| Organisatie | Arnhem |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregels van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Arnhem houdende woningsplitsing Beleidsregels Woningsplitsing Gemeente Arnhem 2016 |
| Citeertitel | Beleidsregels Woningsplitsing Gemeente Arnhem 2016 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Deze regeling vervangt de Beleidsregels Woningsplitsing Gemeente Arnhem 2015.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 14-03-2017 | 16-02-2017 | nieuwe regeling | 31-01-2017 | doc.nr: 2015.0.096.464 zaaknummer 112346 |
Beleidsregels Woningsplitsing Gemeente Arnhem 2016
In deze beleidsregels wordt verstaan onder:
splitsingsvergunning: een vergunning voor het verbouwen van een woonruimte tot twee of meer woonruimten als bedoeld in artikel 21, eerste volzin en onder d van de wet en voor het splitsen van ruimten waar in het bestemmingsplan een gemengde bestemming op rust of valt onder de categorie centrumdoeleinden, bijvoorbeeld een ruimte waar meerdere functies zijn toegestaan waaronder kantoren, winkels of woningen of een combinatie daarvan;
Een aanvraag om een splitsingsvergunning wordt ingediend door gebruikmaking van het bij deze beleidsregels behorende formulier.
Aanvragen om een splitsingsvergunning die zijn ingediend op grond van de Regionale huisvestingsverordening Stadsregio Arnhem Nijmegen 2013 worden geacht te zijn ingediend op grond van deze verordening.
TOELICHTING op de Beleidsregels Woningsplitsing Gemeente Arnhem 2016
De basis van de beleidsregels ligt in de Huisvestingsverordening gemeente Arnhem 2016.
Deze verordening vindt haar grondslag in de Huisvestingswet 2014.
Deze beleidsregels zijn van toepassing op alle woonruimten in de gebieden die genoemd zijn in de Huisvestingsverordening, Hoofdstuk 3 Wijzigingen in de Woonruimtevoorraad, deel 2 splitsing van woonruimte.
De beleidsregels zijn van toepassing op de wijken, zoals aangegeven op de bijbehorende kaarten. Het gaat dan om:
Voor het opdelen/splitsen van een woonruimte is naast een omgevingsvergunning ook een splitsingsvergunning nodig.
Op grond van de Huisvestingwet 2014 en de Huisvestingsverordening is het verboden zonder splitsingsvergunning een woonruimte te verbouwen tot twee of meer woonruimten.
Onder woonruimte verstaat de Huisvestingswet 2014: besloten ruimte die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is voor bewoning door een huishouden (artikel 1, eerste lid onder i).
De splitsingsvergunning is ook vereist voor het splitsen van ruimten waar in het bestemmingsplan een gemengde bestemming op rust of valt onder de categorie centrumdoeleinden. Bijvoorbeeld een ruimte waar meerdere functies zijn toegestaan w.o. kantoren, winkel of woningen of een combinatie daarvan.
Arnhem is een stad met relatief veel kleine woningen. Vooral in en rondom het centrum heeft het splitsen van woningen tot nu toe geleid tot een toename van het aantal kleine woningen. Voor het aantrekkelijk maken en houden van deze wijken voor gezinsbewoning is het van belang dat er voldoende ruime eengezinswoningen beschikbaar zijn en blijven.
In de Arnhemse Woonprincipes 2025 zijn op basis van 4 duurzame woonprincipes de meest belangrijke en urgente woonopgave voor de komende jaren vastgelegd waarbij uitgegaan wordt van het langer zelfstandig betaalbaar kunnen wonen en het bevorderen van meer kwaliteit, variatie en differentiatie in de woningvoorraad voor diverse huishoudens in de verschillende wijken. Het maken van een wooncarrière in de wijk moet beter mogelijk worden gemaakt.
Dit betekent dat, waar dat nog mogelijk is, er woningen moeten worden toegevoegd die aanvullend zijn op de aanwezige bestaande woningvoorraad. In de wijken waar relatief veel kleine woningen zijn, moeten juist ruime woningen worden toegevoegd en dienen ruimere eengezinswoningen behouden te blijven.
In de wijken Centrum, Spijkerkwartier en St. Marten/Sonsbeek-Zuid is het aandeel eengezinswoningen uitermate beperkt. Omdat deze wijken ook voor gezinnen met kinderen aantrekkelijk moeten zijn hecht de gemeente belang aan het behouden van ruime (grondgebonden) eengezinswoningen en ruime appartementen.
Naast het hiervoor omschreven belang van het behouden van een voldoende gevarieerde woningvoorraad speelt tevens dat er vanuit wijkbewoners signalen komen dat de leefbaarheid onder druk komt te staan. Het toenemende aantal gesplitste woningen heeft tot gevolg dat het openbare gebied intensiever gebruikt wordt. Meer bewoners leidt tot een toename van verkeer en een hogere parkeerdruk.
De hiervoor genoemde wijken zijn daar van oorsprong niet op ingericht. Ook dit geeft aanleiding tot het reguleren van woningsplitsing.
Om woningen geschikt te houden voor bewoning door gezinnen en senioren is een minimale oppervlakte van 70m² voorgeschreven. Dit komt overeen met wat de gemeente Arnhem in de nota’s van randvoorwaarden bij nieuwbouwprojecten als randvoorwaarde opneemt en is gebaseerd op de richtlijnen die gelden bij Woonkeur-basis.
Sinds de inwerkingtreding van het Bouwbesluit 2015 moeten nieuwbouwwoningen zijn voorzien van een afsluitbare buitenberging en een buitenruimte. In deze beleidsregels is deze eis ook van toepassing op de woonruimten die na woningsplitsing ontstaan. Ook hier ligt een link met leefbaarheid. Indien een woning niet over een berging beschikt zullen fietsen op het trottoir tegen gevels, bomen en straatmeubilair worden geplaatst. Dit leidt tot overlast, een verrommeld straatbeeld en bemoeilijkt de doorgankelijkheid van de openbare ruimte.
Met betrekking tot woningen waarbij balkons, terrassen of tuinen ontbreken, merkt het VACpunt Wonen op dat deze woningen minder aantrekkelijk zijn voor bewoners. Dergelijke woningen worden, vanwege het krappe aanbod op de woningmarkt nu echter nog wel verkocht. Als er in de toekomst sprake is van een verminderde vraag, zullen die woningen als eerste overblijven. Dit kan verpaupering in de hand werken.
Met dit laatste is ook op dit onderdeel de link met leefbaarheid in beeld gebracht.
De buitenbergingen en buitenruimten moeten aan de volgende voorwaarden voldoen:
Elke woonruimte moet beschikken over een bergruimte om fietsen beschermd tegen weer en wind te kunnen opbergen. De bergruimte moet niet-gemeenschappelijke afsluitbaar zijn en een vloeroppervlakte hebben van ten minste 5 m2 bij een breedte van ten minste 1,8 m en een hoogte daarboven van ten minste 2,3 m. De bergruimte moet vanaf de openbare weg rechtstreeks bereikbaar zijn via het aansluitende terrein of een gemeenschappelijke verkeersruimte. In de praktijk kan het nodig zijn om ontheffing te verlenen van de minimale hoogte tot het niveau van de voorschriften voor een bestaand bouwwerk; wanneer bijvoorbeeld een bestaand bouwwerk 2,1 meter hoog is kan een uitbreiding daarvan niet 2,3 meter hoog zijn.
Elke woonruimte moet beschikken over een buitenruimte die rechtstreeks bereikbaar is vanuit een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van die woonruimte. De buitenruimte moet niet gemeenschappelijk zijn en een vloeroppervlakte hebben van ten minste 4 m2 en een breedte van ten minste 1,5 m.
Ook woningen die in het kernwinkelgebied op leegstaande verdiepingen boven winkels gerealiseerd worden en waarbij sprake is van woningsplitsing moeten aan de voorwaarden van woningsplitsing voldoen. In de praktijk blijkt vaak dat deze verdiepingen al jaren niet meer zijn bewoond, dat zij moeilijk te ontsluiten zijn en dat woningkenmerken zijn verdwenen.
De extra eisen die vanuit de woningsplitsingsvergunning worden gesteld, belemmeren het realiseren van Wonen Boven Winkels. In veel gevallen kan fysiek niet aan alle eisen worden voldaan, en/of brengt het voor de eigenaar zulke hoge kosten met zich mee dat het voor de eigenaar financieel niet meer interessant of haalbaar is.
De kwalitatieve doelstelling en realisatie van grotere appartementen, in de zin van de vastgestelde beleidsregels, kan of zal in het algemeen leiden tot hoge onrendabele toppen.
Risico van het beleid rondom woningsplitsing is dat de particuliere eigenaren afhaken en verdiepingen leeg blijven staan en verder verpauperen. Dit is niet gewenst.
Om deze reden is ervoor gekozen de doelstelling die de woningsplitsingsregels beogen zoveel mogelijk te bereiken, zonder dat daardoor andere ook gewenste ontwikkelingen op het gebied van Wonen Boven Winkels al op voorhand stranden.
Op basis van onderstaande argumenten wordt onderbouwd waarom voor Wonen Boven Winkels in het bijzonder een andere situatie geldt dan in bijvoorbeeld de rest van het Centrum, St. Marten/Sonsbeek-Zuid en het Spijkerkwartier. Precedentwerking wordt hiermee voorkomen.
Indien handelen overeenkomstig de beleidsregel wegens bijzondere omstandigheden voor een belanghebbende onevenredig benadelend zou zijn, kan bij wijze van uitzondering worden afgeweken van de beleidsregel (artikel 4:84 van de Algemene wet bestuursrecht).