| Organisatie | Nuth |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden |
| Citeertitel | Exploitatie-verordening gemeente Nuth 1996 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Exploitatie-verordening 1971.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 20-03-1997 | 01-01-2021 | Nieuwe regeling | 17-12-1996 Nuth & Omstreken, 12-03-1997 | TD/DMT/4298A |
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 28 november 1996,
gezien het advies van de commissie Grondgebiedzaken van 25 november 1996,
gezien het advies van de commissie Financiën van 27 november 1996,
gelet op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, artikel 222 Gemeentewet en de Algemene Wet Bestuursrecht,
vast te stellen de verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden.
HOOFDSTUK I: ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1 Algemene begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder
aangevuld bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin niet alleen overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, maar waarin ook een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten is opgenomen;
voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerendezaken gebaat worden:
I. riolering, met inbegrip van bijbehorende werken;
2. wegen, parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met deaanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houden werken;
3. plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;
4. openbare verlichting en brandkranen met de nodige aansluitingen;
5. waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van drainagevoorzieningen;
Artikel 2 Kosten van exploitatie
Voor de berekening ten behoeve van de begroting van kosten en ten behoeve van de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:
De inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, zijnde:
b. de waarde van de opstallen, die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;
c. de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;
d. de kosten van vrijmaken van de grond van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels, en van persoonlijke rechten en lasten, eigendom, bezit of beperkt recht, zakelijke lasten, alsmede de kosten van schadevergoedingen.
a. het dempen van sloten en het verrichten van grondwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;
b. het verrichten van bodemonderzoek en -sanering, voorzover het de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut betreft en voorzover verhaal bij derden van de daarmee verband houdende kosten niet in de rede ligt;
c. in verband met de milieuwetgeving ofmilieutechnisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan;
d. de verwerving van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;
e. het slopen van opstallen op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;
f. alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
I. de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding en planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
2. de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voorzover deze verband houden met het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
3. de kosten van het gemeentelijk apparaat, voorzover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;
4. de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met renteopbrengsten;
5. de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, zijnde de kosten die tengevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van tijdelijke verhuur worden gedekt;
6. overige kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht.
HOOFDSTUK 2: IN EXPLOITATIE BRENGEN OP INITIATIEF VAN DE GEMEENTE
Artikel 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit
Voordat op initiatiefvan de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:
3. bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;
Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat de onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.
In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder f later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Artikel 4 Wijze van toerekening naar mate van profijt
Onder de grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.
Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder fuitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de terzake bevoegde kantonrechter.
Indien de exploitant zelf conform artikel 6, derde lid, onder e voorzieningen van openbaar nut aanlegt bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voorzover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder f.
Artikel 6 Inhoud exploitatie-overeenkomst
Het verhaal van kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatie-overeenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie betreft, is dit een notariële akte.
De exploitatie-overeenkomst bevat in ieder geval bepalingen over:
(in gevallen waarbij burgemeester en wethouders besluiten de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen) deze opdracht en de waarborging van een tijdige en kwalitatief goede uitvoering; deze opdracht en de waarborging van een tijdige en kwalitatief goede uitvoering;
HOOFDSTUK 3: IN EXPLOITATIE BRENGEN OP VERZOEK VAN EXPLOITANT
Artikel 7 Indiening aanvraag voor medewerking
Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling entofbouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.
HOOFDSTUK 4: OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 9 Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst
De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft niet te worden verleend, indien:
Artikel 10 Relatie baatbelasting
In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.
Artikel 11 Uitzonderingsbepalingen
De artikelen 2, eerste lid, 3, 5, en 6, eerste en tweede lid, van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.
HOOFDSTUK 5: OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Artikel 12 Overgangsbepalingen
Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voorzover nodig op een aan die situatie aangepaste wijze, toepassing. In ieder geval stelt de gemeenteraad in die gevallen een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder f, vast, en wordt deze begroting bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Op hetzelfde tijdstip vervalt de "Exploitatie-verordening 1971", vastgesteld door de raad van de voormalige gemeenteNuth op 8 maart 1971 nr. 105, gewijzigd bij besluit van 15 november 1971, nr. 1412 en door de raad van de gemeente Nuth bij besluit van 5 april 1982, nr. 1738, onder 3a geldend verklaard voor het grondgebied van de gemeente Nuth.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 17 december 1996.
Aan de raad van de gemeente NUTH.
De definitie van het (verlenen van medewerking aan het) in exploitatie brengen van grond is ruimer dan in het model van 1968 en sluit aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie.
Dit betekent dat alle eigenaren van onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenaren van reeds bebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatieovereenkomst. De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt daarmee toepassing mogelijk op onroerende zaken in stads- en dorpsvernieuwingsgebieden.
De lijst van werken die als voorzieningen van openbaar nut kunnen worden aangemerkt, is op één punt anders dan in het model van 1968.
Rioolwaterzuiveringsinstallaties en bemalingsinrichtingen komen op de lijst niet meer voor; dit omdat de kosten van deze voorzieningen ten laste van de waterkwaliteitsbeheerders komen.
De gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit is dus meer dan alleen de directe kosten van de voorzieningen. Dit "meerdere" is in dit artikel gedefinieerd. Zo wordt duidelijk welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen, en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten.
Ten opzichte van het model van 1968 is een aantal extra kostencategorieën expliciet opgenomen:
voorbereiding, toezicht en onderzoek ten behoeve van het in exploitatie brengen van gronden, tijdelijk beheer van gronden, bodemonderzoek en - sanering, in verband met de milieuwetgeving noodzakelijke maatregelen en voorzieningen op, en de verwerving van, de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut en het slopen van opstallen op die ondergrond.
Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied; dit gebied omvat niet allen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatieopzetten), maar ook het overige gebate gebied.
Sinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van baatbelasting. Een model van een bekostigingsbesluit waarmee aan deze minimale voorwaarde wordt voldaan, is bij de model-exploitatieverordening gevoegd. Het aangevulde bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van de kostenen opbrengsten.
Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatieovereenkomst zal sbesluit ten opzichte van het "gewone" bekostigingsbesluit. Het aangevulde bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het kostenverhaal door de gemeente. Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle (dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten. Dit inzicht kan ook de bereidheid van de exploitant tot betaling van een bijdrage vergroten. De exploitant kan dan immers zelf de redelijkheid van het hem of haar in rekening gebrachte bedrag inzien.
Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt;
de berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief epaalbare factoren als ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. Ook is het mogelijk middels tariefsdifferentiatie bebouwde grond minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond.
Het gebruik van m2 als rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde kostprijsberekening per m'. Anders dan in het model van 1968 voorziet lid 3 van dit artikel in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslag het profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt: in dat geval stelt de gemeenteraad een andere grondslag voor toerekening vast. Hiervoor zij ook verwezen naar de modelbaatbelastingverordening die eveneens verschillende alternatieve toerekeningssystemen bevat.
De bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.
De werkwijze is dan als volgt:
1. De waarde van alle gronden in het gebied wordt vastgesteld.
2. Alle kosten verbonden aan de exploitatie worden berekend.
3. De op deze wijze berekende totale kosten worden gemiddeld per m2 (gebate, bebouwde óf onbebouwde) grond (er kunnen ook andere verdeelmaatstaven worden gehanteerd).
4. De hieruit resulterende gemiddelde bruto-bijdrage per m2 wordt vermenigvuldigd met het aantal m2 grond in eigendom bij exploitant (en eventueel vermenigvuldigd met (een) factor(en) voor ligging, bestemming en dergelijke).
5. Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebrachte grond, zowel die ten behoeve van de (bouw)exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. .
De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m2 (die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van exploitant. Lid 3 van dit artikel regelt de berekening van de exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke realisatie van de voorzieningen van openbaar nut over gaat. Kort gezegd wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de bijdrage opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voor zover die voorzieningen van openbaar nut voor rekening en risico van de exploitant komen.
In dit artikel wordt uitgesproken dat de gemeente bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut de voorkeur geeft aan het instrument van de exploitatie-overeenkomst krachtens de exploitatieverordening. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd, zoals dat in de praktijk en jurisprudentie blijkt.
Het model voorziet de overeenkomst nu ook van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomende gevallen van bepalingen omtrent de afstand van grond aan de gemeente, van een betalingsregeling, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere eigenaar een deel) van een taakverdeling, van uitvoeringstermijn(en) en van een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.
In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied; het is echter ook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan door middel van een bij de gemeenteraad ingediende aanvraag.
In het model van 1968 werd er nog van uitgegaan dat het altijd om de realisatie van opstallen zou gaan. In dit model vallen alle (bouw)werkzaamheden in beginsel onder de vigeur van de verordening.
Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatieplicht van de gemeente wordt, in voorkomende gevallen, een aanvrager van een bouwvergunning vóór de beslissing op die aanvraag gemeld dat van hem ofhaar een bijdrage wordt verwacht in verband met benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvrager ook beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten afte wegen.
De gemeente bindt zich zelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.
Toegevoegd ten opzichte van het model van 1968 zijn de weigeringsgrond met betrekking tot strijdigheid met het bestemmingsplan respectievelijk die met betrekking tot de weigering ondergrond van te realiseren voorzieningen van openbaar nut over te dragen. Met het laatste wordt ook invulling gegeven aan artikel 42, tweede lid onder a:"(voorschriften omtrent:) de gevallen waarin en de wijze waarop het treffen van voorzieningen van openbaar nut afhankelijk wordt gesteld van de afstand van grond aan de gemeente".
Ten slotte is ook nieuw de mogelijkheid medewerking te weigeren als exploitant de bodem niet wil onderzoeken ofsaneren wanneer dat noodzakelijk is. De bodemsaneringsproblematiek, en met name het gebrek aan middelen voor sanering, maken het noodzakelijk voor gemeenten voorzichtigheid op dit punt te betrachten.
De exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af. De belasting wordt vaak berekend op basis van reële kosten, en niet, zoals het geval is bij de exploitatiebijdrage, op basis van gecalculeerde kosten. De praktijk van grondexploitatie leert dat de daarmee verbonden kosten geregeld hoger uitvallen dan berekend. Bovendien wordt de exploitant duidelijk gemaakt dat de overeenkomst weliswaar vrijwillig wordt aangegaan, maar dat weigering van een overeenkomst niet betekent dat de aan hem of haar gepresenteerde rekening wordt "vergeten".
De centrale regeling in de Model-exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuld bekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld om te komen tot een contractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-)openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg ofhet realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool. Om die reden wordt voor die voorzieningen een uitzondering gemaakt wat betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatieovereenkomst.