| Organisatie | Westerwolde |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota kostenverhaal Westerwolde |
| Citeertitel | Nota kostenverhaal Westerwolde |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 24-07-2019 | 04-07-2019 | nieuwe regeling | 03-07-2019 | Z/19/086539 |
De gemeente Westerwolde heeft haar beleid gericht op een leefbare, vitale en duurzame gemeente.
Zij wil nieuwe ontwikkelingen stimuleren en meewerken aan initiatieven die passen binnen het beleid van de gemeente De gemeente wil daarbij zo mogelijk handvatten bieden (faciliteren) en samenwerken. Daarbij zal de regie bij de initiatiefnemer blijven en heeft de gemeente een adviserende en dienstverlenende rol.
Langzamerhand trekken ontwikkelingen in de regio aan, zowel op bedrijfsmatig vlak als ook particulier. Recentelijk zijn de “Woonvisie” en het visiedocument “Westerwolde samen verduurzamen” vastgesteld. Dit biedt mede een kader voor verdere ontwikkelingen.
De gemeente wil samenwerken volgens het “JA – mits” principe. Bij het meewerken aan een ontwikkeling zullen aspecten [wensen, baten en lasten], zoals het sociaal- maatschappelijk draagvlak, de ruimtelijke kwaliteit en de economische draagkracht tegen elkaar worden afgewogen.
Een afweging is dus dat voor de dienstverlening of werkzaamheden die de gemeente verricht ten behoeve van een individueel belang de kosten rechtstreeks worden toegerekend aan degene die daarmee is gebaat.
De wet ruimtelijke ordening hanteert hetzelfde uitgangspunt bij specifieke bouwplannen. In deze wet zijn bepalingen opgenomen wanneer de gemeente verplicht is om kosten te verhalen voor gemeentelijke diensten of werkzaamheden ten behoeve een bouwontwikkeling.
2. Wat is kostenverhaal en wanneer speelt dit een rol?
Wanneer kostenverhaal van toepassing is en wat het begrip kostenverhaal omvat wordt nader omschreven en bepaald in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en de daarin opgenomen Grondexploitatiewet (afdeling 6.4 Wro).
Er zijn situaties dat een bouwinitiatief niet aan een bestemmingsplan voldoet. Tocht wil de gemeente haar medewerking verlenen en zal er dus een planprocedure noodzakelijk zijn om het plan “ruimtelijk inpasbaar te maken”.
In deze wet is aangegeven dat in dergelijke situaties voor ‘bepaalde’ bouwplannen [zie H 2.2] de gemeente verplicht is om ‘bepaalde’ kosten [ zie H 5] te verhalen op de initiatiefnemer.
Dit kan door gelijktijdig met een plan een exploitatieplan in procedure te brengen. Of voorafgaand aan de planprocedure een overeenkomst te sluiten, de zogenaamde anterieure overeenkomst (zie H 4].
Het kostenverhaal heeft in deze nota betrekking op de wijze van het verhalen van kosten, die de gemeente moet maken bij het realiseren van een bouwplan door een Initiatiefnemer (= private partij of ontwikkelaar). Uitgangspunt hierbij is, dat degene die baat heeft bij medewerking aan de ontwikkeling bijdraagt aan de kosten die de gemeente maakt ten dienste van die ontwikkeling.
Het gaat om bouwplannen die als zodanig in de wet (Bro 6.2.1) zijn benoemd voor:
Én het plan past niet binnen het huidige bestemmingplan, waardoor een specifieke planprocedure gevolgd moet worden (art. 6.12 Wro). Zoals:
Gelijktijdig met de vaststelling van de planprocedure zal dan een exploitatieplan moeten worden vastgesteld. Tenzij het kostenverhaal anderszins is verzekerd. Daarvan is sprake als de gemeente vooraf met de initiatiefnemer daarover een overeenkomst heeft kunnen sluiten.
4. Exploitatieplan of Anterieure overeenkomst?
Het opstellen van een exploitatieplan is niet het uitgangspunt van de Wro. Lid 2 van
artikel 6.12 Wro bepaalt dat de gemeente niet verplicht is een exploitatieplan vast te stellen als het kostenverhaal op andere wijze verzekerd is.
Deze andere wijze is het sluiten van een privaatrechtelijke overeenkomst (op basis van vrijwilligheid) met de ontwikkelende partij -de initiatiefnemer. In deze overeenkomst is onder andere opgenomen welke bijdrage de initiatiefnemer levert aan de gemeentelijke kosten. Dit heet een “anterieure overeenkomst”.
Een exploitatieplan bestaat onder andere uit een exploitatieopzet waarin vastgelegd wordt welke kosten en opbrengsten binnen het plangebied gerealiseerd worden. Naar rato van de (residuele) opbrengstpotentie van elke grondeigenaar in het exploitatieplangebied (=profijt) worden de kosten verdeeld en daarmee een exploitatiebijdrage berekend. De door te berekenen kosten zijn wettelijk gemaximeerd en in een kostensoortenlijst weergegeven. Het betalen van deze exploitatiebijdrage door de initiatiefnemer is een voorwaarde bij de door de gemeente uit te voeren planprocedure.
Het exploitatieplan vormt het juridisch vangnet voor het geval het sluiten van een overeenkomst niet lukt (voordat het planologisch besluit wordt genomen). Bovendien kan het nog steeds noodzakelijk zijn een exploitatieplan vast te stellen. Bijvoorbeeld als er meerdere partijen in één gebied aanwezig zijn en niet met al deze private partijen/particulieren lukt om een anterieure overeenkomst te sluiten.
In sommige situaties wordt er na het vaststellen van een exploitatieplan alsnog een overeenkomst gesloten met de initiatiefnemer, de zogenaamde “posterieure overeenkomst”.
Een exploitatieplan wordt gelijktijdig met het plan in procedure gebracht en vastgesteld.
Vaststelling geschiedt door de gemeenteraad of per delegatie door burgemeester en wethouders.
Wat wordt met de initiatiefnemer overeengekomen?
De anterieure (of posterieure) overeenkomst moet gezien worden als een samenwerkingsovereenkomst, waarin niet alleen de exploitatiebijdrage is opgenomen.
Ook zullen de ontwikkelrisico’s zoveel mogelijk bij de initiatiefnemer moeten blijven.
Zoals het planschaderisico (afdeling 6.1 Wro), afspraken over (privaatrechtelijke) bouwschade en het afgeven van een garantie voor een (hoge) exploitatiebijdrage (als de bijdrage niet vooraf wordt voldaan). Afspraken over en afstemming van het bouwplan en de openbare inrichting zullen in de overeenkomst worden opgenomen, voor zover dit aan de orde is.
Welke kosten maximaal mogen worden verhaald en in een exploitatieopzet moeten worden opgenomen is in een “kostensoortenlijst” opgenomen (art. 6.2.3 t/m 6.2.5 Bro – Bijlage 1).
5.1. Regeling plankosten exploitatieplan
Enkele jaren geleden (30 januari 2017) is de ministeriële “Regeling plankosten exploitatieplan” vastgesteld. Deze regeling vormt een aanvulling op de kostensoortenlijst.
Deze regeling is tot stand gekomen in samenwerking met organisaties namens gemeenten, bouwers en ontwikkelaars. Landelijk zijn de tarieven en uren bepaald voor werken en diensten die aan een plan kunnen worden toegerekend. Met de kostensoortenlijst als uitgangspunt, zijn deze kerncijfers (tarieven en uren) opgenomen in een reken model de zogenaamde “plankostenscan”.
Bij de plankosten gaat het in hoofdzaak om de kosten van de voorbereiding van en het toezicht op de uitvoering van voorzieningen en werken, van het opstellen van gemeentelijke ruimtelijke plannen en van de overige gemeentelijke apparaatskosten voor het uitvoeren van het exploitatieplan (= bouwplan met bijbehorende werken).
Ook van toepassing bij een anterieure overeenkomst?
Dit model wordt gehanteerd is bij het opstellen van een exploitatieplan. Bij het opstellen van een anterieure overeenkomst mag men van dit model afwijken. Echter, omwille van de transparantie wordt de plankostenscan als vergelijkingsmodel meegenomen bij de onderhandelingen over het kostenverhaal.
In de Regeling plankosten exploitatieplan wordt voor het kostenverhaal van kleine bouwplannen met een maximale bijdrage gerekend.
Zo wordt bijvoorbeeld voor een verzoek tot de bouw van een woning – vallend binnen de regeling waarvoor kostenverhaal van toepassing is - een maximale exploitatiebijdrage gevraagd van € 8000, -. Met dien verstande dat bovenop dit maximum, eventuele kosten kunnen worden toegerekend die de gemeente maakt voor cultuur en civieltechnische werken (de openbare voorzieningen). Ook hier is de kostensoortenlijst van toepassing.
NB) Als er een exploitatiebijdrage wordt gevraagd dan mogen alleen de leges van de omgevingsvergunning daarbij in rekening worden gebracht. Andere leges worden geacht te zijn verrekend met de exploitatiebijdrage.
Er zijn initiatieven waarbij sprake is van kleine – niet complexe- bouwplannen. Waarbij de initiatiefnemer zelf zorg draagt voor een ontwerp bestemmings- of wijzigingsplan of een planologische toelichting, die de gemeente vervolgens in procedure kan brengen. Daarbij zijn geen extra voorzieningen of aanpassingen in het openbaar gebied nodig- niet anders dan aansluiting op bestaande voorzieningen (uitweg en riool). Voor degelijke kleine bouwplannen is het verhaal van de kosten op basis van de legesverordening afdoende. Naast leges voor het afgeven van een omgevingsvergunning, betaalt de initiatiefnemer dan ook planleges.
[De kleine bouwplannen en de uitzondering ex 6.2.1a Bro zijn opgesomd in bijlage 2]
De gemeente (raad of -per delegatie- het college) zal bij het vaststellen van een planprocedure bepalen dat voor dergelijke kleine bouwplannen geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld (of een anterieure overeenkomst moet worden afgesloten) – ex artikel 6.12 lid 2 Wro.
5.3. Binnenplanse en buitenplanse kosten
Dit zijn de kosten die alleen gemaakt worden voor het plan zelf. Tot deze kosten behoren in ieder geval alle kosten om het exploitatiegebied bouwrijp te maken, met inbegrip van de plan- en procedurekosten waaronder de ambtelijke begeleidingskosten.
Bij kleinschalige ontwikkelingen -zoals kleine bouwplannen- zal het kostenverhaal veelal beperkt blijven tot het toerekenen van binnenplanse kosten.
Onder buitenplanse kosten worden de investeringen verstaan die zijn toe te rekenen aan meerdere gebieden. Dit type investeringen is dus niet te relateren aan één enkel plan, maar waarvan meerdere plangebieden profijt ondervinden en/of een functionele relatie hebben.
Het is niet in alle gevallen mogelijk gebleken de plankosten te maximeren en als zodanig uit te werken in een plankostenscan. In plaats daarvan is het de verantwoordelijkheid van gemeenten deze kosten afzonderlijk in het exploitatieplan te ramen, afhankelijk van de mate waarin het plan is gebaat met de openbare voorziening. [In de toelichting op de Wro wordt gesproken over ‘profijt’, ‘proportionaliteit’ en ‘toerekenbaarheid’].
In het kader van het verhalen van buitenplanse kosten zijn voornamelijk drie termen uit de Wro en het Bro van belang. Dit zijn:
Er zijn geen kosten die vanuit de structuurvisie kunnen worden toegerekend en er zijn momenteel geen bovenwijkse kosten die aan ontwikkelingen kunnen worden toegerekend.
De ruimtelijke plannen zullen worden geactualiseerd in de in voorbereiding zijnde Omgevingsvisie en vervolgens nader uitgewerkt in het Omgevingsplan.
Tussentijdse planwijzigingen beperken zich tot plannen en werken die de gemeente in haar huidige programmabegroting heeft opgenomen en eventuele initiatieven waaraan de gemeente op korte termijn haar medewerking wil verlenen (En het niet noodzakelijk is om dit uit te stellen tot de vaststelling van de Omgevingsplan).
Alle informatie is terug te vinden op de volgende websites:
Wro: Staatscourant Nr. 227, 26 juni 2008
Besluit van 16 juni 2008, houdende vaststelling van het tijdstip van inwerkingtreding van de Wet ruimtelijke ordening, de Wet van 24 mei 2007 tot wijziging van de Wet ruimtelijke ordening inzake de grondexploitatie (Stb 271), de Invoeringswet Wet ruimtelijke ordening, de artikelen IV, XXV en XXXII, onderdelen Aa, Ca, Cb, Cc, Cd en Ce, van de
Wet van 29 mei 2008 tot wijziging van diverse wetten in verband met het aantreden van de Minister voor Wonen, Wijken en Integratie en diverse andere wijzigingen (Stb.197) alsmede van het Besluit ruimtelijke ordening en het Invoeringsbesluit Wet ruimtelijke ordening
Verhaalbare kosten volgens art. 6.2.3 t/m 6.2.5 van het Bro
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten eerste, van de wet, worden, voor zover deze redelijkerwijs zijn toe te rekenen aan de inbrengwaarde van de gronden, gerekend de ramingen van:
Tot de kosten, bedoeld in artikel 6.13, eerste lid, onder c, ten tweede, van de wet, worden gerekend de ramingen van :
Tot de voorzieningen, bedoeld in artikel 6.2.4, onder c, worden gerekend:
wegen, ongebouwde openbare parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, voorzieningen ten behoeve van de waterhuishouding, bruggen, tunnels, duikers, kades, steigers, en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen verband houdende werken en bouwwerken;
Bijlage 2 Regeling plankosten exploitatieplan – kleine plannen
A) Regeling plankosten exploitatieplan – kleine plannen –Artikel 5
Ad. Punt 2: Opmerking: voor de tabel zie ook www.overheid.nl regeling plankosten exploitatieplan.
Bijkomende kosten die de gemeente maakt voor cultuur en civieltechnisch werken (tabel 4.2) kunnen daarboven op worden toegerekend tot een eveneens een bepaald maximum.
B) Artikel 6.2.1.a Bro- vrijstelling exploitatieplan kleine bouwplannen
Als gevallen als bedoeld in artikel 6.12, tweede lid, van de wet (Wro) worden aangewezen de gevallen waarin:
De toelichting op de 'kruimelgevallen' is als volgt:
[NB Deze kruimelplannen moeten niet verward worden met de Wabo-kruimellijst – bij de laatstgenoemde is geen planprocedure noodzakelijk ex 6.12Wro]
Gebleken was dat bij sommige locaties kostenverhaal verplicht is, hoewel er nauwelijks reële kosten zijn die de gemeente wil verhalen. Met de onderhavige wijziging van het besluit zijn deze gevallen gespecificeerd.
Onderdeel a betreft gevallen waarin de netto-opbrengsten van het exploitatieplan niet opwegen tegen de bestuurlijke kosten. Het gaat dan om de totale opbrengst van de op grond van het exploitatieplan bij de bouwvergunning (bedoeld zal tevens zijn: omgevingsvergunning) te innen exploitatiebijdragen, waarvan de kosten die de aanvrager maakt mogen worden afgetrokken. Indien sprake is van een bedrag dat hoger is dan het in onderdeel a genoemde bedrag, is de gemeenteraad verplicht een exploitatieplan vast te stellen.
In de situatie bedoeld in onderdeel b is geen sprake van specifieke grondexploitatiekosten, maar veelal uitsluitend van apparaatskosten. In de regel kunnen deze zo nodig via de leges in rekening worden gebracht.
In onderdeel c gaat het om voorzieningen waarvan de gemeente veelal de kosten ook na vaststelling van het ruimtelijk besluit nog zal kunnen verhalen via een overeenkomst. Voorbeelden zijn het maken van een inrit naar de openbare weg of een aansluiting op het riool.
De wijzigingen leiden tot een vermindering van bestuurlijke lasten, terwijl geen afbreuk wordt gedaan aan het principe van kostenverhaal bij bouwlocaties.