Nota Grondprijsbeleid 2019-2020 Gemeente Oldebroek

Voor u ligt de Nota Grondprijsbeleid 2019-2020. In deze nota zijn de uitgangspunten vastgelegd voor de manier waarop de gemeente Oldebroek de grondprijzen voor grond met verschillende bestemmingen en/of functies bepaalt. In hoofdstuk 2 worden de uitgangspunten met betrekking tot het grondprijsbeleid benoemd en in de daarop volgende hoofdstukken komen de grondprijzen voor de categorieën woningbouw, commercieel en overige functies aan bod. De nota eindigt met een toelichting op de diverse waarderingsmethoden voor het bepalen van de grondwaarde en een overzicht van de grondprijzen voor de periode 2019-2020.

Met deze nota stelt de gemeenteraad de kaders vastover de wijze waarop grondprijzen worden bepaald en de hoogte van de grondprijzen voor de verschillende functies.Dit zorgt voor transparantie van het gemeentelijk uitgifteprijsbeleid en kan er snel en efficiënt gehandeld worden.

De doelstelling van het gemeentelijke grondprijsbeleid is om een functionele en marktconforme grondprijsmethodiek te hanteren. Daarmee worden gewenste ruimtelijke en economische ontwikkelingen ondersteund, zonder dat daarbij overbodig beslag wordt gelegd op gemeentelijke middelen. Er mag daarnaast geen sprake zijn van ongeoorloofde staatsteun. Het grondprijsbeleid heeft als doel om gelijke grondprijzen te hanteren, ongeacht wie de koper is van de grond. Daarmee wordt oneerlijke concurrentie vermeden en een eenduidig gemeentelijk handelen bewerkstelligd.

De groei op de vastgoedmarkt doet zich voor binnen alle deelsectoren, maar het is vooral de woningmarkt die de vastgoedsector op sleeptouw neemt. De Nederlandse woningmarkt staat al geruime tijd onder druk. De lage hypotheekrente betekent dat de betaalbaarheid van woningen wordt gestimuleerd, maar doordat de nieuwbouwproductie de groeiende vraag niet bij kan houden droogt het beschikbare woningaanbod op en neemt het aantal transacties af. Dit betekent dat de prijsstijgingen zich voortzetten en het prijsniveau zich in de meeste regio’s inmiddels weer boven het niveau van de economische crisis bevindt.

De vraag naar woningen wordt tevens bevorderd door een positief consumentenvertrouwen en een stabiele, groeiende economie en lage werkloosheidscijfers. Hoewel er regionale verschillen zijn leidt dit voor de meeste regio’s tot een krappe woningmarkt en grote prijsstijgingen. Voor 2019 en 2020 wordt een verdere groei van de woningmarkt verwacht. Hoewel de dynamiek in de Randstad het grootst is, is de vraag naar woningen op de Noord-Veluwe, zoals in de gemeenten Elburg, Heerde, Hattem en Oldebroek, ook groter dan het aanbod.

De gemiddelde verkooptijd van woningen in de NVM-regio waartoe de gemeente Oldebroek behoort neemt dan ook af. Vrijstaande woningen bijvoorbeeld stonden in het derde kwartaal van 2018 gemiddeld 87 dagen in de verkoop. Dit is korter dan de gemiddelde landelijke doorlooptijd en laat zien dat ook de woningmarkt in de regio Oldebroek steeds meer onder druk komt te staan en de tekenen vertoont van een krappe markt. De landelijk gemiddelde transactieprijs van woningen is met circa 10,4% gestegen ten opzichte van een jaar geleden. De woningbouwkosten stijgen eveneens gestaag, als gevolg van schaarste van grondstoffen en beperkte beschikbaarheid van arbeidskrachten. Buiten de marktwerking om heeft de aanscherping van de EPC-norm de bouwkosten fors doen stijgen.

Ook op de markt voor bedrijfsvastgoed zijn de prijzen het afgelopen jaar gestegen. Met name door een toename van consumentenbestedingen, bedrijfsinvesteringen en export nam de vraag naar bedrijfsruimten toe. De krapte op de arbeidsmarkt heeft echter invloed op de locatiekeuze van bedrijven. Hierdoor worden er voor matige bedrijfslocaties de komende jaren geen prijsstijgingen verwacht.

In principe is het uitgangspunt dat de investeringen in de grondexploitatiebegroting worden gedekt door de opbrengsten van de grondverkoop tegen marktconforme prijzen. ‘Marktconform’ wil zeggen in overeenstemming met de heersende economische principes en regels van de vrije markt (systeem van vraag en aanbod). Er wordt uitgegaan van een marktconforme grondprijs om ongeoorloofde staatssteun te voorkomen. Er mag geen sprake zijn van subsidiëring via lagere gronduitgifteprijzen. Wanneer de gronden in één gemeente aantoonbaar lager worden aangeboden dan in omliggende gemeenten zonder dat daar markttechnische argumenten aan ten grondslag liggen, is dit niet marktconform en verleent de gemeente ongeoorloofde staatssteun.

De wetgever gaat uit van hantering van een marktwaarde. Het incasseren van de marktwaarde van bouwrijpe grond wordt algemeen geaccepteerd als principe bij de uitgifte van grond door een gemeente (met uitzondering van sociale woningbouw). De genoemde prijzen in deze nota zijn marktconforme gronduitgifteprijzen in de gemeente Oldebroek. Ter onderbouwing van de marktconformiteit van deze prijzen is een taxatieadvies uitgebracht door een onafhankelijke taxateur en is een comparatieve analyse uitgevoerd naar de grondprijzen in omliggende gemeenten.

In bijlage 1 zijn de methodieken weergegeven waarmee grondprijzen kunnen worden bepaald. Op basis van dit overzicht kan per categorie grond een keuze gemaakt worden voor een grondprijsmethodiek. Voorgesteld wordt een beperkt aantal methodieken te hanteren. Dit zorgt voor eenvoud en transparantie. Eenvoud omdat de gemeente veel grondexploitatiecomplexen bezit, maar de ambtelijke capaciteit beperkt is. Om te veel tijdsbeslag te voorkomen wordt een eenvoudige methodiek aangeraden. Dit zorgt tevens voor transparantie en voorkomt discussie met afnemers van de grond. Per categorie wordt in de volgende hoofdstukken een voorstel gedaan voor een methodiek en een grondprijs.

Voor de in deze Nota Grondprijsbeleid gehanteerde prijzen geldt het uitgangspunt dat de gemeente het eigendom van de grond heeft en dat bouwrijpe grond wordt geleverd die milieukundig geschikt is voor de beoogde bestemming. In principe verricht de gemeente geen werkzaamheden op de kavel behalve voor zover het zaken betreft om de kavel uit milieukundig oogpunt geschikt te maken.

Eventueel kan overeengekomen worden dat de initiatiefnemer of ontwikkelaar zelf een deel van de werkzaamheden op zich neemt die de gemeente normaalgesproken uitvoert om te komen tot bouwrijpe kavels. De afnemer van de grond kan bijvoorbeeld zelf het terrein bouwrijp en woonrijp maken of de openbare ruimte inrichten. In dit geval wordt de grondprijs voor de bouwrijpe kavel verminderd met de kosten voor de nog uit te voeren werkzaamheden om te komen tot bouwrijpe kavels.

Indien niet anders vermeld zijn alle grondprijzen die in deze nota worden genoemd exclusief BTW en exclusief kosten koper. De BTW en kosten koper zijn voor rekening van de koper van de grond. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de grondprijs 21% BTW te worden betaald. De verkoop van openbaar groen geschiedt “Vrij op Naam”.

De gemeenteraad stelt het principe, de methodiek en de uitgifteprijzen vast. Het principe en de methodiek zijn niet onderhandelbaar. Voor wat betreft de grondprijs is het niet mogelijk om voor alle denkbare locaties en bestemmingen een eenduidige grondprijs aan te geven. Specifieke omstandigheden waardoor de vastgestelde prijzen afwijken van de marktwaarde kunnen aanleiding geven om van de vastgestelde prijzen af te wijken. Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om van de vastgestelde prijzen af te wijken en een prijs overeen te komen met een partner die minimaal voldoet aan de marktwaarde, zoals vastgesteld op basis van een taxatie uitgevoerd door een onafhankelijk taxateur.

De uitgifteprijzen zijn onderhandelbaar indien specifieke omstandigheden aanleiding zijn te twijfelen aan de marktconformiteit van de grondprijs zoals vastgesteld in deze nota. Wanneer dit zich voordoet wordt vooraf een onafhankelijke taxatie uitgevoerd om de marktwaarde van de grond te bepalen en kan het College van Burgemeester en Wethouders besluiten om af te wijken van de vastgestelde grondprijs op basis van de uitgevoerde taxatie.

Indien meerdere lagen worden gerealiseerd met een bepaalde functie (bijvoorbeeld een appartementengebouw van vier lagen, maisonnettes of een bedrijfspand in twee lagen) wordt een stapelingsfactor toegepast. Het totale grondoppervlakte van het perceel (bebouwd en onbebouwd) wordt voor 100% in rekening gebracht conform de uitgiftecategorieën die op de begane grondlaag aanwezig zijn. Parkeerruimte wordt onder het totale onbebouwde grondoppervlakte gerekend. De grondprijzen behorend bij het bruto vloeroppervlak van de tweede en volgende lagen worden voor 80% per laag in rekening gebracht.

Wanneer één gebouw of bouwkavel meerdere functies en daarmee meerdere uitgiftecategorieën bevat (bijvoorbeeld woningen boven maatschappelijke voorzieningen), dan is de uitgifteprijs gelijk aan de rekenkundige mix van deze functies en de daarbij behorende uitgiftecategorieën rekening houdend met de stapelingsfactor.

De inhoud van deze nota is met uiterste zorgvuldigheid tot stand gekomen. Aan de inhoud van deze nota kan door een wederpartij geen enkel recht worden ontleend. De gemeente aanvaardt geen enkele aansprakelijkheid voor mogelijke onjuistheden. U kunt zich voor nadere informatie over de inhoud en de actuele invulling van deze nota wenden tot de afdeling Beleid en Ontwikkeling van de gemeente Oldebroek.

Ook voor bedrijventerreinen is het streven om de marktwaarde voor de grond te ontvangen. De gemeentelijke bedrijfskavels liggen op het bedrijventerrein Wezep Noord en het gemeentelijke deel van het bedrijvenpark H2O. De gemeente Oldebroek hanteert een vaste vierkante meterprijs voor bedrijfsgronden.

Gezien de voorbereidingen voor de realisatie van een nieuw op- en afrittenstelsel van de A28, wordt afgeraden om de prijzen te verlagen. De kavels op het bedrijventerrein Wezep Noord Rondweg worden door de nieuwe aansluiting direct verbonden met de A28. Daarnaast is de grondprijs in lijn met de grondprijs die gemeenten in de regio hanteren. Doordat bedrijventerreinen regionaal concurreren is het voor de hand liggend om een grondprijs te hanteren die in lijn is met de omliggende gemeenten. Ook het taxatieadvies geeft geen aanleiding om de grondprijs te wijzigen.

De prijs voor het gemeentelijke deel op het bedrijventerrein Hattemerbroek ligt iets hoger dan de prijs voor het bedrijventerrein Wezep-Noord. Hiermee sluiten we aan op de uitgifteprijzen van het bedrijvenpark H2O, dat gezamenlijk eigendom is van de gemeenten Hattem, Heerde en Oldebroek. Hier geldt ook parkmanagement in tegenstelling tot het bedrijventerrein Wezep-Noord.

DE GEMEENTE HANTEERT EEN VASTE PRIJS PER M2.

BEDRIJVENTERREIN HATTEMERBROEK (H2O), DEEL OLDEBROEK: DE GRONDPRIJS VOOR BEDRIJFSKAVELS OPBEDRIJVENTERREIN HATTEMERBROEK, DEEL OLDEBROEK BEDRAAGT € 135,- / M2 ONGEACHT HET AANTAL VIERKANTE METERS.

OVERIGE BEDRIJVENTERREINEN: DE GRONDPRIJS VOOR OVERIGE BEDRIJFSKAVELS MET EEN OPPERVLAKTE TOT EN MET 3.000 M2 BEGRAAGT € 125,- / M2. VOOR DE VIERKANTE METERS VANAF 3.000 M2 BEDRAAFT DE GRONDPRIJS € 100,- / M2.

De uitgifte van grond ten behoeve van kantoren, winkels en horeca is gering. De gemeente wil de marktwaarde ontvangen voor de grond en vraagt een externe deskundige om een taxatie op te stellen in het geval van gronduitgifte ten behoeve van kantoren.

DE PRIJS WORDT DOOR EEN EXTERNE DESKUNDIGE BEPAALD OP HET MOMENT DAT ZICH EEN UITGIFTE AANDIENT.

Onder de categorie maatschappelijke voorzieningen zonder winstoogmerk worden uitgiften geschaard die een ideële en/of publieke functie dienen en waarbij de bedrijfsvoering zonder winstoogmerk (niet commercieel) plaatsvindt. Onder deze categorie worden onder meer verstaan:

overheidsvoorzieningen (bijvoorbeeld: brandweerkazerne, politiebureau);

onderwijsvoorzieningen (bijvoorbeeld: basisschool, middelbare school);

grootschalige medische voorzieningen (bijvoorbeeld: ziekenhuis, sanatorium);

(para)medische beroepen gevestigd in een stichting zonder winstoogmerk;

geëxploiteerd gezondheidscentrum, intramurale woon-zorgcentra, verzorgings- en verpleegtehuizen zonder winstoogmerk;

sociaal-culturele voorzieningen: gesubsidieerde peuterspeelzalen (niet commercieel), welzijnsvoorzieningen, religieuze voorzieningen, niet-commerciële culturele voorzieningen;

recreatieve en sportvoorzieningen, zoals bijvoorbeeld: kinderboerderij, niet commerciële sportaccommodaties (overdekt en/of buiten), speeltuinen.

Bovenstaande voorzieningen mogen een combinatie kennen met een commerciële voorziening zolang deze slechts van ondergeschikt belang is.

De gemeente Oldebroek hanteert een vaste grondprijs voor deze uitgiftecategorie. Een comparatieve analyse naar de grondprijs in omliggende gemeenten is reden om de grondprijs te verhogen van €100,- euro per vierkante meter naar €125,- euro per vierkante meter.

Bij een interne levering naar het Grondbedrijf wordt de boekwaarde van de maatschappelijke voorzieningen gehanteerd en niet de marktwaarde. De boekwaarde is de waarde zoals die geregistreerd staat in de financiele administratie op het moment van de transactie waarbij er rekening is gehouden met afschrijvigen en rentebijschrijvingen van het vastgoedobject.

VOOR MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN ZONDER WINSTOOGMERK WORDT EEN VASTE PRIJS PER M2 GEHANTEERD. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT € 125,- / M2.

Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt, vooral als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Er is sprake van een bedrijfsuitvoering met winstoogmerk als de organisatie een onderneming is in de zin van de Wet op de Omzetbelasting. De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd. Tot deze categorie worden onder andere gerekend:

(para)medische beroepen die solitair zijn gevestigd dan wel zijn gevestigd in een medisch centrum dat niet door een stichting zonder winstoogmerk wordt geëxploiteerd;

particuliere peuterspeelzalen en kinderdagverblijven (commercieel);

en opleidingsinstituten, sportscholen, commerciële sportcomplexen, voorzieningen voor geprivatiseerde nutsbedrijven, medische en paramedische functies zoals artsen, fysiotherapeuten, apothekers en dergelijke.

VOOR COMMERCIËLE MAATSCHAPPELIJKE VOORZIENINGEN WORDT EEN VASTE PRIJS PER M2 GEHANTEERD. DE GRONDPRIJS BEDRAAGT € 175,- / M2.

Particulieren met een koopwoning die hun tuin willen vergroten of eigenaren van bedrijven die hun perceel willen vergroten door middel van de aankoop van een stuk openbaar gemeentelijk groen, kunnen hiervoor een verzoek indienen bij de gemeente. De eigenaar van het bedrijfspand of de woning kan de grond kopen van de gemeente indien daar geen belemmeringen vanuit de Groenvisie of andere belemmeringen (stedenbouwkundig, civieltechnisch etc.) voor aanwezig zijn.

Met betrekking tot de grondwaarde dient gekeken te worden naar de bebouwingsmogelijkheden. Hierbij kan onderscheid worden gemaakt in twee soorten perceeluitbreidingen, te weten:

uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel met bebouwingsmogelijkheid

uitbreiding ten behoeve van vergroting tuin of bedrijfsperceel zonder bebouwingsmogelijkheid

De gemeente beoordeelt per geval of er sprake is van bebouwingsmogelijkheden of niet. Bebouwingsmogelijkheden zijn de mogelijkheid tot aanbouw of het bouwen van een bijgebouw. Voor deze gronden wordt een ontheffingsprocedure doorlopen waardoor deze als grond met de bestemming ‘Wonen’ of de bestemming ‘Tuingrond’ kan worden aangekocht. De gemeente biedt de grond aan voor een Vrij op Naam-prijs (waarin de kosten koper worden doorgerekend aan de koper).

Perceeluitbreidingen van 100 m2 of meer worden niet als restgronden gezien en komen niet in aanmerking voor onderstaande prijzen. Hiervoor gelden de normale prijzen.

DE UITGIFTEPRIJS VAN OPENBAAR GROEN GESCHIEDT TEGEN EEN VASTE PRIJS PER M2. DE PRIJS IS € 65,- PER VIERKANTE METER INDIEN HET GROND ZONDER BEBOUWINGSMOGELIJKHEDEN BETREFT; DE PRIJS IS € 130,- PER VIERKANTE METER INDIEN HET GROND MET BEBOUWINGSMOGELIJKHEDEN BETREFT.

Bij bouwkavels dient rekening te worden gehouden met parkeren op eigen terrein. In de grondprijs voor bouwrijpe woningbouwkavels zijn voldoende parkeerplaatsen in de openbare ruimte en zo mogelijk één parkeerplaats op eigen terrein verdisconteerd. Bij overige activiteiten, zoals bedrijventerreinen en appartementen, moet parkeergelegenheid op eigen terrein worden gerealiseerd die voldoet aan de parkeerbehoefte die de functie met zich meebrengt.

Het komt steeds vaker voor dat de parkeerbehoefte niet (geheel) op eigen bouwperceel wordt opgelost. Indien de parkeerbehoefte niet op eigen terrein kan worden gerealiseerd en in het openbaar gebied ruimte aanwezig is waardoor aan de parkeerbehoefte kan worden voldaan, is het mogelijk om hier met de gemeente afspraken over te maken. Wel worden in dat geval de kosten voor ontwerp, aanleg, beheer en onderhoud voor de eerste vijfentwintig jaar bij de initiatiefnemer in rekening gebracht (ten behoeve van de Algemene Dienst). Dit geldt zowel voor woningbouwkavels als voor overige functies. Deze kosten zijn als volgt.

DE HOOGTE VAN DE BIJDRAGE IN DE TE MAKEN KOSTEN ZIJN € 5.240,- VOOR DE AANLEG VAN EEN PARKEERPLAATS EN € 225,- VOOR HET BEHEER EN ONDERHOUD VAN EEN PARKEERPLAATS. DE GROND BLIJFT HIERBIJ IN EIGENDOM VAN GEMEENTE.

Het gaat hier met name om nutsgebouwen. Indien een nutsbedrijf grond wil kopen voor bijvoorbeeld een verdeelstation of wijkcentrale hanteert de gemeente de volgende grondprijs.

ER GELDT VOOR TERREINEN TEN BEHOEVE VAN NUTSVOORZIENINGEN EEN VASTE UITGIFTEPRIJS PER KAVEL (€ 3.600,-) TOT 15 M2 EN DAARBOVEN € 225,- PER EXTRA M2.

De gemeente hanteert de volgende systematiek voor het bepalen van de vergoeding voor het recht van opstal ten behoeve van antennemasten.

VOOR ZENDMASTEN VOOR COMMERCIEEL GEBRUIK WORDT EEN RECHT VAN OPSTAL GEVESTIGD. HIERVOOR GELDT EEN JAARLIJKSE VERGOEDING VAN € 3.000,- PER GEVESTIGD RECHT. VOOR ANTENNEMASTEN VOOR NIET-COMMERCIEEL GEBRUIK WORDT EVENEENS EEN RECHT VAN OPSTAL GEVESTIGD. HIERVOOR GELDT EEN JAARLIJKSE VERGOEDING DIE 10% IS VAN DE JAARLIJKSE VERGOEDING VOOR COMMERCIEEL GEBRUIK. DE JAARLIJKSE VERGOEDINGEN WORDEN GEÏNDEXEERD OP BASIS HET CPI INDEXCIJFER VOOR ALLE BESTEDINGEN VAN HET CBS. VOOR ELKE EXTRA PROVIDER DIE GEBRUIK MAAKT VAN DE ANTENNEMAST MOET € 250,- PER JAAR BETAALD WORDEN VOOR NIET-COMMERCIËLE PROVIDERS EN € 1.000,- PER JAAR VOOR COMMERCIËLE PROVIDERS.

Conform de nota Grondbeleid worden bouwgrond en vastgoedobjecten bij voorkeur verkocht. Voor verhuur of pacht wordt gekozen wanneer grip op de herbestemming van de locatie wenselijk is of indien het vanuit andere overwegingen noodzakelijk is om de grond in eigendom te houden.

VOOR GROND DIE IN (TIJDELIJKE) HUUR WORDT UITGEGEVEN WORDT DE HUURPRIJS AFGESTEMD OP DE GRONDWAARDE DIE DE GROND IN HET GEVAL VAN VERKOOP HEEFT. DE HUURPRIJS KOMT TOT STAND DOOR DE GRONDWAARDE TE VERMENIGVULDIGEN MET DE GEMEENTELIJKE OMSLAGRENTE PLUS 1,5 % VOOR BEHEERS- EN ADMINISTRATIEKOSTEN.

VOOR VERHUUR VAN OPENBAAR GROEN WORDT UITGEGAAN VAN EEN HUURPRIJS DIE JAARLIJKS OP BASIS VAN CBS-INDEXCIJFERS (CPI – ALLE BESTEDINGEN) WORDT VERHOOGD. DEZE PRIJS (PRIJSPEIL 2018) BESTAAT UIT EEN BEDRAG VAN € 13,06 VERHOOGD MET EEN OPSLAG VAN € 0,20 (AFGEROND) PER M2.

VOOR GROND DIE WORDT VERHUURD TEN BEHOEVE VAN RECLAMEBORDEN WORDT DE HUURPRIJS PER JAAR GEBASEERD OP DE GEMEENTELIJKE OMSLAGRENTE VERMENIGVULDIGD MET DE GRONDPRIJS VAN DE BETREFFENDE GRONDEN.

VOOR GROND DIE IN TIJDELIJKE PACHT WORDT UITGEGEVEN, WORDT EEN INSCHRIJVING VIA DE HUIS-AAN-HUIS KRANT GEORGANISEERD EN WORDT DE GROND AAN DE HOOGSTE BIEDER AANGEBODEN.

VOOR GROND DIE IN LANGDURIGE PACHT WORDT UITGEGEVEN WORDT DE PACHTCANON AFGESTEMD OP DE PACHTNORMEN VAN HET MINISTERIE VAN LANDBOUW, NATUUR EN VOEDSELKWALITEIT.

Voor jachtrecht wordt een gebruiksvergoeding gehanteerd.

DE GEBRUIKERSVERGOEDING VOOR JACHTRECHT IS € 5,- PER HECTARE PER JAAR.