| Organisatie | Amstelveen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel herhuisvesting bij sloop en renovatie |
| Citeertitel | Beleidsregel herhuisvesting bij sloop en renovatie |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp |
Geen
Huisvestingsverordening Regionale woonruimteverdelingsbeleid
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 27-10-2004 | nieuwe regeling | 26-10-2004 Huis-aan-huisblad - Bewonersplatform Bovenkerk, Woongroep Holland, Overlegteam Bovenkerk, Huurdersvereniging Bovenkerk, Eigen Haard, Bestuur St. Lodewijk Huurdersverening St. Lodewijk, Cardanus. | Onbekend |
Deze beleidsregels herhuisvesting vormen het uitgangspunt voor corporaties die in vernieuwingsgebieden sociale statuten maken voor hun huurders.
De corporaties die akkoord zijn met deze beleidsregels krijgen het mandaat om stadsvernieuwingsurgenties af te geven aan huurders in een vernieuwingsgebied. De beleidsregels vormen derhalve ook de beleidsregels die gelden bij het uitvoeren van deze bevoegdheid namens het college van burgemeester en wethouders van Amstelveen.
Houvast in een onzekere periode.
Als voor een gebied een vernieuwingsplan wordt ontwikkeld, gaan de bewoners een onzekere periode tegemoet. Vooral als hun woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd. De bewoners willen weten waar zij aan toe zijn. Als er dan nog niet gezegd kan worden in welke woning ze terecht komen, dan willen ze toch in ieder geval de garantie dat er straks op een zorgvuldige wijze met hun belangen zal worden omgegaan. Afspraken daarover kunnen worden gemaakt in een sociaal statuut.
Daarin kan worden vastgelegd hoe men de overlast kan beperken, wat de rechten zijn van de bewoners die hun huis uit moeten, welke procedures gevolgd zullen worden, en wat de inzet is van de corporatie en de gemeente om het proces zo veel mogelijk naar ieders tevredenheid te laten verlopen.
Bij het opstellen van een sociaal statuut zijn corporatie en bewoners niet geheel vrij in het maken van afspraken. Zij zijn hierbij gebonden door de gemeentelijke huisvestingsverordening en het regionale woonruimteverdelingsbeleid.
Een sociaal statuut en deze beleidsregels.
Een sociaal statuut komt tot stand in overleg tussen corporaties en bewoners. Daarbij komt aan de orde:
Veel van deze onderwerpen komen langs in deze beleidsregels. Maar een sociaal plan zal daarnaast sterk ingaan op de specifieke lokale omstandigheden.
Een proces van stedelijke vernieuwing duurt vaak jaren. In een sociaal statuut zal dan ook altijd het voorbehoud gemaakt moeten worden van veranderde regelgeving en afspraken.
Hoofdstuk 2. overleg en informatie.
De verantwoordelijkheid voor de informatievoorziening bij vernieuwingsingrepen ligt bij de opdrachtgevers. Dit zijn meestal de corporatie en/of de gemeente. Zij verzorgen de informatievoorziening over de vernieuwing aan bewoners. Wanneer het een groot vernieuwingsproject betreft, bijvoorbeeld de herstructurering van een wijk, trekken gemeente en corporatie gezamenlijk op bij de informatievoorziening
Vertegenwoordigers van bewoners(organisaties) kunnen gevraagd en ongevraagd adviseren over de gewenste informatievoorziening.
Paragraaf 2.3. Communicatie- en participatieplan.
In een vroeg stadium wordt aangegeven hoe overleg en participatie worden geregeld. Dat kan door het opstellen van een communicatie- en participatieplan.
Eén tot anderhalf jaar voor de sloop of renovatie wordt bij de betreffende bewoners door de corporatie een huisbezoek afgelegd, waarbij op de persoon gerichte informatie kan worden gegeven en knelpunten kunnen worden gesignaleerd.
Tijdens het vernieuwingsproces zal er extra aandacht nodig zijn voor het fysiek beheer van het gebied. De gemeente en corporaties hebben verschillende verantwoordelijkheden om de leefbaarheid tijdens de vernieuwingsingreep op peil te houden. Zij kunnen door vertegenwoordigers van bewoners gevraagd en ongevraagd worden geadviseerd over de gewenste beheermaatregelen.
In een beheerplan kunnen gemeente en corporaties de volgende zaken vast leggen:
Hoofdstuk 4. Grote bouwkundige ingrepen.
Bij een grote bouwkundige ingreep kunnen de bewoners niet in de woning blijven, uitplaatsing is om technische redenen noodzakelijk. Het kan daarbij gaan om sloop, grootschalige renovatie, of het samenvoegen van woningen. De bewoners krijgen de status van stadsvernieuwingskandidaat, waarbij zij de volgende verhuismogelijkheden krijgen:
Paragraaf 4.1. Start van het proces: Besluit tot sloop en peildatum, afgeven stadsvernieuwingsurgenties.
Als de woningen gesloopt worden, neemt de gemeente een sloopbesluit. Onderdeel van het sloopbesluit is een gedetailleerde planning en fasering. Voor zo'n besluit wordt genomen is er maatschappelijk overleg geweest en hebben de diverse bewoners en belanghebbenden invloed kunnen uitoefenen.
Vooral bij grotere projecten zal ook duidelijk gemaakt moeten worden op welke wijze het herhuisvesten van de bewoners mogelijk is. Daartoe stellen de corporaties zo spoedig mo- gelijk na het afleggen van de huisbezoeken een planning voor de herhuisvesting op.
Als de woningen niet gesloopt worden, wordt geen sloopbesluit genomen. Wel besluit de gemeente d.m.v. een sloop/herstructureringsbesluit akkoord te gaan met de uitplaatsing van bewoners ten behoeve van de verbetering van de woningen.
Peildatum / Uitplaatsingsperiode
De peildatum is de datum waarop met de uitplaatsingen in het kader van de herhuisvesting wordt gestart. Vanaf deze datum hebben bewoners die verhuizen ook recht op ver- huiskostenvergoeding.
Voordat een peildatum wordt vastgesteld is altijd een sloopbesluit of renovatiebesluit nodig. De peildatum ligt één tot anderhalf jaar voor de start van de sloop. Tot een langere periode kan worden besloten indien hiermee wisselwoningen kunnen worden gecreëerd. De peildatum wordt vastgesteld door de gemeente, in overleg met de corporatie.
Op de overwegingen die een rol spelen bij de vaststelling van het peilbesluit wordt ingegaan in bijlage 1.
Mandatering voorrang aan stadsvernieuwingskandidaten.
De corporaties die door B&W zijn gemandateerd om zelf voorrangsverklaringen aan stads- vernieuwingskandidaten te verstrekken zullen volgens deze beleidsregels werken.
Het mandaat geldt alleen wanneer de betreffende corporatie in het aangewezen complex woningen een sloop-nieuwbouwproject, een renovatieproject of een daarmee gelijkgesteld project uitvoert (of doet uitvoeren).
De betrokken corporatie geeft jaarlijks aan de gemeente in een kort verslag weer hoe de bevoegdheid is uitgeoefend en tot welke resultaten dit heeft geleid.
Bewoners, of juist niet-bewoners, die worden afgewezen voor een stadsvernieuwingsstatus krijgen namens de eigenaar een afwijsbrief. De corporaties sturen deze beschikking na- mens B&W. Iedere afwijzing namens B&W dient gemotiveerd te geschieden. Een motivatie kan bijvoorbeeld zijn dat de bewoner illegaal woonachtig is op het betreffende adres. Ook moet er altijd in staan, dat ingevolge de Wet Algemeen Bestuursrecht bezwaar aangetekend kan worden door zich binnen 6 weken te richten tot B&W.
Paragraaf 4.2. Bewonersbegeleiding.
Bij grote bouwkundige ingrepen moeten de bewoners hun woning - tijdelijk of definitief - verlaten. Ze krijgen de stadsvernieuwingsstatus.
De woningcorporatie zal regelmatig contact hebben met de bewoners die willen terugkeren of doorschuiven binnen het vernieuwingsgebied, om hen op de hoogte te houden van de voortgang, verhuisdata e.d.
Stadsvernieuwingskandidaten die naar elders willen verhuizen zoeken in principe zelf via het aanbodsysteem een nieuwe woning, maar een actieve bemiddelende rol van de ver- huurder zal in een aantal gevallen nodig zijn. Verhuurders leveren de bewoners hierbij maatwerk.
De geboden begeleiding begint meestal met informatiebijeenkomsten en een informatie- boekje. Rond de peildatum volgt een huisbezoek van de corporatie. In dit huisbezoek inventariseert de corporatie de wensen van de bewoners, bespreekt de herhuisvestingmogelijkheden in het gebied en daarbuiten en legt WoningNet uit. Daarbij wordt rekening ge- houden met de persoonlijke omstandigheden van de bewoner (inkomen, huishoudsamenstelling, leeftijd en woonduur). De bewoner ontvangt een brief van de corporatie waarin staat welke herhuisvestingsmogelijkheden passen bij de persoonlijke factoren van de bewoner. Als in een later stadium deze herhuisvestingmogelijkheden wijzigen, bijvoorbeeld door veranderde regelgeving of door uitstel van de sloopdatum, wordt de bewoner hiervan weer schriftelijk op de hoogte gesteld.
Na het huisbezoek meldt de corporatie de bewoner als stadsvernieuwingskandidaat aan bijWoningNet.
De begeleiding die na het huisbezoek wordt geboden hangt af van de wensen en mogelijk- heden van de bewoner om zelf een woning te kunnen zoeken. Deze kan bestaan uit de volgende onderdelen:
Maatwerk voor ouderen en mindervalide bewoners.
Indien gewenst kunnen ouderen en mindervalide bewoners extra hulp en begeleiding krij- gen bij het zoeken naar een andere woning. Indien nodig wordt contact gezocht met ande- re hulpverlenende instanties.
De corporaties bekijken daarnaast op projectniveau of er ouderen en mindervalide bewo- ners zijn die begeleiding nodig hebben bij de verhuizing of de inrichting van de woning. In- dien nodig bieden de corporaties maatwerk.
Conform Artikel 7 van het Convenant Woningmarkt Nieuwe stijl d.d. 24 februari 2000 wordt de voorrangskandidaat (stadsvernieuwingskandidaat of kandidaat met medisch/sociale urgentie) waarvan de geldigheidsduur van de verleende urgentie het eerste verstrijkt bovenaan de kandidatenlijst geplaatst.
Voorts wordt de volgorde binnen de categorie stadsvernieuwingskandidaten bepaald door de sloopdatum. Als eerste komen stadvernieuwingskandidaten aan de beurt waarvan de woning het eerst gesloopt moet worden. Indien meerdere kandidaten met eenzelfde sloop- datum opteren voor dezelfde woning, gaat de bewoner met de langste woonduur voor.
Wanneer stadsvernieuwingskandidaten in het aanbodstelsel geen succes hebben, zullen op zeker moment gerichte aanbiedingen (maximaal drie) moeten worden gedaan. De begeleidende medewerker van de corporatie kan de kandidaat hiertoe inschrijven op een woning in het aanbodsysteem. Het moment waarop dat moet gebeuren zal per kandidaat moeten worden bepaald. Daarbij geldt als algemeen uitgangspunt dat alle kandidaten op de sloop- datum bemiddeld dienen te zijn.
Weigeringen en reserveren van een woning
Gedurende de periode dat de sv - kandidaten meedoen in het aanbodsysteem hebben weigeringen geen invloed op de mogelijkheid om opnieuw voor een woning te opteren.
Indien alle gerichte woningaanbiedingen worden geweigerd, kan een ontruimingsprocedure worden gestart om de voortgang van het vernieuwingsproces mogelijk te maken. Hiervoor is de eigenaar verantwoordelijk. De eigenaar reserveert voor betrokkene een woning en krijgt hiermee een ontruimingstitel voor de bewoner.
Er wordt slechts tot reservering van een woning overgegaan als de eigenaar de mogelijkheid heeft de bewoner binnen één maand langs juridische weg te doen ontruimen.
Paragraaf 4.3. Verhuismogelijkheden van sv-kandidaten.
De bewoners die hun woning moeten verlaten, kunnen kiezen voor: blijven wonen (of terugkeren) in het vernieuwingsgebied, of definitief verhuizen naar elders.
Teneinde vooraf helderheid te verschaffen over het al dan niet vervallen van de woonduur bij verhuizingen wordt hier bij dit onderwerp stilgestaan.
Centraal staat het begrip woonduur uit de huisvestingsverordening Amstelveen. Hierin staat : “Woonduur is de totale, aaneengesloten duur van bewoning van de achter te laten woonruimte, zoals vastgelegd in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens, dan wel blijkend uit het eigendomsbewijs of de huurovereenkomst. De gegevens in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens zijn doorslaggevend “
Vertaling van het begrip woonduur in de praktijk van renovatie en sloop betekent het volgende:
De woonduur blijft gehandhaafd
Deze uitleg van het begrip woonduur wordt ook gehanteerd door Amsterdam en de Amsterdamse corporaties. Ook de Geschillencommissie Woonruimteverdeling van de Amstel- land en Meerlanden kan zich vinden in deze aanpak.
4.3.2 Terugkeren of doorschuiven binnen de buurt
De mogelijkheden binnen het gebied verschillen per locatie. Soms zullen er veel sociale huurwoningen teruggebouwd worden, maar als de woningen gesloopt worden ten behoeve van een andere functie, dan is terugkeer helemaal niet mogelijk.
Toewijzing woningen binnen het vernieuwingsgebied
Binnen het vernieuwingsgebied is de volgorde van de kandidaten:
Bewoners met wie ten tijde van de uitplaatsing hebben aangegeven terug te willen keren in het vernieuwingsgebied. Dit laatste komt alleen voor als er ten tijde van de uitplaatsing te weinig nieuwbouw in het vernieuwingsgebied is en als het zich laat aanzien dat in een later stadium een substantieel aantal woningen zal overblijven voor deze groep.
Ook binnen deze groepen moet de volgorde worden bepaald. Bij de bewoners die doorschuiven is de geplande sloopdatum het eerste selectiecriterium. Daarna de woonduur in het vernieuwingsgebied.
Bij de bewoners die al dan niet via een wisselwoning terugkeren, speelt die sloopdatum geen rol meer, want de woningen zijn al gesloopt. Binnen deze groepen is de woonduur in het vernieuwingsgebied dus het enige criterium.
Met de sv-kandidaten die in het vernieuwingsgebied doorschuiven of terugkeren wordt vaak maanden voor de oplevering afgesproken naar welke woning ze gaan. Deze woningen worden niet geadverteerd in de woningkrant.
Woningen die overblijven nadat kandidaten uit het vernieuwingsgebied aan de beurt zijn geweest komen in de woningkrant. Daar geldt dan de normale volgorde:
Stadsvernieuwingskandidaten die hebben gekozen voor herhuisvesting buiten het stads- vernieuwingsgebied en daarvan spijt krijgen, hebben de kans om terug te keren naar een woning in het gebied van herkomst. Deze bewoners dienen dit binnen een jaar na verhui- zing bekend te maken bij de corporatie van herkomst. Op basis van de oude woonduur kunnen zijn dan (als doorstromer) reageren op vrijkomende huurwoningen in het gebied waar zij vandaan komen. Zij kunnen drie jaar van deze mogelijkheid gebruik maken. Er wordt niet een tweede keer een bijdrage in de verhuiskosten uitgekeerd.
Koopwoningen ontwikkeld door de corporaties.
Stadsvernieuwingskandidaten worden als eerste op de hoogte gesteld van het aanbod aan nieuwbouw koopwoningen binnen het eigen vernieuwingsgebied.
Zij kunnen hier eveneens als eerste op intekenen. Dat kan betekenen dat men twee keer moet verhuizen, want de woning die men koopt als men sv-kandidaat wordt, wordt vaak pas opgeleverd na de sloop van de huidige woning.
De bewoners die willen verhuizen naar elders zoeken in het aanbodsysteem een woning. De stadsvernieuwingsstatus stelt hen in staat in Amstelveen met voorrang passende huis- vesting te vinden binnen het vrijkomend aanbod van de Amstelveense corporaties. Passend wil in dit geval zeggen dat de verhouding tussen inkomen en huur en die tussen huishoudensgrootte en woninggrootte voldoet aan de gemeentelijke regels.
Bewoners kunnen ook zoeken naar een woning in de Regio Amsterdam of daarbuiten. Buiten Amstelveen geldt de voorrangsstatus echter niet.
Als bewoners willen terugkeren naar hun eigen woning biedt de corporatie tijdelijke huisvesting in een gestoffeerde wisselwoning aan. Soms kan men ook via een wisselwoning terugkeren naar een andere woning in het vernieuwingsgebied.
Daarnaast krijgen de bewoners vaak de mogelijkheid goederen tijdelijk op te slaan, bijvoorbeeld in een container.
In een wisselwoningcontract tussen corporatie en huurder worden afspraken gemaakt over huur, duur van het verblijf in de wisselwoning.
De netto huur van de wisselwoning is nooit hoger dan de netto huur van de oude woning.
De bewoner krijgt voor de verhuizing tenminste twee weken de tijd.
Paragraaf 4.5. Tijdelijke verhuur.
In bepaalde gevallen is het niet zinvol woningen op de normale manier te verhuren, bijv. als ze over enige tijd zullen worden gesloopt of gerenoveerd. In dergelijke gevallen kan verhuur aan een tijdelijke huurder een betere oplossing zijn dan het reeds vroegtijdig on- klaar maken van de woning.
Met de tijdelijke verhuur kan , zodra er duidelijkheid is over de planning van het vernieuwingsproces in onderling overleg worden begonnen. De overwegingen die hierbij een rol spelen zijn gelijk aan die overwegingen die een rol spelen bij het vaststellen van de peildatum, zie hiervoor bijlage 1.
De mogelijkheid tot tijdelijke verhuur wordt gegeven in de Leegstandswet. Ingeval van tijdelijke verhuur wordt een tijdelijk huurcontract met de huurder gesloten. Dit geeft geen recht op huurbescherming, vervangende huisvesting of de status als stadsvernieuwings- kandidaat. De verhuurder is verplicht om bij de gemeente een vergunning voor tijdelijke verhuur aan te vragen. Eén en ander op basis van artikel 15 van de Leegstandswet.
Paragraaf 4.6. Huuropzegging en ontruimingstitel.
Stadsvernieuwingskandidaten hebben een zeer grote voorrangspositie ten opzichte van andere woningzoekenden. Toch kan het voorkomen dat een bewoner er niet in slaagt naar tevredenheid een woning te vinden en dat adequate aanbiedingen van de corporatie wor- den geweigerd. Om te voorkomen dat het vernieuwingsproces daardoor vertraging oploopt moet degene die een verbeterings- of sloopplan wil uitvoeren een rechtsgrond of ‘titel’ hebben om over de woning te kunnen beschikken. Daarom zullen corporaties met sloop- of verbeterplannen hun huurders de huur moeten opzeggen op grond van ‘dringend eigen gebruik’.
De peildatum is de datum waarop met de uitplaatsingen in het kader van de herhuisves- ting wordt gestart. Vanaf deze datum hebben bewoners die verhuizen ook recht op ver- huiskostenvergoeding.
Voordat een peildatum wordt vastgesteld is altijd een sloopbesluit of renovatiebesluit no- dig. De peildatum ligt één tot anderhalf jaar voor de start van de sloop. Tot een langere periode kan worden besloten indien hiermee wisselwoningen kunnen worden gecreëerd. De peildatum wordt vastgesteld door de gemeente, in overleg met de corporatie.
Een langere termijn dan de hiervoor genoemde anderhalf jaar maakt het herhuisvesten van de bewoners niet makkelijker en heeft wel een aantal grote nadelen. Bij het maken van een sociaal statuut komt het nog wel eens voor dat bewoners pleiten voor zo'n langere periode. De begrijpelijke redenatie is dan: Als de woningen toch gesloopt worden, maak dan de mensen die weg willen nu vast stadsvernieuwingskandidaat, zodat ze nu al om zich heen kunnen kijken.
Het is daarom goed hier de belangrijkste nadelen te noemen:
Alleen indien met een langere uitplaatsingsperiode voor het herstructurerings- gebied noodzakelijk wisselwoningen kunnen worden gerealiseerd, kan in overleg met de gemeente tot een langere uitplaatsingsperiode worden besloten.
De Afdeling Vergunningen van de Sector veiligheid, vergunningen en handhaving is belast met de uitvoering van de verordening op de Tijdelijke Verhuur (op basis van de Leegstandswet).
Een vergunning voor tijdelijke verhuur is een noodoplossing voor gevallen, waarin van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden verlangd dat hij zijn woning op de normale wijze verhuurt.
Voor bepaalde categorieën leegstaande woonruimte in Amstelveen kan de eigenaar (of zijn vertegenwoordiger) een vergunning voor tijdelijke verhuur aanvragen. In die gevallen is het dan ook een instrument om nodeloze leegstand te voorkomen.
De woning dient op het moment van ingang van de vergunning leeg te staan. De vergunning kan niet worden afgegeven ten behoeve van "zittende" bewoners.
In onderstaand overzicht is te zien in welke gevallen een vergunning kan worden aangevraagd, en wat de minimale geldigheidsduur van de vergunning is.
De vergunning wordt voor dezelfde woning (of hetzelfde gebouw) slechts éénmaal verleend en wel voor de duur van twee jaar.
Een vergunning kan worden verlengd. Voor deze verlenging dient opnieuw een aanvraag te worden ingediend. De maximale geldigheidsduur, inclusief eventuele verlenging(en), is 36 maanden.
De maximale huurprijs bedraagt 80% van de maximaal redelijke huurprijs volgens het Besluit Huurprijzen Woonruimte (puntenstelsel). De aldus berekende huurprijs -of een lager bedrag indien de eigenaar dat voorstelt - komt op de vergunning te staan.
In het huurcontract, dat verhuurder en huurder sluiten, dienen te worden vermeld:
De normale huurbeschermingsregels zijn niet van toepassing.
Voldoet het huurcontract echter niet aan de hierboven genoemde eisen, dan geldt de normale huurbescherming wèl. Ook bij een tijdelijke huurovereenkomst zijn de verhuurder en huurder gebonden aan een opzegtermijn. Voor de verhuurder is deze termijn minimaal
drie maanden; voor de huurder minstens één maand. De verhuurder is vrij in de keuze van een huurder. De vergunning is nodig ook als voor de betreffende woning geen huisvestingsvergunning vereist is, anders geniet de huurder huurbescherming en is ontruiming in de regel niet mogelijk op korte termijn en zonder het aanbieden van vervangende woonruimte.
Aanvragen voor een vergunning in het kader van de Leegstandswet (“de tijdelijke verhuurvergunning”) moeten bij de afdeling vergunningen van de sector Veiligheid, vergunningen en handhaving worden ingediend.