Organisatie | Peel en Maas |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en Maas 2017 |
Citeertitel | Beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en Maas 2017 |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
17-11-2017 | 10-07-2018 | vaststelling nieuwe regeling onder intrekking van de oude | 06-11-2017 GVOP, www.peelenmaas.nl | 1894/2017/1106337 | |
20-10-2016 | 17-11-2017 | vaststelling nieuwe regeling onder intrekking van de oude | 03-10-2016 | 1894/2016/837363 |
BURGEMEESTER EN WETHOUDERS VAN PEEL EN MAAS;
Gelet op het bepaalde in artikel 4:81 Algemene wet bestuursrecht;
Gelet op het bepaalde in artikel 3.1 en 3.6 van de Wet ruimtelijke ordening en artikel 2.1 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht;
door ons college op 3 oktober 2016, nr. 40-6.4 de beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en Maas 2016 is vastgesteld;
bij ditzelfde besluit de eerdere beleidsregels woningbouwverzoeken d.d. 18-10-2011, nr 42-7c; 23-09-2013, nr. 39-7.1 en 21-12-2015, nr. 52.6 met terugwerkende kracht zijn ingetrokken met ingang van 1 juli 2016;
in genoemde beleidsregels mogelijkheden zijn opgenomen om onder voorwaarden woningbouw, dan wel woningsplitsing mogelijk te maken op locaties waar dit bestemmingsplan technisch niet is toegestaan;
inmiddels de structuurvisie Wonen Noord-Limburg door de raad is vastgesteld bij besluit van 5 april 2016, waarin is opgenomen dat de gemeente Peel en Maas een overcapaciteit aan bouwplannen heeft gerelateerd aan de natuurlijke woningbehoefte;
in genoemde structuurvisie Wonen Noord-Limburg afspraken zijn opgenomen om de woningbouwplanning voor Peel en Maas in overeenstemming te brengen met de natuurlijke behoefte, te weten de huishoudensontwikkeling volgens de cijfers van het E’til;
genoemde in de structuurvisie opgenomen woningbouwprogrammering de basis vormt voor de toepassing van de overeengekomen reductieopgave;
deze beleidsregel is gericht op het voorkomen van een toename van woningen ten opzichte van deze woningbouwprogrammering; immers het toevoegen van woningen op locaties waar dat op dit moment niet is toegestaan, past niet binnen de overeengekomen en noodzakelijke reductieopgave;
de woningbouwlocaties die bestemmingsplan technisch geregeld zijn, dan wel waar contractuele afspraken over gemaakt zijn, alsmede de hierna onder 1 t/m 6 genoemde uitzonderingen ruim voldoende zijn om in de natuurlijke woningbouwbehoefte voor Peel en Maas te voldoen;
de beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en maas 2016 daarin niet geheel voldoet;
het daarom wenselijk is om nieuwe beleidsregels vast te stellen voor het al dan niet bouwen van woningen onder intrekking van de beleidsregel woningbouwverzoeken Peel en Maas 2016.
we in deze nieuwe beleidsregel een gelimiteerde uitzondering willen maken voor:
In deze beleidsregel en de daarop berustende bepalingen wordt verstaan onder
intensieve veehouderij: een bedrijf met in hoofdzaak een niet-grondgebonden agrarische bedrijfsvoering die is gericht op het houden van dieren in stallen en/of hokken zonder dat het bedrijf hoeft te beschikken over grond bestemd voor de voerproductie van deze dieren. Onder intensieve veehouderij wordt onder meer gedoeld op eenden, ganzen, kalkoenen, kippen, konijnen, mestkalveren, parelhoenders, pelsdieren, stieren voor de roodvleesproductie, varkens, vleeskalveren, vleeskuikens, met uitzondering van een melkveehouderij;
woningbouwverzoeken:verzoeken voor het bouwen van een woning op een locatie waar dit op het moment van de aanvraag planologisch niet is geregeld en sprake is van een toename van het aantal woningen ten opzichte van de voor Peel en Maas bij name genoemde woningbouwaantallen in de structuurvisie wonen Noord-Limburg.
Alle nieuwe aanvragen voor woningbouwverzoeken, zoals omschreven in artikel 1 onder c, worden afgewezen.
In de volgende gevallen kan een uitzondering worden gemaakt op het bepaalde in artikel 2:
verzoeken die passen binnen de Ruimte-voor-Ruimte-regeling en die deel uitmaken van de taakstelling Ruimte voor Ruimte, zoals overeengekomen met de provincie en Ruimte voor Ruimte Beheer B.V., zolang als de gemeente hieraan bestuursrechtelijk en privaatrechtelijk is gebonden; hiertoe behoren ook de bouwkavels die van Ruimte voor Ruimte Beheer BV zijn overgenomen en die in eigen beheer door de gemeente Peel en Maas worden ontwikkeld, mits voldaan wordt aan artikel 4 en 7;
verzoeken waarop een positief (principe)besluit is genomen, dan wel waarover een privaatrechtelijke overeenkomst is gesloten voorafgaand aan de in werking treding van deze beleidsregel; deze worden nog afgehandeld zoals daarbij is overeengekomen, waarbij het afhandelen van het positieve principebesluit waarin geen termijn is genoemd moet voldoen aan artikel 7, lid c.
Indien sprake is van een woningbouwverzoek in het kader van ruimte voor ruimte moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 5 Voorwaarden verzoeken win-win situatie
Indien sprake is van een woningbouwverzoek met een win-win situatie moet sprake zijn van een goede ruimtelijke ordening en nog worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 6 Voorwaarden verzoeken met maatschappelijke meerwaarde
Indien sprake is van een woningbouwverzoek met maatschappelijke meerwaarde, moet worden voldaan aan de volgende voorwaarden:
Artikel 7 Voorwaarden planologische medewerking
Bij het verlenen van verzoeken om planologische medewerking voor de uitzonderingen zoals genoemd in artikel 3 gelden na inwerkingtreding van deze beleidsregel de volgende voorwaarden:
Er moet verder worden geborgd dat na indiening van een ontvankelijke aanvraag om een omgevingsvergunning dan wel een ontvankelijke aanvraag om een herziening van het bestemmingsplan, dat de woning(en) ook op korte termijn worden gerealiseerd, hetgeen betekent dat:
Wanneer gekozen wordt voor de planologische regeling met een omgevingsvergunning voor de activiteiten strijdig gebruik en bouwen, binnen 26 weken nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, een start moet zijn gemaakt met de realisatie van de bouw. Dit wordt als voorwaarde verbonden aan de omgevingsvergunning. De beleidsregel “Uitvoeringsregels intrekken omgevingsvergunningen bouwen, slopen en aanleggen 2017” blijft onverkort van toepassing.
Wanneer gekozen wordt voor de planologische regeling met een bestemmingsplanherziening wordt, behoudens situaties waarin voorafgaand aan de in werkingtreding van deze beleidsregel andere afspraken zijn gemaakt, gebruik gemaakt van een op te nemen wijzigingsbevoegdheid om na 2 jaar vanaf het onherroepelijk worden van het bestemmingsplan de onbenutte bouwmogelijkheid te laten vervallen. Tevens moet binnen 1 jaar nadat de planologische regeling onherroepelijk is geworden, een ontvankelijke aanvraag voor een omgevingsvergunning bouw worden ingediend. Vervolgens moet binnen 26 weken nadat de vergunning onherroepelijk is geworden, een start zijn gemaakt met de realisatie van de bouw. De beleidsregel “Uitvoeringsregels intrekken omgevingsvergunningen bouwen, slopen en aanleggen 2017” blijft onverkort van toepassing.
Aldus vastgesteld in de vergadering van burgemeester en wethouders van Peel en Maas van 6 november 2017,
de gemeentesecretaris/directeur, de burgemeester,
L.P.H. Breukers, W.J.G. Delissen-van Tongerlo
Aanleiding voor deze beleidsregel is de opdracht die uit de structuurvisie wonen Noord-Limburg (vastgesteld op 5 april 2016) volgt om woningbouwmogelijkheden te reduceren. Op die manier wordt het aanbod beter afgestemd op de natuurlijke behoefte. Om die reden wordt behoudend omgegaan met het mogelijk maken van woningbouw daar waar deze op dit moment planologisch niet zijn toegestaan en de in de structuurvisie wonen Noord-Limburg bij name genoemde aantallen overschrijden. Op een aantal uitzonderingen na is het verlenen van medewerking aan deze verzoeken niet meer wenselijk. Op de uitzonderingen wordt in de artikelsgewijze toelichting nader ingegaan.
In oktober 2016 is al een nieuwe beleidsregel woningbouwverzoeken vastgesteld met de bepaling dat verzoeken om woningbouw, welke planologisch niet zijn toegestaan, worden afgewezen. In de praktijk is echter nadien gebleken dat er woningbouwinitiatieven zijn die een belangrijke maatschappelijke waarde hebben en een bijdrage leveren aan het behoud/versterken van vitale gemeenschappen; Om aan die wenselijke initiatieven toch te kunnen meewerken is de beleidsregel uit 2016 aangepast.
Artikel 1 omvat de begripsomschrijving wat we in de beleidsregel verstaan onder een intensieve veehouderij, de kernrandzone en woningbouwverzoeken.
Hierin is bepaald dat aan nieuwe woningbouwinitiatieven, die niet planologisch zijn geregeld, en een toename van het in de structuurvisie wonen Noord-Limburg opgenomen aantal woningen voor Peel en Maas tot gevolg hebben niet wordt meegewerkt. Onder ‘nieuwe’ wordt verstaan aanvragen die worden ontvangen na inwerking treding van deze beleidsregel.
Er kunnen uitzonderingssituaties zijn waarbij het meewerken aan nieuwe woningbouwinitiatieven wel wenselijk is. Die situaties zijn benoemd in artikel 3.
In artikel 3, lid a is de ruimte voor ruimte regeling opgenomen als uitzondering. Aan woningbouwverzoeken die op dit moment niet planologisch geregeld zijn kan dus toch medewerking worden verleend indien het verzoek past binnen de ruimte voor ruimte regeling. Hiervoor is gekozen omdat de gemeente zich contractueel heeft verbonden aan het mogelijk maken van deze woningen. Deze woningen dienen namelijk als financiële compensatie voor de inmiddels uitgevoerde tegenprestatie (sloop van stallen in het buitengebied) op kosten van de provincie. Het betreft hier zowel de provinciale ruimte voor ruimte regeling als de gemeentelijke regeling. Dat betekent dat hieronder zowel de zogenoemde éénpitters vallen als ook de grootschaliger locatie De Keup.
In artikel 3, lid b wordt gesproken over ‘win-win situaties’ waarbij een planologisch en milieutechnisch knelpunt wordt opgelost.
de opheffing en sloop van een intensieve veehouderij in of tegen een kernrandzone, zoals omschreven in artikel 1, lid a;
In ieder geval levert geen win-win situatie op:
Daarnaast wordt in artikel 3, lid c gesproken over verzoeken die een belangrijke maatschappelijke meerwaarde hebben en een bijdrage leveren aan het behoud/versterken van vitale gemeenschappen. Op deze manier worden niet alle woningbouwontwikkelingen op slot gezet maar kan toch limitatief mee worden gewerkt aan maatschappelijk wenselijke initiatieven. In artikel 6 zijn de voorwaarden opgesomd waar dergelijke initiatieven aan moeten voldoen.
De uitzondering in artikel 3, lid d betreft tijdelijke woonconcepten voor de huisvesting van woonurgente groepen. Het gaat daarbij om woonconcepten die ook naar aard en verschijningsvorm zijn aan te merken als tijdelijke woonconcepten, zoals Irenenhof en de kompaswoningen. Om de bouw van dit soort woonconcepten te bevorderen hebben we deze in de uitzondering opgenomen. Onder woonurgente groepen verstaan wij groepen mensen die op korte termijn en dringend woonruimte nodig hebben. Daaronder vallen onder meer: statushouders, arbeidsmigranten die zich hier definitief willen vestigen, gescheiden personen, slachtoffers van huiselijk geweld, starters op de woningmarkt. Binnen de regio is afgesproken dat voor tijdelijke woonconcepten voor maximaal 10 jaar geen dynamisch voorraadbeheer hoeft te worden toegepast. Dat betekent dat voor het realiseren van dit soort woningen elders geen woningen hoeven te worden gereduceerd. Immers, na 10 jaar moeten deze woningen weer uit de markt worden genomen, hetgeen als voorwaarde aan de tijdelijke vergunning wordt verbonden. Dit in de veronderstelling dat huisvesting na de 10 jaartermijn als gevolg van demografische ontwikkelingen kan worden overgenomen door de dan beschikbaar komende bestaande woningvoorraad. Op dat moment zal worden beoordeeld of dat ook daadwerkelijk het geval is.
De uitzondering in artikel 3 lid e heeft als doel het behoud en versterking van de cultuurhistorische waarden. Hiermee wordt het mogelijk gemaakt om woningsplitsing toe te passen in het buitengebied ten behoeve van het behoud van cultuurhistorisch waardevolle langgevelboerderijen.
De uitzondering in artikel 3, lid f betreft de situaties waarin voorafgaand aan deze beleidsregel al toezeggingen zijn gedaan in een principebesluit en/of privaatrechtelijke afspraken zijn gemaakt over woningbouwmogelijkheden.
Uit het voorgaande volgt dat nieuwe woningbouwmogelijkheden in de vorm van woningsplitsing niet meer is genoemd als uitzondering in artikel 3. In het bestemmingsplan Buitengebied zit nog een wijzigingsbevoegdheid op grond waarvan woningsplitsing mogelijk is. Dit kan namelijk bijdragen tot het behoud van waardevolle panden in het buitengebied. Een van de voorwaarden om toepassing te kunnen geven aan deze bevoegdheid is dat sprake moet zijn van een pand met een cultuurhistorische waarde. In de praktijk is gebleken dat van dergelijke panden niet of nauwelijks (meer) sprake is. Om die reden is er geen noodzaak (meer) om deze bevoegdheid toe te passen. Gelet op het belang van reductie van woningbouwmogelijkheden wordt van deze bevoegdheid geen gebruik meer gemaakt.
De regeling ruimte voor ruimte is in het verleden in het leven geroepen om een kwaliteitsverbetering in het buitengebied tot stand te brengen in de vorm van sloop van stallen. De gemeente heeft zich privaatrechtelijk gebonden aan deze regeling. Om die reden valt woningbouw in dit kader onder de uitzondering. De kosten voor de sloop van de stallen zijn reeds gemaakt en moeten worden terugverdiend uit de uitgifte van ruimte voor ruimte kavels. In de ruimte voor ruimte regeling gaat het om ruime woningen, op een kavel van ten minste 1000 m2, die ook overigens moet voldoen aan een goede ruimtelijke ordening. In het ruimte voor ruimte plan De Keup liggen als gevolg van reeds gemaakte privaatrechtelijke afspraken ook woningen op kleinere kavels.
Voor het meewerken aan ruimte voor ruimte plannen geldt ook een basis landschappelijke inpassing. Dit is geen compensatie op grond van het gemeentelijke kwaliteitskader (de compensatie heeft immers al eerder plaatsgevonden in de vorm van de sloop van stallen) maar een goede landschappelijke inpassing die inherent is aan een goede ruimtelijke ordening.
In dit artikel worden de voorwaarden opgesomd waaraan moet worden voldaan om te worden aangemerkt als win-win. Alleen als aan allemaal deze voorwaarden wordt voldaan kan een beroep worden gedaan op de uitzonderingsregel win-win.
Daarnaast is het in het kader van de reductieopgave van belang om het aantal woningen voor deze uitzonderingspositie te beperken. Daarbij is op basis van een inschatting van het aantal bedrijven dat mogelijk in aanmerking zou kunnen komen voor deze regeling, het maximum aantal bepaald op 10. Per win-win locatie is maximaal een woning te motiveren. Hierbij worden de aanvragen op volgorde van binnenkomst behandeld tot het maximum aantal van 10 is bereikt.
In dit artikel zijn de voorwaarden opgesomd, waar projecten met een maatschappelijke meerwaarde aan moeten voldoen om te worden gehonoreerd. Het gaat in totaal om 100 woningen.
Alvorens een beslissing te nemen op de vraag of sprake is van een maatschappelijke meerwaarde voor een kern wordt daarover van tevoren de betreffende kern geconsulteerd. Om te voorkomen dat voor ieder verzoek de gemeenschap geconsulteerd moet worden, kan het dorp over dit vraagstuk ook een algemene visie opstellen waaraan vervolgens alle voorkomende verzoeken worden getoetst. Het standpunt van de gemeenschap wordt meegenomen in de overwegingen bij het nemen van een beslissing.
In artikel 7 zijn de voorwaarden genoemd waarin de uitzonderingen uit artikel 3 aan moeten voldoen. Onderdeel daarvan is o.a. de strikte termijnstelling. Er kan medewerking worden verleend in de vorm van een omgevingsvergunning voor de activiteiten strijdig gebruik en bouwen of in de vorm van een bestemmingsplanherziening. Als er medewerking wordt verleend voor woningbouw in de vorm van een omgevingsvergunning voor de activiteiten strijdig gebruik en bouwen is het van belang om te borgen dat ook daadwerkelijk binnen een redelijke termijn met de bouw wordt begonnen en vervolgens ook wordt gerealiseerd. Is dit niet het geval kan de vergunning weer worden ingetrokken. De beleidsregel ‘Uitvoeringsregels intrekken omgevingsvergunningen bouwen, slopen en aanleggen 2017” voorziet hierin en is onverkort van toepassing.
Dat geldt ook indien het bestemmingsplan wordt aangepast. In dat geval wordt er in de regels behorende bij het bestemmingsplan een wijzigingsbevoegdheid opgenomen om de bouwmogelijkheid na 2 jaar vanaf het moment dat het bestemmingsplan onherroepelijk is te kunnen verwijderen. Tevens moet er dan binnen 1 jaar –nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is- een ontvankelijke bouwaanvraag worden ingediend die vervolgens binnen 26 weken moet worden gebruikt. Indien dat niet het geval is, wordt deze bouwvergunning ingetrokken en wordt gebruik gemaakt van de wijzigingsbevoegdheid om de woningbouwmogelijkheid te verwijderen.
De op te nemen termijnstelling maakt het nodig om ook de gemeentelijke “uitvoeringsregels intrekken omgevingsvergunningen bouwen, slopen en aanleggen 2011” aan te passen. Besluitvorming hierover vindt gelijktijdig plaats met vaststelling van deze beleidsregel.
Hierin wordt de beleidsregel 2016 ingetrokken en aangegeven wanneer de nieuwe beleidsregel in werking treedt.