Exploitatieverordening gemeente Doetinchem 2006

Artikel 1 Algemene bepalingen

• a.

  In deze verordening wordt verstaan onder:

  • -

    afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente;

  • -

    exploitant: de eigenaar of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht;

  • -

    exploitatiegebied: het als zodanig door het college van burgemeester en wethouders, danwel door de gemeenteraad aangewezen gebied, waarvan de exploitant respectievelijk exploitanten op basis van de regels van deze verordening bijdraagt respectievelijk bijdragen aan de ten behoeve van dat gebied te treffen voorzieningen van openbaar nut;

  • -

    exploitatieopzet: het vanwege de gemeente op te stellen overzicht van de kosten en baten van het exploitatiegebied teneinde de mogelijkheid van het (volledig) verhaal van de gemeentelijke kosten op de exploitanten te beoordelen;

  • -

    exploitatieovereenkomst: de overeenkomst bedoeld in artikel 5 van deze verordening;

  • -

    (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut en anderszins waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, danwel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren;

  • -

    (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: het verrichten van onder andere de in lid b van dit artikel vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voorzover door deze werken en werkzaamheden de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken direct, danwel indirect gebaat zijn.

• b.

  De volgende werken en werkzaamheden worden ten minste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

  -- het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

  • -

    de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbijbehorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage;

  • -

    het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, infiltraties, wadi's, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

  • -

    de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen die rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een bestemmingsplan;

  • -

    de plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, bewegwijzering van bedrijventerreinen, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

  • -

    het verrichten van bodemonderzoek en -sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voorzover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

  • -

    het treffen van milieutechnisch, ecologisch en archeologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan, zoals geluidsvoorzieningen en voorzieningen in relatie tot de luchtkwaliteit, noodzakelijke verplaatsing van milieu-hinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied en groen-, bos- of natuurcompensatie, danwel het veiligstellen van archeologische vondsten;

  • -

    de verwerving en de naar rato toe te delen verwerving van de ondergrond van openbare voorzieningen;

  • -

    het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut en andere te verwijderen elementen;

  • -

    alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

• c.

  Voorzieningen van openbaar nut worden door en/of vanwege de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, nutsbedrijf of het college van burgemeester en wethouders uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door of in opdracht van de exploitant. Het college van burgemeester en wethouders neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is dat een kwalitatief goede en duurzame uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld, de door de gemeente noodzakelijk geachte regierol voldoende kan worden gevoerd en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

Artikel 2 Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:

• a.

  De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied door de gemeente in te brengen gronden, bestaande uit:

  • 1.

    de waarde van de grond;

  • 2.

    de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

  • 3.

    de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

  • 4.

    de kosten van verwijdering van zich in de grond bevindende funderingen, leidingen, kabels e.d., alsmede de kosten van bos- en natuurcompensatie;

  • 5.

    de kosten van planschade en overige schadevergoedingen en schadeloosstellingen en van het teniet doen gaan van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten.

  De waarden bedoeld in sub 1 en 2 worden vastgesteld op basis van marktwaardeberekening, doch niet lager dan het totaal van de gemeentelijke kosten van verwerving, beheer inclusief renteverliezen ter zake van die gronden en opstallen.

• b.

  De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van derden, voorzover die inbrengwaarde ten behoeve van een redelijke en evenredige toerekening van kosten in de exploitatieopzet wordt betrokken.

• c.

  De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid b omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

• d.

  De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied inclusief de verwervingskosten voor de ondergrond, voorzover de binnen het exploitatie-gebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct, danwel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid b.

• e.

  Alle geldelijke gevolgen voor de gemeente van overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

  • 1.

    de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht; onder deze kosten worden ten minste verstaan: de in- en externe kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen, alsmede toe te kennen planschadevergoedingen ex artikel 49 van de WRO;

  • 2.

    de in- en externe kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voorzover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;

  • 3.

    de in- en externe kosten ter zake van het sluiten van exploitatieovereenkomsten, alsmede de overige kosten van het gemeentelijk apparaat, voorzover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;

  • 4.

    de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten;

  • 5.

    de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen, zijnde de beheerkosten die ten gevolge van verwervingsbeleid worden gemaakt en niet, danwel niet geheel door middel van huur- of pachtopbrengsten worden gedekt;

  • 6.

    bijdragen aan fondsen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4, lid d;

  • 7.

    overige kosten die in beginsel ten laste van de exploitatie behoren te worden gebracht.

Artikel 3 Wijze van toerekening

• a.
  • 1.

    Ingeval er sprake is van een enkele exploitant in hetzelfde exploitatiegebied, wordt de bijdrage van de exploitant vastgesteld op het totaal van de op grond van de bepalingen van deze verordening door de gemeente aan hem in rekening te brengen kosten, vergoedingen en bijdragen.

  • 2.

    Ingeval er sprake is van meerdere exploitanten in hetzelfde exploitatiegebied, wordt voor de berekening van ieders bijdrage uitgegaan van de gemiddelde kosten, vergoedingen en bijdragen per m2 van het kadastrale oppervlak van het exploitatiegebied, te vermenigvuldigen met een factor voor ligging, een factor voor toekomstige bestemming en een factor voor de objectieve gebruiksmogelijkheid van de onroerende zaken waaraan het profijt wordt toegerekend.

• b.

  Indien eigendomsoverdracht plaatsvindt van gronden van de gemeente aan de exploitant ten behoeve van de exploitatie, is de exploitant terzake tevens een vergoeding verschuldigd, vast te stellen op basis van de marktwaarde van die gronden, vermeerderd met de kosten ter zake van de overdracht.

• c.

  Indien op de in dit artikel onder a beschreven wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door burgemeester en wethouders te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 4 Vaststelling exploitatiebijdrage

• a.

  De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens de voorgaande bepalingen aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten van kadastrale uitmeting en dergelijke.

  Indien en voorzover artikel 2 onder b en/of artikel 5 b, sub 4 van toepassing is, wordt de exploitatiebijdrage verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut door de exploitant die aan de gemeente worden afgestaan.

• b.

  De waarde van de in lid a, tweede volzin bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld.

  Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de terzake bevoegde kantonrechter.

• c.

  Indien en voorzover de exploitant zelf conform artikel 5, lid b, sub 5 voorzieningen van openbaar nut aanlegt, wordt bij het bepalen van de exploitatiebijdrage rekening gehouden met de kosten van de door of vanwege de exploitant uit te voeren werkzaamheden.

• d.

  Van de exploitant wordt een bijdrage verlangd in vanwege de gemeenteraad ingestelde fondsen ten behoeve van buiten het exploitatiegebied aanwezige en/of te realiseren voorzieningen van openbaar nut. De raad stelt de hoogte van de bijdragen aan dergelijke fondsen periodiek vast.

Artikel 5 Inhoud exploitatieovereenkomst

• a.

  De voorwaarden waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van gronden, worden vastgelegd in een door of vanwege de gemeente op te stellen exploitatieovereenkomst. Van de exploitatieovereenkomst wordt een notariële akte opgemaakt indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie initiëert.

• b.

  De overeenkomst bevat - voorzover van toepassing - onder meer bepalingen inzake:

  • 1.

    de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of de exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut, alsmede de mate waarin van duurzaam bouwen sprake zal zijn;

  • 2.

    het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

  • 3.

    de ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waarborg, zijnde een door de exploitant te verstrekken bankgarantie, voor tijdige betaling daarvan;

  • 4.

    in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voorzover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant;

  • 5.

    in gevallen waarbij het college van burgemeester en wethouders besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede en duurzame uitvoering en voorde nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;

  • 6.

    de wijze waarop de gemeente desgewenst regie voert en de mate waarin de exploitant grond beschikbaar stelt voor particulier opdrachtgeverschap;

  • 7.

    een betalingsregeling;

  • 8.

    in voorkomende gevallen een taakverdeling;

  • 9.

    in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

  • 10.

    de overeengekomen prijs voor de inbreng van gronden door de exploitant, respectievelijk de gemeente;

  • 11.

    aanvullende voorwaarden ter waarborging van een goede en tijdige uitvoering van de werkzaamheden en van de door het college, danwel de raad vastgestelde beleidsdoeleinden met betrekking tot het gebruik, de exploitatie en het beheer van het exploitatiegebied.

    c.Het college van burgemeester en wethouders beslist tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst.

Artikel 6 Aanvraag voor medewerking

• a.

  De aanvraag voor medewerking in de zin van deze verordening wordt schriftelijk ingediend bij het college van burgemeester en wethouders. Op een dergelijke aanvraag gelden de bepalingen van dit artikel. De schriftelijke aanvraag dient in ieder geval te worden vergezeld van:

  • 1.

    een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

  • 2.

    gegevens waaruit blijkt dat de aanvrager de eigendom van of het erfpachtsrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

  • 3.

    gegevens omtrent de door de aanvrager te treffen (bouw)werkzaamheden;

  • 4.

    gegevens waaruit blijkt dat de aanvrager financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.

• b.

  Het college van burgemeester en wethouders reageert op een schriftelijke aanvraag om medewerking bedoeld in lid a van dit artikel, hetzij met een weigering op grond van artikel 7, hetzij met een aanhouding op grond van lid d van dit artikel, hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Deze termijn kan onder vermelding van de redenen daarvoor door het college van burgemeester en wethouders worden verlengd met een maximum van nogmaals zes maanden.

• c.

  De reactie op de aanvraag kan in ieder geval worden aangehouden:

  • 1.

    indien de procedure tot goedkeuring of herziening van het bestemmingsplan dat van toepassing is nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van dat bestemmingsplan of de herziening daarvan;

  • 2.

    ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 7 genoemde belemmeringen op korte termijn kunnen worden weggenomen tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

    d.Ingeval door het college van burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen of anderszins overeenkomstig deze verordening medewerking dient te worden verleend, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende exploitatiebijdrage worden verstrekt.

Artikel 7 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

• a.

  de in exploitatie te brengen grond is gelegen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt;

• b.

  de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot ongewenste strijd met het bestemmingsplan, met de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving;

• c.

  het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende en duurzame uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

• d.

  het in exploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

• e.

  de exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige, kwalitatief goede en duurzame uitvoering of nakoming van zijn feitelijke en de financiële verplichtingen;

• f.

  de exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• g.

  de exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging, danwel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

• h.

  de exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen, behoudens in het geval van een verkregen opdracht als bedoeld in artikel 5, lid b onder 5;

• i.

  de exploitant niet bereid is onderzoek te doen naar de aanwezigheid van geluidshinder, danwel geen noodzakelijk te treffen geluidswerende maatregelen wil nemen.

• j.

  indien het voor de exploitatie noodzakelijke woningbouwcontingent niet ter beschikking kan worden gesteld;

• k.

  de door de gemeente noodzakelijk geachte regie niet kan worden gevoerd of de exploitant niet bereid is grond beschikbaar te stellen voor gewenst particulier opdrachtgeverschap.

Artikel 8 Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen ten behoeve van een eventuele heffing van baatbelasting, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de desbetreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 9 Voorzieningen van ondergeschikt belang

De artikelen 4 en 5 van deze verordening zijn niet van toepassing ingeval de medewerking uitsluitend wordt gevraagd voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool, al dan niet in het buitengebied. In dergelijke gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.

Artikel 10 Specifieke overeenkomsten

In de gevallen waarin de gemeentelijke betrokkenheid bij de (her)ontwikkeling van gebieden zodanig groot is dat daarvoor specifieke projectontwikkelingsovereenkomsten met grond-eigenaren dienen te worden aangegaan en de letterlijke toepassing van deze verordening daarvoor belemmeringen opwerpt, kan het college besluiten in de met deze partijen te sluiten overeenkomsten af te wijken van de bepalingen in deze verordening. Het college geeft alsdan de redenen aan die tot toepassing van dit artikel leiden en stelt de specifieke voorwaarden vast voor de te sluiten projectontwikkelingsovereenkomsten, zoals deze voortvloeien uit de door het college geformuleerde beleidsdoelstellingen voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied.

Artikel 11 Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen, een exploitatieovereenkomst is afgesloten of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voorzover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing.

Artikel 12 Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking op de achtste dag, volgend op de dag waarop haar bekendmaking heeft plaatsgevonden.

Op datzelfde tijdstip vervalt de Exploitatieverordening gemeente Doetinchem 2002, vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente d.d. 13 maart 2002 en de Exploitatieverordening gemeente Wehl 1997, vastgesteld bij besluit van de raad van de gemeente d.d. 15 mei 1997 en goedgekeurd door gedeputeerde staten van Gelderland d.d. 26 mei 1997.

Artikel 13 Citeertitel

Deze verordening wordt aangehaald als:

Exploitatieverordening gemeente Doetinchem 2006.

Vastgesteld 23 maart 2006