Beleidsregels voor grondgebonden woningen

Inleiding

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Nijmegen heeft op 28 mei 2019 besloten de beleidsregels voor grondgebonden woningen vast te stellen. Deze beleidsregels gelden voor categorieën gevallen waarin voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning kan worden verleend en hebben alleen betrekking op grondgebonden woningen.

Grondslag

De beleidsregels hebben betrekking op de bevoegdheid van burgemeester en wethouders als bedoeld in artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) j°. bijlage II, artikel 4 Besluit Omgevingsrecht (Bor).

Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op de volgende planologische afwijkingsmogelijkheden, indien en voor zover ze kunnen worden toegepast bij grondgebonden woningen:

• •

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 1 Bor;

• •

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 3 Bor, voor zover het betreft, openlucht zwembaden, jacuzzi’s en gebouwde vijvers;

• •

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 4 Bor;

• •

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 9 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten, al dan niet in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten;

• •

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 11 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten voor een termijn van ten hoogste tien jaar.

Voor alle overige planologische afwijkingsmogelijkheden op grond van artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 Bor e.v. zijn deze beleidsregels niet van toepassing en zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan of beheersverordening.

Artikel 1 Definities

• 1.

  aanbouw

  een aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw, dat op de grond staat, dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een ruimte vormt die al dan niet vanuit het hoofdgebouw bereikbaar is.

• 2.

  aangebouwd bijgebouw

  een bijgebouw dat direct grenst aan een aan- of uitbouw en niet tevens aan het hoofdgebouw. Voor een aangebouwd bijgebouw geldt de definitie van een bijgebouw, met uitzondering van de eis van vrijstaandheid. Wanneer een aangebouwd bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels toegelaten aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

• 3.

  aan huis verbonden beroepsactiviteiten

  een dienstverlenend beroep, dat op kleine schaal in of bij een woning wordt uitgeoefend, waarbij de woning in overwegende mate haar woonfunctie behoudt en de desbetreffende beroepsuitoefening een ruimtelijke uitstraling heeft die in overeenstemming is met de woonfunctie. Prostitutie is uitgesloten.

• 4.

  aan huis verbonden bedrijfsactiviteiten

  het verlenen van diensten en/of;

  het uitoefenen van ambachtelijke bedrijvigheid (geheel of overwegend door middel van handwerk uit te oefenen) en/of;

  het voeren van de administratie van bedrijfsactiviteiten die (behoudens genoemde administratieve werkzaamheden) niet ter plaatse worden uitgeoefend;

  het verstrekken van logies en ontbijt (bed and breakfast);

  waarvan de aard, omvang en uitstraling zodanig zijn dat de activiteit in of bij de woning met behoud van de woonfunctie ter plaatse kan worden uitgeoefend. Een seksbedrijf is uitgesloten.

• 5.

  achtererf

  erf gelegen achter de achtergevel van het hoofdgebouw.

• 6.

  achtergevel

  de bestaande achtergevel van het hoofdgebouw.

• 7.

  achtergevellijn

  de achterste grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan.

• 8.

  bebouwde kom

  onder bebouwde kom wordt verstaan: het gehele grondgebied van de gemeente Nijmegen voor zover gelegen ten zuiden van de rivier de Waal met uitzondering van de Ooyse Schependom. Het grondgebied van de gemeente Nijmegen ten noorden van de rivier de Waal alleen indien en voor zover er sprake is van ‘samenhangende (woon)bebouwing’ (hiervan is tevens sprake indien een ontwerp van een bestemmingsplan dat samenhangende (woon)bebouwing mogelijk maakt ter inzage is gelegd).

• 9.

  bebouwing

  een of meer gebouwen en/of bouwwerken, geen gebouwen zijnde.

• 10.

  bed and breakfast

  een overnachtingsmogelijkheid gericht op het bieden van de mogelijkheid tot een toeristisch en veelal kortdurend verblijf met het serveren van ontbijt. Een bed- en breakfast heeft maximaal 4 kamers en 8 slaapplaatsen.

• 11.

  bestaand

  bestaande bouwwerken: een legaal bouwwerk dat op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan aanwezig is, dan wel gebouwd kan worden krachtens een omgevingsvergunning;

  bestaand gebruik: het legale gebruik van grond en bouwwerken dat bestond op het tijdstip van inwerkingtreding van het bestemmingsplan.

• 12.

  bestemmingsplan

  een bestemmingsplan, provinciaal inpassingsplan, rijksinpassingsplan of beheersverordening als bedoeld in de Wet ruimtelijke ordening.

• 13.

  bijgebouw

  een, vrijstaand, in functioneel en bouwkundig opzicht aan het hoofdgebouw ondergeschikt gebouw op hetzelfde bouwperceel, dat op de grond staat. Onder een functioneel ondergeschikt gebouw wordt verstaan een gebouw dat bedoeld en ingericht is ten behoeve van (huishoudelijke) berging, hobby- en/of stallingsruimte. Als een vrijstaand bijgebouw wordt gebruikt ten behoeve van volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels toegelaten aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten of huisvesting in verband met mantelzorg, dan is de eis van functionele ondergeschiktheid niet van toepassing.

• 14.

  bouwen

  het plaatsen, geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.

• 15.

  bouwlaag

  een doorlopend gedeelte van een gebouw dat door op gelijke of bij benadering gelijke hoogte liggende vloeren of balklagen is begrensd, zulks met inbegrip van de begane grond en met uitsluiting van onderbouw en zolder. Daar waar gesproken wordt over de ‘eerste bouwlaag’ wordt bedoeld de bouwlaag op (dan wel bij benadering op) de begane grond. De ‘tweede bouwlaag’ is de bouwlaag direct boven de ‘eerste bouwlaag’.

• 16.

  bouwperceel

  een al dan niet bebouwd perceel, of een gedeelte daarvan, bestemd voor een grondgebonden woning met bijbehorende bebouwing en de direct daarbij gelegen gronden die in feitelijk opzicht zijn ingericht ten dienste van het gebruik van deze grondgebonden woning en, voor zover een bestemmingsplan of een beheersverordening van toepassing is, deze die inrichting niet verbieden.

  N.B. dit betekent dat gronden met bestemmingen zoals Bos, Groen, Natuur, Verkeer en Water in de regel niet tot het bouwperceel behoren.

• 17.

  (bouw)perceelsgrens

  de grens van een bouwperceel.

• 18.

  bouwvlak

  het deel van het bouwperceel gelegen achter de voorgevellijn, waarop volgens het bestemmingsplan of deze beleidsregels hoofdgebouwen zijn toegestaan. Gronden waarop op grond van artikel 5 nummer 7 van de stedenbouwkundige matrix uitbreiding van de hoofdbebouwing is toegestaan, maken onderdeel uit van het bouwvlak.

• 19.

  bouwwerk

  elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal die hetzij direct of indirect met de grond verbonden is, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.

• 20.

  dakkapel

  een dakkapel is een uitbouw in een schuin dakvlak, waardoor stahoogte ter plaatse verkregen wordt, voorzien van een verticaal raamkozijn, een dakvlak en zijwanden. Een dakkapel wordt geplaatst in een schuin dakvlak. Dat wil zeggen dat er rondom de dakkapel sprake moet zijn van een dak (met uitzondering van dakkapellen vanuit de nok). Wanneer een voorgevel gedeeltelijk wordt doorgebouwd boven de goot dan is er geen sprake van een dakkapel maar van een dakopbouw. Ook wanneer het bouwwerk boven de bestaande nok uitkomt is er sprake van een dakopbouw.

• 21.

  dakopbouw

  een uitbreiding op een bestaand dak. Bij platte daken: het gedeelte van een gebouw boven het oorspronkelijke platte dakvlak, uitgevoerd als kap of extra bouwlaag. Bij schuine kappen: een toevoeging aan een schuin dakvlak, niet zijnde een dakkapel, bedoeld om de woonruimte te vergroten, waarbij er tevens sprake kan zijn van een nokverhoging.

• 22.

  daknok

  hoogste punt van een schuin dak.

• 23.

  dakterras

  verblijfsruimte op een plat dak ingericht als terras en/of tuin.

• 24.

  dakvoet

  laagste punt van een schuin dak.

• 25.

  erf

  de gronden van het bouwperceel gelegen buiten het bouwvlak, niet zijnde tuin en veelal gelegen achter de achtergevellijn. Welk deel van het bouwperceel erf is en waar de grens tussen erf en tuin ligt, wordt bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige matrix, die onderdeel is van deze beleidsregels.

• 26.

  escortbedrijf

  de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie in de vorm van bemiddeling tussen klant en prostituee.

• 27.

  gebouw

  elk bouwwerk, dat een voor mensen toegankelijke, overdekte, geheel of gedeeltelijk met wanden omsloten ruimte vormt.

• 28.

  gevelbreedte

  de breedte van de gevel waar tegenaan wordt gebouwd.

• 29.

  grondgebonden woning

  een grondgebonden woning is een woning die rechtstreeks toegankelijk is op het straatniveau en waarvan één van de woonlagen aansluit op het maaiveld. Grondgebonden woningen hebben meestal een op de grond gelegen tuin en/of erf. Een grondgebonden woning staat, figuurlijk gezien, tegenover gestapelde woningen.

• 30.

  hoekovergang

  een aan- of uitbouw die buiten de gevelbreedten van het hoofdgebouw wordt gerealiseerd en die een verbinding vormt tussen een aan- of uitbouw aan de voorgevel en een aan- of uitbouw aan de zijgevel van het hoofdgebouw.

• 31.

  hoofdbebouwing

  het hoofdgebouw inclusief aan- en/of uitbouwen.

• 32.

  hoofdgebouw

  gebouw, of een gedeelte daarvan, dat noodzakelijk is voor de verwezenlijking van de geldende of toekomstige bestemming van een perceel en, indien meerdere gebouwen op het perceel aanwezig zijn, gelet op die bestemming het belangrijkst is.

• 33.

  huisvesting in verband met mantelzorg

  huisvesting in of bij een woning van één huishouden van maximaal twee personen, van wie ten minste één persoon mantelzorg verleent aan of ontvangt van een bewoner van de woning.

• 34.

  mantelzorg

  intensieve zorg of ondersteuning, die niet in het kader van een hulpverlenend beroep wordt geboden aan een hulpbehoevende, ten behoeve van zelfredzaamheid of participatie, rechtstreeks voortvloeiend uit een tussen personen bestaande sociale relatie, die de gebruikelijke hulp van huisgenoten voor elkaar overstijgt, en waarvan de behoefte met een verklaring van een huisarts, wijkverpleegkundige of andere door de gemeente aangewezen sociaal-medisch adviseur kan worden aangetoond.

• 35.

  oorspronkelijk hoofdgebouw

  het hoofdgebouw zoals dat ten tijde van de afronding van de bouwwerkzaamheden, overeenkomstig de voor het hoofdgebouw verleende vergunning, is opgeleverd.

• 36.

  overkapping

  een op de grond staand bouwwerk, bestaande uit ten minste een dak, niet zijnde een gebouw.

• 37.

  privacyscherm

  vlakke (doorschijnende) constructie bedoeld om direct zicht te ontnemen. Privacyschermen zijn doorgaans hoger dan ooghoogte en onderscheiden zich daarmee van dichte (balkon) hekwerken (die een lagere hoogte hebben).

• 38.

  prostituee

  degene die zich beschikbaar stelt tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

• 39.

  prostitutie

  het zich beschikbaar stellen tot het verrichten van seksuele handelingen met een ander tegen betaling.

• 40.

  prostitutiebedrijf

  de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie.

• 41.

  seksbedrijf

  de activiteit, bestaande uit het bedrijfsmatig gelegenheid geven tot prostitutie of tot het verrichten van seksuele handelingen voor een ander tegen betaling of uit het bedrijfsmatig aanbieden van vertoningen van erotisch-pornografische aard in een seksinrichting tegen betaling. Onder een seksbedrijf wordt in elk geval verstaan: een seksbioscoop, seksautomatenhal, sekstheater, een parenclub, een escortbedrijf of een prostitutiebedrijf, waaronder tevens begrepen een erotische massagesalon, al of niet in combinatie met elkaar.

• 42.

  seksrinrichting

  voor het publiek toegankelijke besloten ruimte, onderdeel van een seksbedrijf.

• 43.

  standplaats

  een kavel, bestemd voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare nutsbedrijven, andere instellingen of van gemeenten kunnen worden aangesloten.

• 44.

  tuin

  de gronden van het bouwperceel, gelegen buiten het bouwvlak, niet zijnde erf en veelal gelegen vóór de voorgevellijn. Welk deel van het bouwperceel tuin is en waar de grens tussen erf en tuin ligt, wordt bepaald aan de hand van de stedenbouwkundige matrix, dat onderdeel is van deze beleidsregels.

• 45.

  uitbouw

  een op de grond staand en aan het hoofdgebouw aangebouwd gebouw dat in bouwkundig opzicht ondergeschikt is aan het hoofdgebouw en dat een vergroting betreft van een in het hoofdgebouw gelegen ruimte.

• 46.

  voorgevel

  de bestaande voorgevel.

• 47.

  voorgevellijn

  de voorgevel van het hoofdgebouw en het verlengde daarvan.

• 48.

  wonen

  de huisvesting van één of meerdere personen in een gebouw, niet zijnde een woonwagen of woonboot.

• 49.

  woning

  een (gedeelte van een) gebouw dat dient voor de huisvesting van een of meerdere personen, niet zijnde een woonwagen of woonboot. In het kader van deze beleidsregels wordt onder een woning uitsluitend een grondgebonden woning verstaan.

• 50.

  woonboot

  elk vaar- of drijftuig dat uitsluitend of in hoofdzaak wordt gebezigd als, of te beoordelen naar zijn constructie en/of inrichting in hoofdzaak bestemd is tot, hoofdbewoning geldend dag- en/of nachtverblijf van één of meer personen.

• 51.

  woonwagen

  een voor bewoning bestemd gebouw dat is geplaatst op een standplaats en dat in zijn geheel of in delen kan worden verplaatst.

• 52.

  zijgevel

  de bestaande zijgevel.

• 53.

  zijgevellijn

  de zijdelingse grens van het bouwvlak en het verlengde daarvan.

Artikel 2 Wijze van meten

Bij de toepassing van deze beleidsregels wordt als volgt gemeten:

• 1.

  afstand van een gebouw tot een zijdelingse perceelsgrens

  de afstand gemeten vanaf het dichtst bij de perceelgrens gelegen punt van het gebouw tot aan de zijdelingse perceelsgrens.

• 2.

  bebouwde oppervlakte

  de buitenwerks gemeten oppervlakte van de verticale projectie van alle, al dan niet met vergunning gebouwde, in een nader aan te geven gebied aanwezige bouwwerken, met uitzondering van ondergeschikte bouwwerken, geen gebouwen zijnde, zoals pompputten, luifels en balkons. Ondergrondse bouwwerken worden meegerekend.

• 3.

  bouwdiepte

  de lengte van de loodrechte lijn vanaf het midden van de voorgevel van het hoofdgebouw tot de kruising met de achtergevel (of het verlengde hiervan) van de uitbreiding.

  Bij een verspringing in de voorgevel, wordt gemeten vanaf het midden van het meest naar voren liggende deel van de voorgevel.

• 4.

  (bouw)hoogte van een bouwwerk

  vanaf het peil tot aan het hoogste punt van een gebouw of van een bouwwerk, geen gebouw zijnde, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.

• 5.

  bouwhoogte van een dakopbouw

  vanaf de afdekking van de bovenste bouwlaag tot aan het hoogste punt van de dakopbouw.

• 6.

  bouwhoogte van een kap

  vanaf de bovenkant goot, boeiboord of daarmee gelijk te stellen constructiedeel tot aan het hoogste punt van de kap.

• 7.

  Bouwhoogte van hekwerken, balustrades, afscheidingen of vergelijkbare constructies bij een dakterras vanaf de afdekking van de ondergelegen bouwlaag tot aan het hoogste punt van het hekwerk, de balustrade, afscheiding of vergelijkbare constructie.

• 8.

  Breedte van de voorgevel

  afstand tussen het hart van de woningscheidende muren of zijmuren ter plaatse van de voorgevel.

• 9.

  dakhelling

  langs het dakvlak ten opzichte van het horizontale vlak.

• 10.

  diepte van een achtererf

  de lengte van de loodrechte lijn vanaf het midden van de achtergevel van het hoofdgebouw tot de kruising met de achterste perceelsgrens. Bij een verspringing in de achtergevel, wordt gemeten vanaf het midden van het meest naar achter liggende deel van de achtergevel.

• 11.

  diepte van een bouwwerk, niet zijnde een hoofdgebouw

  de afstand gemeten vanaf het verste punt van het bouwwerk loodrecht op de gevel van het hoofdgebouw waartegen het bouwwerk wordt aangebouwd.

• 12.

  goothoogte van een bouwwerk

  vanaf het peil tot aan de bovenkant van de goot, c.q. de druiplijn, het boeiboord, of een daarmee gelijk te stellen constructiedeel, met uitzondering van ondergeschikte bouwonderdelen, zoals schoorstenen, lichtkoepels, dakkapellen, lucht- en liftkokers, (brand)trappen, zonnepanelen, andere technische ruimten en/of technische constructies en antennes.

• 13.

  inhoud van een bouwwerk

  tussen de onderzijde van de begane grondvloer, de buitenzijde van de gevels (en/of het hart van de scheidingsmuren) en de buitenzijde van daken en dakkapellen.

• 14.

  peil

  de plaats waar het peil in het kader van deze beleidsregels wordt gemeten, wordt als volgt bepaald:

  voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang onmiddellijk aan een (al dan niet openbare) weg grenst: de hoogte van de kruin van die weg ter plaatse van de hoofdtoegang;

  voor bouwwerken waarvan de hoofdtoegang niet onmiddellijk aan de hiervoor bedoelde weg grenst: de hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld ter plaatse van de hoofdtoegang;

  voor bouwwerken onder het maaiveld, het peil van het bijbehorende bovengrondse hoofdgebouw;

  in andere gevallen: de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld.

• 15.

  vloeroppervlak

  de totale oppervlakte, binnenwerks gemeten, van alle ruimten ondergronds, op de begane grond, de verdiepingen, de zolder en de bijbehorende aan- en uitbouwen.

Artikel Artikel 3 Algemeen  

• 1.

  Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op grondgebonden woningen. Ten aanzien van niet-grondgebonden woningen en/of activiteiten bij grondgebonden woningen die plaatsvinden buiten het bouwperceel, zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan. De beleidsregels hebben alleen betrekking op de stedenbouwkundige aspecten. Voor het verlenen van een omgevingsvergunning zal een ruimtelijke afweging worden gemaakt waarbij ook andere aspecten een rol kunnen spelen (zoals op grond van de Wet geluidhinder, Wet luchtkwaliteit en het Besluit externe veiligheid inrichtingen). Ook kunnen evidente privaatrechtelijke belemmeringen en illegale situaties aanleiding zijn tot het weigeren van de omgevingsvergunning en zal aan de algemene regelingen in het bestemmingsplan moeten zijn voldaan (bijvoorbeeld de gebiedsaanduidingen geluidzone-industrie en milieuzone-grondwaterbeschermingsgebied of de parkeerregels).

  Als er sprake is van beschermde monumenten dient eerst toetsing plaats te vinden aan het belang van de monumentenzorg. Het gaat daarbij om rijksmonumenten (gebouwde monumenten, archeologische monumenten) en objecten waarvoor een vergunning ingevolge de gemeentelijke Monumentenverordening vereist is (gemeentelijk monumenten, bouwhistoriemonumenten, stadsbeeldobjecten, identiteitsbepalende objecten). Als sprake is van een rijksbeschermd stadsgezicht of een gemeentelijk beschermd stadsbeeld, dient eerst toetsing plaats te vinden aan het belang van dat beschermd stadsgezicht respectievelijk beschermd stadsbeeld. Als, gelet op voornoemde belangen, vergunningverlening niet mogelijk is, zal de omgevingsvergunning worden geweigerd. Er zal dan niet buitenplans worden beoordeeld of een vergunning kan worden verleend.

  ls er sprake is van dubbelbestemmingen (bijvoorbeeld met betrekking tot archeologie, cultuurhistorie, landschap, waterkering of een hoogspanningsverbinding) en als de aanvraag valt binnen de reikwijdte van de binnenplanse afwijkingsvoorschriften, dan wordt op basis van die voorschriften beslist of er al of niet een vergunning wordt verleend. Als zo’n binnenplanse vergunning niet kan worden verleend, dan zal de omgevingsvergunning worden geweigerd. Er zal dan niet buitenplans worden beoordeeld of een vergunning kan worden verleend. Echter als de aanvraag valt buiten de reikwijdte van de binnenplanse afwijkingsvoorschriften in dubbelbestemmingen, dan wordt ad hoc beoordeeld of buitenplans vergunningverlening mogelijk is. In die buitenplanse afweging wordt de aanvraag eerst getoetst aan de belangen van archeologie, cultuurhistorie, landschap e.d. Als bij deze toetsing blijkt dat door vergunningverlening deze belangen worden geschaad, dan zal de omgevingsvergunning worden geweigerd. Als bij deze toetsing blijkt dat door vergunningverlening deze belangen niet worden geschaad, zal toetsing plaatsvinden aan de stedenbouwkundige aspecten.

• 2.

  In artikel 2.1, lid 1, aanhef en onder c Wabo is aangegeven dat het verboden is zonder omgevingsvergunning een project uit te voeren, voor zover dat geheel of gedeeltelijk bestaat uit het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan, of een beheersverordening (…). In artikel 2.12, lid 1, aanhef en onder a, onder 2, is aangegeven dat een omgevingsvergunning slechts kan worden verleend indien de activiteit niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en indien de activiteit in strijd is met het bestemmingsplan of de beheersverordening in de bij algemene maatregel van bestuur aangewezen gevallen. In bijlage II Bor zijn categorieën van gevallen aangewezen waarin:

   

  • - voor bouwactiviteiten, planologische gebruiksactiviteiten en activiteiten met betrekking tot een beschermd monument geen omgevingsvergunning is vereist;

    - voor planologische gebruiksactiviteiten een omgevingsvergunning als bedoeld in artikel 2.12, lid 1, onder a, onder 2° Wabo kan worden verleend.

    Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op de volgende planologische afwijkingsmogelijkheden, genoemd in artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 Bor e.v. indien en voor zover ze kunnen worden toegepast bij grondgebonden woningen:

    - 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 1 Bor;

    - 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 3 Bor, voor zover het betreft, openlucht zwembaden, jacuzzi’s en gebouwde vijvers;

    - 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 4 Bor;

    - 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 9 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten, al dan niet in samenhang met bouwactiviteiten die de bebouwde oppervlakte of het bouwvolume niet vergroten;

    - 2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 11 Bor, voor zover betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten voor een termijn van ten hoogste tien jaar.

    • Voor alle overige planologische afwijkingsmogelijkheden zijn deze beleidsregels niet van toepassing en zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.

• 3.

  In aanvulling op het gestelde in deze beleidsregels kan omgevingsvergunning worden verleend als er wordt voldaan aan een nieuw bestemmingsplan dat in procedure is. Een bestemmingsplan is in procedure vanaf de dag waarop het (voor)ontwerp bestemmingsplan ter inzage ligt, tot het moment dat deze in werking treedt.

• 4.

  In die gevallen waarin de exacte ligging van het hoofdgebouw binnen een bouwperceel niet vaststaat (bijv. wanneer er geen of een heel ruim bouwvlak op de verbeelding is ingetekend en het hoofdgebouw in beginsel overal binnen het bouwperceel kan worden opgericht) en dit in een voorliggend geval wel noodzakelijk is om deze beleidsregels te kunnen toepassen, wordt ad hoc beoordeeld of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.

• 5.

  Het bevoegd gezag is bevoegd in beperkte mate af te wijken van de maatvoering zoals opgenomen in deze beleidsregels, mits dit dient om het bouwwerk zodanig te laten aansluiten op een bestaande, legale situatie dat dit vanuit architectonisch en/of bouwkundig en/of stedenbouwkundig opzicht een verbetering is.

• 6.

  Het bevoegd gezag is bevoegd af te wijken van deze beleidsregels, mits dit dient om de vormgeving van een bouwwerk aan te laten sluiten bij een reeds bestaand, legaal bouwwerk in een vergelijkbare situatie in de omgeving. Doel van deze regeling is om herhaling van een elders reeds gerealiseerde (vergund) bouwwerk op een identieke woning mogelijk te maken. Bijvoorbeeld een dakopbouw die al in een blok rijwoningen voor komt of een erker die als optie bij seriematig gebouwde woningen vergund is, maar nog niet overal gerealiseerd is. Met ‘vergelijkbare situatie’ wordt in ieder geval een exact identiek bouwwerk op, aan of bij eenzelfde woning met eenzelfde architectuur bedoeld. Naast de vormgeving van de woning betreft ‘vergelijkbaar’ ook de ruimtelijke situatie (onder andere de oriëntatie van de woning tov omliggende bebouwing, de ligging t.o.v. de openbare ruimte, onderscheid hoekwoningen en rijwoningen). ‘In de omgeving’ behelst in ieder geval het betreffende bouwblok (een rij woningen of een serie geschakelde woningen), maar kan ook een ander bouwblok met dezelfde woningen betreffen, mits deze van oorsprong onderdeel was van hetzelfde bouwplan (aan te tonen met situatietekening uit de vergunningaanvraag van oorspronkelijke woningen). Wanneer de vormgeving van het bouwwerk op details afwijkt is het soms lastig te bepalen of een bouwwerk nog wel identiek genoemd kan worden. Het gaat er in zo’n geval om de kenmerkende karakteristieken in de vormgeving van het reeds bestaande bouwwerk te benoemen. Zo kan in het ene geval de kleurstelling van bijvoorbeeld een dakopbouw minder van belang zijn dan de kozijnindeling, terwijl in een ander geval de kleur juist een zeer karakteristiek onderdeel van de vormgeving is. In gevallen waar er geen sprake is van een exact identiek bouwwerk, maar een nagenoeg identiek bouwwerk kan van deze beleidsregels worden afgeweken indien redelijke eisen van welstand zich hiertegen niet verzetten. Indien het niet evident is of er al dan niet sprake is van een vergelijkbare situatie in stedenbouwkundige zin kan hierover ad hoc advies gevraagd worden.

• 7.

  Voor zover het gaat om de toepassing van een planologische afwijkingsmogelijkheid waarvoor Specifieke beleidsregels zijn vastgesteld die verwijzen naar de stedenbouwkundige matrix (artikel 5), maar het bouwplan niet valt in één van de vijf hierin genoemde gebiedstypen (vastgesteld volgens artikel 6), wordt er ad hoc beoordeeld of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.

• 8.

  Aan een omgevingsvergunning die betrekking heeft op een tijdelijk bouwwerk wordt een termijn gesteld na afloop waarvan vergunninghouder verplicht is de voor de verlening van de omgevingsvergunning bestaande toestand hersteld te hebben. Aan een omgevingsvergunning die betrekking heeft op mantelzorg wordt de voorwaarde verbonden dat het bewonen van bijgebouwen enerzijds en/of het gebruik van aan- en uitbouwen op een afstand van meer dan 4,00 meter van het oorspronkelijk hoofdgebouw of meer dan 3,00 meter van de achtergevellijn ten behoeve van wonen anderzijds, uitsluitend is toegestaan gedurende de periode dat er sprake is van mantelzorg. Daarbij wordt een termijn gesteld vanaf het moment dat de mantelzorg is beëindigd, waarbinnen de voorzieningen in het bijgebouw ten behoeve van bewoning moeten zijn verwijderd (denk aan o.a. het verwijderen van en keuken, bad- of doucheruimte).

• 9.

  Deze beleidsregels, waaronder nummer 18 van de stedenbouwkundige matrix, zijn eveneens van toepassing wanneer uitvoering wordt gegeven aan de Wet maatschappelijk ondersteuning 2015 waarbij geen sprake is van mantelzorg.

Artikel 4 Specifiek

• 1.

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 1 Bor

  Voor uitbreiding van, of een bijgebouw of overkapping bij, een grondgebonden woning verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan als voldaan wordt aan het gestelde in de stedenbouwkundige matrix (artikel 5) en de daarbij behorende kaart van gebiedstypen (artikel 6).

  Deze beleidsregels zijn uitputtend voor uitbreiding van, of een bijgebouw of overkapping bij, grondgebonden woningen op een bouwperceel. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd. Alleen voor aan- en uitbouwen en bijgebouwen in het kader van mantelzorg en/of de Wet maatschappelijk ondersteuning 2015 die niet voldoen aan de beleidsregels, zal er een ad hoc beoordeling plaatsvinden.

  Wanneer sprake is van uitbreiding van, of een bijgebouw of overkapping bij, een grondgebonden woning ten behoeve van de uitoefening van een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, wordt voor het verlenen van de omgevingsvergunning tevens getoetst aan de voorwaarden genoemd onder artikel 4, onder 4, van deze beleidsregels.

  Ten aanzien van niet-grondgebonden woningen en/of activiteiten bij grondgebonden woningen die plaatsvinden buiten het bouwperceel, zal er ad hoc beoordeeld worden of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.

  Voor isolerende voorzieningen bij bestaande woningen wordt toestemming verleend om af te wijken van het bestemmingsplan indien redelijke eisen van welstand zich daartegen niet verzetten.

• 2.

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 3 Bor, voor zover het betreft zwembaden, jacuzzi’s en gebouwde vijvers

  Voor een bouwwerk, geen gebouw zijnde, indien en voor zover dit een openlucht zwembad, jacuzzi of gebouwde vijver bij een woning betreft, verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan als voldaan wordt aan het gestelde in de stedenbouwkundige matrix (artikel 5) en de daarbij behorende kaart van gebiedstypen (artikel 6).

  Deze beleidsregels zijn uitputtend voor genoemde bouwwerken. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd. Voor andere bouwwerken, geen gebouw zijnde, wordt ad hoc beoordeeld of er toestemming wordt verleend om af te wijken van het bestemmingsplan.

  • 3.

    2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 4 Bor

    Voor een dakterras, balkon of andere niet op de grond gelegen buitenruimte aan of op een gebouw, een dakkapel, dakopbouw of gelijksoortige uitbreiding van een gebouw, de uitbreiding van een bouwwerk met een bouwdeel van ondergeschikte aard dan wel voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw, verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan als voldaan wordt aan het gestelde in de stedenbouwkundige matrix (artikel 5) met de daarbij behorende kaart van gebiedstypen (artikel 6) en artikel 7 ten aanzien van dakterrassen.

    Voor isolerende voorzieningen bij bestaande woningen wordt toestemming verleend om af te wijken van het bestemmingsplan indien redelijke eisen van welstand zich daartegen niet verzetten.

    Deze beleidsregels zijn uitputtend. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd.

• 4.

  2.12 lid 1, onder a, onder 2° Wabo j°. bijlage II, artikel 4 lid 9 en 11 Bor, voor zover het betreft een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten

  Voor een gebruikswijziging ten behoeve van de uitoefening van aan-huis-verbonden beroeps- en /of bedrijfsactiviteiten, verleent het bevoegd gezag toestemming om af te wijken van het bestemmingsplan indien aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

• a.

  maximaal 35% van het vloeroppervlak van de woning met bijbehorende aan- en uitbouwen mag worden gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteit. Het totale vloeroppervlak van de woning, aan- en uitbouwen en bijgebouwen tezamen dat wordt gebruikt voor een aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit, mag per woning niet meer dan50 m2 bedragen;

• b.

  degene die de aan huis verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteiten uitvoert, dient tevens bewoner van de woning te zijn;

• c.

  de activiteiten dienen qua aard, omvang en uitstraling te passen in een woonomgeving;

• d.

  er mag geen horeca of detailhandel ter plaatse plaatsvinden, uitgezonderd een beperkte verkoop als ondergeschikte activiteit en wel in verband met een aan-huis-verbonden beroeps- of bedrijfsactiviteit;

• e.

  het gebruik mag niet leiden tot beperking van de gebruiksmogelijkheden van omliggende percelen.

  Deze beleidsregels zijn uitputtend voor aan-huis-verbonden beroeps- en/of bedrijfsactiviteiten. Als hier niet aan wordt voldaan, wordt de toestemming geweigerd. Voor ander gebruik geldt een ad hoc beoordeling.

Artikel 5 Stedenbouwkundige matrix

Gebied 1: Historische gesloten bebouwing, Gebied 2: Historische open bebouwing, Gebied 3: Tuinstad, Gebied 4: Jaren 70 en 80 wijken, Gebied 5: Overig

Gebiedsindeling volgens de gebiedstypen-kaart zoals aangegeven in artikel 6

Artikel 6 Kaart gebiedstypen

Toelichting kaart gebiedstypen

In een stedelijk gebied kunnen op verschillende plekken gebieden of ruimtelijk eenheden onderscheiden worden met een min of meer eigen stedenbouwkundige- en/of architectonische uitstraling; met een eigen identiteit. De term gebiedstype duidt op het totaal aan gebieden en ruimtelijke eenheden met een gelijke stedenbouwkundige- en/of architectonische uitstraling. In artikel 6 is een kaart opgenomen van de stad, ingedeeld in gebiedstypen.

In de stedenbouwkundige matrix zijn 5 gebiedstypen opgenomen:

• 1.

  historisch gesloten bebouwing;

• 2.

  historisch open bebouwing;

• 3.

  tuinstad;

• 4.

  jaren ’70 en ’80 wijken;

• 5.

  overig.

• 1.

  Historisch gesloten bebouwing

  Een bonte verzameling van dicht opeengepakte en spontaan gevormd straten die reeds in de laat-middeleeuwen hun vorm gekregen hebben (historisch stadscentrum binnen de eerste en tweede omwalling). Na de ontmanteling in 1876 is in een ring rond het stadscentrum een samenhangend stedenbouwkundig plan gerealiseerd met gesloten stroken van statige herenhuizen en villa’s, voortuinen met hekwerken, singels en parken (de 19e eeuwse schil). Het wederopbouwplan in het stadscentrum van na de Tweede Wereldoorlog is ruimer van opzet en qua structuur meer rechttoe rechtaan. Kenmerkend voor het historisch stadscentrum, de 19e eeuwse schil en het wederopbouwplan is dat het om gesloten of nagenoeg gesloten bouwblokken gaat waardoor een duidelijke scheiding van privé en openbaar aanwezig is.

• 2.

  Historisch open bebouwing

  Van oudsher lag een aantal dorpskernen op kilometers afstand van het stadscentrum. Voorbeelden zijn: Hees, Hatert en Brakkenstein. Langs de verbindingswegen (linten) richting centrum was in een losse setting bebouwing gesitueerd, de zogenaamde lintbebouwing. St. Annastraat, Hatertseweg, Heyendaalseweg en Tweede Oude Heselaan/Schependomlaan zijn duidelijke voorbeelden.

• 3.

  Tuinstad

  Nadat de 19e eeuwse schil was voltooid werden tussen de uitvalswegen, vaak in opdracht van woningcorporaties, complexmatige buurten gerealiseerd: de traditionele tuinstad. Kenmerkend is de ruime vaak lineaire opzet, veel groen, laagbouw, traditionele architectuur, voortuinen met muurtjes. De buurten vertonen een samenhangend zelfstandig karakter dat versterkt wordt door het centrale tuinstadplein, vaak met poortwoningen. Voorbeelden van de traditionele tuinstad zijn Willemskwartier en Waterkwartier. De modernere tuinstad kenmerkt zich door scheiding van functies, woningbouwstroken in het groen, licht, lucht en ruimte. Omdat de wijken verder van het centrum liggen zijn ze als een autonome enclave ontworpen, inclusief voorzieningen. Vaak herhaalt zich een bepaald woningbouwpatroon, de zogenaamde stempels. Hoogbouw wordt geïntroduceerd, vaak als repeterend element. Brede groenzones scheiden de ene buurt van de andere. In deze groenzones is de bijzondere bebouwing geplaatst zoals scholen, sportzalen, kerken, winkels en wijkcentra. Voorbeelden zijn Hatertse Hei, Grootstal, Hatert en Neerbosch-Oost.

• 4.

  Jaren ’70 en ’80 wijken

  In de jaren ’70 en ’80 zijn de grote stadsuitbreidingswijken gerealiseerd. Het was een tijd van experimenteren, nieuwe stedenbouwkundige structuren werden bedacht als reactie op de lineaire tuinstadstructuur. De woongebieden uit deze periode hebben een vertakte structuur. Vanaf de centrale, doorgaande hoofdweg lopen ontsluitingswegen de afzonderlijke woonbuurten in, veelal eindigend in doodlopende woonerven. De straten hebben vaak geknikte vormen met korte zichtlijnen en een hoge mate van beslotenheid als gevolg van een voortdurend verspringende rooilijn. Vanwege de vertakte structuur worden deze wijken ook wel aangeduid als ‘bloemkoolwijken’. De wijken, maar ook de woonbuurten, zijn sterk naar binnen gekeerd. Het groen scheidt de verschillende woonbuurten en bestaat veelal uit een centrale groenzone die zich tussen de verschillende woonbuurten vertakt. De grens openbaar-privé vervaagde in deze periode. Voorbeelden zijn Weezenhof, Tolhuis en een aantal wijken in Lindenholt.

• 5.

  Overig

  Alle woonbebouwing die niet is te vatten onder de hierboven beschreven gebiedstypen vallen onder ‘overig’. In de jaren ’90 komt een reactie op de stedenbouw van de jaren ’70 en ’80. Er komt weer hiërarchie in de structuur, waarbij dikwijls geometrische patronen gebruikt worden in de ruimtelijke opzet. Onderscheid tussen openbaar en privé is weer belangrijk. Ontwerpen en reageren op de plek, de bestaande situatie en haar omgeving is uitgangspunt. Er is veel aandacht voor de architectuur en de inrichting van de openbare ruimte. Binnen een wijk zijn diverse complexen met een eigen uitstraling te ontdekken. Vossendijk, het nieuwe Grootstal en fragment Driehuizen zijn duidelijke voorbeelden.

Artikel 7 Dakterrassen

Gebied A: Compact woongebied - Centrum, Gebied B: Compact woongebied – Negentiende eeuwse schil, Gebied 1: Historische gesloten bebouwing, Gebied 2: Historische open bebouwing, Gebied 3: Tuinstad, Gebied 4: Jaren 70 en 80 wijken, Gebied 5: Overig

Gebiedsindeling volgens de kaarten zoals aangegeven in artikelen 6 en 8. De onderverdeling van kaart dakterrassen (artikel 8) is een nadere specificering binnen de betreffende gebiedstypen (artikel 6) en geldt alleen voor de regeling met betrekking tot dakterrassen.

¹ Boek 5, titel 4 van het Burgerlijk Wetboek