CVDR613848_1Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westervoort houdende regels omtrent bouwkosten Bouwkostenbeleid gemeente Westervoort 2018nlregelingWestervoort2018-11-08Westervoortgmb-2018-236984Bouwkostenbeleid gemeente Westervoort 2018artikel 160 van de Gemeentewetcollege van burgemeester en wethoudersbestuur en recht2018-10-29De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2018-11-09nieuwe regelingZ/18/041366Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Westervoort houdende regels omtrent bouwkosten Bouwkostenbeleid gemeente Westervoort 20181 VoorwoordOp grond van de Leges verordening worden leges voor een omgevingsvergunning met de activiteit bouwen van een bouwwerk gebaseerd op de vastgestelde bouwkosten van het betreffende bouwplan. De bouwkosten vormen daarmee de maatstaf om de leges te kunnen vaststellen. Om te kunnen bepalen welke grondslag moet worden gebruikt, wordt de aanvrager bij indiening van de aanvraag verzocht om een opgave van de bouwkosten te geven. Om de aannemelijkheid van deze opgave te kunnen toetsen is met dit beleid een lijst met kengetallen ontwikkeld en beoogd een uniforme berekeningswijze van bouw gerelateerde leges. De kengetallenlijst maakt het mogelijk om voor ieder type bouwplan te bepalen hoe hoog de gemiddelde/normale bouwkosten zijn. In het navolgende wordt deze uitkomst de normberekening genoemd. Omdat de normberekening een weergave is van de gemiddelde/normale bouwkosten, zal de opgave van de bouwkosten hier in de regel iets van afwijken. Binnen bepaalde, hieronder aangegeven, grenzen is dit acceptabel. Bij een grotere afwijking zal op basis van een meer gedetailleerde toetsing moeten worden bepaald of de opgave van de bouwkosten aannemelijk zijn. 2 InleidingDoel en uitgangspunten van het bouwkostenbeleidDe belangrijkste uitgangspunten om tot bouwkostenbeleid te komen zijn:
duidelijkheid voor de aanvrager;
eerlijker ten opzichte van vergelijkbare aanvragers;
goed toetsbaar en controleerbaar, openbaar en eenduidig;
minder risico’s bij bezwaar/beroep;
BouwkostenbeleidDe bouwkosten zijn van toepassing op omgevingsvergunningplichtige bouwwerken voor de activiteit bouwen.BouwkostenBij een aanvraag omgevingsvergunning voor de activiteit bouwen is het noodzakelijk om een opgave te geven van de bouwkosten. Deze bouwkosten zijn de grondslag voor het berekenen van leges. De hoogte en grondslag van de leges kunt u vinden in de Tarieventabel bij de legesverordening. 3 Bouwkosten3.1 Bepaling hoogte bouwkostenTen aanzien van het vaststellen van de maatstaf gelden de volgende regels:
Als maatstaf voor de berekening van de leges wordt de opgave van de bouwkosten gebruikt tenzij de opgegeven bouwkosten meer dan 10% afwijken van de normberekening (zie de kengetallenlijst). De normberekening berust op de gemiddelde kosten van een bouwwerk. Een kleine afwijking tot 10% van deze kosten is dan ook normaal.
Indien de afwijking van de normberekening groter is dan 10% of indien bij de aanvraag geen opgave van de bouwkosten wordt gedaan, wordt de aanvrager verzocht om een onderbouwde opgave van de bouwkosten.
De termijn voor het aanleveren van een onderbouwing van de opgegeven bouwkosten bedraagt drie weken, dan wel de termijn die is gesteld in het kader van ontvankelijkheid indien meerdere gegevens worden opgevraagd op basis van de ministeriële regeling omgevingsrecht.
Indien niet of niet tijdig wordt gereageerd op het verzoek om een onderbouwde opgave van de bouwkosten, worden de leges berekend op grond van 100% van de normberekening en bij definitieve aanslag vastgesteld. Dit dient duidelijk kenbaar gemaakt te worden in de ontvankelijkheidsbrief. Een opgave van de bouwkosten is overigens een indieningvereiste uit de Ministeriele regeling omgevingsrecht (Mor).
De alsnog aangeleverde dan wel nader onderbouwde gegevens worden, indien tijdig aangeleverd, wederom getoetst aan de normberekening. Indien de afwijking van de normberekening te groot blijft, dat wil zeggen meer dan 10%, beoordeelt de behandelend ambtenaar of de opgave aannemelijk is aan de hand van de opgave. Voor de toetsing van de alsnog aangeleverde dan wel nader onderbouwde gegevens gelden de volgende regels:
De leges worden berekend op grond van de onderbouwde opgave van de bouwkosten en bij definitieve aanslag vastgesteld indien:
de onderbouwde opgave niet meer dan 10% afwijkt van de normberekening of;
de onderbouwde opgave van de bouwkosten aannemelijk is.
De leges worden op basis van de normberekening middels een definitieve aanslag vastgesteld indien de onderbouwde bouwkosten niet aannemelijk zijn gemaakt of meer dan 25% lager zijn dan de door de gemeente gehanteerde normberekening. Aanvragen die meer dan 25% afwijken van de normberekening kunnen geen reële weergave van de bouwkosten zijn. Het is niet aannemelijk om tegen dergelijke lage kosten bouwwerken te realiseren die voldoen aan de geldende regelgeving. In dat geval wordt voor het bepalen van de leges uitgegaan van de normberekening 1 In geval van zelfbouw zal ter beoordeling van de verschuldigde legeskosten, de reguliere bouwkosten bij uitvoer van een derde partij worden gehanteerd. .
3.2 In schema4 kengetallen4.1 De kengetallenlijstKengetallenlijst voor normberekening voor toetsing van een reële aanneemsom van de gemeente Westervoort.
Indexdatum:1 januari 2015Bouwkosten:volgens NEN 2699, exclusief BTWPrijzen: per m2 bruto vloeroppervlak (BVO) (conform NEN 2580),en de inhoud per m3 (conform NEN 2580),Uitgave: 1 januari 2014
Deze tabellen worden door de gemeente altijd toegepast. In de tabellen wordt uitgegaan van nieuwe materialen en uurlonen die in de bouwwereld gangbaar zijn.De vermelde bedragen in de kengetallenlijst worden jaarlijks verhoogd met de CBS-index in verband met inflatie en prijsstijgingen.
Woningen
WoningenKosten per m3sociale huurwoningen en rijwoningen (projecten)€235,-twee onder een kap woningen€260,-gestapelde bouw / appartementen / combinatiegebouw€303,-gestapelde bouw / appartementen / combinatiegebouw (luxe)€ 353,-recreatiewoningen€ 353,-vrijstaande woning (systeemwoning)€ 298,-vrijstaande woning (individueel ontwerp)€ 328,-vrijstaande woning (bungalow plat)€353,-vrijstaande woning (villa, landhuis, stolp, luxe)€378,-
Uitbreidingen en bijgebouwen bij woningen
AanbouwenKosten per m3latere aanbouw < 25 m3woondoeleinden€ 386,-> 25 m3woondoeleinden€ 353,-kap op woonhuiswoondoeleinden€ 298,-serrewoonruimte€ 646,-serregeen woonruimte€ 598,-erkeroppervlakte ca. 5 m2€ 754,-
BijgebouwenKosten per m3garage / berginghout€ 93,-halfsteens met platdak€ 142,-
halfsteens met kap € 154,-spouw met platdak€ 165,-spouw met kap€ 182,-tuinhuisjestot 3 * 3 meter€ 75,-
OverkappingKosten per m2Carport op palenhout€218,-
KeldersKosten per m3kelderTot 50 m3€ 309,-kelder50 tot 250 m3€ 257,-kelder onder gehele pand50 tot 250 m3€ 206,-
Opslagloodsen en romneyloodsenhoogteKosten per m3plaatstaal damwandprofiel ongeïsoleerd< 4 m€ 22,-> 4 m€ 15,-wanden halfsteens metselwerk€ 42,-romneyloods€ 25,-
IndustriehalKosten per m3staal, geïsoleerd, niet ingedeeld< 500 m3€ 82,-> 500 en < 1500 m3€ 52,->1500 en< 5000 m3€ 42,->5000 m3€ 38,-tussenvloer € 105,- per m2 vloer extra
Bedrijfsruimten (geïsoleerde, verwarmde werkplaats)Kosten per m3damwandprofiel< 500 m3€140,-metselwerk> 500 en < 1500 m3€225,-tussenvloer€ 105,-- per m2 vloer extra
Kantoren / showroom / winkelKosten per m3nieuwbouw€ 282,-uitbreiding€192,-
Scholen, horeca, sporthallen en buurthuizenKosten per m3scholen en horeca (behalve hotels)€ 265,-noodschool€193,-sporthal€101,-kleedgebouw (sportvereniging)€281,-hotels en restaurantsook uitbreidingen€ 353,-buurthuizenpermanent€310,-semi-permanente unit€ 229,-
toiletgebouwenKosten per m3toiletgebouw (camping / jachthaven)€450,-drijvend toiletgebouw€ 630,-
parkeerkelders en parkeergaragesKosten per m3parkeerkelder (half ondergronds)€209,-parkeerkelder (geheel ondergronds)€314,-parkeergarage (geheel bovengronds)€150,-
Verbouw of renovatie zonder toename bouwvolume (universeel toepasbaar):
kosteneenheidverblijfsruimtes€ 104,-Per m3toilet en /of badruimtes€ 523,-Per m3binnentrap€ 1568,-Perstukgevelkozijnen incl. deur en / of beglazing <3 m2€ 523,-Per m2gevelkozijnen incl. deur en / of beglazing >3 m2€ 462,-Per m2
BOUWKOSTENBELEID
Bouwwerken in water
Steigers, damwanden en golfbrekerskosten per m0-30 m30-50 m50 m >steigers< 1 m breed€ 503,-€ 468,-€421,-< 1,4 m breed€ 526,-€ 489,-€ 440,-> 1,4 m breed€ 548,-€ 509,-€ 458,-Beschoeiingen overigHout€ 437,-€ 406,-€ 365,-Kunststof€ 287,-€ 267,-€ 240,-Staal€319,-€ 296,-€ 267,-Beschoeiingen sloot€ 183,-€ 170,-€ 153,-golfbrekersHout€ 200,-€ 186,-€ 167,-
5 Slotbepalingen5.1 InwerkingtredingDeze beleidsregels treden in werking met ingang een dag na publicatie5.2 CiteertitelDeze beleidsregels worden aangehaald als: “Bouwkostenbeleid gemeente Westervoort 2018” Westervoort, 4 september 2018 Burgemeester en wethouders van Westervoort,de secretaris, P. Breukersde burgemeester,drs. A.J. van Hout6 Toelichting op de kentallen6.1 Bouwkosten:a.Bouwkosten volgens NEN 2699. omvatten de posten:
kosten van de bouwkundige werken.
kosten van de huisinstallaties, verlichting, verwarming, ventilatie, roltrappen en liften.
kosten van de vaste inrichtingen, zoals computervloeren, machinefundaties e.d.
terreinkosten, zoals verhardingen, afscheidingen, leidingen e.d.
NB. Tot de bouwkosten wordt niet gerekend:
grondkosten (verwervingskosten van het terrein, kosten voor infrastructurele voorzieningen en kosten voor het bouwrijp maken)
inrichtingskosten (bedrijfsinstallaties en apparatuur, specifieke installaties zoals machines, stellingen, rekken, transportinstallaties en in het algemeen die kosten voor de bedrijfsuitoefening in het gebouw)
honoraria voor architecten en adviseurs
kosten voor grondonderzoek
verzekeringspremies
omzetbelasting en andere heffingen
Het betreft de bouwkosten, die gemoeid zijn met de volledige uitvoering van het werk overeenkomstig het ingediende bouwplan. Het gaat dus om het geheel aan bouwkosten. Ook die werkzaamheden, die op zichzelf beschouwd grotendeels als vergunningsvrij kunnen worden beschouwd, behoren tot de bouwkosten.b.Bouwkosten, maatstaf leqestarief
Voor het vaststellen van de bouwkosten voor de leges wordt uitgegaan van de opgegeven aanneemsom of raming van kosten.
De kosten bestaan niet alleen uit de kosten van het omgevingsvergunning plichtige element, maar ook uit de kosten voor de overige aanpassingen, inclusief de vergunningsvrije, zoals deze in de aanvraag (+bijbehorende tekeningen) staan weergegeven. De bouwaanvraag moet als één geheel worden gezien.
Voor de controle van de opgegeven bouwkosten wordt kengetallen gehanteerd.
Voor de toets worden twee methoden in stappen gegeven:
door vergelijking van de kosten
de hoofdgroep (A t/m G) wordt bepaald (meerdere hoofdgroepen per aanvraag zijn mogelijk)
het onderdeel wordt bepaald
de eenheid (strekkende meters en/of oppervlakte en/of inhoud) wordt bepaald
door vergelijking van de eenheidsprijzen
de afstand en/of het bruto vloeroppervlak en/of de bruto inhoud bepalen
berekenen van de eenheidsprijs
vaststellen of de berekende eenheidsprijs binnen het bereik van 10% van die van de kengetallenlijst ligt
Voor de controle van de opgegeven bouwkosten kunnen ramingen van kosten die op andere plekken (bijvoorbeeld Kosten-Kwaliteittoets) door de aanvrager bij de gemeente worden aangedragen als check worden gebruikt.c.De kosten per m2 en m3:
In de kengetallenlijst is voor de eenheden aansluiting gezocht bij het aanvraagdocument voor de vergunning, oppervlakten in bruto vloeroppervlak (BVO) en inhoud in bruto inhoud (BI)
De bruto vloeroppervlakte is (in grote lijn) de oppervlakte, gemeten op vloerniveau langs de buitenomtrek van de opgaande scheidingsconstructies die de ruimte(n) omhullen.
De gebruiksoppervlakte volgens NEN 2580 is (in grote lijn) de oppervlakte, gemeten op vloerniveau, tussen de opgaande scheidingsconstructies, die de ruimte(n) omhullen, exclusief buitenruimten zoals balkons, een trapgat, schacht of vide groter dan 4 mz, een dragende binnenwand en vloeroppervlakten met minder dan 1,50 m hoogte bij afgeschuinde hoeken onder daken.
Bij verbouw en onderhoud worden de m2 -s berekend over die gedeelten waarop de verbouwing en het onderhoud betrekking hebben.
De binnen-buitenverhouding schommelt vaak rond de 0,9. Deze factor kan worden gehanteerd bij berekeningen met van het overzicht afwijkende eenheid. Bijvoorbeeld: m2 GO (gebruiksoppervlak) maal 1,1 is m2 BVO.
d.Onderdeel:
Tot welke onderdeel het bouwplan behoort moet blijken uit het bouwwerk en de materiaaltoepassing.
Door het gebruik van beperkte differentiatie in de kengetallen vraagt het vaststellen van de bouwsom veelal meerdere berekeningen met verschillende varianten. Bv.: m1 x prijs en/of m2 x prijs en/of m3 x prijs in meerdere aanverwante hoofdgroepen.
e.Woninqcateqorie:Voor het bepalen van de categorieën in de woningbouwplannen wordt zo nodig afgestemd met de vergunningverlener van het bureau Leefomgeving.f.Beschoeiingen:Bij beschoeiingen is onderscheidt gemaakt tussen beschoeiingen sloot en Beschoeiingen overige. Onder beschoeiingen sloot wordt het volgende mee bedoeld, beschoeiing langs water;
met geen tot weinig golfslag en
dat ongeschikt is voor binnenvaart en recreatievaart en dat breder is dan 2 meter.