Organisatie | Harderwijk |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening 2004 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 2004 van de gemeente Harderwijk |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Deze regeling is vervangen door de Huisvestingsverordening gemeente Harderwijk 2015.
Art. 31 bevat een hardheidsclausule. Art. 37 bevat een overgangsbepaling.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
21-03-2013 | 01-07-2015 | art. 1, 3, toelichting | 28-02-2013 Het Kontakt, 20-03-2013 | Onbekend. | |
04-02-2005 | 17-12-2004 | 21-03-2013 | nieuwe regeling | 16-12-2004 Het Kontakt, 27-01-2005 | Dossiercode 309607 |
Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
Paragraaf 1. Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
huurprijs: de prijs die bij huur en verhuur is verschuldigd voor het enkele gebruik van een woonruimte, uitgedrukt in een bedrag per maand dan wel, indien het betreft een standplaats voor een woonwagen of een ligplaats van een woonschip, het bedrag dat is verschuldigd voor het innemen van die standplaats, onderscheidenlijk ligplaats, uitgedrukt in een bedrag per maand;
maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan een gebied, daarin gelegen dat die persoon gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest van dat gebied, met dien verstande dat ten aanzien van bij de ouders inwonende personen een maatschappelijke binding wordt verondersteld indien blijkt dat zij gedurende de laatste drie jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest;
Hoofdstuk 2. Verdeling van woonruimte
Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op:
woonruimten met een koopprijs niet hoger dan het in deze gemeente geldende hoogste bedrag voor de koopsom van een woonruimte, voor het verkrijgen in eigendom waarvan aan degene die zodanige woonruimte als eigenaar zal bewonen, afhankelijk van de hoogte van diens inkomen, krachtens wettelijk voorschrift van overheidswege geldelijke steun kan worden verstrekt.
In afwijking van het bepaalde in artikel 2 is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op woonruimten, zoals pensions en woonruimten als bedoeld in artikel 6, lid 1, van de wet (inwoning, woonwagens, woonschepen en bejaardenoorden).
Tevens is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van toepassing op doorverkoop van bestaande koopwoningen.
Artikel 7 Register van woningzoekenden
Burgemeester en wethouders kunnen regels stellen ten aanzien van de minimale tijdsduur gelegen tussen het tijdstip waarop een natuurlijk of rechtspersoon een nieuwbouwkoopwoning in de gemeente verwerft en het tijdstip waarop de betreffende verwerver zich wederom kan inschrijven voor een nieuwbouwkoopwoning.
Artikel 8 Verzoek om inschrijving
Het verzoek om als woningzoekende te worden ingeschreven in het in artikel 7 bedoelde register wordt gericht aan burgemeester en wethouders en geschiedt op een door de gemeente te verstrekken aanmeldingsformulier.
Artikel 10 Centrale registratie
Eigenaren van woonruimte die zelf een registratie van woningzoekenden bijhouden zijn verplicht de informatie waarover zij in dat verband beschikken aan burgemeester en wethouders te verstrekken teneinde deze met de informatie uit het in artikel 7 bedoelde register van woningzoekenden samen te voegen tot een voor de gehele gemeente geldend centraal register van woningzoekenden.
Paragraaf 4. Huisvestingsvergunning
Artikel 13 Criteria voor vergunningverlening
In afwijking van het in het eerste lid bepaalde kan de huisvestingsvergunning eveneens worden verleend indien de woonruimte met toepassing van het bepaalde in paragraaf 5 passender geacht wordt voor het huishouden dat de huisvestingsvergunning aanvraagt dan de woonruimte welke het huishouden verlaat.
Artikel 14 Vruchteloze aanbieding
In afwijking van het in artikel 13 bepaalde wordt de vergunning altijd verleend, indien de woonruimte door de eigenaar gedurende 2 weken bij een huurwoning en 8 weken bij een koopwoning, overeenkomstig de in de leden 2 en 3 weergegeven procedure vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge het eerste lid van artikel 13 voor die woonruimte in aanmerking komen.
De eigenaar van een koopwoning moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn, die op zijn vroegst aanvangt 22 weken voor de datum waarop het pand vrij van bewoning komt, tenminste 6 maal door middel van advertenties in één of meer door burgemeester en wethouders aan te wijzen dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen die in de regio Noordwest-Veluwe verschijnen, te koop hebben aangeboden.
De advertentie moet in ieder geval bevatten:
3. De eigenaar van een huurwoning moet de woonruimte in de in het eerste lid genoemde termijn tenminste 2 maal door middel van advertenties in één of meer door burgemeester en wethouders aan te wijzen dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen die in de regio Noordwest-Veluwe verschijnen, te huur hebben aangeboden.
Paragraaf 7. Leegmelding en voordracht
a. Binnen 2 weken nadat de eigenaar het ter beschikking komen van de woonruimte heeft gemeld of anderszins is gebleken dat de woonruimte ter beschikking is gekomen zenden burgemeester en wethouders een voordracht van ten hoogste 3 woningzoekenden, of berichten zij aan de eigenaar dat geen voordracht zal worden gedaan. Van de voordracht worden de desbetreffende woningzoekenden door burgemeester en wethouders in kennis gesteld.
b. Binnen 2 weken na ontvangst van de voordracht dient de eigenaar de woningzoekende(n) te benaderen en burgemeester en wethouders schriftelijk te berichten of met (één van) de voorgedragen woningzoekende(n) een huurovereenkomst afgesloten zal worden. Indien de eigenaar de voorgedragen woningzoekende(n) weigert, dient hij de reden daarvan aan burgemeester en wethouders te berichten. Burgemeester en wethouders stellen de voorgedragen woningzoekende(n) hiervan in kennis en geven daarbij aan wat het gevolg van de procedure zal zijn. Indien de voorgedragen woningzoekende(n) de woonruimte weigert (weigeren), dient (dienen) hij (zij) de reden daarvan schriftelijk aan burgemeester en wethouders te berichten.
Indien de voorgedragen woningzoekende(n) de woonruimte weigert (weigeren), of de eigenaar de voorgedragen woningzoekende(n) om naar het oordeel van burgemeester en wethouders gegronde redenen weigert, kan een tweede voordracht worden gedaan binnen 1 week nadat burgemeester en wethouders van de weigering in kennis zijn gesteld.
Indien de eigenaar niet binnen de gestelde termijn een bericht als bedoeld in lid 3, sub b, heeft gezonden of als hij de voorgedragen woningzoekende(n) zonder naar het oordeel van burgemeester en wethouders gegronde reden weigert, kunnen burgemeester en wethouders overeenkomstig hoofdstuk IV van de wet tot vordering van de woonruimte overgaan.
De per eigenaar overeenkomstig artikel 22 gemelde woonruimten worden genoteerd in een register, waarvan het boekjaar gelijk is aan het kalenderjaar. In dit register wordt enerzijds aangetekend voor welke woonruimten een huisvestingsvergunning is verstrekt aan woningzoekenden die aan de eisen voor plaatsing op een voordracht voldoen en anderzijds voor welke woonruimten dit niet het geval is geweest.
Paragraaf 8. Afwijkende bepalingen voor bijzondere woonvormen
Artikel 24 Standplaatsen voor een woonwagen
Burgemeester en wethouders dragen zorg voor het aanleggen en bijhouden van een register van standplaatszoekenden.
Artikel 25 Register van standplaatszoekenden
In dit register worden op hun verzoek als standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens waarvan de aanvrager aan de volgende voorwaarden voldoen: a. de aanvrager heeft de leeftijd van 18 jaar bereikt èn b. de aanvrager bezit de Nederlandse nationaliteit òf wordt op grond van een wettelijke bepaling
als Nederlander behandeld òf is vreemdeling en houdt rechtmatig verblijf als bedoeld in
artikel 8, onder a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000 èn c. de aanvrager heeft een maatschappelijke of economische binding aan de regio Noordwest-Veluwe.
Artikel 26 Verzoek om inschrijving
Het verzoek om als standplaatszoekende te worden ingeschreven in het in artikel 24 bedoelde register wordt gericht aan burgemeester en wethouders en geschiedt op een door de gemeente te verstrekken aanmeldingsformulier.
Artikel 28 Urgentievaststelling voor standplaatsen
De urgentie van een standplaatszoekende wordt bepaald op basis van de inschrijftijd in het in artikel 24 bedoelde register, met dien verstande dat voor standplaatszoekenden die geen zelfstandige woning of woonwagenstandplaats in de regio achterlaten (starters) de inschrijftijd wordt bepaald door de werkelijke inschrijfdatum, vermeerderd met 4 jaar.
Paragraaf 9. Organisatie en bevoegdheden
Burgemeester en wethouders kunnen besluiten om met de colleges van andere gemeenten afspraken te maken over samenwerking op het terrein van de verdeling van woonruimte. De colleges van samenwerkende gemeente kunnen met eigenaren van woonruimte in die gemeenten een overeen- komst sluiten over het in gebruik geven van die woonruimte, welke overeenkomst voor het bezit van deze eigenaren in de plaats treedt van het bepaalde in deze verordening.
De samenwerkingsovereenkomst dient een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte te bevorderen en kan bepalingen bevatten die afwijken van hetgeen in deze verordening is vastge- legd. De overeenkomst behoeft de goedkeuring van de gemeenteraad. De inhoud van de overeen- komst wordt in ruime mate bekendgemaakt aan de inwoners van de gemeenten, die betrokken zijn bij de samenwerking en aan andere belanghebbenden.
Hoofdstuk 3. Verdere bepalingen
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Hij die handelt in strijd met het bepaalde in artikel 10, 11 en 22 wordt gestraft met hechtenis van ten hoogste vier maanden of geldboete van de derde categorie. De genoemde strafbaar gestelde feiten zijn overtredingen.
Met de opsporing van de bij artikel 32 strafbaar gestelde feiten zijn, behalve de in artikel 141 van het Wetboek van Strafvordering en de in artikel 75 van de wet aangewezen ambtenaren belast de in het eerste lid genoemde ambtenaren, voor zover zij door de minister van Justitie daartoe zijn aangewezen.
In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen burgemeester en wethouders, waarbij zij zich uitsluitend zullen laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
Artikel 35 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van een besluit tot wijziging van deze verordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de in de gemeente werkzame, ingevolge artikel 70, eerste lid, of artikel 72, eerste lid, van de Woningwet (Stbl. 1991, 439) toegelaten instellingen en met andere daarvoor naar hun oordeel in aanmerking komende organisaties die binnen de gemeente op het gebied van de woonruimteverdeling werkzaam zijn.
Hoofdstuk 4. Overgangs- en slotbepalingen
Aanvragen tot inschrijving als woningzoekende/standplaatszoekende of om verlening van een met een vergunning volgens deze verordening gelijkgestelde vergunning welke voor of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldend recht, indien dit voor de betrokkene gunstiger is.
Standplaatszoekenden zonder de in artikel 25 genoemde regionale binding, die op de dag van de inwerkingtreding van deze verordening staan ingeschreven in het register van standplaatszoekenden, zullen ingeschreven blijven staan, met dien verstande dat bij de toewijzing van standplaatsen aan de ingeschrevenen met een binding aan de Noordwest-Veluwe voorrang zal worden verleend.
Aldus vastgesteld door de raad van de gemeente
Harderwijk in zijn openbare vergadering van 16 december 2004
onder nummer 97.
de voorzitter, C.G. Korevaar
de griffier, mw. mr. J. Th. van der Kwast
Artikelsgewijze toelichting Huisvestingsverordening 2004Hoofdstuk 1. Algemene bepalingen
Paragraaf 1. Begripsbepalingen
sub c: Onder "woonruimte" vallen niet alleen de als zelfstandige woongelegenheid aan te merken ruimten. Ook voor bewoning bestemde ruimten - of samenstellen van zodanige ruimten - die niet als zelfstandige woongelegenheid kunnen worden aangemerkt, doordat ze geen eigen voordeur, keuken of toilet hebben, maar deze voorzieningen met anderen delen, kunnen woonruimten zijn in de zin van de Huisvestingswet. Vereist is wel dat ze als zodanig bestemd en geschikt zijn voor bewoning door een huishouden. Zie in dit verband ook sub p. Verder is ook bedrijfsmatig onroerend goed "woonruimte" in de zin van de Huisvestingswet, voor zover dat onroerend goed althans geschikt is voor bewoning door een huishouden. Evenzo vallen onder "woonruimte" standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonschepen. Daarentegen zijn ruimten die, gelet op hun inrichting, slechts geschikt zijn voor een tijdelijk verblijf of niet bestemd zijn om tot hoofdverblijf te dienen (vakantiehuisjes), geen woonruimte in de zin van de wet.
sub g: Niet elke dienstbetrekking of bedrijfsuitoefening zal iemand economisch gebonden maken in de hier bedoelde zin.
De omschrijving "voor de voorziening in het bestaan zijn aangewezen" houdt in dat het hier om een substantieel deel van de inkomensverwerving zal moeten betreffen. De arbeid dient daarom te worden verricht gedurende een aantal uren dat tenminste overeenstemt met de helft van het aantal uren dat - met inachtneming van de aard van de werkzaamheden - een normale werkweek uitmaakt.
Verder moet niet alleen sprake zijn van een duurzaam karakter van de arbeid, maar ook van de relatie tussen die arbeid en het betrokken gebied.
sub h: Van een maatschappelijke binding is slechts sprake indien men gedurende de afgelopen tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest. De omschrijving beperkt de binding tot het ingezetenschap over een bepaalde periode. Ten aanzien van bij ouders inwonende kinderen geldt met betrekking tot het ingezetenschap dat zij gedurende de laatste drie jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest. Deze afwijking van de termijn is opgenomen ten behoeve van kinderen die, zonder dat zij daar zelf invloed op hebben kunnen uitoefenen, met hun ouders zijn verhuisd naar onze gemeente.
Hierdoor wordt hen de kans gegeven om zich, in plaats van na zes jaar, reeds na drie jaar als woningzoekende te laten registreren.
Sociale en medische motieven, al dan niet in relatie met familie- omstandigheden, leveren geen maatschappelijke binding op. Dergelijke aspecten zullen moeten worden getoetst op basis van artikel 31 (hardheidsclausule).
sub j: De duurzaamheid van een gemeenschappelijke huishouding kan worden uitgedrukt in een tijdsduur dat men een gemeenschappelijke huishouding voert. Indien een dergelijke huishouding gedurende een aaneengesloten periode van minimaal één jaar is gevoerd, is sprake van een duurzame gemeenschappelijke huishouding.
Een duurzame gemeenschappelijke huishouding wordt tevens verondersteld indien de beide partners van dat huishouden gedurende een periode van tenminste één jaar gezamenlijk als woningzoekende staan ingeschreven.
sub k: Onder inkomen wordt hier verstaan het rekeninkomen, zoals dat wordt gehanteerd bij de toepassing van de huursubsidiewetgeving.
sub m: Onder eigenaar van een woonruimte of een gebouw wordt verstaan: degene die bevoegd is tot het in gebruik geven van die woonruimte of dat gebouw.
sub n: Ingezetenen zijn alleen, degenen die in de gemeentelijke basisadministratie in één van de gemeenten in de regio zijn opgenomen. Het maakt daarbij geen verschil of men nu inwonend of zelfstandig wonend is.
sub o: Het begrip "onzelfstandige woonruimte" is hier gedefinieerd als het tegenovergestelde van het begrip "zelfstandige woonruimte". Onder deze definitie vallen bijvoorbeeld de kamergewijs verhuurde woonruimte.
sub p: Inwoning vooronderstelt de aanwezigheid van een hoofdbewoner (hospes of hospita) die tevens verhuurder is. Er is geen sprake van inwoning wanneer een woonruimte geheel kamergewijs wordt verhuurd (zie sub o).
sub t: Indien tussen gemeente en één of meer verhuurders een samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 30 wordt gesloten, dient de gemeente er voor zorg te dragen, dat een ieder die door een besluit ter uitvoering van bedoelde overeenkomst rechtstreeks in zijn belang is getroffen, daarover zijn beklag kan doen bij een daartoe ingestelde commissie, die haar taak onafhankelijk van de gemeente en van de betrokken verhuurder verricht. De commissie brengt een voor betrokken partijen bindend advies uit.
sub u: Tot bestaande koopwoningen worden niet gerekend huurwoningen van woningcorporaties of andere verhuurders die te koop worden aangeboden.
Hoofdstuk 2. Verdeling van woonruimte
Artikel 2 Huurprijs- en koopprijsgrens
Dit artikel omschrijft het distributie-bestand. In het belang van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimte mag de woonruimte behorende tot het distributie-bestand niet voor bewoning in gebruik worden genomen of gegeven, indien voor het gebruik daarvan geen huisvestingsvergunning is verleend. De zgn. huurprijsgrens wordt jaarlijks automatisch aangepast aan de dan geldende maximale huurprijsgrens ingevolge de Wet individuele huursubsidie. De koopprijsgrens is afgeleid van de omschrijving die is opgenomen in het Huisvestingsbesluit en wordt jaarlijks door de minister c.q. staatssecretaris van Volkshuisvesting, Ruimtelijke Ordening en Milieubeheer (VROM) aangepast.
Dit artikel bepaalt welke categorieën woonruimten niet tot het distributiebestand behoren. In artikel 6, lid 1, van de wet wordt een opsomming gegeven van woonruimten die uitgezonderd zijn van distributie. In de eerste plaats betreft dit woonruimte die bestemd is voor inwoning. Verder zijn woonwagens en woonschepen uitgezonderd, omdat een vergunningstelsel voor het in gebruik nemen daarvan niets zou toevoegen aan de reeds geboden mogelijkheid om standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor woonschepen onder het vergunningregime te brengen (zie ook artikel 24 t/m 29). Tenslotte zijn ook kamers in bejaardenoorden uitgezonderd voor zover althans het in gebruik nemen daarvan al geregeld is in de Wet op de bejaardenoorden.
Tenslotte worden ook bestaande koopwoningen niet gerekend tot het distributiebestand.
Het hier gehanteerde toelatingscriterium van het bereiken van de leeftijd van 18 jaar is feitelijk niet in de Huisvestingswet voorgeschreven, maar vormt zo langzamerhand onderdeel van het gewoonterecht in volkshuisvestingsland.
Artikel 5 Economische en maatschappelijke binding
Deze toelatingscriteria (bindingsbegrippen) zijn bedoeld om uitsluitend de regiogebonden woningbehoeftigen toe te laten op de gemeentelijke woningmarkt voor zover het woonruimten betreffen die behoren tot het zgn. distributiebestand.
In het tweede lid zijn de woningzoekenden genoemd ten aanzien van wie op grond van de Huisvestingswet geen onderscheid mag worden gemaakt naar economische of maatschappelijke binding.
De onder lid 3, sub d, bedoelde taakstelling houdt in dat een jaarlijks vast te stellen aantal statushouders dient te worden gehuisvest.
De verblijfstatus is afgeleid van het bepaalde in artikel 9, lid 2 van de Huisvestingswet.
Artikel 7 Register van woningzoekenden
Een register van woningzoekenden is van belang voor de uitvoering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van woonruimten.
In dit register worden ingeschreven degenen die voldoen aan alle in paragraaf 2 omschreven toelatingscriteria.
Een inschrijving als woningzoekende wordt geweigerd indien de aanvrager niet voldoet aan genoemde criteria.
In lid 4 wordt de mogelijkheid geboden om een drempel in te bouwen met betrekking tot herinschrijving als woningzoekende. Zo kunnen burgemeester en wethouders bepalen dat vanaf het tijdstip waarop een nieuwbouw-koopwoning is verworven een minimale periode moet zijn verstreken voordat men zich opnieuw als woningzoekende voor een nieuwbouw-koopwoning kan inschrijven.
Artikel 8 Verzoek om inschrijving
Aangezien het college van burgemeester en wethouders beoordeelt of een persoon als woningzoekende kan worden ingeschreven, dient een verzoek om inschrijving gericht te zijn aan dat college. De benodigde aanmeldingsformulieren kunnen zich op verschillende verspreidliggende balies verkrijgbaar zijn bijvoorbeeld ook bij woningbouwverenigingen.
Artikel 9 Bewijs van inschrijving
De Huisvestingswet schrijft voor dat in de verordening bepaald moet worden hoelang een inschrijving geldig blijft. In verband hiermee is bepaald dat een inschrijving net zo lang geldig blijft totdat zich één van de in lid 2 beschreven situaties voordoet.
Artikel 10 Centrale registratie
Vaak houden ook eigenaren van woonruimten een eigen registratie bij van woningzoekenden die zich als aspirant-huurder hebben aangemeld.
Dit artikel maakt het mogelijk tot op zekere hoogte deze registraties met de eigen gemeentelijke registratie te integreren en zo tot een centraal registratiesysteem te komen. Tot op zekere hoogte, omdat een dergelijk systeem uitwisseling van geregistreerde woningzoekenden-gegevens impliceert en een dergelijke uitwisseling niet toelaatbaar is te achten voor zover de betrokken woningzoekenden desgevraagd daarmee niet uitdrukkelijk hebben ingestemd.
De verplichting van de eigenaren van woonruimten om aan een centrale registratie mee te werken zal slechts betrekking hebben op de overdracht van bedoelde gegevens, voor zover zij deze hebben geregistreerd.
Paragraaf 4. Huisvestingsvergunning
Het eerste lid bevat het verbod (voor woningzoekenden) om zonder huisvestingsvergunning een woonruimte die overeenkomstig artikel 2 is aangewezen als distributie-woonruimte, voor bewoning in gebruik te nemen.
Het tweede lid bevat het verbod (voor eigenaren) om een dergelijke woonruimte zonder huisvestingsvergunning in gebruik te geven. Een eigenaar die een zodanige woonruimte in gebruik wil geven, zal zich dus ervan moeten vergewissen dat de woningzoekende aan wie hij de woonruimte in gebruik wil geven, over een huisvestingsvergunning beschikt, dan wel deze door de gemeente daadwerkelijk zal worden verstrekt.
Niet alleen de eigenaar maar ook hij die zonder daartoe privaatrechtelijk bevoegd te zijn een woonruimte als hier bedoeld in gebruik geeft, valt onder de werking van het verbod. Voorbeeld: onderlinge sleuteloverdracht zonder toestemming van de verhuurder.
Artikel 12 Aanvragen van een huisvestingsvergunning
De Huisvestingswet bepaalt dat, indien een huisvestingsvergunning wordt verleend, burgemeester en wethouders in hun beschikking ten minste de termijn vermelden waarbinnen van de vergunning gebruik kan worden gemaakt.
In lid 2 is daarom de verplichting opgenomen dat binnen 8 weken na het beschikbaar komen van de woonruimte van de huisvestingsvergunning gebruik gemaakt moet worden. Zie ook het gestelde in artikel 15, onder a.
Artikel 13 Criteria voor vergunningverlening
Dit artikel regelt de verlening of weigering van de huisvestingsvergunning. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien de aanvrager voldoet aan alle in paragraaf 2 omschreven toelatingscriteria en de woonruimte waarvoor de vergunning wordt aangevraagd, met toepassing van het bepaalde in paragraaf 5 passend wordt geacht.
De voorwaarde onder lid 1, sub b, is niet van toepassing op de eigenaar van een bestaande koopwoning, die de woning zelf gaat bewonen.
Het tweede lid houdt in dat bij de beoordeling van de passendheid niet uitsluitend wordt gekeken naar de woonruimte die de aanvrager wil betrekken, maar ook naar de woonruimte die hij eventueel vrijgemaakt. Zodra de te betrekken woonruimte meer passend wordt geacht dan de vrij te maken woonruimte, kan de huisvestingsvergunning worden verleend.
Artikel 14 Vruchteloze aanbieding
De termijn van de vruchteloze aanbiedingsprocedure bij een koopwoning is gesteld op 8 weken. De Huisvestingswet spreekt over een termijn van ten hoogste drie maanden.
Ter voorkoming van huurderving is bedoelde periode bij een huurwoning gesteld op 2 weken.
Wil op deze bepaling met vrucht een beroep kunnen worden gedaan, dan zal de desbetreffende (koop)woonruimte gedurende de gestelde termijn op een behoorlijke wijze en tegen een redelijke vraagprijs (maximaal 110% van de taxatiewaarde) moeten zijn aangeboden. Burgemeester en wethouders kunnen daarbij de dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen aanwijzen waarin de woonruimte door middel van advertenties moet worden aangeboden. In plaats van de advertenties in de dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen mag ook worden geadverteerd in de door de plaatselijke makelaars uit te geven woonmagazines, die maandelijks of tweemaandelijks verschijnen. In dat geval wordt één maal adverteren gelijk gesteld met drie advertenties in de dag-, nieuws- of huis-aan-huisbladen. De woonmagazines dienen ook huis-aan-huis in de regio verspreid te worden of beschikbaar te worden gesteld op een aantal openbare plaatsen binnen elke regiogemeente.
Indien de vraagprijs tussentijds met meer dan 10% wordt verlaagd of de koopsom met meer dan 10% afwijkt van de vraagprijs, begint de vruchteloze aanbiedingsprocedure opnieuw.
De Huisvestingswet biedt twee mogelijkheden om een huisvestingsvergunning in te trekken. Beide mogelijkheden zijn in dit artikel opgenomen. Ten eerst kan de vergunning worden ingetrokken wanneer de vergunninghouder de betreffende woonruimte niet binnen de bij de vergunningverlening bepaalde termijn (8 weken) in gebruik heeft genomen. De vergunning vervalt na verloop van die termijn dus niet van rechtswege.
De vergunning zal voorts kunnen worden ingetrokken wanneer zij is verleend op grond van door de aanvrager verstrekte gegevens, waarvan deze wist of redelijkerwijs moest vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren. Een eventuele intrekking dient uiteraard te worden gemotiveerd.
Artikel 16 Verhouding inkomen – huurprijs
Voor het bepalen van de verhouding tussen huur en inkomen (passendheid) wordt de hier opgenomen huur/inkomenstabel gebruikt. In de tabel wordt gesproken over rekeninkomen en rekenhuur, een en ander overeenkomstig de laatste wijziging van het Huisvestingsbesluit. In de tabel is uitgegaan van een opdeling in een tweetal categorieën te weten woningen met een huurprijs tot en met de aftoppingsgrens en woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. Woningen boven de aftoppingsgrens zijn uitsluitend bereikbaar voor huishoudens die op basis van het rekeninkomen niet in aanmerking kunnen komen voor huursubsidie. In feite wordt daarmee invulling gegeven aan de prestatienormering huursubsidie voor wat betreft de 4%-norm. Deze norm komt er op neer dat gedurende het lopende huursubsidietijdvak maximaal 4% van het aantal verhuizingen, met behoud van het recht op huursubsidie, mag plaatsvinden naar woningen met een huurprijs boven de aftoppingsgrens. De gevallen waar het hier om gaat, zijn opgesomd in lid 6. Van een sterke inkomenswijziging als bedoeld in het vijfde lid is sprake indien het inkomen 20% of meer afwijkt van het vastgestelde inkomen over het peiljaar.
De hier gepresenteerde en de daarin ingevulde normen zijn het uitgangspunt bij de beoordeling van de passendheid van de woonruimte waarbij een relatie wordt gelegd tussen de grootte van de woonruimte en het aantal leden van het huishouden dat die woonruimte wenst te betrekken. In bijzondere gevallen, bijv. bij minder courante woonruimte, kan van deze normen worden afgeweken.
Paragraaf 6. Bijzondere indicatie
Artikel 18 Bijzondere indicatie
De verlening van een bijzondere indicatie houdt in dat de woningzoekende, aan wie deze indicatie is verleend, voorrang krijgt teneinde eerder voor woonruimte in aanmerking te komen. In lid 2 wordt de termijn genoemd waarbinnen een verhuizing dringend gewenst is. In de in lid 3 genoemde "Regels inzake bijzondere indicatie" worden de indicatie-categorieën beschreven. In genoemde regels zijn tevens de voorwaarden opgenomen waaraan moet worden voldaan om voor een bijzondere indicatie in aanmerking te komen. Indien het gelet op het beschikbare woningaanbod niet mogelijk is om binnen de gestelde termijn een oplossing voor het woonprobleem te vinden, dan zal zo spoedig mogelijk na verloop van die termijn een woning worden toegewezen.
Een bijzondere indicatie kan slechts worden verstrekt voor een huurwoning.
Aan de hand van de "Regels inzake bijzondere indicatie" bepalen burgemeester en wethouders of een woningzoekende al dan niet voor een bijzondere indicatie in aanmerking komt en in welke gevallen de aanvraag om verstrekking van een bijzondere indicatie niet-ontvankelijk wordt verklaard.
Artikel 19 Aanvragen van een bijzondere indicatie
De woningzoekende vraagt zelf een bijzondere indicatie aan, dus niet meer via een huisarts of een maatschappelijk werker. Op het daartoe bestemde formulier geeft de woningzoekende de reden van het aanvragen van de bijzondere indicatie aan. Indien de aanvraag geschiedt op medische en/of sociale gronden zal advies worden ingewonnen bij een door burgemeester en wethouders aangewezen medische/ sociale instantie.
Met het verstrekken van de bijzondere indicatie laten burgemeester en wethouders de woningzoekende weten binnen welke termijn een passende woning wordt toegewezen, welk type woning als passend wordt aangemerkt en wanneer de bijzondere indicatie haar geldigheid verliest.
Indien burgemeester en wethouders een bijzondere indicatie verstrekken, houdt dit in dat zij bemiddeling zullen verlenen bij het verkrijgen van een (andere) woonruimte. Deze bemiddeling wordt vorm gegeven door middel van het systeem van voordracht (artikel 23). Ten aanzien van verhuurders, waarmee een samenwerkingsovereenkomst als bedoeld in artikel 30 is gesloten, zal de wijze van bemiddeling worden opgenomen in genoemde samenwerkingsovereenkomst.
Het recht op bemiddeling vervalt indien de woningzoekende een aanbieding van een passende woonruimte heeft geweigerd. Zie ook artikel 21, lid 2, onder c.
Artikel 21 Wijziging en intrekking
De inhoud van een bijzondere indicatie kan al dan niet op verzoek van de woningzoekende worden gewijzigd. Een dergelijke wijziging vindt slechts plaats, indien de omstandigheden van de woningzoekende aanzienlijk zijn veranderd.
Een bijzondere indicatie kan naar aanleiding van bepaalde situaties worden ingetrokken: de vereisten voor het verkrijgen van de indicatie zijn niet meer aanwezig, de bijzondere indicatie is verstrekt op grond van onjuiste informatie, een passende woning overeenkomstig de in de paragraaf 5 genoemde passendheidscriteria is geweigerd.
Paragraaf 7. Leegmelding en voordracht
Artikel 22 Melding van ter beschikking komen
Het eerste lid van dit artikel bevat een strenge meldingsplicht voor de eigenaar van woonruimte, die onder het voordrachtstelsel valt. Een dergelijke woonruimte zal steeds onverwijld gemeld moeten worden. De strekking van deze melding is niet de leegstand die gemeld moet worden, maar het ter beschikking komen voor hernieuwde ingebruikgeving (herverhuur). De meldingsplicht geldt niet voor koopwoningen.
In het tweede lid wordt aangegeven wat onder het ter beschikking komen wordt verstaan.
Burgemeester en wethouders kunnen tot uiterlijk 2 weken na de in artikel 22 bedoelde melding aan de eigenaar een voordracht doen van één of meer in aanmerking komende woningzoekenden. Wordt een dergelijke voordracht gedaan en wil de eigenaar de woonruimte in gebruik geven, dan zal hij in beginsel uit de voordracht een keuze moeten doen.
Daartegenover zal de gemeente bij het opstellen van de voordracht rekening moeten houden met de gerechtvaardigde belangen van de eigenaar en met de gerechtvaardigde wensen van de voor te dragen woningzoekenden. Burgemeester en wethouders moeten op grond van het tweede lid bij het opstellen van de voordracht, acht slaan op de mate van urgentie.
Indien de eigenaar de voorgedragen woningzoekenden weigert, zal hij dit met redenen omkleed aan burgemeester en wethouders moeten meedelen. Burgemeester en wethouders kunnen, indien zij van oordeel zijn dat de weigering door de eigenaar niet gegrond is, tot vordering van de woonruimte overgaan.
Eventueel kunnen burgemeester en wethouders, nadat de voorgedragen woningzoekenden de woonruimte hebben geweigerd of de eigenaar van de woonruimte de woningzoekenden weigert, binnen een week nadat zij van de weigering in kennis zijn gesteld, een tweede voordracht doen.
Paragraaf 8. Afwijkende bepalingen voor bijzondere woonvormen
In de zin van de Huisvestingswet worden standplaatsen voor woonwagens aangemerkt als woonruimte. Om de afwijkende bepalingen ten aanzien van deze bijzondere woonvorm aan te laten sluiten op de rest van de verordening, worden delen van deze verordening buiten toepassing verklaard. Zo blijven de artikelen 5 (economische en maatschappelijke binding), 16 en 17 (passendheid) en 18 tot en met 21 (urgentieverklaring) buiten toepassing.
Artikel 25 Standplaatsen voor een woonwagen
Een register standplaatszoekenden is van belang voor de uitvoering van een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van standplaatsen.
Artikel 26 Register van standplaatszoekenden
In het register standplaatszoekenden worden ingeschreven degenen die voldoen aan de in artikel 25 omschreven toelatingscriteria.
Artikel 27 Bewijs van inschrijving
De Huisvestingswet schrijft voor dat in de verordening bepaald moet worden hoelang een inschrijving geldig blijft. In verband hiermee is bepaald dat een inschrijving net zo lang geldig blijft totdat zich één van de in lid 2 beschreven situaties voordoet.
Artikel 29 Huisvestingsvergunning
Dit artikel regelt de verlening van de huisvestingsvergunning. Burgemeester en wethouders verlenen de huisvestingsvergunning, indien de standplaatszoekende voldoet aan alle in artikel 25 omschreven toelatingscriteria en hij bovendien de hoogste urgentie(score) heeft dan wel de standplaatszoekenden met een hogere urgentie(score) geen belangstelling hebben voor de standplaats.
Paragraaf 9. Organisatie en bevoegdheden
In de overeenkomsten als hier bedoeld, kunnen afspraken gemaakt worden over alle aspecten van verdeling van woonruimte. Indien dergelijke overeenkomsten worden gesloten zal de gemeente voor de instelling van een onafhankelijke klachtencommissie zorg dragen, waar een ieder die bij de uitvoering van de overeenkomst rechtstreeks in zijn belang is getroffen, met zijn klacht terecht kan. De wijze waarop belanghebbenden op de hoogte kunnen raken van de beklagmogelijkheid en de wijze waarop beklag kan worden ingediend, zullen in de bedoelde overeenkomst worden beschreven.
Ook bij samenwerkingsovereenkomsten zullen provinciale richtlijnen en/of ministeriële aanwijzingen op grond van de artikelen 67 en 68 van de wet bij de uitvoering van de overeenkomsten in acht moeten worden genomen. Genoemde richtlijnen en aanwijzingen en de regels in het Huisvestingsbesluit gaan boven de in de overeenkomst opgenomen afspraken en kunnen om die reden via die overeenkomst ook niet worden uitgesloten.
Hoofdstuk 3. Verdere bepalingenArtikel 31 Hardheidsclausule
Wanneer uit de toepassing van deze verordening voor de woningzoekende/standplaatszoekende onevenredig nadeel zou voortvloeien, kan van deze bepaling gebruik worden gemaakt. Een duidelijke motivering zal steeds aan een afwijking ten grondslag moeten liggen.
Dit artikel regelt de strafbepaling en komt overeen met het gestelde in artikel 84, tweede lid, van de wet.
Dit artikel regelt het toezicht en de opsporingsbevoegdheden.
Er kunnen zich omstandigheden voordoen, waarin deze verordening niet voorziet of kan voorzien. Uit dien hoofde moet het dan ook mogelijk zijn van het bepaalde in deze verordening af te wijken, hoewel dit natuurlijk beperkt moet blijven tot bijzondere gevallen. Een duidelijke motivering zal steeds aan een afwijking ten grondslag moeten liggen.
Artikel 35 Overleg bij wijziging
Bij de voorbereiding van de huisvestingsverordening plegen burgemeester en wethouders overleg met de sociale verhuurders en andere organisaties. Bij "andere organisaties" moet worden gedacht aan verenigingen voor huiseigenaren, van woningzoekenden of van makelaars. De hiervoor in aanmerking komende gesprekspartners zullen bij de gemeente bekend mogen worden verondersteld. Het is hierbij niet de bedoeling aan iedereen die zich aandient als "organisatie werkzaam op het gebied van de woonruimteverdeling" een recht op overleg te verlenen. Burgemeester en wethouders hebben het recht om in dit verband de representativiteit van de betrokken organisaties te beoordelen.
In dit artikel is de verslagleggingsplicht opgenomen. Toegelaten instellingen zijn verplicht om jaarlijks aan burgemeester en wethouders verslag uit te brengen over de toewijzing van hun woningen aan personen die door andere omstandigheden dan het inkomen moeilijkheden ondervinden bij het vinden van passende woonruimte. Burgemeester en wethouders wijzen categorieën woningzoekenden aan die in bedoeld verslag moeten worden opgenomen. Hierbij kan bijvoorbeeld worden gedacht aan de huisvesting van minderheden, gehandicapten, ouderen, statushouders, enz. In de overeenkomst als bedoeld in artikel 30 kunnen ten aanzien van de verslaglegging nadere afspraken worden opgenomen.
In lid 1 wordt bepaald dat de onder het regime van de oude Huisvestingsverordening ingeschreven woningzoekenden worden beschouwd als inschrijvingen als bedoeld in paragraaf 3 van deze verordening.
Aanvragen om een huisvestingsvergunning, die voor of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening zijn ingediend, worden behandeld volgens de voordien geldende Huisvestingsverordening, indien dit voor de aanvrager gunstiger is.
De inhoud van dit artikel spreekt voor zich.