| Organisatie | Kampen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota Grondprijzen 2017 |
| Citeertitel | Nota Grondprijzen 2017 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp | financiën |
Deze nota vervangt de Nota grondprijzen 2016.
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 06-04-2017 | 04-04-2018 | nieuwe regeling | 10-01-2017 | 16ADV00637 |
De Nota Grondprijzen is een beleidsnota die we jaarlijks door het college van B&W laten vaststellen. Deze beleidsnota is gebaseerd op de door de raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondbeleid 2015 (d.d. 31-03-2015). We maken met deze nota inzichtelijk tegen welke prijzen we vanaf 1 januari 2017 de gronden ten behoeve van bebouwing uitgeven en hoe we deze grondprijzen bepalen.
Deze nota is een openbaar beleidsdocument. Door deze jaarlijks opnieuw vast te stellen, informeert het college van B&W de gemeenteraad en belanghebbenden op transparante wijze over het actuele gemeentelijk grondprijzenbeleid. We willen hiermee in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme financiële afspraken maken met potentiële afnemers van gronden.
De eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling, team Vastgoed, is binnen de gemeente Kampen belast met de uitvoering van de Nota Grondprijzen. Deze beleidsnota is kaderstellend voor de wijze waarop we de grondprijzen berekenen en we gebruiken de nota als input voor de te actualiseren of nieuw op te stellen grondexploitaties. Daarnaast is deze nota kaderstellend voor grondprijsberekeningen in het kader van het kostenverhaal via het privaatrechtelijke en publiekrechtelijke spoor.
1.2 Basisuitgangspunten grondprijsbeleid
De gemeente Kampen hanteert als belangrijkste beleidsuitgangspunt de reële marktwaarde bij de vaststelling van de grondprijzen. Door het toepassen van marktconforme grondprijzen leggen we een zo reëel mogelijk beslag op de gemeentelijke financiële middelen voor de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen.
De overige basisuitgangspunten met betrekking tot het hierna volgende grondprijsbeleid zijn:
Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. We aanvaarden echter geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele typefouten.
Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen 2017 en over de grondprijzen voor specifieke ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de verantwoordelijke ambtelijke eenheid van de gemeente Kampen (team Vastgoed, eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling).
2. Methoden van grondprijsbepaling
2.1 Methoden van grondprijsbepaling bij grondverkoop en anterieure overeenkomst
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn steeds meer “maatwerk”, ook als het gaat om het type vastgoed dat we realiseren. Het is bijvoorbeeld bijna onmogelijk om per woningbouwcategorie een gestandaardiseerde indeling naar prijsklasse, kavelgrootte en woonoppervlak te maken, die de lading van alle projecten dekt.
Ook in de gemeente Kampen zien we die trend. De grote woningbouwontwikkelingen Het Onderdijks, Het Meer en Stationskwartier zijn qua woonmilieu en -typologie zo divers, dat we niet meer kunnen spreken van bijvoorbeeld één gemiddeld kaveloppervlak voor een vrijstaande woning of één gemiddeld woonoppervlak van een rijwoning.
Om deze reden hanteren we bij grondverkopen en anterieure overeenkomsten als uitgangspunt de residuele grondwaardeberekening. Deze waardebepaling gaat uit van daadwerkelijk te realiseren specifiek vastgoed, met de bijbehorende marktprijs en bouwkosten, en is daarmee in alle gevallen marktconform. Een grondprijsberekening is daarmee (in de anterieure fase) maatwerk voor elk plan. Niet voor elke type vastgoed is de residuele grondwaardebepaling een geschikte methode om de grondprijzen vast te stellen. Ook is niet in elke (onderhandelings)situatie het hanteren van deze methode wenselijk. Om in elke situatie de best mogelijke en meest gewenste grondprijsmethode te kunnen hanteren, geven we in onderstaande tabel weer welke grondprijsmethoden per type vastgoed we kunnen toepassen. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt dit per vastgoedtype nader uitgewerkt.
Tabel 1: Methoden van grondprijsberekening bij anterieure overeenkomst
2.2 Methoden van grondprijsbepaling bij posterieure overeenkomst (exploitatieplan)
We stellen gemiddelde grondprijzen per m2 of per eenheid vast. Deze prijzen zijn noodzakelijk wanneer we een exploitatieplan moeten opstellen en gelden tevens als indicatie voor de op te stellen en te actualiseren grondexploitaties. Deze (m2-) prijzen bepalen we op basis van de gemiddelde residuele waardes van het te realiseren vastgoed. Hierbij rekenen we met de actuele marktsituatie (gebaseerd op geïndexeerde recent gerealiseerde vastgoedtransacties) en de regionale grondmarkt.
In onderstaande tabel geven we per type vastgoed weer welke grondprijsmethode we hanteren bij het vaststellen van een exploitatieplan en het vaststellen en actualiseren van de gemeentelijke grondexploitaties.
Tabel 2: Methode van grondprijsberekening bij exploitatieplan
3. Grondprijzen ten behoeve van woningbouw
De zogenaamde sociale woningbouw kenmerkt zich door het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen, die onder een volledige marktwerking niet in staat zouden zijn om zelfstandig een aanvaardbare woonruimte te verkrijgen. De overheid rekent het tot één van haar taken om voor deze doelgroepen kwantitatieve en kwalitatieve woonruimte beschikbaar te stellen.
Er is sprake van een sociale huurwoning indien de woning een aanvangshuur heeft die niet hoger is dan de jaarlijks door het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties vast te stellen liberalisatiegrens voor tweepersoonshuishoudens.
Sociale huurwoningen (grondgebonden)
Voor de grondprijs onder de grondgebonden sociale huurwoningen hanteren we vanaf 1 januari 2017 in de gemeente Kampen een gedifferentieerde kavelprijs, waarbij de oppervlakte van het kavel bepalend wordt voor de kavelprijs. De woningcorporaties willen kleinere woningen gaan bouwen, waarbij het niet meer in de reden ligt om één vaste kavelprijs te hanteren.
De grondprijs voor eengezinswoningen (grondgebonden woningen) wordt vanaf 1 januari 2017
Sociale huurwoningen (appartementen)
Voor de meergezinswoningen binnen de sociale huur is de grondprijs gedifferentieerd naar het aantal bouwlagen van het appartementencomplex. Vanaf 1 januari 2017 wordt toegevoegd de grootte van de appartementen, uitgedrukt in gebruiksoppervlakte (GBO). De grootte van het appartement is een belangrijke factor voor de hoogte van de marktwaarde van de bouwgrond. Door deze werkwijze kan er meer maatwerk worden geleverd bij de bepaling van de grondwaarde.
Tabel 3: Grondprijzen exclusief btw, gestapelde woningbouw sociale huursector 2017
3.2.1. Eengezinswoningen (grondgebonden woningen)
De grondprijs voor de woningen vallend in de categorie ’vrije sector’ stellen we in principe vast op basis van de residuele grondwaardemethode. Ten behoeve van de vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties en/of eventuele exploitatieplannen hebben we op basis daarvan een marktconforme grondprijs per woningtype vastgesteld. Dit resulteert in een bandbreedte in VON-prijzen en in een bandbreedte in de grondprijzen (uitgedrukt in een prijs per kavel). Deze marktconforme grondprijs is vorig jaar bepaald op basis van verkochte woningen in de diverse projecten in Kampen (gegevens uit Kadaster). Deze prijzen zijn geïndexeerd met de NVM-indexcijfers voor woningen over de periode van transactiedatum tot peildatum (1 november 2016). Daarnaast zijn de bouwkosten van een aantal referentiewoningen bepaald. Het residu van de daadwerkelijke gerealiseerde (gecorrigeerde) transactieprijzen en de ingeschatte bouwkosten levert de kavelprijs per woning.
De grondprijs per kavel gebruiken we als uitgangspunt bij de uitgifte van bouwkavels. Voor de grondprijs per project blijft maatwerk mogelijk. Uitgangspunt daarbij is altijd de reële marktwaarde van de grond.
Tabel 4: Grondprijzen exclusief btw, grondgebonden woningbouw sociale koop en vrije sector 2017
3.2.2. Meergezinswoningen (appartementen)
De grondprijs voor meergezinswoningen (appartementen) in de categorie ‘vrije sector’ wordt ook vastgesteld op basis van de residuele grondwaardemethode. Door dat deze type woningen zeer specifiek zijn, zal de grondwaarde worden bepaald door een extern (taxatie)bureau. De minimale grondprijs is niet lager dan de grondprijs onder de sociale meergezinswoningen (zie tabel 3).
De vrije kavels vormen een apart hoofdstuk in de grondprijzennota. Hier hanteren we al een aantal jaren een m2-prijs die gebaseerd is op de comparatieve methode. Deze methode houdt in dat we naar de prijzen in omliggende gemeenten kijken. Net als in 2016, gaan wij in 2017 prijsdifferentiatie toepassen. Dit betekent dat de m2-prijs voor kavels per locatie kunnen verschillen. O.a. de ligging van de kavels, de bouwmogelijkheden op de kavels, de oppervlakte van de kavels, etc, bepalen de grondwaarde van de bouwkavels.
Voor 2017 wordt er een minimale m2-prijs vastgesteld van € 250,-- p/ m2 (excl. btw).
Het prijsniveau voor de individuele kavels per locatie wordt separaat door het college vastgesteld en daarna wordt dit bekend gemaakt op de website van het betreffende project.
Wanneer er sprake is van CPO-woningen gaan we uit van dezelfde grondprijssystematiek als bij de vrije kavels.
Voor de kleine kernen geldt ook de minimale m2-prijs van € 250,-- p/ m2 (excl. btw).
4. Grondprijzen ten behoeve van commercieel vastgoed
De aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kunnen we denken aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algehele uitstraling van de locatie. Het is daarmee onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor kantoren te bepalen. De grondprijs voor kantoorlocaties bepalen we in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie.
Voor bedrijventerreinen is een vaste prijs per m2 vastgesteld, met een beperkte differentiatie. De ligging van een kavel binnen het bedrijventerrein veroorzaakt die differentiatie (bijvoorbeeld een zichtlocatie en eventuele specifieke omstandigheden welke van invloed kunnen zijn op de waardering van de kavel).
Als een kavel groter is dan 3.000 m2 bepalen we de grondprijs per m2 via een staffel in de grondprijs (zie kader en de tabellen). Op deze manier is de afnemende waarde van een extra m2 grond verwerkt in de grondprijs. Voor 2017 gaan we uit van een gelijke grondprijs als in 2015-2016. Zie onderstaande tabellen voor de prijzen gedifferentieerd naar locatie en plek op het bedrijventerrein.
Bij de verkoop van een kavel van 4.000 m2 op een zichtlocatie op bedrijventerrein Rijksweg 50 is de minimale grondprijs:
Tabel 5: Grondprijzen per m²exclusief btw Rijksweg 50 2016-2017
Tabel 6: Grondprijzen per m²exclusief btw Haatland 2016-2017
Tabel 7: Grondprijzen per m²exclusief btw locatie uitbreiding Spoorlanden 2016-2017
*Ten opzichte van 2016 is er voor de ontwikkeling van de locatie Spoorlanden een extra categorie toegevoegd, namelijk Zichtlocatie 2. De locatie aanduiding is inzichtelijk op een kaart. Deze is in te zien in het gemeentehuis.
Tabel 8: Grondprijzen per m²exclusief btw bedrijventerrein Koekoekspolder 2016-2017
Een groot aantal factoren bepaalt de aantrekkelijkheid van een locatie voor winkels en horeca. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen berekenen we voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs. Het is namelijk onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor winkels en horeca te bepalen. De grondprijs voor winkel- en horecalocaties stellen we in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie vast.
Aangezien dit een heel specifiek object betreft geldt hiervoor dat bij de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van de “landelijke taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten”. De uiteindelijke grondwaarde zal via een taxatie worden bepaald.
Voor de ontwikkeling van glastuinbouw geldt een vaste grondprijs per m2. We hanteren daarbij een grondprijs tussen de € 20,00 (excl. btw) per m2 en € 25,00 (excl. btw) per m2 voor glastuinbouw. De hoogte van de grondprijs is afhankelijk van de ligging, grootte, en bouwmogelijkheden van het kavel. De bandbreedte is tot stand gekomen op basis van een uitgevoerde taxatie. Deze prijs geldt voor de marktconforme kavels die qua formaat voldoen. Rechthoekige, efficiënt te bebouwen kavels genieten daarbij de voorkeur. Een (front-)breedte of diepte van circa 250 – 300 meter is hierbij het meest geschikt. Daar waar sprake is van minder courante kavels, behoort een afslag op de m2-prijs tot de mogelijkheden.
Indien het planologisch mogelijk is om een bedrijfswoning op het kavel voor glastuinbouw te realiseren, geldt een vaste oppervlakte voor het huiskavel van 500 m2. De marktconforme grondwaarde van het huiskavel wordt door middel van een taxatie bepaald.
5. Grondprijzen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen
5.1 Niet-commerciële voorzieningen
Onder deze categorie scharen we uitgifte van grond die een ideële en/of publieke functie dient en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder.
Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt echter, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen hanteren we het grondprijsbeleid zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed (paragraaf 5.2).
Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal op basis van het aandeel naar rato van het bruto vloeroppervlak van de desbetreffende functies de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw, betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. Indien zich een project aandient dat niet kan vallen binnen de hiervoor beschreven situaties, dan zal gekozen worden voor een maatwerkoplossing die tegemoet kan komen aan de specifieke projecteisen.
De gemeente Kampen hanteert voor maatschappelijke voorzieningen een grondprijs van € 170,-- (excl. btw) per m2. We hebben gekozen voor handhaving van de prijzen.
Voor de niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties wordt afgeweken van de hierboven vermelde prijs, vanwege hun specifieke verhouding tussen bebouwde en onbebouwde gronden. Voor deze accommodaties geldt in 2017 een grondprijs van € 35,-- (excl. btw) per m2 (was in 2015-2016 eveneens € 35,--) onbebouwde grond en € 170,-- (excl. btw) per m2 (was in 2015-2016) eveneens € 170,--) te bebouwen grond.
5.2 (Semi)-maatschappelijk vastgoed
Onder (semi) maatschappelijk vastgoed verstaan we vastgoed voor een (semi) commerciële onderneming die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Onder meer kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment.
De grondprijs voor dergelijke functies bepalen we aan de hand van de residuele methode met een minimale prijs van € 170,-- per m2 (excl. btw). De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd.
Voor de nutsvoorzieningen geldt een vaste prijs van € 170,-- (excl. btw) per m2. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken, hanteren we een minimumprijs van € 1.000,-- (excl. btw) per transactie. Indien de benodigde grond is gelabeld als uit te geven grond, dan kan de grondprijs worden vastgesteld op de m2-prijs conform de grondprijs die geldt voor particuliere kavels (prijsstelling is per locatie verschillend).
In voorkomende gevallen geven we de grond niet in eigendom uit aan het nutsbedrijf, maar vestigen we een beperkt zakelijk recht ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs.
6. Overige grondprijzen, huren en pachten
Openbaar groen kunnen we alleen verkopen indien aan een aantal criteria wordt voldaan (zie hiervoor de Groenstructuurvisie). De grondwaarde van openbaar groen waarop bebouwing mogelijk gemaakt kan worden, is vastgesteld op € 300,-- per m2 (excl. btw of overdrachtsbelasting). De grondwaarde voor overig openbaar groen, waar alleen de bestemming tuin op komt te liggen, is vastgesteld op € 75,-- (excl. overdrachtsbelasting) per m2. Bij verkoop vanaf 150 m2 wordt de waarde bepaald door een taxatie van een makelaar. De gemeente houdt te allen tijde de vrijheid om, ook al wordt aan alle voorwaarden voldaan, openbaar groen niet te verkopen om haar moverende redenen.
Voor het parkeren hanteren we als uitgangspunt de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening, alsmede de voorgestane parkeeroplossing vanuit het vigerende bestemmingsplan of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin we het parkeren oplossen, varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds).
Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Kampen is dat het parkeren bij nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein opgelost moet worden.
Voor de binnenstad van Kampen, het gebied tussen de IJsselkade en de Ebbingestraten, geldt het parkeerfonds. In dit gebied komt, door het realiseren van nieuwe wooneenheden een steeds grotere druk op de bestaande parkeervoorzieningen. Ook voor dit gebied geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk op eigen erf moeten worden gerealiseerd. Het college kan vrijstelling van deze verplichting verlenen door het opleggen van betalingsverplichtingen aan de bouwer/ontwikkelaar.
De afkoopsommen zijn € 8.544,-- (prijspeil 1 januari 2016 tot 1 januari 2018) voor de binnenstad en € 6.308,-- (prijspeil 1 januari 2016 tot 1 januari 2018) voor de binnenstad plus. De afkoopsommen zijn per 1 januari 2016 geïndexeerd met de consumentenprijsindex huishoudens (CPI). De gemeente krijgt daarmee de verplichting binnen 10 jaar in een straal van 1 kilometer van het bewuste pand openbare parkeergelegenheid aan te leggen. De afkoopsommen voor parkeren actualiseren we eens per twee jaar.
Grondprijzen parkeren projectmatige woningbouw
Voor uitgifte ten behoeve van projectmatige woningbouw (eengezins- en meergezinswoningen) in de vrije sector wordt het parkeren verdisconteerd in de VON-prijs c.q. de uitgifteprijs van de grond.
Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein moet in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee vermijden we dat er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. Ook bieden we op deze manier de afnemer van grond zekerheid dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet.
Een alternatief voor verkoop van bouwgrond is het instrument van uitgifte in erfpacht. Uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van huur en erfpacht is de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) vermenigvuldigd met 3,9 % (2,9 % omslagrente en 1% beheer- en incassokosten).
Per overeenkomst geldt een minimale prijs van € 150,-- (rente en beheer- en administratiekosten).