| Organisatie | Enschede |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel kwalitatief sturen op appartementen |
| Citeertitel | Beleidsregel kwalitatief sturen op appartementen |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Deze beleidsregel vervangt de gelijknamige beleidsregel, vastgesteld op 19 maart 2019
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-11-2019 | Nieuwe regeling | 27-08-2019 |
Aanleiding en toelichting op het beleid
De Woonvisie is op 17 juni 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. De Woonvisie geeft de aanleiding voor deze beleidsregel weer. Enerzijds is dat het vasthouden van talent, anderzijds is dat het voorkomen van laagwaardige woningen die een bedreiging kunnen vormen voor een goed woon- en leefklimaat. In deze beleidsregel is aangegeven op welke onderdelen van het beleidskader we ruimtelijk juridisch sturen binnen onze bestaande en nieuwe bestemmingsplannen en bij aanvragen omgevingsvergunning voor het afwijken daarvan.
Samenvatting en uitgangspunten
De gewijzigde beleidsregel ‘Kwalitatief sturen op appartementen’ is een verdiepingsslag op de Woonvisie uit 2019 op de onderdelen “Iedere woning moet ‘raak’ zijn om te zorgen dat de stad vitaal blijft en om te voorkomen dat er leegstand optreedt”, ‘keeping talent in Twente’ en “groeien vanuit het hart naar buiten”. Uitgangspunt van de beleidsregel is dat we (hoog)stedelijke woonvormen zoals (complexen van) meerdere zelfstandige wooneenheden (verder te noemen appartementen) alleen nog willen toestaan binnen het gebied voor hoogstedelijk wonen en enkele specifiek genoemde locaties buiten dat gebied, mits wordt voldaan aan een aantal randvoorwaarden. Binnen het gebied voor hoogstedelijk wonen staan we in beginsel alleen appartementen toe in de middeldure huur, met een minimaal gebruiksvloeroppervlak van 50 m2. Voor specifieke doelgroepen als zorg, studenten en expats kunnen we conform de Woonvisie een uitzondering maken op deze beleidsregel. Ook kan worden afgeweken voor het realiseren van hoogwaardige appartementen in monumenten en cultuurhistorisch waardevolle gebouwen met de aanduiding ‘karakteristiek’ en voor sociale huurappartementen, passend binnen de prestatieafspraken met de woningcorporaties. Buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen staan we in beginsel alleen nog appartementen toe in de volgende gebieden:
Voor deze gebieden buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen geldt dat middeldure huur niet verplicht is maar dat appartementen wel moeten voldoen aan de kwaliteitseisen voor middeldure huur overeenkomstig het landelijke woningwaarderingsstelsel voor huurwoningen. Aanvullend moeten deze appartementen een minimaal gebruiksvloeroppervlak van 75 m2 hebben. In de overige gebieden buiten het gebied voor hoogstedelijk wonen zijn appartementen in beginsel niet meer toegestaan, tenzij kan worden voldaan aan de in deze beleidsregel uitgewerkte specifieke randvoorwaarden:
Grondslag en toepassing van het beleid
Een beleidsregel is in tegenstelling tot een bestemmingsplan geen algemeen verbindend voorschrift en bindt alleen het bestuursorgaan dat de beleidsregel vaststelt. Een beleidsregel is een beleidsstuk dat valt onder de Algemene wet bestuursrecht (Awb), waarin is bepaald dat een besluit kan worden gemotiveerd met een verwijzing naar een vaste gedragslijn die is neergelegd in een beleidsregel. Beleid dat tot stand is gekomen met inachtneming van het bepaalde in artikel 4:81 en verder Awb, kan worden gebruikt bij de uitoefening van de bevoegdheid van een bestuursorgaan. Het doel van de beleidsregel ‘Kwalitatief sturen op appartementen’ is te dienen als afwegingskader voor het college van burgemeester en wethouders (B&W) bij de uitoefening van hun bevoegdheid om bij een omgevingsvergunning te kunnen afwijken van het ter plaatse geldende bestemmingsplan dan wel van de bij een ter plaatse geldend voorbereidingsbesluit gestelde regels.
De algemene grondslag voor de toepassing van deze afwijkingsbevoegdheid is gelegen in artikel 2.1, 1e lid onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) in combinatie met:
Artikel 2.12, 1e lid onder a 3e Wabo, afwijken voor activiteiten die niet zijn genoemd in het bestemmingsplan en die niet vallen onder de categorieën van gevallen zoals genoemd in artikel 4 bijlage II Bor. Voor toepassing van deze bevoegdheid is tevens een verklaring van geen bedenkingen door de gemeenteraad noodzakelijk, tenzij de activiteiten binnen één van de categorieën valt waar geen verklaring van geen bedenkingen voor hoeft te worden gevraagd;
Met toepassing van deze bepalingen kunnen B&W bij een omgevingsvergunning afwijken van de ter plaatse geldende bestemming of het ter plaatse geldende voorbereidingsbesluit. Met deze beleidsregel worden voor de gewenste regulering van de planologische mogelijkheden om nieuwe appartementen te kunnen toevoegen de inhoudelijke randvoorwaarden gegeven voor de toepassing van de hiervoor genoemde afwijkingsbevoegdheden. Het verlenen van een omgevingsvergunning voor afwijken van het bestemmingsplan is een bevoegdheid en geen verplichting van het college van burgemeester en wethouders. Uit de Awb volgt dat in dergelijke gevallen een afweging van alle betrokken belangen moet worden gemaakt, waaronder ook die van eigenaren en gebruikers van aangrenzende percelen.
In artikel 4:84 Awb is bepaald dat het bestuursorgaan in overeenstemming met de beleidsregel handelt, tenzij dat voor een of meer belanghebbenden gevolgen zou hebben die wegens bijzondere omstandigheden onevenredig zijn in verhouding tot de met de beleidsregel te dienen doelen. Uit deze bepaling vloeit voort dat het bestuursorgaan alleen in geval van bijzondere omstandigheden gemotiveerd mag afwijken van de beleidsregel.
De beleidsregel ‘Kwalitatief sturen op appartementen’ zal ter vaststelling worden aangeboden aan het college van burgemeester en wethouders. Voorafgaand aan de vaststelling heeft afstemming plaatsgevonden met de belangrijkste belanghebbenden en stakeholders. Om die reden is er voor gekozen om niet de uniforme openbare voorbereidingsprocedure zoals beschreven in afdeling 3:4 Awb te doorlopen. Tegen de vaststelling van de beleidsregel staat geen mogelijkheid tot bezwaar of beroep open. De vaststelling van de beleidsregel ‘Kwalitatief sturen op appartementen’ wordt bekendgemaakt in de Huis aan Huis, de beleidsregel zelf zal worden gepubliceerd op de website www.overheid.nl.
b. Toetsingskader voor het toestaan van appartementen op gronden waar volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan het wonen is toegestaan:
Bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van appartementen toetsen burgemeester en wethouders in aanvulling op de afwijkingsregels in het ter plaatse geldende bestemmingsplan aan de volgende criteria:
b.1 Afwijken van de middenhuurplicht binnen het gebied voor hoogstedelijk wonen
Wanneer voldaan wordt aan één of meer van onderstaande criteria kunnen burgemeester en wethouders bij een omgevingsvergunning afwijken van de verplichting om appartementen als geliberaliseerde woningen voor middenhuur in de markt te zetten:
b.2 Specifieke doelgroep met een bijzondere of dringende woonvraag
Voor de hierna genoemde doelgroepen met een dringende of bijzondere woonvraag kan op basis van de Woonvisie worden afgeweken van het beleid voor het toevoegen van appartementen:
Een groeiende groep inwoners van Enschede zijn de (internationale) studenten, internationale ondernemers en internationale werknemers. Het is voor deze groepen heel moeilijk te voorspellen hoe hun woonvraag zich ontwikkelt. Dit is afhankelijk van allerlei (geopolitieke) factoren. De woonvraag van deze groep is urgent: ze arriveren in Nederland en hebben direct een (gemeubileerde) woning nodig. We willen daarom snel kunnen inspelen op de woonvraag van deze groep. Daarom willen we op alle plekken die relevant zijn voor deze groep appartementen kunnen realiseren. Het gaat dan om het Binnensingelgebied, Kennispark en de ‘Kennisas’; de verbindingszone tussen het Binnensingelgebied en Kennispark.
Mensen met een zorgvraag die valt onder onze gemeentelijke verantwoordelijkheid moeten we huisvesten. Hiervoor zijn soms specifieke eisen aan de woning van toepassing. Dit kan gaan om de woning of het wooncomplex of het type plek in de stad. We willen waar nodig deze groep kunnen blijven huisvesten, ook in appartementen. Daarom kunnen we een uitzondering maken voor een woonvorm gericht op deze groep, als vanuit het beleid van bijvoorbeeld WMO, WLZ of Jeugdzorg dit wenselijk is.
b.3 Appartementen en/of woongebouwen in een suburbaan / groenstedelijk woonmilieu
Suburbane en groenstedelijke woonmilieus onderscheiden zich voornamelijk in een lage woningdichtheid: minder dan 30 woningen per hectare. Ook is meer groen aanwezig dan in stedelijke woonmilieus, in de openbare ruimte, parken, landgoederen en in tuinen en is de hoeveelheid verharding beperkt. Bomen hebben hier de ruimte om tot volle wasdom te komen.
c. Toetsingskader voor het toestaan van appartementen op gronden waar volgens het ter plaatse geldende bestemmingsplan het wonen niet is toegestaan:
Bij de beoordeling van een aanvraag omgevingsvergunning voor de realisatie van appartementen in afwijking van het ter plaatse geldende bestemmingsplan toetsen burgemeester en wethouders aan de volgende criteria:
In aanvulling op het bepaalde onder c.1 dient tevens aan tenminste één van de volgende criteria te worden voldaan:
het betreft wonen boven winkels en/of andere commerciële ruimten dan wel boven culturele, maatschappelijke of recreatieve voorzieningen in het kernwinkelgebied Glanerbrug, de straatwand aan de Hengelosestraat direct grenzend aan de Westerstraat, aan de Singels of aan één of meer van de hierna genoemde invalswegen / radialen in het gebied binnen de Singels: Emmastraat, Lipperkerkstraat, Oldenzaalsestraat, Deurningerstraat, Haaksbergerstraat en Kuipersdijk, mits daarbij aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:
er is een grote stedenbouwkundige aanleiding om een accent toe te voegen als beëindiging van een zichtlijn en/of op hoekpunten van kruisingen van één of meer van de hierna genoemde invalswegen / radialen in het gebied buiten de Singels: A35 / N35, Westerval van A35 tot Parkweg, Parkweg, de Singels, Zuiderval, Haaksbergerstraat tussen Zuiderval en binnenstad, Hengelosestraat, Auke Vleerstraat, Deurningerstraat, Oldenzaalsestraat, Gronausestraat tussen Oostweg en Boulevard 1945, Boulevard 1945 en Oostweg.