Organisatie | Hulst |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregels ‘nieuwe woningbouwverzoeken’ |
Citeertitel | Beleidsregel nieuwe woningbouwverzoeken gemeente Hulst |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
Eigen onderwerp |
Zie overgangsregeling die is opgenomen in art. 9
artikel 4:81 van de Algemene wet bestuursrecht
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
28-06-2018 | Nieuwe regeling | 12-06-2018 | besluitenlijst B&W d.d. 12-06-2018 |
Voor een goed functionerende woningmarkt is het belangrijk om voortdurend bezig te zijn om die markt – voor zo ver mogelijk - op orde te brengen en te houden. In de gemeente Hulst begint zichtbaar te worden dat de huidige woningvoorraad en de werkelijke woningbehoefte scheefgroei vertoont. Dit heeft meerdere oorzaken:
De bevolkingsontwikkeling laat zich in de praktijk lastig voorspellen, maar ongeacht of er sprake is van bevolkingsgroei, of –krimp moet er gebouwd kunnen worden en is er een opgave om de woningmarkt te vernieuwen. Bovendien is er in enkele ruimtelijke plannen een planvoorraad vastgelegd, waarvan afgevraagd kan worden of die plannen in die vorm nog ontwikkeld gaan worden. Een ongebreidelde groei van die woning- en planvoorraad is ongewenst, zeker als het plannen betreft van het type woning waar weinig vraag naar is, of in kernen waar nu al van een overschot aan (type) woningen is. Meer van hetzelfde is dan overbodig. Het is belangrijk dat bouwplannen worden afgestemd op de marktvraag.
Ondanks de relatief grote planvoorraad en het feit dat die planvoorraad niet altijd aansluit op de werkelijke behoefte, worden nog steeds nieuwe bouwplannen ingediend. De toch al grote woningbouwcapaciteit wordt daarmee nog verder vergroot. Toch is het niet de bedoeling om de kraan voor nieuwe bouwplannen compleet dicht te draaien. Immers nieuwe bouwplannen sluiten vaak beter aan op de huidige behoefte. Stoppen met bouwen zou betekenen dat de woningvoorraad alleen maar veroudert. Er moet juist gebouwd en vooral vernieuwd blijven worden. Nieuwe ontwikkelingen moeten waar mogelijk gelijktijdig de verouderde woningvoorraad, of planvoorraad aanpakken. Nieuwbouw en sloop moeten direct, of indirect aan elkaar gekoppeld worden. Een goede sturing vanuit de gemeente Hulst voor deze nieuwe woningbouwplannen is daarom belangrijk.
Het is dus vanzelfsprekend om zorgvuldig met nieuwe bouwaanvragen om te gaan. Bouwplannen waarbij per saldo geen sprake is van het toevoegen van fysieke woningen, of van harde plancapaciteit, omdat de aanvrager ook in de bestaande woningvoorraad sloopt, of capaciteit weg bestemd, dienen in principe positief te worden benaderd. Juist door op deze manier te blijven ontwikkelen, kan worden voorkomen dat er een overaanbod op de woningmarkt ontstaat.
Natuurlijk blijft het ook mogelijk om extra woningen toe te voegen, als daar behoefte aan bestaat. Medewerking verlenen aan bouwplannen waarbij de woningvoorraad toeneemt, dienen zorgvuldig afgewogen te worden en aan deze beleidsregels te worden getoetst.
De beleidsregels komen voort uit het maatregelenpakket dat met de nieuwe regionale woningmarktafspraken is vastgesteld. Deze beleidsregels zijn van toepassing op nieuwe woningbouwverzoeken gelegen zowel binnen als buiten bebouwd gebied en die niet rechtstreeks passen binnen de daarvoor geldende regels uit het bestemmingsplan. Woningbouwverzoeken voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen worden getoetst aan de geldende beleidsregels ‘Nieuwe Landgoederen’ van de gemeente Hulst. Verzoeken voor het toevoegen van woningen in cultuurhistorisch waardevolle bebouwing, worden getoetst aan de ‘rood voor rood’-regeling, zoals vastgelegd in de geldende ‘Verordening Ruimte van de Provincie Zeeland’.
Deze beleidsregels beogen om door juist nieuwe woningen te ontwikkelen de woningmarkt gezond te houden. Achterliggende gedachte is dat iedere verzoeker die nieuwe woningen wil bouwen, rekening houdt met de verouderde woningen die achterblijven. Tevens wordt beoogd dat ontwikkelaars niet meer vasthouden aan verouderde plannen, maar deze aanpassen aan de huidige vraag en behoeften. Het wordt gestimuleerd om woningen die onverkoopbaar zijn te slopen en plaats te maken voor nieuwe woningen, eventueel op een andere locatie. Net als dat het wordt gestimuleerd om woningbouwplannen die nooit zijn uitgevoerd aan te passen aan wel uitvoerbare plannen. Ook dit mag eventueel op een andere locatie binnen de gemeente Hulst. Bouwplannen die er voor zorgen dat er geen fysieke woningen worden toegevoegd, of dat er in de bestemmingsplannen geen extra capaciteit wordt toegevoegd, worden door de gemeente positief benaderd, mits stedenbouwkundig passend en mits wordt voldaan aan de overige omgevingsaspecten.
Deze beleidsregels maken het niet onmogelijk om extra woningen toe te voegen. Extra woningen vergroten het overaanbod aan woningen dat naar verwachting op termijn zal ontstaan. Belangrijk is daarom dat het toevoegen van woningen een meerwaarde oplevert. Dat kan stedenbouwkundig zijn, maar ook om andere redenen. Wanneer het toevoegen van woningen in een duidelijke vraag voorziet, is het niet de bedoeling de ontwikkeling te blokkeren. Woningbouw kan nog steeds een logische invulling zijn voor locaties waar sprake is van een onbebouwde plek, of waar een andere functie dan wonen aanwezig is, zoals een vrijkomend schoolgebouw, kerk, dorpshuis, winkelpanden of bedrijf. Ook voor deze locaties geldt altijd dat er uitsluitend gebouwd mag worden wanneer er sprake is van een aantoonbare behoefte zowel qua aantal als type woning.
Met het begrip plancapaciteit uit de beleidsregels wordt de zogenaamde harde bestemmingsplancapaciteit bedoeld. Onder harde plancapaciteit worden de volgende twee situaties bedoeld:
De maximaal realiseerbare capaciteit, die nog niet onherroepelijk in een bestemmingsplan vast ligt, maar waarbij wel harde afspraken met externe partijen zijn gemaakt om nieuwe woningen te realiseren. Te denken valt aan privaatrechtelijke overeenkomsten, en positieve principebesluiten niet ouder dan één jaar voor vaststelling van deze beleidsregels en woningbouwmogelijkheden in lopende planologische procedures.
Er bestaat ook een begrip ‘zachte plancapaciteit’. Wanneer in de beleidsregels over plancapaciteit wordt gesproken, wordt uitdrukkelijk niet deze zachte plancapaciteit bedoeld. Onder zachte plancapaciteit worden alle voornemens, ramingen, ideeën, etc. voor ontwikkeling van nieuwe woningbouwlocaties verstaan. Verder is kenmerkend voor zachte plancapaciteit dat als de gemeente zou besluiten deze plannen te schrappen, dat (nagenoeg) zonder kosten voor de gemeente kan plaats vinden.
In gebieden, op locaties, of percelen waar op basis van het geldende bestemmingsplan wijzigingsbevoegdheden zijn gelegen, is tijdens de vaststelling van dit bestemmingsplan reeds bepaald dat de locatie onder voorwaarden geschikt is als woningbouwlocatie. Indien initiatiefnemer(s) aan de voorwaarden en bestemmingsplanregels behorende bij de wijzigingsbevoegdheden kunnen voldoen, dan wordt het initiatief in principe positief benaderd. Gewijzigde omstandigheden in de omgeving van de locatie van de wijzigingsbevoegdheid kunnen slechts in uitzonderlijke omstandigheden aanleiding geven om af te zien van medewerking. Met uitzondering van individuele particuliere initiatieven voor de bouw van één woning, dient bij gebruikmaking van de wijzigingsbevoegdheid de behoefte te worden aangetoond voor het type woning en het aantal woningen.
3. Beleidsregels nieuwe woningbouwverzoeken
Deze beleidsregels zijn van toepassing op:
Deze beleidsregels zijn niet van toepassing op:
Artikel 4. Bepalingen waarbij er geen sprake is van het toevoegen van woningen en/of harde plancapaciteit
Artikelen 4.1 tot en met 4.3 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door de initiatiefnemer aangetoond is dat:
een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
Artikel 5. Bepalingen waarbij er sprake is van het toevoegen van woningen
Er is sprake van een monumentaal, cultuurhistorisch waardevol, of karakteristiek pand, waarbij het aantal toe te voegen wooneenheden aantoonbaar noodzakelijk zijn voor het gebruik en/of instandhouding van het pand. De toe te voegen wooneenheden worden bij voorkeur binnen de bestaande omvang van het pand gerealiseerd;
Artikel 5.1 tot en met 5.8 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door initiatiefnemer is aangetoond dat:
een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
Artikel 6. Toepassingsvoorwaarden Ruimte-voor-Ruimte woningen
De compensatiewoningen worden bij voorkeur gebouwd binnen het stedelijk gebied. Indien sprake is van bouw in het buitengebied geldt dat dit uitsluitend plaats kan vinden in of aansluitend aan buurtschappen, lintbebouwing, of bebouwingsclusters en in kernrandzones. Voor de locatie waar de compensatiewoning(en) wordt/ worden gebouwd dient een stedenbouwkundige onderbouwing door de initiatiefnemer te worden aangeleverd, waaruit blijkt dat de woning past in de omgeving. Het college is bevoegd om locaties voor de compensatiewoning te weigeren;
Voor de saneringslocatie en de compensatielocatie dient een erfinrichtingsplan- en beplantingsplan ter goedkeuring aan het college van B&W van de gemeente Hulst te worden overgelegd. Waar noodzakelijk zal landschappelijke inpassing in het bestemmingsplan met een voorwaardelijke verplichting worden vastgelegd;
In de regels van het bestemmingsplan dat nodig is voor het wijzigen van de bestemming op de saneringslocatie en het oprichten van een compensatiewoning op de toepassingslocatie wordt een voorwaardelijke verplichting opgenomen waaruit blijkt dat de te saneren bedrijfsgebouwen zijn gesloopt, voordat de ruimte-voor-ruimte woning(en) mag/mogen worden gebouwd;
Artikel 6.1 tot en met 6.5 zijn uitsluitend van toepassing wanneer door initiatiefnemer is aangetoond dat:
een watertoets is uitgevoerd; hieronder wordt in ieder geval verstaan afwegen en beoordelen van waterhuishoudkundige aspecten van het ruimtelijk plan en besluiten, geconcretiseerd in termen van vasthouden, bergen en afvoeren van water, hierbij dient vooraf schriftelijk advies worden ingewonnen bij de waterbeheerder;
Indien bijzondere omstandigheden daartoe aanleiding geven, waaronder urgente behoefte, kan het college afwijken van de bepalingen in deze beleidsregels.
Artikel 9. Uitzonderingsbepaling
Deze beleidsregels zijn niet van toepassing op alle eerdere principebesluiten door het college van B&W van de gemeente Hulst voor woningbouwinitiatieven genomen ten hoogste één jaar voor het in werking treden van deze beleidsregels.