| Hoofdstuk 2 Voorwaarden bij verkoop |
| Artikel 2 |
Toelichting: Op de tekening die bij de overeenkomst hoort, kunt u zien wat u gekocht heeft. De onroerende zaak wordt meestal bij benadering aangeduid omdat er bij de kadastrale aanwijzing soms kleine verschillen in oppervlakte kunnen optreden (zie ook de toelichting bij 2.2). | Artikel 2.1 Tekening Bij elke overeenkomst tot verkoop van een gemeentelijke onroerende zaak hoort een situatietekening, waarop de over te dragen onroerende zaak bij benadering staat aangegeven. Deze tekening wordt met een datum en een nummer aangeduid. |
Toelichting: Vaak wordt met paaltjes in het veld de begrenzing van het door u gekochte perceel aangegeven. Nadat de gemeente het perceel heeft opgemeten, meet het kadaster het perceel op aan de hand van de tekening bij de koopovereenkomst. Dat gebeurt soms pas veel later. In het algemeen ontlopen de metingen elkaar nauwelijks. Indien er zich grote verschillen voordoen, vindt de gemeente het redelijk het verschil te verrekenen. Bij de aanwijzing door het kadaster is een medewerker de gemeente aanwezig. Om misverstanden te voorkomen is het verstandig, dat de koper hierbij zelf aanwezig is. | Artikel 2.2 Ligging en omvang a. De situering en begrenzing van de onroerende zaak kan door of vanwege de gemeente, zowel op tekening als ter plaatse, worden aangegeven. b. Ter plaatse kunnen de grenzen door of vanwege de gemeente met buisjes (of piketten of een combinatie daarvan) op de noodzakelijke meetpunten in het terrein worden aangegeven. Het risico voor de instandhouding van de uitgezette punten berust bij de koper, zodat de kosten van herhaalde uitzetting en aanwijzing voor zijn rekening zijn. c. De koper machtigt de gemeente de kadastrale aanwijzing aan het kadaster te verzorgen. d. Verschil tussen de werkelijke grootte en de grootte zoals die in eerste instantie door de gemeente is aangegeven kan geen aanleiding geven tot verrekening, tenzij het verschil groter is dan vijf procent van de opgegeven maat. Voor verrekening komt slechts in aanmerking die oppervlakte voor zover deze meer dan vijf procent bedraagt, in welk geval wordt verrekend naar de koopprijs per vierkante meter. |
Toelichting: De gemeente verkoopt gronden en gebouwen volgens het principe ‘kosten koper’. Dit betekent dat de notariskosten, kosten voor inschrijving bij het Kadaster, overdrachtsbelasting en meting in het veld, voor uw rekening komen. | Artikel 2.3 Kosten en belastingen a. Alle kosten, rechten en belastingen (verschuldigde omzetbelasting en/of overdrachtsbelasting) met betrekking tot de aflevering, de verkoop en de levering en overdracht, waaronder begrepen de kosten van de kadastrale meting, zijn voor rekening van de koper. De onroerende zaak wordt aan de koper door de gemeente kosten koper geleverd. b. Alle lasten die van de onroerende zaak worden geheven, komen vanaf 1 januari van het jaar volgende op de datum van overdracht voor rekening van de koper, ongeacht te wiens naam de aanslag wordt opgelegd. Alle aansluitkosten voor nutsvoorzieningen, inclusief de eventuele extra aansluitkosten bij grootgebruik, zijn voor rekening van de koper. |
Toelichting: Indien meerdere personen de overeenkomst ondertekenen, rusten de verplichtingen van de overeenkomst op elk van deze personen. | Artikel 2.4 Twee of meer kopers a. De kopers kunnen slechts gezamenlijk de voor hen uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten uitoefenen, met dien verstande dat de kopers elkaar bij deze onherroepelijk volmacht verlenen om mee te werken aan de juridische levering. b. alle personen zijn ieder hoofdelijk aansprakelijk voor de nakoming van de verplichtingen die uit de overeenkomst voortvloeien. |
Toelichting: Uiterlijk 8 weken nadat bij de gemeente is besloten om aan u te verkopen zult u de koopprijs moeten betalen en wordt de notariële akte door u en de gemeente ondertekend. Gebeurt dit later, dan bent u rente verschuldigd. Het risico gaat op u over zodra u het gekochte in gebruik neemt, ook als de notariële akte nog niet is gepasseerd. Denkt u vooral aan het moment van verzekeren van op het gekochte aanwezige gebouwen. | Artikel 2.5 Overdracht, betaling en aanvaarding a. De notariële akte tot eigendomsoverdracht wordt ondertekend uiterlijk 12 weken na het tot stand komen van de koopovereenkomst, tenzij partijen anders schriftelijk overeenkomen. De keuze van de notaris ligt bij de koper. Indien deze geen notaris kan of wil aanwijzen wijst de gemeente de notaris aan. b. Uiterlijk op de dag van de ondertekening van de notariële akte dient de volledige koopprijs en de bijbehorende kosten, belastingen en rente te zijn voldaan aan de gemeente of aan de notaris die met de eigendomsoverdracht is belast. c. Indien de koopprijs en de bijbehorende kosten, belastingen en rente niet of niet geheel op de onder b. van dit artikel gestelde datum is voldaan, is de koper in verzuim en is over het niet betaalde gedeelte, zonder ingebrekestelling, over de periode vanaf die datum tot aan de datum van betaling, de wettelijke rente verschuldigd. De gemeente is niet verplicht mee te werken aan het passeren van de notariële akte voordat de koopprijs en de bijbehorende kosten, belastingen en rente zijn voldaan. d. Tenzij in de koopovereenkomst een ander moment is overeengekomen kan de koper de onroerende zaak in eigen gebruik en genot aanvaarden, zodra de koopprijs en de bijbehorende kosten, belastingen en rente volledig zijn betaald en de notariële akte is ondertekend. e. Het gekochte komt voor risico van de koper zodra de notariële akte van levering is ondertekend, tenzij de feitelijke ingebruikneming eerder plaatsvindt, in welk geval het risico vanaf het moment van de ingebruikneming overgaat op de koper. |
Toelichting: Soms is het nodig dat de koper al over de grond kan beschikken voordat de notariële akte is gepasseerd. Er moet dan wel betaald zijn en de koper moet het eens zijn met de bepalingen in het contract. Ook hier gaat het risico over op het moment van ingebruikname. | Artikel 2.6 Eerdere ingebruikneming a. In afwijking van het bepaalde in artikel 2.5 kan de koper, na voorafgaande schriftelijke toestemming van de gemeente, de onroerende zaak in gebruik nemen voordat de notariële akte is ondertekend. Deze toestemming wordt slechts verleend indien de koper de overeenkomst heeft ondertekend en de volledige koopprijs en de bijbehorende kosten, belastingen en rente aan de gemeente heeft betaald. b. Indien de wilsovereenstemming omtrent de overeenkomst nog niet tot stand is gekomen op de wijze zoals omschreven onder artikel 1.3. sub a is het risico dat de wilsovereenstemming niet tot stand komt voor de koper. Indien de wilsovereenstemming niet tot stand komt, zal de koper de onroerende zaak, voor zoveel mogelijk weer in de oorspronkelijke toestand, aan de gemeente terugleveren. |
Toelichting: Het kan gebeuren dat op het gekochte bijzondere lasten rusten, bijvoorbeeld een recht van overpad. | Artikel 2.7 Staat van levering a. De onroerende zaak wordt overgedragen in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ondertekening van de notariële akte. Bij eerdere ingebruikgeving/-neming wordt zij overgedragen in de toestand waarin zij zich bevindt op de datum van ingebruikgeving/-neming. b. De koper aanvaardt uitdrukkelijk alle bij de koop kenbaar gemaakte heersende en lijdende erfdienstbaarheden, andere zakelijke rechten, kwalitatieve verplichtingen en /of ander lasten en beperkingen, zoals kettingbedingen. Daarnaast aanvaardt koper uitdrukkelijk die uit de openbare registers kenbare lasten en beperkingen, die voor de koper ook uit de feitelijke situatie kenbaar zijn en die voor de koper geen wezenlijk zwaardere belasting betekenen. c. De grond wordt vrij van hypothecaire inschrijvingen, beslagen, huur of ander gebruik overgedragen. d. De gemeente staat er voor in dat zij gerechtigd is de eigendom te leveren en dat de grond de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik daarvan nodig zijn en die koper op grond van de koopovereenkomst mag verwachten. |
Toelichting: Het ontbinden van een overeenkomst is niet altijd mogelijk, aangezien de hoofdregel van de wet is, overeenkomsten moeten worden nagekomen. Toch is het ontbinden van de overeenkomst in de bepaalde gevallen wel mogelijk. | Artikel 2.8 Ontbinding van de overeenkomst a. Ingeval de koper vóór het passeren van de notariële akte: 1. In staat van faillissement wordt verklaard of surseance van betaling heeft gekregen; 2. Executoriaal beslag wordt gelegd op roerende en/of onroerende zaken van de koper en/of vorderingen die koper (op een derde) heeft dan wel uit een ten tijde van het beslag reeds bestaande rechtsverhouding rechtstreeks zal verkrijgen; 3. Gerechtelijke schuldsanering van koper is aangevraagd; 4. Sprake is van verlies van rechtspersoonlijkheid, feitelijke liquidatie of ontbinding van de vennootschap van koper;is de gemeente bevoegd de overeenkomst te ontbinden, zonder dat enige ingebrekestelling of rechterlijke tussenkomst zal zijn vereist. De enkele aanzegging bij aangetekende brief is voldoende voor deze ontbinding. Indien reeds aflevering heeft plaatsgevonden is de koper verplicht het afgeleverde onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voor zover mogelijk in de staat waarin dit zich bevond ten tijde van de aflevering. b. De gemeente heeft het recht om de overeenkomst te ontbinden, indien de koper ondanks schriftelijke aanmaning daartoe, waarbij de koper een redelijke termijn voor de nakoming wordt gesteld, zijn medewerking onthoudt aan de totstandkoming van de overdracht. De enkele aanzegging bij aangetekende brief dat de gemeente de overeenkomst ontbonden acht, is daartoe voldoende. c. Indien de feitelijke levering reeds heeft plaatsgevonden, is koper verplicht de afgeleverde zaak onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voor zover mogelijk in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van de feitelijke levering. d. Reeds betaalde gedeelten van de koopprijs zullen, na aftrek van de door de gemeente in deze te maken kosten en eventuele boetes op grond van deze algemene verkoopvoorwaarden, in dat geval worden gerestitueerd. |
Toelichting: Indien er bij voor de datum van overdracht de grond toch blijkt te zijn vervuild, heeft u het recht de koopovereenkomst terug te draaien. In overleg met de gemeente kan worden bezien of eventueel tot sanering wordt overgegaan | Artikel 2.9 Ontbinding bij verontreiniging a. Indien voor de datum van ondertekening van de notariële akte of, indien dat eerder is, voor de datum van de feitelijke ingebruikneming van de onroerende zaak, zou blijken van aanwezigheid van voor het milieu of de volksgezondheid gevaarlijke of niet-aanvaardbare stoffen van zodanige aard en omvang dat zij in de weg staan aan het overeengekomen gebruik, zodat van de koper in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij, zonder dat wordt gesaneerd, de onroerende zaak aanvaardt, heeft de koper eenzijdig het recht de overeenkomst te ontbinden en de onroerende zaak ter vrije beschikking van de gemeente te stellen, voor zover mogelijk in de toestand waarin deze zich bevond bij het aangaan van de overeenkomst. b. Onder voor het milieu gevaarlijke of niet-aanvaardbare stoffen wordt niet verstaan: puin of andere bouwkundige restanten, voor zover deze niet zijn verontreinigd in zodanige mate dat zij naar de huidige maatstaven in de weg staan aan de realisering van het in de koopovereenkomst omschreven gebruik van de onroerende zaak. |
Toelichting: Wat u met de gekochte grond mag doen, of en zo ja wat u erop mag bouwen, is afhankelijk van het bestemmingsplan en eventuele nadere voorschriften. | Artikel 2.10 Beoogd gebruik a. De koper is gehouden de onroerende zaak niet anders te gebruiken dan overeenkomstig het ten tijde van verkoop geldende bestemmingsplan dan wel ontwerp-bestemmingsplan, tenzij op een later tijdstip de (ontwerp) bestemming alsnog wordt gewijzigd. In dat geval is het gebruik volgens de nieuwe bestemming geoorloofd. b. De gemeente staat niet in voor andere eigenschappen dan die op basis van de bestemming van het verkochte voor een normaal gebruik nodig zijn, noch voor de aanwezigheid van gebreken die dat normale gebruik belemmeren en die aan koper kenbaar zijn op het moment van tot stand komen van de koopovereenkomst. |
Toelichting: Dit artikel is bedoeld voor het geval dat op datgene wat u gekocht heeft openbare voorzieningen van de gemeente of nutsbedrijven aangebracht zijn of worden. Hierbij kan gedacht worden aan schakelkastjes, (straat)naambordjes, kabels, leidingen en allerlei eenvoudige openbare elementen. Dit alles dient u dan te gedogen | Artikel 2.11 Gedoogplicht a. De koper is verplicht te gedogen dat al hetgeen ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de onroerende zaak is aangebracht wordt onderhouden en dat al hetgeen noodzakelijk is ten behoeve van openbare voorzieningen op, in of boven de onroerende zaak zal worden aangebracht en onderhouden. b. De koper is verplicht al hetgeen in gevolge lid a van dit artikel is aangebracht bevestigd te laten. c. De koper is verplicht, voor zover in redelijkheid van hem gevergd kan worden, op zijn kosten die maatregelen te nemen ter voorkoming van schade aan de aanwezige zaken, omschreven in lid a van dit artikel, welke de gemeente dan wel de eigenaren van die zaken noodzakelijk achten. d. De koper is te allen tijde aansprakelijk voor alle schade die door beschadiging van de aanwezige zaken, bedoeld in lid a, door zijn toedoen of nalaten wordt veroorzaakt. e. Alle schade, die een onmiddellijk gevolg is van het aanbrengen, bestaan, herstellen of vernieuwen van de in lid a van dit artikel bedoelde zaken zal door de gemeente of degene ten gunste van wie het gedoogrecht geldt, op haar kosten worden hersteld of, indien de koper dat wenst, aan de koper worden vergoed. f. Partijen komen overeen dat de bepalingen in de leden a, b en d als kwalitatieve verplichting zullen worden gevestigd en zullen rusten op de onroerende zaak, een en ander op de wijze zoals omschreven in artikel 2.14 van deze algemene voorwaarden. |
| Artikel 2.12 Opstalrecht voor kabels en leidingen a. Voor zover noodzakelijk zal, ten laste van een daartoe op de bij de verkoopovereenkomst behorende tekening aangeduid gedeelte van de grond en ten behoeve van de in de verkoopovereenkomst aangegeven rechthebbende een opstalrecht worden gevestigd, inhoudende het recht om kabels en leidingen ten behoeve van nutsvoorzieningen te hebben, te houden, te inspecteren, te onderhouden en te vernieuwen. Indien door genoemde werkzaamheden schade wordt veroorzaakt die redelijkerwijs niet ten laste van koper kan worden gebracht wordt deze vergoed. b. Bij dit opstalrecht wordt bepaald op, respectievelijk in of boven dat gedeelte van het verkochte geen bouwwerken mogen worden opgericht, noch een gesloten wegdek worden aangebracht, ontgrondingen worden verricht of bomen, dan wel diepwortelende struiken worden geplant, of aan derden toestemming tot zulk een handeling worden verleend. Voor de vestiging van dit zakelijke recht is rechthebbende geen enkele vergoeding verschuldigd. |
Toelichting: De overeenkomst vervalt indien U kunt aan tonen dat u "al het redelijk mogelijke" heeft gedaan om de ontbindende voorwaarde niet in te laten gaan. Van u wordt als koper verwacht dat u zich, binnen de afgesproken termijn en met de nodige voortvarendheid, wendt tot meerdere financiële instellingen en wel voorzien van deugdelijke bescheiden, welke voor de beoordeling van de kredietaanvraag nodig zijn. | Artikel 2.13 Voorwaarden financiering a. Deze overeenkomst is ontbonden, indien de koper voor de in de koopovereenkomst genoemde datum geen hypothecaire lening onder de naar op dat moment op de geldmarkt redelijk te achten condities heeft kunnen verkrijgen, nodig voor de financiering van de aan hem verkochte onroerende zaak. b. Bij vervulling van deze ontbindende voorwaarde moet de koper binnen 7 dagen na de bedoelde datum de ontbinding van de overeenkomst inroepen door middel van een aangetekende brief aan het college of een deurwaardersexploot. |
Toelichting: Bepaalde verplichtingen om iets te dulden of niet te doen, kunnen worden ingeschreven in de openbare registers. Bij vervreemding worden de verkrijgers hieraan automatisch gebonden. | Artikel 2.14 Kwalitatieve verplichting De in de koopovereenkomst/ verkoopvoorwaarden daartoe aangewezen artikelen worden als kwalitatieve verplichting gevestigd, blijven rusten op de onroerende zaak en zullen van rechtswege overgaan op degene(n) die het goed onder bijzondere titel zal/zullen verkrijgen. Daarbij wordt bepaald dat degenen die van de rechthebbende(n) een recht tot gebruik van het goed zullen verkrijgen mede gebonden zullen zijn. Aangezien van de overeenkomst tussen partijen een notariële akte wordt opgemaakt die daarna zal worden ingeschreven in de openbare registers, zal worden voldaan aan de eis van artikel 6:252 lid 2 BW. |
Toelichting: Ten aanzien van bepaalde verplichtingen in de overeenkomst om iets te doen heeft u de verplichting om deze verplichtingen ook overeen te komen met opvolgende eigenaren. Indien u deze verplichting niet nakomt bent u de gemeente een boete verschuldigd. | Artikel 2.15 Kettingbeding a. De koper is verplicht en verbindt zich tegenover de gemeente het bepaalde in de daartoe in de koopovereenkomst aangewezen artikelen bij overdracht van het geheel of een gedeelte van de onroerende zaak, alsmede bij de verlening daarop van een beperkt recht, niet zijnde hypotheekrecht, aan de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde op te leggen en in verband daarmee, om het in die artikelen bepaalde in de notariële akte of verlening van het zakelijk recht schriftelijk op te nemen, zulks op verbeurte van een direct opeisbare boete waarvan de hoogte in de koopovereenkomst is vastgelegd. b. Op gelijke wijze als onder lid a van dit artikel is bepaald, verbindt de koper zich tegenover de gemeente tot het bedingen bij wijze van derdenbeding/kettingbeding van de nieuwe eigenaar of beperkt gerechtigde dat ook deze zowel het bepaalde in de lid a van dit artikel bedoelde artikelen als de in dit lid b omschreven verplichting om dit door te geven, zal opleggen aan diens rechtsopvolgers/beperkt gerechtigden. Elke opvolgende vervreemder neemt daarbij namens en ten behoeve van de gemeente het beding aan. |
Toelichting: Als u niet aan uw verplichtingen voldoet, geeft de gemeente u een termijn, waarbinnen u uw verplichtingen alsnog moet nakomen. Indien u dan nog steeds in gebreke blijft, bent u de gemeente een boete verschuldigd. De gemeente kan eventueel de overeenkomst ook ontbinden. Bij het bepalen van de hoogte van de boete zal de gemeente steeds de redelijkheid en billijkheid in acht houden. | Artikel 2.16 Boetebepaling a. Bij niet-nakoming van enige verplichting voortvloeiende uit de koopovereenkomst en het daarin van toepassing verklaarde deel van deze algemene verkoopvoorwaarden, verbeurt de koper, na ingebrekestelling en na verloop van de in die ingebrekestelling bepaalde termijn, ten behoeve van de gemeente een onmiddellijk opeisbare boete. b. De boete bedraagt: - Het aankoopbedrag; dan wel - tien procent van de koopprijs; dan wel - € 250,- voor elke niet of niet volledige nakoming - of een gelijk bedrag per dag dat deze niet of niet volledige nakoming voortduurt; zulks ter keuze van de gemeente. c. Als de gemeente ontbindt, is koper verplicht de geleverde zaak onverwijld weer in de macht van de gemeente terug te brengen, voor zover mogelijk in de staat waarin deze zich bevond ten tijde van de feitelijke levering. d. Naast het gestelde in lid a van dit artikel behoudt de gemeente het recht om bij niet- of niet-volledige nakoming van enige verplichting op grond van de overeenkomst alsnog nakoming dan wel vergoeding van meer geleden schade te vorderen. e. Indien koper, voordat met de bebouwing van het verkochte is begonnen, verzoekt de koop te ontbinden en de gemeente daaraan haar medewerking verleent, zijn lid c en d ook van toepassing |
Toelichting: De gemeente is bevoegd om de achtergrond van u als persoon of bedrijf te onderzoeken. Als er sprake is van criminele antercedenten kan de gemeente van de overeenkomst afzien, om te voorkomen dat zij daarmee als overheidsinstantie mogelijke criminele activiteiten faciliteert. | Artikel 2.17 Wet Bibob a. De gemeente kan de overeenkomst onmiddellijk en naar eigen keuze opschorten, ontbinden of beëindigen, zonder gehouden te zijn tot vergoeding van eventuele schade en zonder daarbij een termijn in acht te hoeven nomen, voor zover: 1. Er sprake is van een ernstig gevaar dat deze overeenkomst mede zal worden gebruikt om uit gepleegde strafbare feiten verkregen of te verkrijgen, op geld waardeerbare voordelen te benutten; 2. Er sprake is van een ernstig gevaar dat met deze overeenkomst, mede strafbare feiten zullen worden gepleegd; 3. Er sprake is van feiten en omstandigheden die erop wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden dat de wederpartij in relatie staat tot strafbare feiten; 4. Er sprake is van feiten en omstandigheden die erop wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden dat ter verkrijging van de uit deze overeenkomst voortvloeiende rechten een strafbaar feit is gepleegd; 5. De wederpartij heeft nagelaten de vragen die hem door de gemeente zijn gesteld op grond van artikel 30 Wet Bibob, volledig en naar waarheid te beantwoorden. b. De begrippen ernstig gevaar, strafbare feiten, in relatie staan tot en feiten en omstandigheden die er op wijzen of redelijkerwijs doen vermoeden hebben de betekenis die hen in de Wet Bibob toekomt. c. De gemeente kan het Landelijk Bureau Bibob met het oog op diens taak zoals bedoeld in artikel 9 derde lid Wet Bibob, om advies vragen. |
| Artikel 2.18 Geschillenregeling a. Alle geschillen, die naar aanleiding van de koopovereenkomst mochten ontstaan, van welke aarde en omvang ook, daaronder mede begrepen die, welke slechts door één van de partijen als zodanig worden beschouwd, zullen worden voorgelegd aan de bevoegde rechter. b. Op de koopovereenkomst en deze algemene verkoopvoorwaarden is Nederlands recht van toepassing. |