| Organisatie | Leiden |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Leiden houdende regels omtrent verkamering Beleidsregels verkamering 2017 |
| Citeertitel | Beleidsregels verkamering 2017 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling is vervangen door de Tijdelijke beleidsregel verkamering 2018.
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 06-10-2017 | 29-06-2018 | nieuwe regeling | 26-09-2017 Stadskrant, 05-10-2017 | BW17.0444 |
Beleidsregels voor het beoordelen van de vergunningaanvraag voor omzetting van zelfstandige woonruimte naar onzelfstandige woonruimte: Beleidsregels verkamering 2017
Indien sprake is van meldingplichtig gebruik als bedoeld in artikel 1.18 van het Bouwbesluit, zal het college, om het belang van brandveiligheid te benadrukken, pas een onttrekkingsvergunning verlenen nadat deze melding brandveilig gebruik is gedaan. Is de melding ten onrechte niet (eerder of gelijktijdig) gedaan, dan wordt de aanvraag – na ongebruikte mogelijkheid om alsnog een melding te doen – buiten behandeling gelaten.
Weigeringsgronden voor een aanvraag
Op een verzoek om een vergunning voor omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte (onttrekkingsvergunning) wordt – behoudens de overige bepalingen in deze beleidsregels - positief beschikt, op voorwaarde dat:
het omzetten betrekking heeft op een woning waarvan aanvrager aantoont dat wordt voldaan aan de voorschriften voor geluidwering tussen verblijfsruimten van de woning waarop het verzoek om onttrekking betrekking heeft, en een verblijfsruimte gelegen in aangrenzende woningen als vereist in artikel 3.16 en 3.17 van het Bouwbesluit 2012,
Van de onder artikel 4, aanhef en onder a, en artikel 5 genoemde voorwaarden kan worden afgeweken, indien de locatie van de woning zodanig is dat zonder de genoemde maatregelen geen sprake zal zijn van overlast, bijvoorbeeld bij een vrijstaand gebouwde woning of het ontbreken van geluidgevoelige objecten in de directe omgeving.
Opleggen van aanvullende maatregelen of intrekking van de vergunning
Indien er sprake is van overlast kan het college concluderen, dat er strijdigheid is met de woon- en leefregels, en is er een grond voor het college om de onttrekkingsvergunning te kunnen intrekken dan wel aanvullende maatregelen op te leggen om het woon- en leefklimaat rond de betreffende woning te waarborgen op het niveau zoals in deze beleidsregels is voorzien.
Bijlagen bij de Beleidsregels verkamering 2017
Toelichting op de Beleidsregels verkamering 2017
Doel van een onttrekkingsvergunning is dat het college kan beoordelen of de omzetting van zelfstandige naar onzelfstandige woonruimte niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Aspecten die daarbij een rol spelen zijn met name geluidsoverlast naar omwonenden. Bij een verzoek aan het college om een woning te mogen verkameren moet dan ook informatie worden meegeleverd op basis waarvan het college kan beoordelen in hoeverre hier al dan niet sprake van is. Welke informatie dit betreft is opgenomen in de Huisvestingsverordening en is tevens opgenomen in het aanvraagformulier voor de onttrekkingsvergunning. Deze beleidsregels vormen het kader waarbinnen het college beslist over het al dan niet verlenen van de vergunning.
Diverse andere gemeenten hebben vergelijkbaar beleid vastgesteld om hinder door verkamering te beperken. Zij stellen ook dat bij de onttrekkingsvergunningaanvraag de woning moet voldoen aan bepaalde voorgeschreven eisen met betrekking tot de geluidwering. Het niet voldoen aan dergelijke voorwaarde is een weigeringsgrond voor de vergunningaanvraag. Daarnaast stellen deze gemeenten de voorwaarde van goed verhuurderschap, om de leefbaarheid ook na de vergunningverlening te bevorderen. Deze zijn vergelijkbaar met het door het college opgestelde toetsingskader voor woon- en leefregels.
Uitgangspunt is dat de geluidwering aan de nieuwbouweisen van het Bouwbesluit voldoen (artikel 4). Wanden en vloeren moeten hiertoe – al dan niet na het nemen van eventuele maatregelen – voldoen aan kwaliteitscijfer 3 (NEN 1070). De uiteindelijke geluidwering wordt bepaald door de bestaande constructie inclusief de nieuw aangebrachte voorzieningen, zoals voorzetwanden en oplegvloeren. Ter voorkoming van onnodig en onnodig duur onderzoek bieden de voorschriften de mogelijkheid om uit te gaan van de praktische oplossing, zoals geschetst in artikel 5. Het is in dat geval aan het college om te beoordelen of met deze oplossing aan de vereiste geluidwering wordt voldaan. Indien noodzakelijk kan en zal het college hiertoe aanvullende informatie opvragen bij de vergunningaanvrager, zoals de staat en opbouw van de bestaande constructie. In het uiterste geval zullen mogelijk geluidsmetingen worden vereist alvorens de vergunning wordt verstrekt.
Op het besluit een vergunning al dan niet te verlenen zijn de regels van de Algemene wet bestuursrecht van toepassing. Dit wil onder meer zeggen dat het college het besluit moet motiveren en dat tegen het besluit van het college bezwaar kan worden gemaakt. Dit houdt tevens in dat het college een vergunning mag weigeren of achteraf intrekken indien de aangeleverde informatie onjuist blijkt te zijn.
Indien een woning in 5 of meer wooneenheden wordt verhuurd, is sprake van zogenoemde kamergewijze verhuur en is op grond van het Bouwbesluit 2012 een melding brandveilig gebruik verplicht. Een melding brandveilig gebruik kan worden gedaan via het Omgevingsloket online (www.omgevingsloket.nl). Voor de eisen waaraan kamergewijze verhuur moet voldoen wordt verwezen naar de Handreiking Studentenhuisvesting en bouwregelgeving[1] van het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. In gevallen die op grond van het Bouwbesluit 2012 gezien worden als kamergewijze verhuur moet een bewijs van de melding brandveilig gebruik worden bijgevoegd bij de aanvraag van een onttrekkingsvergunning. Zonder een dergelijk bewijs wordt de aanvraag buiten behandeling gelaten.
[1] Te downloaden via https://www.rijksoverheid.nl/documenten/brochures/2013/09/17/handreiking-studentenhuisvesting-en-bouwregelgeving
Een vergunning wordt verleend indien aan de beleidsregels wordt voldaan. Wordt hier niet aan voldaan dan kan de vergunning alsnog worden verleend door het stellen van voorwaarden aan de vergunning. Een kamerverhuurpand kan pas in gebruik worden genomen als aan die voorwaarden is voldaan.
Voorzieningen, zoals geluidwerende maatregelen, die aanwezig zijn en voorzieningen die moeten worden aangebracht als voorwaarde voor het verkrijgen van de vergunning mogen niet worden verwijderd. Wordt dit toch gedaan dan kan het college de vergunning intrekken.
Artikel 4, aanhef en onder a, stelt eisen aan de geluidwering tussen het beoogde kamerverhuurpand en de buurpanden. Om een onttrekkingsvergunning naar onzelfstandige woonruimten te krijgen zal tussen de woonruimten en aangrenzende woningen moeten worden voldaan aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012 (52 dB (luchtgeluid) en 54 dB (contactgeluid)). Dit geluidsniveau komt overeen met kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070. In bijlage I is de betekenis van kwaliteitscijfer 3 nader toegelicht.
De aanvrager van de onttrekkingsvergunning verstrekt gegevens en bescheiden waaruit blijkt dat hieraan wordt voldaan. In een bestaande situatie is een geluidsmeting de meest voor de hand liggende methode om de geluidswering tussen de woningen inzichtelijk te maken. In dat geval dient de rapportage met meetresultaten te worden ingediend bij de aanvraag van de onttrekkingsvergunning.
Voorts kan de aanvrager de geluidswering tussen de woningen onderbouwen door middel van een akoestisch-bouwtechnische rapportage. Hierin wordt de geluidswering aan de hand van de opbouw van de woningscheidende constructies (woningscheidende wanden/vloeren) met behulp van berekeningen en/of standaardoplossingen (detailleringen/onderbouwingen van productleveranciers/referentiedetails) onderbouwd. Wanneer niet wordt voldaan aan de geluidseisen, zullen geluidswerende maatregelen moeten worden genomen die ertoe leiden dat de geluidswering tussen de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen van Bouwbesluit 2012 (ofwel: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070), tenzij in overleg met bevoegd gezag invulling kan worden gegeven aan artikel 5.
Artikel 4, aanhef en onder b, biedt de mogelijkheid om de onttrekkingsvergunning te weigeren indien geen of onvoldoende woon- en leefregels aan de toekomstige bewoners wordt opgelegd. De aanvrager dient hiertoe bij de aanvraag aan te geven welke regels aan huurders worden opgelegd. In bijlage II is een kader gegeven op basis waarvan het college de aanvraag op dit punt beoordeelt.
Artikel 5, aanhef en onder a, betreft een vereenvoudigde en pragmatische methode om de geluidswerende kwaliteit van woningscheidende constructies te verbeteren. Het toepassen van een voorzetwand voor een woningscheidende wand en het toepassen van een verend opgelegde dekvloer op een woningscheidende wand zijn namelijk de meest voor de hand liggende oplossingen. Het is aan de aanvrager om in samenhang met de kwaliteit van de aanwezige scheidingsconstructie (bijvoorbeeld een steenachtige spouwmuur of een steensmuur) aan te tonen met welk type voorzetwand (materialisering/detaillering en wijze van bevestiging) een aanvaardbaar woon- en leefklimaat ontstaat. Dit wil in principe zeggen dat de aanvrager aantoont dat tenminste dezelfde geluidswering wordt gerealiseerd als is beoogd met de voorschriften: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070. Het staat de aanvrager vrij om – binnen de gestelde eisen - in plaats van de voorgeschreven oplossingen- een alternatieve oplossing te kiezen. In plaats van een verend opgelegde dekvloer zou bijvoorbeeld ook kunnen worden gekozen voor een geluidswerende vloerbedekking, mits tenminste dezelfde geluidswerende prestatie wordt gerealiseerd. Zo nodig moet de aanvrager dit middels aanvullende berekeningen en/of geluidsmetingen aantonen.
Afhankelijk van de bouwwijze van de te verkameren woning zal in veel gevallen de geluidwering door de genoemde maatregelen op een aanvaardbaar niveau kunnen worden gebracht tegen een acceptabele investering. Bij bijvoorbeeld (doorlopende) houten vloeren en eerder in appartementen gesplitste woningen is het echter denkbaar dat de maatregelen genoemd in artikel 5, aanhef en onder a, niet afdoende zullen zijn voor een aanvaardbare geluidwering tussen woningen. Daar waar dit niet het geval is – en de minimale geluidwering dus niet wordt bereikt – biedt artikel 5, aanhef en onder a, het college de mogelijkheid de vergunningaanvraag alsnog te weigeren indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat aan de geluidseisen wordt voldaan. Mogelijk vraagt het college aanvullende informatie op bij het beoordelen of de toegepaste (standaard)voorzieningen voldoende zijn.
In bijlage I is dit nader toegelicht en is aangegeven welke randvoorwaarden in het algemeen gelden voor de aanwezige massa en samenstelling van houten en steenachtige woningscheidende vloeren –en wanden.
Tenslotte kan met toepassing van artikel 5, aanhef en onder b, de oorspronkelijke bouwvergunning worden gebruikt bij de onderbouwing van de geluidswering, mits daarin voldoende gegevens zijn opgenomen om de geluidswering te kunnen beoordelen. Het is aan de aanvrager van de onttrekkingsvergunning om voor deze onderbouwing zorg te dragen.
Artikel 6 biedt bevoegd gezag de mogelijkheid om af te wijken van de geluidseisen zoals weergegeven in artikel 3 en 4. Doel is namelijk dat ‘verkamering’ niet ten koste gaat van een aanvaardbaar woon- en leefklimaat. Als dat doel kan worden beantwoord zonder de eerdergenoemde geluidseisen, dan kan daarvan in individuele gevallen gebruik worden gemaakt. Dit kan bijvoorbeeld het geval zijn bij een vrijstaande woning of als de woning gelegen is een gebied waar in de buurpanden alleen kantoren of dergelijke gevestigd zijn.
Artikel 7 biedt het bevoegd gezag de mogelijkheid om andere bouwkundige- (artikel 7, aanhef en onder a) of gebruiksaspecten (artikel 7, aanhef en onder b) mee te nemen in de afweging of de omzetting niet leidt tot een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat. Bij het bepalen of de vergunning wel of niet wordt verleend, kan gekeken worden naar het beoogde gebruik en de effecten daarvan. Het college kan bijvoorbeeld een vergunning gemotiveerd weigeren indien sprake zal zijn van overlast door een groot aantal bewoners in relatief kleine verkamerde woningen.
Ten behoeve van toezicht en handhaving is het nodig dat het college goed op de hoogte is van wie de houder van de onttrekkingsvergunning is. De bepaling in dit artikel borgt dit.
Artikel 9 bepaalt dat de beleidsregels tevens van toepassing zijn op intrekking dan wel het opleggen van aanvullende voorwaarden in geval van een bestaande, op basis van deze beleidsregels verleende, vergunning. Indien uit gerapporteerde overlast blijkt dat de woon- en leefregels worden overtreden, is dat grond voor intrekking van de vergunning.
In uitzonderinggevallen kan het college op grond van artikel 13 van de Woningwet aanvullende bouwkundige maatregelen opleggen aan bestaande kamerverhuurpanden. Bij een eventuele toepassing van deze bevoegdheid wordt bij het vaststellen van de maatregelen gebruik gemaakt van de in deze beleidsregels genoemde bouwkundige maatregelen als maximaal op te leggen niveau.
Indeling in klassen volgens NEN 5070
Grens- en streefwaarden NEN 1070
DnT,A = lucht-geluidniveauverschil tussen twee ruimten volgens NEN 5077:2006
LnT,A = gewogen contact-geluidniveau volgens NEN 5077:2006
RA,lab = luchtgeluidisolatie van een bouwconstructie volgens ISO 717-1:1996
Praktische maatregelen voor optimalisatie van de geluidwering tussen ruimten tot geluidweringsklasse III à IV / kwaliteitscijfer 3 à 4
Artikel 5a van de beleidsregels betreft een vereenvoudigde en pragmatische methode om de geluidswerende kwaliteit van woningscheidende constructies te verbeteren. Wanneer niet wordt voldaan aan de geluidseisen, zullen geluidswerende maatregelen moeten worden genomen die ertoe leiden dat de geluidswering tussen de woningen voldoet aan de nieuwbouweisen volgens Bouwbesluit 2012 (ofwel: kwaliteitscijfer 3 volgens NEN 1070).
Het type maatregelen dat in dat geval noodzakelijk is, is afhankelijk van onder andere de opbouw en massa van de woningscheidende vloeren- en wanden. Het toepassen van een voorzetwand voor een woningscheidende wand en het toepassen van een verend opgelegde dekvloer op een woningscheidende wand zijn de meest voor de hand liggende oplossingen. Het is aan de aanvrager om in samenhang met de kwaliteit van de aanwezige scheidingsconstructie (bijv. een steenachtige spouwmuur of een steensmuur) aan te tonen met welk type voorzetwand (materialisering/ detaillering en wijze van bevestiging) aan het vereiste kwaliteitscijfer 3 kan worden voldaan. De meest voor de hand liggende bouwtechnische maatregelen zijn in geval van steenachtige woningscheidende vloeren- en wanden:
Om met deze maatregelen te kunnen voldoen aan kwaliteitscijfer 3 zal de bestaande woningscheidende wand of vloer voldoende massa moeten hebben:
Bij lichtere constructies wordt met deze maatregelen niet aan kwaliteitscijfer 3 voldaan. Bij houten vloeren moet in dat geval bijvoorbeeld al snel worden gedacht aan én het toepassen van een verend opgelegde dekvloer én een dubbele gipsplaat als verlaagd plafond die met veerregels op de vloerbalken is bevestigd én toepassing van geluidsabsorberende isolatie tussen de vloerbalken.
Wanneer de woningen uitkomen op het trappenhuis, moet er voorts rekening mee worden gehouden dat de scheidingsconstructie tussen de woning en het trappenhuis (zoals de woningtoegangsdeur) voldoende (geluidswerende) kwaliteit heeft. Voor concrete voorbeeldconstructies wordt verder verwezen naar SBR-Referentiedetails of de NPR 5070: Geluidwering in woongebouwen: voorbeelden van wanden en vloeren in steenachtige draagconstructies’.
Toetskader woon- en leefregels
Woon- en leefregels voor bewoners