| Organisatie | Zevenaar |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Grondprijsbrief 2019 gemeente Zevenaar |
| Citeertitel | Grondprijsbrief 2019 gemeente Zevenaar |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | Grondprijsbrief 2019 |
Geen
N.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-03-2019 | 25-02-2020 | Nieuwe regeling | 19-02-2019 | Z/18/321017/INT/19/886091 |
Bijkomende kosten: kosten die bovenop de bouwkosten komen, bestaande uit honoraria (o.a. architect, constructeur) en verschotten, projectontwikkelingskosten, heffingen en aansluitingskosten, verzekeringen, financieringskosten, aanloopkosten en winst en risico.
Bouwkosten: de bouwkosten van een opstal, exclusief meerwerk en exclusief BTW, maar inclusief rentekosten, ontwikkelingskosten (winst en risico van de aannemer), overdrachtskosten en dergelijke.
BVO: bruto vloeroppervlakte volgens de NEN 2580: De bruto vloeroppervlakte van een ruimte of van een groep van ruimten is de oppervlakte gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de desbetreffende ruimte of groep van ruimten omhullen.
GBO: gebruikersoppervlakte. Het GBO is gelijk aan het BVO minus:
GPR Gebouw: GPR(Gemeentelijke PraktijkRichtlijnen) -gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een gebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het doel is duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken.
Grondquote: het waarde aandeel van de grond (de grondprijs) in de VON-prijs van het vastgoed.
Residuele grondwaarde: de grondwaarde die resteert indien de commerciële waarde van het totale eindproduct, wordt verminderd met de stichtingskosten.
Sociale huurwoning: huurwoning waarbij de huur lager is dan de liberalisatiegrens.
Stichtingskosten: de som van de bouw- en bijkomende kosten, exclusief de kosten voor de grond.
V.O.N.: Vrij Op Naam betekent dat de kosten van de koop voor rekening van de verkoper zijn. De tegenhanger van ‘vrij op naam’ is ‘kosten koper’. In het laatste geval komen de kosten van een koop voor rekening van de koper. Het gaat om kosten voor de belasting (omzet- of overdrachtsbelasting), notaris- en kadasterkosten en eventuele andere bijkomende kosten. Onder de V.O.N.-prijs wordt verstaan de verkoopprijs van een complete woning (dus een -zonder meerwerk- bewoonbare woning).
Vrije sector woning: alle woningen met uitzondering van de woningen in categorie sociale huur.
In de Nota Grondbeleid 2012 (voormalige) Gemeente Zevenaar staat onder meer dat uitgifte van bouwgrond geschiedt tegen marktconforme grondprijzen, gebaseerd op de functie van de uit te geven bouwgronden. Daarnaast staat in de nota een opsomming van methodieken om de grondprijs te bepalen. De voormalige gemeente Rijnwaarden heeft in haar Nota Grondbeleid (2012-2015) woorden van gelijke strekking opgenomen. “Bij gronduitgifte aan projectontwikkelaars en woningbouwcorporaties moet rekening gehouden worden met Europese aanbestedingsregels en het voorkomen van staatssteun”.
Om uitvoering te geven aan beide nota’s wordt periodiek de grondprijsbrief vastgesteld door het College van B&W. Dit gebeurt bij voorkeur één keer per jaar. Een harmonisatie van de Nota’s Grondbeleid van beide voormalige gemeenten is voorzien in het jaar 2019.
Net als voorgaande jaren heeft de gemeente Zevenaar het actualiseren van het grondprijsbeleid voor 2019 in eigen beheer uitgewerkt. Hierbij is gebruik gemaakt van externe (markt)informatie en adviezen.
Bepaling grondprijzen woningbouw
Bij het uitvoeren van de marktanalyse voor de woningbouwprijzen is gebruik gemaakt van zowel nieuwbouwprojecten als bestaande woningen in de (nieuwe) gemeente Zevenaar en in omliggende gemeenten. Vervolgens is op basis van deze marktanalyse voor elk woningtype een residuele grondwaardeberekening opgesteld. Deze residuele berekening gaat uit van gemiddelde woningtypes waarbij gemiddelde oppervlaktes en kaveloppervlakten worden gehanteerd. Op basis van de residuele berekening zijn de grondquotes bepaald. Mede doordat er grondquotes gehanteerd worden kan geconcludeerd worden dat de grondprijzen meebewegen met de fluctuatie van de VON-prijzen van de nieuwbouwwoningen.
Verder wordt in het kader van de energie- en klimaat ambities van Zevenaar de bandbreedte van de grondquote ingezet als verleiding voor extra duurzaamheidsmaatregelen bij woningen. Ontwikkelaars hebben hiervoor een eigen keuze.
Voor het woningbouwproject Groot Holthuizen is een categorie opgenomen ten behoeve van particulieren die reeds een kavel in eigendom hebben. Waar mogelijk kunnen zij extra bouwgrond verwerven indien deze direct grenst aan de eigen kavel. Voor deze gronden is een aparte grondprijs bepaald (§ 3.1.7).
Grondprijzen bedrijventerreinen
Met betrekking tot de prijzen voor bedrijventerreinen is begin 2017 gebruik gemaakt van externe advisering. Op basis van zowel een residuele als comparatieve methode zijn toen de grondprijzen bepaald. Bij de comparatieve methode zijn de prijzen vergeleken met andere bedrijventerreinen in de regio en met locaties welke zich ook richten op het (logistieke) marktsegment waarin de gemeente Zevenaar zich actief begeeft.
In de grondprijsbrief 2017 zijn de grondprijzen gedifferentieerd naar verschijningsvorm, ligging en type gebruik. Deze systematiek wordt in voorliggende grondprijsbrief gehandhaafd (§ 3.2).
De gemeente Zevenaar kent sinds 2011 de erfpachtmethode voor het bedrijventerrein 7Poort. Omdat erfpacht met name een crisismaatregel was en de crisis inmiddels achter ons ligt heeft de gemeente Zevenaar besloten om gronduitgifte in de vorm van erfpacht niet langer meer aan te bieden.
Voorafgaand aan deze inleiding staan de definities opgenomen zoals deze in de grondprijsbrief worden gehanteerd (hoofdstuk 1). In hoofdstuk 3 worden per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). In hoofdstuk 4 staat een samenvatting van het grondprijsbeleid. Hoofdstuk 5 geeft aan waar vragen over de grondprijzenbrief kunnen worden gesteld. In de bijlage zijn de verschillende grondprijsmethodieken beschreven, en is de keuze van Zevenaar voor een specifieke methodiek per functie onderbouwd.
3. Toelichting grondprijs per functie
In dit hoofdstuk worden per functie de gekozen grondprijsmethodiek en grondprijzen toegelicht. Voor woningbouw wordt hierbij onderscheid gemaakt in de bouwvorm (eengezinswoningen of appartementen), de locaties (in de kerkdorpen of in Zevenaar) en de prijsklasse (sociaal of vrije sector). Naast woningbouw wordt ingegaan op grondprijzen voor bedrijventerrein, kantoren, maatschappelijk en zorg, overige commerciële voorzieningen, groenstroken en overige functies.
3.1.2. Maatwerk voor sociale huur
Bij vaststelling van de grondprijsbrief 2018 is besloten om de aanbevelingen in de “VNG-monitor nieuwbouw sociale huurwoningen van mei 2017” over te nemen. Deze aanbeveling kwam er op neer dat maatwerk dient te worden geleverd als het gaat om de ontwikkeling van sociale huurwoningen. Een en ander wordt afgestemd op prestatieafspraken, huurprijscategorieën en onderscheid tussen meergezins- en eengezinswoningen.
3.1.3. Grondquote voor sociale koopwoningen en vrije sector woningen (huur en koop)
De grondprijs voor een koopwoning is gelijk aan de VON-prijs van de woning vermenigvuldigd met de grondquote. Anders gezegd: de grondquote is het aandeel van de VON-prijs wat wordt toegerekend aan de grond. Voor huurwoningen wordt in plaats van de VON-prijs de geraamde beleggingswaarde gehanteerd. De beleggingswaarde wordt per project specifiek geraamd.
De grondquotes zijn bepaald op basis van een residuele grondwaardeberekening. Bij de residuele grondwaardeberekening is de VON-prijs het vertrekpunt. Vervolgens worden door middel van kengetallen de kosten bepaald van het realiseren van de woning (bouwkosten, bijkomende kosten en budget voor winst & risico voor de projectontwikkelaar). Wanneer van de VON-prijs de kosten voor het realiseren van de woning worden afgetrokken, resteert de grondprijs. De verhouding tussen de grondprijs en de VON-prijs, wordt vervolgens de grondquote genoemd.
Onderstaand voorbeeld dient ter verduidelijking:
De bepaling van de grondquote is voor verschillende typen referentiewoningen gemaakt. Op basis hiervan zijn bandbreedtes voor grondquotes bepaald die voor alle woningen van het betreffende type gelden. Hiermee is het hanteren van een grondquote een afgeleide van de residuele methode.
In de gemeente Zevenaar wordt per woningtype (appartement, rijwoning, hoekwoning, 2^1-kap woning en vrijstaande woning) een bandbreedte in de grondquote toegepast. Welke grondquote binnen deze bandbreedte wordt gehanteerd, wordt bepaald door de locatie en eventuele specifieke factoren. Bij het opstellen van de gemeentelijke grondexploitatie per plan en voorafgaande aan de onderhandelingen met marktpartijen wordt de hoogte van de grondquote bepaald. Hierbij wordt het uitgangspunt gehanteerd dat de VON-prijzen betrekking hebben op woningen die zonder meerwerk bewoonbaar zijn.
Tabel 1. Grondquotes sociale koopwoningen en vrije sector woningen
De VON-prijs vermenigvuldigt met een grondquote geeft de grondprijs inclusief BTW. Indien deze prijs gedeeld wordt door 1,21, ontstaat de grondprijs exclusief BTW.
3.1.4 De grondquote als verleiding voor het toepassen van duurzaamheidsmaatregelen
De gemeente Zevenaar zoekt naar manieren waarop energie bespaard kan worden en hoe energie uit fossiele brandstoffen zo veel mogelijk vervangen kan worden door duurzame energie. In het coalitieakkoord ‘Samen vooruit, werkt!’ staat dit dan ook verwoord. De gemeente wil -waar mogelijk- nadrukkelijk de rol van aanjager en stimulator oppakken richting bedrijven en organisaties. In het kader van de energie- en klimaat ambities van Zevenaar wordt de bandbreedte van de grondquote daarom ingezet als verleiding voor extra duurzaamheidsmaatregelen bij woningen. Ontwikkelaars hebben hiervoor een eigen keuze.
De ontwikkelaar kan zelf kiezen of hij gebruik wil maken van deze verleiding. Door extra te investeren in duurzaamheidsmaatregelen bij de te bouwen woningen zijn deze woningen onderscheidend. GPR Gebouw (zie ook begrippenlijst in hoofdstuk 1) is een bekende, bewezen en een door de bouwwereld geaccepteerde methodiek dat via rapportcijfers in een oogopslag laat zien hoe de woning presteert. Op de volgende thema’s kan er worden gescoord:
Tabel 2: thema’s uit GPR Gebouw
Om in aanmerking te komen voor een lagere grondquote dient de ontwikkelaar aan te tonen dat de bouw van woningen voldoet aan de GPR-code per ambitie, zoals in bijlage 2 van deze grondprijsbrief is aangegeven. Zie daarvoor de tabellen 3.1 t/m 3.4.
In zijn algemeenheid is de ambitie als volgt vertaald in de bandbreedte van de grondquote:
Tabel 3: ambitie vertaald in de bandbreedte van de grondquote
Voor elke woning waarbij deze norm niet wordt gehaald of als de ontwikkelaar heeft aangegeven, geen gebruik te willen maken van “De Verleiding” geldt de hoogste grondquote. Bij de aanvraag omgevingsvergunning dient het voldoen aan de ambitie te worden aangetoond. Het Team Vergunningen kan hierop objectief toetsen. Hierdoor wordt de “verleiding” op een juiste wijze toegepast.
De verleiding c.q. de korting op de grondprijs in de vorm van een lagere grondquote is gemaximeerd. Zie hiervoor ook de tabellen 3.1 t/m 3.4 in bijlage 2.
3.1.5. Vaste m²-prijzen voor particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels)
Voor particulier opdrachtgeverschap wordt gerekend met een vaste prijs per m². Hierbij wordt een kortingsstaffel toegepast naarmate de grootte van de kavel toeneemt.
Voor het plan Zwanenwaay is een andere kortingsstaffel van toepassing omdat dit een afwijkend plan is ten opzichte van de overige gemeentelijke woningbouwplannen. In het kader van de herontwikkeling van Zwanenwaay heeft de raad in zijn vergadering van 21 december 2011 hiertoe een besluit genomen. Daarom is aansluiting gezocht bij het principe in het raadsbesluit waarin een korting van 50% geldt op een grondafname vanaf 1.000 m2 tot maximaal 2.500 m2.
Bij de bepaling van de grondprijzen voor de particulier opdrachtgeverschap (vrije kavels) is een onderscheid gemaakt tussen gronden in de kern Zevenaar en de gronden in de kerkdorpen binnen de gemeente Zevenaar. Dit onderscheid is gemaakt omdat de woningprijzen in de kerkdorpen gemiddeld lager liggen dan de woningprijzen in de kern Zevenaar. De grondprijzen zijn zowel residueel (o.b.v. vrijstaande woningen) als comparatief bepaald.
3.1.6. Maatwerk voor Collectief Particulier Opdrachtgeverschap (CPO)
De grondprijs voor CPO-initiatieven is net als bij projectmatige ontwikkelingen afhankelijk van het programma dat wordt ontwikkeld. Hier wordt maatwerk toegepast, waarbij het uitgangspunt van marktconforme benadering wordt gehanteerd.
Vertrekpunt voor de vaststelling van de grondprijzen voor CPO is net als voor een projectmatige ontwikkeling de grondquote methodiek. Echter omdat de verkoopprijs van de woning, de VON-prijs, niet bekend is, omdat de betreffende woningen niet in verkoop worden genomen, wordt in plaats van de verhouding tussen de grondprijs en de VON-prijs, de verhouding tussen de grondprijs en de stichtingskosten gehanteerd.
Op basis van het bouwkostenkompas kunnen de stichtingskosten worden benaderd. Op basis van het type woning en eventueel de gewenste kwaliteit wordt bepaald welke woning uit het bouwkostenkom-pas maatgevend is. Vervolgens worden de hierbij horende bouwkosten verhoogd met 20% bijkomende kosten. Ten slotte wordt dit vermenigvuldigd met het bruto vloeroppervlak (BVO) van de woning. Op basis van de omgevingsvergunning wordt op basis van nacalculatie bepaald of de overeengekomen grondwaarde correct is. Indien de afwijking meer dan 10% is wordt de meerprijs alsnog in rekening gebracht.
Uitgangspunt voor de grondquote is voor CPO projecten de onderkant van de bandbreedte zoals deze voor de projectmatige bouw wordt gehanteerd. Met bovenstaande kan de grondprijs als volgt worden berekend:
Bouwkosten van een 2^kapwoning bedragen 125.000,- + bijkomende kosten ad. 20% = samen € 150.000,-.
De laagste grondquote voor een dergelijke woning bedraagt 24%.
3.1.7. Extra bouwgrond ter bebouwing voor particuliere kavel/woningbezitters
Zo nu en dan wordt de gemeente Zevenaar benaderd door particuliere woningbezitters met de vraag om grond te kunnen kopen voor uitbreiding van de huidige kavel. Dit komt bijvoorbeeld voor in de wijk Groot Holthuizen. Veelal wordt deze uitbreiding gebruikt om de tuin te vergroten of voor realisatie of uitbreiding van garage of berging.
Voor een dergelijke uitbreiding van een bestaande kavel geldt in de stad Zevenaar een prijs van € 153,- per m². Voor de kerkdorpen geldt een prijs van € 127,- per m2.
De volgende voorwaarden zijn hierbij van toepassing:
Als op de desbetreffende kavel sprake is van een bouwterrein in het kader van de Wet Omzetbelasting, dan is over de desbetreffende kavelprijs omzetbelasting verschuldigd. Deze bedraagt momenteel 21%. In andere gevallen is overdrachtsbelasting van toepassing. Deze bedraagt op dit moment 2% voor particuliere aankopen. Op bijvoorbeeld de locaties Groot Holthuizen, Middag Oost en Zwanenwaay is momenteel sprake van een bouwterrein in de zin van de Wet Omzetbelasting.
Onder groenstroken wordt verstaan groenpercelen die voor afstoten aan particulieren in aanmerking komen en waarop – ingevolge het bestemmingsplan – niet gebouwd mag worden.
In het kader van de gemeentelijke herindeling per 1 januari 2018 wordt de komende tijd gewerkt aan een herijking/harmonisatie van het groenstrokenbeleid van de voormalige gemeenten Rijnwaarden en Zevenaar. Deze harmonisatie zal uiterlijk op 31 december 2019 een feit zijn. Vooruitlopend hierop zijn de groenstrookprijzen van de voormalige gemeenten tegen het licht gehouden. Aan de hand daarvan is vanaf heden het volgende grondprijsbeleid van toepassing:
De grondprijs voor groenstroken in de stad Zevenaar bedraagt € 60,- per m². Voor de kerkdorpen geldt een grondprijs van € 40,- per m². Over deze grondprijs wordt overdrachtsbelasting geheven (momenteel 2% voor particuliere doeleinden).
Op bovenstaande geldt als kanttekening dat de gemeente zeer terughoudend is met de verkoop van groenstroken. In het nog op te stellen geharmoniseerde groenstrokenbeleid zal een en ander nader worden uitgewerkt. Informatie hierover is beschikbaar bij de afdeling Beheer Openbare Ruimte van de gemeente.
Voor de bepaling van de grondprijzen voor bedrijventerreinen is gebruik gemaakt van de residuele en comparatieve methode. De grondprijzen van vergelijkbare bedrijventerreinen binnen de regio zijn daarbij met elkaar vergeleken. In vergelijk met voorgaande jaren is een differentiatie toegepast naar verschijningsvorm, ligging en type gebruik.
Er wordt onderscheid gemaakt in vier categorieën:
Onderstaande kaart geeft de verdeling weer van het Businesspark 7Poort
3.2.2. Grondprijzen Businesspark 7Poort
De verschillen tussen categorie 1 tot en met 4 hebben te maken met de locatie van de kavel. Bij categorie 5, bedrijventerrein Landeweer, een bedrijfslocatie met uitzonderlijke kwaliteit, spelen ook andere aspecten een rol. Hierbij gaat het onder meer om de ligging en ontsluiting van de kavel, de functies die binnen het bestemmingsplan mogelijk zijn, de beeldkwaliteit etc. Bij het afnemen van een uitzonderlijk grote kavel dan wel afname op een korte termijn, is grondprijskorting mogelijk. Dit wordt per geval beoordeeld en is derhalve maatwerk.
De grondprijs voor dit segment is afhankelijk van de opstalontwikkeling. Dit betreft zowel functie als het aantal m² BVO. De gemeente Zevenaar past hierbij in uitzonderingsgevallen maatwerk toe bij het bepalen van de grondprijs. De grondprijs voor deze functie wordt vastgesteld door middel van een residuele berekening, per specifiek geval.
Bij de bestemming gemengd (bijvoorbeeld bedrijven en kantoren) wordt gekeken naar de opstalontwikkeling van de potentiële koper op het desbetreffende kavel. Is er sprake van een gemengd object dan zal gebruik worden gemaakt van het “in hoofdzaak-criterium”. “In hoofdzaak” wordt gedefinieerd als “ten minste 70% van het BVO”. Met andere woorden: is 70% van het BVO bestemd voor bedrijven, dan geldt de grondprijs voor bedrijven. Indien blijkt dat de koper die een grondprijs overeenkomstig het bedrijventarief heeft afgerekend, een opstal realiseert met minder dan 70% bedrijfsfunctie (en dus meer dan 30% kantoorfunctie), dan vindt een naheffing plaats bij afgifte van de omgevingsvergunning. Deze naheffing betreft het verschil tussen de grondprijs op basis van een residuele grondprijsbepaling en de reeds betaalde grondprijs. Hiervoor is de aanvraag van de omgevingsvergunning leidend. Dit wordt expliciet in de koopovereenkomst meegenomen.
3.5 Overige commerciële voorzieningen
Onder overige commerciële voorzieningen wordt verstaan de detailhandel, leisure en parkeerlocaties. Deze categorie is voorzien op de Spoorallee. De grondprijs voor deze functie is sterk afhankelijk van het gebouw dat wordt ontwikkeld en de eindgebruiker van het gebouw. Hier wordt maatwerk toegepast. De grondprijs voor deze functie wordt bij voorkeur vastgesteld door middel van een residuele berekening. Indien een dergelijke berekening niet mogelijk is, wordt op een andere wijze een marktconforme grondprijs vastgesteld.
Voor de realisatie van nutsvoorzieningen wordt over het algemeen gewerkt met een recht van opstal in de openbare ruimte, waardoor er geen sprake is van feitelijke uitgifte. Indien het nutsbedrijf bij speciale voorzieningen, zoals een verdeelstation of een wijkcentrale, het eigendom eist, wordt de grondprijs op basis van de comparatieve methode, passend bij de specifieke voorziening, bepaald.
4. Methodiek en grondprijzen 2019 Zevenaar
De gekozen grondprijsmethodiek en de hoogte van de grondprijs per functie in 2019 zijn in onderstaande tabellen samengevat. De genoemde prijzen in de grondprijzenbrief zijn exclusief BTW. Bij verkoop van bouwrijpe grond dient over de verkoopprijs van de grond BTW te worden betaald.
Tabel 6. Methodieken en grondprijzen/grondquotes voor woningbouw
Bijlage 1: Grondprijsmethodieken
In deze bijlage wordt alleen ingegaan op de bepaling van de prijs van bouwrijpe grond. Dit betreft grond die voldoet aan de volgende kenmerken:
In de Nederlandse praktijk bestaan meerdere methodieken om de grondprijs te bepalen, namelijk:
Ten aanzien van de genoemde methodieken kunnen de volgende opmerkingen worden gemaakt:
Ad 1. De kostprijsmethode is in het verre verleden veel toegepast. Binnen de vigerende wettelijke kaders is dit geen logische benadering meer. Indien de kostprijs hoger ligt dan de waarde, zal een potentiële koper niet kopen. Indien de kostprijs lager ligt dan de waarde, zou verkoop op basis van de kostprijs beoordeeld worden als staatssteun.
Ad 2. Comparatief houdt in dat prijzen zijn afgeleid van grondprijzen van omliggende gemeenten of vergelijkbare verkopen die in het recente verleden zijn gerealiseerd. Gemeenten hanteren de comparatieve methode bij de notie concurrerend te zijn ten opzichte van omliggende gemeenten. Dit is met name het geval bij de uitgifte van bedrijfspercelen, maar daarnaast ook bij de uitgifte van vrije kavels.
Ad 3. De residuele grondwaarde is een methodiek die uitgaat van de waarde van het toekomstige vastgoed en op deze waarde de stichtingskosten van het vastgoed in mindering brengt.
Om een residuele grondwaarde berekening te kunnen uitvoeren is kennis nodig van de VON-prijzen en de stichtingskosten. VON-prijzen zijn door middel van een marktscan te schatten. De stichtingskosten kunnen worden ingeschat op basis van bouwkostendatabases. Toepassing van deze methodiek is gedetailleerd, en wordt vooral toegepast door gemeenten met een grote bouwopgave.
Ad 4. De grondquote is een percentage van de VON-prijs van het vastgoed en geeft het waarde aandeel van de grond aan. Hierbij wordt de grondprijs bepaald op basis van een percentage van de VON-prijs van het vastgoed. Deze methode is relatief eenvoudig te hanteren en garandeert bij benadering een marktconforme grondprijs.
Ad 5. Vaste grondprijzen zijn vaak gebaseerd op de comparatieve methode. Voor gemeenten met een beperkte bouwopgave is een vaste grondprijs eenvoudig te hanteren. Daarbij geeft dit duidelijkheid over grondprijzen bij het bestuur, de Raad en haar burgers.
Voor- en nadelen van de grondprijsmethodes
In de vorige paragraaf is geconstateerd dat de kostprijsmethode niet toepasbaar is. Ook is aangegeven dat de comparatieve methode vaak de manier is om vaste grondprijzen te bepalen. Met deze achtergrond worden deze twee methodes samen beschreven. Navolgende tabellen geven een overzicht van de voor- en nadelen de toepasbare methoden.
Tabel 1. Voor- en nadelen residuele grondwaardemethode
Tabel 2. Voor- en nadelen grondquotemethode
Tabel 3. Voor- en nadelen vaste grondprijsmethode
Een grondprijs dient zoveel mogelijk de reële marktwaarde te vertegenwoordigen. In een krappe vastgoedmarkt is dat noodzakelijk om concurrerend te kunnen zijn. Dit geldt met name voor bouwgrond wat direct aan de eindgebruiker wordt verkocht (bedrijventerrein, vrije kavels). De consument zal immers “shoppen” naar een product met de beste prijs / kwaliteitsverhouding.
Inhoudelijk is de residuele grondwaarde methode de beste methode.
Echter voor bouwgrond die direct aan de eindgebruiker wordt verkocht is deze in beginsel niet toepasbaar. Immers op het moment dat de grond “in de etalage” wordt gezet is nog niet bekend wat er wordt gerealiseerd en zoals hiervoor aangegeven, potentiële koper “shoppen”. Voor deze gronden is dan de vaste grondprijsmethode de beste methode. Om de marktwaarde zo goed mogelijk te benaderen wordt gewerkt met een staffelkorting, en met onderscheid naar kerkdorpen en stad Zevenaar. Vervolgens worden de prijzen voor vrije kavels periodiek op basis van referentie woningen en op basis van de comparatieve methode herijkt. Voor bedrijvenkavels wordt periodiek de comparatieve methode toegepast. Voor het jaar 2019 heeft een residuele berekening ten grondslag gelegen aan de grondprijsbepaling.
Voor projectmatige bouw is de pure residuele grondwaarde methode arbeidsintensief. Als afgeleide hiervan kiest de gemeente Zevenaar voor de grondquote methode. Hierbij geldt dat voor referentiewoningen de residuele grondwaarde wordt berekend, en vervolgens wordt vertaald in een grondquote. Om het nadeel van inflexibiliteit (zie hierboven) te ondervangen wordt hierbij gewerkt met bandbreedtes. Hierbij wordt ook de locatie (stad/kerkdorp en courant/incourant) betrokken.
Voor het Businesspark 7Poort is de residuele methode normatief toegepast op de meest gangbare verschijningsvormen. De daaruit voortvloeiende grondprijzen zijn vervolgens getoetst aan omliggende/concurrerende bedrijventerreinen. Dit heeft geleid tot een marktconforme prijsstelling per categorie. Voor zichtlocaties wordt een toeslag gehanteerd.
Bijlage 2: Grondquote als verleiding voor duurzaamheidsmaatregelen
De grondquote als ‘verleiding’ om extra duurzaamheidsmaatregelen bij de nieuw te bouwen woningen te stimuleren. Hoe werkt deze verleiding?
De bandbreedte van de grondquote wordt ingezet als ‘verleiding’ om extra duurzaamheidsmaat-regelen te realiseren aan de nieuw te bouwen woningen. De beoordeling vindt plaats met behulp van GPR Gebouw, een bewezen en een landelijk erkennende methodiek. GPR-gebouw is een digitaal instrument om de duurzaamheid van een woongebouw, een kantoorgebouw of een onderwijsgebouw in kaart te brengen door middel van rapportcijfers voor de thema's energie, milieu, DPG, gezondheid, gebruikskwaliteit en toekomstwaarde. Het doel is duurzaam bouwen meetbaar en bespreekbaar te maken.
Met deze werkwijze vooraf duidelijk welk percentage van de bandbreedte wordt toegepast en is het keuze van de initiatiefnemer om zich te laten verleiden. Als van de verleiding gebruik wordt gemaakt, wordt naast een bouwaanvraag ook een GPR-beoordeling ingediend.
GPR Gebouw kent 6 thema’s waar een rapportcijfer over kan worden gegenereerd (toets aanvraag bouwvergunning):
tabel 1: thema’s uit GPR Gebouw met een omschrijving
Verder kent de ‘verleiding’ drie ambitieniveaus:
tabel 2: ambitie vertaald in bandbreedte
En bij de ‘verleiding’ zijn de volgende twee uitgangspunten gehanteerd:
In tabel 3.1 t/m 3.4 zijn GPR-scores per ambitie per woningtype weergegeven.
tabel 3.1: GPR-score per ambitie voor een tussenwoning en de maximale verleiding
tabel 3.2: GPR-score per ambitie voor een hoekwoning en de maximale verleiding
tabel 3.3: GPR-score per ambitie voor een 2^1 kapwoning en de maximale verleiding
tabel 3.4: GPR-score per ambitie voor een vrijstaande woning en de maximale verleiding
Op basis van de bouwaanvraag en de GPR beoordeling kan de afrekening plaatsvinden. De gemeente kan de GPR beoordeling controleren op basis van de ingediende bouwaanvraag.
Als op alle 6 de thema’s minimaal het cijfer wordt gehaald van het betreffende ambitieniveau dan wordt aan het ambitieniveau voldaan.