Organisatie | Westvoorne |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening VROM starterslening |
Citeertitel | Verordening VROM starterslening |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | bestuur en recht |
Eigen onderwerp | bieden van een financieringsregeling bij de aankoop van een woning voor starters op de woningmarkt |
De regeling is vrijwillig en gebaseerd op het tussen de minister van VROM en de stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten gesloten convenant VROM Starterslening op 5 oktober 2006
Gemeentewet, artikel 147, lid 1 en artikel 149
n.v.t.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
15-02-2008 | 21-12-2018 | Onbekend | 29-01-2008 Westvoornse Courant | Onbekend |
Hoofdstuk 1 - Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
Gemeenterekening VROM Starterslening: de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;
Huishouden: de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren.
Hoofdstuk 2 - Algemene bepalingen
Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de Gemeente Westvoorne en de SVn van toepassing.
Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen
c: De VROM Starterslening wordt voor minimaal 50% gefinancierd vanuit het gemeentefonds dat de gemeente bij SVn aanhoudt en voor maximaal 50% wordt gefinancierd via het VROM Rentedekkingsfonds.
d: Het ministerie van VROM verstaat onder een starter op de koopwoningmarkt iemand die:
Dit is niet leeftijdsgebonden, het kan een jongere te zijn, maar ook een vijftigplusser die zijn huurhuis koopt en, afhankelijk van zijn inkomen, in aanmerking komt voor de VROM Starterslening. In artikel 6 wordt nader bepaald wat het toepassingsbereik is.
Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen
In artikel 6, lid 2, sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die gebruik kan maken van de VROM Starterslening en in artikel 6, lid 2, sub b bepaalt de gemeente het marktsegment waar de lening van toepassing is.
De leningen worden voor minimaal 50% van de hoofdsom gefinancierd vanuit een Gemeenterekening VROM Starterslening die de gemeente heeft ingericht bij SVn en voor maximaal 50% van de hoofdsom VROM Starterslening door SVn.
Om aanspraak te kunnen maken op de VROM Starterslening heeft de gemeente een deelnemingsovereenkomst met SVn gesloten. Deze deelnemingsovereenkomst biedt de gemeente de mogelijkheid om gebruik te maken van de producten van SVn. In de Informatiemap van SVn vindt de gemeente het totale assortiment aan stimuleringsleningen, waaronder de VROM Starterslening. Met het sluiten van de deelnemingsovereenkomst zijn tevens de productspecificaties en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening van toepassing. Deze maken deel uit van de SVn Informatiemap.
In beginsel ligt de bevoegdheid VROM Startersleningen te verstrekken bij de Raad. Middels dit artikel delegeert de Gemeenteraad de bevoegdheden aan het college van B en W.
1. Het college heeft op basis van dit artikel als dagelijks bestuur de bevoegdheid over de individuele aanvragen te beslissen. Het college toetst aan de hand van artikel 6 van deze verordening of aanvrager in aanmerking komt voor een VROM Starterslening
2. SVn toetst op basis van de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM Starterslening de aanvragen VROM Starterslening op financiële aspecten en de overige voorwaarden en brengt aan de gemeente advies uit over de hoogte van de VROM Starterslening. De maximale hoogte van de Starterslening is afhankelijk van het inkomen van het huishouden. Het college heeft de bevoegdheid om over de hoogte van de lening te beslissen en deelt dit met een toewijzingsbesluit mee aan de aanvrager. De gemeente mag gemotiveerd van het advies van SVn afwijken, mocht het college hier aanleiding toe zien.
Het ministerie van VROM heeft bepaald dat een VROM Starterslening maximaal 20% van de verwervingskosten mag bedragen. De gemeente is ook vrij om daarbij de hoofdsom van de VROM Starterslening te maximeren. De gemeente kan in de verordening ook een lager percentage opnemen of het college stelt beleidsregels vast waarin het aangeeft wanneer van dit percentage naar beneden wordt afgeweken.
3.Het ministerie van VROM heeft bepaald dat de VROM Starterslening niet mag worden verstrekt indien ook de Koopsubsidie BEW + is toegekend. Dit wordt stapeling genoemd. Andere financiële regelingen, zoals koopgarant en koopcomfort, zijn wel toegestaan. Mocht de gemeente ook rekening willen houden met toegekende andere financiële regelingen kan zij dat in beleidsregels vastleggen.
4.Het ministerie van VROM heeft bepaald dat op de VROM Starterslening Nationale Hypotheek Garantie van toepassing moet zijn.
5. Ook de eerste hypotheek dient met NHG te worden verstrekt, om in aanmerking te komen voor een VROM Starterslening. Het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) staat dan borg voor de betaling van rente en aflossing van zowel de 1e hypotheek van de bancaire instelling als de VROM Starterslening via SVn.
6. Op grond van de discretionaire beschikkingsbevoegdheid mag het college in navolging van artikel 4:38 tot en met 4:40 Awb aan een begunstigende beschikking voorschiften verbinden of wel aan de leningnemer verplichtingen opleggen om het doel van de toegekende Starterslening te verwezenlijken.
1. De gemeenteraad legt jaarlijks tot driejaarlijks vast hoeveel besteed mag worden aan de VROM Starterslening en B en W maakt jaarlijks het vastgestelde bedrag over op de gemeenterekening VROM Starterslening bij SVn. Hier voor moet in de begroting een budget worden gereserveerd voor de VROM Startersleningen. Een vastgesteld budget waarborgt de rechtszekerheid en begrotingsdiscipline. Het is aan de gemeente om de hoogte van het budget te bepalen. De VROM Starterslening is zo ingericht dat de starter in de eerste drie jaar geen rente en aflossing hoeft te betalen dat betekent dat de gemeenterekening bij SVn, die als revolverend fonds door de rente en aflossing in stand gehouden wordt, in de eerste drie jaar niet gevoed wordt door rente en aflossing. Dit kan voor de gemeente reden zijn op het budget voor drie jaar vast te stellen.
2. Het vaststellen van een budget maakt het noodzakelijk dat de aanvragen voor de VROM Starterslening in volgorde van binnenkomst van de volledig ingevulde aanvraagformulier bij SVn worden afgehandeld. Hierbij geldt het principe ‘op is op’. Op het moment dat er geen geld meer beschikbaar is vanuit het VROM Rentedekkingsfonds voor het verstrekken van een VROM Starterslening komen de aanvragen voor 100% ten laste van de Gemeenterekening VROM Starterslening. Zodra ook de Gemeenterekening VROM Starterslening is uitgeput dienen de binnenkomende aanvragen te worden afgewezen.
Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik
In dit artikel wordt het toepassingsbereik van de verordening VROM Starterslening bepaald. Het bepalen van het toepassingsbereik van de verordening heeft betrekking op enerzijds de doelgroep van de regeling ( artikel 6, lid 2, sub a) en het marktsegment waarop de regeling van toepassing is (artikel 6, lid 2, sub b). In het bepalen van de doelgroep en het marktsegment heeft de gemeente volledige keuzevrijheid en kan inspelen en afstemmen op het lokale huisvestingsbeleid. De gemeentelijke woonvisie is een mogelijke bron voor het bepalen van de doelgroep en het marktsegment.
1.In lid 2 sub a bepaalt de gemeente de doelgroep die in aanmerking komt voor een VROM Starterslening. Het gaat voornamelijk om personen die niet in bezit zijn van een koophuis en dit niet eerder zijn geweest. Aanvullende criteria kunnen betrekking hebben op de leeftijd en het zelfstandig wonen en/ of inwonend zijn. Met inwonend worden aanvragers bedoeld die op het moment van de aanvraag in de GBA van de desbetreffende gemeente staan ingeschreven, maar niet zelfstandig wonen dan wel hoofdhuurder zijn van een woning. Dit heeft bijvoorbeeld betrekking op bij ouders inwonende kinderen.
De gemeente doelt met deze omschrijving op een brede doelgroep, die woonachtig is in de Gemeente Westvoorne. Zij maakt geen differentiatie tussen zelfstandig wonende en inwonende starters. Het gaat in brede zin om burgers die voor het eerst een koopwoning willen verwerven. Een uitzondering wordt gemaakt voor studenten en scholieren die wegens studie de gemeente hebben moeten verlaten maar na hun studie weer in de gemeente willen komen wonen.
De VROM Starterslening beoogt de stap van een huurwoning naar een koopwoning te vergemakkelijken en de doorstroming in de huursector te bevorderen. De gemeente stelt desgewenst wel vast dat de aanvrager al een bepaalde tijd in de gemeente woont, bijvoorbeeld een jaar. Deze bepaling biedt enige garantie dat daadwerkelijk inwoners van de gemeente zelf gebruik maken van de regeling.
In lid 2 sub b bepaald de gemeente het marktsegment waarvoor een starter, omschreven in sub a, een VROM Starterslening kan aanvragen. Van belang is dat het maximale verwervingskosten de normen van de Nationale Hypotheek Garantie niet mag overstijgen. De gemeente kan het maximale aankoopbedrag lager vaststellen dan de normen van de Nationale Hypotheek Garantie. Als gevolg daarvan worden meerwerk, verbeteringskosten en dergelijke net als bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een VROM Starterslening in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage van 8%. Woningen welke de kostengrens overschrijden, zijn van de regeling uitgesloten. Wordt de Starterslening toegepast op een nieuwbouwproject dat casco wordt opgeleverd, kan de gemeente opnemen dat er voor specifiek deze projecten een bepaald bedrag aan meerwerk is toegestaan. Mits ook in dit geval de kostengrens NHG niet wordt overschreden.
a. Voor het verwerven van nieuwe en bestaande koopwoningen inde Gemeente Westvoorne waarvan de kosten voor het verkrijgen in eigendom van de woning niet hoger zijn dan het maximum volgens de meest actuele normen van Nationale Hypotheek Garantie.
In deze algemene bepaling stelt de gemeente het marktsegment voor de VROM Starterslening open voor het gehele huizenbestand van de gemeente. Dat wil zeggen zowel nieuwbouw als bestaande huizen. De gemeente kan er ook voor kiezen om de regeling slecht van toepassing te verklaren op nieuwbouw. Het maximale verwervingsbedrag stelt de gemeente gelijk aan de actuele norm van Nationale Hypotheek Garantie.
Hoofdstuk 4 – Aanvraag en toekenning
In dit artikel regelt de gemeente de afhandeling van de aanvragen. Enkel belanghebbenden kunnen een aanvraag indienen. Gemeenten hebben géén verplichting om verzoeken van niet-belanghebbenden te behandelen. Door eerst te toetsen of de verzoeker binnen het toepassingsbereik van artikel 6 past wordt voorkomen dat personen die niet hierbinnen vallen (zgn. niet-belanghebbenden) een niet ontvankelijke aanvraag zullen indienen.
1.De procedure van toetsing legt de gemeente in beleidsregels vast en communiceert de procedure naar de doelgroep. Een mogelijke procedure ziet er als volgt uit:
Tussenpersonen zoals makelaars, hypotheekbemiddelaars en banken beschikken veelal over informatie over de VROM Starterslening en over de voorwaarden die de gemeente stelt aan de uitreiking van aanvraagformulieren. Is dit niet het geval dan kan daarin snel worden voorzien door de SVn. De belanghebbende kan een op naam gesteld aanvraagformulier bij de gemeente ophalen, mits hij de volgende stukken kan voorleggen:
De gemeente toetst de stukken aan het bevolkingsregister en de gemeentelijke verordening VROM Starterslening en reikt het aanvraagformulier uit aan de aanvrager.
Het is gebruikelijk dat de aanvraagformulieren alleen door de gemeente aan belanghebbenden worden uitgereikt. Uitzondering kan zijn als de VROM Starterslening alleen van toepassing is voor een specifiek nieuwbouw project. In dat geval kan de gemeente ervoor kiezen om de verkopende makelaar de aanvraagformulieren aan belanghebbenden te verstrekken. De gemeente legt dit vast in beleidsregels.
Afhankelijk van de gekozen aanvraagprocedure verstrekt het college het aanvraagformulier direct of binnen het in de verordening of gemeentelijke beleidsregels vastgestelde termijn. De voorkeur gaat erna uit het aanvraagformulier direct aan bij het gemeentelijke loket te verstrekken. Mocht dit niet mogelijk te zijn stelt de gemeenten een redelijke termijn vast van hooguit vijf werkdagen. De gehele procedure dient in een kort tijdsbestek afgerond te worden in varband met ontbindende voorwaarden in de koopakte/ koop/aannemingsovereenkomst. Het is daarom wenselijk dat de aanvraag van een VROM Starterslening spoedig wordt afgehandeld.
2. Na de toetsing door de gemeente en het verstrekken van het aanvraagformulier zendt de aanvrager het aanvraagformulier met de benodigde bescheiden naar SVn. Aan de hand van de gegevens doet SVN een krediettoets en bepaald de hoogte van de VROM Starterslening. Hierover brengt SVn advies uit aan de gemeente en het college stelt de hoogte van de individuele VROM Starterslening vast in een toewijzingsbesluit. Hierbij worden de Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels VROM Starterslening gevolgd. Om te benadrukken dat er een nadrukkelijke verbinding ligt met Procedures en Gemeentelijke uitvoeringsregels is de verwijzing in dit artikel opgenomen.
SVn draagt zorg voor de verdere afhandeling van de aanvraag, als het gaat om het uitbrengen van de offerte, het verzorgen van het passeren van de hypotheekakte, het leningenbeheer, de incasso en de eventuele hertoetsingen.
3.Binnen het in artikel 6 genoemde toepassingsbereik heeft het college de bevoegdheid leningen toe te kennen. De toekenning gebeurt middels een toewijzingsbesluit, welke als een voorwaardelijke beschikking kan worden beschouwd, omdat de aanvrager voor het daadwerkelijk verkrijgen van de VROM Starterslening aan de voorwaarden moet voldoen die vermeld staan in het toewijzingsbesluit. De gemeente dient in het toewijzingsbesluit in ieder geval het bedrag, de looptijd, het rentepercentage en de leningvoorwaarden te vermelden.
Hoofdstuk 5 – Intrekken van de VROM Starterslening
In dit artikel wordt bepaald wanneer het toewijzingsbesluit kan worden ingetrokken en hoe dat vorm gegeven wordt. Dit kan zowel onder opschortende als ontbindende voorwaarden gebeuren.
De VROM Starterslening wordt ingetrokken als niet is voldaan aan de voorwaarden die gesteld worden in het toewijzingsbesluit. Één van de opschortende voorwaarden is dat de aanvrager binnen het in de toewijzingsbesluit gestelde termijn van vier weken met een mogelijke verlenging van twee weken (zie de Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels) de offerte van de tweede bancaire lening naar SVn stuurt. Doet de aanvrager dat niet komt het toewijzingsbesluit te vervallen.
Het toewijzingsbesluit kan ook worden ontbonden als de aanvrager onjuiste gegevens heeft verstrekt. Dit heeft betrekking op de algemene en specifieke voorwaarden die in de verordening zijn vastgesteld.
Het artikel spreekt voor zich.
2.Het artikel spreekt voor zich.
3. Het college kan (gedeeltelijk) afzien van sancties als zij de belanghebbende verschoonbaar acht. Dit besluit valt onder de discretionaire beslissingsbevoegdheid van het college.
Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausule, slot- en overgangsbepalingen
Dit artikel bepaald dat het college in bijzondere gevallen ten gunste van de aanvrager kan afwijken van de bepalingen van deze verordening. Dit afwijken kan alleen maar ten gunste en nooit ten nadele van de betrokken aanvrager. Het gebruik maken van de hardheidsclausule moet beschouwd worden als een uitzondering en niet als een regel. Het college moet in verband met precedentwerking dan ook duidelijk aangeven waarom in een bepaalde situatie van de verordening wordt afgeweken.
1. De gemeente geeft in dit artikel aan wanneer de onderliggende verordening in werking treedt.
Dit artikel noemt de naam van de verordening.