| Organisatie | Waalwijk |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 – 2021, 1e wijziging |
| Citeertitel | Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 - 2021, 1e wijziging |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 - 2021, 1e wijziging |
Geen
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 26-10-2019 | 13-02-2021 | 'nieuwe regeling' | 10-10-2019 | 2019/040 |
Mits de woningvorming is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, dan wel afwijking hiervan mogelijk is.
Een aanvraag als bedoeld in artikel 21 van de wet wordt door de aanvrager ingediend bij het college, door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier, waarbij is aangegeven welke gegevens of stukken de aanvrager moet verstrekken met het oog op de beoordeling van de aanvraag;
Het bestuursorgaan handelt overeenkomstig de verordening, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de verordening te dienen doelen.
De hoogte van de boete voor overtreding van de verboden, bedoeld in artikel 21 van de wet, of voor het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, wordt door het college van burgemeester en wethouders vastgesteld overeenkomstig de bedragen die zijn opgenomen in bijlage I.
De “Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 – 2021, 1e wijziging” treedt in werking met ingang van de eerste dag na bekendmaking. De “Huisvestingsverordening 2018 – 2021” wordt met ingang van dezelfde datum ingetrokken.
De artikelen van deze verordening gelden niet voor bestaande situaties van kamerverhuur waarvoor op het moment van inwerkingtreding van deze verordening reeds een omgevingsvergunning is aangevraagd en/of is verleend op grond van artikel 2.1 lid 1 onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht tenzij het betreffende pand waarvoor desbetreffende omgevingsvergunning geldt na het in werking treden van deze verordening van eigenaar wisselt;
Van recidive is sprake wanneer na het opleggen van een bestuurlijke boete voor een overtreding wordt vastgesteld dat de overtreder opnieuw dezelfde overtreding begaat in hetzelfde of in een ander pand. Als recidivetermijn geldt twee jaar (na de datum van de eerdere overtreding). Een overtreding die na deze termijn wordt herhaald geldt weer als eerste overtreding.
In de volgende gevallen is er sprake van "opnieuw dezelfde gedraging":
1. De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde woonruimte. Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor het zelfde feit. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding begaan, nadat er sprake is geweest van beëindiging van de eerste overtreding, dan geldt dit wel als "opnieuw dezelfde gedraging";
2. Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere woonruimte, dan is er wel sprake van "opnieuw dezelfde gedraging. Een overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin beschermde norm;
3. Het moet om overtreding van hetzelfde verbodsartikel in de Huisvestingswet gaan. Overtreding van het eerste lid betekent dus niet dat er bij een overtreding van het tweede lid sprake is van "opnieuw dezelfde gedraging".
Toelichting bedrijfsmatig karakter
Overtredingen die vanuit een bedrijfsmatige/commerciële exploitatie worden begaan, worden zwaarder beboet dan andere, omdat de overtreding wordt begaan met winstoogmerk.
Er is sprake van een bedrijfsmatig karakter indien de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te behalen. Hiervan kan sprake zijn als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs die hoger is dan de marktconforme vastgestelde huurprijs of als de eigenaar meer dan een of meer panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren.
Het in gebruik hebben van woonruimte voor hennepteelt, drugshandel en/of illegale prostitutie is als onttrekking vanuit commercieel oogpunt te beschouwen als daardoor een gedeelte van de woonruimte niet meer voor bewoning geschikt is of wordt gebruikt en valt daarmee aan te merken als bedrijfsmatig.
Toelichting Huisvestingsverordening Waalwijk 2018 – 2021, 1e wijziging
Voor de toelichting is deels gebruik gemaakt van de Model-huisvestingsverordening van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en deels betreft het een invulling op basis van de lokale situatie.
De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte en / of de samenstelling van de woonruimtevoorraad. Bij de samenstelling van de woonruimtevoorraad gaat het om onttrekking, samenvoeging, omzetting en woningvorming dan wel splitsing van woonruimten.
In de regio Hart van Brabant zien we een toenemende vraag naar (tijdelijke) huisvesting voor arbeidsmigranten. In 2017 is door Companen een inschatting van het aantal arbeidsmigranten per gemeente gemaakt en is tevens gekeken naar de verwachting voor de toekomst. Uit dit onderzoek blijkt dat er in de regio nog een flinke opgave ligt op het gebied van huisvesting en dat de vraag naar (tijdelijke) huisvesting voor arbeidsmigranten de komende jaren nog zal stijgen.
In de gemeente Waalwijk vertaalt zich dit in een grote behoefte aan kamerverhuur voor de huisvesting van tijdelijke werknemers. Daar waar het gaat om short-stay (een verblijf tot ca. 1 jaar) stimuleren we de ontwikkeling van grootschalige campussen om op die manier in de behoefte te voorzien. Op dit moment zijn er echter nog niet genoeg campussen om te voorzien in de totale woningbehoefte van alle shortstay arbeidsmigranten. Dit leidt tot een grotere vraag naar kamerbewoning.
Bovendien besluit een deel van de arbeidsmigranten op een gegeven moment om langer te blijven (maar zich nog niet permanent in Nederland te vestigen). Deze zogeheten mid-stay’ers zoeken ook woonruimte in de kernen en wijken in onze gemeente.
Dit heeft tot gevolg dat met name in de goedkope en middeldure sector van de woningmarkt woningen onttrokken worden ten behoeve van kamerverhuur. Dit maakt dat het aanbod voor de autochtone bevolking aan woonruimte afneemt. Tegelijkertijd zien we dat starters en mensen met een middeninkomen niet altijd meer in aanmerking komen voor huisvesting bij een corporatie en dus aangewezen zijn op de particuliere huurmarkt en koopmarkt.
Met behulp van het vergunningstelsel voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad kan de gemeente Waalwijk grip blijven houden op de samenstelling en omvang van de woningvoorraad en op het woon- en leefmilieu in woonbuurten.
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
Het aantal definities van artikel 1 is beperkt aangezien de wet (in artikel 1) al een flink aantal definities kent die ook bindend zijn voor deze verordening.
Hoofdstuk 2 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Paragraaf 2.1Vergunning voor onttrekking, omzetting en woningvorming
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
De vergunningplicht voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 heeft in beginsel betrekking op alle woonruimte in de gemeente Waalwijk. In de algemene toelichting is de motivering hiervoor reeds aangegeven.
Een omzettingsvergunning is nodig als een eigenaar een pand wil verhuren aan personen die geen huishouden vormen.
Een onttrekkingsvergunning is nodig als een eigenaar woonruimte wil gebruiken voor andere doeleinden dan wonen. Op grond van de Huisvestingswet 2014 is geen vergunning nodig als de eigenaar/bewoner een deel van de woonruimte gebruikt voor een praktijk of kantoorruimte aan huis. Er zijn nog een aantal uitzonderingen benoemd, die specifiek voor de gemeente Waalwijk gelden (artikel 2 lid 3).
De wet maakt het mogelijk om ook woningvorming (= bouwkundige splitsing) vergunningplichtig te maken. Een eigenaar die een zelfstandige woonruimte wil omvormen naar twee of meer zelfstandige woonruimten heeft een vergunning nodig. Hiermee kunnen de negatieve effecten van woningvorming in bepaalde wijken worden tegengegaan, zoals druk op de openbare ruimte en de leefbaarheid in de buurt.
Voor woningvorming in verband met mantelzorg wordt een uitzondering gemaakt. Het gebruik van een woning voor mantelzorg is op grond van de Wet ruimtelijke ordening toegestaan en hiervoor is evenmin vergunning nodig. Wel kan in verband met bouwwerkzaamheden een omgevingsvergunning van toepassing zijn. Of er sprake is van mantelzorg, dient de aanvrager aan te tonen via een Wmo beschikking waaruit mantelzorgindicatie blijkt, of een verklaring van een bevoegde instantie, welke de noodzaak tot mantelzorg aangeeft. Ook kan de verplichting worden opgelegd om na beëindiging van de mantelzorg de woning weer in de oorspronkelijke situatie terug te brengen.
Woningcorporaties die werkzaam zijn in de gemeente Waalwijk en waarmee de gemeente prestatieafspraken heeft gemaakt, zijn vrijgesteld van de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen op grond van artikel 21 van de wet, voor het aanvragen van een omzettingsvergunning en vergunning voor woningvorming (splitsing) voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen waarvoor expliciet afspraken zijn gemaakt in de Woonvisie, de prestatieafspraken of waarvoor een taakstelling geldt. Deze doelgroepen huisvesten zij immers in opdracht en samenspraak met de gemeente en het rijk. In overige situaties zijn zij gelijk gesteld aan particuliere eigenaren.
Artikel 3 Procedure voor aanvraag vergunning
Om het belang dat de aanvrager heeft bij de aanvraag te kunnen wegen tegen het belang van het behoud van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn gegevens nodig over de huidige en de beoogde situatie.
Artikel 4/Artikel 5 Voorwaarden en voorschriften/ weigeringsgronden
Aan de vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden worden. Het weigeren van een vergunning is alleen aan de orde, als het stellen van voorwaarden en voorschriften onvoldoende waarborgen biedt om het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid onvoldoende te waarborgen. Daarbij wordt onder andere gekeken naar informatie uit het Kwalitatief Woningbehoefteonderzoek, wijkbijeenkomsten, informatie van wijkagenten, het straatbeeld, meldingen bij de gemeente over de betreffende straat of buurt en de staat van onderhoud van het betreffende pand (bijvoorbeeld houten vloeren bij boven- en benedenwoningen, grote onderhoudskosten die gemaakt zouden moeten worden aan dakconstructie of fundering).
Voor de beoordeling van aanvragen zijn tevens beleidsregels opgesteld in het kader van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto artikel 4, bijlage II Besluit omgevingsrecht.
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de artikelen 8, 21 of 22, of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 26 van de wet.
Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.