Organisatie | Sittard-Geleen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Besluit van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Sittard-Geleen houdende regels omtrent stimulering Stimuleringsregeling compacter maken kernwinkelgebied en aanpak leegstand stadscentra Sittard en Geleen 2016-2018 |
Citeertitel | Stimuleringsregeling compacter maken kernwinkelgebied en aanpak leegstand stadscentra Sittard en Geleen 2016-2018 |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | financiën en economie |
Eigen onderwerp |
Deze regeling vervalt per 31 december 2018.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
25-08-2018 | 01-01-2019 | artikel 18 | 14-08-2018 | ||
01-04-2017 | 25-08-2018 | Nieuwe regeling | 20-12-2016 Onbekend | Onbekend |
Burgemeester en wethouders van de gemeente Sittard-Geleen;
Gelet op de kaders en doelen zoals vastgelegd in de Programmabegroting 2016;
Gelet op de actualisatie Zitterd Revisited (raadsbesluit d.d. 18-12-2014), actualisatie centrumplan Geleen (raadsbesluit d.d. 08-07-2015) respectievelijk de vaststelling van de Kadernota 2015 (raadsbesluit d.d. 09-07-2015);
Gelet op titel 4.2 van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) en het bepaalde in de Algemene subsidieverordening gemeente Sittard-Geleen 2015 (Asv);
vast te stellen de volgende subsidieregeling:
“Stimulering compacter maken kernwinkelgebied en aanpak leegstand stadscentra Sittard en Geleen 2016-2018”.
In deze subsidieregeling wordt verstaan onder:
Onrendabele top: het deel van de voorgenomen investeringen in het pand dat te hoog is om tot een marktconform bruto aanvangsrendement over de totale investering (pand plus aanpassingen) te komen, berekend op basis van het door burgemeester en wethouders vastgestelde toetsingsmodel onrendabele top (bijlage 4);
Artikel 2 Doel van de regeling
Deze regeling heeft als doel in de centrumgebieden van de stadscentra Sittard en Geleen:
Het bepaalde in titel 4:2 van de Awb en de Asv is, zover daarvan bij deze regeling niet wordt afgeweken, eveneens van toepassing op de op grond van deze regeling door burgemeester en wethouders te verstrekken subsidie.
De in artikel 4, lid 1 bedoelde kosten hebben betrekking op bouwkundige aanpassingen met een duurzaam karakter die noodzakelijk zijn voor de bedrijfsvoering (Casco-plus), de beoogde transformatie respectievelijk de te realiseren zelfstandige woonruimten.
Daaronder worden in ieder geval begrepen:
Bovengenoemde investeringen zijn subsidiabel indien en voor zover ze sober en doelmatig zijn uitgevoerd en voldoen aan alle relevante wet- en regelgeving.
In afwijking van artikel 7 Asv bestaat een aanvraag voor subsidie als bedoeld in artikel 4, lid 1, uit een businesscase, die minimaal de volgende elementen bevat:
In afwijking van artikel 7 Asv bevat een aanvraag voor subsidie als bedoeld in artikel 4, lid 2, minimaal de volgende elementen:
HOOFDSTUK 4 TRANSFORMATIE PAND
Artikel 11 Specifieke subsidiecriteria
Een transformatiesubsidie wordt alleen verstrekt als aan de volgende criteria wordt voldaan:
de eigenaar zal bij zijn rechtsopvolgers bedingen dat de locatie tot aan de eerstvolgende herziening van het bestemmingsplan niet opnieuw in gebruik zal worden genomen voor de huidige bestemming (detailhandel en/of horeca) en alleen gebruikt zal worden voor doeleinden die passen binnen de toekomstige bestemming en dat ook eventuele rechtsopvolgers, zolang de nieuwe bestemming niet onherroepelijk van kracht is, dit bij hun opvolgers bedingen op straffe van betaling van een boete die zo hoog is als het toegekende subsidiebedrag als bedoeld in artikel 10 lid 2 verhoogd met € 50.000,--; en
HOOFDSTUK 5 WONEN OP VERDIEPING
De in artikel 12 genoemde subsidie wordt verstrekt mits met het realiseren van de zelfstandige woonruimten een of meerdere van de volgende doelen in voldoende mate worden gediend:
Artikel 14 Specifieke subsidiecriteria en verplichtingen
Een subsidie wonen op verdieping wordt alleen verstrekt als aan de volgende criteria wordt voldaan:
wanneer de verdieping een commerciële bestemming heeft, stemt aanvrager in met de opheffing van deze bestemming bij de eerstvolgende herziening van het hier geldende bestemmingsplan of enig recht op vestiging van detailhandel en/of horeca op deze verdieping. Deze instemming geschiedt in de vorm van een schriftelijke verklaring;
de te realiseren zelfstandige woonruimten voldoen verder aan de volgende eisen:
er dient voldaan te worden aan de vereisten op het gebied van de Bouwverordening en het Bouwbesluit 2012.
HOOFDSTUK 7 SUBSIDIETOEKENNING
Burgemeester en wethouders beslissen in volgorde van binnenkomst op de onderscheidenlijke aanvragen om subsidie op grond van deze regeling.
Indien aanvrager op grond van artikel 4:5 Awb de gelegenheid heeft gehad de aanvraag aan te vullen, geldt de dag waarop de aanvulling wordt ontvangen als datum van ontvangst van de aanvraag.
Burgemeester en wethouders kunnen naast de in artikel 10 Asv en artikelen 4:25 en 4:35 Awb genoemde gronden, de subsidie weigeren als met de werkzaamheden inzake de te subsidiëren (bouwkundige) aanpassing(en) c.q. activiteiten reeds is begonnen voordat de aanvraag is ingediend.
Artikel 20 Wijzigen of intrekken subsidie
Onverminderd het bepaalde in artikel 10 Asv en de artikelen 4:46, 4:48, 4:49 en 4:50 Awb kan de subsidieverlening of subsidievaststelling worden ingetrokken of ten nadele van de subsidieontvanger worden gewijzigd indien:
Artikel 21 Vaststelling subsidie
In afwijking van artikel 14 juncto 15 Asv meldt de subsidieontvanger de (bouwkundige) aanpassingen, waarvoor de subsidie is verleend, binnen 6 weken na voltooiing van de werkzaamheden schriftelijk gereed.
De gereedmelding als bedoeld in lid 1 geldt tevens als verzoek om vaststelling van de subsidie en bevat minimaal een gespecificeerde verantwoording van de werkelijke kosten van het project, voorzien van facturen. Ingeval van een subsidie gevelverbetering sec dienen ook foto’s van de nieuwe situatie te worden overgelegd.
Artikel 22 Betaling en bevoorschotting
Bevoorschotting van het verleende subsidie geschiedt door burgemeester en wethouders in termijnen, waarvan de hoogte en de tijdstippen in de beschikking tot subsidieverlening worden bepaald.
Indien aanvrager het pand, waarvoor een subsidie is verstrekt binnen de termijn waarin de gesubsidieerde werkzaamheden worden verricht, vervreemdt, dient hij in de overeenkomst een derdenbeding op te nemen dat de verplichtingen van de verkoper ten aanzien van de toegekende subsidie doet overgaan op de koper van het pand.
Burgemeester en wethouders kunnen in bijzondere gevallen ten gunste van aanvrager afwijken van de bepalingen in deze regeling, als toepassing ervan leidt tot onbillijkheden van overwegende aard.
Deze subsidieregeling wordt aangehaald als “Stimuleringsregeling compacter maken kernwinkelgebied en aanpak leegstand stadscentra Sittard en Geleen 2016-2018”.
Artikel 26 Inwerkingtreding en beëindiging
Met inwerkingtreding van deze subsidieregeling wordt de nadere regel subsidie stimuleren van verbeteren winkelpuien Sittard-Geleen 2016 ingetrokken met dien verstande dat deze regel van toepassing blijft op de voor de datum van inwerkingtreding, als bedoeld in lid 1, aangevraagde of verstrekte subsidies.
Aldus vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders van de gemeente Sittard-Geleen d.d. 20 december 2016.
Het college voornoemd,
burgemeester
drs. G.J.M. Cox
gemeentesecretaris
mr. J.W.C. Aalders MCCC
Subsidieregeling “Stimulering compacter maken kernwinkelgebied en aanpak leegstand stadscentra Sittard en Geleen 2016-2018”
De gemeente Sittard-Geleen werkt aan levendige, kwalitatief hoogwaardige en compacte stadscentra. Dat is wat de gemeente voor ogen heeft met de centra van Sittard en Geleen. Om dat te bereiken, heeft de gemeente een aantal maatregelen genomen waaronder deze subsidieregeling.
Aantrekkelijke stadscentra Sittard en Geleen
Met de subsidieregeling wil de gemeente eigenaren van commercieel vastgoed in de centra van Sittard en Geleen stimuleren om gerichte en duurzame investeringen te plegen in hun panden en/of de gevels ervan te verfraaien. Eigenaren van panden zorgen zo voor een aantrekkelijk(er) vestigingsklimaat voor nieuwe investeerders en/of ondernemers. Ook bevordert dit de kwaliteit van de leefomgeving.
Uitgangspunten subsidieregeling
De stimuleringsregeling kent 4 subsidies. Subsidie kan verkregen worden voor bouwkundige aanpassingen die leiden tot:
duurzame verbetering van de bruikbaarheid van het commercieel deel van een (winkel)pand
Daaronder vallen ‘basale’ bouwkundige aanpassingen met een duurzaam karakter aan de binnenzijde van het pand (Casco-plus), die nodig zijn voor de bedrijfsvoering en daarmee het pand aantrekkelijker maken voor verhuur als winkel. Denk hierbij o.a. aan wijziging van de basisafwerking van gevels, vloeren en plafonds of het vernieuwen/aanpassen van een toiletvoorziening, pantry of magazijnvoorziening.
Voorwaarde is dat de verbetering daadwerkelijk leidt tot opheffing van de leegstand. Om daar zeker van te zijn, toont de pandeigenaar aan dat hij ná de verbouwing een huurder voor het commerciële deel van zijn pand heeft. Dit geschiedt in de vorm van een schriftelijke principe-(huur)overeenkomst (looptijd minimaal 2 jaar). Van deze huurder is het verder aannemelijk dat deze een economisch levensvatbaar (winkel)concept heeft.
transformatie van panden naar wonen en/of andere functie, niet zijnde detailhandel of horeca
Tot ‘andere functies’ worden o.a. gerekend kantoor- en ambachtelijke functies (bijv. schoenmaker, fietsenmaker).
Belangrijke subsidievoorwaarde bij transformatie is dat de pandeigenaar schriftelijk moet instemmen met het afstand doen van de bestemming detailhandel en/of horeca van zijn pand bij de eerstvolgende herziening van het geldende bestemmingsplan. Verder moet hij ook verklaren dat hij afziet van de mogelijkheid om een planschadeclaim in te dienen.
Algemene voorwaarde voor alle subsidiesoorten is verder dat de bouwkundige aanpassingen een bijdrage leveren aan de door de gemeente voorgestane centrumaanpak. Daarnaast dienen de kosten, die gemoeid zijn met de aanpassingen, aanvaardbaar respectievelijk sober en doelmatig te zijn.
Onderscheid kernwinkelgebied en transformatiegebied
Naast verschillende subsidiesoorten maakt de regeling ook een onderscheid tussen het kernwinkel- en transformatiegebied in beide stadscentra.
Niet alle subsidies zijn van toepassing op beide gebieden. Voor panden die in het kernwinkelgebied liggen, kunnen de subsidies 1, 3 en 4 worden aangevraagd. De subsidies 2 en 3 zien toe op panden in het transformatiegebied. Ook een combinatie van subsidies is mogelijk.
De bijlagen 1 t/m 3 van de subsidieregeling geven inzicht in de afbakening van beide gebieden binnen de stadscentra Sittard en Geleen.
Indiening van de subsidieaanvrage geschiedt schriftelijk bij het College van Burgemeester en Wethouders van de gemeente Sittard-Geleen. Daarvoor is een modelaanvraagformulier vastgesteld.
Voor de eerste 3 subsidiesoorten is het opstellen van een businesscase erg belangrijk. Deze businesscase dient in ieder geval antwoord te geven op de volgende vragen:
Voor gevelverbetering sec volstaat een schriftelijke onderbouwing, offerte en tekening van de oude en nieuwe situatie.
Belangrijk onderdeel van de businesscase vormt de open en transparante begroting van de bouwkundige aanpassingen. Niet alle kosten worden in het kader van de beoordeling van de subsidieaanvraag meegenomen. In de subsidieregeling staan de subsidiabele kosten, de zogenaamde ‘aanvaardbare kosten’, opgesomd. Uitgangspunt daarbij is een sobere en doelmatige uitvoering.
Door het opstellen van een businesscase is maatwerk mogelijk. Ieder pand is namelijk anders en heeft zijn eigen fysieke kenmerken. Dit maakt het voortraject belangrijk. Voordat een aanvraag wordt ingediend is het daarom raadzaam om eerst ’in gesprek te gaan’ met de gemeente. Dit vergroot niet alleen de slagingskans van de subsidieaanvraag, maar voorkomt ook onnodige kosten.
Met uitzondering van “gevelverbetering sec” wordt de hoogte van het subsidie gekoppeld aan de onrendabele top van de te plegen investering. De wijze waarop deze onrendabele top wordt bepaald en vastgesteld is daarmee essentieel voor de uitvoering van de regeling. Dit dient zo objectief en praktisch mogelijk te gebeuren. Daarvoor is een toetsingsmodel ontwikkeld. De gemeente maakt daarbij o.a. gebruik van de WOZ-waardering van het pand.
De vastgestelde onrendabele top wordt vervolgens voor 100% gesubsidieerd tot een maximum van € 50.000,- per subsidiesoort. De subsidie kan echter nooit méér bedragen dan het totaal van de ‘aanvaardbaar geachte kosten’ van de voorgenomen bouwkundige aanpassingen.
Dit moet het pandeigenaren mogelijk maken om ná de noodzakelijke verbeteringsinvestering op basis van een marktconforme huurstelling een marktconform rendement te behalen.
Voor gevelverbetering sec geldt deze onrendabele top niet en bedraagt de subsidie 75% van de subsidiabele kosten tot een maximum van € 10.000,-- per pand.
Toelichting Toetsingsmodel onrendabele top
Uitgangspunt voor toekenning van subsidie is de hoogte van de onrendabele top van de voorgenomen bouwkundige aanpassingen. Deze wordt voor 100% gesubsidieerd tot een maximum van € 50.000,-, met dien verstande dat de subsidie nooit méér kan bedragen dan het totaal van de 'aanvaardbare kosten' van de voorgenomen bouwkundige aanpassingen.
In artikel 1, lid I, van de subsidieregeling is de definitie van het begrip 'onrendabele top'
"de onrendabele top is gelijk aan het deel van de voorgenomen investeringen in het pand dat te hoog is om tot een marktconform bruto aanvangsrendement over de totale investering (pand plus aanpassingen) te komen".
De hoogte van de 'onrendabele top' wordt dus als volgt bepaald:
marktwaarde van het relevante deel van het pand vóór de verbouwing
totaal van de aanvaardbare kosten van de bouwkundige aanpassingen
marktwaarde van het relevante deel van het pand ná de verbouwing
'Relevant' kan hier betrekking hebben op het commercieel gebruikte deel van het pand, maar ook op leegstaande verdiepingen die worden getransformeerd naar woonruimte.
Bovenstaande waarden worden als volgt bepaald:
marktwaarde van het relevante deel van het pand vóór de verbouwing
De te hanteren marktwaarde van het relevante deel van het pand vóór de verbouwing is gelijk aan de meest recente, onherroepelijk vastgestelde WOZ-waarde ervan, zoals die in opdracht van de gemeente Sittard-Geleen door Belastingsamenwerking Gemeenten en Waterschappen Limburg (hierna BsGW genoemd) is getaxeerd. Via `Mijn BsGW' kan een pandeigenaar deze waarde inzien.
De huursom die moet worden gehanteerd, is de huursom op jaarbasis die is overeengekomen in de aangeleverde principe-huurovereenkomst (bij panden in het kernwinkelgebied), dan wel de huursom die wordt geraamd bij nieuwe functies (in het transforrnatiegebied), dan wel de totale huursom van de te realiseren zelfstandige woning(en) op verdiepingen. Zij is tevens gelijk aan de huursom die is gebruikt in de aangeleverde businesscase van de pandeigenaar.
De kapitalisatiefactor wordt geraamd door BsGW in het kader van de WOZ-taxatie. Elke pandeigenaar kan deze inzien op 'Mijn BsGW'. De hoogte ervan hangt zowel af van factoren die samenhangen met de aard (indeling, omvang) van het pand zelf, als met de aantrekkelijkheid van het pand, inclusief de lokatie, voor de functie die erin wordt uitgeoefend. Naarmate een pand door zijn indeling, functie en locatie aantrekkelijker is, zal de kapitalisatiefactor hoger zijn en dus leiden tot een hogere marktwaarde.
De door BsGW bepaalde kapitalisatiefactor is gekoppeld aan de functie detailhandel in de breedste zin des woords. Bij bepaling van de marktwaarde ná verbouwing ten behoeve van deze subsidieregeling wordt zij dus gehanteerd voor alle functies van dienstverlening met een publieksfunctie (bijvoorbeeld schoenmaker, fietsenmaker, nagelstudio, kapper, uitzendbureau, galerie etc.).
In twee situaties wordt de kapitalisatiefactor uit de betreffende WOZ-taxatie echter niet gebruikt. Dat is het geval indien het leegstaande winkelpand wordt getransformeerd naar een kantoorfunctie of naar zelfstandige woonruimte. Bij transformatie naar een kantoorruimte wordt een kapitalisatiefactor van 8,9 gehanteerd. Bij transformatie naar woonruimte (zowel op de begane grond als in het kader van wonen op verdiepingen) geldt een kapitalisatiefactor van 10.
De cijfers in het toetsingsmodel zijn ontleend aan onderstaand fictief voorbeeld:
Er is sprake van een leegstaand winkelpand in het kernwinkelgebied van Sittard (WO bedraagt 100 m2). Meest recente en onherroepelijke WOZ-waarde bedraagt € 150.000,-. De verbeteringsinvestering is gericht op duurzame verbetering bruikbaarheid en bedraagt in totaal € 80.000,-. Van deze investering is € 70.000 'aanvaardbaar'. Er ligt een nieuw huurcontract met een jaarhuur van € 20.000,-. De WOZ-beschikking vermeldt een kapitalisatiefactor van 9,0.
De investering in het pand en `aanvaardbare kosten' bedragen in totaal € 220.000,-.
De marktwaarde na investering bedraagt € 180.000,-. De onrendabele top bedraagt dus € 40.000,-.
Deze onrendabele top (€ 40.000,-) is lager dan de `aanvaardbare investering'(€ 70.000) en bedraagt minder dan het maximale subsidiebedrag (€ 50.000,-). De eigenaar kan nooit meer ontvangen dan de onrendabele top en ontvangt dus € 40.000,-. Hij moet dus zelf € 40.000,-