| Organisatie | De Fryske Marren |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Notitie Grondprijsbeleid 2020 - 2024 |
| Citeertitel | Notitie Grondprijsbeleid 2020 - 2024 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp |
De beoogde datum inwerkingtreding is 1 januari 2020; deze notitie vervangt de Notitie Grondprijsbeleid 2015 - 2019
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 12-03-2020 | nieuwe regeling | 27-11-2019 | 2019/100 |
De Notitie Grondprijsbeleid geeft aan welke uitgangspunten aan de grondprijsbepaling ten grondslag liggen. Daarnaast geeft zij richtlijnen voor de wijze van grondprijsbepaling (rekenmethode) en informatie over en onderbouwing van de actuele grondprijzen voor de verschillende functies. Met het grondprijsbeleid biedt de gemeente transparantie. De plicht tot eenduidig grondprijsbeleid is bovendien vastgelegd in de wet. De notitie biedt voor de ambtelijke organisatie een eenduidig kader waarbinnen vaststelling van en onderhandelingen over grondprijzen kan plaatsvinden.
Grondprijzen moeten marktconform (maatschappelijk) verantwoord zijn en objectief vastgesteld en verantwoord worden. Dit wordt bereikt met behulp van verschillende berekeningsmethoden. Deze notitie formuleert de uitgangspunten hiervoor. Dit voorkomt onduidelijkheid over prijzen tijdens de uitgifteonderhandelingen. De in de notitie opgenomen grondprijzen zijn te bestempelen als richtprijzen en zijn kaderstellend. De Notitie Grondprijsbeleid bepaalt aan de hand van de gekozen methodiek(en) de grondprijzen per te onderscheiden functie.
1.3 Status notitie grondprijsbeleid
Eens per vier jaar wordt de Notitie Grondprijsbeleid aan de gemeenteraad ter vaststelling voorgelegd. De jaarlijkse aanpassing van de grondprijzen (Hoofdstuk 6) doet het college van burgemeester en wethouders. Het college bepaalt deze prijzen aan de hand van de marktontwikkeling van het afgelopen jaar, de verwachte marktontwikkeling en binnen de kaders van deze notitie.
Aan de in deze notitie vermelde grondprijzen kunnen geen rechten worden ontleend. De uitgangspunten en de grondprijs worden vastgelegd in een (uitgifte)overeenkomst.
Hoofdstuk 1 beschrijft de aanleiding, inleiding, doelstelling en de status van de nota grondprijsbeleid. Hoofdstuk 2 gaat over landelijk en gemeentelijk beleid. Tevens komen in dit hoofdstuk de uitgiftevormen en de uitgangspunten bij de grondprijsbepaling aan bod. In hoofdstuk 3 beschrijft de methodes voor grondprijsbepaling en hoofdstuk 4 behandelt de beleidsuitgangspunten per functie/bestemming. In hoofdstuk 5 zet de grondprijzen uiteen voor de grondprijzen bij uitgifte in pacht, erfpacht, verhuur en erfdienstbaarheid. Een samenvatting van de grondprijzen is te vinden hoofdstuk 6. In bijlage 1 staat een lijst met maatschappelijke voorzieningen die voor staatssteun in aanmerking komen.
Hoofdstuk 2: Beleidskaders en uitgangspunten
Het gemeentelijk grondbeleid moet voldoen aan Europese- en rijksregelgeving. Vooral het Europees mededingingsbeleid, het aanbestedingsbeleid, de Rijksnota Grondbeleid en de Wro zijn van belang.
Mededingingsbeleid Europese Gemeenschap
Controle op steun van de overheid is één van de belangrijkste onderdelen van het mededingingsbeleid van de Europese Gemeenschap. Het scheppen van gelijke concurrentievoorwaarden voor alle ondernemingen op de markt is het doel van de mededingingsregelgeving. Bij grondprijsbeleid, bij gronduitgifteovereenkomsten en bij het aangaan van overeenkomsten met marktpartijen, waarbij prijsafspraken over de grond worden gemaakt, moeten gemeenten zich aan deze afspraken houden. De definitie van staatssteun luidt als volgt:
"Behoudens de afwijkingen waarin dit verdrag voorziet, zijn steunmaatregelen van de Staten of in welke vorm ook met staatsmiddelen bekostigd, die de mededinging door begunstiging van bepaalde ondernemingen of bepaalde producties vervalsen of dreigen te vervalsen, onverenigbaar met de gemeenschappelijke markt voor zover deze steun het handelsverkeer tussen de lidstaten ongunstig beïnvloed."
Dit houdt in dat gemeenten hun grond in principe niet onder de marktprijs mogen verkopen. De 'korting' die de gemeenten geven, wordt gezien als Staatssteun. Iedere willekeurige partij kan in dat geval bezwaar maken tegen de overeenkomst. Als het geven van 'korting' wel gewenst is, moet de gemeente onderzoeken of er sprake is van (ongeoorloofde) staatssteun. In dat geval moet de gemeente dat melden bij de Europese Commissie via het Ministerie van Binnenlandse Zaken. Een marktconforme prijs kan volgens de regelgeving op twee manieren tot stand komen:
Het gaat er uiteindelijk om dat er een marktconforme prijs wordt betaald bij verkoop, verhuur, erfpacht of aankoop van grond of een gebouw.
Het grondprijsbeleid formuleert uitgangspunten voor grondprijzen voor verschillende functies bij de verkoop van grond. Hiermee worden grondopbrengsten gegenereerd. Bij de ontwikkeling van een locatie worden echter ook (grond)kosten gemaakt.
Ten aanzien van de aanbesteding van werken voor bijvoorbeeld sloopwerkzaamheden, sanering, bouw- en woonrijp maken, moet het Besluit aanbestedingsregels voor overheidsopdrachten (Bao) worden gevolgd.
Dit houdt in dat afhankelijk van de geschatte hoogte van de kosten een bepaalde aanbestedingsprocedure gevolgd moet worden. Voor de exacte procedures en de hoogte van de 'drempelbedragen' wordt verwezen naar de gemeentelijke "Richtlijnen aanbesteding Werken, Diensten en Leveringen".
In 2001 verscheen de Rijksnota Grondbeleid. Deze kadernota is een strategische nota op hoofdlijnen die ten aanzien van het grondprijsbeleid een rechtvaardige verdeling van kosten en baten beoogt.
De Wet Ruimtelijke ordening regelt de financieel-technische en juridische kanten van de grondexploitatie en alles wat direct of indirect met grondexploitaties en locatieontwikkeling te maken heeft (publiekrechtelijk kostenverhaal). Het gaat dus om beleidsvelden die met grondzaken te maken hebben. Kosten binnen een exploitatiegebied worden verdeeld over de bouwpercelen naar rato van de opbrengstverwachtingen van de percelen. Een bouwperceel met een hoge opbrengstverwachting betaalt meer mee aan de kosten dan een perceel met een lagere opbrengstverwachting.
Voor het bepalen van opbrengstverwachtingen in overeenkomsten en het op te stellen exploitatieplan kan de gemeente gebruik maken van deze notitie grondprijsbeleid. Voor de bepaling van opbrengsten dient te worden uitgegaan van de fictie dat de gemeente het gebied in exploitatie brengt en dus moet aangeven welke uitgifteprijzen zij in rekening zou brengen. Door aan te sluiten bij het grondprijsbeleid is dit iedereen inzichtelijk en wordt willekeur voorkomen.
Vanuit de provincie is er op dit moment geen specifiek grondprijsbeleid voor woningbouw, bedrijventerreinen en overige functies. Wel zijn er tussen de provincie en de gemeente afspraken over woningaantallen. Huishoudens met een zwakke positie op de woningmarkt hebben hierbij bijzondere aandacht. Het gaat dan met name om senioren, starters en de lagere inkomensgroepen. Voor deze categorieën moet er voldoende aanbod zijn.
In het document Regionale afspraken bedrijventerrein Zuidwest Fryslân zijn afspraken gemaakt tussen de provincie, de gemeente Súdwest-Fryslân en de gemeente De Fryske Marren over de regionale opgave bedrijventerreinen. Een afgestemde (aquisitie)strategie kan er toe bijdragen dat bedrijven in de regio kunnen worden gehouden of ontvangen. Er zijn geen afspraken m.b.t. prijzen gemaakt.
2.6 Uitgangspunten bij grondprijsbepaling
Grondprijzen in deze notitie hebben prijspeil 1 januari 2020. De notitie is van toepassing op alle (toekomstige) ruimtelijke ontwikkelingen waar nog geen besluitvorming heeft plaatsgevonden of afspraken zijn gemaakt over (de wijze van) grondprijsbepaling of grondprijzen.
In onder meer koop- en ontwikkelingsovereenkomsten maakt de gemeente vaak afspraken over indexering van overeengekomen grondprijzen als de eigendomsoverdracht in de toekomst plaatsvindt (bijvoorbeeld meer dan 1 jaar). Het percentage van de index kan concreet deel uitmaken van de overeenkomst of nader worden bepaald door het grondprijsbeleid van de gemeente als uitgangspunt te nemen.
Het grondprijsbeleid van 2020 wijkt af van de grondprijzen die gehanteerd werden in 2019. Om de transitie naar het grondprijsbeleid 2020 soepel te laten verlopen, geldt een overgangsregeling voor de lopende onderhandelingen:
Indien in een specifieke gronduitgifte wilsovereenstemming is bereikt over de grondprijzen onder de werking van de toen vigerende grondprijzen 2019, blijven deze grondprijzen onverkort gelden. De overeengekomen grondprijzen worden niet aangepast naar het niveau van het grondprijsbeleid 2020. Voor deze gevallen blijven de grondprijzen 2019 van toepassing.
2019, en de gedurende de aanvaardingstermijn van het aanbod is het nieuwe grondprijsbeleid 2020 in werking getreden, geldt gedurende de aanvaardingstermijn nog de grondprijzen en het beleid van 2019. Wordt het aanbod niet aanvaardt, treedt in het vervolg van de onderhandeling de uitgangspunten en grondprijzen van het grondprijsbeleid van 2020 in de plaats.
Indien de onderhandeling over de grondprijzen nog loopt met de inwerkingtreding van het grondprijsbeleid 2020 -zonder dat nog een concreet aanbod aan de koper is gedaan-, geldt in beginsel voor het bereiken van wilsovereenstemming het nieuwe grondprijsbeleid. De grondprijzen die in de onderhandeling wordt overeengekomen dienen dus te passen binnen de kader van het onderhavige grondprijsbeleid.
Bij bepaling van de grondprijs door de gemeente De Fryske Marren worden de volgende algemene (beleids)uitgangspunten gehanteerd:
Voor een aantal specifieke maatschappelijke functies kan afgeweken worden van het principe van marktconformiteit ; Dit zal niet vaak aan de orde zijn wanneer de waarde getaxeerd wordt. Dan is de uitkomst altijd marktconform en indien dit betekent dat de marktwaarde onder het kostprijs niveau zakt, dat er dan een voorziening moet worden getroffen voor het verschil;
Na vaststelling van de jaarlijkse grondprijzen gelden bij nieuwe verkoopsituaties, overeenkomsten, onderhandelingen en prijsafspraken de nieuwe grondprijzen met vermelding van het prijspeil. In de grondaanbieding genoemde prijzen met prijspeil worden in principe altijd geïndexeerd conform daarover te maken gemaakte afspraken;
Hoofdstuk 3: Methoden van grondprijsbepaling
Er bestaan verschillende methoden om de grondprijs te bepalen. De bestemming en het type functie dat gerealiseerd kan worden op een locatie bepaalt welke methode gebruikt kan worden. In de praktijk hanteert de gemeente een combinatie van methoden om tot grondprijsbepaling te komen. De uitkomsten van de gebruikte methodieken zijn in principe niet onderhandelbaar. Indien afgeweken wordt van de uitkomsten zal dit zorgvuldig moeten worden onderbouwd en gemotiveerd. De methodieken zijn vastgelegd in de Nota grondbeleid 2020 - 2024.
Hoofdstuk 4. Grondprijsbeleid per bestemming /functie
Per categorie kan een andere grondprijsmethode gehanteerd worden. Hieronder wordt per categorie kort toegelicht hoe tot nu toe de grondprijzen tot stand komen in gemeente De Fryske Marren en hoe deze na 1 januari 2020 zullen worden bepaald.
4.1 Grondprijsbeleid woningbouw
Hiervan is sprake als de gemeente bouwgrond verkoopt aan particulieren die daarop zelf een woning kunnen bouwen zonder een verplichte keuze voor architect of aannemer.
De grondprijzen worden per woonkern bepaald op basis van de comparatieve methode. Met de gehanteerde bandbreedte kan het college telkens voor kavels een marktconforme prijs vaststellen.
De uitgangsprijs van € 175,- per m² geldt voor Joure, Lemmer en Balk. De uitgangsprijs voor de andere woonkernen is hieraan gerelateerd door middel van het toepassen van een rekenfactor volgens de volgende verdeling:
De vastgestelde grondprijzen zijn richtprijzen en worden nader geconcretiseerd door het college. De exacte uitgifteprijzen worden per uitgifte vastgesteld waarbij de uitgangsprijsprijs wordt gecorrigeerd op basis van ligging, bestemmingsplanmogelijkheden, stedenbouwkundige randvoorwaarden en kavelgrootte.
Verder wordt in uitzonderlijke gevallen (ter bepaling van het college) waarbij een bouwkavel zo aantrekkelijk gelegen is dat de maximale verkoopprijs inclusief maximale bandbreedte (en voor zover van toepassing de toeslag voor kavels aan open vaarwater) niet de waarde vertegenwoordigt die het gezien de ligging, mede in aanmerking genomen de ligging en prijs van de overige kavels, zou moeten hebben, deze kavels bij inschrijving verkocht . Dit onder de voorwaarde dat als minimum verkoopprijs de maximale, voor het betreffende dorp, vastgestelde verkoopprijs gehanteerd wordt vermeerderd met de maximale bandbreedte en voor zover van toepassing de maximale toeslag voor bouwkavels aan open vaarwater.
Projectmatige woningbouw huur en koop
Onder de projectmatige woningbouw vallen alle grondgebonden woningen en appartementen die niet vallen onder het gestelde bij sociale huur en waarbij verkoop plaatsvindt aan aannemers, woningbouwcorporaties of ontwikkelaars. De bouw vindt projectmatig plaats omdat particuliere uitgifte om verschillende redenen niet mogelijk of gewenst is. Het kan bij deze categorie gaan om woningen in het geliberaliseerde huursegment (beleggersmarkt), maar meestal gaat het om koopwoningen.
De grondprijs voor woningbouwkavels die in de marktsector projectmatig worden ontwikkeld, sluiten aan bij de grondprijzen van een particuliere kavel (zie paragraaf 4.1). De grondprijs wordt via de comparatieve methode bepaald. De grondprijs kan vervolgens op de residuele wijze worden gecontroleerd (waarbij de bouwkosten kunnen worden getoetst door een gecertificeerd bureau). De grondprijs kan worden uitgedrukt in een percentage van de Vrij op Naam (VON)-prijs of de beleggingswaarde (huursector). In het algemeen kan worden gesteld dat bij een hogere von-prijs of beleggingswaarde het aandeel van de grondprijs (grondquote) hoger is. Bij projectmatige bouw worden bij het vaststellen van de grondprijzen maximale v.o.n.-prijzen afgesproken behorende bij een bepaald grondprijsniveau. Indien woningen tegen een hogere v.o.n-prijs worden verkocht, dan kan de gemeente contractueel vast laten leggen om een deel van deze meeropbrengst middels afroming toe te voegen aan de grondprijs. Dit zal per ontwikkeling worden bekeken.
Indien er sprake is van gestapelde woningbouw (koop en huur) wordt de grondprijs door middel van maatwerk bepaald met in achtneming de hiervoor geplaatste opmerking m.b.t. de afroming van meeropbrengsten.
Gemeente en corporaties zijn partners op het gebied van de volkshuisvesting. Een woningcorporatie is volgens de officiële definitie een privaatrechtelijke instelling (stichting of vereniging) die uitsluitend werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting, voor mensen die niet of onvoldoende in staat zijn in hun eigen huisvesting te voorzien (de doelgroep). Bij koninklijk besluit worden corporaties toegelaten als instelling. Als synoniem voor ‘toegelaten instelling’ wordt ook vaak de term ‘sociale verhuurder’ gebruikt.
Er is sprake van een sociale huurwoning als de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Rijk vast te stellen aftoppingsgrens .
De corporaties in onze gemeente investeren de komende jaren nog in woningbouw. De nadruk ligt daarbij op de bestaande woningvoorraad. Het gaat daarbij om het energiezuinige of levensloopbestendig maken van hun bezit. Verouderde voorraad wordt door sloop en nieuwbouw herontwikkeld. De corporaties zullen slechts op zeer beperkte schaal nieuwbouwlocaties ontwikkelen. Vaak zal het dan gaan om het huisvesten van speciale doelgroepen. De corporaties hebben om die reden voorgesteld om voor wat betreft de grondprijs maatwerkafspraken per locatie te maken, die recht doet aan de maatschappelijke taak van de corporatie. Het maatwerk wordt gebaseerd op onafhankelijke taxaties en gaat uit van marktconforme prijzen (dus passend bij het soort woningbouwproject dat wordt gerealiseerd).
Sociale koop of goedkope koop woning
Sociale koopwoningen kunnen worden gerealiseerd door de particuliere markt. Met toepassing van de bandbreedte voor de particuliere markt is er voldoende ruimte om per plan de grondprijs te bepalen voor de goedkopere segmenten. Bij doorverkoop van de sociale/goedkope koopwoning kan worden bepaald dat binnen tien (10) jaar na oplevering, de koper een nabetaling verschuldigd is aan de gemeente. Bij de beoordeling of sprake is van een sociale koop of goedkope koopwoning houdt de gemeente rekening met de financieringspercentages zoals jaarlijks opgesteld door het Nibud en de Gedragscode Hypothecaire Financieringen.
Indien er sprake is van gestapelde woningbouw van meergezinswoningen in het goedkope segment wordt de grondprijs door middel van maatwerk bepaald.
4.2 Grondprijsbeleid bedrijventerreinen
In de afgelopen periode is voor de grondprijsbepaling voor bedrijventerreinen gebruik gemaakt van de comparatieve methode. Hierbij werd onderscheid in prijs is gemaakt voor zichtlocaties en locaties met een goede ontsluiting/ligging. Deze zijn hoger gewaardeerd.
Ook in de periode 2020 - 2024 wordt de comparatieve methode toegepast. Indien het in specifieke situaties nuttig en noodzakelijk blijkt een residuele grondwaardeberekening toe te passen, dan zal deze methode eveneens worden gebruikt en de verkregen grondprijs worden vergeleken met de verkregen grondprijs uit de comparatieve methode.
Bij bedrijventerreinen worden zichtlocaties onderscheiden. Hier liggen kavels aan de rand van het bedrijventerrein en onderscheiden zich van reguliere kavels (niet zichtlocaties) door een goede zichtbaarheid vanaf hoofdwegen. Voor de grondprijzen van bedrijventerreinen wordt een bandbreedte aangehouden van € 40,- tot € 110,- per vierkante meter uitgeefbaar terrein.
De grondprijzen van bedrijventerreinen worden jaarlijks door het college vastgesteld binnen bovengenoemde bandbreedte en indien noodzakelijk aangepast als gevolg van marktontwikkelingen. Er wordt uitgegaan van vaste (dus niet-onderhandelbare) jaarlijks vast te stellen grondprijzen voor bedrijventerreinen. Het college kan ervoor kiezen de kostprijs de basis te laten zijn voor de uitgifteprijzen.
Voor de mogelijkheid tot bouw van een bedrijfswoning wordt een bijdrage gerekend. De definitieve bijdrage wordt bepaald op het moment dat duidelijk is wat de verhouding wonen/werken is op de betreffende kavels (waarbij wonen ondergeschikt is aan het bedrijf). De minimale bijdrage voor een bedrijfswoning bedraagt € 30.000,- per bedrijfswoning.
Voor zowel kantoren (paragraaf 4.3) als detailhandel, horeca en hotel (paragraaf 4.4) zijn geen specifieke grondprijzen benoemd of bepaald hoe deze te berekenen in de voormalige gemeenten. Veelal werd aangesloten bij de functie bedrijven. In voorkomende gevallen wordt in het nieuwe beleid beschreven hoe de grondprijs te berekenen per functie.
Het succes van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kan men denken aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer,
parkeermogelijkheden en de algemene uitstraling van de locatie. De grondprijs voor kantoorlocaties wordt in de gemeente De Fryske Marren door middel van de comparatieve methode bepaald.
Als grondwaarde geldt voor 2020 geldt een richtprijs, afhankelijk van de stand en ligging en van de locatie van minimaal € 90,- exclusief BTW per vierkante meter b.v.o. (bruto vloeroppervlakte conform NEN 2580). Indien de FSI (Floor Space Index) lager is dan 1 dan wordt afgerekend op basis van het aantal uitgeefbare meters in plaats van op basis van het aantal vierkante meters b.v.o.. Als aanvulling op de comparatieve methode wordt de residuele methode toegepast. Deze methodiek houdt kort samengevat in dat de grondprijs (als residu) wordt bepaald door op de beleggingswaarde van het object, de bouwkosten en bijkomende kosten in mindering te brengen.
4.4 Grondprijsbeleid detailhandel, horeca en hotel
Winkels kunnen in veel gevallen interessante objecten voor beleggers zijn. Veel winkels en horecapanden zijn eigendom van beleggers, zeker de grotere panden. Daarmee leent deze categorie zich goed om de grondwaarde te bepalen door middel van de residuele grondwaardemethode. De keuze voor deze methodiek is mede ingegeven vanwege het feit dat de grondwaarde sterk bepaald wordt door de te realiseren vierkante meters VVO (verhuurbaar vloeroppervlak). Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen wordt voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs berekend op basis van een fictieve huurprijs per vierkante meter VVO. Indien noodzakelijk wordt de hoogte van de grondprijs getoetst aan soortgelijke projecten.
De grondprijzen voor hotels worden ook residueel berekend. Bepalend voor de grondprijs zijn de gemiddeld te realiseren kameropbrengsten en bezettingsgraad (op basis van meerjaarsgemiddelden), verhouding logies ten opzichte van ‘food & beverage’ en overige inkomsten als verhuur conferentiefaciliteiten, de ligging van het hotel en het stersegment. Waar nodig zal in specifieke gevallen een externe deskundige worden ingeschakeld.
4.5 Maatschappelijke voorzieningen
Maatschappelijke voorzieningen hebben vaak een publieke functie. Voorbeelden zijn scholen, kerken, zorginstellingen, zwembaden, e.d. Het gaat om functies die in beginsel geen commerciële doelstelling hebben. In die gevallen is er daarom ook sprake van een maatschappelijke grondprijs. Er zijn ook maatschappelijke voorzieningen met een commercieel oogmerk. Per functie dient beoordeeld te worden of het gaat om een maatschappelijke functie die op commerciële of niet-commerciële wijze wordt uitgevoerd. Onder het oude beleid in de voormalige gemeenten zijn geen specifieke grondprijzen benoemd of bepaald hoe deze te berekenen. Vaak werd de grondprijs comparatief berekend. In het nieuwe beleid is voor de niet-commerciële maatschappelijke doeleinden een vaste prijs per voorziening bepaald met gebruik making van de comparatieve methode. Dit geld tevens voor commerciële maatschappelijke voorzieningen.
4.6 Niet commerciële maatschappelijke voorzieningen
Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die een publieke (ideële) functie dienen zonder winstoogmerk. Hierbij kan worden gedacht aan de volgende voorzieningen:
De ‘lijst maatschappelijk vastgoed’ uit de Europese beschikking staatssteun (dec. 2009) wordt als leidraad gebruikt bij de bepaling van wat niet-commerciële voorzieningen zijn. Deze lijst is opgenomen in bijlage 1 voor maatschappelijke functies zonder winstoogmerk wordt gerekend met een vaste vierkante meter prijs. De vierkante meterprijs wordt bepaald met behulp van de comparatieve methode.
Indien er sprake is van overdracht van het juridisch eigendom maar de gemeente het economisch claimrecht behoudt vindt overdracht 'om niet' plaats. Mocht de school ooit de locatie verlaten, dan vervallen grond en gebouw terug aan de gemeente.
Op verzoek en/of indien gewenst kan de grond verkocht worden aan de scholen voor zowel het primair en voortgezet onderwijs. Die krijgen daardoor meer sturing op hun vastgoed, waardoor ze de kwaliteit van de gebouwen in een hoger tempo dan voorheen kunnen verbeteren. Indien het vastgoed wordt afgestoten heeft de gemeente het eerste kooprecht. In dat geval worden de gebouwen tegen de WOZ-waarde aangekocht. Hierdoor houdt de gemeente zeggenschap over de bestemming van de grond. De bebouwde grond tbv onderwijsvoorzieningen bedraagt € 100,- per m² terrein. Bij een fsi groter dan 1 per vierkante meter BVO (bruto Vloeroppervlakte). Voor onbebouwde grond geldt een grondprijs van € 50,- per m².
Sociaal culturele voorzieningen
De bebouwde grond tbv van sociaal culturele voorzieningen bedraagt € 80,- per vierkante meter terrein. Bij een fsi groter dan 1 per vierkante meter BVO. Voor onbebouwde grond geldt een grondprijs van € 50,- per m².
Sport en overige recreatieve doeleinden
De bebouwde grond t.b.v. van sport en overige recreatieve doeleinden bedraagt € 75,- per m² terrein. Bij een fsi groter dan 1 per vierkante meter BVO. Voor onbebouwde grond geldt een grondprijs van € 25,- per m².
Niet commerciële zorgvoorzieningen
De bebouwde grond tbv van niet commerciële zorgvoorzieningen bedraagt € 100,- per m² terrein. Bij een fsi groter dan 1 per vierkante meter BVO. Voor onbebouwde grond geldt een grondprijs van € 50,- per m².
Commerciële maatschappelijke voorzieningen
Onder deze categorie vallen maatschappelijke voorzieningen die commercieel worden geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de omzetbelasting. Tot maatschappelijke voorzieningen mét winstoogmerk worden onder andere gerekend:
(Para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd;
De grondprijzen voor commerciële maatschappelijke voorzieningen worden comperatief bepaald. Voor deze voorzieningen geldt als richtlijn dat een grondprijs wordt gehanteerd van minimaal € 110,- per vierkante meter uitgeefbaar. Ook kan gebruik gemaakt worden van de residuele grondwaardemethode.
Indien de floor space index (de verhouding van vierkante meter BVO’s en vierkante meter grond) op de uit te geven kavel groter wordt dan 1,0 zal in beginsel worden afgerekend op basis van de prijs per vierkante meter BVO in plaats van per vierkante meter grond.
4.7 Installaties t.b.v. van zendmasten
Hiervoor geldt een vaste grondprijs. Er is hierbij onderscheid gemaakt in zendmasten en zendapparatuur voor commercieel gebruik en niet commercieel gebruik.
Zendmasten en zendapparatuur voor commercieel gebruik
Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten wordt de grond niet in eigendom uitgegeven maar wordt een beperkt zakelijk recht van opstal door de gemeente gevestigd. Het sluiten van een huurovereenkomst wordt slechts overwogen wanneer (her-)ontwikkeling van de betreffende locatie te verwachten is.
Zendmasten en zendapparatuur voor niet-commercieel gebruik
Voor het plaatsen en in stand houden van antennemasten wordt de grond niet in eigendom uitgegeven maar wordt een beperkt zakelijk recht van opstal door de gemeente gevestigd. Het sluiten van een huurovereenkomst wordt slechts overwogen wanneer (her-)ontwikkeling van de betreffende locatie te verwachten is.
De jaarlijkse vergoeding bedraagt € 500,- kosten opstaller. Mocht de mast (eventueel later) ook commercieel gebruikt gaan worden dan wordt hier jaarlijks een extra vergoeding voor in rekening gebracht van € 3.500,- en voor elke extra commerciële medegebruiker wordt € 500,- per jaar in rekening gebracht. Deze bedragen worden jaarlijks geïndexeerd en een periodieke herziening van de vergoeding is eens in de 5 jaar mogelijk.
4.8 Installaties t.b.v van nutsvoorzieningen
Voor traforuimten en overige (gebouwde) nutsvoorzieningen geldt, ongeacht de plaats in een plan, een vaste grondprijs van € 125,‐ per vierkante meter grond exclusief BTW. Om de kosten van de grondtransactie te kunnen dekken wordt een minimumprijs per transactie gehanteerd van € 1.000,‐ exclusief BTW. De kosten van notarieel transport en dergelijke zijn voor rekening van het betreffende nutsbedrijf.
Het toenemende autobezit en autogebruik in Nederland heeft ertoe geleid dat lege parkeerplaatsen een steeds schaarser fenomeen worden en dat in toenemende mate tarieven worden geheven om een parkeerplaats te mogen gebruiken. Een parkeerplaats krijgt hiermee een economische waarde.
Bij het bepalen van een grondprijs voor een parkeervoorziening hangt het bepalen van de grondprijs sterk af van de situatie waarin een parkeervoorziening wordt gerealiseerd. Wanneer een parkeervoorziening ondergronds wordt gerealiseerd, zijn de kosten vaak hoger dan de opbrengsten.
Wanneer de kosten hoger zijn dan de opbrengsten heeft dat invloed op de grondprijs. Wanneer een parkeervoorziening in de openbare ruimte wordt gerealiseerd, hangt het af of de parkeervoorzieningen opbrengsten genereren, door de verkoop van de parkeerplaatsen of door het heffen van parkeergelden. Iedere situatie vraagt om maatwerk. Een vaste grondprijs toekennen aan een parkeerplaats is niet meer van toepassing, aangezien het sterk afhankelijk is van de locatie wat de totale kosten en opbrengsten voor de realisatie van een parkeervoorziening bedraagt.
Bij woningen wordt de grondprijs van parkeren in het geval van een eigen parkeerplaats bij de opstalexploitatie inbegrepen. De grondwaarde van parkeren is zodoende verdisconteerd in de grondwaarde van de woning. Openbare parkeerplaatsen worden in principe niet verkocht.
Agrarische gronden worden tegen marktconforme prijzen verkocht. Gezien de verscheidenheid en specifieke kenmerken verschillen prijzen onderling. Bij verkoop wordt de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur.
Indien sprake is van de uitgifte van gronden voor niet in deze notitie genoemde bestemmingen dan wordt, indien daartoe aanleiding is, de hulp ingeschakeld van een externe onafhankelijke taxateur. De waardebepaling zal in eerste instantie worden uitgevoerd door de medewerkers van grondzaken.
Hoofdstuk 5. Grondprijzen bij uitgifte in pacht, erfpacht, verhuur en erfdienstbaarheid
De Nota Grondbeleid heeft als uitgangspunt dat de uitgifte in pacht, erfpacht, verhuur en erfdienstbaarheid zoveel mogelijk kostendekkend gebeurt.
Voor de huur van agrarische niet bebouwde percelen ten behoeve van niet commerciële (hobbymatige) doeleinden geldt een vergoeding van 6% per jaar van de grondprijs. Vanwege het kortdurende karakter van huur (en daarmee een hoger risico op het te behalen rendement) ligt het huurpercentage 1% hoger dan het canonpercentage. De grondprijs wordt marktconform bepaald, eventueel worden de gronden getaxeerd door een onafhankelijk bureau. De minimum huurprijs bedraagt € 50,- per jaar.
Voor volkstuinen geldt momenteel een gemiddelde huurprijs van € 0,20 per m² bij een gemiddelde oppervlakte van 100 m² per tuin.
De uitgangspunten waaronder uitgifte van snippergroen kan plaatsvinden en de bijbehorende prijzen zijn vastgelegd in een separate Nota uitgifte snippergroen.
Verhuur bermen bij woonschepen
Hiervoor wordt dezelfde prijsstelling gehanteerd als bij de verhuur van snippergroen.
De ligplaatsen worden verhuurd per meter.
De jaarlijkse vergoeding voor nieuwe of verlengde jachtrechten € 5,- per hectare.
Visrechten worden verhuurd aan de federatie van sportvissers en plaatselijke visclubs (hobbymatig). Daarnaast vindt verhuur plaats beroepsmatig aan de bond voor binnenvissers en beroepsvissers. Voor het visrecht voor hobbymatige doeleinden wordt € 35,- per locatie per jaar in rekening gebracht. Beroepsmatige verhuur van het visrecht is maatwerk.
Pacht heeft alleen betrekking op agrarische grond. De te honoreren maximale pachtprijzen worden sinds 1 juli 2011 jaarlijks door de Rijksoverheid aangepast. Voor reguliere pachtovereenkomsten ingegaan op of na 1 september 2007 geldt de maximale pachtprijs per pachtregio als maximaal te betalen pachtprijs, de zogenaamde regionorm. Voor pachtovereenkomsten ingegaan vóór 1 september 2007 wordt de pachtprijs van rechtswege gewijzigd met een regionaal veranderpercentage. Voor alle overeenkomsten geldt dat de pachtprijs niet hoger mag zijn dan 2% van de vrije verkeerswaarde van het desbetreffende perceel bij voortgezet agrarisch gebruik.
Bij geliberaliseerde pacht van ‘los land’ (zonder bedrijfsgebouwen) gelden minder wettelijke regels dan bij reguliere pacht. Bij een geliberaliseerde pachtovereenkomst van 6 jaar of korter geldt dat de pachtprijs vrij is. De overeenkomst moet wel geregistreerd worden bij de grondkamer. Maar de grondkamer toetst niet of de prijs te hoog is.
De pachtprijs voor geliberaliseerde pacht is vrij. In tariefstelling wordt aansluiting gezocht bij de maximale regionorm voor reguliere pacht. In onze gemeente worden gronden in pacht uitgegeven tegen de door het Rijk jaarlijks vastgestelde regionorm (regio Noordelijk Weidegebied).
Een pachtovereenkomst moet worden goedgekeurd door de Grondkamer. De kosten hiervoor (ongeveer € 100,-) worden in rekening gebracht bij de pachter. Daarnaast worden de waterschapslasten met een wettelijk vastgesteld maximaal bedrag per hectare doorbelast aan de pachter.
Voor het erfpachtrecht wordt een vergoeding betaald, de zogenaamde canon. In het
erfpachtcontract wordt overeengekomen voor welke periode de erfpacht wordt aangegaan en voor welke periode de canon wordt vastgesteld. Als uitgangspunt voor de vaststelling van de canon (bij zowel uitgifte als herziening) geldt de marktconforme grondprijs vrij van huur en gebruik. Bij herziening van de canon wordt in de praktijk de grondwaarde altijd bepaald via taxatie. De vergoeding voor de grond (canon) bedraagt 5% per jaar.
Sport-, wijk- en speeltuinverenigingen
Een erfpachtrecht met sport-, wijk- en speeltuinverenigingen wordt gevestigd voor een symbolisch bedrag. De notariële en kadastrale kosten zijn voor de erfpachter.
Het recht van opstal (ook wel opstalrecht genoemd) is een (zakelijk) recht om in, op of boven een onroerende zaak van een ander gebouwen, werken of beplantingen in eigendom te hebben of te verkrijgen. De gemeente vestigt in verschillende gevallen recht van opstal op gronden die in haar bezit zijn.
Sport-, wijk- en speeltuinverenigingen
Rechten van opstal worden met sport-, wijk- en speeltuinverenigingen worden gevestigd voor een symbolisch bedrag. De notariële en kadastrale kosten zijn voor de opstaller.
Installaties t.b.v. van zendmasten
Hier geldt een vaste grondprijs per jaar. Onderscheid wordt gemaakt in een zendmast en zendapparatuur voor commercieel gebruik en niet commercieel gebruik. Zie verder paragraaf 4.8.
Installaties t.b.v. van reclamemasten
Voor het plaatsen en in stand houden van reclamemasten wordt ook een recht van opstal gevestigd. Zie verder paragraaf 4.9.
Overige doeleinden (commercieel):
Voor overige objecten waarvoor een recht van opstal wordt gevestigd geldt dat er nadere afspraken met betrekking tot de retributie gemaakt worden.
Slechts in uitzonderlijke situaties van zeer beperkte duur (bij voorkeur korter dan één jaar en met een maximum van 5 jaar), geeft de gemeente gronden in bruikleen. Bruikleen is een overeenkomst om niet, zodat geen tegenprestatie kan worden bedongen. Bruikleen wordt gebruikt ter overbrugging van een periode tot invulling van een definitieve bestemming of ontwikkeling. Het voordeel van deze gebruiksvorm is dat de situatie snel kan worden beëindigd en het perceel wordt beheerd (onderhouden) door de gebruiker.
Vanuit het verleden heeft de gemeente nog te maken met het in bruikleen geven van gemeentegronden grenzend aan particulier eigendom. Daar waar het gaat om niet-strategische gronden wordt deze beheervorm afgebouwd. Het in gebruik geven van gronden wordt vastgelegd in een bruikleenovereenkomst.
In een enkel geval komt het voor dat het gebruik van gemeentegrond tegen betaling van recognitie plaatsvindt. Recognitie is een betaling voor het gebruik van een gemeentelijke reststrook als erkenning van diens recht hierop. Het betreft een symbolisch bedrag ongeacht de oppervlakte van de in gebruik gegeven grond en dient ter bescherming van het eigendomsrecht van de grond.
Recognitie wordt als instrument nog nauwelijks toegepast. Het is wenselijk het gebruik op grond van recognitie daar waar mogelijk te beëindigen en de in gebruik gegeven grond aan gebruiker te verkopen of op een andere wijze gebruik te geven.
Hoofdstuk 6: Samenvatting grondprijzen
Prijzen zijn exclusief BTW met prijspeil 2020
Bijlage 1: Maatschappelijke voorzieningen
Welke vormen van maatschappelijk vastgoed komen in aanmerking voor staatssteun? Corporaties komen alleen nog bij ‘zuiver maatschappelijke investeringen’ in aanmerking voor staatssteun. Het gaat hier om projecten zonder winstoogmerk en een lagere dan marktconforme huur, zoals buurthuizen, jongerencentra zonder horecavoorziening, schoolgebouwen, bibliotheken, zorgsteunpunten en wijksportvoorzieningen.
De Europese Commissie heeft een lijst opgenomen met maatschappelijk vastgoed dat voor staatssteun in aanmerking komt: