Organisatie | Ermelo |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening gemeente Ermelo 1994 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 1994 van de gemeente Ermelo |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Deze regeling komt te vervallen op basis van artikel 51 van de Huisvestingswet 2014 (Stb, 2014, 248).
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-07-2015 | 01-07-2015 | vervallen van rechtswege | 04-06-2014 | 32271 | |
01-01-2005 | 01-07-2015 | Gewijzigd: art. 1, 2, 5 lid 1, 7 en 8 | 31-08-2004 Ermelo's Weekblad | Onbekend |
HOOFDSTUK 1 - ALGEMENE BEPALINGEN
Paragraaf 1 - Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand dan wel, indien het betreft een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats van een woonschip, het bedrag dat is verschuldigd voor het innemen van die standplaats, onderscheidenlijk ligplaats, uitgedrukt in een bedrag per maand;
HOOFDSTUK 2 - VERDELING VAN WOONRUIMTEN EN WONINGBOUWKAVELS
Artikel 7 - Register van woningzoekenden
Burgemeester en wethouders kunnen regels stellen ten aanzien van de minimale tijdsduur gelegen tussen het tijdstip waarop een natuurlijk of rechtspersoon een nieuwbouwkoopwoning of een gemeentelijk woningbouwkavel in de gemeente verwerft en het tijdstip waarop de betreffende verwerver zich wederom kan inschrijven voor een nieuwbouwkoopwoning of een gemeentelijke woningbouwkavel.
Artikel 10 - Centrale registratie
Eigenaren van woonruimte die zelf een registratie van woningzoekenden bijhouden zijn verplicht de informatie waarover zij in dat verband beschikken aan burgemeester en wethouders te verstrekken teneinde deze met de informatie uit het in artikel 7 bedoelde register van woningzoekenden samen te voegen tot een voor de gehele gemeente geldend centraal register van woningzoekenden.
Paragraaf 4 - Huisvestingsvergunning
Artikel 13 - Criteria voor vergunningverlening
In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan de huisvestingsvergunning eveneens worden verleend indien de woonruimte met toepassing van het bepaalde in paragraaf 5 passender geacht wordt voor het huishouden dat de huisvestingsvergunning aanvraagt dan de woonruimte welke het huishouden verlaat.
Artikel 14 - Vruchteloze aanbieding
In afwijking van het in artikel 13 bepaalde wordt de vergunning altijd verleend, indien de woonruimte door de eigenaar gedurende 2 weken bij een huurwoning en 13 weken bij een koopwoning, overeenkomstig de in de leden 2 en 3 weergegeven procedure vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge het eerste lid van artikel 13 voor die woonruimte in aanmerking komen.
De eigenaar van een koopwoning moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn, die op zijn vroegst aanvangt 22 weken voor de datum waarop het pand vrij van bewoning komt, tenminste 6 maal door middel van advertenties in één of meer door burgemeester en wethouders aan te wijzen dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen die in de gemeente verschijnen, te koop hebben aangeboden.
De advertentie moet in ieder geval bevatten:
Telkenmale wanneer de vraagprijs met meer dan 10% wordt verlaagd of de koopsom met meer dan 10% afwijkt van de vraagprijs, dient opnieuw te worden voldaan aan de voorwaarden zoals gesteld onder het eerste lid, daar in dat geval niet kan worden gesteld dat tevoren daadwerkelijk vruchteloos is aangeboden.
Paragraaf 7 - Leegmelding en voordracht
Met inachtneming van het bepaalde in de artikelen 19, 20 en 21 van de wet kunnen burgemeester en wethouders aan de eigenaar van een ter beschikking gekomen woonruimte die behoort tot de in artikel 22, eerste lid, aangewezen categorieën een voordracht tot verhuur van de woonruimte aan een door burgemeester en wethouders aangegeven woningzoekende doen.
Binnen 2 weken nadat de eigenaar het ter beschikking komen van de woonruimte heeft gemeld of anderszins is gebleken dat de woonruimte ter beschikking is gekomen zenden burgemeester en wethouders een voordracht van ten hoogste 5 woningzoekenden, of berichten zij aan de eigenaar dat geen voordracht zal worden gedaan. Van de voordracht worden de desbetreffende woningzoekenden door burgemeester en wethouders in kennis gesteld.
Binnen 2 weken na ontvangst van de voordracht dient de eigenaar de woningzoekende(n) te benaderen en burgemeester en wethouders schriftelijk te berichten of met (één van) de voorgedragen woningzoekende(n) een huurovereenkomst afgesloten zal worden. Indien de eigenaar de voorgedragen woningzoekende(n) weigert, dient hij de reden daarvan aan burgemeester en wethouders te berichten. Burgemeester en wethouders stellen de voorgedragen woningzoekende(n) hiervan in kennis en geven daarbij aan wat het gevolg van de procedure zal zijn.
Indien de voorgedragen woningzoekende(n) de woonruimte weigert (weigeren), dient (dienen) hij (zij) de reden daarvan schriftelijk aan burgemeester en wethouders te berichten.
Indien de voorgedragen woningzoekende(n) de woonruimte weigert (weigeren), of de eigenaar de voorgedragen woningzoekende(n) om naar het oordeel van burgemeester en wethouders gegronde redenen weigert, kan een tweede voordracht worden gedaan binnen 1 week nadat burgemeester en wethouders van de weigering in kennis zijn gesteld.
Indien de eigenaar niet binnen de gestelde termijn een bericht als bedoeld in lid 3, sub b heeft gezonden of als hij de voorgedragen woningzoekende(n) zonder naar het oordeel van burgemeester en wethouders gegronde reden weigert, kunnen burgemeester en wethouders overeenkomstig hoofdstuk IV van de wet tot vordering van de woonruimte overgaan.
De per eigenaar overeenkomstig artikel 22 gemelde woonruimten worden genoteerd in een register, waarvan het boekjaar gelijk is aan het kalenderjaar. In dit register wordt enerzijds aangetekend voor welke woonruimten een huisvestingsvergunning is verstrekt aan woningzoekenden die aan de eisen voor plaatsing op een voordracht voldoen en anderzijds voor welke woonruimten dit niet het geval is geweest.
Paragraaf 8 - Afwijkende bepalingen voor bijzondere woonvormen
Artikel 24 - Standplaatsen voor een woonwagen
Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een register van standplaatszoekenden.
Artikel 25 - Register van standplaatszoekenden.
In dit register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens, waarvan de aanvrager aan de volgende voorwaarden dient te voldoen:
de aanvrager heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt èn de aanvrager moet kunnen aantonen dat hij gerechtigd is om volgens de Woonwagenwet in een woonwagen te wonen èn de aanvrager heeft een economische of maatschappelijke binding aan de regio Noord-Veluwe èn de aanvrager bezit de Nederlandse nationaliteit òf beschikt over een geldige verblijfstitel in Nederland.
Artikel 26 - Verzoek om inschrijving.
Het verzoek om als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het in artikel 24 bedoelde register wordt gericht aan burgemeester en wethouders en geschiedt op een door de gemeente te verstrekken aanmeldingsformulier.
Artikel 28 - Urgentievaststelling voor standplaatsen
De urgentie van een standplaatszoekende wordt bepaald op basis van de inschrijfdatum in het in artikel 24 bedoelde register.
Paragraaf 9 - Organisatie en bevoegdheden
Het college van burgemeester en wethouders kan besluiten om met colleges van andere gemeenten afspraken te maken over samenwerking op het terrein van de verdeling van woonruimte.
De colleges van samenwerkende gemeenten kunnen met eigenaren van woonruimte in die gemeenten een overeenkomst sluiten over het in gebruik geven van die woonruimte, welke overeenkomst voor het bezit van deze eigenaren in de plaats treedt van het bepaalde in deze verordening.
De samenwerkingsovereenkomst dient een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen en kan bepalingen bevatten die afwijken van hetgeen in deze verordening is vastgelegd.
De overeenkomst behoeft goedkeuring van de gemeenteraad.
De inhoud van de samenwerkingovereenkomst wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de inwoners van de gemeenten, die betrokken zijn bij de samenwerking en aan andere belanghebbenden.
HOOFDSTUK 3 - VERDERE BEPALINGEN
Artikel 31 - Hardheidsclausule
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 10, 11 en 22 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
Met de opsporing van de bij artikel 32 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van justitie daartoe zijn aangewezen.
In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Artikel 35 - Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 72, eerste lid, van de Woningwet (Stbl. 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.
Toegelaten instellingen als bedoeld in artikel 70 van de Woningwet, verhuurders van meer dan 50 woningen en eigenaren van woonruimte waarmee geen overeenkomst is gesloten als bedoeld in artikel 30 zijn verplicht jaarlijks aan de gemeenteraad verslag uit te brengen over de wijze waarop zij zorg gedragen hebben voor de huisvesting van door in overleg met burgemeester en wethouders nader aan te wijzen categorieën woningzoekenden.
HOOFDSTUK 4 - OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Artikel 37 - Overgangsbepaling
Aanvragen tot inschrijving als woningzoekende/standplaatszoekende of om verlening van een met een vergunning volgens deze verordening gelijkgestelde vergunning welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldend recht, indien dit voor de betrokkene gunstiger is.
TOELICHTING BIJ DE HUISVESTINGSVERORDENING GEMEENTE ERMELO 1994
HOOFDSTUK 1 - ALGEMENE BEPALINGEN
Paragraaf 1 - Begripsbepalingen
Onder "woonruimte" vallen niet alleen de als zelfstandige woongelegenheid aan te merken ruimten. Ook voor bewoning bestemde ruimten - of samenstellen van zodanige ruimten - die niet als zelfstandige woongelegenheid kunnen worden aangemerkt, doordat ze geen eigen voordeur, keuken of toilet hebben, maar deze voorzieningen met anderen delen, kunnen woonruimten zijn in de zin van de Huisvestingswet. Vereist is wel dat ze als zodanig bestemd of geschikt zijn voor bewoning door een huishouden. Zie in dit verband ook sub p. Verder is ook bedrijfsmatig onroerend goed "woonruimte" in de zin van de Huisvestingswet, voor zover dat onroerend goed althans geschikt is voor bewoning door een huishouden. Evenzo vallen onder "woonruimte" standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonschepen. Daarentegen zijn ruimten die, gelet op hun inrichting, slechts geschikt zijn voor een tijdelijk verblijf of niet bestemd zijn om tot hoofdverblijf te dienen (vakantiehuisjes), geen woonruimte in de zin van de wet.
Niet elke dienstbetrekking of bedrijfsuitoefening zal iemand economisch gebonden maken in de hier bedoelde zin. De omschrijving "voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen" houdt in dat het hier om een substantieel deel van de inkomensverwerving zal moeten betreffen.
Verder moet niet alleen sprake zijn van een duurzaam karakter van de arbeid, maar ook van de relatie tussen die arbeid en de gemeente Ermelo.
De omschrijving "voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen" betekent in dat belanghebbende voor de voorziening in het bestaan is aangewezen op het verrichten van arbeid binnen of vanuit de gemeente gedurende een aantal uren dat tenminste overeenstemt met de helft van het aantal uren dat - met inachtneming van de aard van de werkzaamheden - een normale werkweek uitmaakt, ongeacht of hij geheel of gedeeltelijk als zelfstandige zijn werkzaamheden uitoefent dan wel als werknemer in dienst van een al dan niet in de gemeente gevestigde en werkzame instelling of bedrijf.
Van een maatschappelijke binding is slechts sprake indien men gedurende de afgelopen tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest.
De omschrijving beperkt de binding tot het ingezetenschap over een bepaalde periode. Sociale en medische motieven, al dan niet in relatie met familieomstandigheden, leveren geen maatschappelijke binding op. Dergelijke aspecten zullen moeten worden getoetst op basis van artikel 31 (hardheidsclausule).
De duurzaamheid van een gemeenschappelijke huishouding kan worden uitgedrukt in een tijdsduur dat men een gemeenschappelijke huishouding voert. Indien een dergelijke huishouding gedurende een aanééngesloten periode van minimaal één jaar is gevoerd, is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Onder inkomen wordt hier verstaan het belastbaar inkomen. Zie voor de bepaling van dit inkomen de toelichting bij artikel 16.
Onder eigenaar van een woonruimte of een gebouw wordt verstaan: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van die woonruimte of dat gebouw.
Ingezetenen zijn alleen, degenen die in het bevolkingsregister van de gemeente zijn opgenomen. Het maakt daarbij geen verschil of men nu inwonend of zelfstandig wonend is. Ook bijvoorbeeld bewoners van vakantiewoningen vallen derhalve onder de definitie.
Het begrip "onzelfstandige woonruimte" is hier gedefinieerd als het tegenovergestelde van het begrip "zelfstandige woonruimte". Onder deze definitie vallen bijvoorbeeld kamergewijs verhuurde woonruimten.
Inwoning vooronderstelt de aanwezigheid van een hoofdbewoner (hospes of hospita) die tevens verhuurder is. Er is geen sprake van inwoning wanneer een woonruimte geheel kamergewijs wordt verhuurd (zie sub p).
Indien tussen gemeente en één of meer verhuurders een samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 30 wordt gesloten, dient de gemeente er voor zorg te dragen, dat een ieder die door een besluit ter uitvoering van bedoelde overeenkomst rechtstreeks in zijn belang is getroffen, daarover zijn beklag kan doen bij een daartoe ingestelde commissie, die haar taak onafhankelijk van de gemeente en van de betrokken verhuurder verricht. De commissie brengt een voor betrokken partijen bindend advies uit.
Van een maatschappelijke binding is sprake als een persoon geboren en getogen is in Speuld en omstreken, waarbij het feit dat ouders bij geboorte woonachtig waren in de kern Speuld doorslaggevend is. Indien er sprake is van een afwijkende situatie dient deze getoetst te worden op basis van artikel 31 (hardheidsclausule).
HOOFDSTUK 2 - VERDELING VAN WOONRUIMTE EN WONINGBOUWKAVELS
Artikel 2 - Huurprijs- en koopprijsgrens
Dit artikel omschrijft het distributiebestand. In het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte mag de woonruimte behorende tot het distributiebestand niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven, indien voor het gebruik daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. De zogenaamde huurprijsgrens zal te zijner tijd jaarlijks automatisch aangepast worden aan de dan geldende maximale huurprijsgrens ingevolge de Wet individuele huursubsidie. Vooralsnog is de huurprijsgrens echter gesteld op € 565,44.
De koopprijsgrens is vastgesteld op € 181.512,09.
Dit artikel bepaalt welke categorieën woonruimten niet tot het distributiebestand behoren. In artikel 6, lid 1 van de wet wordt een opsomming gegeven van woonruimten die uitgezonderd zijn van distributie. In de eerste plaats betreft dit woonruimte die bestemd is voor inwoning. Verder zijn woonwagens en woonschepen uitgezonderd, omdat een vergunningstelsel voor het in gebruik nemen daarvan niets zou toevoegen aan de reeds geboden mogelijkheid om standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonschepen onder het vergunningregime te brengen (zie ook artikel 24 t/m 29).
Tenslotte zijn ook kamers in bejaardenoorden uitgezonderd voorzover althans het in gebruik nemen daarvan al geregeld is in de Wet op de Bejaardenoorden.
Het hier gehanteerde toelatingscriterium van het bereiken van de leeftijd van 18 jaar is feitelijk niet in de Huisvestingswet voorgeschreven, maar vormt zo langzamerhand onderdeel van het gewoonterecht in volkshuisvestingsland.
Artikel 5 - Economische en maatschappelijke binding
Deze toelatingscriteria (bindingsbegrippen) zijn bedoeld om uitsluitend de plaatsgebonden woningbehoeftigen toe te laten op de gemeentelijke woningmarkt voorzover het woonruimten betreffen die behoren tot het zogenaamde distributiebestand.
In het tweede lid zijn de woningzoekenden genoemd ten aanzien van wie op grond van de Huisvestingswet en Huisvestingsbesluit geen onderscheid mag worden gemaakt naar economische of maatschappelijke binding.
Vluchtelingen en statushouders zullen op grond van afspraken met de rijksoverheid, hoewel zij niet aan de in paragraaf 2 gestelde eisen kunnen voldoen, tot de overeengekomen aantallen in de gemeente worden gehuisvest.
De Huisvestingswet bevat geen bepaling die de gemeente verplicht zogenaamde illegale vreemdelingen uit te sluiten van inschrijving als woningzoekende. De gemeente heeft wel de mogelijkheid om dit zelf te regelen, maar neemt daarbij dan ook de plicht op zich om mensen met een niet-Nederlands paspoort op het tijdstip van aanmelding als woningzoekende of aanvraag om een huisvestingsvergunning te controleren op verblijfsstatus.
Artikel 7 - Register van woningzoekenden
Een register van woningzoekenden is van belang voor de uitvoering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten.
In dit register worden ingeschreven degenen die voldoen aan alle in paragraaf 2 omschreven toelatingscriteria.
In een bijlage bij deze toelichting wordt een overzicht gegeven van de wijze waarop voor de verschillende verdelingsklassen de rangvolgorde wordt bepaald.
Een inschrijving als woningzoekende wordt geweigerd indien de aanvrager niet voldoet aan genoemde criteria.
Een inschrijving kan bovendien worden geweigerd indien vermogensbelasting in de zin van de Wet op de Vermogensbelasting door de aanvrager en/of de persoon wiens inkomen mede bepalend is voor het huishoudinkomen, is verschuldigd. Het is bij een eerlijke en rechtvaardige verdeling van woonruimte billijk om met het oog op de passendheid niet uitsluitend de verhouding tussen (huishoud)inkomen en huurprijs als maatstaf te nemen maar ook de vermogenspositie van de aanvrager(s) daarbij te betrekken.
Een inschrijving kan eveneens worden geweigerd indien de betreffende persoon reeds beschikte over passende woonruimte (huur dan wel koop) en hij deze vrijwillig heeft verlaten of wanneer hij de aan hem toegewezen woningbouwkavel vrijwillig heeft verkocht. Iemand, die bijvoorbeeld in verband met financiële problemen gedwongen is zijn huurwoning te verlaten of zijn koopwoning/woningbouwkavel heeft moeten verkopen, kan zich dus wel als woningzoekende laten inschrijven.
Op grond van het gestelde in lid 4, onder c, kunnen aanvragen om inschrijving als woningzoekende worden geweigerd indien de aanvrager reeds over passende woonruimte of een woningbouwkavel beschikt, dan wel daarover zou kunnen beschikken. Hiermee kan bijvoorbeeld worden voorkomen, dat personen een beroep kunnen doen op een huurwoning uit het toch al krappe distributiebestand, terwijl zij gelet op hun financiële positie in principe thuishoren op de koopmarkt. Om op termijn de verhuizing niet te dwarsbomen is hier overigens gekozen voor een bepaling, waarin het woord kan worden gebruikt. In lid 5 wordt de mogelijkheid geboden om een drempel in te bouwen met betrekking tot herinschrijving als woningzoekende. Zo kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat vanaf het tijdstip waarop een nieuwbouwkoopwoning of gemeentelijke bouwkavel is verworven een minimale periode moet zijn verstreken voordat men zich opnieuw als woningzoekende voor een nieuwbouwkoopwoning of gemeentelijke woningbouwkavel kan inschrijven. Op dit moment geldt, dat een aanvraag om inschrijving voor een woningbouwkavel of een nieuwbouwkoopwoning wordt geweigerd, indien de aanvrager binnen 7 jaar voor het indienen van de aanvraag een nieuwbouwkoopwoning heeft betrokken dan wel een woningbouwkavel heeft gekocht, tenzij bijzondere omstandigheden die inschrijving rechtvaardigen.
Conform het gemeentelijk volkshuisvestingsplan wordt bij de verdeling van nieuwbouwkoopwoningen en gemeentelijke bouwkavels een deel van de woningen afgezonderd ten behoeve van starters en/of personen die aantrekkelijk aanbod achterlaten. Om dit mogelijk te maken is het lid 5b toegevoegd aan het artikel. Burgemeester en wethouders kunnen zo, ter uitvoering van het bepaalde in het door de raad vastgestelde volkshuisvestingsplan, voorafgaande aan de publicatie van de woningen of kavels, nadere regels voor de verdeling aangeven.
Ook de in dit artikel opgenomen bepalingen betreffende woningbouwkavels zijn (mede) gebaseerd op artikel 149 van de Gemeentewet.
Artikel 8 - Verzoek om inschrijving
Aangezien het college van burgemeester en wethouders beoordeelt of een persoon als woningzoekende kan worden ingeschreven, dient een verzoek om inschrijving gericht te zijn aan dat college. De benodigde aanmeldingsformulieren kunnen op zich op verschillende verspreidliggende balies verkrijgbaar zijn, bijvoorbeeld ook bij woningbouwverenigingen.
Middels het voorgeschreven aanmeldingsformulier worden slechts die vragen gesteld, die voor een goede uitvoering van deze verordening van belang zijn. De aldus verkregen gegevens en gegevensbestanden zullen met de vereiste wettelijke zorgvuldigheid worden omgeven.
Bij het sluiten van een overeenkomst (zie artikel 30) worden zaken als verzoek om inschrijving (onderdelen van hoofdstuk 2) bij voorkeur aangepast en treedt voor burgemeester en wethouders in de plaats de partij waarmee een overeenkomst is/wordt aangegaan.
De voor verdeling beschikbare huurwoningen worden wekelijks in het Ermelo's Nieuwsblad gepubliceerd. Alle inwoners van Ermelo ontvangen de krant gratis. Woningzoekenden van buiten Ermelo kan de krant op verzoek worden toegezonden. Tevens is tegen geringe vergoeding wekelijks een afschrift van de advertentie waarin de huurwoningen worden aangeboden beschikbaar. In de advertentietekst is een woonbon opgenomen, waarmee kan worden gereageerd op de aangeboden woning met inachtneming van de in deze verordening en in de advertentietekst opgenomen voorwaarden. Het inzenden van een eerste woonbon wordt als inschrijving aangemerkt. Slechts de voor een correcte verdeling van de woning benodigde vragen worden middels de woonbon gesteld en vastgelegd in het register van woningzoekenden. Met deze gegevens wordt eveneens zeer zorgvuldig omgegaan.
Voor de verdeling van nieuwbouwkoopwoningen en gemeentelijke woningbouwkavels wordt sinds 1 januari 1998 eveneens bovenstaande werkwijze gevolgd.
Artikel 9 - Bewijs van inschrijving
De Huisvestingswet schrijft voor dat in de verordening bepaald moet worden hoelang een inschrijving geldig blijft. In verband hiermee is bepaald dat een inschrijving net zo lang geldig blijft totdat zich één van de in lid 2 beschreven situaties voordoet.
Bedoelde situaties spreken voor zich.
Het niet langer voldoen aan de vereisten voor een maatschappelijke binding zal de woningzoekende, die enkel door het verstrijken van de gemiddelde wachttijd voor een woning of bouwkavel zijn maatschappelijke binding kwijt raakt, niet worden aangerekend. Het tijdig inschrijven ofwel het tijdig en regelmatig insturen van een woonbon is derhalve voldoende om op termijn toch voor een woning of bouwkavel in aanmerking te komen.
Artikel 10 - Centrale registratie
Vaak houden ook eigenaren van woonruimten een eigen registratie bij van woningzoekenden die zich als adspirant-huurder hebben aangemeld. Dit artikel maakt het mogelijk tot op zekere hoogte deze registraties met de eigen gemeentelijke registratie te integreren en zo tot een centraal registratiesysteem te komen.
Tot op zekere hoogte, omdat een dergelijk systeem uitwisseling van geregistreerde woningzoekendengegevens impliceert en een dergelijke uitwisseling niet toelaatbaar is te achten voor zover de betrokken woningzoekenden desgevraagd daarmee niet uitdrukkelijk hebben ingestemd.
De verplichting van de eigenaren van woonruimten om aan een centrale registratie mee te werken zal slechts betrekking hebben op de overdracht van bedoelde gegevens, voor zover zij deze hebben geregistreerd.
Paragraaf 4 - Huisvestingsvergunning
Artikel 11 - Vergunningvereiste
Het eerste lid bevat het verbod (voor woningzoekenden) om zonder huisvestingsvergunning een woonruimte die overeenkomstig artikel 2 is aangewezen als distributiewoonruimte, voor bewoning in gebruik te nemen.
Het tweede lid bevat het verbod (voor eigenaren) om een dergelijke woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te geven. Een eigenaar die een zodanige woonruimte in gebruik wil geven, zal zich er dus van moeten vergewissen dat de woningzoekende aan wie hij de woonruimte in gebruik wil geven, over een huisvestingsvergunning beschikt, dan wel deze door de gemeente daadwerkelijk zal worden verstrekt.
Niet alleen de eigenaar maar ook hij die zonder daartoe privaatrechtelijk bevoegd te zijn een woonruimte als hier bedoeld in gebruik geeft, valt onder de werking van het verbod.
Voorbeeld: onderlinge sleuteloverdracht zonder toestemming van de verhuurder.
Artikel 12 - Aanvragen van een huisvestingsvergunning
De Huisvestingswet bepaalt dat, indien een huisvestingsvergunning wordt verleend, burgemeester en wethouders in hun beschikking tenminste de termijn vermelden waarbinnen van de vergunning gebruik kan worden gemaakt. In lid 2 is daarom de verplichting opgenomen dat binnen 8 weken na het beschikbaar komen van de woonruimte van de huisvestingsvergunning gebruik gemaakt moet worden. Zie ook het gestelde in artikel 15, onder a.
Artikel 13 - Criteria voor vergunningverlening
Dit artikel regelt de verlening of weigering van de huisvestingsvergunning. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien de aanvrager voldoet aan alle in paragraaf 3 omschreven toelatingscriteria en de woonruimte waarvoor de vergunning wordt aangevraagd, met toepassing van het bepaalde in paragraaf 5 passend wordt geacht.
De voorwaarde onder lid 1, sub b is niet van toepassing op de eigenaar van een bestaande koopwoning, die de woning zelf gaat bewonen.
Het tweede lid houdt in dat bij de beoordeling van de passendheid niet uitsluitend wordt gekeken naar de woonruimte die de aanvrager wil betrekken, maar ook naar de woonruimte die hij eventueel vrijgemaakt. Zodra de te betrekken woonruimte meer passend wordt geacht dan de vrij te maken woonruimte, kan de huisvestingsvergunning worden verleend.
Artikel 14 - Vruchteloze aanbieding
De termijn van de vruchteloze aanbiedingsprocedure bij een koopwoning is gesteld op 13 weken. De Huisvestingswet spreekt over een termijn van ten hoogste drie maanden.
Ter voorkoming van huurderving is bedoelde periode bij een huurwoning gesteld op 2 weken.
Wil op deze bepaling met vrucht een beroep kunnen worden gedaan, dan zal de desbetreffende (koop)woonruimte gedurende de gestelde termijn op een behoorlijke wijze en tegen een redelijke vraagprijs (maximaal 110% van de taxatiewaarde) moeten zijn aangeboden. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij de dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen aanwijzen waarin de woonruimte door middel van advertenties moet worden aangeboden.
Indien de vraagprijs tussentijds met meer dan 10% wordt verlaagd of de koopsom met meer dan 10% afwijkt van de vraagprijs, begint de vruchteloze aanbiedingsprocedure opnieuw.
De Huisvestingswet biedt twee mogelijkheden om een huisvestingsvergunning in te trekken. Beide mogelijkheden zijn in dit artikel opgenomen. Ten eerste kan de vergunning worden ingetrokken wanneer de vergunninghouder de betreffende woonruimte niet binnen de bij de vergunningverlening bepaalde termijn (8 weken) in gebruik heeft genomen. De vergunning vervalt na verloop van die termijn dus niet van rechtswege.
De vergunning zal voorts kunnen worden ingetrokken wanneer zij is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Een eventuele intrekking dient uiteraard te worden gemotiveerd.
Artikel 16 - Verhouding inkomen-huurprijs
(peildatum BELASTBAAR HUISHOUDENSINKOMEN 1 juli 1993)
*) De door de Minister van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer vastgestelde inkomensgrenzen (zie artikel 8, lid 2 van het Huisvestingsbesluit).
Als inkomensbegrip is hier dat van de Huisvestingswet gehanteerd, te weten het belastbaar huishoudensinkomen. Voor de bepaling van de som van de inkomens wordt uitgegaan van het laatstelijk bekende inkomen van elk van de leden van het betrokken meerpersoonshuishouden en blijven negatieve inkomens en de inkomens van inwonende kinderen, pleegkinderen in de leeftijd van 26 jaar en jonger, buiten beschouwing.
De voorrangsregeling voor de zogenaamde doelgroep van het beleid, zoals deze door het rijk in het Huisvestingsbesluit en het Besluit beheer sociale huursector is gedefinieerd, is feitelijk opgenomen in de derde rij van de tabel (huurprijs < € 231,43 per maand).
De in de tabel opgenomen bedragen zullen periodiek, niet noodzakelijkerwijs jaarlijks, door het rijk worden aangepast.
Lid 3 biedt een afwijkingsmogelijkheid voor het geval er helemaal geen gegadigden met een laag inkomen meer zijn. Eventueel andere afwijkingen van de voorrangsregel kunnen in een samenwerkingsovereenkomst worden geregeld.
In de uitvoeringspraktijk zal vaak het bruto-inkomen worden gebruikt. Dit bruto-inkomen zal worden omgerekend naar belastbaar inkomen.
Ter controle van de inkomensgegevens is de woningzoekende verplicht tot het aanleveren van bewijsstukken. Dit betekent dat een woonruimte niet wordt toegewezen of een huisvestingsvergunning niet wordt verleend als onvoldoende wordt aangetoond wat het huishoudensinkomen is.
Overlegging van het door de belastingdienst te verstrekken zgn. IB-60 formulier kan daartoe, in twijfelgevallen, geëist worden.
De hier gepresenteerde en de daarin ingevulde normen zijn het uitgangspunt bij de beoordeling van de passendheid van de woonruimte waarbij een relatie wordt gelegd tussen de grootte van de woonruimte en het aantal leden van het huishouden dat die woonruimte wenst te betrekken. In bijzondere gevallen, bijvoorbeeld bij minder courante woonruimte, kan van deze normen worden afgeweken.
Paragraaf 6 - Urgentieverklaring
Artikel 18 - Urgentieverklaring.
De verlening van een urgentieverklaring houdt in dat de woningzoekende, aan wie de urgentieverklaring is verleend, voorrang krijgt teneinde eerder voor woonruimte in aanmerking te komen. Daarbij wordt onderscheid gemaakt in twee urgentiegradaties: zeer urgent (6 maanden) en urgent (12 maanden).
De woningzoekende die bijzonder dringend een (andere) woning nodig heeft, kan hiervoor een indicatie aanvragen.
Er zijn twee soorten indicaties te weten:
sociale of maatschappelijke urgentie.
Wanneer er bijzondere omstandigheden zijn van sociale- of psychosociale aard kan de woningzoekende via bijvoorbeeld een maatschappelijk werker deze urgentie aanvrager.
Pas wanneer er sprake is van onhoudbare situaties, zodat het redelijk maatschappelijk en geestelijk functioneren van de aanvrager in gevaar dreigt te komen, bestaat de mogelijkheid hier een indicatie voor te krijgen.
In sommige gevallen kan een urgentie worden toegekend, wanneer door woningtoewijzing het maatschappelijk belang aantoonbaar kan worden vastgesteld.
Artikel 19 - Aanvragen van een urgentieverklaring
De aanvraag van een urgentieverklaring dient door de behandelend arts/specialist of de maatschappelijk werker van aanvrager te worden toegelicht. De aanvrager draagt bovendien zorg voor een bij de urgentieaanvraag gevoegde en door hem zelf opgestelde schriftelijke verklaring.
Indien burgemeester en wethouders een urgentieverklaring verstrekken, houdt dit in dat zij bemiddeling zullen verlenen bij het verkrijgen van een (andere) woonruimte. Deze bemiddeling wordt vorm gegeven door middel van het systeem van voordracht (artikel 23).
Ten aanzien van verhuurders, waarmee een samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 30 is gesloten, zal de wijze van bemiddeling worden opgenomen in genoemde samenwerkingsovereenkomst.
Het recht op bemiddeling vervalt indien de woningzoekende een aanbieding van een passende woonruimte heeft geweigerd. Zie ook artikel 21, lid 2, onder c.
Artikel 21 - Wijziging en intrekking
De inhoud van een urgentieverklaring kan al dan niet op verzoek van de woningzoekende worden gewijzigd. Een dergelijke wijziging vindt slechts plaats, indien de omstandigheden van de woningzoekende aanzienlijk zijn veranderd.
Een urgentieverklaring kan naar aanleiding van bepaalde situaties worden ingetrokken: de vereisten voor het verkrijgen van de urgentieverklaring zijn niet meer aanwezig, de urgentieverklaring is verstrekt op grond van onjuiste informatie en/of een passende woning overeenkomstig de in de paragraaf 5 genoemde passendheidscriteria is geweigerd.
Paragraaf 7 - Leegmelding en voordracht
Artikel 22 - Melding van ter beschikking komen
Het eerste lid van dit artikel bevat een strenge meldingsplicht voor de eigenaar van woonruimte, die onder het voordrachtstelsel valt. Een dergelijke woonruimte zal steeds onverwijld gemeld moeten worden. De strekking van deze melding is niet de leegstand die gemeld moet worden, maar het ter beschikking komen voor hernieuwde ingebruikgeving (herverhuur). De meldingsplicht geldt niet voor koopwoningen.
In het tweede lid wordt aangegeven wat onder het ter beschikking komen wordt verstaan.
Burgemeester en wethouders kunnen tot uiterlijk 2 weken na de in artikel 22 bedoelde melding aan de eigenaar een voordracht doen van één of meer in aanmerking komende woningzoekenden. Wordt een dergelijke voordracht gedaan en wil de eigenaar de woonruimte in gebruik geven, dan zal hij in beginsel uit de voordracht een keuze moeten doen. Daartegenover zal de gemeente bij het opstellen van de voordracht rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van de eigenaar en met de gerechtvaardigde wensen van de voor te dragen woningzoekenden. Burgemeester en wethouders moeten op grond van het tweede lid bij het opstellen van de voordracht, acht slaan op de mate van urgentie.
Indien de eigenaar de voorgedragen woningzoekenden weigert, zal hij dit met redenen omkleed aan burgemeester en wethouders moeten meedelen. Burgemeester en wethouders kunnen, indien zij van oordeel zijn dat de weigering door de eigenaar niet gegrond is, tot vordering van de woonruimte overgaan.
Eventueel kunnen burgemeester en wethouders, nadat de voorgedragen woningzoekenden de woonruimte hebben geweigerd of de eigenaar van de woonruimte de woningzoekenden weigert, binnen een week nadat zij van de weigering in kennis zijn gesteld, een tweede voordracht doen.
Paragraaf 8 - Afwijkende bepalingen voor bijzondere woonvormen
In de zin van de Huisvestingswet worden standplaatsen voor woonwagens aangemerkt als woonruimte. Om de afwijkende bepalingen ten aanzien van deze bijzondere woonvorm aan te laten sluiten op de rest van de verordening, worden delen van deze verordening buiten toepassing verklaard. Zo blijven de artikelen 5 (economische en maatschappelijke binding), 16 en 17 (passendheid) en 18 tot en met 21 (urgentieverklaring) buiten toepassing.
Artikel 25 - Standplaatsen voor een woonwagen
Een register standplaatszoekenden is van belang voor de uitvoering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van standplaatsen.
Artikel 26 - Register van standplaatszoekenden
In het register standplaatszoekenden worden ingeschreven degenen die voldoen aan de in dit artikel omschreven toelatingscriteria.
Deze toelatingscriteria zijn afwijkend van die welke gelden voor "woonruimte-zonder-wielen" en zijn ontleend aan onder andere de Woonwagenwet en provinciale richtlijnen.
Artikel 27 - Bewijs van inschrijving
De Huisvestingswet schrijft voor dat in de verordening bepaald moet worden hoelang een inschrijving geldig blijft. In verband hiermee is bepaald dat een inschrijving net zo lang geldig blijft totdat zich één van de in lid 2 beschreven situaties voordoet. De genoemde situaties spreken voor zich.
Artikel 29 - Huisvestingsvergunning
Dit artikel regelt de verlening van de huisvestingsvergunning. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien de standplaatszoekende voldoet aan alle in artikel 25 omschreven toelatingscriteria en hij bovendien de hoogste urgentie heeft dan wel de standplaatszoekenden met een hogere urgentie geen belangstelling hebben voor de standplaats.
Paragraaf 9 - Organisatie en bevoegdheden
In de overeenkomsten als hier bedoeld, kunnen afspraken gemaakt worden over alle aspecten van verdeling van woonruimte. Indien dergelijke overeenkomsten worden gesloten zal de gemeente voor de instelling van een onafhankelijke klachtencommissie zorgdragen, waar een ieder die bij de uitvoering van de overeenkomst rechtstreeks in zijn belang is getroffen, met zijn klacht terecht kan. De wijze waarop belanghebbenden op de hoogte kunnen raken van de beklagmogelijkheid en de wijze waarop beklag kan worden ingediend, zullen in de bedoelde overeenkomst worden beschreven.
Ook bij samenwerkingsovereenkomsten zullen provinciale richtlijnen en/of ministeriële aanwijzingen op grond van de artikelen 67 en 68 van de wet bij de uitvoering van de overeenkomsten in acht moeten worden genomen.
Genoemde richtlijnen en aanwijzingen en de regels in het Huisvestingsbesluit gaan boven de in de overeenkomst opgenomen afspraken en kunnen om die reden via die overeenkomst ook niet worden uitgesloten.
HOOFDSTUK 3 - VERDERE BEPALINGEN
Artikel 31 - Hardheidsclausule
Wanneer uit de toepassing van deze verordening voor de woningzoekende/standplaatszoekende onevenredig nadeel zou voortvloeien, kan van deze bepaling gebruik worden gemaakt. Een duidelijke motivering zal steeds aan een afwijking ten grondslag moeten liggen.
Er kunnen zich omstandigheden voordoen, waarin deze verordening niet voorziet of kan voorzien. Uit dien hoofde moet het dan ook mogelijk zijn van het bepaalde in deze verordening af te wijken, hoewel dit natuurlijk beperkt moet blijven tot bijzondere gevallen. Een duidelijke motivering zal steeds aan een afwijking ten grondslag moeten liggen.
Het betreft vooral personen die door andere omstandigheden dan het inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende huisvesting.
Hierbij moet bijvoorbeeld worden gedacht aan de huisvesting van minderheden, gehandicapten, ouderen, statushouders, vrouwen uit opvanghuizen, enzovoorts.
Overzicht verdelingsklassen met betrekking tot de urgentievaststelling.
Van de rangvolgorde kan door burgemeester en wethouders worden afgeweken, indien door af te wijken het maatschappelijk belang aantoonbaar kan worden gediend.