CVDR420438_1Beleidsregels WoningbouwplannennlregelingHaren2016-10-06GroningenGemeenteblad Nr. 136719Beleidsregels WoningbouwplannenOnbekendcollege van burgemeester en wethoudersvolkshuisvesting en woningbouw2016-09-27De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en databankrecht2016-10-062021-01-01Nieuwe regelingCollegebesluit 10246GeenGeenBeleidsregels WoningbouwplannenHet college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haren, Gelet op de Woonvisie 2016-2021, vastgesteld door de gemeenteraad van Haren op 27 juni 2016;Overwegende dat het vanwege regionale afspraken over de woningbouwproductie wenselijk is beleidsregels vast te stellen voor beoordeling, toetsing en selectie van woningbouwplannen;heeft de volgende Beleidsregels Woningbouwplannen vastgesteld:Beleidsregels WoningbouwplannenArtikel1.AanleidingOp 27 juni 2016 heeft de gemeenteraad van Haren de Woonvisie voor de jaren 2016 – 2021 vastgesteld. De woonvisie is kaderstellend voor woningbouw in de gemeente Haren. De woonvisie wordt onder verantwoordelijkheid van het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Haren uitgevoerd waarbij het college gebruik zal maken van de gegeven beleidsruimte. Een belangrijk onderwerp van het woonplan is de realisatie van woningbouwplannen binnen de Regio Groningen-Assen afgesproken scenario’s. In de loop van de jaren zullen nieuwe woningbouwplannen worden geïnitieerd en het college zal worden gevraagd om medewerking te verlenen bij de voorbereiding daarvan en om de plannen procedureel te faciliteren. Daarbij zal het college de afweging moeten maken of zij mee wil werken aan de planvoorbereiding en aan de noodzakelijke bestemmingsplanwijziging.Het college zal besluiten nemen m.b.t. de behandeling van toekomstige woning-bouwplannen. Deze besluiten zal het college in beginsel baseren op voorliggende beleidsregels en de hierin vastgelegde criteria. Het college houdt zich het recht voor om in bijzondere gevallen - en mits voldoende beargumenteerd en bekendgemaakt - van deze beleidsregels af te wijken. Algemeen maatschappelijk belang of specifieke, ruimtelijke of volkshuisvestelijke belangen kunnen bijvoorbeeld redenen zijn voor een bepaalde locatie van de voorliggende beleidsregels af te wijken. Voorliggende beleidsregels vervangen de 27 januari 2014 door ons vastgestelde Beleidsregeling Uitvoering Woonplan 2013-2023.Artikel2.Achtergrond: woningbouwafspraken RGAIn de Regio Groningen- Assen zijn eind 2012 afspraken gemaakt over het van toepassing zijnde scenario, dat wil feitelijk zeggen het jaarlijks te bouwen aantal woningen in de regio. Voor Haren is ruimte voor een 1500-scenario waarbij de ruimte boven de 1000 gerelateerd moet zijn aan de vraag naar excellente groenstedelijke woonmilieus in Haren/ Haren-Noord; concreet vertaald naar aantallen woningen betekent dit dat Haren tot 2030 maximaal 786 woningen (contingent) mag bouwen binnen de gemeentegrenzen.Voor de regionale deelnemers zijn deze afspraken leidend; in dezelfde periode zal de provincie daarom niet toestaan dat er meer dan 786 woningen in bestemmingsplannen worden opgenomen (bestemmingsplancapaciteit). Het contingent is derhalve gelijk aan de bestemmingsplancapaciteit.De provincie toetst elk nieuwbouwplan waarvoor het bestemmingsplan gewijzigd moet worden - of waarvan wordt afgeweken via een uitgebreide WABO procedure- aan de provinciale omgevingsverordening, bijvoorbeeld op het moment dat een bestemmingsplan of afwijking van een bestemmingsplan aan de provincie wordt voorgelegd. Hierbij neemt de provincie de regionale afspraken over het contingent in acht. Zolang een nieuw bestemmingsplan niet leidt tot overschrijding van het contingent zal de provincie geen bezwaar maken tegen het bestemmingsplan, althans niet op basis van de RGA afspraken. De provincie zal alleen medewerking geven aan bestemmingsplannen die kunnen leiden tot de bouw van meer woningen dan het contingent toelaat als de Regio Groningen Assen heeft ingestemd met een toevoeging bovenop het contingent, op grond van een zogenaamd “instemmingsmodel”. Dat betekent dat elk nieuw plan en elk plan dat niet past binnen het van toepassing zijnde scenario conform het regionaal instemmingsmodel eerst moet worden voorgelegd aan de regionale deelnemers. Bij het beoordelen van een voornemen van de gemeente om meer te bouwen dan afgesproken wordt ondermeer gekeken naar de (sub)regionale marktontwikkeling en -afstemming, het woonplan, de toepassing van de ladder voor duurzame verstedelijking (voorheen de SER- ladder) en een aantal ruimtelijke criteria.Artikel3.Doel en status en betekenis beleidsregels woningbouwplannenCollege van burgemeester en wethouders die van een ontwikkelende partij een aanvraag ontvangen om medewerking te verlenen aan de voorbereiding en de realisatie van een woningbouwplan zullen moeten besluiten al dan niet medewerking te verlenen. De eventuele medewerking zal dan bestaan uit de toetsing van het bouwplan aan eigen (ruimtelijk/planoloische en volkshuisvestelijk) beleid en regelgeving en aan extern beleid en regelgeving. Het besluit van het college niet mee te werken betekent dus dat de ontwikkelende partij het woningbouwplan niet kan realiseren. Op het moment dat de gemeente wordt geconfronteerd met meerdere – concurrerende - plannen die boven het contingent uitstijgen zal het college voor elk plan een standpunt moeten innemen m.b.t. de vraag of zij bereid is de gevraagde medewerking verlenen. Nieuwe woningbouwplannen zullen niet bij voorbaat in volgorde van binnenkomst (“first-come-first-served") worden afgehandeld, woonplannen worden op beoordeeld en gerangschikt op basis van verderop omschreven spelregels en criteria. Op die wijze worden plannen gerealiseerd die daadwerkelijk bijdragen aan het vigerend volkshuisvestelijk en het ruimtelijk beleid zoals dat o.a. is vastgelegd in de Woonvisie 2016-2021.Artikel4.Beoordeling van woningbouwplannenWij zullen alleen woningbouwplannen toetsen die voldoen aan de indieningsvereisten. Elk nieuw bouwplan waarvoor de medewerking van de gemeente wordt gevraagd dient daarom te worden voorzien van:

Een begeleidende brief met een verzoek aan het college van b & w om mee te werken aan de ontwikkeling van het plan;

Omschrijving van de doelgroep, woningtypologie, aantallen woningen;

Een locatie-aanduiding door middel van een kadastrale kaart;

Een schriftelijke toelichting met een beschrijving van de doelgroep en woningtype en een toets aan de Woonvisie 2016-2021;

De planning (voorbereiding en realisatie).

Plannen die niet voldoen aan de indieningsvereisen zullen niet in behandeling worden genomen.De aanvrager zal zich op voorhand bereid moeten verklaren om kosten die de gemeente maakt ten behoeve van de wijziging van het bestemmingsplan te vergoeden, alle planschade die uit het plan voortvloeit zal worden verhaald op de ontwikkelaar maar ook de eventuele kosten voor inrichting van de openbare ruimte, behandeling bestemmingsplanprocedure, communicatiekosten, alle relevante onderzoeken die moeten plaatsvinden ten behoeve van de procedure. Afspraken dienaangaande zullen in een anterieure overeenkomst tussen gemeente en ontwikkelaar worden vastgelegd.Artikel5.Toetsing van woningbouwplanning in HarenDe toetsing van nieuwe woningbouwplannen die voldoen aan de indieningsvereisen vindt plaats met inachtneming van de ladder voor duurzame verstedelijking als bedoeld in het Besluit Ruimtelijke Ordening. De toepassing van deze ladder borgt een zorgvuldige ruimtelijke afweging en inpassing van nieuwe woningbouwontwikkelingen. Toetsing vindt achtereenvolgens plaats aan de hand van de volgende criteria:

Regionale afspraken;

Volkshuisvestelijke criteria;

Ruimtelijke aanvaardbaarheid.

Duurzame verstedelijking;

Ad 1: Regionale afsprakenHet eerste criterium heeft betrekking op de vraag of het plan past in de regionale ruimtevraag voor woningbouw: wordt elders in de regio al voorzien in de woningen waarvoor een plan is ingediend. Woningbouwplannen dienen daarom te passen in de kwantitatieve en kwalitatieve woningbouwopgave die de gemeente Haren heeft gemaakt in het kader van Regio Groningen – Assen.Aan plannen die niet binnen de regionale opgave passen zullen wij in beginsel geen medewerking verlenen tenzij wij op basis van een toetsing van de overige criteria besluiten om alsnog regionale instemming voor het plan te vragen.Reeds aangemelde plannen, passend binnen de regionale afspraken, worden conform de afspraken uitgevoerd. Planaanpassingen zijn mogelijk tenzij die aanpassing leidt tot een plan dat niet meer voldoet aan de ruimtelijke en volkshuisvestelijke eisen of tot hogere aantallen dan waarvoor in eerste instantie medewerking is gevraagd. In dat geval zal het plan van de planningslijst worden gehaald en worden beschouwd als een nieuw plan waarvoor een nieuwe aanvraag dient te worden ingediend in overeenstemming met deze beleidsregels.Ad 2: Volkshuisvestelijke criteriaEen belangrijk criterium voor de beoordeling van woningbouwplannen is de vraag in hoeverre het plan voldoet aan de volkshuisvestelijke wensen genoemd in de Woonvisie 2016-2021. De aanvrager zal moeten aantonen dat het plan bijdraagt aan de realisatie van de Woonvisie, in het bijzonder door de bouw van:

sociale huurwoningen;

koopwoningen met een koopprijs lager dan € 200.000;

woningen in de sector vrije huur (boven de huurtoeslaggrens) en/of

bijzondere doelgroepen en woonvormen;

woningen voor senioren.

Indien een aanvrager een plan indient voor ander type woningen zal dat moeten worden onderbouwd in de aanvraag.Wij zullen in principe geen medewerking verlenen aan plannen die niet of onvoldoende aansluiten bij de Woonvisie 2016-2021 .Ad 3. Ruimtelijke aanvaardbaarheid en wenselijkheidPlannen zullen tevens worden beoordeeld op ruimtelijke aanvaardbaarheid waarbij plannen hoger kunnen worden geprioriteerd naarmate zij meer bijdragen aan de ruimtelijke kwaliteit, in het biizonder is dat het geval bij:

Een herontwikkelingslocatie waarbij sprake is van sanering van een milieuhinderlijk bedrijf en waarbij een bodemverontreiniging of geluidsprobleem kan worden opgelost;

Hergebruik van bestaande bebouwing dat bijdraagt aan de verbetering van de ruimtelijke kwaliteit;

Woningbouwplannen die ontwikkeld worden om ter plekke de kwaliteit te verbeteren door sloop en nieuwbouw;

Herstel en hergebruik van karakteristieke bebouwing. De cultuur-historische waarde van een pand is het vertrekpunt.

Transitie naar woningbouw van een bestaand bedrijfspand als dat kan bijdragen aan de verbetering van ruimtelijke kwaliteit (bv. tegengaan van verpaupering);

Verbetering van de stedenbouwkundige structuur van de woonomgeving.

Plannen zullen met name ook worden getoetst aan hoofdstuk 2 van de provinciale Omgevingsverordening Groningen 2016. Wij zullen geen medewerking verlenen aan plannen die wij ruimtelijk niet wenselijk of aanvaardbaar achten.Ad 4. Duurzame verstedelijkingBij de beoordeling van individuele plannen en bij de beoordeling van de volgorde waarin plannen worden behandeld wordt zoveel mogelijk de zogenaamde ladder voor duurzame verstedelijking (zie art. 3.1.6 lid 2 Besluit Ruimtelijke Ordening) toegepast aan de hand waarvan de locatie waar het plan wordt gerealiseerd wordt vergeleken met de overige plannen. Bij vergelijkbare plannen kan het college derhalve besluiten plannen die meer bijdragen aan duurzame verstedelijking een hogere prioriteit te geven. Toepassing van de ladder betekent:

transformatie van een bestaand gebouw naar de bestemming woningen heeft de voorkeur boven vervanging van bestaande bebouwing door woningen;

vervanging en/of herstructurering van een bestaande woonbestemming heeft de voorkeur boven de ontwikkeling van een nieuwe locatie (inbreiding):

nieuwbouw in de bebouwde kom (inbreiding) heeft de voorkeur boven nieuwe bouwplannen in het gebied buiten de bebouwde kom ( uitbreiding)

Artikel6.ProcedureWij zullen een plan waarvoor de gemeente om medewerking wordt gevraagd op het moment van binnenkomst van dat verzoek niet direct volledig toetsen maar we zullen plannen periodiek onderling beoordelen en vergelijken. Indien er binnen de regionale afspraken ruimte bestaat voor nieuwe woningbouwplannen in Haren, zullen we op basis van de vergelijkende toets besluiten aan welk plan wij medewerking willen verlenen.Indien er binnen de regionale afspraken geen ruimte meer is voor nieuwe woningbouwplannen zullen wij in overleg met de aanvrager besluiten voor welk(e) plan(en) wij de regio alsnog om instemming zullen vragen. IJkmoment voor de beoordeling van plannen is telkens op 1 januari tenzij ontwikkelingen een eerdere beoordeling nodig of mogelijk maken (bijvoorbeeld door tussentijdse planuitval of wijziging van de woningbouwopgave voor Haren).Gemeentelijke medewerking aan planontwikkeling vindt plaats onder de voorwaarde dat de aanvrager binnen een nader af te spreken termijn start met planontwikkeling, hetgeen kan blijken uit de aanvraag voor een uitgebreide WABO procedure of de indiening van een bestemmingsplan. Indien aanvrager daaraan niet voldoet zal de medewerking vervallen.Artikel7.Proces/samenvatting

Elk plan dat voldoet aan de indieningsvereisten wordt getoetst aan de hiervoor, genoemde criteria en voor besluitvorming aan het college voorgelegd;

Aan plannen die niet passen in de regionale afspraken wordt in beginsel geen medewerking verleend;

Plannen die niet voldoen aan de volkshuisvestelijke criteria, ruimtelijk niet aanvaardbaar zijn of zonder voldoende onderbouwing afwijken van de criteria worden afgewezen. De indiener wordt daarvan schriftelijk op de hoogte gesteld.

Plannen die aan de volkshuisvestelijke criteria voldoen zullen vervolgens op basis van de overige criteria worden beoordeeld en geprioriteerd. Het college zal in overleg met de betreffende ontwikkelaar een instemmingsverzoek doen bij Regio Groningen-Assen conform het regionaal instemmingsmodel.

Na een instemming van de regio zullen nadere afspraken met de ontwikkelaar worden gemaakt en zal een anterieure overeenkomst worden opgesteld en ondertekend.

Haren, 27 september 2016mr. M.P. de Wilde,directeur/gemeentesecretarisP.van Veen,burgemeester