Organisatie | Tilburg |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Tilburg 2017 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Tilburg 2017 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | |
Externe bijlage | Aanvraag gebiedswijziging ihkv de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek |
Deze regeling vervangt de Huisvestingsverordening Tilburg 2016
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
09-09-2017 | 29-12-2017 | nieuwe regeling | 03-07-2017 | raad 2017_556 |
Hoofdstuk 2 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Paragraaf 2.1 Vergunning voor onttrekking, omzetting en woningvorming
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Mits de woningvorming is toegestaan op grond van het bestemmingsplan, dan wel afwijking hiervan mogelijk is.
Artikel 3 Procedure aanvraag vergunning voor onttrekking, omzetting en woningvorming
Het college kan na schriftelijk verzoek van de vergunninghouder besluiten de tenaamstelling van een verleende vergunning wijzigen. De wijziging tenaamstelling kan worden geweigerd in het geval en onder de voorwaarden als bedoeld in artikel 3 van de Wet bevordering integriteitsbeoordelingen door het openbaar bestuur.
Artikel 4 Voorwaarden en voorschriften
Het college kan aan de vergunning voorwaarden en voorschriften verbinden, zoals:
Paragraaf 2.2 Vergunning voor splitsing in appartementsrechten
Artikel 7 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Gebouwen bevattende woonruimte mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet gesplitst worden in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106 , eerste en vierde lid, boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, indien een of meer appartementsrechten de bevoegdheid bevatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte.
Artikel 9 Voorwaarden en voorschriften
Het college kan aan de vergunning voorwaarden en voorschriften verbinden:
Hoofdstuk 3 Toegang tot de woningmarkt
Dit hoofdstuk is van toepassing op alle te huur aangeboden zelfstandige en onzelfstandige woonruimten die zijn gelegen in het gebied zoals benoemd in bijlage 1 bij deze verordening.
Artikel 17 Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken
Overeenkomstig artikel 9 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek wordt bij het verlenen van de huisvestingsvergunning een voorrangsregeling gehanteerd voor woningzoekenden waarbij het hebben van een inkomen en/of een startkwalificatie als sociaal-economische kenmerken worden gehanteerd.
Artikel 18 Onderzoek op basis van politiegegevens
Indien de woonruimte is gelegen in het gebied genoemd in bijlage 1 bij deze verordening, komt de aanvrager slechts in aanmerking voor een huisvestingsvergunning, indien op grond van het onderzoek op basis van politiegegevens, bedoeld in artikel 10a van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek, blijkt dat er geen gegrond vermoeden is, dat het huisvesten van de personen van 16 jaar en ouder die zich in de woonruimte willen huisvesten, zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in die straat.
Een persoon van 16 jaar en ouder die zich op een later tijdstip bij de houder van een huisvestingsvergunning als bedoeld in het eerste lid, wil huisvesten, dient over een huisvestingsvergunning te beschikken. Zulk een huisvestingsvergunning wordt slechts verleend, indien op grond van het in het eerste lid bedoelde onderzoek blijkt, dat er geen gegrond vermoeden is dat zijn huisvesting zal leiden tot een toename van overlast of criminaliteit in de straat waarin de woonruimte van de houder van de huisvestingsvergunning is gelegen.
Een onderzoek als bedoeld in het eerste en het tweede lid, wordt uitgevoerd overeenkomstig het bepaalde in artikel 10b van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Indien de in dat artikel bedoelde woonverklaring van de burgemeester negatief is, wordt de huisvestingsvergunning geweigerd, behoudens de gevallen als bedoeld in artikel 15, lid 2.
Toelichting Huisvestingsverordening 2017 Tilburg
Voor de toelichting is deels gebruik gemaakt van de Model-huisvestingsverordening van de Vereniging van Nederlandse Gemeenten en deels betreft het een invulling op basis van de lokale situatie.
De Huisvestingswet 2014 (hierna: wet) biedt gemeenten de mogelijkheid om in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling van de woonruimtevoorraad.
Sinds 1 juli 2013 heeft Tilburg een vergunningplicht voor wijzigingen in de woningvoorraad. Het is niet toegestaan om zonder vergunning van het college zelfstandige woonruimte om te zetten in onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur), voor andere doeleinden dan wonen te gebruiken en woonruimte te splitsen van één eigendomsrecht in meerdere eigendomsrechten.
De redenen van destijds om een huisvestingsverordening in te voeren zijn ook nu nog actueel. Er is sprake van schaarste in de goedkope woningvoorraad. Verwezen wordt naar het Rigo-rapport uit 2016. De primaire doelgroep groeit de komende jaren en het Rigo heeft berekend dat er een extra behoefte is van ruim 1.600 woningen in het goedkope segment. De bestaande woningvoorraad dient daarom op peil te blijven qua aantal, prijs en kwaliteit en voldoende gedifferentieerd te zijn, om ieder naar wens te kunnen huisvesten.
Naast het belang van het behoud van de woningvoorraad blijft ook de leefbaarheid in wijken en buurten een belangrijk motief voor het hanteren van het vergunningsstelsel voor omzetting, onttrekking, woningvorming en splitsing.
Met behulp van het vergunningstelsel voor wijzigingen in de woonruimtevoorraad kan Tilburg grip blijven houden op de samenstelling en omvang van de woningvoorraad en op het woon- en leefmilieu in woonbuurten.
De Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek biedt gemeenten de mogelijkheid om in gebieden, aan te wijzen door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties, de toegang tot de woningmarkt te reguleren met als doel het bestrijden van grootstedelijke problematiek in die gebieden. Deze toegang wordt gereguleerd door het al dan niet verlenen van een huisvestingsvergunning voor het in gebruik nemen van te huur aangeboden zelfstandige en onzelfstandige woonruimte in die gebieden.
Hoofdstuk 1 Algemene bepalingen
De begrippen zijn grotendeels overgenomen uit de nu vigerende huisvestingsverordening. Nieuw zijn onderstaande begrippen.
Bereidverklaring: schriftelijke verklaring van of namens de eigenaar, dat hij bereid is de woonruimte aan de aanvrager van de huisvestingsvergunning in gebruik te geven;
Gemeente: gemeente Tilburg (Tilburg, Berkel-Enschot en Udenhout);
Inkomen: het inkomen zoals bedoeld in artikel 8 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek;
Startkwalificatie: de kwalificatie zoals bedoeld in artikel 1 Leerplichtwet 1969.
Hoofdstuk 2 Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Paragraaf 2.1 Vergunning voor onttrekking, omzetting en woningvorming
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
De vergunningplicht voor wijzigingen in de woonruimte voorraad op grond van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 heeft in beginsel betrekking op alle woonruimte in Tilburg. In de algemene toelichting is de motivering hiervoor reeds aangegeven.
Een omzettingsvergunning is nodig als een eigenaar een pand aan 3 of meer personen wil gaan verhuren. Een hospita die twee kamers verhuurt hoeft dus geen omzettingsvergunning aan te vragen. Een ouder die een woning koopt voor een studerend kind en daarbij aan drie of meer andere studenten een kamer verhuurt, is wel vergunningplichtig. Hetzelfde geldt voor een eigenaar die een pand verhuurt aan één hoofdhuurder, bijvoorbeeld een studentenvereniging, indien het om drie of meer kamerbewoners gaat.
Een onttrekkingsvergunning is nodig als een eigenaar woonruimte wil gebruiken voor andere doeleinden dan wonen. Op grond van de Huisvestingswet 2014 is geen vergunning nodig als de eigenaar/bewoner een deel van de woonruimte gebruikt voor een praktijk of kantoorruimte aan huis. Er zijn nog een aantal uitzonderingen benoemd, die specifiek voor Tilburg gelden ( artikel 2 lid 3).
De wet maakt het mogelijk om ook woningvorming(=bouwkundige splitsing) vergunningplichtig te maken. Een eigenaar die een zelfstandige woonruimte wil omvormen naar twee of meer zelfstandige woonruimten heeft een vergunning nodig. Hiermee kunnen de negatieve effecten van woningvorming in bepaalde wijken worden tegengegaan, zoals druk op de openbare ruimte, bevorderen van inkomensdiversiteit en de leefbaarheid in de buurt. Voor woningvorming in verband met mantelzorg wordt een uitzondering gemaakt. Het gebruik van een woning voor mantelzorg is op grond van de Wet Ruimtelijke ordening toegestaan en hiervoor is evenmin vergunning nodig. Wel kan in verband met bouwwerkzaamheden een omgevingsvergunning van toepassing zijn. Of er sprake is van mantelzorg, dient de aanvrager aan te tonen via een Wmo beschikking waaruit mantelzorgindicatie blijkt, of een verklaring van een bevoegde instantie, welke de noodzaak tot mantelzorg aangeeft. Ook kan de verplichting worden opgelegd om na beëindiging van de mantelzorg de woning weer in de oorspronkelijke situatie terug te brengen.
De Tilburgse corporaties waarmee de gemeente een convenant heeft gesloten, zijn vrijgesteld van de verplichting om een omzettingsvergunning aan te vragen op grond van artikel 21 van de wet voor het aanvragen van een omzettingsvergunning en vergunning voor woningvorming (splitsing) voor de huisvesting van bijzondere doelgroepen waarvoor expliciet afspraken zijn gemaakt in de Woonvisie, het Convenant Wonen of waarvoor een taakstelling geldt. Deze doelgroepen huisvesten zij immers in opdracht en samenspraak met de gemeente en het rijk. In overige situaties zijn zij gelijk gesteld aan particuliere eigenaren.
Artikel 3 Procedure voor aanvraag vergunning
Om het belang dat de aanvrager heeft bij de aanvraag te kunnen wegen tegen het belang van het behoud van de woningvoorraad en de leefbaarheid zijn gegevens nodig over de huidige en de beoogde situatie.
Een gevalideerd taxatierapport, voorzien van plattegronden en dwarsdoorsneden biedt een goed overzicht van de aanwezige ruimten en het al dan niet aanwezig zijn aanwezig achterstallig onderhoud.
Artikel 4/Artikel 5 Voorwaarden en voorschriften/ weigeringsgronden
Aan de vergunning kunnen voorwaarden en voorschriften verbonden worden. Het weigeren van een vergunning is alleen aan de orde, als het stellen van voorwaarden en voorschriften onvoldoende waarborgen biedt om het belang van het behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad en de leefbaarheid onvoldoende te waarborgen. Voor de beoordeling van de aanvragen zijn beleidsregels opgesteld.
Met de vergunningplicht voor het splitsen in appartementsrechten kan de gemeenteraad grip houden op de samenstelling en kwaliteit van de voorraad. In Tilburg is in 2013 de vergunningplicht ingevoerd om te voorkomen dat er woningen van onvoldoende kwaliteit op de markt komen of woningen die illegaal bouwkundig zijn gesplitst.
Paragraaf 2.2 Vergunning voor splitsing in appartementsrechten
Het werkingsgebied betreft in beginsel alle bestaande gebouwen die woonruimte bevatten. Er zijn echter uitzonderingen. Voor nieuwbouw waarbij de appartementen voldoen aan de vereisten voor nieuwbouw en waarvoor een omgevingsvergunning is verleend, is geen vergunning nodig. Hetzelfde geldt voor appartementen die ontstaan na reconstructie/transformatie en voldoen aan de vereisten voor nieuwbouw. Ook is geen vergunning verplicht als een bestaande splitsingsakte wordt gewijzigd, mits er geen ondersplitsing plaatsvindt.
Hoofdstuk 3 Toegang tot de woningmarkt
Het hoofdstuk Toegang tot de woningmarkt is van toepassing op de door de minister van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties aangewezen gebieden voor toepassing van de artikelen 8 en 10 van de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek. Voor de op dit moment geldende lijst van gebieden zie bijlage 1 bij deze verordening.
Artikel 13 Vergunningvereiste huisvestingsvergunning
Als een huurder zonder huisvestingsvergunning in een woning is gaan wonen, zijn zowel de huurder als de verhuurder in overtreding. Door middel van bestuursdwang (aanzegging dwangsom, oplegging dwangsom en in laatste instantie ontruiming) kan hieraan een einde worden gemaakt. De verhuurder kan bovendien een bestuurlijke boete krijgen. Het is de verhuurder niet alleen verboden om de woning in gebruik te geven aan een huurder die niet over een huisvestingsvergunning beschikt, de verhuurder is ook verplicht de huurder van tevoren te informeren over de gevolgen, als hij de woning toch zonder vergunning vertrekt.
Artikel 14, eerste lid, onder f Aanvraag en beslissing huisvestingsvergunning
Als verklaring omtrent de bron en hoogte van het inkomen wordt in de praktijk alleen geaccepteerd:
Bij inkomen uit studiefinanciering: een recent betaaloverzicht van de Dienst Uitvoering Onderwijs, alsmede een studieverklaring van een instelling voor middelbaar beroepsonderwijs, hoger beroepsonderwijs of wetenschappelijk onderwijs in Nederland. Een buitenlandse student dient eveneens een studieverklaring van een instelling als bedoeld in de vorige zin te overleggen.
De definitie van inkomen en de bepaling dat de eis van het hebben van inkomen van toepassing is op mensen die minder dan zes jaar voorafgaand aan de aanvraag van de huisvestingsvergunning ingezetene van de gemeente Tilburg is geweest, staan in de Wet bijzonder maatregelen grootstedelijke problematiek. Hierop is geen uitzondering voor doelgroepen mogelijk. Alleen een individuele uitzondering op grond van de hardheidsclausule is mogelijk. Zie artikel 21 van deze verordening.
Artikel 17 Voorrang op basis van sociaal-economische kenmerken
We verlenen toegang op grond van twee sociaal-economische kenmerken, namelijk het hebben van inkomen en een startkwalificatie.
Met inkomen wordt bedoeld het inkomen zoals bedoeld in artikel 8 Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek:
De definitie van startkwalificatie is te vinden in artikel 1 van de Leerplichtwet 1969: een diploma van een opleiding als bedoeld in artikel 7.2.2, eerste lid onder b tot en met e, van de Wet educatie en beroepsonderwijs of een diploma hoger algemeen voortgezet onderwijs of voorbereidend wetenschappelijk onderwijs als bedoeld in artikel 7 onderscheidenlijk 8 van de Wet op het voortgezet onderwijs.
Indien er meer woningzoekenden voldoen aan de sociaal-economische kenmerken, gaat het hebben van inkomen vóór op het hebben van een startkwalificatie.
Artikel 18 Onderzoek op basis van politiegegevens
Bij overlastgevende gedragingen (art. 10a lid 2, onderdeel a WBMGP) gaat het om gedragingen die op zichzelf meestal niet strafrechtelijk worden vervolgd, maar in combinatie met elkaar veel overlast opleveren voor omwonenden. Het gaat hierbij om het veroorzaken van overlast die hinderlijk of schadelijk is voor personen of die een gevaar oplevert voor de veiligheid of gezondheid door: geluid of trillingen; het plaatsen, werpen of hebben van stoffen of voorwerpen; het verrichten van handelingen waardoor op voor de omgeving hinderlijke of schadelijke wijze rook, roet, walm, stof, stank of irriterend materiaal wordt verspreid; vervuiling, verontreiniging of schadelijk of hinderlijk gedierte in de woning of directe omgeving ervan.
Bij het illegale gebruik van de woning (art. 10a lid 2, onderdeel b WBMPG) kan gedacht worden aan het uitoefenen van een illegaal bordeel, het opslaan en verhandelen van grote hoeveelheden (gestolen) goederen of het illegaal onderverhuren van een woning voor meer personen dan waarvoor de woning geschikt is.
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel c WBMGP kan gedacht worden aan het wegpesten van bewoners vanwege hun seksuele oriëntatie of afkomst; ernstige andere pesterijen, het gebruik van beledigende of discriminerende taal of andere uitingen en intimidatie ten opzichte omwonenden en bezoekers.
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel d WBMGP, kan gedacht worden aan criminele gedragingen die een uitstraling hebben naar de woonomgeving of een bedreiging vormen voor de leefbaarheid in een complex, straat of gebied. Hieronder worden onder andere verstaan: gewelddadigheden, openlijk geweld, bedreiging en mishandeling van omwonenden en bezoekers.
Bij de gedragingen bedoeld in art. 10a lid 2, onderdeel e en f, kan gedacht worden aan handel in verdovende middelen of andere activiteiten die strafbaar zijn gesteld op grond van de Opiumwet in of in de omgeving van de woning zoals onder meer het verkopen van drugs in en rond de woning; openbaar drank- of drugsgebruik in de omgeving van de woning.
Met radicaliserende, extremistische of terroristische gedragingen (art. 10a lid 2 onderdeel i) wordt gedoeld op gedragingen, of voorbereiding ervan, die strafbaar zijn gesteld op grond van het Wetboek van Strafrecht. Momenteel is de strafbaarstelling van deze gedragingen opgenomen in de artikelen 131, 132, 134a, 137d, 137e, 140a en 205 van het Wetboek van Strafrecht. Het gaat hierbij om de volgende gedragingen:
Het openbaar maken van een uitlating (of verspreiding of in voorraad hebben van een voorwerp waarin zulk een uitlating is vervat) die, naar hij weet of redelijkerwijs moet vermoeden, voor een groep mensen beledigend is of aanzet tot haat tegen of discriminatie van mensen of gewelddadig optreden tegen persoon of goed van mensen;
Gebied waarop hoofdstuk 'Toegang tot de woningmarkt' van de huisvestingsverordening van toepassing is
Aanvraag gebiedswijziging ihkv de Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering van 3 juli 2017