Organisatie | Woudenberg |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening van de gemeenteraad van de gemeente Woudenberg houdende regels omtrent huisvesting (Huisvestingsverordening Woudenberg 2017 - 2021) |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Woudenberg 2017-2021 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Deze regeling is van kracht tot de gemeenteraad van Woudenberg een nieuwe huisvestingsverordening heeft vastgesteld, maar uiterlijk tot 1 juli 2022.
artikel 149 van de Gemeentewet
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-07-2021 | artikel 34 | 27-05-2021 | Z.332054 | ||
02-08-2017 | 01-07-2021 | nieuwe regeling | 20-04-2017 |
HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Economische binding: de binding van een persoon aan de gemeente Woudenberg of de woningmarktregio, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, is aangewezen op het verrichten van arbeid binnen of vanuit deze gemeente of deze regio. Hier is sprake van als de betreffende persoon:
Herstructurering: een indicatie voor zittende huurders van een toegelaten instelling wiens woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd. De betreffende toegelaten instelling besluit of iemand voor een herstructureringsindicatie in aanmerking komt en draagt zorg voor registratie van de betreffende woningzoekende als herstructureringskandidaat;
Maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de gemeente Woudenberg of de woningmarktregio is daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen. Een maatschappelijke binding wordt in elk geval aangenomen ten aanzien een persoon die tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene is, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van Woudenberg of de woningmarktregio;
Vergunninghouders: vreemdelingen (statushouders en vluchtelingen) die in Nederland op grond van de Vreemdelingenwet als vluchteling zijn toegelaten, dan wel om klemmende in de persoon gelegen redenen, verband houdende met omstandigheden in hun land van herkomst, in het bezit zijn gesteld van een verblijfsvergunning;
HOOFDSTUK 2. De vergunningplichtige voorraad
Om toegelaten te worden tot de in artikel 2 genoemde woonruimten gelden de volgende voorwaarden:
Artikel 4. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Onverminderd het bepaalde in artikel 3 komen voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking:
HOOFDSTUK 3. Woonruimteverdeling
Artikel 10. Labeling woningen voor bepaalde doelgroepen
Woonruimte kan bij aanbieding overeenkomstig de tabel worden gelabeld voor aangewezen doelgroepen.
Artikel 11. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard
Woningen waaraan voorzieningen zijn getroffen op grond van de Wmo met een hogere waarde dan € 15.000 worden niet eerder opnieuw verhuurd dan nadat de woningcorporatie het vrijkomen van de woning heeft gemeld bij de gemeente en de gemeente heeft verklaard er geen bezwaar tegen te hebben dat de woning op de gebruikelijke wijze opnieuw aangeboden wordt voor verhuur;
Artikel 16. Urgent woningzoekenden
Voor de in artikel 3 aangewezen categorieën woonruimte wordt bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang gegeven aan woningzoekenden waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is.
Artikel 17. Urgentieverklaring
Burgermeester en wethouders kunnen een urgentieverklaring verstrekken in de volgende gevallen:
Artikel 19. Specifieke criteria met betrekking tot urgentie op basis van een verblijf in een tijdelijke opvangvoorziening
Artikel 21. Specifieke criteria Sociale indicatie
Sociaal geïndiceerden, als bedoeld in artikel 17 tweede lid b, zijn ingezetenen van de gemeente Woudenberg die in verband met sociale problemen, in combinatie met omstandigheden in de huidige woning, dringend op korte termijn een andere woning nodig hebben. Alleen onder de navolgende genoemde omstandigheden wordt een sociale indicatie verleend.
A. Dreigende dakloosheid buiten eigen schuld of toedoen
Degenen die buiten eigen schuld of toedoen hun woonruimte moeten verlaten kunnen uitsluitend in de volgende gevallen in aanmerking komen voor urgentie:
Degene die de minderjarige kinderen feitelijk verzorgt en bij wie de kinderen geregistreerd staan volgens de gemeentelijke basisadministratie van de gemeente Woudenberg, kunnen in aanmerking komen voor urgentie nadat een (voorlopige) voorziening bij echtscheiding is getroffen, danwel sprake is van een geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegd samenlevingscontract, voor zover;
in geval van verbreking van een geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegd samenlevingscontract:
aantoonbaar is door middel van een schriftelijk en aangetekend verzoek dat door de partij die het (de) minderjarige kind(eren) feitelijk verzorgt het recht om in de huidige woning te blijven wonen, alsmede voldoende alimentatie of ander inkomen om de woonlasten op te kunnen brengen zijn geclaimd en;
Bij beëindiging samenwoning gelden dezelfde criteria als bij verbreking van een geregistreerd partnerschap of een notarieel vastgelegd samenlevingscontract, voorwaarde hierbij is wel dat er sprake was van een duurzame huishouding (d.w.z. dat de aanvrager minimaal 2 jaar heeft samengewoond en dit kan aantonen middels een uittreksel uit de Gemeentelijke Basisadministratie).
Aan de onder 1 en 2 genoemde verplichtingen tot het claimen van het recht om in de huidige woning te blijven wonen, alsmede voldoende alimentatie of ander inkomen te claimen om de woonlasten op te kunnen brengen, hoeft niet te worden voldaan als schriftelijk aantoonbaar kan worden gemaakt dat het niet zinvol is een dergelijke claim te leggen. Hiervan is in ieder geval sprake indien:
C. Relatiebeëindiging met gedeelde zorg voor minderjarige kinderen
In het geval van relatiebeëindiging met gedeelde zorg voor minderjarige kinderen kan slechts urgentie aan één van de ouders worden verleend. De hierboven onder B, 1 en 2 genoemde voorwaarden zijn van overeenkomstige toepassing. In het geval dat één van beide ouders in de huidige woning kan blijven wonen wordt in geval van relatiebeëindiging met gedeelde zorg voor minderjarige kinderen geen urgentie verleend aan de andere ouder.
In geval van gedeelde zorg van (een) minderjarig(e) kind(eren) en beide ouders moeten de woning verlaten overleggen de ouders wie van beide urgentie aanvraagt. Dit wordt in een schriftelijke verklaring, door beide ouders ondertekend, vastgelegd en toegevoegd bij de aanvraag om urgentie.
Artikel 22. Financiële indicatie
Ingezetenen van de gemeente Woudenberg, die buiten hun eigen schuld financieel in zodanige problemen zitten dat zij de woonlasten niet meer op kunnen brengen en er geen andere oplossingen voorhanden zijn, kunnen uitsluitend in aanmerking komen voor urgentie, als bedoeld in artikel 17 tweede lid b indien de betrokkene daadwerkelijk in aanmerking komt voor de huurtoeslag, of een woonkostentoeslag van de sociale dienst ontvangt onder voorwaarde om te zien naar goedkope woonruimte.
Artikel 23. Medische indicatie
Ingezetenen van de gemeente Woudenberg, die in een om medische redenen (fysiek / psychisch) onhoudbare woonsituatie verkeren en waarvan door een, door college en wethouders aan te wijzen onafhankelijk medisch adviesorgaan, is vastgesteld dat, in afwijking van de reguliere methode, een snellere oplossing van het huisvestingsprobleem uit medisch oogpunt urgent is.
Artikel 24. Dorpsvernieuwingsindicatie
Huurders en eigenaarbewoners van woningen in de gemeente Woudenberg die in het belang van de volkshuisvesting of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen belang, gesloopt of ingrijpend verbeterd moeten worden, kunnen in aanmerking komen voor urgentie.
Artikel 25. Maatschappelijke indicatie
Woningzoekenden die in verband met de navolgende omstandigheden dringend woonruimte nodig hebben kunnen in aanmerking komen voor urgentie, het betreft hier:
Personen over wie met betrekking tot toewijzing van woonruimte in regionaal of lokaal verband afspraken zijn gemaakt.
Artikel 27. Eisen woonprofiel bij urgentie
Ook een urgent woningzoekende moet voldoen aan de algemene passendheidscriteria. Wanneer hij/zij reageert op een woning en voldoet aan de, voor iedere woningzoekende geldende voorwaarden qua inkomen, vermogen, leeftijd en gezinssamenstelling, wordt de urgente woningzoekende geselecteerd als eerste kandidaat voor de desbetreffende woning.
Een uitzondering wordt gemaakt voor urgente woningzoekenden die na zes maanden nog geen mogelijkheid hebben gekregen om over (andere) woonruimte te beschikken. Zij kunnen dan, indien er geen passende woning beschikbaar is, met urgentie reageren op woningen die niet voldoen aan de criteria in het vierde lid van dit artikel en aan de algemene passendheidscriteria zoals bedoeld in het achtste lid met uitzondering van de criteria met betrekking tot huur-/inkomen, deze blijven wel van toepassing.
Artikel 29. Rangorde urgent woningzoekenden.
Als op grond van de wet of deze verordening meerdere woningzoekenden met voorrang in aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning, wordt de rangorde als volgt bepaald:
als op grond van onderdeel a meerdere woningzoekenden in aanmerking komen, wordt de rangorde als volgt bepaald:
eerst komen in aanmerking vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de wet waarvoor geen andere woonruimte beschikbaar is gesteld (zie artikel 17 tweede lid,a) en woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang van personen, die in verband met problemen van relationele aard of geweld hun woonruimte hebben verlaten, en
Het college is bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Het college kan de uitvoering van bevoegdheden krachtens deze verordening mandateren aan het bestuur van een in de gemeente Woudenberg werkzame woningcorporatie en/of derden.
Artikel 32. Status toelichting
De bij deze verordening behorende toelichting wordt geacht een onlosmakelijk deel uit te maken van de verordening.
Artikel 33. Intrekking oude verordening en overgangsrecht
Op de datum van inwerkingtreding vervalt de Huisvestingsverordening Woudenberg 2015.
Op 1 januari 2014 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten instrumenten om te sturen in de woonruimteverdeling en in wijzigingen in samenstelling van de woningvoorraad. Een huisvestingsverordening kan bestaan uit drie onderdelen: woonruimte-verdeelregels, urgentieregels en regels voor wijzigingen in samenstelling van de voorraad.
De belangrijkste punten uit de nieuwe wet zijn: - Het uitgangspunt van de nieuwe wet is vrijheid van vestiging. Bemoeienis van de overheid bij de woonruimteverdeling is onder de nieuwe wet dus niet meer vanzelfsprekend. - De overheid mag alleen nog sturen in de woonruimteverdeling door middel van een huisvestingsverordening, in convenanten tussen gemeenten en corporaties mogen geen woonruimteverdeelregels meer zijn opgenomen. Gemeenten mogen geen ‘nadere regels’ (beleidsregels) meer opstellen bij een huisvestingsverordening. De beleidsregels zijn daarom nu geïntegreerd in de huisvestingsverordening. - Het stellen van regels in een verordening kan voor maximaal 4 jaar en moet onderdeel zijn van een bredere aanpak om schaarste te verminderen. - De bindingseisen vervallen. Met een verordening kan voor een deel van de vrijkomende voorraad wel voorrang worden gegeven aan mensen met een regionale of lokale binding. De wet maakt het mogelijk dat maximaal 50% van de vergunningplichtige woonruimte met voorrang kan worden aangeboden aan huishoudens met binding aan de regio en maximaal de helft daarvan met voorrang aan huishoudens met binding aan de gemeente. - Een urgentieregeling kan ook worden opgesteld als er geen sprake is van schaarste. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen, maar áls de gemeente een urgentieregeling hanteert, dan zijn drie urgentiecategorieën verplicht: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld, woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen en vergunninghouders.
In de gemeente Woudenberg is sprake van schaarste aan huurwoningen tot aan de liberalisatiegrens. Dit onderbouwen wij als volgt.
Deze cijfers zeggen niet alles maar zijn slechts een indicatie van de druk op de Woudenbergse woningmarkt.
In Woudenberg zijn 164 (2015) inwoners die min of meer actief op zoek zijn naar een woning in de regio. In 2015 zijn in Woudenberg 44 vrij gekomen en gepubliceerd via woningnet daarnaast zijn er 7 woningen naar statushouders gegaan en 1 is tijdelijk verhuurd. Er kwamen dus 44 woningen beschikbaar voor de reguliere markt. Daarvan zijn er 23 naar Woudenbergers gegaan, dat is ruim 52%).
Het is aannemelijk dat een belangrijk deel van deze woningzoekenden in Woudenberg wil blijven wonen. Daarbij zien we in de cijfers, de komende jaren (tot 2020), een verwachte groei van het aantal huishoudens met een laag inkomen. Dat maakt het aannemelijk dat ook de wachttijd toeneemt.
Op vrijkomende woningen in Woudenberg komen gemiddeld 52 (in 2015) reacties binnen.
Gelet op bovenstaande concluderen wij dat er in Woudenberg gesproken kan worden van schaarste op de sociale woningmarkt. Dit maakt het mogelijk om woonruimteverdeelregels te hanteren. In de woonruimteverdeelregels is lokaal maatwerk opgenomen.
In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.
Artikel 2 t/m 4 vergunningplichtige woonruimte en criteria
De verordening heeft betrekking op alle zelfstandige huurwoningen onder de huurliberalisatiegrens. Koopwoningen mogen niet meer onder een verordening vallen. Met de huisvestingsvergunning wordt geregeld dat huurwoningen onder de huurtoeslaggrens terecht komen bij doelgroepen met een inkomen onder de voor woningcorporaties geldende inkomensgrens van € 36.165 (prijspeil 2017). Verder moeten woningzoekenden Nederlander zijn of beschikken over een geldige verblijfstitel.
Artikel 5 en 6 procedurebepalingen aanvraag en intrekking huisvestingsvergunning
In artikel 5 is bepaald hoe de aanvraag van de huisvestingsvergunning moet plaatsvinden. Artikel 6 geeft aan wanneer een huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken
Artikel 7 t/m 9 inschrijving, bekendmaking
De corporaties zijn verantwoordelijk voor het inschrijfsysteem. Iedereen kan zich inschrijven. De corporaties leggen bepaalde gegevens vast en verstrekken een inschrijfbewijs. Verder is bepaald dat het woningaanbod kosteloos digitaal moeten worden bekendgemaakt en aangeboden door middel van het aanbod model. In bijzondere gevallen kan worden toegewezen door middel van directe toewijzing. Deze gevallen zijn specifiek in de verordening benoemd.
Artikel 10 en 11 Labeling en aangepaste woningen
Bepaalde woningen zijn meer geschikt voor bepaalde doelgroepen dan andere. Artikel 10 sluit aan bij de huidige labeling die is gebaseerd op eerdere beleidsregels. In artikel 11 staat dat woningen die, vaak voor veel geld, zijn aangepast eerst worden aangeboden aan de gemeente zodat kan worden gekeken of er huishoudens bekend zijn die een dergelijke woning dringend nodig hebben.
Artikel 12 economische en maatschappelijke binding
De schaarste en de maatregelen die daartegen worden genomen vanuit de aangepaste woonvisie, maken het mogelijk om voor ten hoogste 50% van het woningaanbod voorrang te geven aan woningzoekenden met een economisch of maatschappelijk binding aan de woningmarktregio. Dit gebied omvat de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest en Woudenberg. Bij ten hoogste de helft van dit woningaanbod kan voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijk binding aan Woudenberg. De bindingseisen zijn geen toelatingscriterium meer voor de huisvestingsvergunning maar een rangordecriterium. Artikel 12 regelt deze voorrang.
Artikel 13 Rangorde woningzoekenden
Artikel 13 beschrijft de rangorde van toewijzing waarbij urgenten altijd nog voorrang hebben op andere woningzoekenden. De rangorde binnen urgenten is beschreven in artikel 29.
Artikel 14 Vruchteloze aanbieding
Dit bevat de vruchteloze aanbiedingsprocedure, waarbij na twee keer vruchteloos adverteren de woning kan worden toegewezen waarbij van de doelgroepbepaling (artikel 4) en van de rangordebepalingen (artikel 10, 12 of 13) kan worden afgeweken.
In de verordening is het experimenten artikel opgenomen. Dit geeft de mogelijkheid tijdelijk af te wijken van de verordening. Denk hierbij bijvoorbeeld aan een experiment om doorstroming te bevorderen.
Hier is opgenomen aan wie een urgentieverklaring kan worden verstrekt. Deze categorieën bestonden al, er zijn een paar aanpassingen opgenomen, deze zijn:
Vergunninghouders: De Huisvestingswet wordt aangepast waardoor vergunninghouders niet meer als verplichte doelgroep onder de urgentie vallen. Als de gemeenteraad echter een urgentie regelt in een verordening dan moet hierin ook worden vastgelegd op welke wijze de gemeente vergunninghouders huisvest, behalve in gevallen dat burgemeester en wethouders hierin op een andere wijze hebben voorzien.
De gemeente is verplicht vergunninghouders volgens de taakstelling te huisvesten. In de uitwerking van het ‘Actieplan opvang en integratie vergunninghouders, is vastgelegd welke maatregelen er genomen worden bij een bepaalde toestroom. Zolang deze extra huisvesting nog niet is gerealiseerd (onzelfstandige woonruimte in gedeelde woningen of zelfstandige units voor alleenstaanden) of als er sprake is van een huishouden dat niet in deze tijdelijke oplossingen past, blijft urgentie noodzakelijk om te kunnen voldoen aan de taakstelling. Daarom is de doelgroep vergunninghouders in die gevallen opgenomen onder de lokale urgenties. (artikel 17 tweede lid, a)
Inwoners hebben tijdens de Themabijeenkomst aangegeven dat zij hechten aan een goede spreiding van deze nieuwe inwoners over het dorp. In de uitwerking van het actieplan is aanvullende bouw van sociale huurwoningen opgenomen. Om spreiding te bevorderen is daarom de voorwaarde dat urgentie niet van toepassing is op nieuwbouw gewijzigd in: Voor via het woonruimteverdeelsysteem aangeboden nieuwbouwwoningen geldt geen voorrang met een urgentieverklaring. (artikel 27 vijfde lid). Via directe bemiddeling kan dus wel een gedeelte van de nieuwbouwwoningen worden toegewezen aan vergunninghouders.
Verleners of ontvangers van mantelzorg: De Huisvestingswet 2014 sluit voor woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen aan bij artikel 1, eerste lid, onderdeel b, van de Wet maatschappelijke ondersteuning. Omdat de formulering in de wet nogal wat vragen oproept zijn in deze verordening verduidelijkende criteria opgenomen. Er wordt daarmee niet afgedaan aan de verplichting tot huisvesting van deze doelgroep. (artikel 20)
Woningzoekenden die verblijven in een tijdelijke opvangvoorziening Voor woningzoekenden die verblijven in een tijdelijke opvangvoorziening, omdat zij vanwege geweld of problemen van relationele aard hun woonruimte hebben moeten verlaten is aangegeven op welke wijze een aanvraag bij het college kan worden ingediend. Ook in dit geval wordt niet afgedaan aan de verplichting tot huisvesting die de wet oplegt. (artikel 19)
Wat blijft: Door middel van dit artikel is gepoogd het aantal urgentieverleningen tot noodsituaties te beperken. Urgenten krijgen een sterke positie: zij hebben absolute voorrang op anderen en kunnen in beginsel binnen zes maanden gehuisvest worden.
Een aantal situaties leiden niet tot de afgifte van een urgentieverklaring. Geen urgentie wordt bijvoorbeeld verleend:
Doelgroepen die, buiten de algemene criteria om, in aanmerking komen voor urgentie:
bewoners die mishandeld / misbruikt worden door de (ex) partner en geen mogelijkheid tot opvang elders hebben. In dit geval is een verklaring van een medicus vereist, alsmede een aangifte bij de politie.
Artikel 29. Rangorde urgent woningzoekenden.
Dit artikel regelt de rongorde binnen de urgenten. Deze groep is binnen de algemene rangorde van woningzoekenden, die in artikel 13 geregeld is, als eerste aan de beurt.