| Organisatie | Lansingerland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Exploitatieverordening |
| Citeertitel | Exploitatieverordening gemeente Lansingerland |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | bestuur en recht |
| Eigen onderwerp |
Vervangt de verordening van 02-01-2007.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 22-11-2007 | 29-09-2011 | Wijziging op verordening dd 02-01-2007 | 22-11-2007 Heraut, | 2007/144 |
Gemeente LansingerlandDe raad van de gemeente Lansingerland d.d. 22 november 2007;Gelet op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, artikel 222 Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht;Gelet op de bepalingen van artikel 147, 160 lid 1 sub e en 169 lid 4 van de Gemeentewet;besluit vast te stellen de:Verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden (exploitatieverordening).
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
Artikel 1 Algemene begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:a. afstand van de gronden aan de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente;b. exploitant: de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht of anderszins rechthebbende van een in een exploitatiegebied gelegen onroerende zaak welke door het treffen van voorzieningen van openbaar nut gebaat is;c. exploitatiegebied: een als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, dat gebaat is door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;d. exploitatieovereenkomst: de overeenkomst, onder welke naam dan ook gesloten, waarin de gemeente met een exploitant de voorwaarden overeenkomt waaronder de gemeente voorzieningen van openbaar nut zal treffen of daaraan medewerking zal verlenen;e. aangevuld bekostigingsbesluit: een besluit van de gemeenteraad waarin overeenkomstig artikel 222 Gemeentewet wordt besloten in welke mate de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen kunnen worden verhaald op een daarbij aangeduid gebied, aangevuld met een omschrijving van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten;f. voorzieningen van openbaar nut: de in lid 2 vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect worden gebaat;g. medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden: het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut, waardoor de in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaken worden gebaat.
De volgende werken en werkzaamheden worden in ieder geval beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:a. riolering, met begrip van bijbehorende werken;b. wegen, (gebouwde)parkeergelegenheden, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, waterpartijen, watergangen, bruggen, tunnels en andere rechtstreeks met de aanleg en inrichting van deze voorzieningen en kunstwerken verband houdende werken;c. plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;d. openbare verlichting en brandkranen met de nodige aansluitingen;e. waterhuishoudkundige voorzieningen, met inbegrip van drainagevoorzieningen.
Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of het college van burgemeester en wethouders uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. Het college van burgemeester en wethouders neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.
Artikel 2 Kosten van exploitatie
Voor de berekening ten behoeve van de begroting van kosten en ten behoeve van de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond begrepen:1. de inbrengwaarde van alle binnen het exploitatiegebied gelegen gronden, zijnde:a. de waarde van de grond;b. de waarde van de opstallen, die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;c. de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;d. de kosten van vrijmaken van de grond van zich in de grond bevindende resten, zoals funderingen, leidingen en kabels;e. de kosten van het vrijmaken van de grond van persoonlijke rechten en lasten, zoals eigendom, bezit of beperkt recht, alsmede zakelijke rechten en lasten;f. de kosten van schadevergoedingen en schadeloosstellingen.De waarden bedoeld in sub a en b worden vastgesteld op basis van marktwaardeberekening doch niet lager dan het totaal van de gemeentelijke kosten van verwerving, beheer inclusief renteverliezen terzake van die gronden of opstallen.2. De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van derden, voorzover die inbrengwaarde ten behoeve van een redelijke en evenredige toerekening van kosten in de exploitatieopzet wordt betrokken.3. De kosten van aanleg of uitvoering binnen een exploitatiegebied door de gemeente van de onder artikel 1, lid 2 omschreven voorzieningen van openbaar nut.4. De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, (waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid 2 en artikel 2, lid 1).5. De kosten van:a. het dempen van sloten en het verrichten van grondwerken ten behoeve van voorzieningen van openbaar nut met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven;b. het verrichten van bodemonderzoek en –sanering, voor zover het de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut betreft en voor zover verhaal bij derden van de daarmee verband houdende kosten niet in de rede ligt;c. in verband met de milieuwetgeving of milieutechnisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan;d. de verwerving van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;e. het slopen van opstallen op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied;f. alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:1. de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding en planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan: de kosten verband houdende met het opstellen van structuurplannen en bestemmingsplannen, het opstellen van planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan alsmede van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;2. de kosten van de planschade;3. de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereiding en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voorzover deze verband houden met het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied;4. de kosten van het gemeentelijk apparaat en van ingeschakelde externe adviseurs, voorzover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend;5. de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten;6. de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut, zijnde de kosten die ten gevolge van een noodzakelijk actief verwervingsbeleid worden gemaakt en niet dan wel niet geheel door middel van tijdelijke verhuur worden gedekt;7. heffingen vanwege de rijks-, provinciale cq regionale overheden aan de gemeente opgelegd, voorzover deze direct verband houden met de realisering van bestemmingen, waarvoor de medewerking wordt verlangd;8. bijdragen aan fondsen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 5 lid 4;9. overige kosten, die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht.6. De kosten van de bouw van gebouwde voorzieningen en opstallen.
Hoofdstuk 2 In exploitatie brengen op initiatief van de gemeente
Artikel 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluit
Voordat op initiatief van de gemeente met het treffen van voorzieningen van openbaar nut in een exploitatiegebied wordt aangevangen, wordt door de gemeenteraad een aangevuld bekostigingsbesluit voor dat exploitatiegebied vastgesteld en bekendgemaakt op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.
Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat in ieder geval de volgende onderdelen:a. aanduiding van het exploitatiegebied en aanwijzing van de daarin gelegen onroerende zaken die gebaat zijn door de aanleg van voorzieningen van openbaar nut;b. aanduiding van de mate waarin de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, op de genothebbende van de in het vorige lid bedoelde onroerende zaken kunnen worden verhaald;c. omschrijving van de van gemeentewege uit te voeren voorzieningen van openbaar nut en daarmee verband houdende werkzaamheden;d. de bepaling dat, in geval met een exploitant niet tot overeenstemming kan worden gekomen over een exploitatieovereenkomst, kostenverhaal zal kunnen plaatsvinden door middel van heffing van baatbelasting;e. een begroting van de ten laste van de onroerende zaken in het exploitatiegebied komende kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond en van de ten gunste van het in exploitatie nemen van gronden komende opbrengsten. Onder deze kosten vallen tevens de buiten het exploitatiegebied vallende kosten verband houdend met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van grond binnen het exploitatiegebied. De opbrengsten bestaan uit:1. subsidies;2. verkoop van gronden;3. bijdragen in de kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut, hetzij via overeenkomst hetzij via baatbelasting;4. overige bijdragen.Van deze begroting maakt eveneens deel uit de wijze van toerekening van de totale kosten en opbrengsten aan de onroerende zaken in het exploitatiegebied, zoveel mogelijk naar de mate van het profijt dat onroerende zaken hebben van het samenhangend geheel van voorzieningen van openbaar nut.
In het aangevuld bekostigingsbesluit kan worden bepaald dat de begroting als bedoeld in het tweede lid onder e later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kan door de gemeenteraad periodiek worden herzien. De begroting wordt bekendgemaakt op de wijze als bedoelt in artikel 139 Gemeentewet.
Artikel 4 Wijze van toerekening naar mate van profijt
Onder de grondoppervlakte wordt verstaan de kadastrale oppervlakte van de onroerende zaken, waar mogelijk ingedeeld naar de in een bestemmingsplan opgenomen geprojecteerde kavels (bouw)grond, vermenigvuldigd met factoren voor ligging en bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid, waarin het profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut tot uitdrukking komt.
Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrage
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden het bedrag dat volgens de in de begroting als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder e uitgewerkte wijze aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemt voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting, en verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden welke zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door de exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
De waarde van de in het eerste lid bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundige of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.
Indien de exploitant zelf conform artikel 6, derde lid, onder e voorzieningen van openbaar nut aanlegt bestaat de exploitatiebijdrage uit de bijdrage, zoals deze op grond van het eerste lid van dit artikel wordt bepaald, verminderd met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden, voor zover deze kosten corresponderen met de begroting van kosten, zoals bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder e.
Van de exploitant kan een bijdrage worden verlangd in vanwege de raad van de gemeente ingestelde fondsen. Daaronder wordt mede begrepen fondsen ten behoeve van buiten het exploitatiegebied aanwezige en/of te realiseren voorzieningen van openbaar nut. De raad stelt de hoogte van de bijdragen aan de fondsen periodiek vast.
Het verhaal van kosten van het treffen van voorzieningen van openbaar nut vindt, wat betreft de in het exploitatiegebied liggende onroerende zaken die niet in eigendom zijn van de gemeente, indien dienaangaande tot overeenstemming kan worden gekomen met de exploitant, plaats op basis van een exploitatieovereenkomst. Van de exploitatieovereenkomst wordt een akte opgemaakt. Indien de exploitatieovereenkomst mede een grondtransactie betreft, is dit een notariële akte.
De exploitatieovereenkomst bevat in ieder geval bepalingen over:a. de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut;b. het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;c. de ten laste van de exploitant komende bijdrage als bedoeld in artikel 5, eerste lid;d. in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van exploitant;e. in gevallen waarbij het college van burgemeester en wethouders besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;f. een betalingsregeling;g. in voorkomende gevallen een taakverdeling;h. in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;i. de overeengekomen prijs voor de inbreng van gronden door exploitant c.q. de gemeente;j. aanvullende voorwaarden ter waarborging van een goede en tijdige uitvoering van de bouwwerkzaamheden en van de door de raad vastgestelde beleidsdoeleinden met betrekking tot het gebruik, de exploitatie en het beheer van het exploitatiegebied.
In het geval toepassing is gegeven aan artikel 1, derde lid, kan in de exploitatieovereenkomst, onverminderd het gestelde in het derde lid, worden bepaald dat:a. Ten behoeve van de door de exploitant uit te voeren werken een aannemingsovereenkomst wordt gesloten, waarbij de gemeente als opdrachtgever en de exploitant als aannemer wordt aangemerkt, en de directievoering en het toezicht op de door de exploitant uit voeren werken geschieden door of vanwege de gemeente;b. De aanneemovereenkomst, zoals genoemd onder a, zal voor de gemeente kosten neutraal zijn.
Hoofdstuk 3 In exploitatie brengen op verzoek van exploitant
Artikel 7 Indiening aanvraag voor medewerking
In beginsel neemt de gemeente het initiatief tot het in exploitatie brengen van een gebied. Het is echter ook mogelijk dat een belanghebbende het initiatief neemt. Een belanghebbende kan bij burgemeester en wethouders een schriftelijke aanvraag indienen voor medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden.
Bij de aanvraag dient in ieder geval te worden toegevoegd:a. een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;b. gegevens, waaruit blijkt dat de genothebbende krachtens eigendom, bezit of beperkt recht de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;c. gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden;d. gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.
Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen of anderszins overeenkomstig deze verordening medewerking dient te worden verleend, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag, mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende exploitatiebijdrage worden verstrekt. Tevens zal daarbij aan de aanvrager de gelegenheid worden gegeven tot het indienen van een aanvraag voor medewerking.
De reactie op een aanvraag kan worden aangehouden:a. in geval de procedure tot goedkeuring van een van toepassing zijnd bestemmingsplan of een herziening daarvan nog niet is afgerond, tot vier weken van het onherroepelijk worden van (het desbetreffende deel van) het bestemmingsplan of de herziening daarvan;b. in geval voorzienbaar is dat de in artikel 9 genoemde belemmeringen binnen afzienbare tijd zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.
Hoofdstuk 4 Overige bepalingen
Artikel 9 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst
De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden hoeft in ieder geval niet te worden verleend indien:a. de in exploitatie te brengen grond niet is gelegen in een gebied waarvoor een bestemmingsplan geldt;b. de door exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving;c. het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zouden leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting;d. het in exploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;e. de exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering c.q. nakoming van zijn feitelijke en de financiële verplichtingen;f. exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;g. exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;h. de exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen, behoudens in geval van een verkregen opdracht als bedoeld in artikel 6, derde lid, onderdeel e.
Artikel 10 Relatie baatbelasting
In een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de desbetreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.
Indien een exploitant, in een gebied waarvoor een aangevuld bekostigingsbesluit zoals bedoeld in artikel 3 is opgenomen, niet bereid is tot het aangaan van de in artikel 6 genoemde overeenkomst, maken burgermeester en wethouders aan exploitant bekend dat het kostenverhaal kan plaatsvinden door middel van een baatbelasting, zulks overeenkomstig de bepalingen als opgenomen in het aangevuld bekostigingsbesluit.
Artikel 11 Relatie andere overeenkomsten
In de gevallen, waarin de gemeentelijke betrokkenheid bij de (her)ontwikkeling van gebieden zodanig groot is dat daarvoor specifieke projectontwikkeling-overeenkomsten met grondeigenaren dienen te worden aangegaan en de letterlijke toepassing van deze verordening daarvoor belemmeringen opwerpt, kan het college besluiten in de met deze partijen te sluiten overeenkomsten af te wijken van de bepalingen in deze verordening. Het college geeft alsdan redenen aan welke tot toepassing van dit artikel leiden en stelt de specifieke voorwaarden vast voor de te sluiten projectontwikkeling-overeenkomsten, zoals deze voortvloeien uit de door de raad geformuleerde beleidsdoelstellingen voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied.
Artikel 12 Uitzonderingsbepalingen
De artikelen 2, eerste lid, 3, 5 en 6, van deze verordening zijn niet van toepassing voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang, zoals een uitweg op de openbare weg of een aansluiting op het openbare riool. In dergelijke gevallen besluiten burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.
Het bepaalde in artikel 2, eerste lid en artikel 5, eerste en tweede lid van deze verordening kan buiten toepassing blijven ten aanzien van:a. een exploitatiegebied dat in de naaste toekomst niet of niet geheel voor bebouwing in aanmerking komt;b. de in een exploitatiegebied gelegen gronden die in de naaste toekomst niet voor bebouwing in aanmerking komen.
Hoofdstuk 5 Overgangs- en slotbepalingen
Artikel 13 Overgangsbepalingen
Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen van deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing. In ieder geval stelt de gemeenteraad in die gevallen een begroting van kosten en opbrengsten als bedoeld in artikel 3, tweede lid, onder e, vast en wordt deze begroting bekend gemaakt op de wijze als bedoelt in artikel 139 Gemeentewet.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van de raad der gemeente Lansingerland van datum 2007.De griffier, C.J. van ’t Hart De voorzitter, E.W. van Vliet
1 Toelichting op de exploitatie-verordening Lansingerland 2007
AlgemeenSteeds meer wordt de gemeente geconfronteerd met het niet-volledig uit kunnen voeren van actieve grondpolitiek. Dit houdt in dat naast de door de gemeente te verwerven gronden, die vervolgens bouwrijp worden gemaakt en ten slotte worden uitgegeven, steeds meer particuliere initiatieven tot grondexploitatie ontstaan.In dergelijke situaties, waarbij zowel gemeentelijke als particuliere grondexploitatie plaatsvindt, is de gemeente verantwoordelijk voor de aanleg van de benodigde infrastructurele werken zoals wegen, straten, riolering, enzovoort.Door middel van de actieve grondpolitiek worden deze kosten doorberekend aan de netto uitgeefbare bouwterreinen. In geval van particuliere grondexploitatie is een dergelijke doorberekening niet mogelijk, simpelweg vanwege het feit dat de grond niet in eigendom is van de gemeente.Toch is het uit een oogpunt van gelijkheid en rechtszekerheid rechtvaardig dat ook particuliere grondexploitanten een (financiële) bijdrage leveren in de kosten van de eerdergenoemde voorzieningen. Deze bijdrage wordt dan bepaald op basis van de baat die deze (bouw)gronden hebben bij de aanleg van genoemde werken.In artikel 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening (WRO) is bepaald dat de gemeenteraad een verordening behoort vast te stellen die de voorwaarden bevat waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in exploitatie brengen van gronden. Deze verordening wordt “Exploitatieverordening” genoemd.De verordening heeft het karakter van algemene voorwaarden welke van toepassing zullen zijn op het sluiten van overeenkomsten met de exploitanten.De verordening regelt in de eerste plaats het verhaal van door de gemeente te treffen kosten van voorzieningen van openbaar nut, voorzover die niet op ander wijze (bijvoorbeeld via gronduitgifte of door het heffen van baatbelasting) zijn of worden verhaald op de exploitant. De in deze verordening gegeven regels voor kostenverhaal geven een adequaat resultaat voor de vele gevallen waarin een grondeigenaar de medewerking verzoekt voor de ontwikkeling en uitvoering van bouwplannen op zijn grond. De gemeente zal die medewerking in beginsel verlenen indien het betreffende bouwplan past in het gemeentelijk ruimtelijk en/of volkshuisvestelijk beleid en de exploitant tevens bereid is om de door de gemeente te maken kosten voor voorzieningen van openbaar nut aan haar te vergoeden.De algemene regels voor het kostenverhaal van de verordening zijn niet toegesneden op stedelijke ontwikkelingen, welke slechts in een gestructureerd samenwerkingsverband tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en) tot stand kunnen worden gebracht. Voor een dergelijk samenwerkingsverband is een nauwgezette fasegewijze contractering nodig, welke van geval tot geval zal verschillen. De financiële betrokkenheid van de gemeente (zowel wat betreft te maken kosten als het nemen van risico´s) bij dergelijke Publiek Private Samenwerking projecten (PPS-projecten) laat zich niet in een verordening regelen. In dergelijke gevallen zal de raad dan ook van geval tot geval moeten kunnen beslissen.De verordening biedt daarnaast de mogelijkheid om voorwaarden te stellen met het oog op de effectuering van andere doelstellingen van grondbeleid. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan volkshuisvestelijke doeleinden, welke vertaald worden in voorgeschreven woningdifferentiaties en prijs/kwaliteitsverhoudingen.In exploitatiegebieden waarin de grondeigendomsverhouding zodanig is dat de mogelijkheid bestaat dat de gemeente via gronduitgifte en exploitatieovereenkomsten niet tot volledig kostenverhaal kan komen, is het van belang om tijdig een bekostigingsbesluit te doen nemen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 222 van de Gemeentewet. Op die wijze kan tijdig kostenverhaal via baatbelasting worden voorbereid.Artikelsgewijs toelichting:Artikel 1 Algemene begripsbepalingenAllereerst worden de begripsbepalingen gegeven en wordt er aangegeven welke werken ten minste worden beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening. De exploitatieverordening is alleen van toepassing indien medewerking wordt verleend aan het in exploitatie brengen van gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente. De daartoe opgenomen definitie strookt met de terminologie die ook de wetgever hanteert in artikel 222 Gemeentewet.Artikel 2 Kosten van exploitatieDe gemeente brengt de kosten in rekening verband houdende met het door of met medewerking van de gemeente treffen van voorzieningen van openbaar nut. Dit kan meer zijn dan alleen de directe kosten van de aanleg van voorzieningen van openbaar nut. In dit artikel wordt aangegeven welke voorzieningen voor kostenverhaal in aanmerking komen, en vervolgens welke daarmee samenhangende kosten. Met nadruk zij vermeld dat als exploitatiegebied wordt aangemerkt het totale gebate gebied; dit gebied omvat niet alleen de voor nieuwbouw in aanmerking komende gronden (zoals gebruikelijk bij veel puur gemeentelijke exploitatie-opzetten), maar ook het overige gebate gebied. Omgekeerd kan het exploitatiegebied weer niet gelijk zijn aan het bestemmingsplangebied. Afhankelijk van de doelstellingen van het bestemmingsplan en de daaruit voortvloeiende begrenzing kan het exploitatiegebied kleiner zijn dan het bestemmingsplangebied dan wel groter. Onder de inbrengwaarde van gronden wordt zowel de waarde van de grond zelf als de opstallen, die niet kunnen worden gehandhaafd, begrepen. Omdat het hier grondexploitatie betreft is toch gekozen voor de term 'gronden', hoewel het hier feitelijk de inbrengwaarde van onroerende zaken betreft. Onder de inbrengwaarde wordt ook begrepen de kosten van schadevergoedingen, waaronder ook zeker planschadevergoedingen. Achterliggend idee van de inbrengwaardemethodiek is de toepassing van de fictie van gemeentelijke grondexploitatie op de situatie van particuliere grondexploitatie. Welnu, in een gemeentelijke grondexploitatie zou het voor de hand liggen de van tevoren getaxeerde (te verwachten) planschadevergoedingen mee te nemen. De kosten van bodemsanering komen alleen voor rekening van exploitant voor zover het de gemeente niet lukt de kosten hiervan te verhalen op degene die aansprakelijk kan worden gesteld voor de bodemverontreiniging, en voorzover betrekking hebbend op de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut. Dat spreekt weliswaar voor zich, maar voor de duidelijkheid is dit toch in de betreffende bepaling opgenomen.Artikel 3 Vaststelling aangevuld bekostigingsbesluitSinds juni 1991 is een bekostigingsbesluit een minimale voorwaarde voor het kunnen heffen van een baatbelasting. Het aangevuld bekostigingsbesluit bevat de krachtens de Gemeentewet verplichte elementen van een bekostigingsbesluit (een aanduiding van het gebate gebied en de mate waarin de aan de voorzieningen verbonden lasten zullen worden verhaald), maar daarnaast ook een aanduiding van de voorzieningen van openbaar nut en een begroting van kosten en opbrengsten. Deze bepalingen (en enkele andere, zoals de aankondiging dat een exploitatieovereenkomst zal kunnen worden aangeboden) vormen ook de onderscheidende kenmerken van het aangevuld bekostigingsbesluit ten opzichte van het 'gewone' bekostigingsbesluit. Het aangevuld bekostigingsbesluit wordt, met behulp van deze bepalingen, ook een kader voor het privaatrechtelijk kostenverhaal door de gemeente.De bevoegdheid tot het vaststellen van het aangevuld bekostigingsbesluit ligt bij de raad, omdat het tevens geldt als bekostigingsbesluit in de zin van artikel 222 Gemeentewet (baatbelasting). Ook na de Wet dualisering gemeentebestuur is de bevoegdheid tot het vaststellen van bekostigingsbesluiten voor de baatbelasting bij de raad gebleven. Met de woorden 'op initiatief van de gemeente' wordt gedoeld op het volgende. Indien de gemeente voornemens is de voorzieningen van openbaar nut aan te leggen, ongeacht of exploitanten daarom hebben gevraagd of niet, dan wordt het initiatief geacht bij de gemeente te liggen. Dit kan betekenen dat de gemeente weliswaar weet dat één (of enkele) exploitanten van zins zijn gronden in exploitatie te brengen, maar ongeacht dat feit zelf van zins is voorzieningen van openbaar nut aan te leggen. Indien de gemeente zelf geen voornemens had aangaande de aanleg van voorzieningen van openbaar nut maar daartoe wel bereid is op verzoek van exploitanten over te gaan, dan is sprake van initiatief van de exploitant. Dat laat onverlet dat gemeenten een (aangevuld) bekostigingsbesluit kunnen nemen indien exploitant het initiatief neemt maar uiteindelijk er niet in slaagt met de gemeente een exploitatieovereenkomst te sluiten. In dat geval ligt een 'gewoon' bekostigingsbesluit overigens meer voor de hand dan een aangevuld bekostigingsbesluit. De exploitant is immers niet bereid een exploitatieovereenkomst aan te gaan, dus aan een basis daarvoor in de vorm van een aangevuld bekostigingsbesluit is geen behoefte meer. Een begroting van de opbrengsten is opgenomen om de exploitant inzicht te verschaffen in de op alle (dus ook gemeentelijke) gronden te verhalen kosten, en in de mate waarin (denk ook aan tekort-locaties) en de wijze waarop die kosten over de exploitanten worden omgeslagen. Dit inzicht kan de bereidheid van de exploitant tot betaling van een bijdrage vergroten.In het aangevuld bekostigingsbesluit kán worden bepaald dat de begroting van kosten en opbrengsten later door de gemeenteraad wordt vastgesteld. De begroting kán ook door de gemeenteraad periodiek worden herzien. Er is niet altijd voldoende tijd om de begroting vast te stellen tegelijk met het aangevuld bekostigingsbesluit. In die gevallen kan worden besloten de begroting later vast te stellen. Deze bevoegdheid berust overigens per definitie bij de raad, aangezien de begroting deel uitmaakt van het aangevuld bekostigingsbesluit (dat op grond van artikel 156, tweede lid onder g Gemeentewet per definitie door de gemeenteraad moet worden genomen). Uiteraard moet er op het moment dat een eerste exploitatieovereenkomst wordt afgesloten wel een begroting zijn; die begroting vormt immers de grondslag voor de berekening van de exploitatiebijdrage(n).Het bekostigingsbesluit dient bekendgemaakt te worden op de wijze zoals bedoeld in artikel 139 Gemeentewet.Artikel 4 Wijze van toerekening naar mate van profijtIn dit artikel is bepaald dat om de aansluiting te verkrijgen met de systematiek van vaststelling van de kostprijs bij gronduitgifte er gekozen is voor de rekeneenheid van het gemiddelde bedrag van de ten nutte van het exploitatiegebied gemaakte of te maken kosten per vierkante meter grondoppervlakte van de gebate onroerende zaken (zowel bebouwd als onbebouwd).Met toepassing van liggings-, bestemmings- en gebruiksfactoren is het mogelijk in nagenoeg alle gevallen te komen tot een verantwoorde baatomslag ter bepaling van de omvang van de exploitatiebijdrage.Ingeval de grondoppervlaktemethode in bepaalde gevallen niet tegemoetkomt aan de aanwezige baatverschillen, biedt de verordening de mogelijkheid tot vaststelling van een afwijkende grondslag. Omdat de omslagmethode onderdeel uitmaakt van de kostenbegroting, dient ook een afwijkende grondslag in de begroting te worden vermeld.Artikel 5 Vaststelling exploitatiebijdrageIn dit artikel is de berekeningswijze aangegeven van de exploitatiebijdrage die de exploitant krachtens de exploitatieovereenkomst zal moeten betalen. In geval strijd ontstaat over de berekening van de inbrengwaarde van de gronden kan een commissie van deskundigen uitkomst bieden.Artikel 6 Inhoud exploitatieovereenkomstIn dit artikel wordt ervan uitgegaan dat het sluiten van een exploitatieovereenkomst als eerste en centrale methode van kostenverhaal is aan te merken. Benadrukt wordt dat het sluiten van een exploitatieovereenkomst – evenals iedere andere overeenkomst - is gebaseerd op wilsovereenstemming. Dit betekent, dat een exploitant niet kan worden verplicht tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst. De bevoegdheid tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst ligt, ingevolge artikel 160, eerste lid onder e Gemeentewet, bij burgemeester en wethouders.Hoewel het aangevuld bekostigingsbesluit later kan worden vastgesteld, dient in alle gevallen de in een overeenkomst opgenomen exploitatiebijdrage te worden vastgesteld op basis van de bekostigingsbegroting. Om deze reden is in artikel 6 tweede lid bepaald dat burgemeester en wethouders pas kunnen besluiten tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst, nadat het desbetreffende aangevuld bekostigingsbesluit is vastgesteld. De vaststelling van het aangevuld bekostigingsbesluit geschiedt door de gemeenteraad.Indien wordt overgegaan tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst, bevat dit artikel een aantal voorwaarden waaraan deze overeenkomst in ieder geval moet voldoen. Naast de vaststelling van een financiële bijdrage is in voorkomende gevallen de bepaling opgenomen dat gronden die bestemd zijn als ondergrond voor voorzieningen van openbaar nut, via deze overeenkomst worden afgestaan aan de gemeente. In de situatie dat er sprake is van een overdracht van gronden, is in het eerste lid de bepaling opgenomen dat van de overeenkomst een notariële akte wordt opgemaakt. In het vierde lid zijn aanvullende bepalingen opgenomen, die kunnen worden toegepast indien de werken geheel of gedeeltelijk worden uitgevoerd door de particuliere exploitant.Artikel 7 Indiening aanvraag op verzoek van exploitantDit artikel bevat de voorwaarden waaraan een exploitant moet voldoen die een schriftelijke aanvraag indient tot het sluiten van een exploitatieovereenkomst. De burgemeester en wethouders verlenen slechts medewerking krachtens een exploitatieovereenkomst. De aanvraag dient de genoemde elementen in dit artikel te bevatten. De burgermeester en wethouders reageren op een schriftelijke aanvraag om medewerking binnen zes maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen.Artikel 8 Aanhouding verzoekDe gemeente bindt zichzelf met deze verordening. Het is echter niet nodig dat de gemeente zich, in een concreet geval, bindt tegen haar wil en het belang van de aanvrager in. Met deze bepaling wordt voorkomen dat de gemeente een aanvraag moet afwijzen, terwijl zij er in beginsel positief tegenover staat.Artikel 9 Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomstDe weigeringsgronden staan in dit artikel, maar zijn niet uitputtend aangegeven. De rechtszekerheid vereist echter bij weigering een goede motivatie. De weigeringsgronden moeten worden gezien als een ondersteuning bij die motiveringseis. Als medewerking aan het sluiten van een exploitatie-overeenkomst wordt geweigerd, kan ook geen medewerking worden verleend aan het treffen van voorzieningen van openbaar nut binnen het eigendomsgebied van de exploitant.Artikel 10 Relatie baatbelastingIn dit artikel wordt voldaan aan de eis van de wet, dat geen baatbelasting mag worden geheven, als er sprake is van kostenverhaal op andere wijze, via de gronduitgifte of een exploitatie-overeenkomst. Een betrokkene kan dus nooit twee keer een bijdrage betalen. In het tweede lid staat beschreven de situatie dat ingeval een exploitant niet bereid is tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst, kostenverhaal wel onder voorwaarden kan plaatsvinden via baatbelasting.Artikel 11 Relatie andere overeenkomstenDit artikel ziet toe op de gevallen waarin de gemeentelijke betrokkenheid bij de ontwikkeling zodanig is, dat zij PPS-overeenkomsten aangaat met grondeigenaren c.q. ontwikkelende partijen. Het college kan besluiten in die gevallen op basis van specifieke contracten af te wijken van de bepalingen van de verordening. De afwijkingen zullen hun grondslag moeten vinden in door de Raad geformuleerd beleid ten aanzien van die ontwikkeling.Artikel 12 UitzonderingsbepalingenIn dit artikel staat een afwijkingsmogelijkheid voor gevallen waarin sprake is van de aanleg van voorzieningen van ondergeschikt belang.
Artikel 13 OvergangsbepalingenDe overgangsbepaling is bedoeld voor die situaties waarbij op het moment van inwerkingtreding van de exploitatieverordening reeds een aanvang is gemaakt met de uitvoering van voorzieningen van openbaar nut. Artikel 3 gaat ervan uit dat het nemen van een aangevuld bekostigingsbesluit moet plaatsvinden voordat met de aanleg van voorzieningen van openbaar nut wordt aangevangen.Bepaald is dat de verordening ook van toepassing is in exploitatiegebieden waarin op de datum van inwerkingtreding de te treffen voorzieningen van openbaar nut niet zijn voltooid, en voor welke gebieden geen aangevuld bekostigingsbesluit zoals bedoeld in artikel 3 is genomen. Hetzelfde geldt voor exploitatiegebieden waarvoor geen aangevuld bekostigingsbesluit maar, indien de voorheen geldende exploitatieverordening daarin voorzag, een afzonderlijke kostenbegroting (op grond van het in de voorheen geldende verordening opgenomen overgangsrecht) is vastgesteld.De toepassing van de bepaling zal bijvoorbeeld aan de orde zijn in exploitatiegebieden waarvoor vóór de datum van inwerkingtreding van de verordening een bekostigingsbesluit (zoals bedoeld in artikel 222 van de Gemeentewet) ten behoeve van een mogelijk in te stellen baatbelasting is vastgesteld.Daarnaast voorziet de bepaling erin dat de verordening ook kan worden toegepast voor in uitvoering zijnde exploitatiegebieden waarvoor ten tijde van de inwerkingtreding van de verordening niet reeds een aangevuld bekostigingsbesluit was vastgesteld.Om in dergelijke situaties (bij het ontbreken van een aangevuld bekostigingsbesluit of afzonderlijke kostenbegroting) toch te kunnen komen tot het aangaan van een exploitatieovereenkomst, is bepaald dat de regels van deze verordening op een zo veel mogelijk aan deze afwijking aangepaste wijze van toepassing zijn. Hierbij geldt in ieder geval, dat de hoogte van de in de overeenkomst op te nemen bijdrage wordt bepaald op basis van een door de gemeenteraad vast te stellen kostenbegroting die voldoet aan de in artikel 3, tweede lid onder e gestelde eisen. In navolging op het gestelde in artikel 3, eerste lid dient ook de vast te stellen kostenbegroting bekend te worden gemaakt overeenkomstig artikel 139 Gemeentewet.Artikel 14 InwerkingtredingHet artikel regel de inwerkingtreding van de verordening.Artikel 15 CiteertitelTitel van de verordening.