CVDR58209_1Exploitatieverordening 2003nlregelingSchiedam2008-12-18SchiedamOnbekendExploitatieverordening gemeente Schiedam 2003Gemeentewet, art. 222Wet op de ruimtelijke ordening, art. 42Algemene wet bestuursrechtgemeenteraadbestuur en recht2003-10-27De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2008-12-182024-01-01Intrekking verordeningOnbekendGeen.Op 18 december 2008 heeft de gemeenteraad het volgende besloten met betrekking tot de Exploitatieverordening gemeente Schiedam 2003:1.de Exploitatieverordening gemeente Schiedam 2003 in te trekken voor wat betreft ruimtelijke plannendie vallen onder de werking van de nieuwe Wet ruimtelijke ordening (Wro);2.Artikel 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) en daarmee de op grond daarvan vastgestelde Exploitatieverordeninggemeente Schiedam 2003 blijft van toepassing op overeenkomsten:gesloten vóór 1 juli 2008;gesloten na 1 juli 2008, die dienen ter uitvoering van bestemmingsplannen, waarvan het ontwerpvóór 1 juli 2008 ter inzage is gelegd.Uit hoofde van de werking van dit raadsbesluit is de Exploitatieverordening gemeente Schiedam 2003 nog ter inzage beschikbaar voor de betreffende overeenkomsten uit het verleden.Exploitatieverordening 2003De raad van de gemeente Schiedam;gezien het voorstel van burgemeester en wethouder;gelet op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, artikel 222 van de Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht;besluit:vast te stellen de Exploitatieverordening 2003HOOFDSTUK1Algemene bepalingenArtikel1Algemene begripsbepalingenIn deze verordening wordt verstaan onder:

medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden: het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gebaat worden;

exploitatiegebied: een als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, dat gebaat is door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

exploitant: de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of anderszins rechthebbende van een in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak welke door het treffen van voorzieningen van openbaar nut gebaat is;

exploitatie-overeenkomst: de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente voorzieningen van openbaar nut zal treffen of daaraan medewerking zal verlenen;

aangevuld bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin niet alleen overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet, wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, maar waarin ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen;

voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken gebaat worden: onder meer:

riolering, met inbegrip van bijbehorende werken;

wegen, parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;

plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

openbare verlichting en brandkranen met de nodige aansluitingen;

waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van drainagevoorzieningen;

afstand van gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

Artikel2De uitvoering van de voorzieningen van openbaar nut1.De in artikel 1 onder f genoemde voorzieningen van openbaar nut worden uitsluitend door de gemeente aangelegd, tenzij deze behoren tot de taken van een ander publiekrechtelijk lichaam.2.In afwijking van het bepaalde in het eerste lid kunnen burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant over te laten c.q. op te dragen, indien vaststaat dat een goede uitvoering is gewaarborgd.3.In het geval zoals bedoeld in het tweede lid, is het bepaalde in de artikelen 4 tot en met 7 van overeenkomstige toepassing en tevens het bepaalde in artikel 3 voorzover het niet betreft de voorzieningen van openbaar nut die aan de exploitant worden overgelaten c.q. opgedragen.Artikel3Kosten van exploitatieVoor de berekening ten behoeve van de begroting van kosten en ten behoeve van de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:

De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, zijnde:

de waarde van de grond;

de waarde van de opstallen, die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

de kosten van vrijmaken van de grond van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels en van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht, zakelijke lasten, alsmede de kosten van schadevergoedingen.

De kosten van aanleg binnen een exploitatiegebied door de gemeente van de onder artikel 1, onder f omschreven voorzieningen van openbaar nut.

De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn.

De kosten van:

het dempen van sloten en het verrichten van grondwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;

de aanleg van riolering met inbegrip van bijbehorende werken;

de aanleg van wegen, parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg van deze voorzieningen van openbaar nut en kunstwerk verband houdende werken;

de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen die rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

de aanleg van openbare verlichting en brandkranen met de nodige aansluitingen;

het verrichten van bodemonderzoeken en -sanering, voor zover het de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut betreft en voor zover verhaal bij derden van de daarmee verband houdende kosten niet in de rede ligt;

in verband met de milieuwetgeving of milieutechnisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan;

de verwerving van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;

het slopen van opstallen op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;

alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

de kosten van het gemeentelijk apparaat, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten;

de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, zijnde de kosten die tengevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van tijdelijke verhuur worden gedekt;

overige kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht.

HOOFDSTUK2In exploitatie brengen op initiatief van de gemeenteArtikel4Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit

Voordat op initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:

aanduiding van het exploitatiegebied en aanwijzing van de daarin gelegen onroerende zaken die gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de genothebbenden van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken zullen worden verhaald;

omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaamheden;

de bepaling dat, in geval de gronden in het exploitatiegebied niet door de gemeente zijn of kunnen worden verworven, in voorkomende gevallen kostenverhaal zal plaatsvinden op basis van een overeenkomst zoals bedoeld in art. 7 van deze verordening;

de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatie-overeenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting;

een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:

subsidies;

verkoop van gronden;

bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;

overige bijdragen.

Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.

In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder f later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.

Voor de berekening van de in het tweede lid onder f bedoelde kosten wordt ervan uitgegaan dat het exploitatiegebied in zijn geheel door de gemeente in exploitatie zal worden gebracht.

Artikel5Wijze van toerekening naar mate van profijt1.Voor de toerekening van het profijt wordt als rekeneenheid gebruikt het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per m2 grondoppervlakte.2.Onder de grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.3.Ingeval de toerekening op basis van m2 grondoppervlakte geen geschikte grondslag blijkt te zijn, geschiedt de toerekening op basis van een nader door de gemeenteraad te bepalen grondslag, welke voorziet in de aanwezige verschillen in profijt.Artikel6Vaststelling exploitatiebijdrage1.De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 4, tweede lid onder f uitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.2.De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.3.Indien de exploitant zelf conform artikel 7, derde lid, onder e voorzieningen van openbaar nut aanlegt bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 4, tweede lid, onder f.Artikel7Inhoud exploitatie-overeenkomst1.Het verhaal van kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatie-overeenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien de exploitatie-overeenkomst mede een grondtransactie betreft, is dit een notariële akte.2.Burgemeester en wethouders besluiten tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst op initiatief van de gemeente slechts nadat een aangevuld bekostigingsbesluit is vastgesteld.3.De exploitatie-overeenkomst bevat in ieder geval bepalingen over:

de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut;

het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

de ten laste van de exploitant komende bijdrage als bedoeld in artikel 6, eerste lid;

in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van exploitant;

in gevallen waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant over te laten c.q. op te dragen: deze opdracht en de waarborging van een tijdige en kwalitatief goede uitvoering;

een betalingsregeling;

in voorkomende gevallen een taakverdeling;

in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.

HOOFDSTUK3In exploitatie brengen op verzoek van exploitantArtikel8Indiening aanvraag voor medewerking1.Een belanghebbende hierna ook "exploitant" genoemd, kan bij burgemeester en wethouders een aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.2.Burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking aan het op aanvraag van exploitant in exploitatie brengen van gronden krachtens een exploitatie-overeenkomst als bedoeld in artikel 7, met dien verstande dat artikel 7, tweede lid in dat geval niet van toepassing is.3.Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden gevoegd:

een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

gegevens, waaruit blijkt dat de belanghebbende genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht van de in exploitatie te brengen onroerende zaken is of kan worden;

gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden.

4.Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.5.Burgemeester en wethouders reageren op de aanvraag voor medewerking, hetzij met een weigering hetzij met de aanbieding van een concept-overeenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop het verzoek is ontvangen.Artikel9Aanhouding verzoekDe reactie op een aanvraag kan worden aangehouden:

ingeval de procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnd bestemmingsplan of een herziening daarvan nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van (het betreffende deel van) het bestemmingsplan of de herziening daarvan;

ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 10 genoemde belemmeringen binnen afzienbare tijd zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

HOOFDSTUK4Overige bepalingenArtikel10Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomstDe medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft in ieder geval niet te worden verleend, indien:

de in exploitatie te brengen grond niet is gelegen in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt;

de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan of de Woningwet;

het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

het in exploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging, dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is.

Artikel11Relatie baatbelastingIn een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.Artikel12UitzonderingsbepalingenArtikel 3 lid 1 en de artikelen 4, 6 en 7 van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.HOOFDSTUK5SlotbepalingenArtikel13OvergangsbepalingenTen aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat voor het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen, een exploitatie-overeenkomst is afgesloten of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voorzover nodig op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing.Artikel14InwerkingtredingDeze verordening treedt in werking zes weken na bekendmaking op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.Artikel15CiteertitelDeze verordening kan worden aangehaald als "Exploitatieverordening gemeente Schiedam 2003".Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente Schiedam in zijn openbare vergadering van 27 okt. 2003de griffier, de voorzitter,Toelichting op de exploitatieverordeningArtikelsgewijsArtikel 1 BegripsbepalingenArtikel 42 WRO geeft aan dat de exploitatieverordening de voorwaarden bevat waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden.Daarnaast geeft het tweede lid van artikel 42 WRO aan dat de exploitatieverordening onder meer voorschriften bevat omtrent het aandeel van de kosten van voorzieningen van openbaar nut dat ten laste wordt gebracht van de gebate gronden.De medewerking kan dus zowel bestaan uit het treffen van voorzieningen van openbaar nut, als uit werkzaamheden die de gemeente verricht teneinde de aanleg van voorzieningen van openbaar nut door een derde (eventueel exploitant zelf) mogelijk te maken.De definitie van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond sluit ook aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekent dat alle eigenaren en genothebbenden van gebate onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenaren van reeds gebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst. In ieder geval dient hiermee in de omslag van kosten rekening te worden gehouden.In de baatbelasting-nieuwe-stijl wordt omschreven wie belastingplichtig is. Deze verordening beoogt een zo nauw mogelijke samenhang in de inzet van privaatrechtelijk en fiscaalrechtelijk kostenverhaal. Om die reden is een definitie van een mogelijke contractpartner in het kader van de exploitatieverordening gekozen die de omschrijving van een mogelijke belastingplichtige 'dekt'. Exploitanten kunnen dus zowel voor fiscaal als privaatrechtelijk kostenverhaal in aanmerking komen.Hoewel voor de baatbelasting geldt dat economische eigenaren van gronden die gebaat worden door de aanleg van openbare voorzieningen niet worden geacht genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht' van die gronden te zijn, zijn zij uitdrukkelijk wel partij voor een te sluiten exploitatie-overeenkomst. Om verwarring te voorkomen kan daarom in de definitie ook de 'anderszins rechthebbende' expliciet worden vermeld, zoals in de wijziging van de verordening van 1997 ook is gebeurd.In ieder geval valt onder de definitie van exploitant ook de economisch eigenaar en degene die op een andere wijze kan aantonen dat hij de grond in eigendom zal (kunnen) verkrijgen (zie ook artikel 8, derde lid onder b).De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt ook toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads- en dorpsvernieuwinggebieden. Het kan met andere woorden zowel om nieuwbouwlocaties als om reconstructie van bestaand bebouwd gebied gaan.Rioolwaterzuiveringsinstallaties en bemalinginrichtingen komen op de lijst van werken die als voorzieningen van openbaar nut kunnen worden aangemerkt niet meer voor (in tegenstelling tot de lijst behorende bij het model van 1968); dit omdat de kosten van deze voorzieningen ten laste van de waterkwaliteitsbeheerders behoren te komen en niet ten laste van de gemeentelijke grondexploitatie.Artikel 2 De uitvoering van de voorzieningen van openbaar nutDit artikel betreft een aanvulling op het model van de VNG die ook in diverse andere gemeenten van toepassing is. Uitgangspunt is dat de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente (of een ander overheidslichaam) worden aangelegd. In uitzonderingssituaties kan de aanleg van deze voorzieningen worden overgelaten c.q. opgedragen aan de exploitant. Dit is afhankelijk van de onderhandelingen met een exploitant over de realisering van het betreffende project. Als de aanleg van de voorzieningen van openbaar nut wordt overgelaten c.q. opgedragen aan de exploitant dan vindt vooraf overleg plaats over de voorwaarden waaronder dit moet plaatsvinden en voor wiens rekening de kosten komen.Artikel 3 Kosten van exploitatieDe gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit kan meer zijn dan alleen de directe kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. In dit artikel wordt aangegeven welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen, en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten. Ten opzichte van het model van 1968 is een aantal extra kostencategorieën expliciet opgenomen: voorbereiding, toezicht en onderzoek ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut, tijdelijk beheer van gronden, bodemonderzoek en -sanering, in verband met de milieuwetgeving noodzakelijke maatregelen en voorzieningen op, en de verwerving van, de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut en het slopen van opstallen op die ondergrond.Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied;dit gebied omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatieopzetten), maar ook het overige gebate gebied.Omgekeerd kan het exploitatiegebied weer niet gelijk zijn aan het bestemmingsplangebied.Afhankelijk van de doelstellingen van het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende begrenzing kan het exploitatiegebied kleiner zijn dan het bestemmingsplangebied dan wel groter.Onder de inbrengwaarde van gronden wordt zowel de waarde van de grond zelf als de opstallen, die niet kunnen worden gehandhaafd, begrepen. Omdat het hier grondexploitatie betreft is toch gekozen voor de term 'gronden', hoewel het hier feitelijk de inbrengwaarde van onroerende zaken betreft.Onder de inbrengwaarde wordt ook begrepen de kosten van schadevergoedingen, waaronder ook zeker planschadevergoedingen. Achterliggend idee van de inbrengwaardemethodiek (zie ook de toelichting op artikel 6 van deze verordening) is de toepassing van de fictie van gemeentelijke grondexploitatie op de situatie van particuliere grondexploitatie. Welnu, in een gemeentelijke grondexploitatie zou het voor de hand liggen de van tevoren getaxeerde (te verwachten) planschadevergoedingen mee te nemen.De kosten van bodemsanering komen alleen voor rekening van exploitant voor zover het de gemeente niet lukt de kosten hiervan te verhalen op degene die aansprakelijk kan worden gesteld voor de bodemverontreiniging, en voor zover betrekking hebbend op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut. Dat spreekt weliswaar voor zich, maar voor de duidelijkheid is dit toch in de betreffende bepaling opgenomen.Artikel 4 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluitSinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van een baatbelasting. Een model van een bekostigingsbesluit waarmee aan deze minimale voorwaarde wordt voldaan, is als bijlage toegevoegd. Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit ( een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten. Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatie-overeenkomst zal kunnen worden aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevuld bekostigingsbesluit ten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit. Het aangevuld bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het privaatrechtelijk kostenverhaal door de gemeente.Een bekostigingsbesluit is een besluit dat exclusief fiscaalrechtelijke rechtsgevolgen heeft en beoogt. Een aangevuld bekostigingsbesluit echter is een rechtsfiguur die alleen bestaat in het kader van de exploitatieverordening. Een dergelijk besluit heeft dezelfde fiscaalrechtelijke status als een bekostigingsbesluit. De bevoegdheid tot het vaststellen van het aangevuld bekostigingsbesluit ligt bij de raad, omdat het tevens geldt als bekostigingsbesluit in de zin van artikel 222 Gemeentewet (baatbelasting). Ook na de Wet dualisering gemeentebestuur is de bevoegdheid tot het vaststellen van bekostigingsbesluiten voor de baatbelasting bij de raad gebleven.Met de woorden 'op initiatief van de gemeente' wordt gedoeld op het volgende. Indien de gemeente voornemens is de voorzieningen van openbaar nut aan te leggen, ongeacht of exploitanten daarom hebben gevraagd of niet, dan wordt het initiatief geacht bij de gemeente te liggen. Dit kan betekenen dat de gemeente weliswaar weet dat één (of enkele) exploitanten van zins zijn gronden in exploitatie te brengen, maar ongeacht dat feit zelf van zins is voorzieningen van openbaar nut aan te leggen. Indien de gemeente zelf geen voornemens had aangaande de aanleg van voorzieningen van openbaar nut maar daartoe wel bereid is op verzoek van exploitanten over te gaan, dan is sprake van initiatief van de exploitant.Dat Iaat onverlet dat gemeenten een (aangevuld) bekostigingsbesluit kunnen nemen indien exploitant het initiatief neemt maar uiteindelijk er niet in slaagt met de gemeente een exploitatie-overeenkomst te sluiten. In dat geval ligt een 'gewoon' bekostigingsbesluit overigens meer voor de hand dan een aangevuld bekostigingsbesluit. De exploitant is immers niet bereid een exploitatie-overeenkomst aan te gaan, dus aan een basis daarvoor in de vorm van een aangevuld bekostigingsbesluit is geen behoefte meer.Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle (dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten, en in de mate waarin (denk ook aan tekortlocaties) en de wijze waarop die kosten over de exploitanten worden omgeslagen. Dit inzicht kan de bereidheid van de exploitant tot betaling van een bijdrage vergroten.In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting van kosten en opbrengsten later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan ook door de gemeenteraad periodiek worden herzien.Er is niet altijd voldoende tijd om de begroting vast te stellen tegelijk met het aangevuld bekostigingsbesluit. In die gevallen kan worden besloten de begroting later vast te stellen.Deze bevoegdheid berust overigens per definitie bij de raad, aangezien de begroting deel uitmaakt van het aangevuld bekostigingsbesluit (dat op grond van artikel 156, tweede lid onder g Gemeentewet per definitie door de gemeenteraad moet worden genomen).Uiteraard moet er op het moment dat een eerste exploitatie-overeenkomst wordt afgesloten wel een begroting zijn; die begroting vormt immers de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage(n). Ten overvloede kan hier nog gewezen worden op het belang van de naleving van de voorschriften van de exploitatieverordening in het algemeen en dit voorschrift in het bijzonder. De exploitatie-overeenkomst die in het arrest-Uden van 15 februari 1996 door de Hoge Raad nietig werd geacht, ontbeerde onder andere een tijdig vastgestelde exploitatieopzet.Een begroting kan eveneens periodiek worden herzien. Dat betekent dat de exploitatiebijdragen die middels exploitatie-overeenkomst in rekening worden gebracht, kunnen worden vastgesteld op grond van (in de tijd) verschillende begrotingen, afhankelijk van het moment waarop de exploitatie-overeenkomst wordt aangegaan. Het is echter raadzaam zorgvuldig om te gaan met wijzigingen in de begroting. Grote verschillen kunnen leiden tot vragen over de billijkheid van exploitatiebijdragen in verhouding tot door andere exploitanten eerder betaalde bedragen, en tot druk op de onderhandelingen.Overigens kan in het kader van kostenverhaal via baatbelasting het totaalbedrag aan te verhalen kosten géén verandering ondergaan. In het aangevuld bekostigingsbesluit wordt uitgegaan van de vermelding van een percentage te verhalen kosten (in beginsel 100%). In de baatbelastingverordening, die tot twee jaar na realisatie van de voorzieningen kan worden vastgesteld, kan dan worden aangegeven welk bedrag aan werkelijke kosten worden verhaald. Anders is het als er voor wordt gekozen in het aangevuld bekostigingsbesluit reeds een bedrag te vermelden. Dat bedrag is dan het maximaal via baatbelasting te verhalen bedrag.Bij hantering van een percentage in het aangevuld bekostigingsbesluit functioneert de begroting dus alleen als berekeningsbasis voor exploitatiebijdragen op grond van de exploitatieverordening. .Artikel 5 Wijze van toerekening naar de mate van profijtUitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; de berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief (dat wil zeggen: aan de grond, niet aan de eigenaar of exploitant) bepaalbare factoren als ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid.Objectief, dat wil in dit geval Ietterlijk zeggen gerelateerd aan het object, de onroerende zaak. De vraag of de 'toevallige' eigenaar of rechthebbende, gezien het huidige gebruik van de onroerende zaak en/of zijn of haar wensen met betrekking tot de inrichting van het gebied, gebaat is of zich gebaat voelt, is in dit verband niet ter zake.Dat kan ertoe leiden dat bestaande bebouwing objectief gezien gebaat is, wat betekent dat van de rechthebbenden op die onroerende zaken een bijdrage gevraagd kan worden. In het geval van heffing van baatbelasting is er zelfs de plicht deze onroerende zaken te belasten.Alle gebate percelen moeten worden aangeslagen. Wel is het mogelijk door middel van tariefdifferentiatie bebouwde grond minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond, uiteraard alleen voor zover dit verband houdt met objectief aanwijsbare verschillen in baat.Deze objectief aanwijsbare verschillen in baat kunnen zich bijvoorbeeld voordoen als een perceel reeds over alle te realiseren voorzieningen beschikt en evenmin wordt gebaat door deze extra voorzieningen (bijvoorbeeld een perceel dat reeds twee ontsluitingen heeft, riolering, enz.).Het gebruik van m2 als rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde kostprijsberekening per m2. Anders dan in het model van 1968 voorziet lid 3 van dit artikel in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslag het profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de gemeenteraad een andere grondslag voor toerekening vast. De model-baatbelastingverordening bevat eveneens verschillende alternatieve toerekeningssystemen.Artikel 6 Vaststelling exploitatiebijdrageDe bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen.Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.De werkwijze is dan als volgt:

De waarde van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.

Alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.

De op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m2 (gebate, bebouwde of onbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd).

De hieruit resulterende gemiddelde bruto bijdrage per m2 wordt vermenigvuldigd met het aantal m2 gebate grond van exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke).

Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebrachte grond, zowel die ten behoeve van de exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m2 ( die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de individuele exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is in het tweede lid een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van exploitant. Het derde lid van dit artikel regelt de berekening van de exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke) realisatie van de voorzieningen van openbaar nut overgaat. Kort gezegd wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de begroting opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voorzover die voorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.De methodiek van de inbrengwaarde biedt weliswaar een goede maatstaf voor de berekening van exploitatiebijdragen naar analogie van de gemeentelijke grondexploitatie, maar kan wel bewerkelijk zijn. Om die reden is in artikel 12 een aantal uitzonderingssituaties aangegeven waarin de exploitatiebijdrage op een andere wijze kan worden berekend.De begroting van kosten en opbrengsten vervult een belangrijke rol bij het privaatrechtelijk kostenverhaal. Het aangevuld bekostigingsbesluit vormt het kader voor de wijze van kostenverhaal, en de begroting vormt de basis voor de berekening van individuele exploitatiebijdragen verschuldigd op grond van een exploitatie-overeenkomst. De begroting vervult weliswaar een belangrijke rol in het privaatrechtelijk kostenverhaal, maar blijft deel uitmaken van het aangevuld bekostigingsbesluit.Artikel 7 Inhoud exploitatie-overeenkomstIn dit artikel wordt uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatie-overeenkomst krachtens de exploitatieverordening. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd, zoals dat in de praktijk en jurisprudentie blijkt.Teneinde de indruk te vermijden dat in alle gevallen een aangevuld bekostigingsbesluit verplicht is om een exploitatie-overeenkomst te kunnen sluiten, is expliciet vermeld dat het hier exploitatie op initiatief van de gemeente betreft. Op grond van de verordening wordt de overeenkomst ook voorzien van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomende gevallen van bepalingen omtrent de afstand van grond aan de gemeente, van een betalingsregeling, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere eigenaar een deel) een taakverdeling, uitvoeringstermijn(en) en een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement. De afstand van grond aan de gemeente betreft de ondergrond van openbare voorzieningen. De gemeente zal immers in vrijwel alle gevallen onderhoudsplichtig zijn voor de openbare voorzieningen. Het bepaalde onder artikel 42, tweede lid onder a, van de Wet op de Ruimtelijke Ordening vormt de juridische basis voor het afhankelijk stellen van het treffen van voorzieningen van openbaar nut van de afstand van grond. Hiermee wordt niet gedoeld op de afstand van grond waarop woningbouwkavels of kavels voor bedrijfsvestiging zijn voorzien. De exploitatieverordening is geen extra verwervingsinstrument.De bevoegdheid te besluiten tot het aangaan van exploitatie-overeenkomsten ligt bij het college van burgemeester en wethouders. Op 7 maart 2002 is de Wet dualisering gemeentebestuur (Stb. 111, 2002) in werking getreden die strekt tot concentratie van bestuursbevoegdheden bij het college en concentratie van kaderstellende en controlerende bevoegdheden bij de raad. In de Wet dualisering gemeentebestuur is de bevoegdheid tot het besluiten tot het aangaan van overeenkomsten aan het college geattribueerd. Het is mogelijk dat een exploitatie-overeenkomst van zodanig belang is, dat de raad moet worden ingelicht. Op die situatie ziet artikel 169, vierde lid Gemeentewet. Dit artikel bepaalt dat vóórdat het college een dergelijk besluit neemt dient het de raad inlichtingen te geven over de uitoefening van de bevoegdheid, 'indien de raad daarom verzoekt of indien de uitoefening ingrijpende gevolgen kan hebben voor de gemeente'. In het laatste geval 'neemt het college geen besluit dan nadat de raad zijn wensen en bedenkingen ter zake ter kennis van het college heeft kunnen brengen'.Artikel 8 Indiening verzoek om medewerkingIn beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied;het is echter ook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan middels een bij burgemeester en wethouders ingediende aanvraag.In het model van 1968 werd er nog van uitgegaan dat het altijd om de realisatie van opstallen zou gaan, in dit model vallen alle (bouw)werkzaamheden in beginsel onder vigeur van de verordening, en bovendien alle percelen die gebaat zijn, ongeacht of er (bouw)werkzaamheden op plaatsvinden.Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatietaak van de gemeente wordt, in het geval dat daarvoor voorzieningen van openbaar nut moeten worden aangelegd, een aanvrager van een bouwvergunning vóór de beslissing op die aanvraag gemeld dat van hem of haar een bijdrage wordt verwacht in verband met benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvrager ook beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten af te wegen.Het besluit van burgemeester en wethouders op de bouwaanvraag staat uiteraard geheel los van de beslissing van de exploitant om wel of niet een exploitatie-overeenkomst aan te gaan. Zie voor een bespreking van de jurisprudentie over kostenverhaal, specifiek de onmogelijkheid via financiële voorwaarden aan besluiten kostenverhaal te plegen, E1/2.7, van het handboek Grondzaken.Een exploitatie-overeenkomst op aanvraag van exploitant is gelijk aan een exploitatie-overeenkomst op initiatief van de gemeente, met dien verstande dat een aangevuld bekostigingsbesluit in het eerste geval niet vereist is. Een begroting is in alle gevallen vereist, want deze vormt de basis voor berekening van de exploitatiebijdragen (zie ook artikel 7, derde lid onder c).Het blijft evenwel mogelijk, indien de aanvraag tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst niet kan worden gehonoreerd, dat de gemeente toch voorzieningen van openbaar nut wil (laten) aanleggen en de kosten daarvan op de gebate percelen wil verhalen. Afhankelijk van de aanwezigheid van andere gebate percelen dan dat van de oorspronkelijke aanvrager van de exploitatie-overeenkomst kan de gemeenteraad in zo'n geval een 'gewoon' of een aangevuld bekostigingsbesluit nemen. In het geval van een 'gewoon' bekostigingsbesluit vindt het kostenverhaal niet meer plaats binnen het kader van de exploitatieverordening, maar op grond van de algemene bevoegdheid tot heffing van baatbelasting.Artikel 9 Aanhouding verzoekDe gemeente bindt zichzelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.Artikel 10 Weigeringsgronden voor een overeenkomstToegevoegd ten opzichte van het model van 1968 zijn de weigeringsgronden met betrekking tot strijdigheid met het bestemmingsplan respectievelijk die met betrekking tot de weigering ondergrond van te realiseren voorzieningen van openbaar nut over te dragen.Met het laatste wordt invulling gegeven aan artikel 42, tweede lid onder a: '(voorschriften omtrent:) de gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van voorzieningen van openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand van grond aan de gemeente'.Ten slot te is ook nieuw de mogelijkheid medewerking te weigeren als een exploitant de bodem van de aan de gemeente over te dragen (onder)grond (van voorzieningen van openbaar nut) niet wil onderzoeken, of saneren wanneer dat noodzakelijk is. De bodemsaneringproblematiek en met name het gebrek aan middelen voor sanering, maakt het noodzakelijk voor gemeenten voorzichtigheid op dit punt te betrachten.De weigeringsgronden kunnen zich zowel voordoen in het geval van een aanvraag van de exploitant als in het geval van een gemeentelijk aanbod tot het aangaan van een exploitatie-overeenkomst op grond van een aangevuld bekostigingsbesluit.Artikel 11 Relatie met baatbelastingDe exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af .De praktijk van grondexploitatie leert dat de daarmee verbonden kosten geregeld hoger uitvallen dan berekend. De baatbelasting wordt vaak berekend op basis van reële kosten, terwijl de exploitatiebijdrage op grond van de exploitatie-overeenkomst wordt berekend op basis van gecalculeerde kosten (op "voorcalculatorische" basis).De exploitatie-overeenkomst wordt weliswaar vrijwillig aangegaan, maar de weigering een exploitatie-overeenkomst aan te gaan betekent niet dat de aan de exploitant gepresenteerde rekening dan niet moet worden voldaan; de exploitatiebijdrage wordt niet vergeten'.Artikel12 UitzonderingsbepalingenDe centrale regeling in de model-exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuld bekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld om te komen tot een contractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-)openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg of het realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool.Om die reden wordt voor die voorzieningen in het eerste lid van dit artikel een uitzondering gemaakt wat betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatie-overeenkomst.Voor gronden die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen (o.a. bestaande bebouwing) geldt evenzeer dat een eenvoudiger werkwijze moet kunnen worden gevolgd voor de berekening van exploitatiebijdragen.Het is immers mogelijk dat gronden worden gebaat door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut, zonder dat zij door deze aanleg 'in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen' (zie artikel 42 WRO). Voor deze gronden geldt dat de wettelijke verplichting tot het hanteren van een exploitatieverordening als basis voor het afsluiten van overeenkomsten strikt genomen niet van toepassing is. Aangezien de exploitatieverordening echter tot doel heeft de rechtszekerheid van de exploitanten te vergroten, ligt het, ook met het oog op voorkoming van juridische vragen over de juiste basis voor een overeenkomst, voor de hand de werking van de verordening verder te laten strekken dan op grond van de wet strikt noodzakelijk is.Op grond van de ontstaansgeschiedenis van artikel 42 WRO moet het ervoor worden gehouden dat de wetgever met het begrip 'gronden die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen' doelde op gronden die deel uitmaken van de grondexploitatie, i.c. gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut technisch voor bebouwing geschikt worden gemaakt (terwijl zij vóór de aanleg van de voorzieningen niet reeds technisch voor bebouwing geschikt waren).De begrenzing van het exploitatiegebied in menggebieden (deels wel, deels geen nieuwe bebouwing) wordt bij voorkeur 'ruim' genomen, dus inclusief de percelen die niet in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen maar wel gebaat zijn. Dit vindt vanzelf plaats doordat de exploitatieverordening de vaststelling van exploitatiegebieden voorschrijft. Een exploitatiegebied omvat immers de gronden die door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut gebaat zijn, ongeacht of de gronden wel of niet deel uitmaken van een grondexploitatie. Dit sluit ook aan op de bouwgrondbelasting ex artikel 274 gemeentewet (oud), op grond waarvan bijdragen konden worden geheven van gronden die door de aanleg van openbare voorzieningen door of met medewerking van de gemeente geschikt of beter geschikt voor bebouwing werden gemaakt of in een voordeliger positie kwamen te verkeren.Het bepaalde in artikel 12, tweede lid onder a is gericht op exploitatiegebieden die voor een deel (in de praktijk meestal voor het grootste deel) bestaande bebouwing bevatten. Het gaat dan bijvoorbeeld om de reconstructie van een winkelstraat of de aanleg van riolering in het buitengebied.Het bepaalde in artikel 12, tweede lid onder b is gericht op individuele gronden gelegen in een exploitatiegebied dat grotendeels nog niet bebouwd is. Het betreft dan gebieden waar daadwerkelijk grondexploitatie plaatsvindt. De toepassing van de exploitatieverordening heeft betrekking op alle gronden die gebaat zijn, dus ook (bijvoorbeeld) de percelen met bestaande bebouwing aan de rand van het gebied. Voor deze individuele percelen kan op basis van de bedoelde bepaling de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing blijven. Dit Iaat onverlet dat deze gronden wel gebaat zijn en in aanmerking komen voor een exploitatie-overeenkomst of de heffing van baatbelasting.Overigens maken de kosten van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut (uiteraard) deel uit van de kosten die verhaald kunnen worden. In de modelexploitatieverordening zoals die is opgenomen in het eerdergenoemde Handboek is artikel 12, tweede lid in die zin verduidelijkt.De keuze om voor bepaalde gronden of het exploitatiegebied in zijn geheel de inbrengwaardemethodiek buiten toepassing te laten moet blijken in de begroting van kosten en opbrengsten, waarop immers de inbrengwaarden wel of niet worden vermeld, en waarin bovendien is opgenomen de wijze van toerekening van de kosten aan de betreffende onroerende zaken.De verplichting de wijze van toerekening van exploitatiebijdragen in de begroting op te nemen, houdt niet in dat een bedrag per m2 vermeld moet worden. Het gaat erom inzicht te verschaffen in de wijze van toerekening.Een exploitant hoeft niet uit de begroting reeds zijn of haar bijdrage te kunnen opmaken. Er moet immers ook nog een onderhandelingsproces plaatsvinden, waarin bijvoorbeeld ook nog de inbrengwaarde van de grond aan de orde komt.Artikel 13 OvergangsbepalingOp het moment van vaststelling van deze verordening beschikt de gemeente niet over een verordening die de figuur van het aangevuld bekostigingsbesluit kent. Voor "lopende" gevallen dient een op het geval toegespitste oplossing te worden gevonden. Op zowel nieuwe als "lopende" gevallen zal bij voorkeur dezelfde berekeningswijze voor exploitatiebijdragen moeten worden toegepast. het ligt dan voor de hand de ("nieuwe") inbrengwaardemethodiek te hanteren. Daarvoor is noodzakelijk dat er een begroting wordt vastgesteld.Artikel 14 InwerkingtredingIn de Gemeentewet is een algemene regeling voor bekendmaking voor besluiten, inhoudende algemeen verbindende voorschriften gegeven.De exploitatieverordening kan uiteindelijk als algemeen verbindend voorschrift worden aangemerkt. In verband met het bijzondere karakter van deze verordening, die voorwaarden bevat waaronder de gemeente een overeenkomst zal sluiten, is het echter mogelijk dat de rechter deze verordening toch niet als algemeen verbindend voorschrift aanduidt.Om die reden wordt zekerheidshalve voor de inwerkingtreding van deze verordening uitgegaan van de systematiek van de Gemeentewet. Voorts heeft het college van burgemeester en wethouders, gelet op de Tijdelijke referendumwet, de verordening referendabel verklaard. In verband hiermee treedt de verordening niet eerder in werking dan zes weken na bekendmaking ervan.