Organisatie | Zaanstad |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden |
Citeertitel | Exploitatieverordening gemeente Zaanstad 1996 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp | ruimtelijke ordening en volkshuisvesting |
Goedgekeurd bij besluit van GS van 9 februari 1996, nr. 96-310113.
Goedgekeurd bij besluit van GS van 16 december 1996, nr. 96-317012
De verordening is in werking getreden op de eerste dag van de maand, volgend op de maand waarin de bekendmaking van de verordening heeft plaatsgevonden.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-1997 | artikel 1, onder c; artikel 2, vierde lid, onder b; artikel 3, eerste lid; artikel 3, tweede lid, onder b; artikel 3, tweede lid, onder d; artikel 3, derde lid; artikel 5, eerste lid; artikel 6, tweede lid;artikel 6, derde lid, onder c; artikel 6, derde lid, onder e, artikel 7, eerste lid, artikel 7, tweede lid; artikel 7, derde lid, onder b; artikel 7, vijfde lid; artikel 8; artikel 9; hoofdstuk 4 opschrift; artikel 11 opschrift; artikel 11, eerste lid; artikel 11, tweede lid;artikel 11, derde lid;artikel 12; artikel 13, eerste lid; artikel 14. | 12-12-1996 - | raadsvoorstel 1996, nr. 233 | ||
01-03-1996 | nieuwe regeling | 14-12-1995 - | raadsvoorstel 1995 nr. 290 |
Hoofdstuk 1 ALGEMENE BEPALINGEN
Artikel 1 Algemene begripsbepalingen
Artikel 2 Kosten van exploitatie
Voor de berekening ten behoeve van de begroting van kosten en ten behoeve van de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grand, begrepen:
alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding en planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;
Hoofdstuk 2 IN EXPLOITATIE BRENGEN OP INITIATIEF VAN DE GEMEENTE
Artikel 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit
Voordat op initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139, Gemeentewet.
Het aangevulde bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:
een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grand, en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. De opbrengsten bestaan uit:
In het aangevulde bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid, onder e, later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoeld in artikel 139, Gemeentewet.
Artikel 4 Wijze van toerekening naar mate van profijt
Onder de grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.
Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 3, tweede lid onder e, uitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
De waarde van de in het eerste lid bedoelde grand die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie een aan te wijzen door de gemeente, een door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.
Indien de exploitant zelf conform artikel 6, derde lid onder e, voorzieningen van openbaar nut aanlegt, bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grand van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voorzover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten zoals bedoeld in artikel 3, tweede lid onder e.
Artikel 6 Inhoud exploitatieovereenkomst 1.
Het verhaal van kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden vindt plaats met inachtneming van de voorgaande artikelen. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie betreft, is dit een notariële akte.
Hoofdstuk 3 IN EXPLOITATIE BRENGEN OP VERZOEK VAN EXPLOITANT
Artikel 7 Indiening aanvraag voor medewerking
Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende kosten, verband houdende met het in exploitatie brengen van gronden, worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.
Hoofdstuk 4 OVERIGE BEPALINGEN
Artikel 9 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst
De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft niet te worden verleend, indien:
Artikel 10 Relatie baatbelasting
In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.
Artikel 11 Uitzonderingsbepalingen
De artikelen 2, eerste lid, 3, 5, en 6, eerste en tweede lid, van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar. nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.
Hoofdstuk 5 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Artikel 12 Overgangsbepalingen
Ingeval voor het moment van inwerkingtreding van deze verordening een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen dan wel een aanvraag als bedoeld in artikel 7 is ingediend, kan de exploitatieovereenkomst worden gebaseerd op de 'Exploitatieverordening gemeente Zaanstad 1995', zoals vastgesteld bij raadsbesluit van 14 december 1995'.
Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 14 december 1995
Gewijzigd in de openbare raadsvergadering van 12 december 1996.
ARTIKELSGEWIJZE TOELICHTING OP DE EXPLOITATIEVERORDENING
De definitie van het (verenen van medewerking aan het) in exploitatie brengen van grand is ruimer en sluit aan op de voor de baatbelasting gehanteerde definitie. Dit betekent dat alle eigenaren van onroerende zaken in een door voorzieningen gebaat gebied, ook de eigenaren van reeds bebouwde percelen, in aanmerking komen voor een exploitatieovereenkomst. De aanwijzing van exploitatiegebieden maakt daarmee toepassing mogelijk op onroerende zaken in stadsvernieuwingsgebieden.
Rioolwaterzuiveringsinstallaties en bemalingsinrichtingen komen op de lijst niet meer voor; dit omdat de kosten van deze voorzieningen ten laste van de waterkwaliteitsbeheerders komen.
Artikel 2 Kosten van exploitatie
De gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit is dus meer dan alleen de directe kosten van de voorzieningen. Dit 'meerdere' is in dit artikel gedefinieerd. Zo wordt duidelijk welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten.
Een aantal extra kostencategorieën zijn expliciet opgenomen: voorbereiding, toezicht en onderzoek ten behoeve van het in exploitatie brengen van gronden, tijdelijk beheer van gronden, bodemonderzoek en -sanering, in verband met de milieuwetgeving noodzakelijke maatregelen en voorzieningen op, en de verwerving van, de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut en het slopen van opstallen op die ondergrond.
Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied, dit gebied omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden, maar ook het overige gebate gebied.
Artikel 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit
Sinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van een baatbelasting. Het aangevulde bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten. Deze bepalingen vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevulde bekostigingsbesluit ten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit.
Uitgegaan wordt van de situatie dat de gemeente het gebied in zijn geheel tot exploitatie brengt; de berekening is daarom gestoeld op de (fictieve) situatie dat de gemeente alle benodigde gronden heeft verworven en alle kosten omslaat over die gronden, gedifferentieerd naar objectief bepaalbare factoren als ligging, bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid. Ook is het mogelijk middels tariefsdifferentiatie bebouwde grand minder te belasten dan (nog) niet bebouwde grond.
Artikel 4 Wijze van toerekening naar de mate van profijt
Het gebruik van m2 als rekeneenheid sluit aan op de bij de uitgifte van gronden gehanteerde kostprijsberekening per m2. Lid 3 van dit artikel voorziet in de mogelijkheid dat (onverhoopt) de naar ligging en dergelijke gedifferentieerde grondslag het profijt onvoldoende tot uitdrukking brengt. In dat geval stelt de gemeenteraad een andere grondslag voor toerekening vast.
Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage
De bij de berekening van de exploitatiebijdrage gehanteerde inbrengwaardemethodiek biedt een goede maatstaf voor de baat die gronden hebben bij openbare voorzieningen. Uitgangspunt is, zoals gezegd, dat de gemeente het gehele gebied zelf in exploitatie brengt.
De werkwijze is dan als volgt:
Op dit bedrag wordt in mindering gebracht de getaxeerde waarde van de door exploitant ingebracht grand, zowel die ten behoeve van de (bouw)exploitatie als die ten behoeve van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut.
De inbrengwaarde is daarmee van groot belang voor de vaststelling van zowel de gemiddelde kostprijs per m2 (die stijgt als de inbrengwaarde stijgt) als de exploitatiebijdrage (die daalt als de inbrengwaarde stijgt). Om die reden is een regeling opgenomen voor de vaststelling van de inbrengwaarde van de gronden van exploitant.
Lid 3 van dit artikel regelt de berekening van de exploitatiebijdrage in het geval dat de exploitant tot (gehele of gedeeltelijke) realisatie van de voorzieningen van openbaar nut over gaat. Kort gezegd wordt op de bijdrage dan nog extra in mindering gebracht het in eerste instantie in de bijdrage opgenomen bedrag voor de voorzieningen van openbaar nut, voorzover die voorzieningen voor rekening en risico van de exploitant komen.
Artikel 6 Inhoud exploitatieovereenkomst
In dit artikel wordt uitgesproken dat bij kostenverhaal van voorzieningen van openbaar nut het instrument van de exploitatieovereenkomst krachtens de exploitatieverordening de voorkeur heeft. Hiermee wordt het vrijwillige karakter van de overeenkomst bevestigd.
De verordening voorziet de overeenkomst nu ook van kwaliteitseisen aan de voorzieningen, in voorkomende gevallen van bepalingen omtrent de afstand van grand aan de gemeente, van een betalingsregeling, in voorkomende gevallen (namelijk wanneer de gemeente een deel van de voorzieningen realiseert en een particuliere eigenaar een deel) van een taakverdeling, van uitvoeringstermijn(en) en van een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.
Artikel 7 Indiening verzoek om medewerking
Wat betreft de bevoegdheid exploitatieovereenkomsten te sluiten is gekozen voor toedeling hiervan aan burgemeester en wethouders.
In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied; het is echter ook mogelijk dat de exploitant het initiatief neemt. Dat kan door middel van een bij burgemeester en wethouders ingediende aanvraag. Alle (bouw)werkzaamheden vallen in beginsel onder de vigeur van de verordening.
Ten behoeve van de rechtszekerheid van de burger en in verband met de informatieplicht van de gemeente wordt, in voorkomende gevallen, een aanvrager van een bouwvergunning v66r de beslissing op die aanvraag gemeld dat van hem of haar een bijdrage wordt verwacht in verband met benodigde voorzieningen van openbaar nut. Dit maakt het de aanvrager ook beter mogelijk de aan de (bouw)werken verbonden kosten af te wegen.
Artikel 8 Weigeringsgronden voor een overeenkomst
Toegevoegd ten opzichte van de verordening uit 1974 is de weigeringsgrond met betrekking tot strijdigheid met het bestemmingsplan.
Ten slotte is ook nieuw de mogelijkheid medewerking te weigeren als exploitant de bodem niet wil onderzoeken of saneren wanneer dat noodzakelijk is. De bodemsaneringsproblematiek, en met name het gebrek aan middelen voor sanering, maken het ons noodzakelijk voorzichtigheid op dit punt te betrachten.
De gemeente bindt zich zelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.
Artikel 10 Relatie met baatbelasting
De exploitant sluit niet alleen een overeenkomst over een te betalen exploitatiebijdrage, maar koopt met deze overeenkomst ook het risico van een baatbelasting af. De belasting wordt vaak berekend op basis van reële kosten, en niet, zoals het geval is bij de exploitatiebijdrage, op basis van gecalculeerde kosten. Bovendien wordt de exploitant duidelijk gemaakt dat de overeenkomst weliswaar vrijwillig wordt aangegaan, maar dat weigering van een overeenkomst niet betekent dat de aan hem of haar gepresenteerde rekening wordt Vergeten'.
Artikel 11 Voorzieningen van ondergeschikt belang
De centrale regeling in de exploitatieverordening (vaststelling door de raad van een aangevuld bekostigingsbesluit per exploitatiegebied en dergelijke) is onnodig ingewikkeld om te komen tot een contractueel verhaal van kosten van geïsoleerde, geen onderdeel van een complex werken uitmakende, voorzieningen van (semi-)openbaar nut zoals het aanbrengen van een uitrit op de openbare weg of het realiseren van een huisaansluiting tussen erfgrens en straatriool. Om die reden wordt voor die voorzieningen een uitzondering gemaakt wat betreft de procedure voorafgaand aan een exploitatieovereenkomst.