| Organisatie | Dongen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Kantorennotitie voor de gemeente Dongen |
| Citeertitel | Kantorennotitie voor de gemeente Dongen |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Onbekend
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 17-02-2006 | Nieuwe regeling | 10-11-2005 Gemeentelijk informatiekrant van 16 februari 2006 | Onbekend |
De gemeente Dongen is gelegen binnen de stadsregio Breda-Tilburg. Het mede zorgdragen voor werkgelegenheid in de regio is een belangrijke taak.
Om economisch niet al te kwetsbaar te zijn, is het wenselijk dat er sprake is van een gevarieerd aanbod aan werkgelegenheid. Zo is het belangrijk dat er naast technische ook administratieve werkgelegenheid is en dient er ook een gevarieerdheid te zijn in laaggeschoolde, middelbare en hooggeschoolde arbeid.
Om hieraan te kunnen voldoen is het een primaire taak van het gemeentebestuur om bestaande bedrijvigheid te behouden en daarnaast zo mogelijk ook nieuwe bedrijvigheid aan te trekken. Het behouden en aantrekken van nieuwe kantooractiviteiten, ic het versterken van de zakelijke dienstverlening, behoort daar ook toe.
Dongen is in de kantorenmarkt niet van grote betekenis. Grootschalige kantooractiviteiten zijn dan ook maar beperkt aanwezig. Dit blijkt uit het bijgevoegde overzicht (bijlage 1) waarin een analyse is gegeven van de kantorenmarkt in Dongen. In de afgelopen jaren is de kantorenmarkt redelijk stabiel. Sinds 1999 is 1.641 m2 ontwikkeld op de locatie Bolkensteeg. Nadien is geen kantorenlocatie toegevoegd.
Het gemeentebestuur wil zich inzetten om de bestaande kantoorvestigingen binnen de gemeente te behouden. In geval verplaatsing nodig is zal naar een geschikte locatie worden gezocht. Daarnaast wil het gemeentebestuur ruimte bieden aan de vestiging van nieuwe kantoren mits die passend zijn bij de kern Dongen.
De provinciale handleiding bedrijventerreinen, kantoren, voorzieningen en Detailhandel besteedt een afzonderlijk hoofdstuk aan zelfstandige kantoorvestigingen.
De handleiding geeft aan waar zelfstandige kantoorvestigingen moeten worden gesitueerd en aan welke ruimtelijke criteria de vestigingen moeten voldoen.
In het algemeen geldt dat de zelfstandige kantoorvestiging moeten passen bij de aard, schaal en functie van de kern. Daarnaast moet de zelfstandige kantoorvestiging leiden tot een versterking van de ruimtelijke structuur van de kern. Ze moet versterkend werken op omliggende functies en niet verstorend zijn.
Zelfstandige kantoorvestigingen horen niet thuis op een bedrijventerrein.
Voor de stedelijke regio’s gelden de volgende ruimtelijke criteria:
Enkel in de stedelijke regio’s wordt ruimte geboden aan kantoorvestigingen die een groot publiek trekken met de daarbij behorende verkeersbewegingen.
Grootschalige en arbeids- en bezoekersintensieve kantoren horen thuis op goed ontsloten plekken. Van belang zijn een goede bereikbaarheid voor bezoekers, een goede bereikbaarheid voor hulpdiensten en een verkeersveilige afwikkeling.
Kleinschalige kantoorvestigingen moeten kunnen worden gemengd met andere functies in het bestaand stedelijk gebied.
De handleiding geeft voorts nog enkele ruimtelijke criteria die adviserend van aard zijn:
Om ruimtegebruik te beperken en het combineren van functies te stimuleren is het wenselijk dat gebruik gemaakt wordt van gezamenlijke en of gebouwde parkeervoorzieningen;
Het is wenselijk dat een locatie ook voor andere doeleinden kan worden gebruikt. Mogelijkheden voor hergebruik en meervoudig ruimtegebruik zijn daarom belangrijke aandachtspunten;
Positie van Dongen in de stedelijke regio
Dongen ligt in het Middengebied van de stedelijke regio Breda-Tilburg en heeft van oudsher een werkgelegenheidsfunctie in dit gebied die zich in de tijd tot een van regionale betekenis heeft ontwikkeld. De meer intensieve economische activiteiten vestigen zich het liefst op centraal goed ontsloten locaties. Het gaat daarbij om de meer intensieve vormen van werkgelegenheid, geen productie en distributie maar handelsverkeer, advieswerk, opleidingen, onderzoek en productontwikkeling etc. Dongen heeft zich ontwikkeld tot een stedelijke nederzetting welke een rol speelt in de stedelijke regio en daarin een bijdrage levert aan de werkgelegenheid. Daartoe behoort ook de ontwikkeling van de werkgelegenheid in kantorensector.
De kantorenmarkt in Dongen is beperkt van schaal en omvang in verhouding tot de centrale steden Breda en Tilburg. Ten aanzien van de vestiging van nieuwe kantoren zijn wij van mening dat de qua schaal en omvang zeer grote kantoren in beginsel gevestigd moeten worden in de centrale steden. Echter ook voor de versterking van de economische structuur van Dongen is zowel het aantrekken van nieuwe kantoren van belang als het mogelijk maken van de verdere ontwikkeling van de bestaande kantoren, waaronder het ruimte bieden aan verplaatsingen.
Gezien de functie van Dongen, een regionale kern in de stedelijke regio, en gelet op de brief van de provincie d.d. 24 februari 2005, kenmerk 1074282/1077496, zijn wij van mening dat nieuwe vestigingen van kantoren in principe aanvaardbaar zijn tot een vloeroppervlakte tot circa 1.500 m2.
Voor bestaande kantoorbedrijven in Dongen willen wij in beginsel de ruimte bieden voor uitbreidingen en verplaatsingen voor zover de ruimtelijke structuur daar de ruimte toe biedt en de locatie geschikt is.
Nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen moeten passen in de Structuurvisie Plus.
De Structuurvisie Plus geeft aan dat behoud en versterking van de werkgelegenheid in de gemeente is noodzakelijk. De vraag naar kantoorontwikkeling is overigens niet groot.
De structuurvisie gaat uit van een restrictief beleid: behoud en versterking van het aantal arbeidsplaatsen en bedrijven, afgestemd op de bevolkingsomvang. Er dient voldoende ruimte beschikbaar te zijn voor de ontwikkeling van aan de gemeente gebonden bedrijven. Dit betekent dat er ontwikkelingsmogelijkheden voor bestaande bedrijven en vestigingsmogelijkheden voor nieuwe en bestaande te verplaatsen bedrijven dient te zijn.
Wat betreft de aard van nieuwe bedrijvigheid wordt vooral ingezet op arbeids- en kennisintensieve bedrijvigheid. Stimulering van kleinschalige bedrijvigheid en werkgelegenheid in de dienstensector (o.a. in kantoren), binnen de bestaande centrum- en dorpsgebieden kan een bijdrage bieden aan de levendigheid van de kernen en een beperking van oppervlakte uit te geven terrein. Belangrijk randvoorwaarde daarbij is dat de bedrijven passen in de woonomgeving en geen (milieu)hinder en overlast veroorzaken.
De vestiging van kleinschalige bedrijfsactiviteiten, zoals kantoren, in de woonomgeving heeft voorts als voordeel dat de ruimte op bedrijventerreinen gereserveerd kan worden voor grootschaliger en/of milieuhinderlijker bedrijvigheid: segmentering. Uit ruimtelijk oogpunt wordt een zekere menging van wonen en kleinschalige bedrijvigheid dan ook bevorderd mits er geen overlast of milieuproblemen ontstaan voor de woonomgeving (bv door verkeersafwikkeling).
Tot enkele jaren geleden was er in Dongen geen specifieke kantorenlocatie. De ruimtelijke structuur zoals die is vastgelegd in de Structuurvisie Plus vormt de basis voor de beoordeling van de geschiktheid van een locatie voor de vestiging van een kantoor.
Tegen deze achtergrond is destijds langs de Bolkensteeg een strook gereserveerd voor de vestiging van kantoren en dienstverlenende bedrijven. Inmiddels zijn er (1999) langs de Bolkensteeg mogelijkheden gecreëerd voor kantoorontwikkeling, vastgelegd in het bestemmingsplan “Randzone Bolkensteeg”.
De Middellaan is een zeer kenmerkende entree van Dongen. Een brede allee met brede groenstroken met een dominante verkeersfunctie. Het ruimtegebruik is echter extensief. De Middellaan biedt mogelijkheden voor intensivering en vergroten van de stedenbouwkundige kwaliteit en structurele betekenis van de ruimte. Gedacht kan worden aan een aantal losse bebouwingsaccenten in het ritme van de zijstraten, onder bijzondere architectuur en met bijzondere gebruiksfuncties. Versterking van de entree is gewenst, bijvoorbeeld door middel van bijzondere bebouwingsaccenten en kantoorfuncties.
Verdichting en intensivering is een uitgangspunt in de Structuurvisie Plus. Het is daarom een uitdaging om tot een zodanige bebouwingswijze van kantoren te komen dat de schaal en identiteit van dergelijke ruimte tot hun recht komen.
In de kantorenmarkt kunnen de volgende onderscheiden worden gemaakt: starters, doorstarters en gevestigde kantoren. Maar ook naar verzorgingsgebied kan een onderscheid worden gemaakt: lokaal, bovenlokaal, regionaal, nationaal en internationaal. Alle hebben gemeen dat ze voorzien in de lokale werkgelegenheid.
De huisvestingsbehoefte zal voor elke groep en voor elk individueel bedrijf anders kunnen liggen. Voor de een is bijvoorbeeld de huisvestingsprijs belangrijk terwijl voor de ander de ligging, de omgeving of ontsluiting belangrijk is. Ieder bedrijf zoekt naar de mogelijkheid die voldoet aan zijn eisenpakket.
Gezien het gemeentelijke doel om in de gemeente de kantorenmarkt te laten versterken en het gegeven dat Dongen op het gebied van kantoren niet echt een imago heeft, zal onder randvoorwaarden flexibel moeten worden ingespeeld op de wensen van de in de gemeente gevestigde kantoren. Dit klemt te meer daar waar het gaat om de grote kantoren met veel werkgelegenheid.
Kantoren kunnen gerealiseerd worden op specifieke terreinen of op specifieke locaties/kavels. Maar daarnaast kennen we ook de kantoren aan huis en de mogelijkheden van zakelijke dienstverlening in en rondom het (winkel)centrum en de verspreid liggende locaties elders binnen de gemeente. Of deze activiteiten op een specifieke locatie aanvaardbaar zijn is vanuit ruimtelijke overweging mede afhankelijk van de aard, schaal en omvang van de activiteiten. Bij de beoordeling daarvan dient zo mogelijk ook gekeken te worden naar de toekomstige ontwikkelingen van het te vestigen bedrijf. Voorkomen dient te worden dat door de te voorziene groei, het bedrijf op overzienbare termijn niet meer of minder gewenst is op de betreffende specifieke locatie.
Indien een kantoor op de gevestigde locatie uit het jasje is gegroeid moet verplaatsing naar een alternatieve geschikte locatie binnen de gemeente overwogen worden. Het gaat erom vestigingslocaties voor kantoren zo aantrekkelijk mogelijk te maken en daartoe goede mogelijkheden te bieden.
Zoals in de genoemde provinciale handleiding voor ruimtelijke plannen is aangegeven moet de vestiging van zelfstandige kantoren zo veel mogelijk leiden tot een versterking van de ruimtelijke structuur van Dongen. In aansluiting hierop staan wij vestiging van kantoren voor in het centrumgebied, aan de hoofdontsluitingswegen en locaties aan de randen daarvan die beeldbepalend zijn voor Dongen.
Bij het ontwikkelen van nieuwe (woon)gebieden wordt concentratie van kantoorbebouwing op specifiek daartoe aangewezen locaties nagestreefd.
In incidentele gevallen kan het voorkomen dat door een specifiek kantoor mogelijk geen gebruik kan worden gemaakt van zo’n locatie of is er geen locatie beschikbaar. In die gevallen zal worden gezocht naar een alternatief waarbij bovenstaand uitgangspunt het kader vormt voor de locatiekeuze. Uitgangspunt daarbij is dat de ontwikkeling van de locatie goed inpasbaar in de omgeving is. Dit dient te blijken uit een stedenbouwkundige visie voor de betreffende locatie.
Locaties voor kantoren dienen vanuit ruimtelijke overwegingen te voldoen aan de volgende uitgangspunten:
De bereikbaarheid is mede afhankelijk van de functie van het kantoor. Is deze vooral gericht op de locale consument, zoals bv een bank of een hypotheekverstrekker, dan kan volstaan worden met een locatie in of in de nabijheid van het centrum.
Gaat het om activiteiten met een vooral bovenlokale functie dan kan gedacht aan locaties die verder van het centrum afliggen bij voorkeur langs doorgaande wegen.
Is er daarbij sprake van grotere kantoorgebouwen dan zou een specifieke daarvoor aangewezen locatie, toegesneden op het betreffende kantoor, verdere verwijderd van het centrum, de meest gerede oplossing zijn.
Kleinere kantoren die gevestigd zijn of zich vestigen in het centrum kunnen veelal gebruik maken van de reeds aanwezige parkeervoorzieningen. De mogelijkheden om zelfstandig in additionele parkeervoorzieningen te voorzien zijn veelal gering. In alle gevallen van nieuwvestiging zal echter wel moeten worden voldaan aan de reguliere parkeernorm. Dit is een expliciet aandachtspunt.
Een opzichzelfstaande kantoorlocatie zal in voldoende mate parkeervoorzieningen dienen te realiseren. De algemeen gehanteerde parkeernorm is daarbij uitgangspunt.
Daar waar mogelijk wordt stapeling van functies nagestreefd.
Kantoorfuncties op de begane grond met daarboven wonen, worden in en nabij het centrum wenselijk geacht.
Op gebieden die zijn of worden aangewezen als nieuwe kantoorlocatie en gelegen buiten het centrum wordt het bouwen in meer lagen wenselijk geacht. Tevens wordt daarbij mede gestreefd naar parkeren in, op of onder de gebouwen. Een en ander is mede afhankelijk van de mogelijkheden op de betreffende locatie en de financiële haalbaarheid daarvan. Een stedenbouwkundige visie zal daarin duidelijkheid dienen te verstrekken.
Op solitaire kavels wordt eveneens een stapeling van kantoorlagen en parkeren in, op of onder de gebouwen nagestreefd. Een en ander is mede afhankelijk van de mogelijkheden op de betreffende locatie en de financiële haalbaarheid daarvan. Een stedenbouwkundige visie zal daarin duidelijkheid dienen te verstrekken.
Uitgangspunt is dat verkeersoverlast voor de woonomgeving zoveel mogelijk voorkomen dient te worden.
Voor de gemeente omvangrijkere kantorenlocaties of kavels waar ook grotere kantoren zich kunnen vestigen dienen direct ontsloten te worden op de hoofdontsluitingswegen (op wijkniveau). Hierbij dient voorkomen te worden dat het bestemmingsverkeer wordt ontsloten via de woonwijken.
KORTE ANALYSE KANTORENMARKT DONGEN
De gegevens zijn ontleend aan de WOZ-gegevens met als peildatum 1 januari 2003.
De gegevens hebben uitsluitend betrekking op de kernen en de kantorenstrook Bolkensteeg.
Het betreffen kantoren in de persoonlijke financiële dienstverlening, makelaars, hypotheekadviseurs en het postkantoor.
Het betreffen kantoren van accountants, personeelsdiensten, waterschap, handelsactiviteiten, trainingsbureau en marketingadviesbureau (GfK).
De leegstand betreft kantoorruimten variërend van 12 m2 tot 396 m2, gelegen in de kernen.
Verdeeld over 4 kavels is 1.641m2 als kantoorfunctie in gebruik. 1 kavel is te koop.