Organisatie | De Ronde Venen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Woonvisie Abcoude 2009-2014 |
Citeertitel | Woonvisie Abcoude 2009-2014 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | |
Externe bijlage | Woonvisie Abcoude 2009-2014 d.d. 25 mei 2009 (cvdr - bijlage) |
Deze regeling is door de gemeenteraad per 1 januari 2013 geldend verklaard voor het grondgebied van de voormalige gemeente Abcoude.
Gemeentewet, art. 147
geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
24-07-2009 | 22-02-2013 | Nieuwe regeling | 18-06-2009 Gemeenteblad, 16-7-2009 | Onbekend | |
24-07-2009 | 01-01-2013 | Nieuwe regeling | 18-06-2009 Gemeenteblad, 16-7-2009 | Onbekend |
De woonvisie is een actualisatie van de visie uit 1998 en tegelijkertijd een overdrachtsdocument voor de toekomstige herindeling. Het proces om tot deze woonvisie te komen
bestond uit een analyse van de woningmarkt op basis van bestaande bronnen, en een
woningmarktonderzoek onder huishoudens in de gemeente Abcoude. Dit onderzoek is
uitgevoerd in samenwerking met Westhoek Wonen. Daarnaast is er overleg geweest met
diverse partijen rondom het wonen tijdens het georganiseerde woonforum. De hoofdlijnen
uit deze stappen zijn gepresenteerd en teruggekoppeld naar de raad. Daarna volgde de
uitwerking tot deze woonvisie, waarin we concreet keuzes en acties voorstellen.
De huidige kredietcrisis heeft zijn weerslag op de woningmarkt. Deze effecten zien we
onder andere terug doordat huishoudens in tijden van onzekerheid minder snel verhuizen
naar een nieuwe of andere woning. Het is voor huishoudens lastiger om bij een bank een
woning te financieren, en om in een onzekere markt de huidige woning te verkopen.
Voor ontwikkelaars geldt dat ze nog kritischer zullen kijken naar de afzetbaarheid van
nieuwbouwwoningen, voordat ze überhaupt starten met bouwen. Hierdoor komt het voor
dat bouwprojecten vertraging oplopen of zelfs afgeblazen worden.
Het is uiteraard niet exact te voorspellen wat de gevolgen zijn van de huidige crisis en
hoe lang deze gaat duren. Toch is het, ook in tijden van tegenwind, noodzakelijk om een
visie op het wonen te hebben. Deze woonvisie is namelijk niet alleen geënt op de korte
termijn, maar ook en vooral op de lange termijn (we maken een doorkijk naar 2020). De
Woonvisie zal geen statisch document moeten zijn. Bijsturing is natuurlijk mogelijk.
Monitoring van het beleid is daarvoor een zeer belangrijk instrument. Het is de kunst om
zonder de ogen te sluiten voor de huidige situatie toch op een slimme manier onze visie
voor de lange termijn te realiseren. Daarbij is het nodig om flexibiliteiten in plannen in te
bouwen, zoals bijvoorbeeld in het programma voor de Winkelbuurt is gebeurd.
Ambitie: Gedifferentieerd bouwen voor Abcoudenaren
Het belangrijkste uitgangspunt van de gemeente is dat alle inwoners en sociaal en
economische gebondenen, die dat willen, in onze gemeente passende huisvesting
Het is bekend dat de druk van woningzoekenden van buiten de gemeente op Abcoude
groot is. Dat kan ten koste gaan van de huisvesting van onze eigen inwoners en mensen
met een binding aan onze gemeente. De gemeente stelt alles in het werk om met name
de nieuw te bouwen woningen ten goede te laten komen aan mensen met een binding.
Om deze ambitie te realiseren heeft de gemeente voor de komende periode een viertal
concrete doelstellingen gerealiseerd:
Voldoende woningen bouwen voor eigen behoefte De toekomstige nieuwbouw in de gemeente Abcoude is in eerste instantie bedoeld voor de opvang van de eigen woningbehoefte. Dit sluit aan bij het ruimtelijk beleid. Er zal zorgvuldig moeten worden omgegaan met de beperkte bouwmogelijkheden die de gemeente heeft. Met de Winkelbuurt in Abcoude-Zuid heeft de gemeente een belangrijke locatie om deze eigen behoefte in te vullen. Om de woningen goed af te stemmen op de eigen behoefte zal de gemeente gedifferentieerd en gefaseerd bouwen. Dit betekent bouwen voor alle doelgroepen, en een bouwstroom met een goede fasering.
Bestaande woningvoorraad aanpassen met het oog op de toekomstDe huidige woningvoorraad moet goed aansluiten op de wensen van de toekomst. Veel ouderen staan op latere leeftijd voor de keuze om te gaan verhuizen naar een geschikte woning, of hun huidige woning aan te passen. Dit kan door het aanbrengen van domotica-voorzieningen of de woning te verbouwen. De verantwoordelijkheid voor het wel of niet aanpassen van de woning ligt bij de eigenaar-bewoner zelf. Toch zien wij als gemeente de taak om het levensloop bestendig maken van de woning te stimuleren en waar mogelijk te ondersteunen. Dit kan door het verstrekken van informatie, maar ook door bestemmingsplantechnische belemmeringen weg te nemen. De huidige huurvoorraad is op een aantal punten aan vernieuwing toe. Dit kan zijn vanwege de verouderde staat van de woning, maar vaker nog vanwege de toekomstwaard. Veranderende woonwensen in de toekomst vragen om een ander type woning. Om dit te realiseren kunnen er twee manieren ingezet worden: aanpassingen aanbrengen in de huidige voorraad, en de verkoop van huurwoning. De gemeente zal over de kansen en mogelijkheden op dit terrein in overleg treden.
Bouwen voor alle doelgroepenHuishoudens met een beperkt inkomen: De primaire taak van de gemeente is zorgen voor voldoende woningaanbod voor huishoudens met een beperkt inkomen. Zeker in een gemeente waar veel dure koopwoningen staan, en een klein aandeel sociale huurwoningen. Deze doelgroep is in belangrijke mate aangewezen op de sociale huurmarkt. Het is daarom van belang dat de kernvoorraad in de huursector minimaal op peil wordt gehouden, maar ook dat de doorstroming wordt bevorderd. Op deze manier vergroten we de beschikbaarheid van het aantal goedkope woningen. Starters: Starters bevinden zich in Abcoude in een lastige positie. De woningprijzen liggen bovengemiddeld hoog, en er komen slechts beperkt huurwoningen vrij. De gemeente Abcoude wil deze doelgroep graag behouden voor haar gemeente en zal haar bouw- en huisvestingsbeleid hierop aanpassen. De kansen moeten worden vergroot door het realiseren van (goedkope) starterswoningen en anderzijds het bevorderen van de doorstroming. Senioren: Door de instroom van (jonge) gezinnen in Abcoude kent de gemeente slechts een beperkte vergrijzing. Toch is het huidige aanbod aan woningen voor senioren niet toereikend. Dit heeft te maken met een tekort aan nultredenwoningen in combinatie met het ontbreken van zorgvoorzieningen in de gemeente. Dit zien wij als een zorgelijke situatie. Daarom zet de gemeente dan ook in op de bouw van nultredenwoningen, zowel in de huur- als de koopsector. Zorgbehoevenden: Op dit moment kennen we de landelijke trend van extramuralisering (de afbouw van grootschalige complexen) en de vermaatschappelijking van de zorg in combinatie met de vergrijzing. Daarom gaat de gemeente zich inzetten voor geschikte woningen voor zorgbehoevenden. Welgestelden: Welgestelde huishoudens vormen een belangrijk deel van de gemeentelijke bevolking. De gemeente vindt het van belang dat deze categorie inwoners in de gemeente kan blijven wonen.
Duurzaamheid: het richten op beperking energiegebruik Duurzaamheid is in de huidige tijd een steeds belangrijker thema. In de vermindering van het energieverbruik ligt de komende jaren een belangrijk streven. De gemeente speelt een belangrijke rol in de voorlichting over dit onderwerp, en zal zich hier ook voor gaan inzetten. Het onderzoek naar warmtekrachtkoppeling in de Winkelbuurt is hierbij een belangrijke aanzet.
Concrete uitvoeringsmaatregelen
Op basis van de vorige doelstellingen zijn er concrete uitvoeringsmaatregelen gesteld. Dit
Een nieuwbouwprogramma, dat belangrijke accenten legt op woningen voor (door)starters (door middel van beschermde koopconstructies), nultredenwoningen, wonen en zorg en doorstroming. Vooralsnog gaat het nieuwbouwprogramma op basis van migratiesaldo = 0 uit van een plancapaciteit van 280 woningen tot 2020 conform de provinciale uitgangspunten.
Nu de achterstanden in de kernen Abcoude (Stationslocatie) en Baambrugge (Oost) zijn
weggewerkt, zal de gemeente tot 2020 nog 215 woningen aan de woningvoorraad
moeten toevoegen. Om dit te realiseren zal de gemeente over een plancapaciteit van
ongeveer 280 woningen moeten beschikken. De ervaring leert immers dat vanwege
procedures en de ontwikkelingen in markt circa 30% van de bouwplannen vertraagd of
niet doorgaat. De gemeentelijke plancapaciteit bedraagt thans 232. dat betekent dat er
ruimte voor nog ca. 50 woningen gevonden moet worden.
Het gemeentelijk woningbouwprogramma ziet er dan als volgt uit:
Voor de realisatie van een groot deel van dit programma is de gemeente afhankelijk van
andere partijen. Daartoe wil zij (prestatie)afspraken met Westhoek Wonen gaan maken.
Voor een ander deel kan zij zelf voor de uitvoering zorgdragen. Op de korte termijn heeft
de kredietcrisis en de daaruit voortgekomen recessie grote invloed op de woningmarkt. Er
zijn grote inspanningen nodig om het woningbouwprogramma gerealiseerd te krijgen. De
gemeente wil daarin samen met Westhoek Wonen en eventueel commerciële ontwikkelaars
het voortouw nemen. De uitwerking daarvan geschiedt uiteraard buiten de
woonvisie, die zich immers vooral op de langere termijn richt.
Zo is de situatie op de woningmarkt sterk gewijzigd ten opzichte van eind jaren negentig.
Er bestaat behoefte aan een meer gevarieerd aanbod van verschillende woningtypen, in
diverse prijsklassen voor verschillende doelgroepen. Wensen van mensen veranderen op
het gebied van woongenot, wonen en zorg en voorzieningen. De woning, de
woonomgeving en de te leveren diensten moeten in gedifferentieerde vormen beschikbaar
De prijzen van koopwoningen zijn de afgelopen jaren, zeker in de gemeente Abcoude,
zeer sterk gestegen, waardoor het voor starters en huurders steeds moeilijker wordt om
de stap naar een koopwoning te maken. De huidige economische recessie lijkt de
prijsontwikkeling in het algemeen te drukken, maar de effecten op de woningmarkt van
Abcoude zijn thans nog niet goed te bepalen. Vraag en aanbod zijn beide terughoudender
geworden. Hoe lang dat duurt is niet goed te voorspellen.
Voor senioren geldt de wens om zolang mogelijk zelfstandig te kunnen blijven wonen. Het
meer levensloopbestendig maken van de woningvoorraad is daarvoor van groot belang.
Actuele kennis van de woningmarkt is als onderbouwing van de woonvisie onmisbaar.
Daarom is vooruitlopend op de visievorming een grondig woningmarktonderzoek
uitgevoerd met onder meer een enquête over de woningbehoefte en woonwensen onder
de inwoners van de gemeente. De resultaten van dit onderzoek zijn in een afzonderlijk
Overdrachtsdocument gemeentelijke herindeling
De actualisering van de woonvisie dringt des te meer gelet op de aanstaande
gemeentelijke herindeling. Het is van groot belang dat de gemeente Abcoude een
duidelijke visie heeft op het wonen in de gemeente. Deze visie dient bij de herindeling als
een goed en actueel overdrachtsdocument om het Abcouder volkshuisvestingbeleid in de
De taken en verantwoordelijkheden van de gemeente op het gebied van het woonbeleid
zijn de afgelopen jaren sterk gewijzigd. De gemeente krijgt steeds meer de rol van
regisseur en heeft daarin de taak om de uitvoering goed te laten verlopen. Een duidelijke
en heldere gemeentelijke visie is hierbij van belang, zodat zowel de gemeente als
professionals en partijen die te maken hebben met het thema ‘wonen in de gemeente
Abcoude’ een leidraad hebben voor verder beleid. Een dergelijke gemeentelijke
standpuntbepaling is in de huidige economische situatie des te belangrijker.
Onderdeel van de gemeentelijke regiefunctie is dat woonconsumenten en aanbieders op
de woningmarkt in een vroeg stadium worden betrokken bij de visie-ontwikkeling. Daartoe
is op 23 januari 2008 een Werkconferentie Wonen georganiseerd. Hieraan hebben
ongeveer 50 professionals en belangenbehartigers rondom het wonen in de gemeente
Artikel 1.2. Procedure totstandkoming
Na de uitvoering van het woningmarktonderzoek heeft de Raad mede op grond van de
uitkomsten de kaders vastgesteld voor de woonvisie. Parallel daaraan zijn de uitkomsten
besproken in een werkconferentie met een groot aantal bij het wonen in Abcoude
betrokken instellingen en organisaties. De uitkomsten daarvan zijn voor een belangrijk
De afgelopen jaren is de gemeentelijke woningvoorraad slechts zeer beperkt toegenomen
met gemiddeld 10 à 15 woningen per jaar. In samenhang hiermee is de bevolking
van de gemeente nauwelijks gegroeid.
De bevolking van de gemeente Abcoude is relatief gezien jong, waardoor de natuurlijke
aanwas een belangrijke bijdrage aan de bevolkingsgroei levert. Het belang van deze
factor neemt echter in de loop der jaren af, omdat ook in Abcoude en Baambrugge de
bevolking gemiddeld ouder wordt. De afname van de natuurlijke aanwas wordt slechts
ternauwernood gecompenseerd door de vestiging.
In de toekomst zal de bevolkingsontwikkeling steeds meer afhankelijk worden van de
migratie. En de migratie is op zijn beurt weer sterk afhankelijk van de woningbouw.
jongeren vertrekken en gezinnen vestigen zich
De gemeente Abcoude kende de afgelopen 5 jaar een vertrekoverschot, behalve in de
leeftijdscategorieën 0-14 jaar en 25-49 jaar (ofwel de gezinnen met kinderen). Dit
vertrekoverschot wordt veroorzaakt door jongeren die verhuizen uit de gemeente,
vanwege studie of werk in een andere gemeente. Opvallend is het vertrekoverschot van
65-plussers. Een oorzaak hiervan is een gebrek aan seniorenwoningen en/of zorgvoorzieningen in de gemeente. Hier gaan we in volgende paragrafen verder op in.
In onderstaande tabel geven we voor de periode 2002-2007 weer uit welke gemeente de
meeste mensen vandaan komen of naar toe vertrekken. De gekleurde rijen geven
respectievelijk de provincies Utrecht en Noord-Holland aan.
Grote uitwisseling met Amsterdam
Hoewel de gemeente Abcoude in de provincie Utrecht ligt is de band met Amsterdam
zeer sterk, geografisch gezien uiteraard ook niet zo verwonderlijk. Dit komt duidelijk naar
De cijfers: er is een groot vestigingsoverschot van mensen die vanuit Amsterdam in de
gemeente Abcoude komen wonen (366 personen in zes jaar). Per saldo had de
gemeente Abcoude tot en met 2007 een vertrekoverschot van ongeveer 35 personen per
jaar. Dit wordt hoofdzakelijk veroorzaakt door een negatief binnenlands migratiesaldo van
33 personen per jaar. Met uitzondering van de gemeenten Amsterdam, Diemen, Ouder-
Amstel en Amstelveen vertrekken er uit de gemeente Abcoude meer mensen dan er voor
In de top vijf met duurste koopwoningen
Gemeente Abcoude is vanwege de gunstige ligging in de Randstad en de groene, dorpse
omgeving een zeer gewilde woongemeente. Kijken we naar de gemiddelde verkoopprijs
van woningen, dan staat Abcoude in de top tien duurste gemeenten van Nederland. In
2007 stond Abcoude op de 5de plaats met een gemiddelde woningprijs van circa €
Hoofdzakelijk eengezinskoopwoningen gebouwd
In de periode 2001-2007 zijn er in de gemeente 95 woningen gebouwd, hoofdzakelijk
eengezinskoopwoningen en een beperkt aantal meergezinskoopwoningen. Er zijn in de
periode vanaf 2001 dus geen huurwoningen gebouwd. De schaarste aan nieuwe
woningen draagt bij aan een prijsopdrijvend effect in de koopwoningmarkt. De
kredietcrisis heeft hier (vermoedelijk tijdelijk) een matigend effect op.
Hoofdstuk 3. Uitgangspunten en ambities voor de toekomst
Tegen de achtergrond van de constateringen met betrekking tot de afgelopen jaren
formuleren we in dit hoofdstuk het beleid dat de gemeente de komende jaren voor ogen
staat. Hierin gaan we in op de uitgangspunten van onze gemeente het daarbij behorende
Artikel 3.1. Ambitie: gedifferentieerd bouwen voor Abcoudenaren
De gemeente Abcoude is van oordeel dat voor een goede woningvoorziening een gericht
beleid noodzakelijk is. De werking van alleen de vrije woningmarkt biedt onvoldoende
kansen voor alle doelgroepen die de gemeente van huisvesting wil voorzien.
Uitgangspunt: bouwen voor eigen behoefte.
Uitgangspunt van beleid is dat alle inwoners en mensen met een binding, die binnen de
gemeente een woning zoeken, daar ook een geschikte woning kunnen vinden. De
gemeente doet dan ook zijn uiterste best zoveel mogelijk te bouwen voor haar eigen
bewoners. Dit betekent een forse inspanning om de bouwproductie daadwerkelijk ten
goede van Abcoudenaren te laten komen. In ieder geval is een gericht bouwprogramma
van belang dat aansluit op de woningbehoefte van Abcoudenaren alsmede een goede
fasering van het aantal woningen dat wordt opgeleverd. Het is gebleken dat toewijzing
van nieuwe woningen aan eigen inwoners daadwerkelijk tot doorstroomketens leidt. Dat
is reden om het lokaal maatwerk zo maximaal mogelijk te benutten.
Verdringingseffecten voorkomen
De gemeente Abcoude is een gewilde woongemeente. Dit zien wij terug in de grote
instroom van (jonge) huishoudens uit Amsterdam. Door deze grote instroom hebben
Abcoudenaren extra concurrentie op de woningmarkt. Met name de starters die graag in
de gemeente willen blijven wonen vissen hierdoor (in combinatie met de hoge huizenprijzen)
Het is niet te voorkomen dat mensen van buiten de gemeente zich vestigen, ook niet met
een gericht bouwprogramma en de huisvestingsverordening (met een koopprijsgrens van
€ 181.512, prijspeil 1 juli 2006). Het tegenhouden van vestiging is overigens niet alleen
(vrijwel) onmogelijk, maar tevens ongewenst. De instroom van jonge gezinnen met
kinderen houdt de gemeente immers dynamisch en ondersteunt de voorzieningen. Toch
vinden wij het van groot belang dat, gelet op de beperkte bouwmogelijkheden, nieuwbouwwoningen zoveel mogelijk ten goede komen aan Abcoudenaren.
Differentiatie van woningaanbod
Differentiatie staat voorop bij het toevoegen van woningen. Verschillende typen
woningen, voor verschillende doelgroepen en in verschillende prijsklassen. Hierbij willen
we niet alleen bouwen voor starters of senioren, maar ook bouwen in het duurdere
segment. Het Woningmarktonderzoek 2008 heeft uitgewezen dat hier grote vraag naar is.
Artikel 3.2. Vier doelstellingen
Uit deze ambitie leidt de gemeente een viertal concrete doelstellingen af voor
verschillende onderdelen van haar woonbeleid. Dit zijn:
Bouwen voor alle doelgroepen. Zorgen dat huishoudens met een beperkt inkomen, (koop)starters, senioren, zorgbehoevenden en welgestelden een passend aanbod aan huisvesting kunnen vinden. Dat betekent onder andere aan zorgvragers de kans bieden te blijven wonen in de eigen gemeente, hetgeen ook als doelstelling is aangegeven in de nota Wonen, welzijn, zorg.
Doelstelling 1. Voldoende, gedifferentieerd en gefaseerd bouwen
Voldoende woningen voor eigen behoefte
De toekomstige nieuwbouw in de gemeente Abcoude is in eerste instantie bedoeld voor
de opvang van de eigen woningbehoefte. Dit sluit aan bij het provinciaal ruimtelijk beleid.
De gemeente heeft slechts beperkte bouwmogelijkheden en zal hier zorgvuldig mee om
moeten gaan. Met de Winkelbuurt in Abcoude-Zuid heeft de gemeente een belangrijke
locatie om invulling te geven aan het bouwen voor de eigen behoefte, echter de
belangstelling van buiten de gemeente zal - mede afhankelijk van het programma - ook
Andere locaties die binnen de rode contour liggen van het Streekplan 2005-2015 en in de
toekomst mogelijk ontwikkeld kunnen worden voor woningbouw zijn:
Om de nieuwbouw goed af te stemmen op de eigen behoefte zal de gemeente
gedifferentieerd en gefaseerd bouwen. Dit houdt in dat er voor alle doelgroepen wordt
Doelstelling 2. Levensloopbestendiger2 maken bestaande woningvoorraad
De huidige koopwoningvoorraad moet goed aansluiten aan de eisen en wensen van de
huidige tijd. Een goede woningvoorraad is een investering voor de toekomst
Veel huishoudens komen op oudere leeftijd voor de keuze te staan om te verhuizen naar
een kleinere woning met minder onderhoud en de belangrijkste voorzieningen op de
begane grond of het aanpassen van hun huidige woning. Dit kan bijvoorbeeld door het
aanbrengen van domotica voorzieningen of door aan- en uitbouw van de woning voor
een slaapkamer en/of badkamer. Op de ruimere kavels, bestaand dan wel nieuw, zijn hier
In eerste plaats ligt de verantwoordelijkheid voor het wel of niet aanpassen van de
woning bij de eigenaarbewoners zelf. Toch zien wij als gemeente de taak om het
levensloopbestendig maken van de woning te stimuleren en waar mogelijk te ondersteunen.
Dit kan door het verstrekken van voorlichting over het ‘opplussen’ van de
woning, maar ook door bestemmingsplantechnische belemmeringen weg te nemen.
De huidige huurvoorraad is op een aantal punten aan vernieuwing toe. Deels is er sprake
van (bouw)technische gebreken, maar veel vaker schiet de toekomstwaarde tekort, gelet
op de verwachte woonwensen. Het verbeteren van de huurvoorraad kan op verschillende
Verkoop van huurwoningen. Door de verkoop van huurwoningen kan worden voorzien in de behoefte van goedkope koopwoningen. Daarbij komen er financiële middelen vrij voor de bouw van nieuwbouw huurwoningen. Omdat de gemeente de omvang van de huurvoorraad in stand wil houden, stelt de gemeente als voorwaarde dat iedere verkochte huurwoning op termijn wordt vervangen door een nieuwbouwhuurwoning. Op deze manier houden we de kernvoorraad in onze gemeente op peil. De gemeente zal hierover met Woningcorporatie Westhoek Wonen in overleg gaan treden over de kansen en mogelijkheden die op dit terrein liggen. In dit overleg zal er ook gesproken moeten worden over de voorwaarden van verkoop: het is namelijk wenselijk dat de huurwoningen die verkocht worden beschikbaar blijven voor de doelgroep (bijvoorbeeld door KoopGarant) en zoveel mogelijk ten goede komt voor inwoners van Abcoude.
Doelstelling 3. Bouwen voor alle doelgroepen
Voor de komende jaren hebben we de doelstelling om te bouwen voor alle doelgroepen,
waarbij we op een viertal doelgroepen extra focus leggen. Dit zijn de huishoudens met
2 Onder een levensloopbestendige- of nultredenwoning wordt een woning verstaan waarin alle essentiële functies (wonen, slapen, sanitair) gelijkvloers zijn of gerealiseerd kunnen worden. Verder is de toegankelijkheid en doorgankelijkheid verzekerd. Hierbij zijn variaties mogelijk (rollator- of rolstoeltoe- en doorgankelijkheid). Bij levensloopbestendigheid is ook de woonomgeving van belang: nabijheid en bereikbaarheid van voorzieningen.
een beperkt inkomen, starters, senioren, zorgbehoevenden en de welgestelden. De
keuze voor deze doelgroepen komt voort uit het woningmarktonderzoek en de input
Huishoudens met een beperkt inkomen
Een primaire verantwoordelijkheid van de gemeente is zorg dragen voor voldoende
huisvesting voor mensen / huishoudens die niet in staat zijn zelfstandig een woning te
financieren. Dit zijn traditioneel de huishoudens die tot de zogenaamde doelgroep van
beleid horen. Daarnaast is er een groep huishoudens met een net iets hoger inkomen die
in een vergelijkbare situatie zitten. Deze huishoudens zijn aangewezen op een sociale
huurwoning omdat een koopwoning onbetaalbaar is. Ter illustratie: een huishouden met
een inkomen van €40.000 kan een maximaal een hypotheek van €180.000 krijgen (4,5x
jaarinkomen), een bedrag waar nauwelijks een koopwoning voor te kopen is.
Zeker in de gemeente Abcoude waar de woningvoorraad bestaat uit relatief veel dure
koopwoningen en een beperkt aantal huurwoningen is het belangrijk aandacht te
schenken aan deze kwetsbare doelgroep.
De gemeente vindt het belangrijk dat er in de huursector voldoende aanbod aan
betaalbare woningen is én blijft. Om het betaalbare aanbod beschikbaar te maken is ook
van belang beleid te voeren dat de doorstroming verbeterd.
Ondanks dat er een negatief migratiesaldo is van jongeren tussen de 15 en 24 jaar die de
gemeente verlaten wil een fors aandeel starters graag in de gemeente blijven wonen. Ze
blijven graag verbonden aan de gemeente, vanwege familie en vrienden die er wonen,
het dorpse karakter en toch de nabijheid van alle voorzieningen van Amsterdam. Het
behoudt van deze groep in onze gemeente is mede van belang voor een gezonde
bevolkingsopbouw en het behoud van een duurzaam verenigingsleven.
Starters onderscheiden we in drie groepen:
Doordat de woningprijzen in de gemeente Abcoude zeer hoog liggen (ruim boven het
landelijk gemiddelde) kunnen koopstarters de stap van een huurwoning naar een
koopwoning moeilijk maken. Hierdoor komen huurwoningen slechts in beperkte mate vrij,
hetgeen de doorstroming niet bevordert. De kansen voor starters die voor het eerst
zelfstandig willen wonen in de gemeente worden op deze manier nog kleiner.
De gemeente Abcoude wil deze doelgroep graag behouden voor haar gemeente en zal
het bouw- en huisvestingsbeleid hierop aanpassen. De kansen zullen moeten worden
vergroot door enerzijds het realiseren van (goedkope) starterswoningen en anderzijds het
bevorderen van de doorstroming.
Onder senioren verstaat men veelal de categorie 55+-ers. Langzamerhand is echter het
besef gegroeid, dat de belangstelling voor specifieke seniorenhuisvesting pas op veel
latere leeftijd ontstaat, vaak pas na het 65e of 70e jaar. De toegenomen levensverwachting,
de betere gezondheid en sociaal-culturele factoren zijn hiervoor verantwoordelijk.
Abcoude wil in overleg met de regiogemeenten en de provincie nagaan hoe
hiermee om te gaan in het huisvestingsbeleid.
Zeker tegen de achtergrond van het voorgaande kent de gemeente Abcoude slechts een
beperkte vergrijzing, hetgeen niet wil zeggen dat het aanbod van woningen voor senioren
toereikend is. Naast de instroom van jonge gezinnen kent de gemeente namelijk ook een
uitstroom van senioren. Deze heeft vooral te maken met een tekort aan (geschikte)
nultredenwoningen in combinatie met het ontbreken van zorgvoorzieningen binnen onze
gemeente3. Dit zien wij als een zorgelijke situatie waarbij senioren min of meer
noodgedwongen moeten verhuizen vanwege een tekort in het aanbod aan geschikte
woningen. Daarom zet de gemeente dan ook in op de bouw van nultredenwoningen,
zowel in de huur- als de koopsector. Bij de bouw van deze woningen zal ook rekening
worden gehouden met de omgevingsfactoren als nabijheid van voorzieningen en
inrichting van de openbare ruimte.
Landelijk is een trend ingezet van extramuralisering (de afbouw van grootschalige
zorgcomplexen) en vermaatschappelijking van de zorg (zorgvragers maken volwaardig
deel uit van de samenleving). Daarnaast speelt er de vergrijzing: er komen steeds meer
oudere mensen en deze mensen worden steeds ouder. Het accent is daarmee steeds
meer komen te liggen op hulp- en zorgverlening aan huishoudens en personen in een
thuissituatie: ‘zo lang mogelijk zelfstandig blijven wonen’ en als het niet anders kan in de
wijk in aangepaste woonvormen met zorg en welzijn in de buurt.
Door voor zorgbehoevenden geschikte woningen te realiseren komen er, vooral in de
huursector, voor starters betaalbare woningen vrij. Naast zorgbehoevenden worden er
dus tegelijk starters geholpen.
Welgestelde huishoudens vormen een belangrijk deel van de gemeentelijke bevolking.
De gemeente vindt het van belang dat deze categorie inwoners in de gemeente kunnen
blijven wonen als zij naar andere (hetzij grotere hetzij meer op de actuele levensfase
Duurzaamheid is in de huidige tijd een steeds belangrijker thema. Vermindering van het
energieverbruik (gas, water en licht) is een belangrijk streven en hierin ligt, zowel bij de
nieuwbouw als in de bestaande woningvoorraad voor de komende jaren een grote
uitdaging. Dit kan onder andere bereikt worden door het aanbrengen van goede isolatie,
3 Senioren gaan veelal naar: 1) ’t Kampje in Loenen, waar 40% van de 81 plaatsen wordt ingevuld door voormalige Abcoudenaren en Baambruggenaren (bron: complexeigenaar Habion); en 2) Maria-oord in Vinkeveen
het opwekken van lichtenergie (zonnecollectoren) maar ook het gebruik van een
zonneboiler. Deze maatregelen besparen niet alleen het energieverbruik, maar drukken
ook de (toenemende) woonlasten van de bewoners. De gemeente speelt een belangrijke
rol in de voorlichting over dit onderwerp. Uit het Woningmarktonderzoek Abcoude 2008 is
gebleken dat Abcoudenaren dit ook als een belangrijk thema beschouwen en ook bereid
Momenteel voert de gemeente in dit kader een onderzoek uit naar de haalbaarheid van
een warmtekrachtkoppeling in de Winkelbuurt. Dit om op een duurzame manier om te
Artikel 4.1. Kwantitatieve woningbehoefte
De toekomstige ontwikkeling van de bevolking en de huishoudens geeft belangrijke
aanknopingspunten voor de bepaling van de woningbehoefte. Daarom is er voor de
gemeente Abcoude een bevolkings- en huishoudensprognose opgesteld tot 2020.
Als uitgangspunt is daarbij gekozen voor een bevolkingsontwikkeling met migratiesaldo =
0.Dit betekent dat we uitgaan van een evenwicht in vestiging en vertrek. Dit uitgangspunt
is gekozen om inzicht te krijgen in de eigen woningbehoefte van de gemeente Abcoude
(autonome groei). Bovendien hanteert de Provincie Utrecht dit uitgangspunt voor alle
Groene Hart gemeenten. Tegelijkertijd is er op Provinciaal niveau een Aanjaagteam
Woningbouw actief om te bezien op welke locaties sneller gebouwd kan worden, en of er
eventueel een hoger aantal woningen gerealiseerd kan worden dan opgenomen in het
Streekplan. Dit vanwege het berekende woningtekort in de Provincie Utrecht, nu en in de
De bevolking zal in de periode 2007-2020 licht toenemen. We zien daarbij vooral een
afname in de leeftijdscategorieën 0-14 jaar en 35-54 jaar. In de overige leeftijdsklassen
4 Zie voor uitgebreidere informatie het rapport van het Woningmarktonderzoek Abcoude 2008.
Om de toekomstige behoefte aan woningen te kunnen bepalen is de bevolkingsprognose
omgezet in een huishoudensprognose. Hieruit blijkt dat het totaal aantal huishoudens
stijgt met circa 6% in de periode tot en met 2020.
De groei van het aantal huishoudens is groter dan de groei van de bevolking. Dit wordt
vooral veroorzaakt door een afname van het aantal personen per huishouden
(gezinsverdunning). We constateren een toename van het aantal 1- en 2-persoonshuishoudens in alle leeftijdsgroepen. Vooral het aandeel 1- en 2-persoons-huishoudens in de leeftijdscategorie 55-plus neemt toe. Dit weerspiegelt de ook in de gemeente Abcoude onvermijdelijke vergrijzing.
De huishoudens bepalen de omvang van de woningbehoefte voor het grootste deel.
Daarnaast zal een beperkt aantal woningen moeten worden toegevoegd in verband met
de noodzakelijke mutatiereserve, nodig om een soepel proces van verhuizingen mogelijk
te maken. In de prognose wordt uitgegaan van een mutatiereserve van 2% van de
huidige en toekomstige woningvoorraad.
Uit tabel 4.2. blijkt dat de groei van de woningbehoefte tot 2020 neerkomt op een
productie van circa 215 woningen. Dit komt tussen 2009 en 2015 neer op circa 21
woningen per jaar en dit neemt in de periode 2015-2020 licht af tot circa 18 woningen per
Artikel 4.2. Kwalitatieve woningbehoefte
Bij de bepaling van de kwalitatieve woningbehoefte gaat het niet alleen om de vraag (van
starters en doorstromers). Het gaat ook om de woningen die door de doorstromers
worden vrijgemaakt. Een belangrijk deel van de woningbehoefte kan immers worden
vervuld door vrijkomende woningen in de bestaande voorraad.
Het ligt voor de hand om met dit doorstromingseffect rekening te houden bij de bepaling
van de meest gewenste samenstelling van de nieuwbouwproductie.
Uit het woningbehoefte-onderzoek blijkt dat de verhouding huur/koop in het nieuwe
woningaanbod gedurende de komende 10 jaar de volgende is:
Hieruit zou kunnen worden afgeleid dat de huurwoningvoorraad kwantitatief niet meer
behoeft te worden uitgebreid. Daarbij dienen de volgende belangrijke kanttekeningen te
Bovenstaande saldo-gegevens gaan alleen maar op indien perfecte doorstroming plaatsvindt. Dat is uiteraard lang niet altijd het geval. Ook in de huursector zullen woningen worden betrokken door huishoudens van buiten de gemeente. Er is immers sprake van een regionale woningmarkt. Als vestiging van buiten in huurwoningen in de gemeente Abcoude niet wordt gecompenseerd door een navenant vertrek naar huurwoningen elders in de regio, uitbreiding van de huurvoorraad wel nodig is.
De algemene lijn in de huursector is de noodzaak van transformatie van eengezinswoningen
naar veel meer nultredenwoningen. Wanneer op de lagere termijn voldoende
doorstroming plaatsvindt (binnen de huursector en van huur naar koop) zal met name de
druk op de eengezinshuurwoningen verminderen. Voorlopig is deze situatie niet bereikt.
De praktijk in Abcoude laat echter zien dat het juist aan deze doorstroming schort, zeker
in tijden van economische recessie. Er komen slechts in beperkte mate (sociale)
huurwoningen vrij, en voor de vrijkomende woningen bestaat zeer grote belangstelling.
De wachttijd voor een sociale huurwoning bedroeg in het eerste kwartaal van 2008 circa
9,2, en is daarmee de hoogste wachttijd van de regio Utrecht. Overschotten aan
eengezinshuurwoningen in het huursegment zullen er dus voorlopig niet zijn.
Deze situatie wil uiteraard niet zeggen dat in de huursectoren geen activiteiten ontplooid
moeten worden. Er zijn immers wel degelijk tekorten. Dat zijn nultredenwoningen, zowel
gestapeld als grondgebonden. Deze tekorten kunnen zowel door nieuwbouw als wellicht
ook door opplussen van bestaande woningen worden weggewerkt. De nieuwbouw zal
Artikel 4.4 Aandachtsgroep en kernvoorraad
Een belangrijk onderdeel van het volkshuisvestelijk beleid van een gemeente is de
huisvesting van de zogenaamde aandachtsgroep, voornamelijk de huishoudens met een
beperkt inkomen. Deze huishoudens kunnen over het algemeen moeilijk zelfstandig in
hun huisvesting voorzien en vormen dus een belangrijke aandachtsgroep voor de
Het woningmarktonderzoek geeft de volgende conclusies aan:
De sociale huurvoorraad zal de komende jaren minimaal op het huidige niveau moeten blijven voor mensen met een iets hoger inkomen dan de aandachtsgroep, die op dit moment geen woning kunnen kopen: de zogeheten “scheefwoners”. Het scheefwonen is op zich logisch. Voor veel mensen die wat betreft inkomen net boven de aandachtsgroep zitten is het niet mogelijk een koopwoning te kopen in de gemeente Abcoude. Hier zal voorlopig ook in geen verandering in worden verwacht. Dit betekent dat vanuit deze optiek de sociale huurvoorraad minstens gelijk moet blijven om ook deze mensen te kunnen blijven huisvesten.
In de afgelopen jaren zijn diverse onderzoeken gedaan die inzicht bieden in de
woningvraag van de mensen met een lichte functiebeperking, lichamelijk en / of verstandelijk
gehandicapten en mensen met een psychische beperking. Deze onderzoeken
zijn geanalyseerd en op grond daarvan gaat de gemeente uit van de volgende behoefte
Het aanwezige aanbod aan woonvormen voor de brede zorgdoelgroep wordt in tabel 4.5
Het aanbod voor de zorgdoelgroep zal met de uitvoering van de vernieuwingsplannen
rond het woonzorgcentrum De Angstelborgh een aanmerkelijke verbetering ondergaan.
De Gemeenteraad heeft de vernieuwingsplannen goedgekeurd en hierdoor ontstaat een
adequaat ingerichte woonzorgzone in het centrum van Abcoude. Dit komt op het
In Baambrugge bestaat het plan om tot realisatie van een zorgboerderij (de Elba-hoeve)
te komen, met ook een verblijffunctie voor 8 plaatsen voor lichamelijk en / of verstandelijk
In de huursector ligt de opgave, na de uitvoering van de vernieuwingsplannen rond de
Angstelborgh, vooral bij het toevoegen van nultredenwoningen (die als nieuwbouwwoning
vanzelfsprekend ook aanpasbaar zijn gebouwd), zorgwoningen en grootschalig beschermd
In de koopsector is het aanbod ruimer dan de vraag. Een ruimer aanbod is ook gewenst,
omdat een groot deel van het geschikte aanbod koopwoningen bewoond wordt door
Artikel 4.6. Startershuisvesting
Uit het woningmarktonderzoek blijkt dat in de periode 2007-2020 naar schatting zo’n 250
à 300 starters (personen zonder zelfstandige huisvesting) op de Abcouder woningmarkt
komen. De koop/huurverhouding bij de starters is ongeveer 50/50. Het merendeel vraagt
een rijtjeswoning of een kleine starterswoning met 3 kamers (incl. living). Het maakt ze
niet uit of het een nieuwe of bestaande woning is. Als we naar de gevraagde prijzen voor
koopwoningen kijken, dan kunnen starters voor het overgrote deel niet op de markt van
bestaande woningen terecht. Ca. 68% wil namelijk een woning van minder dan
€ 200.000 en 18% in de categorie € 200.000 - € 250.000. Om starterswoningen te
bouwen in dergelijke prijsklassen zal er een extra inspanning gepleegd moeten worden
Hoofdstuk 5. Beleid en Programma
Artikel 5.1. Gewenste woningbouwcapaciteit 2009-2020
De gemeente gaat uit van een noodzakelijke uitbreiding van de woningvoorraad voor de
eigen behoefte (migratiesaldo=0) met 215 woningen in de periode 2009-2020. De
beschikbare ruimtelijke capaciteit zal groter dan 215 moeten zijn in verband met de
gebruikelijke planuitval. Doorgaans gaat men uit van een noodzakelijke ruimtelijke
capaciteit van 130% van de behoefte. Dat komt voor de gemeente Abcoude uit op een
noodzakelijke ruimtelijke capaciteit van 280 woningen in de periode tot 2020.
Een extra ruimtelijke capaciteit is bovendien niet onverstandig vanwege de
aantrekkingskracht van de gemeente. Ter compensatie zou daarom per saldo wel eens
meer gebouwd moeten worden dan de 215 woningen, hoewel dit afwijkt van het
provinciale beleid inzake het Groene Hart.
De gemeente houdt dan ook de vinger aan de pols bij die instroom en de effecten
daarvan op de gemeentelijke woningmarkt teneinde periodiek te kunnen vaststellen in
hoeverre de als uitgangspunt gekozen voorraaduitbreiding met 215 woningen toereikend
Artikel 5.2. Verhouding sociale sector/marktsector
Het woningmarktonderzoek geeft aan dat de sociale huurvoorraad in de gemeente niet
meer zou hoeven worden uitgebreid op basis van het uitgangspunt van maximale
doorstroming binnen de gemeente. Vanuit gegevens van Woningnet over wachttijd en
reacties per aangeboden woning blijkt dat de druk op de sociale woningen groot is. Er zijn
de volgende argumenten om de sociale voorraad wél uit te breiden:
Er bestaat een grote opgave om de bestaande huurvoorraad te herstructureren in de richting van een veel groter aantal nultredenwoningen. En het is irreëel om nultredenwoningen toe te voegen en bestaande eengezinswoningen te slopen. Naar laatstgenoemde categorie is immers van binnen en buiten de gemeente vooralsnog voldoende vraag naar (vooral van starters). Wel zou zich een situatie kunnen voordoen waarin bestaande eengezinshuurwoningen te koop kunnen worden aangeboden. Overigens zonder de omvang van de kernvoorraad in de gemeente aan te tasten.
Gelet op deze overwegingen kiest de gemeente voor ca. 1/3 sociale- en 2/3 vrije sectorwoningen in het woningbouwprogramma tot 2020. Binnen het sociale segment vallen: sociale huurwoningen, sociale koopwoningen en woningen die worden aangeboden met een Maatschappelijk Gebonden Eigendom constructie (MGE).
Artikel 5.3. Woningbouwprogramma 2009-2020
Van woningbehoefte naar nieuwbouwprogramma: bandbreedte
De kwantitatieve kant van de woningbehoefte is een min of meer vast gegeven dat in
beginsel rechtstreeks te vertalen is naar het nieuwbouwprogramma. Voor de kwalitatieve
aspecten is dat niet het geval. De kwalitatieve woningbehoefte wordt namelijk enerzijds
bepaald door de demografische ontwikkeling, die redelijk goed te voorspellen is, maar
anderzijds door de veel minder makkelijk voorzienbare economische ontwikkeling. Bij de
behoefteberekening is uitgegaan van een voorzichtige economische groei. De kredietcrisis
heeft aangetoond welke grote invloed de woningmarkt daarvan ondergaat. Op dit
moment is de diepte, het verloop en de duur niet te voorspellen. Zeker niet op het lokale
niveau van de gemeente Abcoude. Daarom kiezen we voor een voorzichtig groeimodel,
dat echter flexibel - al naar gelang de marktomstandigheden - zal moeten worden
gehanteerd. Het programma 2009-2020 ziet er dan als volgt uit:
Het totaal aantal woningen is berekend op basis van de woningbehoefte bij
migratiesaldo=0. Het gaat hierbij om 215 woningen in de periode 2009-2020.
Naast de behoefte is het huidige planaanbod geplaatst voor de komende jaren. Op dit
moment liggen er harde plannen voor het bouwen van 211 woningen (Winkelbuurt 190
en Meerbad 21). De woningen die worden opgeleverd op de stationslocatie (95
woningen) en in Baambrugge (43 woningen) worden niet meegerekend, aangezien deze
woningen een bijdrage leveren aan de inloop van het woningtekort van de afgelopen
jaren. Dit komt door het geringe aantal woningen dat er in de afgelopen jaren is gebouwd.
Er is dus nog ruimte voor 69 woningen in de planontwikkeling.
Bij dit programma past de kanttekening dat ook de eengezinswoningen als nultredenwoningen kunnen worden uitgevoerd of althans met de mogelijkheid tot aanpassing
daartoe. De gemeente is grote voorstander van een dergelijke levensloopbestendigheid.
In dit programma zijn voorts vrije kavels (ten behoeve van individueel of collectief
De zorgwoningen zijn in het bovenstaande programma begrepen.
Hoe de gemeente met dit programma in de praktijk wil omgaan, beschrijven we in het
Artikel 5.4. Woningbouwprogramma per kern
Op basis van de behoefte geldt de procentuele verdeling van tabel 5.1. voor de kern
Abcoude, waar 230 van de 280 woningen gebouwd moeten worden.
In Baambrugge, waar 50 van de 280 woningen moeten worden gebouwd, hanteren we
Het programma voor Baambrugge zal na vaststelling van de Woonvisie verder worden
uitgewerkt, deze Woonvisie schetst alleen het beeld op hoofdlijnen.
Ten aanzien van de bestaande huurwoningen staan wij het volgende beleid voor:
Op beperkte schaal verkoop eengezinswoningen aan startende huishoudens via koopconstructies (MGE, KoopGarant) waardoor woningen blijvend voor de doelgroepen geschikt zijn. Eén op één vervanging van verkochte huurwoningen door middel van nieuwbouw. Dit zal nader uitgewerkt moeten worden, en er zullen hierover afspraken gemaakt moeten worden met Westhoek Wonen.
Stimuleren van energiezuinigheid. In het kader van het CO2-beleid streeft de gemeente naar energiebesparing in nieuwbouw en bestaande bouw. Daartoe voert zij een stimulerend beleid. Zie Nota Duurzaam Bouwen (in voorbereiding).
Artikel 5.6. Woonruimteverdeling
In de gemeente Abcoude geldt de Huisvestingsverordening 2006. Daarin worden de
vergunningverlening en de voorwaarden voor woonruimteverdeling geregeld.
De kernopgave voor de gemeente “zorgen dat de eigen woningbehoefte voldoende kan
worden gehonoreerd tegen de achtergrond van een grote druk van buiten en hoge
woningprijzen” kan slechts ten dele met de geldende regelgeving tegemoet worden
In de huisvestingsverordening is de mogelijkheid opgenomen van lokaal maatwerk (van
toepassing op maximaal 30% van het sociale aanbod). De gemeente acht het van belang
om dit artikel zo maximaal mogelijk toe te passen op de woningzoekenden met een lokale
binding. In het bijzonder geldt dit bij nieuwbouw en voor Baambrugge.
Hiermee kan bovendien worden vooruitgelopen op de verwachte herziening van de
huisvestingswet, waarin het criterium “leefbaarheid” wordt geïntroduceerd.
Westhoek Wonen heeft bij de Stichting Experimentele Volkshuisvesting (SEV)
aangegeven deel te willen nemen aan een experiment op het gebied van
inkomensafhankelijke huurprijzen. Als Westhoek Wonen voor dit experiment in
aanmerking komt dan ondersteunt de gemeente dit initiatief.
Woonduur is inschrijfduur geworden
Per 1 juli 2006 heeft er een wijziging plaatsgevonden in het woonruimteverdeelsysteem.
Tot 1 juli 2006 had een doorstromer de volledige woonduur in de huidige huurwoning als
wachttijd op de registratie staan. Voor alle inschrijvingen vanaf 1 juli 2007 geldt alleen de
inschrijftijd als wachttijd. In onze gemeente willen wij de mogelijkheden onderzoeken om
de wachttijd op basis van inschrijfduur te wijzigen in een wachttijd op basis van
woonduur. Het vermoeden is dat dit een positieve bijdrage zal leveren aan de
Lokaal maatwerk wordt ook toegepast op sociale koopwoningen (tot € 181.512, prijspeil
1 juli 2006). Alle sociale koopwoningen boven die grens (en dat wordt vermoedelijk het
overgrote deel) zijn niet meer vergunningplichtig. Er gelden dan geen wettelijke
beperkingen meer ten aanzien van de wijze van toewijzing.
In de (in de toekomst aan te passen) Huisvestingswet zal met die prijsgrens overigens
flexibeler worden omgegaan. Dat biedt meer mogelijkheden.
MGE-koop is een bijzondere constructie, waarmee de gemeente en de woningcorporatie
bepaalde doelgroepen kan helpen bij hun eerste stap op de koopwoningmarkt.
Al met al kan via dit instrumentarium slechts in beperkte mate worden gegarandeerd dat
de plaatselijke woningbehoefte daadwerkelijk voldoende wordt bediend. Zoals al eerder is
aangegeven, wil de gemeente monitoren in hoeverre er een verdringing plaatsvindt door
instroom van elders (o.m. uit Amsterdam) waardoor de plaatsgebonden woningbehoefte
De gemeente heeft goede ervaring opgedaan met het opstellen van Toewijzingsbeleid bij
de laatste nieuwbouwprojecten zoals de Nellestein (32 woningen), Broekzijdsehof in het
Stationsgebied (95 woningen) en de IJsvogel in Baambrugge (40 woningen en 3 kavels).
In het toewijzingsbeleid wordt het stimuleren van de doorstroming als uitgangspunt gekozen. In de bijlage bij deze woonvisie staat het concept toewijzingsbeleid voor de
Winkelbuurt. Deze ervaringen zullen bij toekomstige bouwprojecten worden gecontinueerd.
Artikel 5.7. Startershuisvesting
De gemeente heeft de volgende strategieën om aan de behoefte van starters tegemoet
In beperkte mate nieuwbouw van voor de starters bereikbare goedkope koopwoningen door middel van beschermde koopconstructies (bijvoorbeeld KoopGarant). Met de inzet van dergelijke constructies willen we deze woningen duurzaam, en blijvend behouden voor de doelgroep. Dergelijke constructies zullen in samenspraak met een corporatie tot stand moeten komen.
Na uitvoering van de vernieuwingsplannen rond de Angstelborgh is er sprake van een
adequaat ingerichte woonzorgzone. Er is een zorgpost, een huiskamer / restaurantfunctie,
een kleinschalig beschermde woonvorm voor mensen die aangewezen zijn op
intensieve zorg en verpleging (18 plaatsen), een woonzorgcomplex met 52 woningen
voor mensen met (intensievere) zorg en zorglevering aan mensen die in de directe
omgeving van de Angstelborgh wonen. In Abcoude is er ruimte voor het inrichten van één
De restopgave (zie paragraaf 4.5.) voor Abcoude, na realisatie van het nieuwe
Angstelborgh ligt vooral bij het toevoegen van:
Daarop wordt ingespeeld door in de Winkelbuurt, waar rekening is gehouden met de
realisatie van ongeveer 30 ‘zorgwoningen’, in te zetten op de bouw van nultredenhuurwoningen. Deze woningen zijn bedoeld voor ouderen, maar niet specifiek voor
ouderen met een intensieve zorgvraag. Bij de ontwikkeling van deze woningen moet wel
ingespeeld worden op de groeiende zorgvraag van deze doelgroep. Als de behoefte
manifest zou worden, kan één van de woningen worden omgebouwd tot een
gemeenschappelijke ruimte met eventueel een zorgpost.
In de koopsector is het aanbod van woningen met 1, 2, of 3 sterren ruimer dan het
aanbod. Een ruimer aanbod is ook gewenst, omdat een groot deel van het geschikte
aanbod koopwoningen bewoond wordt door mensen zonder een functiebeperking. Door
de realisatie van diverse nieuwbouwplannen (onder meer Stationsgebied en Meerbad: ca
120 koopappartementen) zal het aanbod verder worden verruimd.
Voorts wordt nagegaan of het mogelijk is om in de Winkelbuurt aan een deel van de
koopwoningen de eis te stellen dat de basisfuncties (woonkamer, keuken, toilet, badkamer en minimaal één slaapkamer) gelijkvloers aanwezig zijn. Veelal betekent dit dat gezinnen de extra kamer op de begane grond de eerste tijd als werk- / speelkamer gebruiken. De badkamer hoeft nog niet te zijn aangelegd, maar de noodzakelijke leidingen worden al wel aangelegd.
Hoofdstuk 6. Van programma naar uitvoering
De gemeente Abcoude stelt een Woonvisie op die concreet en uitvoerbaar is. Het gaat
niet alleen om mooie woorden, maar juist de uitvoering ervan. In dit hoofdstuk geven we
aan welke afspraken gemaakt zouden moeten worden en wat er nog moet worden
Artikel 6.1. Omgaan met nieuwbouwprogramma: aanpassen aan woningmarkt, flexibiliteit en kredietcrisis
Het programma is in beginsel opgesteld voor de lange termijn tot 2020. Dat betekent niet
dat de uitvoering van het bouwprogramma niet gefaseerd kan worden uitgevoerd.
Belangrijk is om rekening te houden met de (verwachte) afzetbaarheid van woningen. De
situatie op de woningmarkt fluctueert in de tijd en de huidige recessie heeft grote invloed
op de realiseerbaarheid op de kortere termijn. In algemene zin houdt dit in dat monitoring
en periodieke voortgangsrapportage van groot belang zijn teneinde het bouwprogramma
Op dit moment zijn bijzondere maatregelen nodig om de nieuwbouw überhaupt van de
grond te krijgen. Gedacht kan worden om die projecten prioriteit te geven die de meeste
kans op realisatie hebben, met de corporatie Westhoek Wonen afspraken maken over
het naar voren halen van sociale woningbouw en het overnemen van marktprojecten en
deze al of niet tijdelijk in de huursector te brengen. De woonvisie is niet het kader om een
en ander volledig uit te werken. Dat zal moeten gebeuren in het kader van het korte
termijnwoningbouwprogramma en de met Westhoek Woondiensten te maken prestatieafspraken.
Artikel 6.2. Prestatieafspraken
Ook los van de huidige economische situatie is het van belang dat de gemeente
prestatie-afspraken maakt met de woningcorporatie. De gemeente wil na het vaststellen
van deze woonvisie overgaan tot het maken van prestatieafspraken met Westhoek
Wonen. De beleidselementen waar afspraken over gemaakt moeten worden zijn onder
Artikel 6.3. Afspraken tussen gemeenten en commerciële partijen
Ook met commerciële partijen kan de gemeente afspraken maken, zij het in beperktere
Artikel 6.4. De gemeente als regisseur: eigen inzet van de gemeente
Tot slot moet de gemeente zelf ook duidelijkheid geven aan de bij wonen betrokken
Leefbaarheid: wat gaat de gemeente zelf doen om naast woningbouw in de kernen en op diverse locaties ook aandacht te besteden aan de leefbaarheid in zowel Abcoude als Baambrugge. Het gaat dan zowel om inrichting en onderhoud van de openbare ruimte, als om voorzieningen, zoals winkels, ontmoetingsruimte en zorg.
Opstellen nieuwbouwprogramma’s per locatie: de gemeente Abcoude wil, ondanks de aankomende herindeling, deze Woonvisie als document voor de lange termijn gebruiken. Aanvullend op de visie stelt de gemeente dan ook nieuwbouwprogramma’s per locatie voor beide kernen op, voor zover dat ruimtelijk mogelijk is en is toegestaan (prioritering in verband met aanstaande herindeling, Provinciaal Streekplan e.d.).
Monitoring en evaluatie: met enige regelmaat overlegt de gemeente met alle bij het wonen in de gemeente betrokken partijen (zowel aanbieders en ontwikkelaars als consumenten) over de voortgang van de nieuwbouw en de mate waarin de woningen ten goede komen aan de plaatsgebonden woningbehoefte. Op die wijze houdt de gemeente de vinger aan de pols en kan zij waar nodig de nieuwbouwprogramma’s aanpassen.
Evaluatie toewijzingssysteem koopwoningen: De gemeente wil concreet kunnen sturen op de huisvesting van doelgroepen. Daarvoor wil zij het momenteel gehanteerde toewijzingsbeleid bij nieuwbouwprojecten evalueren en waar nodig aanpassen (zie concept toewijzingsbeleid in de bijlage). De volgende belangrijke aandachtspartijen staan bij de evaluatie centraal:
Er is een groeiende groep oudere eigenaar-bewoners in gemeente Abcoude die zo lang mogelijk zelfstandig wenst te wonen. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om deze groep middels communicatie tijdig bewust te maken over het nut en de noodzaak om preventieve woningaanpassingen te doen. Dit heet het Opplussen van woningen7. De voordelen voor burgers zijn het verminderen van risico op ongelukken in huis (veiligheid en comfort), de voordelen van de gemeente zijn dat kosten voor woningaanpassing op grond van de WMO kan worden uitgesteld of voorkomen en de toenemende aanspraak op geschikte ouderenwoningen in de huursector kan op deze wijze mogelijk worden beperkt.
7 Zie ook de Handreiking opplussen woningen van oudere eigenaar-bewoners van het Ministerie van VROM. Voorbeelden van Opplussen: wc op de slaapverdieping, weghalen (hoge) drempels, antislip maken badkamervloer e.d.