Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Bloemendaal 2010 - 1

Algemeen

Deze beleidsregels hebben alleen betrekking op gemeentelijk snippergroen en restkavels. Het betreft hier vervanging van de Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Bloemendaal 2010. Wat onder gemeentelijk snippergroen en restkavels wordt verstaan blijkt uit de definitie in artikel 1.

Deze beleidsregels zijn ontstaan als gevolg van harmonisatie van de regelgeving van de per 1 januari 2009 gefuseerde gemeenten Bennebroek en Bloemendaal en thans gewijzigd op enkele onderdelen (oude artikelen 6, 7 en 8 gewijzigd in nieuwe artikelen 6 en 7).

Burgemeester en wethouders hebben gekozen voor het voeren van een passief beleid bij de verkoop van gemeentelijk snippergroen en restkavels. Dit betekent dat de gemeente niet eigener beweging snippergroen en restkavels te koop aanbiedt aan mogelijke gegadigden, doch dat het eventueel verkopen alleen naar aanleiding van een daartoe strekkend verzoek van een belanghebbende wordt beoordeeld aan de hand van deze beleidsregels.

Dit betekent ook dat het initiatief in de gehele procedure zo veel als mogelijk is bij de verzoeker wordt gelegd. Dit voorkomt noodzakelijke voorfinanciering van met de verkoop samenhangende kosten door de gemeente. Omdat op deze wijze ook de ambtelijke activiteiten in dit verband worden geminimaliseerd, is er voorshands geen reden voor het in rekening brengen van ambtelijke kosten en worden de ambtelijke activiteiten die ter zake worden verricht beschouwd als service verlening aan de burger.

Deze beleidsregels betreffen alleen de verkoop van snippergroen en restkavels, niet verhuur daarvan. Bij verhuring bespaart de gemeente weliswaar beheerkosten net als bij verkoop, maar daarvoor in de plaats komen wel toezichttaken (controle op huurvoorwaarden gedurende en bij einde van de huur, toezicht bij huurderswisseling e.d.) en administratieve activiteiten (huurdersadministratie, facturatie, indexering, incasso e.d.).

Verhuur van gemeentelijk snippergroen en reststroken heeft voor de gemeente derhalve geen voorkeur. Om die reden wordt in deze beleidsregels niet in deze mogelijkheid voorzien.

Dit betekent dat eventuele verzoeken tot verhuur van gemeentelijke snippergroen of reststroken individueel op hun merites zullen worden beoordeeld.

Artikelsgewijs

Artikel 1 (definitie)

Met de definitie van snippergroen en restkavels wordt de werkingssfeer van deze beleidsregels beperkt tot gemeentegrond die aan deze criteria voldoet. Het omvangscriterium geldt per verzoeker en is gesteld om te voorkomen dat grotere kavels onder de werking van deze beleidsregels zouden kunnen vallen. De gekozen maximale omvang is ontleend aan concrete verkopen van dit soort gronden in het verleden. De verkoop van kavels met een omvang groter dan hier is aangegeven geschiedt op individuele basis en buiten toepassing van deze beleidsregels.

Artikel 2 (procedure)

Lid a

Hier worden de vereisten vermeld waaraan een verzoek tot verkoop dient te voldoen om in behandeling te worden genomen. Deze dienen ertoe de ambtelijke werkzaamheden in verband met het verzoek te minimaliseren. Aan deze vereisten dient dan ook strikt de hand te worden gehouden. Indien een verzoek niet aan de vereisten voldoet, wordt dat aan verzoeker geretourneerd onder vermelding van hetgeen ontbreekt. Het staat verzoeker vervolgens vrij om het verzoek, aangevuld opnieuw in te dienen.

Lid b

Het hoofd van de afdeling Gemeentewerken verplicht zich om namens het college binnen de genoemde termijn een principe besluit te nemen over een verzoek dat in behandeling kan worden genomen. Dit betekent dat verzoeken niet eindeloos in de lade kunnen blijven liggen. Uiteraard is het mogelijk om in overleg met de verzoeker deze termijn, zo nodig, te verlengen. De beslissing bestaat uit het wel of niet in principe verlenen van medewerking aan het verzoek. Het besluit wordt genomen met in acht name van deze beleidsregels. De verdere afwikkeling, indien medewerking wordt verleend, behoeft dus niet binnen deze termijn plaats te vinden. Zoals gebruikelijk wordt de beslissing, zeker in geval van een afwijzing, naar behoren gemotiveerd. Het principe besluit wordt gemandateerd aan het hoofd van de afdeling Gemeentewerken. Het concrete verkoopbesluit blijft aan het college van burgemeester en wethouders.

Lid c en d

Indien besloten wordt in principe medewerking te verlenen aan het verzoek, dient er altijd een taxatie van de onderhavige kavel gemeentegrond te worden uitgevoerd door een register taxateur.

Het college wijst daarvoor, bij separaat besluit, twee of meer daarvoor kwalificerende taxateurs aan die door de verzoekers hiervoor kunnen worden ingeschakeld. De gemeente wijst register taxateurs aan die goed op de hoogte zijn van de vastgoedmarkt binnen de gemeente. Voorafgaande aan de aanwijzing informeert de gemeente de taxateurs omtrent de gewenste uitgangspunten van taxatie, namelijk dat het taxatierapport uitgaat van het toekomstig gewenste gebruik door de verzoeker en dat referentiewaarden worden opgenomen ter onderbouwing. Aanwijzing van een aantal register taxateurs door de gemeente voorkomt dat mogelijk taxateurs zouden worden ingeschakeld die onvoldoende kennis hebben van de vastgoedmarkt binnen het grondgebied van de gemeente.

Vanuit de filosofie het initiatief in deze procedure zoveel mogelijk bij de verzoeker te laten en daarmee de ambtelijke bemoeienis te minimaliseren, dient de verzoeker zelf en voor eigen rekening aan (één van) de door de gemeente aangewezen taxateur(s) een taxatieopdracht te verstrekken, nadat de gemeente kenbaar heeft gemaakt in principe medewerking te willen verlenen. Indien de verzoeker, na kennis te hebben genomen van de taxatieresultaten, zijn verzoek handhaaft dient het taxatierapport door de taxateur, in opdracht van de verzoeker, aan het college te worden overgelegd. Het taxatieresultaat vormt de koopsom. In uitzonderingsgevallen kan hiervan door het college worden afgeweken, zoals dat is bepaald in artikel 5.

In deze stand van de procedure kan de verzoeker er ook voor kiezen af te zien van zijn verzoek, bijvoorbeeld omdat hij de prijs te hoog vindt. Verzoeker dient dat onverwijld te melden aan het college zodat het verzoek kan worden afgelegd en het dossier kan worden gesloten. Indien van de verzoeker na ommekomst van 13 weken na dagtekening van het principebesluit tot medewerking door de gemeente, geen reactie is ontvangen wordt het verzoek geacht te zijn ingetrokken en wordt het dossier gesloten.

Lid e

Voor de noodzakelijke inzet van de notaris wordt een soortgelijke procedure gevolgd als voor de inzet van de taxateur. Het college wijst, bij separaat besluit, twee of meer notarissen aan tot wie de verzoeker zich voor eigen rekening kan wenden voor de notariële afwikkeling. Doel van die aanwijzing is dat de notaris op de hoogte is van de gemeentelijke wensen, vereisten en procedures, hetgeen tijd en kosten bespaart; óók voor de koper. In uitzonderingsgevallen kan het college afwijken van afwikkeling door één van de aangewezen notarissen zoals dat is omschreven in artikel 5.

Lid f

Behalve de koopprijs, komen alle kosten verbonden aan de verkoop voor rekening van de koper. Dit betreft dus niet alleen de kosten van de taxateur en de notaris, die de verzoeker zelf moet inschakelen zoals beschreven in de leden d en e, maar ook kadastrale kosten, overdrachtsbelasting of de kosten van een eventueel bodemonderzoek. Voorts geldt dat voor de kosten van verlegging van nutsvoorzieningen, indien een zakelijk recht van opstal geen soulaas mocht bieden. Omdat door de gewijzigde werkwijze voorfinanciering door de gemeente ontbreekt en ook de ambtelijke activiteiten in dit verband worden geminimaliseerd, is er geen reden voor het voorschrift dat de verzoeker zich (op voorhand) verplicht om gemeentelijke kosten te betalen indien de verzoeker zijn verzoek lopende de procedure intrekt. De ambtelijke activiteiten ter zake worden beschouwd als service verlening aan de burger. Omtrent de hoogte van de notariële en kadastrale kosten, alsmede inzake de verschuldigde belastingen, kan de verzoeker zich verstaan met de notaris van zijn keuze.

Artikel 3 (weigeringsgronden)

Behoudens in geval toepassing wordt gegeven aan het vermelde in artikel 5 (uitzonderingen), leidt het zich voordoen van één of meer van de alhier vermelde situaties tot weigering om medewerking te verlenen aan het verzoek. De lijst is niet bedoeld als uitputtend, hetgeen blijkt uit de bewoording “onder meer”. Burgemeester en wethouders kunnen dus ook op andere, hier niet vermelde, gronden hun medewerking aan het verzoek weigeren. In een dergelijk geval zullen overigens zwaardere eisen worden gesteld aan de motivering van het besluit. De genoemde situaties zijn verwerkt in een checklist die door het ambtelijk apparaat kan worden gebruikt ter bepaling of weigeringsgronden zich voordoen.

Lid a

Deze weigeringsgrond spreekt voor zich.

Lid b De gemeente gaat uiteraard geen grond verkopen waarvan de gedachte is dat zij die (in de toekomst) zelf nodig heeft. De redenen daarvoor kunnen ten tijde van het verzoek al duidelijk zijn, maar dit kan ook nog diffuus zijn, gebaseerd op inschattingen of verwachtingen.

Lid c

Één van de beoogde effecten van het verkopen van snippergroen en restkavels is het besparen van onderhoudskosten. Het ligt dus niet voor de hand om te verkopen indien dat leidt tot een verdere versnippering van gemeentegrond, gepaard gaande met hogere onderhoudskosten. Door particulier bezit ingesloten gemeentegronden dienen te allen tijde te worden voorkomen. Van onlogische verkaveling kan bijvoorbeeld sprake zijn indien iemand een stuk grond zou verwerven achter andermans woning of tuin. Lid d

Indien het door de verzoeker beoogde gebruik van de grond in strijd is met het vigerende bestemmingsplan kan alleen medewerking worden verleend aan het verzoek indien de gemeente bereid is een daarvoor noodzakelijke planologische maatregel te (zullen) treffen. De bereidheid tot een dergelijke procedure beoordeelt het college op basis van de ruimtelijke regelgeving. Aangezien de koopsom wordt gebaseerd op de beoogde toekomstige bestemming, ligt het voor de hand dat de kosten van de door de gemeente te initiëren planologische procedure voor gemeenterekening blijven. Met de hier beschreven weigeringsgrond wordt voorkomen dat gemeentegrond wordt verkocht terwijl het door de koper gewenste gebruik planologisch niet mogelijk is. Tevens wordt dusdoende zoveel mogelijk voorkomen de situatie dat de grond verkocht is maar de bestemming niet gewijzigd kan worden, bijvoorbeeld door bezwaar / beroep van belanghebbende derde(n). Mocht die situatie zich onverhoopt toch voordoen, bijvoorbeeld als gevolg van een inschattingsfout door de gemeente aangaande de haalbaarheid van de planologische maatregel, dan kan een beroep worden gedaan op de speciaal hiervoor in de koopovereenkomst op te nemen ontbindende voorwaarde en het in de akte van levering opnemen van een terugkoopbeding. Kosten die de gemeente en de verzoeker in een dergelijk geval reeds hebben gemaakt ten behoeve van de verkoopprocedure blijven in een dergelijk geval voor elks rekening. De kosten van de juridische teruglevering van de grond door koper aan de gemeente komen voor rekening van de gemeente.

Lid e

De naar het oordeel van de gemeente bezwaarlijke aanwezigheid van nutsvoorzieningen, zoals genoemd, vormt een weigeringsgrond. Indien burgemeester en wethouders de aanwezigheid van dergelijke voorzieningen niet bezwaarlijk oordeelt dient voor het verlenen van medewerking aan het verzoek vast te staan dat de betrokken (netwerk)beheerder(s) genoegen neemt/nemen met de eigendomsoverdracht bijvoorbeeld onder de voorwaarde van vestiging van een recht van opstal dan wel omdat verlegging van de voorzieningen plaats vindt op kosten van de verzoeker. De verzoeker dient zelf de hiervoor noodzakelijke contacten met de betrokken (netwerk) beheerder(s) te leggen. Bij verkoop kan het vestigen van een opstalrecht worden meegenomen in de akte van levering.

Lid fGenoemde waarden gelden als van algemeen belang. Aantasting van die waarden geldt als weigeringsgrond.

Lid g

Bij genoemde verkeerstechnische problematieken kan gedacht worden aan bijvoorbeeld het (mogelijk) verloren gaan van een uitzichthoek, het ontstaan van een te smal voet-/fietspad of (onaanvaardbare) toename van de verkeersdruk ter plekke.

Lid h

Het zorg dragen voor openbare orde en veiligheid is een gemeentelijke taak. Het risico van ontstaan of erger worden van sociaal onveilige situaties en verpaupering dient dan ook te gelden als weigeringsgrond.

Lid i

Ingeval de grond een (potentiële) gebruiksfunctie vervult voor de gemeente of het openbaar belang geldt dat als weigeringsgrond. Dit kan zich voordoen als de grond dienst doet als (niet officiële) openbare speelplaats, hondenuitlaatplaats, recreatieterrein, openbaar looppad of indien de grond en de beplanting dient ter afscherming, camouflage of buffer.

Artikel 4 (overeenkomst van koop en verkoop)

In de koopovereenkomst worden de gebruikelijke bedingen en voorwaarden opgenomen. In specifieke gevallen kunnen zo nodig aanvullende of afwijkende bedingen worden overeengekomen. Geregeld wordt dat het verzoek als ingetrokken wordt beschouwd indien de verzoeker de toegezonden overeenkomst niet ondertekend retourneert binnen 6 weken, tenzij daarover andere afspraken worden gemaakt. Op die wijze wordt voorkomen dat verzoeken zich eindeloos kunnen blijven voortslepen. Na het concrete verkoopbesluit van het college wordt de overeenkomst van koop en verkoop door de burgemeester mede-ondertekend. Deze overeenkomst biedt de notaris de basis voor de akte van levering.

Artikel 5 (uitzonderingen)

Hiermee wordt de mogelijkheid geopend om in uitzonderingsgevallen anders te beslissen dan op grond van de beleidsregels het geval zou zijn. Dit komt alleen aan de orde ingeval van bijzondere omstandigheden waardoor het volgen van de beleidsregels zeer onredelijk zou uitpakken (artikel 4:84 Awb). Gebruikmaking van deze afwijkingsmogelijkheid stelt extra eisen aan de motivering van het besluit ter voorkoming van ongewenste precedentwerking. Dit artikel maakt het onder meer voor het college mogelijk om van de getaxeerde koopsom af te wijken indien die het college evident te hoog of te laag voorkomt.

Artikel 6 (tevoren raadplegen gemeenteraad)

Deze bepaling spreekt voor zich.

Artikel 7 (titel en inwerkingtreding)

Ingevolge de artikelen 3:40, 3:42 en 4:83 Awb dient bekendmaking van het besluit tot vaststelling van deze beleidsregels te geschieden door publicatie in een plaatselijk huis-aan-huis blad, alvorens het besluit in werking treedt. Indien niet de gehele inhoud van de beleidsregels wordt gepubliceerd, maar bijvoorbeeld alleen het besluit tot vaststelling en/of de zakelijke inhoud van het besluit, dan dienen de beleidsregels ter inzage te worden gelegd, hetgeen dan in de publicatie moet worden vermeld.

Vast beleid van de gemeente Bloemendaal is alleen het besluit tot vaststelling te publiceren in een daartoe bestemde rubriek van het Weekblad Kennemerland Zuid en het besluit zelf ten gemeentehuize ter inzage te leggen. Voorts worden de beleidsregels inclusief de toelichting geplaatst op de internetsite van de gemeente in de rubriek Regelgeving.

Inwerkingtreding van de beleidsregels is op de dag volgende op die van publicatie.

Ten slotte vervallen tegelijkertijd de Beleidsregels verkoop gemeentelijk snippergroen en restkavels Bloemendaal 2010.