DETAILHANDELSVISIE GEMEENTE ALPHEN AAN DEN RIJN 2016 – 2025

Opgesteld in opdracht van Gemeente Alphen aan den Rijn in samenwerking met en op basis van onderzoek van Bureau RMC.

Vastgesteld door de gemeenteraad van Alphen aan den Rijn d.d. 24 november 2016

Datum: 17 oktober 2016

Versie: 1.4

Opdrachtgever: Alphen aan den Rijn

Contactpersoon: De heer N. Portman

Projectteam RMC: De heer H. Lubbers

Mevrouw C. Ghazzi

Mevrouw R. de Jong

Retail Management Center

Koningin Wilhelminaplein 2-4

1062 HK Amsterdam

+31 (0)20 653 55 88

info@rmc.nl

www.rmc.nl

De retailsector heeft onstuimige jaren achter de rug. De balans tussen vraag en aanbod verandert door vele ontwikkelingen in de retail. Wat is de detailhandelsopgave voor de gemeente Alphen aan den Rijn voor 2025? En hoe gaat de gemeente met deze ontwikkelingen om? Deze detailhandelsvisie biedt handvatten om winkelgebieden beter ten opzichte van elkaar te laten functioneren.

RMC maakt daarvoor onderscheid in de functies die winkelgebieden hebben voor de consument. Om gekozen te worden door de consument is het belangrijk om als winkelgebied zelf te kiezen. De drie verschillende functies zijn: recreatief, boodschappen en doelgericht. Op basis van de RMC-Toets (paragraaf 4.4) zijn winkelgebieden met dezelfde functie op een objectieve manier met elkaar vergeleken, wat als basis dient voor de detailhandelsstructuur 2025 (paragraaf 5.2).

De visie op de winkelgebieden in de detailhandelsstructuur is opgedeeld in algemene beleidsuitgangspunten die voor alle drie type winkelgebieden gelden en een visie naar functie.

Algemene beleidsuitgangspunten:

• Ø

  Sterke complementaire identiteiten

• Ø

  Creëer ruimte om in te spelen op de nieuwe consumentenbehoeftes

• Ø

  Vermindering van vierkante meters

• Ø

  Pick-up points in winkelgebieden

• Ø

  Samenwerking stimuleren

   

Visie op het recreatievecentrum van Alphen:

• Ø

  Sterke recreatieve identiteit

• Ø

  Aantrekkelijk verblijfsgebied

• Ø

  Focus op verscheidenheid binnen het recreatieve aanbod

• Ø

  Compacter winkelgebied

   

Visie op de boodschappenwinkelgebieden (de centra van Benthuizen, Boskoop, Hazerswoude Dorp, Hazerswoude Rijndijk en Koudekerk aan den Rijn en de winkelgebieden Atlas, de Baronie, Ridderhof en Herenhof):

• Ø

  Creëer binding met lokale doelgroep

• Ø

  Sterke basis van dagelijks aanbod

• Ø

  Diversiteit aan supermarkten

• Ø

  Compactere winkelgebieden

   

Visie op de doelgerichte Rijneke Boulevard:

• Ø

  Geen uitbreiding mogelijk maken

• Ø

  Branchering afstemmen

• Ø

  Leisure activiteiten toevoegen

MANAGEMENT SAMENVATTING 2

INHOUDSOPGAVE 3

• 1.

  INLEIDING 4

• 1.1

  Doelstelling 4

• 1.2

  Leeswijzer 4

• 1.3

  Totstandkoming 5

• 2.

  HUIDIG WINKELLANDSCHAP 6

• 2.1

  Winkelgebieden en branchering 7

• 2.2

  Leegstand 8

• 2.3

  Hoofdwinkelgebied 8

• 2.4

  Kernverzorgende-, wijkwinkel- en buurtcentra 9

• 2.5

  Grootschalige concentraties 9

• 2.6

  Verspreide bewinkeling 9

• 3.

  TRENDS & ONTWIKKELINGEN 10

• 4.

  ANALYSE WINKELGEBIEDEN ALPHEN AAN DEN RIJN 14

• 4.1

  Identiteit inwoners en detailhandel 14

• 4.2

  Koopstromen 19

• 4.3

  Economisch perspectief 20

• 4.4

  RMC-Toets 22

• 5.

  BELEIDSKADER 28

• 5.1

  Bezoekmotief winkelgebieden 28

• 5.2

  Detailhandelsstructuur 2025 29

• 5.3

  Algemene beleidsuitgangspunten 30

• 5.4

  Visie op het recreatieve centrum van Alphen aan den Rijn 34

• 5.5

  Visie op de boodschappen winkelgebieden 37

• 5.6

  Visie op de doelgerichte Rijneke Boulevard 40

• 6.

  VAN VISIE NAAR CONCRETE AANPAK 42

• 6.1

  Marktpartijen aan zet 42

• 6.2

  Rol van de gemeente 42

   

BIJLAGE 1: INDELING VAN BRANCHES 46

BIJLAGE 2: ARTIKEL STRABO 49

BIJLAGE 3: CITYTRAFFIC LOOPSTROMEN 55

BIJLAGE 4: TOELICHTING MARKTRUIMTEBEREKENING 56

BIJLAGE 5: TOELICHTING RMC-TOETS 60

Met in totaal 561 verkooppunten, circa 4.000 werknemers en 162.720 m² aan winkelruimte (exclusief diensten en leisure), is de detailhandel van groot belang voor de leefbaarheid, economie en het sociale leven in de gemeente Alphen aan den Rijn. Het vigerende beleid is als gevolg van de fusie in 2014 incompleet en bovendien verouderd. Hoewel de Alphense nota loopt tot 2018 en de Rijnwoudse nota tot 2020, is het gewenst om met de razendsnelle veranderingen een nieuwe detailhandelsvisie op te stellen.

De huidige tijd vraagt ook om een andere rol van de overheid; een rol die uitnodigend, adaptief en flexibel is ten aanzien van nieuwe trends en ontwikkelingen in de markt. Hierbij speelt de gemeente steeds vaker de rol van regievoerder waarin op basis van de accountmanagementfunctie aan ondernemers aangegeven kan worden watde ‘stip op de horizon’ is. Daarentegen is de regierol van de gemeente ook duidelijk begrensd door de verplichte toepassing van de Ladder voor duurzame verstedelijking bij nieuwe winkeluitbreidingen, door de nieuwe Omgevingswet die gemeentebeleid verder aanscherpt en bovenal door de dynamiek vanuit het ondernemerschap van de winkeliers zelf.

Met de vaststelling van het Economisch Actieprogramma Alphen aan den Rijn 2016-2019 worden de ambities op het gebied van economie verwoord. De ambitie om Alphen aan den Rijn door te ontwikkelen als aantrekkelijke woon- en recreatiegemeente vormt naast de specifieke ontwikkelingen in de detailhandel, aanleiding om een nieuwe heldere detailhandelsvisie op te stellen die hieraan bijdraagt.

Voor een visie op een toekomstbestendig winkellandschap bekijken we eerst het huidige detailhandelsaanbod in de gemeente Alphen. Het aanbod is verdeeld over vijftien winkelgebieden, variërend in grootte en functie. Daarnaast is er ook retailaanbod solitair verspreid over de gemeente.

Figuur 1.1 Winkelgebieden gemeente Alphen aan den Rijn

Bron: Locatus (2016)

De retailsector heeft onstuimige jaren achter de rug. De toenemende concurrentie van online winkels, de toenemende behoefte aan gemak, de vergrijzende samenleving en de langdurige economische laagconjunctuur geven aan dat de consument aan het veranderen is. Met als gevolg dat bezoekersaantallen in winkelgebieden teruglopen, leegstand toeneemt en consumenten minder loyaal worden. Om winkelgebieden aantrekkelijk te houden moeten ze van ‘places to buy’, naar meer aangename ‘places to be’ transformeren. Zonder te innoveren en te blijven vernieuwen gaat de aandacht van de klant verloren. In dit hoofdstuk worden de trends benoemd die relevant zijn voor de toekomstbestendigheid van winkelgebieden. Het gaat bij trends niet zozeer om de vraag of dergelijke ontwikkelingen zijn te veranderen, maar hoe de gemeente ermee omgaat.

Als gevolg van de economische crisis is het aantal winkels de afgelopen jaren dalende. In 2007, het begin van de crisis, waren er 106.513 winkels in Nederland. In 2015 waren er nog maar 98.000, een afname van 8% (Detailhandel.info). Naar verwachting is het aantal online winkels dit jaar voor het eerst groter dan het aantal fysieke winkels.

Ondanks dat het aantal winkels is afgenomen, is het totale winkelvloeroppervlak wel toegenomen naar 27,4 miljoen m2 in 2015. Dit betekent een toename van het gemiddeld winkeloppervlak van 240 m2 in 2006 naar 280 m2 in 2015. Een toename van bijna 40 m2 per winkel (16,7%) in negen jaar tijd. In de gemeente Alphen aan den Rijn ligt de gemiddelde winkelomvang nog iets hoger met 290 m2.

Eén van de aankoopkanalen voor de consument is het internet. Het vergelijken van producten via internet is de afgelopen jaren sterk toegenomen door websites als Beslist.nl en Bol.com. Consumenten gaan voorbereid naar de winkels en weten meer over het product dat ze willen kopen. De marktomvang van online aankopen is in 2015 opgelopen tot meer dan 16 miljard euro. De verschillen per branche zijn groot en zullen in de toekomst alleen maar groter worden (figuur 3.1). De verwachting volgens het expertonderzoek van Shopping2020 is dat het totale online aandeel zal oplopen tot boven de 30% in 2020. Een verdubbeling, maar nog steeds blijft winkelen voor een groter aandeel offline plaatsvinden.

Figuur 3.1: Voorspelling online verkoop per sector 2020

Bron: GFK, Retail 2020, Expertpanel, 2013, in miljoenen

Wanneer consumenten online en offline winkelen combineren, kiest het merendeel ervoor om online te oriënteren en vervolgens offline te kopen (ABN AMRO, 2014). Een goed verkoopadvies in de winkel met bijbehorende service blijft de manier waarop de winkelier zijn klanten het beste kan bedienen. Maar ook de ervaring en beleving die gepaard gaan met winkelen zijn van doorslaggevend belang voor het functioneren van fysieke winkelgebieden. Waar veel retailers bang voor zijn, het zogenaamde ‘showrooming’, in de winkel oriënteren en vervolgens de aankoop online doen, wordt veel minder gedaan dan men denkt. We gaan steeds vaker zien dat online retailers fysieke winkels openen om een volwaardige omnichannel aanbieder te worden, Coolblue lijkt hier een goed voorbeeld van te zijn. In de toekomst zijn een website en webshop onlosmakelijk verbonden met de fysieke winkel.

In Alphen centrum steeg de leegstand van 6,3% naar 9,4% door het verdwijnen van retailicoon V&D. Maar ook de faillissementen van de moedermaatschappijen van onder andere Perry Sport en Scapino zorgen in veel binnensteden voor een verhoging van de leegstand. Ketens zitten vaak in de grotere panden in de populaire winkelstraten. Faillissementen onder ketens slaan daardoor een gat in het aanblik van de winkelstraat. De aantrekkingskracht voor het winkelend publiek neemt daardoor af. Het gevaar van leegstand moet niet onderschat worden. De vicieuze cirkel van minder aanbod, minder klanten, minder aanbod, minder klanten waarin een winkelgebied verzeild kan raken, heeft natuurlijk een effect op de gevestigde gezonde winkeliers. De kwaliteit en aantrekkelijkheid van het winkelgebied komen hiermee in het geding. De verwachting is dat de leegstand landelijk verder zal stijgen van 7% tot minimaal 14% (4 miljoen m2) in 2020 (Locatus). Daarnaast is er nog een stevige planvoorraad, landelijk komen er bijna 1,2 miljoen m2 aan nieuwe winkelpanden bij.

CBS-cijfers laten zien dat in 2030 een kwart van de landelijke bevolking ouder dan 65 is. In Alphen aan den Rijn is naar verwachting bijna 30% van de inwoners 65-plusser in 2040 (RIVM, 2014). Vergrijzing is een structurele en toenemende ontwikkeling en het is belangrijk om te kijken naar de gevolgen voor de detailhandel.

De verwachting is dat de groeiende groep ouderen voornamelijk een ander bestedingspatroon veroorzaken. Ouderen besteden doorgaans minder aan kleding en schoeisel, verkeer en vervoer en technologie, maar meer aan hygiëne, verzorging en tuinieren (CBS, 2014). Ook stelt de Rabobank dat de toekomstige ouderen een aanzienlijk deel (15%) besteden aan ontspanning. Winkel en horeca-etablissementen gericht op de oudere bevolking bieden daarmee kansen.

De consument wil op een snelle en efficiënte manier toegang tot zijn dagelijkse aankopen, het liefst met ruime keuzemogelijkheden. Voor de toekomstbestendigheid van supermarkten is het daarom van belang dat ze groter zijn dan 1.000 m2 om zo een breed assortiment te kunnen aanbieden. Consumenten willen hun producten in toenemende mate op één plek kopen.

De uitgaven in supermarkten nemen licht toe. Het bedrag per kassabon lag in 2015 0,4% hoger dan in 2014. Marktonderzoeksbureau GfK en de supermarkten zelf verwachten dat de omzet van de supermarkten in 2016 met 1,5 tot 2% toeneemt. Ook zijn de winstverwachtingen voor grotere supermarkten beter. Kleinere supermarkten zullen op zoek gaan naar uitbreiding of relocatie. Supermarkten tussen de 500 en 1.000 m2 zullen op termijn gaan verdwijnen. In binnensteden of high traffic locaties is er ruimte voor kleine convenience of ‘to-go’ supermarktconcepten. De omzetgroei van supermarkten gaat daarbij ten koste van speciaalzaken en foodservices (Rabobank).

De consument van morgen vindt gemak en efficiënt winkelen steeds belangrijker, waardoor het ‘one-stop-shopping’ weer terug komt. Winkeliers reageren hierop door steeds vaker een assortiment aan te bieden dat in feite branchevreemd is. Zoals de drogisterij die ook kleding, speelgoed en krasloten heeft opgenomen in haar assortiment. Maar ook bijzondere concepten zoals Hutspot in Amsterdam worden gebruikelijker. Dit is een winkel waar alle producten te koop zijn; van sieraden, kleding en kunstwerken tot een motor en zelfs de kassa.

Branchevervaging is niet alleen zichtbaar binnen de retailsectoren, maar ook tussen horeca en retail, ‘blurring’ genoemd, en ook tussen retail en dienstverlening (verkoop van zorgverzekering bij Kruidvat en notarisaktes bij de Hema). Deze vervaging tussen branches, maar ook tussen sectoren is een trend die zich door blijft zetten. We mogen ons zelfs afvragen of branchevervaging nog een trend is. Het lijkt erop dat winkels zich steeds vaker gaan richten op een bepaalde doelgroep of lifestyle in plaats van op een product.

Consumenten bezoeken binnensteden minder vaak, maar als ze gaan, zijn ze er langer. Recreatief winkelen wordt echt een dagje uit. De consument van morgen wil winkelen en recreëren tegelijkertijd. Na het winkelen een museum bezoeken en de dag afsluiten op een terrasje. Voor winkelgebieden met een recreatieve functie zijn horeca en leisure van groot belang. De consument kiest hierbij steeds meer de centra met een compleet aanbod. Grote steden worden hierdoor steeds drukker, ten koste van de middelgrote steden.

Horecavoorzieningen zijn dus van toenemend belang in winkels en winkelstraten en deze vraag groeit. Warenhuis Harrods in Londen had 25 jaar geleden nog maar vier eet- en drinkgelegenheden, in datzelfde gebouw zijn nu 26 horecamogelijkheden. Dit sluit goed aan bij de trend van branchevervaging, waarbij verschillende assortimentsgroepen naast elkaar verkocht worden. Bovendien worden retailmeters ingewisseld voor horeca functies.

Belangrijk bij het toevoegen van horeca in winkels en winkelstraten is de verhouding met het retailaanbod. Een winkelstraat met teveel restaurants en cafés verliest zijn functie als kernwinkelgebied. Gemiddeld heeft een Nederlandse binnenstad 19% horeca. We zien echter dat het aandeel in grote steden waaronder Amsterdam, Den Haag en Rotterdam ongeveer 5 tot 15% hoger ligt.

Is het verlagen van het parkeertarief de redding van de binnenstad? De Erasmus Universiteit Rotterdam onderzocht dit in 2014 en koppelde gegevens over het winkelgedrag van 70.000 mensen aan parkeerinformatie. Er bleek geen enkel verband tussen hoeveel de winkelende mensen kochten en hoe of tegen welk tarief auto's konden worden geparkeerd. Volgens hen kan er beter energie gestoken worden in een goed winkelaanbod en het bruisend maken van het winkelgebied.

Het CROW stelt dat de aantrekking van recreatieve, grote winkelgebieden met een gevarieerd aanbod zo groot blijkt, dat de weerstand van parkeertarieven en soms zelfs van het vinden van een parkeerplaats niet meer relevant is. Voor boodschappen gebieden geldt dat de nabijheid van winkels een zodanig relevante factor is, dat men niet bereid is om bijvoorbeeld tien minuten om te rijden naar een gelijkwaardig winkelgebied met gratis parkeren (CROW, 2014). Dichtbij kunnen parkeren is belangrijker dan gratis parkeren. Uitzondering hierop zijn bouwmarkten en meubelboulevards (KpVV, 2012). Omdat een attractief aanbod bepalender is dan de parkeermogelijkheden, heeft volgens CROW (2014) parkeertariefverlaging daarom geen zin in gebieden waar het aanbod niet voldoende aantrekkelijk is.

Maar er komen steeds meer geluiden om iets te doen aan het parkeertarief. Detailhandel Nederland stuurde eind februari een brandbrief naar alle gemeenten met een oproep tot verlaging van de parkeertarieven bij winkelcentra. Volgens hen zouden lagere parkeertarieven tot meer bezoekers leiden. Bereikbaarheid en betaalbaarheid van parkeren staan volgens Detailhandel Nederland in de top 5 van factoren die de aantrekkelijkheid van winkelgebieden beïnvloeden. Uit cijfers van CityTraffic (2016) blijkt dat een halvering van het parkeertarief in een vergelijkbare stad als Alphen aan den Rijn heeft geleid tot een aanzienlijke toename in de drukte van het centrum. In Alphen aan den Rijn gaan er vanuit de Vereniging van Ondernemingen Alphen aan den Rijn (VOA) ook stemmen op om iets te doen aan het parkeertarief in de vorm van een proef met gratis parkeren in het centrum.

In dit hoofdstuk worden de winkelgebieden in de gemeente Alphen aan den Rijn van verschillende kanten verder onderzocht. We bekijken wat de identiteit is van de inwoners uit de gemeente, maar ook of er een match is met het DNA van het recreatieve centrum van Alphen. Ook kijken we naar het verzorgingsgebied van de winkelgebieden op basis van CityTraffic data en het Koopstromenonderzoek. Daarnaast wordt het economisch functioneren van de detailhandel in alle kernen besproken. Uiteindelijk analyseren we de winkelgebieden op objectieve criteria waardoor we inzichtelijk maken welke winkelgebieden kansrijk dan wel kansarm zijn voor 2025.

Uiteraard is in elke gemeente elke kleur vertegenwoordigd. In figuur 4.1 staan de belevingswerelden weergegeven van de voormalige gemeentes Alphen aan den Rijn, Boskoop en Rijnwoude. Aan de hand van de inwonersaantallen is de indeling binnen de huidige gemeentegrenzen bepaald.

De grootste groep in Nederland zijn de groene (28%) en gele (30%) consumenten. In de voormalige gemeente Alphen aan den Rijn zien we dat de grootste groep van consumenten binnen de blauwe leefstijl past (29%). In de voormalige gemeenten Boskoop en Rijnwoude zien we dat de gele groep het grootst is (respectievelijk 32% en 33%). In Alphen zijn ook de groene consumenten goed vertegenwoordigd (27%). Ook is de rode groep groter in Alphen dan landelijk (20% t.o.v. 17%).

Figuur 4.1 DNA inwoners

Bron: SmartAgent (2011)

Om verder in te zoomen per kern maken we gebruik van het BSR-model met zeven kleuren, zie figuur 4.5. In Alphen aan den Rijn zien we dat veel van de groen/gele consumenten in de kernen Aarlanderveen en Zwammerdam wonen. In het centrum van Alphen aan den Rijn wonen voornamelijk aqua (groen/blauw) en gele consumenten. In het noordelijke deel van de stad wonen naast de gele consument ook veel aqua (groen/blauwe) consumenten. Ten westen van het station zien we een deel van de rood/blauwe groep terug.

In Boskoop is het overgrote deel van de inwoners geel (32%) of groen (29%) georiënteerd. Richting het centrum zien we meer blauw en rode (paars in kaart) consumenten. Ook in Benthuizen, Hazerswoude Dorp en Hazerswoude Rijndijk wonen voornamelijk groene en gele consumenten. In Koudekerk aan den Rijn wonen meer blauwe consumenten dan in de overige kernen.

Met de kennis over motivaties en drijfveren van de inwoners en de wensen van de verschillende consumenten zullen winkelgebieden zich beter kunnen gaan positioneren en onderscheiden. De consument staat centraal en vandaar dat dit een belangrijk onderdeel vormt voor de afstemming van vraag en aanbod.

Consumenten met verschillende leefstijlen zoeken verschillende kenmerken in winkelgebieden. Vooral grotere en recreatieve winkelgebieden hebben door hun omvang de mogelijkheid om zich sterk te ontwikkelen in een bepaalde identiteit met een bepaald imago.

Mensen in de gele belevingswereld zijn op zoek naar winkelgebieden met een compleet eigentijds winkelaanbod met een goede prijs/kwaliteitsverhouding. Dit vinden ze vaak bij bekende internationale retailketens, grotere warenhuizen en discounters. Winkelgebieden met een gezellige sfeer, knusheid, veel mensen en dynamiek zijn aantrekkelijk voor de gele consument.

Groene consumenten kopen graag bij retailers met een goede reputatie waar ze degelijke kwaliteitsproducten kunnen kopen. Ze kopen dan ook vaker bij de vertrouwde (lokale) winkels. Ze willen niet teveel toeters en bellen ervaren, maar een bekende omgeving met een ‘ons kent ons’ gevoel. Daarnaast vinden ze gratis parkeren en overzichtelijke architectuur belangrijk.

De rode consumenten zijn op zoek naar verrassende, inspirerende omgevingen met een kosmopolitische sfeer en een diversiteit aan mensen (multiculti). Ze houden van stedelijke architectuur, gespecialiseerde winkels en bijzondere evenementen. Gebieden met functiemenging (wonen, werken, reizen) zijn voor hen interessant.

De blauwe consument is gevoelig voor luxe producten die een bepaalde mate van status vertegenwoordigen. Ze houden van stedelijke architectuur en een stijlvolle omgeving met een hoge kwaliteit. Ze bezoeken winkelgebieden met voldoende upstream merken, het gevoel van exclusiviteit en ‘ons soort mensen’.

Figuur 4.7 'Hardware' winkelgebieden

Bron: SmartAgent (2011)

Vooral recreatieve winkelgebieden moeten hun toegevoegde waarde en unique selling points duidelijk maken om in de smaak van de consument te blijven vallen. Winkelgebieden moeten passen bij het DNA, de ‘kleur’ van de inwoners van het primaire verzorgingsgebied. Het is essentieel om de identiteit van het winkelgebied aan te laten sluiten op de wensen en behoeftes van de inwoners van het primaire verzorgingsgebied wat betreft winkelen. Anders gezegd, er dreigt gevaar voor afvloeiing naar andere recreatieve winkelgebieden zoals Leiden, Den Haag en Zoetermeer, wanneer er niet gekozen wordt. Een winkelgebied voor iedereen is een winkelgebied voor niemand.

RMC heeft daarom een winkelgebiedenscan uitgevoerd voor het centrum van Alphen aan den Rijn. Daarbij is onder andere gekeken naar het gevestigde retailaanbod, de merken en type winkels. De inrichting van de openbare ruimte en architectuur, de service die een gebied biedt (bijvoorbeeld openingstijden en parkeergelegenheid), en het type evenementen dat het winkelgebied organiseert, bepalen eveneens de identiteit van het gebied. Het totaalpakket van de bovenstaande elementen bepaalt uiteindelijk de kleur.

Het gehele centrum van Alphen aan den Rijn richt zich voornamelijk op de gele doelgroep. Dit profiel zien we vaker terug in grote binnensteden in Nederland, waarbij de belangrijkste winkelstraat meestal geel geprofileerd is met bekende ketens die zich op een breed publiek richten.

Wanneer we het centrum opdelen, onderscheiden we drie deelgebieden: de van Mandersloostraat, de Aarhof en het deelgebied rondom het Rijnplein inclusief de Julianastraat. Zoals vaker in grotere winkelgebieden verschilt de kleur per deelgebied. Het resultaat van de winkelgebiedenscan is weergegeven in figuur 4.8.

De van Mandersloostraat is door het aanbod van veel bekende eigentijdse ketens en de overzichtelijke opzet aantrekkelijk voor de gele doelgroep. Voornamelijk de menselijke maat, de knusse lay-out waardoor het gebied dynamisch overkomt, zijn passend voor de gele doelgroep. De gele doelgroep is met 26% aanwezig in het primaire verzorgingsgebied (gemeente Alphen aan den rijn).

Winkelcentrum de Aarhof heeft een groener DNA. Het vertrouwde en meer lokale winkelaanbod en de rustige overdekte winkelomgeving maken het aantrekkelijk voor de groene consument.

Het winkelgebied aan de Lage zijde (rondom de Rijnplein en de Julianastraat) heeft een roder DNA. De functiemening (horeca, winkels, theater), ruimer opgezette openbare ruimte met verschillende gebruikersgroepen (bus, fiets, voetganger) en een aantal innovatievere winkelmerken maken dat dit gebied juist aantrekkelijk is voor de rode en donkergele doelgroep.

Het primaire verzorgingsgebied beslaat een groot deel van de plaats Alphen aan den Rijn, hier wonen echter ook 29% blauwe inwoners. De voorkeuren van deze doelgroep zien we minder terug in het centrum. ‘Blauwe’ winkelgebieden kenmerken zich door exclusieve merken, hoogwaardige architectuur en een stijlvolle, exclusieve openbare ruimte.

In het centrum van Alphen is de bezoekersdrukte in 2015 ten opzichte van 2014 harder gedaald dan landelijk. In het centrum van Alphen nam de drukte af met 1,3%, landelijk was de afname maar 0,8%. In de eerste twee maanden van dit jaar zien we een toename ten opzichte van dezelfde maanden vorig jaar van 3,4% in Alphen. Ook hier blijft Alphen achter ten opzichte van landelijk, die toename was 4,8% (bijlage 3).

In 2015 sprongen er een aantal weken uit qua drukte in het centrum van Alphen. Week 9, de voorjaarsvakantie eind februari en tevens de week waarin de 20 van Alphen plaatsvindt, was de op een na drukste week van het jaar. Alleen de week voor kerst waren er meer bezoekers in het centrum. Ook waren week 30, eind juli, en week 44, eind oktober, goede weken voor de binnenstad (bijlage 3).

Wat zijn de drukste dagen in centrum van Alphen? De piek qua bezoekersaantallen in het centrum van Alphen ligt op zaterdag (figuur 4.9). Het aandeel bezoekers op zaterdag is bijna 25% van de totale weekdrukte, terwijl dit landelijk ongeveer 18% is. Op de eerste zondag van de maand is het koopzondag in het centrum, daarmee ligt het gemiddelde van alle zondagen in Alphen wel onder het landelijke beeld waar winkels vaker op zondag geopend zijn.

Figuur 4.9 Drukte per dag centrum Alphen aan den Rijn (2015)

Bron: CityTraffic (2016)

Op vrijdag is het in Alphen koopavond en dit zien we duidelijk terug in de drukte in de binnenstad. De drukte op vrijdag inclusief koopavond is bijna 20% van de hele weekdrukte. De woensdag behoort ook tot de drukkere winkeldagen in het centrum. Het zou kunnen dat de weekmarkt op het Aarplein hier een rol in speelt.

Boskoop bindt 81% van haar inwoners aan zich voor dagelijkse uitgaven. De overige dagelijkse uitgaven uit Boskoop zien we met name terug in Waddinxveen, maar ook in Bodegraven-Reeuwijk en Rijnwoude. Van de toevloeiing voor dagelijkse artikelen naar Boskoop toe, in totaal 8 miljoen euro (21%), komt een kwart uit Waddinxveen en 10% uit Rijnwoude.

De binding vanuit Boskoop met het niet-dagelijkse aanbod in de gemeente is 42%, relatief hoog ten opzichte van gemeentes met een vergelijkbaar winkelaanbod. Afvloeiing zien we vooral naar Alphen aan den Rijn (11%), Waddinxveen (11%) en Gouda (10%). Boskoop trekt met haar niet-dagelijkse aanbod ook beperkte bestedingen uit andere gemeenten. Zo komt 16% van de niet-dagelijkse bestedingen uit Waddinxveen en 8% uit de voormalige gemeente Rijnwoude.

In de dagelijkse sector is de binding in Rijnwoude 73%, vergelijkbaar met referentiegemeenten (72%). Het overige deel van de inwoners uit de kernen in Rijnwoude doet hun dagelijkse aankopen voornamelijk in Alphen en Zoetermeer. Vanuit de omliggende gemeentes vloeit er in beperkte mate omzet in de dagelijkse sector naar Rijnwoude, voornamelijk uit Alphen, Nieuwkoop en Kaag en Braassem.

De marktruimte is bepaald op het niveau van de totale detailhandel per kern. De uitkomsten van de marktruimteberekening zijn dus niet berekend op individueel winkelgebiedniveau en zeggen niet iets specifieks over de centrumgebieden. Deze economische inschatting is gemaakt op basis van de gemeentelijke bevolkingsgroei tot 2025, de koopkrachtbinding en toevloeiing per kern (gebaseerd op data uit het KSO 2011) en het bestedingspotentieel. Hiermee is de vraag berekend en uitgedrukt in vierkante meters.

Het aanbod in de gemeente is vastgesteld door de grootte van de ingevulde winkels, de leegstand en alle bekende ‘harde’ plannen op te tellen. De resultante van de vraag minus het aanbod levert de marktruimte op zoals weergegeven in tabel 4.10.

Een dergelijke kwantitatieve berekening is altijd indicatief en gebaseerd op aannames op het gebied van koopkrachtbinding, bevolkingsgroei, concurrentie van winkelgebieden en webshops en de economische situatie van verzorgingsgebied, etc. (bijlage 4). De kwalitatieve visie, zoals beschreven in hoofdstuk 5, zal daarom prioriteit krijgen in de beoordeling van nieuwe ontwikkelingen om de winkelgebieden in Alphen aan den Rijn toekomstbestendiger te maken. De marktruimteberekening wordt wel verplicht gebruikt bij eventuele uitbreidingen en detailhandelsontwikkelingen als deze niet passen binnen de detailhandelsstructuur 2025.

We zien in de berekening dat er in de meeste kernen een negatieve marktruimte is. In totaal is er een overschot van ca. 11% in de gehele gemeente. Alleen in Boskoop en Koudekerk aan den Rijn lijkt enige ruimte te zijn. We adviseren om terughoudend te zijn met het invullen van deze ruimte vanwege de grote overschotten in de andere kernen en de situatie waarin de detailhandel zich momenteel bevindt.

Tabel 4.10 Marktruimte per kern

Bron: RMC (2016)

In de gehele kern Alphen aan den Rijn (de plaats Alphen aan den Rijn en de kernen Zwammerdam en Aarlanderveen) is een klein overschot in dagelijks aanbod. In het niet-dagelijkse aanbod lijkt ruimte te zitten. Het leegstandsaandeel in de kern is echter hoger dan de ingeschatte marktruimte. Dit resulteert totaal gezien in een negatieve marktruimte. Er lijkt hierdoor geen ruimte voor extra detailhandel in Alphen aan den Rijn. De vraag die er is, zal ingevuld moeten worden in de huidige leegstaande meters en de leegstand zal verder gesaneerd moeten worden.

In Benthuizen en Hazerswoude Rijndijk zien we voor zowel dagelijks als niet-dagelijks aanbod een overschot in vierkante meters. Wat resulteert in een negatieve marktruimte. Voor Hazerswoude Rijndijk ontstaat dit voornamelijk door het grote aanbod op de Rijneke Boulevard. In deze marktruimteberekening is het aanbod beperkt tot het Alphense deel, maar in de praktijk kan dit niet los gezien worden van het Zoeterwoudse deel. De inschatting van de koopkrachtbinding is hiervan afhankelijk, waardoor de marktruimte mogelijk anders uitvalt.

In Hazerswoude Dorp zien we een kleine vraag naar dagelijks aanbod. De leegstand is echter groter dan deze vraag en er is tevens een overschot aan niet-dagelijks aanbod, waardoor er geen ruimte lijkt voor uitbreiding.

In de kern Boskoop lijkt op het gebied van dagelijks aanbod geen directe aanleiding voor uitbreiding van de detailhandel. Er lijkt wel ruimte in het aantal m2 niet-dagelijks aanbod.

De ruimte die lijkt te bestaan in Koudekerk aan de Rijn is het directe resultaat van de huidige kleine omvang van detailhandel in deze kern. Deze kleine omvang zal mede veroorzaakt zijn door de nabije ligging van het centrum van Hazerswoude Rijndijk. De ruimte die in Koudekerk bestaat is daarom sterk afhankelijk van de ruimte in Hazerswoude Rijndijk waar een overschot van m2 te zien is.

In de RMC-Toets is voor alle vijftien winkelgebieden het winkelaanbod aan de hand van diverse criteria geanalyseerd. Voor ieder criterium wordt in de toets bepaald of het winkelgebied goed, matig of slecht scoort ten opzichte van de benchmark. Het resultaat en de visie daarop bepaalt in belangrijke mate welke winkelgebieden tot een sterke detailhandelsstructuur in de gemeente Alphen aan den Rijn zouden moeten behoren.

Per type winkelgebied is een aantal van de in totaal elf criteria van toepassing, dit is afhankelijk van de functie (recreatief, boodschappen of doelgericht). De criteria staan in relatie tot de trends in retail en het huidige en toekomstige koopgedrag van de consument en worden op de volgende pagina toegelicht.

De beoordeling van de criteria gebeurt aan de hand van een benchmark, die bepaald is voor de verschillende groottes en typen van winkelgebieden. De mate van filialisering heeft bijvoorbeeld voor boodschappencentra een andere benchmark dan voor een recreatief centrum. Een compleet overzicht van alle toegepaste benchmarks per type winkelgebied is terug te vinden in bijlage 5.

De scores zijn zichtbaar gemaakt door middel van inkleuring van de blokjes. Een rood blokje geeft aan dat het winkelgebied op dit criterium lager scoort dan de benchmark en daarmee onvoldoende is. Een groen blokje staat voor een betere score dan de benchmark en is daarmee voldoende. Een oranje blokje geeft aan dat het winkelgebied rond de benchmark scoort en dat het criterium een aandachtspunt is.

De RMC-Toets vormt een onderdeel van de beoordeling van winkelgebieden. De uiteindelijke beoordeling per winkelgebied wordt gebaseerd op het totaal beeld van alle criteria. Voor beleid bieden de individuele criteria uit de RMC-Toets handvatten. Een aantal criteria houdt verband met elkaar. De grootte van het winkelgebied is direct van invloed op criteria 9 en 10, het aanbod per inwoner. Er zijn tevens nog andere aspecten van invloed op het functioneren van een winkelgebied. De RMC-Toets geeft een goede neutrale en kwantitatieve onderbouwing van welke gebieden kansrijk zijn.

Definities criteria RMC-Toets

1.Grootte winkelgebied

De verschillende soorten winkelgebieden kennen een minimale grootte om een bepaalde positionering te kunnen waarmaken op het gebied van boodschappen doen, recreatief winkelen of doelgerichte aankopen.

2.Primaire functie

Winkelgebieden moeten een duidelijke keuze maken in hun belangrijkste winkelfunctie om door de consument gekozen te worden. Voor ieder winkelgebied is vastgesteld wat de primaire functie is; dagelijks, recreatief of doelgericht winkelen. Daarbij hoort een passend aanbod.

3.Leegstand

Leegstand is een indicator voor het functioneren van een winkelgebied. Veel leegstand maakt winkelen minder aantrekkelijk en kan er voor zorgen dat winkelgebieden in een vicieuze cirkel met nog meer leegstand tot gevolg belanden.

4.Filialisering

De mate van filialisering wordt bepaald door de ideale mix tussen zelfstandig ondernemers en filiaalbedrijven. De consument is op zoek naar en wordt aangetrokken door bekende winkelnamen, maar wisselt dit graag af met bijzondere en eigenzinnige winkels.

5.Supermarktaanbod

Per type winkelgebied is het aantal supermarkten vastgesteld. Voor boodschappen winkelgebieden geldt: hoe meer keuze in food, hoe meer gemak voor de consument.

6.Supermarktgrootte

Per type winkelgebied is de grootte van de supermarkt(en) vastgesteld. Een grotere supermarkt heeft een betere trekkracht en maakt een winkelgebied aantrekkelijker.

7.Horeca aanbod

Het aandeel horeca is een belangrijkere rol in winkelgebieden gaan spelen om winkelen en recreëren te kunnen combineren. Horeca heeft een positieve invloed op de verblijfstijd van de consument. Voor recreatieve centra is het aandeel aan horeca verkooppunten vastgesteld ten opzichte van het totaal aantal verkooppunten van recreatieve centra.

8.Compactheid

Voor de doelgerichte centra is het belangrijk dat het aanbod gecentraliseerd is en de consument duidelijk het winkelgebied herkent. Versnippering maakt een winkelgebied minder sterk.

9./10.Aanbod per inwoner

Per type winkelgebied zijn de dagelijkse en niet-dagelijkse vierkante meters per inwoner in het primaire verzorgingsgebied vastgesteld om te bepalen of er over- of onderbewinkeling plaatsvindt.

11.Concurrentie

De concurrentiepositie van winkelgebieden bepaalt mede de kracht van het winkelgebied. De kracht van concurrerende winkelgebieden in hetzelfde primaire verzorgingsgebied is beoordeeld. Dit criterium is gebaseerd op de scores van de andere criteria en houdt daarmee direct verband.

Het overzicht in figuur 4.11 laat de resultaten van de RMC-Toets zien. De resultaten worden in deze paragraaf besproken aan de hand van de drie type winkelgebieden. In bijlage 5 staan de scores per winkelgebied.

Wat betekent een rood blokje? Buurtcentrum Sterrenlaan heeft bijvoorbeeld een supermarkt met een vloeroppervlak van 305 m2. Dit winkelgebied krijgt daarom op criterium 6 ‘supermarktgrootte’ een rood blokje omdat voor een kansrijke supermarkt een minimale omvang van 1.000 m2 wordt gehanteerd.

Het resultaat van de RMC-toets is een duidelijk leesbare ‘thermometer’ waarin per winkelgebied de aandachtspunten direct inzichtelijk zijn. De rode en oranje blokjes vormen handvatten voor beleid en plannen van aanpak per winkelgebied. Op basis van de uitkomsten zijn er winkelgebieden met meer en minder kansrijk perspectief in de gemeente.

Figuur 4.11: resultaten RMC-Toets

Bron: RMC (2016)

In de gemeente Alphen aan den Rijn is de binnenstad van Alphen het enige centrum met een recreatieve functie voor consumenten. Deze recreatieve functie is goed terug te zien in het aanbod, twee op de drie winkels verkoopt producten waar recreatieve shoppers naar op zoek zijn. Naast dit aanbod heeft het centrum van Alphen voor een recreatief winkelgebied net iets te veel dagelijks aanbod per inwoner. Dit aanbod past beter in de boodschappen winkelgebieden. Een ander aandachtspunt is de hoge leegstand, die bijna is opgelopen tot 10% (dit is inclusief het leegstaande pand van de voormalige V&D).

Bezoekers komen niet alleen om te winkelen naar het centrum, maar bijvoorbeeld ook om de horeca en/of een museum te bezoeken. Horeca is voldoende aanwezig om de binnenstad van Alphen aantrekkelijk te maken. Bezoekers kunnen bij 56 zaken terecht voor een hapje of drankje. Een groot deel van de horecazaken is gelegen in de Hooftstraat. Daarnaast beschikt de Julianastraat over veel horeca. Aan de Lage Zijde in de van Mandersloostraat, de Aarhof en de Raadhuisstraat is weinig horeca gevestigd. Rondom het Rijnplein ligt iets meer horeca.

Naast het centrum van Alphen aan den Rijn zijn er vijf kernverzorgende centra in de gemeente gelegen. Deze hebben allen een boodschappen functie voor de consument. In Alphen zijn nog eens zeven boodschappen centra gelegen die de winkelstructuur ondersteunen.

Belangrijk voor de boodschappen winkelgebieden is het supermarktaanbod, zowel in aantal als in grootte. De kernen van Benthuizen, Hazerswoude Dorp en Koudekerk aan den Rijn en winkelcentrum Atlas in Alphen hebben één supermarkt, waar twee supermarkten meer diversiteit zou bieden voor de consument. Qua supermarktgrootte scoren de winkelgebieden in de kernen, met uitzondering van Benthuizen, onder de maat. De wenselijke grootte van een supermarkt is minimaal 1.000 m2. Voor centrum Boskoop en Hazerswoude Dorp is het eveneens noodzakelijk om de mogelijkheden van het vervangen van niet-dagelijks aanbod door dagelijks te onderzoeken. Dit zal de centra een sterkere positionering naar de consument toe geven.

De Lijsterlaan, van Nesstraat en Sterrenlaan zijn qua oppervlakte te klein om als sterk boodschappen winkelgebied te functioneren. Zeker met het ontbreken van een supermarkt wat het geval is op de Lijsterlaan en de van Nesstraat. Op de Sterrenlaan is wel een supermarkt aanwezig, maar deze is nog geen 400 m2. Het ontbreken van een goede dagelijkse trekker maakt het voor deze winkelgebieden lastig om de concurrentie met de grotere boodschappen winkelgebieden aan te gaan.

De Ridderhof en de Herenhof scoren goed in de RMC-Toets. De Herenhof heeft door haar grote omvang een relatief hoog aanbod dagelijks aanbod per inwoner, dit kan ten koste gaan van de vloerproductiviteit van ondernemers. Ondanks de goede score lijkt het functioneren van de Ridderhof onder druk te staan, de leegstand is van zorgwekkende omvang. De drie supermarkten en de grootte van het verzorgingsgebied laten echter zien dat er voldoende potentie is om een sterker winkelgebied te worden. Ook Atlas heeft te maken met een grote leegstand. Al zal een deel hiervan naar alle waarschijnlijkheid binnenkort weer worden ingevuld. De ruimtelijke mogelijkheden van dit winkelgebied vormen echter een beperking voor het supermarktaanbod dat nodig is voor een verzorgingsgebied van deze omvang en kan afvloeiing naar andere winkelgebieden in de hand werken. In de Baronie zijn nog niet alle panden ingevuld, waardoor de leegstand hoog is. In combinatie met het hoge aanbod, zowel dagelijks als niet-dagelijks, per inwoner in de Baronie, is dit een belangrijk aandachtspunt.

Dichtbij het centrum van Alphen ligt de Euromarkt. Een winkelgebied met een relatief kleine omvang voor een doelgericht winkelgebied. De leegstand is er behoorlijk hoog, 6,5%. Mogelijk speelt de concurrentie met de Rijneke Boulevard, zowel in de gemeente Alphen aan den Rijn als Zoeterwoude gelegen, een rol. De Rijneke Boulevard heeft in een straal van 7,5 km rondom het winkelgebied niet voldoende inwoners wonen om in potentie de winkels van voldoende omzet te voorzien in vergelijking met andere doelgerichte winkelgebieden. Dit betekent dat de winkels op de Rijneke Boulevard veel bezoekers vanuit het meer onzekere secundaire verzorgingsgebied moeten trekken. Of dit voldoende gebeurt door de individuele ondernemers is niet door ons onderzocht.

Door middel van de RMC-Toets zijn de winkelgebieden getoetst op toekomstbestendigheid. De winkelgebieden met meer rode dan groene scores geven signalen af van een minder kansrijk toekomstperspectief in hun huidige vorm. Een overwegend rode score staat niet op zichzelf. Het geeft een indicatie van de zwakkere winkelgebieden in de gemeente en wordt behandeld als één van de belangrijkste indicatoren voor het creëren van een kansrijke detailhandelsstructuur.

Leegstand is vaak het eerste zichtbare signaal van een winkelgebied dat onder druk staat. Oorzaken kunnen liggen in een relatief beperkt aanbod met te weinig keus voor de consument, het ontbreken van een (goede) supermarkt, teveel concurrentie nabij, etc. Voor de volgende winkelgebieden zien we geen kansrijk perspectief in hun huidige vorm. Dit betekent niet dat de winkels buiten de structuur geen toekomst hebben. Dit betekent ook niet dat de winkels en winkelgebieden binnen de structuur al toekomstbestendig zijn. In hoofdstuk 5 wordt nader toegelicht wat het beleid op de winkelgebieden die buiten de detailhandelsstructuur vallen is:

Deze drie winkelgebieden scoren op vijf of zes van de negen criteria rood. Ze hebben allen een klein aantal winkels, variërend van vijf tot zeven. De Lijsterlaan en van Nesstraat hebben geen supermarkt en de supermarkt op de Sterrenlaan is te klein van omvang om een dagelijkse trekker te vormen in vergelijking met de concurrentie. Op de van Nesstraat staat één pand leeg, maar er zijn naast het kleine aanbod detailhandel nog diverse buurtgerichte horecazaken te vinden. De winkelstrip in de Lijsterlaan bevat twee leegstaande winkels. Voor deze winkelgebieden zien we als oplossing om te transformeren naar andere functies dan winkelen. Dit betekent niet dat de individuele winkels in deze winkelgebieden geen toekomst hebben of niet rendabel kunnen zijn.

De in hoofdstuk 2 en 3 beschreven landelijke trends en ontwikkelingen in de detailhandel en in het Alphense winkellandschap vragen om een ‘vertaling’ naar een lokale strategie. Zo kunnen de winkelgebieden in de gemeente Alphen aan den Rijn zich succesvol aanpassen om in de toekomst kansrijk te blijven. Eenkansrijk retaillandschap voor de gemeente Alphen aan den Rijn richt zich op het kwalitatief verbeteren van het bestaande aanbod voor de consument. Dit leidt er toe dat sommige winkelgebieden in hun functie moeten worden versterkt terwijl andere winkelgebieden op termijn juist gedeeltelijk een andere functie zouden moeten (kunnen) krijgen. Dit hoofdstuk beschrijft deze keuzes wat resulteert in de detailhandelsstructuur 2025 gevolgd door handvatten voor de versterking ervan.

Complete winkelcentra gericht op ontspanning en vermaak. Het winkelaanbod richt zich op niet-dagelijkse artikelen. Het winkelen (shoppen) op zich is voor de consument belangrijker dan de aankoop. De consument bezoekt bij voorkeur een sfeervolle winkellocatie met een ruim aanbod aan modische winkels, aanwezigheid van horeca, leisure en landelijke trekkers. Tijd speelt een kleinere rol en de afstand tot het winkelgebied is van ondergeschikt belang.

Complete winkelcentra gericht op frequente aankopen in het dagelijkse aanbod. Hieronder valt een compleet foodaanbod (supermarkten en versspeciaalzaken) en winkels met frequent benodigde non-food producten (drogisterij-artikelen, bloemen, textiel en huishoudelijke artikelen). De consument wil voor dit type winkelen niet te veel moeite doen, bereikbaarheid en parkeergelegenheid zijn daarvoor van belang.

Complete winkelcentra gericht op doelgerichte aankopen, en de oriëntatie hierop omdat de artikelen volumineus of relatief duur zijn. Dit zijn onder andere aankopen op het gebied van bouwmaterialen, bruin- en witgoed, keukens en badkamers, vloerbedekking, tuinartikelen en auto’s. De consument is bereid om een lange afstand af te leggen naar dit type winkelcentra, maar vindt goede bereikbaarheid wel belangrijk.

Consumenten doen zowel in grote als kleine winkelgebieden aan ‘recreatief winkelen’, ‘boodschappen winkelen’ en ‘doelgericht winkelen’. De functie van het winkelgebied wordt bepaald door het type aanbod dat er gevestigd is. Consumenten maken bewuste keuzes voor een winkelgebied afhankelijk van hun behoefte op dat moment. Een winkelgebied moet duidelijk keuzes maken en weten waarom een consument het winkelgebied bezoekt. Is dat om een dagje te vermaken, is dat om de dagelijkse boodschappen te doen of is dat om echt doelgericht te slagen in zijn koopbehoeften? Daarbij is het belangrijk dat het aanbod en sfeer complementair zijn aan andere winkelgebieden in dezelfde verzorgingsgebieden om te voorkomen dat winkelcentra onnodig met elkaar gaan concurreren en er ruimtelijk gezien ook verdringingseffecten ontstaat.

De Euromarkt kan door zijn beperkte grootte als pdv-locatie lastig de concurrentie aangaan met de sterkere doelgerichte winkelgebieden in Alphen aan den Rijn, in de regio maar ook met het internet. Op de Rijneke Boulevard kan de consument een veel groter aanbod vinden. De Euromarkt is in haar huidige vorm niet toekomstbestendig. Het lijkt door de grootte van het winkelgebied en de wat onnatuurlijke combinatie met DaVinci dat er in dit gebied nader onderzoek moet worden gedaan om tot een kansrijk winkelgebied te komen. Onder deze voorwaarde is de Euromarkt opgenomen in de detailhandelsstructuur 2025.

De huidige identiteit, branchering en functie passen niet bij een kansrijk perspectief. De kansen voor retail liggen er mogelijk wel door de ligging dichtbij het centrum en mede door de grootte zullen deze kansen verder onderzocht moeten worden. Interviews met ondernemers, eigenaren en gemeente zouden samen met onafhankelijke data meer inzicht kunnen geven over de samenhang van DaVinci en de Euromarkt, maar ook over de verhouding met boodschappencentrum Atlas. Er zijn diverse toekomstrichtingen voor het gebied: meer focus op doelgericht aanbod en verder ontwikkelen als doelgericht winkelgebied waarin geen ruimte is voor dagelijks aanbod of juist transformatie naar boodschappencentrum waarbij alleen DaVinci als doelgericht winkelcentrum blijft. Daarnaast zal er onderzocht moeten worden of het winkelgebied getransformeerd kan worden naar woningen of kantoren, of dat een verkleuring richting zorg en maatschappelijke dienstverlening meer potentie heeft.

De winkelgebieden buiten de detailhandelsstructuur zijn geen verliezers, maar het huidige functioneren geeft aanleiding om in actie te komen. Een functie als winkelgebied is voor de Lijsterlaan, Sterrenlaan en van Nesstraat niet toekomstbestendig. Per gebied en per winkel zal bekeken moeten worden wat de mogelijkheden op de korte en lange termijn zijn. Te denken valt aan relocatie van winkels naar toekomstbestendige winkelgebieden, dit zal tevens bijdragen aan het verminderen van de leegstand in de gekozen winkelgebieden binnen de detailhandelsstructuur. Natuurlijke sanering en het bestemmingsplan verruimen kunnen in de toekomst transformatie en functieverandering mogelijk maken. Voor de drie buurtcentra lijkt transformatie naar wonen en dienstverlening voor de hand te liggen.

Vanuit de consument bekeken, hebben grote en sterke winkelgebieden meer kansen dan solitaire vestigingen omdat er op solitaire locaties geen mogelijkheden bestaan voor combinatie-bezoeken. Tevens profiteren winkels die solitair gevestigd zijn niet van de trekkracht van andere winkels. Solitaire vestigingen vallen hierdoor buiten de detailhandelsstructuur.

Het terugbrengen van het aandeel solitaire vestigingen dient prioriteit te zijn in het beleid voor de komende jaren. Uitbreidingen buiten de bestaande winkelgebieden worden als onwenselijk beschouwd en worden in eerste instantie niet gefaciliteerd. De betreffende ondernemers dienen zo veel mogelijk gefaciliteerd en ondersteund te worden bij een verplaatsing naar een bestaand kansrijk winkelgebied. Relocatie van solitaire vestigingen naar toekomstbestendige winkelgebieden zal voor consumenten namelijk aantrekkelijker zijn.

Wanneer blijkt dat verplaatsing naar een winkelgebied binnen de detailhandelsstructuur niet mogelijk is voor een ondernemer of winkel, dan zullen alternatieven zorgvuldig moeten worden afgewogen. Indien na zorgvuldige afweging blijkt dat er geen passende alternatieven zijn dan zal specifiek naar de mogelijkheden op de huidige locatie worden gekeken. Bij een dergelijke invulling op solitaire locaties is maatwerk geboden.

Voor sommige branches is het lastig realiseerbaar om naar winkelgebieden te reloceren in verband met afmetingen, parkeermogelijkheden, huurprijzen, etc. Dit geldt bijvoorbeeld voor bouwmarkten en tuincentra. Ook bij nieuwe vestiging van deze winkels dienen primair de mogelijkheden van een locatie in een winkelgebied goed onderzocht te worden, wanneer dit niet mogelijk blijkt kan hierop een uitzondering worden gemaakt.

In de praktijk zal een proces van natuurlijke sanering en verruiming van de mogelijkheden binnen het bestemmingsplan resulteren in een situatie waarbinnen in de toekomst minder retail op solitaire locaties gevestigd zal zijn. Uitzondering hierop zijn de solitaire vestigingen in de kernen van Zwammerdam en Aarlanderveen. Deze kunnen worden behouden in hun huidige vorm, mede ter ondersteuning van de leefbaarheid in deze kernen. Relocatie heeft vanwege het ontbreken van winkelgebieden binnen de detailhandelsstructuur hier geen prioriteit.

Consumenten hebben over het algemeen een vast patroon in het gebruik van winkelgebieden. Ze hebben één of enkele favorieten in het gebruik van boodschappencentra, doelgerichte winkelgebieden en recreatieve centra, mits dat voldoende kwaliteit biedt. Het is dan ook van belang dat er duidelijke verschillen met omliggende winkelgebieden worden gemaakt en dat elk winkelgebied een band opbouwt met de klant. Winkelgebieden hebben perspectief indien elk winkelgebied afzonderlijk duidelijke keuzes maakt wat haar functie, haar doelgroep en haar ambitie zal zijn voor de komende tien jaar.

De ontwikkelingen in detailhandel gaan snel. In het besef dat deze ontwikkelingen vrijwel onuitputtelijk en onvoorspelbaar zijn, staat één ding vast: de consument is aan zet binnen de retail en de retailer past zich aan. Het is een vraaggestuurde markt geworden in plaats van een aanbodgestuurde.

Op het gebied van horeca wordt er meer flexibiliteit gewenst in recreatieve winkelgebieden en beperkte horeca in boodschappen en doelgerichte winkelgebieden.

Gemeenten maken een stad leefbaar en ondernemers maken hem verrassend. Zij zullen de ruimte die ze krijgen gaan benutten, mits creativiteit niet geremd wordt door regulering en verboden. Concreet betekent dit dat de gemeente op uiteenlopend gebied bijvoorbeeld pilots en experimenten gaat toe staan in de bestaande winkelgebieden.

Ondernemers zullen vaker oplossingen zoeken om de consument buiten openingstijden en in fysieke winkels voor online bestellingen te bedienen middels pick-up points. Pick-up points worden een vast onderdeel van toekomstbestendige winkels en winkelgebieden. Pick-up points in of aan winkels zijn voor de recreatieve (centrum Alphen aan den Rijn) en boodschappencentra geschikt. Voor aparte vestigingen van pick-up points zijn locaties op boodschappen en doelgerichte (Rijneke Boulevard) winkelgebieden passender. Goede bereikbaarheid met de auto en ruime openingstijden zorgen voor een succesvol pick-up point op dit type locatie.

De laatste ontwikkelingen laten zien dat ondernemers separate pick-up points moeilijk rendabel kunnen maken. Het lijkt nu de trend te zijn dat ondernemers consumenten hun bestelde producten laten ophalen in de fysieke winkels. Als ondernemers daarvoor kiezen kunnen ruime openingstijden van supermarkten en de bouwmarkten het ook gemakkelijker voor consumenten maken. Er wordt verwacht dat de trend in pick-up points door zal zetten, maar vooral binnen winkels en minder als separate locatie. Het is dus wenselijk om pick-up points te vestigen in winkelgebieden en niet op bedrijventerreinen of bij solitaire vestigingen. Dit is in overeenstemming me het Provinciaal beleid (2010) waarbij e-commerce afhaalpunten zijn toegestaan, maar winkels op bedrijventerreinen verboden zijn.

Om een succesvol en verbonden winkelgebied te zijn, is samenwerking essentieel. Een goede samenwerking tussen eigenaren en huurders is een voorwaarde voor een succesvol toekomstig winkelgebied. Deze samenwerking is gestoeld op een steeds veranderende markt en consument. Samenwerken in positionering, maar ook afstemming in openingstijden is essentieel om een plek in de detailhandelsstructuur te behouden. Deelname en betrokkenheid in een winkeliersvereniging is niet alleen belangrijk voor de samenwerking tussen de ondernemers onderling en voor het organiseren van de marketing en promotie van het gebied. De aanwezigheid van een goed georganiseerd collectief van ondernemers in een winkelgebied verbetert ook de communicatie met de gemeente.

Er zijn vormen van detailhandel die ondersteunend en ondergeschikt zijn aan de hoofdfunctie en die een gemaksfunctie hebben voor de bezoekers. Hieronder valt de ontwikkeling in het Stationsgebied van Alphen. Rondom het Stationsgebied komen verschillende vervoersstromen samen. Op deze locatie moet convenience assortiment worden aangeboden waar de reizigers, forensen, passanten en personeel op een snelle en efficiënte manier toegang toe hebben. Het is niet de bedoeling dat de consument die elders verblijft tot dit aanbod wordt aangetrokken en het Stationsgebied gaat concurreren met de winkelgebieden in de detailhandelsstructuur. Het assortiment van de winkels in het Stationsgebied dient primair te zijn gerelateerd aan de behoefte en het draagvlak van reizigers.

Voor de winkels bij tankstations wordt uitgegaan van een maximale omvang van 100 m2 bvo en een functie die voorziet in de behoefte van de bezoekers van tankstations.

Om sterke winkelgebieden te behouden en te creëren zal de detailhandel geconcentreerd moeten worden in winkelgebieden. Reguliere detailhandel op bedrijventerreinen is hierdoor niet toegestaan. Er zijn echter een aantal uitzonderingen. Een uitzondering geldt voor het bedrijventerrein Rijnhaven waar in het kader van de transformatie in beperkte mate detailhandel mogelijk gemaakt, specifiek gerelateerd aan de haven/watersport (zoals gemakswinkels). Hiermee is de complementariteit ten aanzien van de Baronie en het centrum van Alphen aan den Rijn gewaarborgd.

Op sommige terreinen is detailhandel in omvangrijke goederen zoals auto’s boten, caravans, motoren, scooters, grove bouwmaterialen etc. toegestaan, omdat dergelijke vormen van detailhandel in overige winkelgebieden voor logistieke problemen kunnen zorgen. Detailhandel als ondergeschikte nevenactiviteit is mogelijk op basis van specifiek planologisch maatwerk. Het gaat in uitzonderingen om bijvoorbeeld een productiebedrijf, die als hoofdactiviteit het produceren/assembleren van een product heeft en dat bijvoorbeeld ook rechtstreeks aan eindgebruikers willen leveren. De verkoop van dat product in of vanuit de bedrijfslocatie vormt een ondergeschikte nevenactiviteit ten opzichte van het productie/assemblage proces. Indien er de noodzaak is om bepaalde producten in een showroom of etalage te tonen dan stellen we hiervoor grenzen (richtinggevend hiervoor is maximaal 20% van het bedrijfsoppervlak met een maximum van 125 m2).

Het centrum van Alphen aan den Rijn is de enige locatie voor recreatief winkelen binnen de gemeente. De CityTraffic data laat zien dat de drukte in het centrum van Alphen de afgelopen tijd harder achteruit is gegaan dan landelijk. De noodzaak om in actie te komen en de drukte niet verder te laten afnemen is groot. Het centrum heeft een belangrijke positie binnen het beleid; de gemeente zit actief om de tafel met centrummanagement, vastgoedeigenaren en ondernemers om te komen tot een sterk en recreatief centrum van Alphen aan den Rijn. De versterking van het Stadshart als hét recreatieve winkelcentrum van Alphen aan den Rijn draagt tevens bij aan de ambities vanuit Citymarketing. Voor het centrum van Alphen gelden de volgende hoofdpunten:

Voor alle recreatieve winkelgebieden geldt dat het winkelgebied zich moet concentreren op het neerzetten van een sterke identiteit die past bij de doelgroep. Focus op een doelgroep die past bij het verzorgingsgebied (BSR) en zoek hierbij naar passende branchering, marketing en evenementen. In het centrum van Alphen onderscheiden wij drie winkelgebieden die zich allen op een andere kleur richten. Door verder acties te bedenken die het DNA per deelgebied versterken, wordt ook het gehele centrum aantrekkelijker en de delen complementair aan elkaar. Met bijvoorbeeld evenementen, gerichte stadmarketing en een goede (digitale) informatievoorzieningen passend bij de identiteit van de doelgroep waardoor de koopkrachtbinding wordt behouden en waar mogelijk wordt versterkt. Aandachtspunt is dat er een aantrekkelijk (deel-)winkelgebied mist voor de blauwe consument (31% van inwoners Alphen), dit ontbreekt momenteel in het centrum. Zorg dat het centrum speciaal is en zich onderscheidt ten opzichte van de concurrenten zoals Leiden, Zoetermeer en Den Haag. Dit maakt het verblijfsgebied aantrekkelijk, stimuleert toekomstige passantenstromen en geeft een eenduidig beeld aan consumenten.

Daarnaast is samenwerking vanuit eenzelfde visie op de identiteit en een gezamenlijk belang tussen gemeente, winkeliers en vastgoedeigenaren in het centrum essentieel. De doorgang van de BIZ voor ondernemers in het centrum laat zien dat de ondernemers samen aan de slag willen. In combinatie met de BIZ voor vastgoedeigenaren en de investeringen van de gemeente kan er in samenwerking gebouwd worden aan een aantrekkelijk centrum.

Functiemenging stimuleert de levendigheid in een winkelgebied en zorgt voor een langere verblijfstijd van de bezoeker. Functiemenging kan onder andere worden gecreëerd door goede combinaties te maken met aantrekkelijke en voldoende horeca. In en rondom de directe omgeving van winkelstraten is het gewenst om (dag-)horeca te vestigen die aansluit op de openingstijden van de winkels. De consument wil liever niet langs dichte gevels van een gesloten restaurant of dichte rolluiken lopen. Dit komt niet ten goede aan de uitstraling van de winkelstraat. Het centrum van Alphen heeft relatief veel horeca, maar de functie is nog niet gemixt met de winkels. Het verblijfsgebied aan de Lage Zijde rond de van Mandersloostraat kan aantrekkelijker worden gemaakt met daghoreca. Functiemenging wordt ook gecreëerd door musea en markten, meer aandacht voor kunst en cultuur in de winkel(straten), terugkerende evenementen en wonen boven winkels.

Om het centrum van een ‘place to buy’ naar een aangename ‘place to be’ te transformeren moet er worden gefocust op deze mix van functies die bijdraagt aan de sfeer en beleving in de totale binnenstad. Het uitbreiden van de vestigingsmogelijkheden voor deze menging en blurring (horeca in winkels) moet waar mogelijk gefaciliteerd worden en de gemeente dient daarbij een ‘open houding’ aan te nemen voor gerichte experimenten.

Een aantrekkelijke openbare ruimte is hierbij tevens een essentiële randvoorwaarde. De openbare ruimte moet niet alleen schoon, heel en veilig zijn, maar moet ook bijdragen aan de uitstraling dat het centrum dé ontmoetingsplek van Alphen is waar alle bewoners en bezoekers graag willen verblijven en kopen.

Daarnaast is het van belang om de kansen te benutten die verbindingen mogelijk maken met toerisme en recreatie ter versterking van de positie van het centrum. Te denken valt hierbij concreet aan de Romeinse Limes, waterrecreatie, vaarroutes, passantenhaven, fietsroutes en specifieke toeristische attracties zoals dag- en verblijfsarrangementen.

In Alphen aan den Rijn heeft twee derde van het aanbod een recreatief karakter. Dit ligt ruim boven de benchmark en het is nu van belang om in te zetten op verscheidenheid binnen dit recreatieve aanbod. Het dagelijks aanbod zal niet uitgebreid moeten worden, maar kan met het huidige dagelijkse aanbod nog wel haar boodschappenfunctie behouden voor bewoners van het centrum. Dit biedt ruimte om te focussen op een compleet en divers niet-dagelijkse aanbod. Een clustering van het niet-dagelijkse aanbod geeft het centrum een sterkere recreatieve focus. Dit draagt bij aan een transparantere identiteit en geeft de consument een duidelijk beeld van de functie van de binnenstad van Alphen.

Winkelgebieden zullen compacter moeten worden en een sanering van meters aan de randen is wenselijk. Er wordt ingezet op concentratie van winkels. Compact betekent niet alleen kleiner, maar vooral duidelijker voor de consument. Waar begint en eindigt het winkelgebied? Op welke manier kan er een ideale route door het winkelgebied gelopen worden?

In het centrum van Alphen zijn drie delen te onderscheiden: de Aarhof, de van Mandersloostraat en het gebied rondom het Rijnplein inclusief de Julianastraat. De overige straten met detailhandel en andere functies, zoals de Hooftstraat en de Raadhuisstraat (vanaf de Concordiastraat), vervullen de functie van aanloopstraat. Om het centrum in de toekomst compacter te maken, wordt ingezet om verruiming van bestemmingen in aanloopstraten. De aanloopstraten zullen diverser worden van functie met als doel om uiteindelijk tot een kernwinkelgebied te komen met een duidelijke route en functie voor de consument.

Recreatieve winkels die nu buiten het centrum gevestigd zijn kunnen ook een plek krijgen in leegstaande panden in een van de drie delen van het centrum. Uitbreiding van detailhandel is alleen mogelijk wanneer dit bijdraagt aan de versterking van het winkelgebied en aan de Ladder voor duurzame verstedelijking wordt voldaan.

Beleidsmatig lijkt de focus binnen de detailhandelsstructuur vaak gericht op de grotere winkelgebieden. Het zijn juist de kleinere boodschappen winkelgebieden die aandacht vragen en waar de duidelijke keuzes wellicht het grootste effect zullen hebben. De kernen in Hazerswoude Dorp, Hazerswoude Rijndijk, Koudekerk aan den Rijn, Benthuizen en Boskoop en de winkelcentra Ridderhof, Herenhof, Baronie en Atlas in Alphen vormen de boodschappencentra in de gemeente. Hoewel de boodschappencentra variëren in grootte en type locatie, wordt er voor alle centra ingezet op de volgende hoofdpunten:

Net als recreatieve centra moeten de boodschappencentra een eenduidig beeld hebben van de gewenste doelgroep en identiteit van het winkelgebied. Deze identiteit wordt onder andere neergezet door het basisaanbod en de branchering. De identiteit wordt versterkt door passend aanvullend aanbod en communicatie en marketingactiviteiten die aansluiten bij de voorkeuren van de lokale doelgroep. De lokale doelgroep bezoekt frequent het winkelgebied waardoor de potentiële binding met de klanten groot is. Daarnaast kan het winkelgebied gaan optreden als ontmoetingsplek. Het organiseren van tijdelijke of terugkerende evenementen helpt in sterke mate de identiteit van het winkelgebied te bepalen en te kleuren.

Het is belangrijk dat dichtbij elkaar gelegen winkelgebieden onderscheidend van elkaar zijn en afstemming zoeken op het gebied van aanbod en evenementen. Dit geldt met name voor de kernen van Hazerswoude Rijndijk en Koudekerk aan den Rijn. De ontwikkelingen in beide centra dienen in een sterke functionele relatie met elkaar bezien te worden.

In afstemming op de identiteit, kwaliteit en omvang van het winkelaanbod spelen ook factoren zoals bereikbaarheid, parkeren, beheer van de openbare ruimte en sfeer een belangrijke rol.

Voor de boodschappen winkelgebieden is een sterke basis van dagelijks aanbod nodig. Deze basis moet vooral bestaan uit winkelaanbod ten behoeve van frequente dagelijkse boodschappen. Naast de onontbeerlijke aanwezigheid van supermarkten betreft dit aanbod van speciaalzaken zoals de groentewinkel, slagerij, bakkerij, speciaalzaken in vis, kaas, chocolade, delicatessen, etc. kunnen dit bieden. Naast het aanbod van food is er een aanbod van persoonlijke verzorging zoals drogisterijen gewenst. Maar ook slijterijen, bloemisten en winkels met dagelijkse en huishoudelijke artikelen zoals een Blokker of Primera maken de dagelijkse boodschappenfunctie van het gebied compleet. Een dergelijk winkelaanbod kan frequent voor de dagelijkse boodschappen worden bezocht waardoor het de basis is voor de ontwikkeling van de identiteit. In de boodschappencentra zal een marginale rol zijn voor aanvullend niet-dagelijks winkelaanbod. Niet-dagelijks aanbod past beter in recreatieve centra. Leegstand dient in boodschappencentra primair opgevuld te worden met dagelijks aanbod. Het centrum van Boskoop en Hazerswoude Dorp hebben onvoldoende basis van dagelijks aanbod. Hier moet het versterken van dit aandeel prioriteit krijgen. Ook in de Baronie moet de focus hierop komen te liggen bij het aantrekken van nieuwe retailers. De andere winkelgebieden hebben het dagelijks aanbod beter op orde en zullen een stap verder kunnen gaan door kwalitatief te kijken naar hun dagelijks aanbod. Is het onderscheidend genoeg, past het bij de doelgroep en missen er nog versspeciaalzaken?

Het belangrijkste onderdeel van het dagelijks aanbod is supermarkten. Een detailhandelsklimaat waar de keten en de kleine zelfstandige specialist naast elkaar in hetzelfde winkelgebied kunnen blijven bestaan, wordt toegejuicht. Kleine zelfstandige speciaalzaken moeten worden gestimuleerd om onderscheidend te zijn in kwaliteit, assortiment en bediening.

Supermarkten bieden verschillen in kwaliteit van aanbod en hebben hierdoor verschillende doelgroepen. Van biologische supermarkten zoals Ekoplaza tot Albert Heijn en discount supermarkten als de Aldi. De ontwikkeling naar ambachtelijke specialiteiten, de toegevoegde dienstverlening zoals online bestellen, bezorgen, in de winkel ophalen, het brede aanbod ready-to-eat maaltijden, zijn allemaal ontwikkelingen die boodschappen winkelgebieden dienen te omarmen.

Idealiter maakt diversiteit aan supermarkten een winkelcentrum nog aantrekkelijker voor de consument. Dit betekent dat het winkelgebied een full-service supermarkt naast een discount supermarkt biedt of de combinatie wordt gemaakt met een biologische supermarktconcept. In Alphen aan den Rijn hebben de meeste winkelgebieden in de detailhandelsstructuur twee of drie supermarkten. Winkelcentrum Atlas heeft op dit moment echter één supermarkt en kan hierdoor wel eens de slag gaan missen ten opzichte van de concurrentie. Mogelijkheden om een combinatie met de Aldi op de minder kansrijke Euromarkt te maken zouden onderzocht kunnen worden.

Ook in de centra van Benthuizen, Koudekerk aan den Rijn en Hazerswoude Dorp is slechts één supermarkt te vinden. Het draagvlak voor een tweede supermarkt is echter lager door de kleinere verzorgingsgebieden, waardoor het toevoegen van een supermarkt minder realistisch is. Mochten er geen (ruimtelijke) mogelijkheden zijn om twee supermarkten te huisvesten in een winkelgebied, dan is vergroting van één supermarkt gewenst tot aan het formaat passend bij de vraag van de consument. Faciliteer dat kleinere supermarkten kunnen vergroten naar een omvang van boven de 1.000 m2. Er is geen ruimte meer voor kleine supermarkten met uitzondering van to-go concepten op high traffic locaties. De supermarkten in het centrum van Boskoop en Hazerswoude Rijndijk zijn relatief klein van omvang. Er liggen hier al uitbreidingsplannen voor de supermarkten zodat deze een omvang van boven de 1.000 m2 krijgen.

Het uitbreiden van een supermarkt in een winkelgebied is mogelijk als er binnen de bestaande vierkante meters wordt vervangen en geen leegstand optreedt (in nabijgelegen winkelgebieden).

Ook voor boodschappen winkelcentra is een compactere structuur een hoofdpunt. Het is belangrijk dat er geen versnippering van het winkelaanbod optreedt. Een sterk gecentreerd centrum waar de consument weinig afstand hoeft af te leggen en de entrees van de winkels dichtbij elkaar gelegen zijn, is wenselijk. Bestaande winkels met dagelijks aanbod op ‘solitaire’ locaties worden gefaciliteerd bij de verplaatsing naar een leegstaand pand in een kansrijk winkelgebied door waar mogelijk gerichte ondersteuning en regie te bieden vanuit de gemeente. Het uitgangspunt ligt op concentratie in de bestaande winkelcentra. Uitbreiding in boodschappencentra is alleen mogelijk indient dit aantoonbaar bijdraagt aan de versterking van het winkelgebied en wordt voldaan aan de Ladder voor duurzame verstedelijking.

Op dit moment zien we een grote leegstand in het centrum van Benthuizen, maar ook de Baronie, het centrum van Koudekerk aan den Rijn en de Ridderhof laten percentages van meer dan 9% leegstand zien. Wanneer er in winkelcentra een overaanbod is van detailhandel en op termijn structurele leegstand ontstaat, kan het ontnemen van deze meters uit de markt een oplossing bieden. Het toevoegen van nieuwe functies kan nieuw perspectief bieden voor de winkelcentra. Hierbij valt te denken aan bijvoorbeeld dienstverlening of wonen. De gemeente wil in deze gevallen transformatie faciliteren om daarmee deze gebieden te kunnen versterken.

De huidige verandering in consumentengedrag, mede veroorzaakt door een toename van online winkelen, heeft op deze winkelgebieden een groot effect. De Rijneke Boulevard is regionaal en volumineus georiënteerd en ligt deels in de gemeente Alphen aan den Rijn en deels in de gemeente Zoeterwoude. Deze splitsing in gemeenten ervaart de consument niet en het is daarom van belang om een gezamenlijke visie op de Rijneke Boulevard te hebben. Hiervoor gelden de volgende hoofdpunten (die ook terug te vinden zijn in de vastgestelde Retailvisie Leidse regio 2025 waar Zoeterwoude onderdeel van uit maakt). Zoals beschreven in paragraaf 5.2 is nader onderzoek naar de functie van de Euromarkt nodig om te komen tot een kansrijk winkelgebied. Wanneer daaruit voortkomt dat de Euromarkt als doelgericht winkelgebied verder gaat, is onderstaande visie van toepassing.

PDV-locaties zijn ooit als perifeer liggende winkelvoorziening aangewezen met de reden dat deze vanwege het volumineuze karakter niet gewenst zijn en passen in de bestaande winkelstructuur. Sinds 1996 is het aantal meubelboulevards in Nederland verdubbeld, waardoor we op dit moment een groot overaanbod hebben en de doelgerichte winkelgebieden het in algemene zin zwaar hebben. Uitbreiding van het aanbod op doelgerichte locaties is dan ook onwenselijk. Er wordt geen uitbreiding mogelijk gemaakt op de Rijneke Boulevard, tenzij er slecht presterende doelgerichte meters vervangen kunnen worden door goede meters. Het ontwikkelen van een nieuw winkelpand is dus alleen mogelijk is als er een ‘slecht’ winkelpand wordt gesaneerd. Bijvoorbeeld als er in de toekomst leegstand ontstaat. Maar saneer ook een winkelpand op een afgelegen locatie dat niet bijdraagt aan een compacte structuur van het winkelgebied, wanneer dit mogelijk is. Of een winkelpand waarvan de bouwtechnische staat onvoldoende is of juist een winkelpand dat gezien de huidige wensen op het gebied van indeling niet goed functioneert.

Met de komst van het internet, het effect daarvan op winkel- en koopgedrag en een duidelijk andere reden als het gaat om winkelen in een binnenstad en buitenstad, lees recreatief winkelen versus doelgericht, is in deze visie de periferie niet concurrerend met de recreatieve winkelgebieden. Een bezoek aan de Rijneke Boulevard doet de consument met een ander doel dan een bezoek aan het centrum van Alphen. De invloed van internet is in de doelgerichte winkelgebieden wél het meest voelbaar. Om de Rijneke Boulevard toekomstbestendig te houden is het traditioneel vasthouden aan een beperkte specifieke branchering niet wenselijk. Reguliere (non food) detailhandel wordt toegestaan op de Rijneke Boulevard, mits deze vestigingen zich niet binnen de hoofdbranches Levensmiddelen, Persoonlijke Verzorging en Mode & Kleding bevinden. Voorwaarde voor vestiging is een WVO van minimaal 1.000 m2. De fysieke detailhandel moet goed gefaciliteerd moet blijven in de toekomst en dat de zorg van het verdwijnen van concepten naar online groter is dan de zorg dat bepaalde doelgerichte aankopen concurrerend zijn voor de recreatieve binnensteden. Het toevoegen van winkels kan alleen plaatsvinden in bestaande panden. Nieuwe ontwikkelingen realiseren voor reguliere detailhandel zijn niet wenselijk.

Juist het bewust gekozen bezoekmotief van de consument vraagt om andere voorzieningen in die betreffende winkelgebieden. De consument wil voor een doelgerichte aankoop op de Rijneke Boulevard goede bereikbaarheid met de auto, makkelijk en gratis parkeren en een winkelgebied waar snel en efficiënt gewinkeld kan worden. Kortom een functie die gemakswinkelen faciliteert.

Mocht een reguliere detailhandelaar zich willen vestigen in de gemeente Alphen aan den Rijn in een pand van meer dan 1.000 m2 en is er zowel ruimte beschikbaar in een recreatief winkelgebied als in een doelgericht winkelgebied, dan heeft vestiging op een recreatieve locatie de voorkeur boven vestiging op een doelgericht winkelgebied.

Het toevoegen van leisure is een goede aanvulling voor aantrekkelijke doelgerichte winkelgebieden. Het kan een oplossing zijn om eventuele leegstand in de toekomst op de Rijneke Boulevard terug te dringen en op die manier de leefbaarheid van het gebied te verbeteren. Het zal tevens zorgen voor een sterkere sociale controle in de avonduren als de leisure-faciliteiten werken met ruime openingstijden. Het verdient de aanbeveling te onderzoeken wat de mogelijkheden zijn naar leisure-faciliteiten op de Rijneke Boulevard. Het is daarbij van belang om leisure-faciliteiten te ontwikkelen die aansluiten bij de doelgroep of segmentering van het winkelgebied. Te denken valt aan diverse categorieën leisure-faciliteiten:

• 1.

  Urban entertainment

  Bioscoop; bowlingbaan; lasergame; amusementscentrum.

• 2.

  Familiegerichte leisure

  Speelnatuur; (indoor) speeltuin; huttenbouwplek; ontdekkingsbos; visvijver; natuurdoolhof; survivalparcours, zwembad.

• 3.

  Leisure in en rond het water

  Watersportcentra; parcours voor hardlopen, skaten en mountainbiken; bootverhuur.

• 4.

  Overige leisure

  Wellness; sportschool.

In de Detailhandelsvisie maakt gemeente Alphen aan den Rijn een keuze voor een kansrijke toekomstige detailhandelsstructuur. Met deze keuze ontstaat een structuur van winkelgebieden die voor ondernemers en eigenaren aantrekkelijk is om in te investeren en ontstaan tegelijk winkelgebieden die in staat zijn om de consument op lange termijn zo goed en zo aantrekkelijk mogelijk te bedienen. De visie zet in op herkenbare winkelgebieden aan de hand van duidelijk te onderscheiden bezoekmotieven van de consument in de vorm van recreatieve winkelgebieden, boodschappenwinkelgebieden en doelgerichte winkelgebieden. De rol en de positie en de onderlinge relatie van de winkelcentra kunnen daardoor goed worden afgestemd.

De keuze voor een detailhandelsstructuur is een keuze op hoofdlijnen met bijbehorende uitgangspunten. Het is geen blauwdruk hoe winkelgebieden in 2025 in detail eruit zullen zien. De visie op hoofdlijnen is een onontbeerlijk gemeenschappelijk vertrekpunt en koersdocument voor de toekomst voor alle betrokken partijen. Om in de praktijk tot succesvolle en toekomstgerichte winkelvoorzieningen te komen, vraagt de detailhandelsvisie om een concrete en gedetailleerdere uitwerking van de verschillende winkelgebieden.

De verschillende uitgangspunten en opgaven per winkelgebied vragen om trajecten waarbij betrokken eigenaren en winkeliers gezamenlijk tot planvorming komen om het functioneren van de winkelgebieden te verbeteren en deze winkelgebieden succesvol te laten ontwikkelen naar een toekomstbestendige detailhandelsvoorziening. Constructieve samenwerking tussen vastgoedeigenaren en ondernemers is cruciaal om daarbij tot resultaat te komen, eventueel aangevuld met andere relevante maatschappelijke partijen. Het is dan ook de markt die in eerste instantie kansen moet ontdekken voordat deze kunnen worden verzilverd. Het zijn in eerste instantie dan ook vastgoedeigenaren en ondernemers die aan zet zijn binnen de kaders van de visie op de detailhandelstructuur 2025.

De specifieke rol die de Gemeente Alphen aan den Rijn daarbij inneemt, kan van gebied tot gebied en van situatie tot situatie variëren. Afhankelijk van de opgave kan de gemeente dergelijke trajecten faciliteren. Dit faciliteren kan variëren van het nader bijeen brengen van partijen, tot eventuele (her)inrichting, beheer en onderhoud van de openbare ruimte wanneer dit onderdeel is van de planvorming. Faciliteren kan ook vorm krijgen door middel van toepassing van planologische trajecten die tot wijziging van bestemmingsplannen leiden.

De gemeente wil met de detailhandelsvisie vooral duidelijkheid bieden en marktpartijen prikkelen en enthousiasmeren om gezamenlijk het vervolg vorm te geven. De gemeente verwacht de komende jaren dan ook vanuit de diverse winkelgebieden uiteenlopende initiatieven. Om een indruk te geven welke thema’s en ontwikkelingsrichtingen bij de verdere uitwerking van de gebieden een rol kunnen spelen, volgt hieronder een korte en niet uitputtende omschrijving van de winkelgebieden.

Doorontwikkeling als aantrekkelijk recreatief centrum door het versterken van de verblijfskwaliteit, het mengen van horecafuncties en een compactere opzet door middel van een duidelijker functionele en stedenbouwkundige afbakening. Dit perspectief voor het centrum zal haar kansen voor de toekomst verder vergroten. Daarnaast zullen mogelijkheden geboden worden voor ruimere bestemmingen in de aanloopstraten zodat deze kunnen transformeren en winkels worden uitgenodigd om te verplaatsen naar het Stadshart. Een belangrijke rol is weggelegd voor het Centrummanagement met betrekking tot nieuwe initiatieven en coördinatie van ontwikkelingen. De gemeente is via het Centrummanagement nauw betrokken bij die ontwikkelingen.

• -

  Herenhof

Focus ligt op het actueel en aantrekkelijk houden van aanbod in met name dagelijkse boodschappen. Ondernemers en eigenaren monitoren het functioneren van het gebied en zoeken waar mogelijk naar versterkingsmogelijkheden. Op het moment dat daartoe aanleiding bestaat kan de gemeente ontwikkelingen faciliteren zoals o.a. het verruimen van bestemmingen en de aanpak van de openbare ruimte.

• -

  Ridderhof

Ondanks dat de RMC-toets de kansrijkheid van dit winkelcentrum voor de toekomst onderbouwt, is sprake van een neerwaartse spiraal van het gebied. Initiatieven om leegstand tegen te gaan zullen een belangrijk onderdeel vormen in de vervolgaanpak. Dit vraagt om een ontwikkelingstraject waarbij alle eigenaren met elkaar en met winkeliers, onderling en gezamenlijk, komen tot een concreet toekomstperspectief. De gemeente kan faciliteren op basis van privaat initiatief. Daarbij kan verdere concentratie van het winkelgebied in samenhang met een ruimer gebruik van bestemmingen kansrijk zijn. Concentratie van het winkelgedeelte kan vorm krijgen in combinatie met een duidelijkere profilering voor de dagelijkse boodschappen. Aanvullend kunnen concepten binnen de dienstverlening hier mogelijk een plek vinden.

• -

  De Baronie

Marktpartijen zijn aan zet om te bepalen op welke wijze een eenduidigere profilering voor De Baronie tot stand kan worden gebracht, uitgaande van primaire rol als boodschappenwinkelgebied.

• -

  De Atlas

De omvang en branchering van het winkelgebied Atlas ten opzichte van haar primaire verzorgingsgebied (Kerk en Zanen) is beperkt. Door de omliggende woonbebouwing ligt Atlas ruimtelijk ingeperkt. Dit kan voor een belemmering zorgen bij de verdere ontwikkeling als boodschappencentrum. Het directe consumentenpotentieel vanuit dit gebied, aangevuld met het verzorgingsgebied van andere delen van Kerk en Zanen zoals bijvoorbeeld de Euromarkt, maken dat er behoefte is voor een doorontwikkeling van dit winkelgebied. De verschillende vastgoedeigenaren kunnen door slimme ruimtelijke ingrepen in de Atlas kansen creëren waardoor enige uitbreiding van detailhandel te realiseren is. De gemeente kan dit proces faciliteren door bestemmingen te veranderen.

• -

  Kernverzorgende centra

In de kernverzorgende centra (Benthuizen, Boskoop, Hazerswoude Dorp, Hazerswoude Rijndijk, Koudekerk aan den Rijn) wordt ingezet op compacte en aantrekkelijke winkelgebieden als basisvoorziening voor de bewoners, met name voor de dagelijkse boodschappen. De Gemeente faciliteert de initiatieven vanuit de markt met als uitgangspunt dat winkels basisvoorzieningen zijn die de leefbaarheid van de dorpen ondersteunt. Voor het centrum van Boskoop geldt dat de detailhandelsfunctie nog beperkt kan worden uitgebreid. Het streven naar een clustering van winkels is hierbij een belangrijk uitgangspunt.

• -

  Lijsterlaan, Sterrenlaan en Van Nesstraat

De winkels in deze gebieden voorzien op dit moment in een behoefte voor de consument (in een mengvorm van solitair functionerende winkels voor dagelijkse aankopen, doelgerichte aankopen en horeca). Wanneer op langere termijn blijkt dat het economisch functioneren van deze winkels teveel onder druk komt te staan, en/of de leegstand toeneemt, dan kan de Gemeente mogelijkheden faciliteren voor functieverandering of verplaatsing. In dat geval kunnen ruimere bestemmingen een oplossing bieden. Dit vraagt in de praktijk om maatwerk.

• -

  Euromarkt

De strategische ligging van de Euromarkt, vlak naast het Stadshart van Alphen aan den Rijn, biedt kansen om het economisch functioneren te verbeteren. Maar het gebied mist als doelgericht winkelgebied (perifere detailhandelslocatie met volumineuze goederen) een duidelijk profiel en dat beperkt het optimaal economisch functioneren. Deze ongewenste situatie vraagt om een traject dat de toekomstbestendigheid vergroot, waarbij de verschillende eigenaren in het gebied samen keuzes zullen gaan maken. Kansrijke ontwikkelingsrichtingen kunnen zijn het meer inzetten op maatschappelijke en dienstverlenende functies of te concentreren op specifieke doelgerichte, volumineuze winkelconcepten die aanvullend zijn op het Stadshart. De detailhandelsfunctie van de Euromarkt zou daarbij mogelijk compacter kunnen worden opgezet, waarbij ruimte ontstaat voor functieverandering en wonen. De DaVinci-locatie zou functioneel van de Euromarkt kunnen worden losgekoppeld waarbij een doorontwikkeling kan plaatsvinden richting maatschappelijke dienstverlening en zorgfuncties. De gemeente faciliteert nieuwe initiatieven vanuit de markt.

• -

  Rijneke Boulevard

Versterken van de regionale aantrekkelijkheid door het mogelijk toevoegen van leisure-functies op basis van maatwerk. Potentiële locatie voor hervestiging van solitaire vestigingen in het regionale PDV-segment. De gemeente werkt hierbij nauw samen met de gemeente Zoeterwoude.

• -

  Solitaire vestigingen

Voor solitaire vestigingen (en clusters van minder dan 5 winkels) geldt dat de individuele winkeliers een afweging maken over hun toekomst. Daarbij hoort continueren van de winkelvestiging op de bestaande locatie, maar hervestiging en clustering naar andere kansrijke winkelgebieden is gewenst. Bij bedrijfsbeëindiging of –verplaatsing ontstaat ruimte voor functiewijziging en transformatie. In de praktijk kan verplaatsing van solitaire winkels naar kansrijke winkelgebieden binnen de detailhandelsstructuur 2025 het economisch functioneren versterken. De gemeente faciliteert waar mogelijk de keuze van de winkeliers/eigenaren. De diversiteit van de huidige solitaire winkels maakt maatwerk noodzakelijk.

Dagelijks aanbod

Niet-dagelijks (recreatief) aanbod

Niet-dagelijks (doelgericht) aanbod

Bron: Locatus

Deze bijlage biedt inzicht in de gebruikte methode en bronnen voor de berekening van de marktruimte. De uitkomsten van de marktruimteberekening worden in de Detailhandelsvisie gebruikt als indicatie van het economisch functioneren van detailhandel in de verschillende kernen in gemeente Alphen aan den Rijn. De marktruimteberekening heeft niet bepaald hoeveel winkelgebieden binnen of buiten de detailhandelsstructuur 2025 vallen. De detailhandelsstructuur is tot stand gekomen door meerdere kwantitatieve en kwalitatieve bouwstenen te analyseren (zie hiervoor de Detailhandelsvisie gemeente Alphen aan den Rijn 2016-2025).

Methode

Hieronder worden de exacte stappen en bronnen beschreven die gebruikt zijn in de berekening voor de marktruime voor Alphen ten behoeve van de Detailhandelsvisie. De marktruimte is bepaald op het niveau van de totale detailhandel in de 5 kernen. De uitkomsten voor de marktruimteberekening zijn dus niet berekend op individueel winkelgebiedsniveau.

De berekening is ingedeeld in een aantal stappen. Allereerst is het aantal consumenten (1) dat winkelt in de winkelgebieden in kaart gebracht. Vervolgens is dit gekoppeld aan het bestedingspotentieel (2). Dit levert uiteindelijk de vraag in m2 (3) op, waarmee de marktruimte (4) te berekenen is. De bronnen voor de diverse variabelen worden per alinea toegelicht.

1: Consumenten = aantal inwoners verzorgingsgebied * inwonersgroei * binding * toevloeiing

Het totaal aantal consumenten is bepaald aan de hand van de gemeentegrenzen waarbij we uit zijn gegaan van huidige aantal inwoners en de verwachte groei of krimp in 2015.

Tabel 1. Inwonersontwikkeling

Bron: CBS 2014

De binding geeft het aantal consumenten dat vanuit het verzorgingsgebied de keuze maakt om te winkelen in het betreffende winkelgebied weer. De toevloeiing geeft het aantal consument weer die van buiten de grenzen van de kernen gebruik maakt van de detailhandel in de des betreffende kern. De binding en toevloeiing zijn mede gebaseerd op de KSO cijfers uit 2012. Aangezien deze cijfers niet per kern bekend zijn, hebben we een inschatting gemaakt om tot kern-niveau te komen.

Tabel 2. Binding en toevloeiing

2: Bestedingspotentieel = consumenten * besteding per hoofd van de bevolking

Om vervolgens tot een bestedingspotentieel in 2025 te komen is het aantal consumenten dat winkelt in een kern vermenigvuldigd met de besteding per hoofd van de bevolking. Voor de besteding per hoofd van de bevolking is een gemiddelde berekend voor de gemeente Alphen. Hierbij is het Nederlandse gemiddelde gecorrigeerd naar de inkomenshoogte van de 5 kernen.

Tabel 3. Bestedingen na inkomenscorrectie

Bron: CBS 2014

3: Vraag = bestedingspotentieel / vloerproductiviteit

Om het bestedingspotentieel door te rekenen naar de vraag aan winkelvloeroppervlakte per kern, is het bestedingspotentieel gedeeld door de vloerproductiviteit (de gemiddelde omzet per vierkante meter). Deze vloerproductiviteit is verschillend voor dagelijks en niet-dagelijks aanbod (tabel 4). Binnen de niet-dagelijkse branche zitten veel verschillende type bedrijven waardoor het gebruiken van 1 vloerproductiviteit voor de gehele branche niet realistisch is. Per kern is gekeken naar de branchering en hierop een gemiddelde vloerproductiviteit toegepast.

Tabel 4. Vloerproductiviteit

Bron: HBD 2011/2012, Detailhandel.info 2016

4: Marktruimte = vraag – aanbod

De totale vraag voor dagelijks en niet-dagelijks wordt bij elkaar opgeteld. Het aanbod is op twee manieren berekend:

• 1.

  Totale aanbod Dagelijks: huidige ingevulde aanbod in zowel winkelgebieden als op solitaire locaties inclusief harde plannen (tabel 8). Dit totale aanbod is opgenomen in tabel 5.

• 2.

  Totale aanbod Niet-dagelijks: huidige ingevulde aanbod in zowel winkelgebieden als op solitaire locaties inclusief harde plannen (tabel 8). Dit totale aanbod is opgenomen in tabel 6.

• 3.

  De leegstand is berekend aan de hand van de vuistregels van Locatus waarbij 1/3e van de leegstand niet in te delen is binnen detailhandel. Bij de berekening van de marktruimte is er tevens rekening gehouden met een frictieleegstand van 3,6%. (Tabel 7)

Tabel 5. Dagelijks aanbod

Tabel 6. Niet-dagelijks aanbod

Tabel 7. Leegstand

Tabel 8: Harde plannen

5. Marktruimte

Tot slot is de totale vraag (dagelijks en niet-dagelijks opgeteld) per kern verminderd met het huidige aanbod per kern (incl. de leegstand), wat resulteert in de marktruimte per kern. Het overzicht is te vinden in tabel 9.

Tabel 9. Marktruimte

Indicatie

Een dergelijke kwantitatieve berekening is echter altijd indicatief en gebaseerd op aannames op het gebied van koopkrachtbinding, bevolkingsgroei, concurrentie van andere winkelgebieden en van internetverkopen, economische situatie van verzorgingsgebied, etc.

Bronvermelding

Voor de criteria 9 en 10, het aanbod per inwoner, is het aantal inwoners in het primaire verzorgingsgebied van ieder winkelgebied bepaald. We gaan er vanuit dat de bezoekers uit het primaire verzorgingsgebied, dat bepaalt wordt met een bepaalde straal om het winkelgebied heen, de belangrijkste doelgroep voor het winkelgebied vormen. Ca. 80% van de bezoekers van het winkelgebied. Er wordt in deze visie niet gewerkt met verzorgingsgebieden op basis van gemeentegrenzen. De gemeentegrens methode is te ruw voor een gedetailleerde aanpak op winkelgebiedniveau. Uiteraard zijn er in een winkelgebied ook bezoekers van buiten het primaire verzorgingsgebied. De grootte van dit secundaire verzorgingsgebied levert echter vaak discussie op.

Per type winkelgebied in de gemeente wordt dezelfde omvang van verzorgingsgebied gehanteerd. Ook zijn er verschillende verzorgingsgebieden bepaald voor dagelijks en niet-dagelijks aanbod. Beide weergegeven in de tabel.

Voor het bepalen van het aantal inwoners in de primaire verzorgingsgebieden is het CBS als bron gebruikt. Barrières die consumenten kunnen ervaren in de bereikbaarheid van een winkelcentrum zoals wateren en spoorwegen hebben sommige verzorgingsgebieden verkleind.

11. Concurrentie

De benchmark voor concurrentie is het gemiddelde van de score (criterium 1 tot en met 10) van de winkelgebieden met dezelfde functie die binnen hetzelfde verzorgingsgebied vallen.