Beleidsnota tot uitoefening van kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in woningen en daarbij behorende aan- en uitbouwen

Beleidsnota tot uitoefening van kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in woningen en daarbij behorende aan- en uitbouwen

Beleidsnota tot uitoefening van kleinschalige beroeps- en bedrijfsmatige activiteiten in woningen en daarbij behorende aan- en uitbouwen

In toenemende mate worden verzoeken ontvangen om woningen en/of de daarbij behorende aan- en uitbouwen in gebruik te nemen voor de uitoefening van een beroep of bedrijf (praktijk voor huisartsen, dierenartsen, fysiotherapeuten, notarissen, makelaar accountants, advocaten, kappers of schoonheidssalons, uitzend-, reclame- en allerlei andere advies- en/of servicebureau’s etc.). Eerstgenoemde “traditionele” beroepen (huisartsen t/m advocaten) plegen in de woning of in de daarbij behorende aan- en uitbouwen te worden uitgeoefend. De praktijk leert evenwel dat de “moderne” beroepen (kappers t/m servicebureau’s) ook in woningen of in de daarbij behorende aan- en uitbouwen activiteiten wensen te ontplooien. In het algemeen kan vanuit de praktijk worden gesteld dat veelal niet de “traditionele”, maar met name de “moderne” vormen van medegebruik een toenemende druk op het gebruik van woningen, al dan niet gelegen in de wijken of straten met overwegend een woonfunctie, hebben gelegd. Met name op plaatsen en/of in wijken waar behoud van de woonfunctie en het woonkarakter krachtens het toepasselijke bestemmingsplan uitgangspunt is en behoort te zijn, dient te worden gewaakt voor ontwikkelingen die daarvoor een bedreiging of aantasting vormen. Het streven dient erop gericht te zijn dat dit te voeren beleid alleen van toepassing kan zijn indien voldaan wordt aan de hierna de vermelden criteria. Voor zowel de “ondernemer” als het bestuurs-orgaan dient het duidelijk te zijn dat een dergelijk gebruik niet kan uitgroeien naar een beroeps- of bedrijfsactiviteit die, zoals te doen gebruikelijk, onder de bedrijfsbestemming opgenomen dient te worden.

 

Jurisprudentie.

 

Gebruik .

Ten aanzien van de “traditionele” beroepen kan gesteld worden dat de jurisprudentie zich zo heeft gevormd dat in het algemeen het medegebruik van (een deel van) de woning en/of daarbij behorende aan- en uitbouwen op grond van de gebruikbepalingen dient te worden toegestaan. Randvoorwaarden hierbij zijn onder andere dat de woning in overwegende mate de woonfunctie blijft behouden en dat aan het woonkarakter van de woning geen afbreuk mag worden gedaan. Een dergelijke activiteit kent geen maximaal in gebruik te nemen oppervlakte.

Met betrekking tot de “moderne” vormen van medegebruik kan formeel gesteld worden dat de jurisprudentie dit gebruik overeenkomstig de in de bestemmingsplannen opgenomen voorschriften niet toestaat. Geconcludeerd kan worden dat aan de uitoefening van deze “moderne” vormen van medegebruik van gemeentewege alleen medewerking kan worden verleend door middel van toe-passing van de vrijstelling als bedoeld in artikel 19, lid 1 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, danwel in het toepasselijk bestemmingsplan een specifieke vrijstellingsbevoegdheid is opgenomen, die in die medewerking voorziet. In de desbetreffende vrijstellingsbepaling wordt een maximaal in gebruik te nemen oppervlakte bepaald.

 

Bouwen.

Tevens komt uit de jurisprudentie naar voren dat het verbouwen en/of het uitbreiden van een woning, met als doel deze (mede) geschikt te maken voor de uitoefening van een “traditioneel” beroep, in overeenstemming met de woonbestemming moet worden geacht.

Ten aanzien van verbouwingen en/of uitbreidingen ten behoeve van “moderne” vormen van medegebruik gaat deze benadering niet op.

 

Suggesties voor een te voeren beleid.

De enige reden waarom een arts wel en een kapper in principe niet zonder meer in een woning en/of daarbij behorende aan- en uitbouwen een praktijk mag uitoefenen, lijkt historisch te zijn bepaald.

Verwijzend naar bovenstaande jurisprudentie kan, daar het overgrote deel van de vigerende bestemmingsplannen niet voorziet in een vrijstellingsbevoegdheid, een beleidsregel worden opgesteld waaraan toekomstige verzoeken om vrijstelling ten behoeve van de “moderne” vormen van medegebruik van woningen en daarbij behorende aan- en uitbouwen worden getoetst.

De begripsomschrijving van aan- en uitbouwen op de volgende wijze wordt gedefinieerd:

“een aan een hoofdgebouw aangebouwd gebouw of een deel van een hoofdgebouw, dat daarmee één geheel vormt, terwijl het in bouwkundig opzicht wel herkenbaar blijft als een afzonderlijke uiterlijk ondergeschikte aanvulling op het hoofdgebouw”. Het vorenstaande impliceert dat het gebruik van een vrijstaand gebouw (bijgebouw) ten behoeve van laatstgenoemd medegebruik niet is toegestaan.

 

De volgende criteria met betrekking tot de moderne vormen van medegebruik zijn van belang:

• 1.

  aard van de toe te laten activiteiten in woningen en daarbij behorende aan- en uitbouwen;

• 2.

  omvang van de toe te laten activiteiten in woningen en daarbij behorende aan- en uitbouwen;

• 3.

  (ver)bouwactiviteiten.

 

Ad 1.

Het ligt voor de hand dat ander gebruik van woningen c.a. de (juridische) bestemming niet feitelijk mag doen wijzigen. De toe te laten activiteiten zullen derhalve van ondergeschikte betekenis moeten zijn, in die zin dat de woning in overwegende mate de woonfunctie dient te behouden.

Een limitatieve opsomming van (met name genoemde) activiteiten, die in woningen toelaatbaar kunnen worden geacht, zal binnen een langere periode niet volledig blijken te zijn en laat zich nauwelijks vertalen in een juridische regeling.

De algemene criteria met betrekking tot de aard van toelaatbare activiteiten kunnen worden omschreven als:

• A.

  Het gebruik mag geen ernstige c.q. onevenredige afbreuk doen aan de ingevolge de bestemming gegeven gebruiksmogelijkheden van aangrenzende gronden en bouwwerken.

  • 1)

    aan het vestigen van bedrijven, die vergunningplichtig zijn krachtens de Wet milieubeheer of andere milieuwetgeving, dient geen medewerking te worden verleend;

  • 2)

    het gebruik moet een kleinschalig karakter hebben en behouden (schaalvergroting van bedrijvigheid dient geëffectueerd te worden in panden met de daarvoor aangegeven bestemmingsaanduiding);

  • 3)

    het gebruik dient de woonfunctie te ondersteunen. Dat wil zeggen dat degenen die de activiteiten in de woning en/of daarbij behorende aan- en uitbouwen ontplooid, tevens gebruiker van de eigenlijke woning moet zijn;

  • 4)

    het gebruik moet zowel naar aard als met betrekking tot de visuele aspecten met het woonkarakter in overeenstemming zijn. Reclamevoorwerpen dienen als regel niet te worden toegestaan. De Algemene Plaatselijke Verordening (APV) geeft met betrekking tot het voeren van reclame binnen de bebouwde kom nadere regels c.q. stelt voorwaarden ten aanzien van vergunningverlening. Buiten de bebouwde kom is ten aanzien van het voeren van reclame de Provinciale Milieuverordening van toepassing.

     

• B.

  Detailhandel (i.c. wordt daaronder verstaan de verkoop en/of uitstalling van goederen aan uiteindelijke ge- en verbruiker met inbegrip van de verhuur van roerende goederen, één en ander voor zover het dienstbetoon naar buiten toe kenbaar in overwegende mate op die verkoop is gericht) dient zich te vestigen in daartoe ingevolge het bestemmingsplan bestemde panden.

  Het toestaan van het vestigen van een detailhandelsactiviteit roept al snel een situatie op die conflicteert met de onder A omschreven uitgangspunten. Het vestigen van detailhandel behoort derhalve niet tot de mogelijkheden, zij het dat een beperkte verkoop, die verband houdt met de toegestane beroeps- of bedrijfsmatige activiteit, wordt uitgezonderd.

   

• C.

  Het gebruik mag geen onevenredige verkeersaantrekkende werking hebben c.q. geen oneven-redige parkeerdruk op de openbare ruimte veroorzaken. Dit betekent dat de extra benodigde parkeerscapaciteit op eigen erf, danwel op de openbare parkeerplaatsen in de directe omgeving, zonder problemen moeten kunnen worden opgevangen.

 

Ad 2.

Ook in dit kader staat het uitgangspunt voorop dat de woonfunctie in overwegende mate gehand-haafd moet blijven. Met inachtneming hiervan kan de te benutten oppervlakte voor andere doel-einden dan het wonen worden vastgelegd op maximaal 25 m2. Genoemde oppervlakte is analoog aan het bepaalde in het vigerende bestemmingsplan Kapellebrug (vastgesteld en goedgekeurd in 2001) in deze nota opgenomen.

Hierbij dient opgemerkt te worden dat in het verleden, op grond van het bepaalde in de (model)-bouwverordening, een minimale oppervlakte aan bergruimte in of bij de desbetreffende woning aanwezig diende te zijn. Deze bepaling is niet meer opgenomen in bedoelde verordening op basis waarvan er geen nadere voorwaarden opgelegd kunnen worden. Een dergelijke situatie doet zich ook voor indien het afwijkend gebruik plaatsvindt in een garage of op het bij de woning behorende open erf beschikbare stallingsplaats voor tenminste één auto. Indien het gebruik van die garage voor de oorspronkelijke bestemming als gevolg van het afwijkend gebruik niet meer mogelijk is, kan niet bedongen worden dat er opnieuw een garage of stallingsruimte gerealiseerd wordt.

 

Ad 3.

Niet uitgesloten moet worden geacht dat ten behoeve van het kleinschalig beroeps- en bedrijfsma-tig gebruik van woningen en aan- en uitbouwen daarmee samenhangende bouwkundige voorzienin-gen noodzakelijk zijn. Behoudens vergunningsvrije bouwwerken dienen aan verbouwingen c.q. te treffen voorzieningen de volgende voorwaarden te worden gesteld:

• a)

  het vertrek of de vertrekken in de woning mogen ten behoeve van het afwijkend gebruik niet minder of ongeschikt worden gemaakt dan waarvoor zij oorspronkelijke bestemd waren, namelijk voor wonen;

• b)

  het uiterlijk aanzien van de woning (als woning) mag niet worden aangetast;

• c)

  de eventueel ten behoeve van het afwijkende gebruik te realiseren gebouwen en/of bouw-werken mogen niet in strijd met het bestemmingsplan c.q. de bouwverordening of andere bouwregelgeving tot stand komen.

 

Resumerend kan worden gesteld dat allerlei vormen van medegebruik van woningen en/of daarbij behorende aan- en uitbouwen zich aandienen. In beginsel dient deze ontwikkeling positief te wor-den gewaardeerd, doch een begeleidend beleid is noodzakelijk. Een beleid dat erop gericht is de gang van zaken tot behoud van het woongenot in goede banen te leiden en te behouden.

Kernpunten van een dergelijke beleid is dat beroepsmatige activiteiten naar aard en omvang dienen te voldoen aan bovengestelde criteria. Het hoofduitgangspunt moet zijn en blijven dat de desbe-treffende woning in overwegende mate de woonfunctie behoud en het woonkarakter (zowel van de woning zelf als van de woonomgeving) niet wezenlijk mag worden aangetast.

Voor detailhandel, milieuhinderlijke en onevenredige verkeersaantrekkende activiteiten c.q. on-evenredige parkeerdruk in en/of nabij de woningen kan geen plaats zijn. Ook zijn reclamevoor-werpen als regel niet toegestaan.

Door overname van bovenstaande suggesties kan een beleid worden geëffectueerd die het afwij-kend gebruik van woningen c.a. regelt, zonder afbreuk te doen aan de planologische ruimtelijke invulling.

 

 

Hulst, maart 2003.