| Organisatie | Utrecht (Utr) |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beleidsregel inzake bestuurlijke boete, beheerovername en sluiting op grond van de Woningwet |
| Citeertitel | Beleidsregel inzake bestuurlijke boete, beheerovername en sluiting op grond van de Woningwet |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
| Eigen onderwerp | woningwet |
Geen
Woningwet
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 01-07-2015 | 30-03-2018 | Onbekend | 30-06-2015 Gemeenteblad | Onbekend |
GEMEENTE UTRECHT: Beleidsregel inzake bestuurlijke boete, beheerovername en sluiting op grond van de Woningwet.
Burgemeester en wethouders van Utrecht
(Besluit van b. en w. d.d. 30 juni 2015 )
Het in het kader van de bestrijding van achterstallig onderhoud aan- en onrechtmatig gebruik van panden, open erven en terreinen wenselijk is om beleid vast te stellen voor het opleggen van een bestuurlijke boete, beheerovername en sluiting op grond van de Woningwet.
de artikelen 1a, 1b, 13b, 14, 17 en 92A van de Woningwet;
BELEIDSREGEL bestuurlijke boete, beheerovername en sluiting op grond van de Woningwet.
Een veilige en kwalitatief goede woon-en leefomgeving is een van de speerpunten van de Gemeente Utrecht.
De gemeente ziet er op toe dat de regels voor bouwen, gebruik en de staat van bouwwerken worden nageleefd en handhaaft op overtredingen.
Het huidige handhavingsinstrumentarium is echter onvoldoende effectief gebleken voor de aanpak van huisjesmelkers en veelplegers, die herhaaldelijk de regels overtreden en hun panden steeds opnieuw bewust laten verkrotten of in gebruik geven in strijd met de daarvoor geldende regels. Voor deze groep overtreders is het wenselijk om naast de bestaande ‘herstelsanctie’, ook een bestraffende sanctie op te kunnen leggen. Immers: Na het opleggen van een herstelsanctie wordt de overtreding vaak wel beëindigd, maar veel eigenaren en gebruikers gaan daarna gewoon weer opnieuw in de fout. Aantasting van de veiligheid, de gezondheid en de leefbaarheid in de omgeving van het pand, ligt dan voortdurend op de loer.
Sinds 1 januari is de nieuwe Woningwet in werking getreden. Op basis van deze wet kan bij overtredingen van artikel 1b Woningwet (WW), naast een herstelsanctie, ook een (punitieve) bestuurlijke boete worden opgelegd. Daarnaast is het instrument van beheerovername toegankelijker gemaakt en is de bepaling over het sluiten van een woning aangepast.
Met deze beleidsregel stellen wij vast op welke wijze wij uitvoering geven aan de nieuwe en gewijzigde bevoegdheden in de Woningwet.
In hoofdstuk 2 geven wij een korte omschrijving van de wijzigingen van het handhavingsinstrumentarium in de nieuwe Woningwet, gevolgd door een uitleg van relevante kernbegrippen in wetgeving en beleid in hoofdstuk 3.
Hoofdstuk 4 bevat de algemene sanctiestrategie met een specifieke toelichting op de onderdelen bestuurlijke boete (4.1), maatregel beheerovername (4.2) en sluiting (4.3).
Hoofdstuk 2. Korte omschrijving van de wijzigingen in het instrumentarium
De bestuurlijke boete kan opgelegd worden bij de tweede overtreding binnen twee jaar en volgende overtredingen van artikel 1b Woningwet (max. € 8.100,-).
Wanneer deze tweede overtreding gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid kan een hogere bestuurlijke boete worden opgelegd (max. € 20.250,-).
In de memorie van toelichting is beschreven dat de tweede overtreding eenzelfde overtreding of vergelijkbare overtreding moet betreffen. In de wettekst is dit geregeld door alle overtredingen die vallen onder overtreding van artikel 1b WW als ‘eenzelfde of vergelijkbare overtreding’ te kwalificeren.
De gewijzigde beheermaatregel stelt gemeenten in staat om slagkrachtiger te kunnen opereren.
Ten eerste doordat de nieuwe beheermaatregel meer eigenaar gericht is (zie paragraaf …).
Ten tweede doordat voorafgaande sluiting van het pand geen noodzakelijke voorwaarde meer is voor een beheerovername. Ten derde is het verhaal van gemaakte kosten op de overtreder beter geregeld dan voorheen. Zie voor een verdere toelichting paragraaf 4.3.
De beheermaatregel kan in twee gevallen worden opgelegd:
De sluiting kan worden opgelegd bij herhaaldelijke overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet, die gepaard gaat met bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor de veiligheid of gezondheid. De bevoegdheid tot sluiting is niet nieuw. Deze bevoegdheid was ook al geregeld in artikel 17 van de oude Woningwet, maar bevatte toen nog de eis dat er sprake moest zijn van klaarblijkelijk gevaar op herhaling van de overtreding. Deze eis is nu komen te vervallen. Het nieuwe artikel 17 bepaalt wel dat er sprake moet zijn van herhaaldelijkheid en beperkt de mogelijkheid tot sluiting op grond van de Woningwet tot overtreding van de artikelen 1a en 1b Woningwet.
Sluiting van een pand is daarnaast ook mogelijk op grond van artikel 174a Gemeentewet, een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet of artikel 13b Opiumwet.
Hoofdstuk 3.Kernbegrippen uit wetgeving en beleid
3 .1 Onderscheid o vertredingen van artikel 1a en 1b Woningwet:
Zoals hierboven aangegeven kan een bestuurlijke boete alleen opgelegd worden voor een (tweede) overtreding van artikel 1b Woningwet en niet voor overtreding van artikel 1a.
Bij overtredingen van artikel 1b WW is altijd sprake van strijdigheid met de voorschriften uit het Bouwbesluit. Het gaat om technische en gebruiksvoorschriften die betrekking hebben op (brand)veiligheid en gezondheid. Voorbeelden van overtredingen van artikel 1bWW : niet voldoen aan de eisen voor sterkte aan de constructie, brandcompartimentering, blokkeren van een vluchtroute, overbewoning, achterwege laten van een melding inzake brandveilig gebruik.
Artikel 1a WW regelt de verantwoordelijkheid en de zorgplicht van de eigenaar om te voorkomen dat door bouwen, de staat van een bouwwerk, het in stand laten, (laten) gebruiken, slopen etc. gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat, dan wel voortduurt. Bij overtredingen van artikel 1a WW is altijd sprake van gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, maar er hoeft daarbij nog geen sprake te zijn van overtreding van het Bouwbesluit. Een belangrijk voorbeeld van een overtreding van artikel 1a WW is een pand (laten) gebruiken voor een hennepkwekerij.
3 .2 Bedreiging van de leefbaarheid en gevaar voor de gezondheid of veiligheid
Voor het kunnen opleggen van een hogere bestuurlijke boete en voor het opleggen van de beheer- of sluitingsmaatregel dient de (herhaalde) overtreding gepaard te gaan met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid.
• Leefbaarheid: De beoordeling of sprake is van bedreiging van de leefbaarheid zal worden gedaan aan de hand van de beschrijving in de kamerstukken bij het wetsvoorstel (TK 201302014, 33 798, 6, pag.2): “in het kader van de Woningwet gaat het bij leefbaarheid om de wijze waarop een pand wordt gebruikt en de staat van onderhoud van het pand waardoor hinder in en verloedering van de woonomgeving kan worden veroorzaakt. In één straat of woonblok kan een dergelijke overlastsituatie vanuit één woning tot aantasting van de leefbaarheid leiden. Het kan bijvoorbeeld ook gaan om frequent gebruik van tuinen als stortplaats voor grof huisvuil en situaties waarin er sprake is van bewuste verkrotting van panden. Het voortduren van deze situaties hoeft niet per definitie te leiden tot een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid, maar kan wel een buitengewoon negatief, en dus verloederend effect hebben op de directe woonomgeving.”
• Overigens zijn de beoordelingscriteria of sprake is van aantasting van de leefbaarheid niet dezelfde als bij de beoordeling van de leefbaarheid in het kader van verlening van een omzettingsvergunning op basis van de Huisvestingswet/Huisvestingsverordening. Waar het bij de omzettingsvergunning vooral gaat om te verwachten druk op de leefbaarheid door gebruik van het pand voor kamerverhuur, gaat het bij de Woningwet om aantasting van de leefbaarheid door reeds ontstane verloedering van het pand zelf.
3 . 3 Eigenaar gericht e benadering: maatregel wordt in principe opgelegd aan de eigenaar .
Uitgangspunt is dat de eigenaar verantwoordelijk is voor goed onderhouden panden. Dit geldt ook als de
eigenaar zijn bezit uit handen geeft (verhuurt) aan tussenpersonen zoals verhuurmakelaars en beheerorganisaties. Deze eigenaar gerichte aanpak komt op meerdere punten van de regeling tot uiting:
•Voor een 2e overtreding van artikel 1b Woningwet kan een bestuurlijke boete opgelegd worden.
Dit geldt ook als de 2e overtreding betrekking heeft op een ander pand van dezelfde eigenaar. Een
eigenaar ten aanzien van wie een overtreding in het ene pand is geconstateerd, kan bij een volgende
overtreding in een ander pand dus direct geconfronteerd worden met een bestuurlijke boete
(naast een last onder dwangsom/bestuursdwang).
•Wanneer er vanwege achterstallig onderhoud sprake is van overtreding van artikel 1b Woningwet
(tweede lid), kan er sprake zijn van een keten van overtreders: van beheerders (degenen die uit andere
hoofde bevoegd zijn tot het treffen van voorzieningen) tot de eigenaar. In dat geval zal de bestuurlijke
boete aan de eigenaar worden opgelegd. Hiermee willen we eigenaren dwingen om goede afspraken te
maken met hun beheerder: de eigenaar moet bedingen dat de beheerder zijn bezit goed beheert.
•Wanneer er vanwege verkeerd gebruik sprake is van overtreding van artikel 1b Woningwet (derde lid),
kan er ook sprake zijn van een keten van beheerders: van bewoners, tussenpersonen tot de eigenaar.
De beoordeling of ook hier de bestuurlijke boete aan de eigenaar kan worden opgelegd, wordt op
basis van jurisprudentie over het ‘laten gebruiken’ beoordeeld. Van laten gebruiken in strijd met de
regelgeving is over het algemeen sprake als de eigenaar/verhuurder niet heeft voldaan aan zijn
zorgplicht/zich niet als een goed verhuurder heeft gedragen. De bewijslast hiervoor berust bij de
•Er doen zich ook situaties voor met meerdere overtreders. De eigenaar gerichte aanpak laat onverlet
dat (ook) andere overtreders dan geconfronteerd kunnen worden met een bestuurlijke boete.
•De beheermaatregel kan opgelegd worden bij herhaalde overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet en
gevaar voor de gezondheid, veiligheid of leefbaarheid. De beheermaatregel kan opgelegd worden aan
de eigenaar of degene die uit andere hoofde bevoegd is tot het in gebruik geven van een gebouw,
open erf of terrein (de beheerder). Beleidsuitgangspunt is dat de maatregel wordt opgelegd aan de
eigenaar. Als een eigenaar een beheermaatregel opgelegd heeft gekregen kan bij een volgende
overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet in een ander pand van dezelfde eigenaar direct een
beheermaatregel opgelegd worden. Daarbij hoeft dus niet eerst gevaar voor leefbaarheid of veiligheid
Hoofdstuk 4. Beleid toepassing wettelijk instrumentarium:
4.1 Algemene sanctiestrategieIn dit hoofdstuk beschrijven wij de uitwerking van de sancties bij overtreding van artikel 1a of 1b Woningwet en de hoogte van de bestuurlijke boete bij overtreding van artikel 1b WW (de bestuurlijke boete kan niet opgelegd worden voor overtreding van artikel 1a WW).
Beleidsuitgangspunt is dat een overtreder eerst wordt geconfronteerd met een last onder dwangsom. Bij een tweede, derde, vierde en volgende overtreding van artikel 1b WW, wordt naast de last onder dwangsom ook een bestuurlijke boete opgelegd. Daarbij geldt een hogere boete wanneer deze overtreding tevens gepaard gaat met bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid. Ook neemt het boetebedrag toe met het aantal overtredingen (zie de tabel in deze paragraaf voor de boetebedragen per overtreding). Bij een vierde overtreding kan in beginsel het beheer van het pand worden overgenomen.
1 e overtreding artikel 1a of 1b WW: Last onder bestuursdwang/last onder dwangsom
De overtreder ontvangt een zogenaamde constateringsbrief, waarmee hij wordt verzocht de
geconstateerde gebreken binnen een bepaalde termijn te herstellen. Wanneer de overtreder de gebreken
niet binnen de gestelde termijn herstelt, ontvangt de overtreder een zienswijzebrief met het voornemen om
een last onder dwangsom/bestuursdwang op te leggen en daarnaast de mededeling dat bij een tweede
overtreding (in het geval van overtreding van artikel 1b WW) naast een last onder dwangsom ook een
bestuurlijke boete kan worden opgelegd.
De overtreder kan op deze brief zijn zienswijze geven. Als geen zienswijze wordt ingediend of als de
zienswijze geen aanleiding geeft het besluit te herzien, wordt de overtreder een last onder
dwangsom/bestuursdwang opgelegd. Wanneer na de gegeven hersteltermijn de inspecteur constateert dat de
gebreken niet zijn verholpen, wordt de dwangsom verbeurd verklaard (moet deze betaald worden).
Wanneer bij de eerste constatering meerdere gebreken worden geconstateerd gelden deze alle als ‘eerste
overtreding’. Wanneer bij controle de eerste overtreding niet hersteld is, is er geen sprake van een tweede
overtreding, maar van het continueren van de eerste overtreding. Bij de behandeling van de zienswijze kan blijken dat er geen overtreding heeft plaatsgevonden. Deze overtreding telt dan dus niet mee als ‘eerste overtreding’.
2 e , 3 e en 4 e overtreding artikel 1a WW: Last onder dwangsom/bestuursdwang.
Voor een tweede overtreding van artikel 1a WW kan naast de dwangsom geen bestuurlijke
2 e , 3 e en 4 e overtreding (en) artikel 1b WW: Last onder dwangsom/bestuursdwang en bestuurlijke boete
Als de overtreder binnen twee jaar na constatering van een eerdere overtreding van artikel 1b WW opnieuw
één of meerdere overtredingen van artikel 1b WW in hetzelfde of in een ander pand begaat, wordt naast de
last onder dwangsom/bestuursdwang ook een bestuurlijke boete opgelegd. Daarbij wordt eerst weer een
constateringsbrief verstuurd. In deze brief geven wij ook aan dat sanctionerend kan worden opgetreden
wanneer herstel uitblijft en dat daarbij dus naast de dwangsom, ook een bestuurlijke boete opgelegd kan
worden. Als herstel daadwerkelijk uitblijft, wordt een zienswijzebrief verstuurd met het voornemen om een
last onder dwangsom/bestuursdwang op te leggen en een voornemen om een bestuurlijke boete op te
leggen. Als geen zienswijze wordt ingediend of als de zienswijze geen aanleiding geeft het besluit te herzien,
worden zowel de last onder dwangsom/bestuursdwang als de bestuurlijke boete opgelegd.
De bestuurlijke boete is direct invorderbaar. Wanneer na de gegeven hersteltermijn de inspecteur constateert
dat de gebreken niet zijn verholpen, wordt de dwangsom verbeurd verklaard (moet deze betaald worden).
4e overtreding artikel 1a of 1b WW: Mogelijkheid tot beheerovername
Bij de vierde overtreding(en) van artikel 1a of 1b Woningwet als deze gepaard gaat met bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor de veiligheid of gezondheid en een opgelegde last onder dwangsom niet heeft geleid tot het ongedaan maken of beëindigen van die overtreding, kan het pand in beheer worden genomen.
Zie voor verdere toelichting paragraaf 4.3.
4.2 Toelichting bestuurlijke boete
Bij het opleggen van een bestuurlijke boete worden de volgende categorieën onderscheiden:
I Bedrijfsmatig of niet bedrijfsmatig :
Wanneer er sprake is van exploitatie van één of meer panden ten behoeve van een bedrijf is er sprake van bedrijfsmatige exploitatie. Wanneer het gaat om woningen, is er sprake van een bedrijfsmatige exploitatie wanneer de eigenaar aantoonbaar meer dan twee panden bezit of beheert.
Bij bedrijfsmatige exploitatie is de verwijtbaarheid van de overtreder eerder in het geding. Van de verhuurder/eigenaar mag worden verwacht dat deze meer rekenschap houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de eigenaar/verhuurder de regelgeving naleeft. Om deze reden geldt bij overtredingen in een bedrijfsmatige situatie een hogere boete.
II De overtreding gaat wel of niet gepaard met bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid.
Wanneer de overtreding gepaard gaat met bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid, kan op grond van artikel 92a lid 3 WW een hogere bestuurlijke boete opgelegd worden tot maximaal € 20.250,-. Voor de definitie van bedreiging van de leefbaarheid verwijzen wij naar paragraaf 3.2.
2 e overtreding(en) 3 e overtreding(en) 4 e overtreding(en) en verder
Overtreding artikel 1b WW € 1.000,- € 4.000,- €8.100,-
Overtreding artikel 1b WW vanuit een bedrijfsmatige exploitatie € 4.000,- € 8.100,- € 8.100,-
Overtreding art. 1b WW die gepaard gaat met bedreiging van leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid € 6.000,- € 16.000,- € 20.250,-
Overtreding art. 1b WW vanuit een bedrijfsmatige exploitatie, die gepaard gaat met bedreiging van leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid € 12.000,- € 20.250,- € 20.250,-
•De tabel begint bij de 2e overtreding(en) omdat op de 1e overtreding(en) conform de Woningwet zal
worden gereageerd met een last onder dwangsom of bestuursdwang.
• Uit de tabel blijkt dat de boete hoger wordt bij volgende overtredingen (recidive).
• Van recidive is sprake wanneer na het opleggen van een last onder
dwangsombestuursdwang/bestuurlijke boete voor een overtreding van artikel 1b WW wordt
vastgesteld dat de overtreder opnieuw artikel 1b WW overtreedt in hetzelfde of in een ander pand.
Het maakt daarbij niet uit of de overtreder de eerste overtreding(en) binnen de begunstigingstermijn
heeft hersteld/laten herstellen.
•De termijn voor recidive bedraagt twee jaar en vangt aan op het moment dat de eerdere
overtreding(en) is/zijn geconstateerd.
•In alle gevallen zal naast een bestuurlijke boete ook een last onder dwangsom/bestuursdwang worden
opgelegd (herstel blijft vereist).
•Uitgangspunt is dat bij een vierde overtreding (ook) beheerovername mogelijk is.
Verhouding bestuurlijke boete tot strafrecht
Het overtreden van artikelen 1a en 1b Woningwet is ook strafbaar op grond van de Wet op de economische delicten. Met inachtneming van artikel 5:44 lid Algemene wet bestuursrecht is met het Openbaar Ministerie overeengekomen dat als uitgangspunt geldt dat bij overtredingen van artikel 1b Woningwet de bestuurlijke boete prevaleert. In uitzonderlijke situaties zoals bij overtredingen die tot rampen, bijna-rampen en ernstigegevolgen voor de gezondheid en/ of veiligheid leiden, waardoor de plaatselijke samenleving ernstig geschokt kan worden (TK 2013-2014, 33 798, nr.3) alsmede bij twijfelgevallen zal evenwel overleg plaatsvinden met het Openbaar Ministerie over mogelijke strafrechtelijke vervolging.
4.3 Toelichting maatregel b eheerovername
Relevante bepalingen artikel 13b, 14 en 17 in samenhang met de artikelen 1a en 1b WW (zie bijlage voor artikelen).
Wanneer beheerovernameDe beheerovername en sluiting reguleren het eigendom en tasten daarmee het ongestoord genot van het eigendomsrecht aan. De zorgvuldigheid eist daarom dat deze middelen pas in het uiterste geval worden toegepast, dus als de andere instrumenten geen soelaas bieden. Dit is de eis van subsidiariteit. Ook is van belang dat er een redelijk evenwicht moet bestaan tussen het middel (de beheerovername/sluiting) en het doel (het wegnemen van de gevaarzetting of de bedreiging van de leefbaarheid). Dit is de eis van proportionaliteit.
Volgens de wet kan een beheerovername al plaatsvinden bij een eerste overtreding die gepaard gaat met bedreiging van de leefbaarheid of bij gevaar voor veiligheid of gezondheid. Op basis van de zorgvuldigheidseisen kiezen wij er echter voor om het instrument van beheerovername pas in te zetten bij de vierde overtreding.
Op het uitgangspunt voor de inzet van de maatregel ‘beheerovername’ maken wij tw ee uitzonderingen:
al bij de eerste of tweede overtreding die gepaard gaat met bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor
veiligheid of gezondheid, een beheermaatregel op te leggen.
onder dwangsom (en een bestuurlijke boete) worden opgelegd. Bij elke volgende overtreding kan alsnog
besloten worden tot beheerovername.
Het besluit om wel of niet over te gaan tot beheerovername hangt af van de volgende factoren:
• De aard van de overtredingen.
• De mate waarin de leefbaarheid bedreigd wordt of de mate waarin er gevaar is voor gezondheid of
Wanneer eenmaal een beheermaatregel is opgelegd voor een bepaald pand, dan kan bij overtreding in een ander pand van dezelfde eigenaar onmiddellijk tot beheerovername overgegaan worden. Daarbij geldt dat die overtreding gepaard moet zijn gegaan met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de veiligheid of de gezondheid. Er hoeft dan niet eerst een last onder dwangsom te worden opgelegd.
Net als voorheen blijft het mogelijk de beheermaatregel op te leggen na sluiting op grond van artikel 17 WW, artikel 174a Gemeentewet, een verordening als bedoeld in artikel 174 Gemeentewet (APV) of artikel 13b Opiumwet. Sluiting van een gebouw, open erf of terrein op basis van genoemde bepalingen blijft dus een zelfstandige grond voor beheerovername.
De uitwerking van de bevoegdheid tot beheerovername is geregeld in artikel 13b en 14 WW.
Hierin wordt bepaald dat met het opleggen van de beheermaatregel het bevoegd gezag (college van burgemeester en wethouders) de eigenaar verplicht zijn gebouw, open erf of terrein in beheer te geven aan het bevoegd gezag of aan een persoon die uit hoofde van beroep of bedrijf op het terrein van huisvesting werkzaam is, of aan een op dat terrein werkzame instelling. Het bevoegd gezag kan het gebouw, open erf of terrein ook aan een andere persoon in gebruik geven.
De gemeente kan dus besluiten zelf als beheerder op te treden of hiervoor een beheerder aan te stellen, bijvoorbeeld een woningbouwcorporatie.
Het bevoegd gezag stelt een kostendekkende beheervergoeding vast die de eigenaar verschuldigd is ten behoeve van het beheer. De beheervergoeding wordt betaald aan de beheerder. De eigenaar kan gedurende de beheerovername geen beheerhandelingen verrichten.
Wanneer er eventuele noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen getroffen moeten worden om ervoor te zorgen dat het gebouw, open erf of terrein weer op redelijke wijze bewoond of gebruikt kan worden, kan het bevoegd gezag besluiten dat de beheerder deze voorzieningen binnen een bepaalde termijn uitvoert. Bij de beoordeling of dit soort voorzieningen nodig zijne, zal de richtlijn ‘sober en doelmatig’ conform NEN 2767 worden gehanteerd. De kosten van de voorzieningen of aanpassingen zijn voor rekening van de eigenaar
Als het pand wordt verhuurd stelt de beheerder na overleg met de eigenaar een huurprijs vast die redelijk is in het economisch verkeer. Gedurende de termijn van beheerovername incasseert de beheerder de huur en verrekent deze zo nodig met de beheervergoeding en de kosten voor het treffen van voorzieningen of aanpassingen. De gemeente kan deze kosten zo nodig , zonder rechterlijke tussenkomst, invorderen bij dwangbevel.
Het beheer wordt beëindigd zodra aan de volgende drie eisen is voldaan:
1.De overtreding(en) en de bedreiging van de leefbaarheid of het gevaar voor de gezondheid of
veiligheid zijn naar ons oordeel beëindigd.
Voor het oordeel of de bedreiging van de leefbaarheid is beëindigd, wordt ook naar de persoon van de overtreder gekeken. Als blijkt dat de staat en het gebruik van andere panden van deze eigenaar niet op orde is, kan de conclusie luiden dat de bedreiging van de leefbaarheid in de omgeving van het pand waarvoor de beheermaatregel geldt, nog niet is beëindigd. Daarbij wordt ook gekeken naar overtredingen van andere wetgeving zoals de Huisvestingswet (bijvoorbeeld illegale kamerverhuur), de Opiumwet en de Gemeentewet.
Het kan dus zijn dat alle noodzakelijke voorzieningen getroffen zijn, het pand zelf geen gevaar meer oplevert voor gezondheid of veiligheid en alle kosten zijn voldaan, maar het beheer nog niet beëindigd is omdat er nog een bedreiging is voor de leefbaarheid. De pandeigenaar zal er duidelijk blijk van moeten geven dat hij zijn leven gebeterd heeft. Dit kan hij laten zien door goed beheer en gebruik van zijn andere panden.
4.4 Toelichting maatregel s luiting
Het nieuwe artikel 17 WW geeft het college van burgemeester en wethouders de bevoegdheid een gebouw, open erf of terrein te sluiten indien herhaalde overtreding van artikel 1a of 1b naar zijn oordeel gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid.
De grondslag om tot sluiting van een pand over te gaan komt in grote lijnen overeen met die van beheerovername, met het verschil dat de wettekst voor toepassing van sluiting de eis van herhaaldelijkheid stelt. Deze eis ontbreekt bij de beheermaatregel.
Sluiting als alternatief voor of in combinatie met beheerovername
Zoals hierboven vermeld, volgt bij de vierde overtreding indien die gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid, in beginsel beheerovername. Het haalbaarheidsonderzoek kan echter uitwijzen dat een sluiting, zo nodig gevolgd door een beheerovername, meer in de rede ligt.
De eigenaar wordt eerst schriftelijk geïnformeerd over het voornemen het pand te sluiten. Daarbij wordt hij in de gelegenheid gesteld zijn zienswijze (mondeling of schriftelijk) in te dienen. De termijn daarvoor bedraagt twee weken. Als de zienswijze geen aanleiding geeft tot een ander oordeel zal het sluitingsbesluit volgen. In dat besluit wordt de eigenaar een termijn van 48 uur gegeven om het gebouw open erf of terrein zelf te (laten) ontruimen/sluiten en de bedreiging of gevaarzetting te (laten) stoppen (dit is de hersteltermijn). Sluiting door de eigenaar zelf gebeurt na overleg met de gemeente. Indien de eigenaar hier geen gehoor aan geeft, zal het gebouw, open erf of terrein door de gemeente worden ontruimd/gesloten (uitvoering van gemeentewege).
Het bevoegd gezag kan de termijn van sluiting vaststellen.. Deze termijn is afhankelijk van de ernst en de aard van de feiten en omstandigheden. De Woningwet stelt geen maximale sluitingstermijn In alle gevallen wordt de eigenaar aangesproken op de verantwoordelijkheid voor zijn eigendom. Wanneer iemand aangeeft wel maatregelen te willen nemen, maar dit niet te kunnen, is dit geen aanleiding tot matiging.
Op grond van artikel 5:25 Awb geschiedt de sluiting, waaronder de kosten van de voorbereiding van de sluiting, op kosten van de eigenaar. In het sluitingsbesluit wordt dit aan de eigenaar meegedeeld. Het kan zijn dat bij de sluiting van gemeentewege zaken worden meegevoerd en opgeslagen (als bedoeld in artikel 5:29 Awb). Zolang de eigenaar de verschuldigde kosten niet heeft voldaan, kan de teruggave van zaken aan hem opgeschort worden.
Uitgangspunt is dat de eigenaar verantwoordelijk is voor eventuele (andere) bewoners van het pand. Het sluitingsbesluit is tot hem gericht. Gelet op artikel 8 EVRM (recht op ongestoord woongenot) zal bij de voorbereiding van het sluitingsbesluit worden beoordeeld of voor bewoners vervangende woonruimte moet worden geregeld. Als er kinderen bij betrokken zijn, vraagt het Verdrag van de rechten van het kind extra aandacht. Verder zullen zorginstanties worden ingelicht als er bewoners zijn die hulpbehoevend zijn. Hierover worden met de eigenaar afspraken gemaakt.
Als er sprake is van een gebouw waarin kamerverhuur plaatsvindt, of het gebouw anderszins bewoond wordt en de staat of het gebruik in relatie tot bedreiging van leefbaarheid of gevaar voor veiligheid of gezondheid beperkt zich tot één van de verhuurde/bewoonde kamers, dan kan een gedeeltelijke sluiting van het gebouw worden overwogen.
Na afloop van de sluitingstermijn vindt overleg met de eigenaar plaats. Tijdens dit overleg worden afspraken gemaakt om nieuwe overtredingen te voorkomen. Indien er sprake is van een ernstige vrees voor herhaling, kan er sprake zijn van verlenging van de duur van de sluiting.
Wanneer later bekend geworden feiten en omstandigheden hiertoe aanleiding geven en voldoende garanties aanwezig zijn dat herhaling is uitgesloten, kan de sluitingstermijn worden opgeheven.
In het belang van de leefbaarheid rondom het gesloten object, kan het voorkomen dat na de sluiting nog een beheermaatregel volgt.
Publiek besluit beheerovername en sluiting
Het besluit tot sluiting of beheerovername van het gebouw, open erf of terrein wordt geregistreerd en gepubliceerd in de zin van de Wet kenbaarheid publiekrechtelijke beperkingen onroerende zaken (WKPB).
Het WKPB-register houdt deze publiekrechtelijke beperking betreffende onroerende zaken bij. Indien de sluiting of beheerovername wordt opgeheven, wordt dit ook weer aangepast in het WKPB-register.
De volgende bijlagen maken integraal deel uit van deze beleidsregel:
1.Overzicht relevante artikelen Woningwet
Inherente afwijkingsbevoegdheid
Burgemeester en Wethouders kunnen gemotiveerd afwijken van de bepalingen in deze beleidsregel.
Deze beleidsregel kan worden aangehaald als: ‘Beleidsregel inzake bestuurlijke boete, beheerovername en sluiting op grond van de Woningwet’.
Aldus vastgesteld door burgemeester en wethouders van de gemeente Utrecht op 30 juni 2015.
De secretaris, De burgemeester,
Drs. M.R. Schurink Mr. J. van Zanen
Deze beleidsregel treedt in werking op de dag na publicatie.
Bijlage 1: Overzicht relevante artikelen Woningwet
Artikel 1a (verantwoordelijkheid en zorgplicht eigenaar voor staat, werkzaamheden aan of onderzoek)
∘ De eigenaar van een bouwwerk, open erf of terrein of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen draagt er zorg voor dat als gevolg van de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.
∘ 2. Een ieder die een bouwwerk bouwt, gebruikt, laat gebruiken of sloopt, dan wel een open erf of terrein gebruikt of laat gebruiken, draagt er, voor zover dat in diens vermogen ligt, zorg voor dat als gevolg van dat bouwen, gebruik of slopen geen gevaar voor de gezondheid of veiligheid ontstaat dan wel voortduurt.
∘ 3. De eigenaar van een bouwwerk of degene die uit anderen hoofde bevoegd is tot het daaraan treffen van voorzieningen onderzoekt, of laat onderzoek uitvoeren naar, de staat van dat bouwwerk, voor zover dat bouwwerk behoort tot bij ministeriële regeling vast te stellen categorieën bouwwerken waarvan is vast komen te staan dat die een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid kunnen opleveren.
Bij ministeriële regeling worden voorschriften gegeven omtrent het onderzoek.
Artikel 1b (verboden bouwen, verbouwen, gebruik, in stand laten in strijd met voorschriften)
∘ Tenzij een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk het uitdrukkelijk toestaat, is het verboden een bouwwerk te bouwen, voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel a, tweede lid, aanhef en onderdeel d, derde en vierde lid.
∘ 2. Het is verboden een bestaand bouwwerk, open erf of terrein in een staat te brengen, te laten komen of te houden die niet voldoet aan de op de staat van dat bouwwerk, open erf of terrein van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel b, tweede lid, aanhef en onderdeel a, en vierde lid.
∘ 3. Het is verboden een bouwwerk, open erf of terrein in gebruik te nemen, te gebruiken of te laten gebruiken, anders dan in overeenstemming met de op die ingebruikneming of dat gebruik van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, eerste lid, aanhef en onderdeel c, tweede lid, aanhef en onderdeel b, derde en vierde lid.
∘ 4. Tenzij een omgevingsvergunning voor het bouwen van een bouwwerk het uitdrukkelijk toestaat, is het verboden een bouwwerk, dan wel deel daarvan, in stand te laten voor zover bij het bouwen daarvan niet is voldaan aan de op dat bouwen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in het eerste lid.
∘ 5. Het is verboden te slopen voor zover daarbij niet wordt voldaan aan de op dat slopen van toepassing zijnde voorschriften, bedoeld in artikel 2, tweede lid, aanhef en onderdelen c en d, en derde lid.
Artikel 13b (bevoegdheid tot beheerovername bij overtreding 1a of 1b en gevaarstelling en dwangsom werkt niet of pand is gesloten)
∘ 1. Onder beheer wordt in dit artikel verstaan het aan derden in gebruik geven van een gebouw, open erf of terrein, het innen van de huurpenningen namens de eigenaar of degene die tot ingebruikgeving bevoegd was alsmede het verrichten van alle handelingen met betrekking tot dat gebouw, open erf of terrein die volgens het burgerlijk recht tot de rechten en plichten van een eigenaar behoren met uitzondering van vervreemden en bezwaren.
∘ 2. Het bevoegd gezag kan degene die als eigenaar of uit anderen hoofde bevoegd is tot het in gebruik geven van een gebouw, open erf of terrein, verplichten om het gebouw, open erf of terrein in beheer te geven aan het bevoegd gezag, aan een persoon die uit hoofde van beroep of bedrijf op het terrein van de huisvesting werkzaam is, of aan een op dat terrein werkzame instelling, dan wel in gebruik te geven aan een andere persoon dan degene die als gevolg van een sluiting als bedoeld in onderdeel b het gebruik van het gebouw, open erf of terrein heeft moeten staken, indien:
ter zake van een overtreding van artikel 1a of artikel 1b die naar het oordeel van het bevoegd gezag gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, een opgelegde last onder dwangsom niet heeft geleid tot het ongedaan maken of beëindigen van die overtreding, of
∘ 3. Het bevoegd gezag kan voorwaarden stellen aan de uitvoering van de verplichting een gebouw, open erf of terrein in beheer of gebruik te geven, bedoeld in het tweede lid.
∘ 4. Indien het gebouw, open erf of terrein noodzakelijke voorzieningen of aanpassingen behoeft om weer op redelijke wijze tot bewoning of gebruik te kunnen dienen, kan het bevoegd gezag besluiten, al dan niet gelijktijdig met het besluit, bedoeld in het tweede lid, dat degene aan wie het beheer is gegeven binnen een bepaalde termijn die voorzieningen of aanpassingen uitvoert. De uitvoering van deze voorzieningen of aanpassingen geschiedt op kosten van degene tot wie het in het tweede lid bedoelde besluit is gericht.
∘ 5. Het is degene tot wie een besluit als bedoeld in het tweede lid is gericht, verboden gedurende de termijn waarvoor een gebouw, open erf of terrein in beheer is gegeven beheershandelingen te verrichten.
∘ 6. Degene aan wie het beheer is gegeven, stelt na overleg met degene tot wie het in het tweede lid bedoelde besluit is gericht, de huurprijs vast op een bedrag dat redelijk is in het economische verkeer en voldoet aan de voor de betreffende huurprijs geldende wettelijke regels.
∘ 7. Indien degene ten aanzien van wie een beheermaatregel als bedoeld in het tweede lid van kracht is, artikel 1a of 1b overtreedt ten aanzien van een ander gebouw, open erf of terrein dan waarvoor de maatregel is opgelegd, en die overtreding gaat naar het oordeel van het bevoegd gezag gepaard met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, kan het bevoegd gezag diegene ten aanzien van dat andere gebouw, open erf of terrein een beheermaatregel als bedoeld in het tweede lid opleggen.
∘ 8. Het bevoegd gezag beëindigt het beheer
Artikel 14 (beheervergoeding en huurpenningen bij beheerovername)
∘ Indien een gebouw, open erf of terrein in beheer is gegeven als bedoeld in artikel 13b, tweede lid, stelt het bevoegd gezag een beheervergoeding vast die degene tot wie het in artikel 13b, tweede lid bedoelde besluit is gericht, is verschuldigd aan het bevoegd gezag ten behoeve van het beheer.
∘ 2. De beheervergoeding bestaat uit een kostendekkende vergoeding voor de uitvoering van het beheer.
∘ 3. Degene tot wie het in artikel 13b, tweede lid bedoelde besluit is gericht, betaalt de beheervergoeding en de verschuldigde kosten voor het treffen van de voorzieningen of aanpassingen, bedoeld in artikel 13b, vierde lid, aan de beheerder.
∘ 4. Het bevoegd gezag kan de beheervergoeding en de verschuldigde kosten van de voorzieningen of aanpassingen, bedoeld in artikel 13b, vierde lid, invorderen bij dwangbevel.
∘ 5. Het bevoegd gezag kan de door de beheerder geïnde huurpenningen verrekenen met de beheervergoeding en de verschuldigde kosten van de voorzieningen of aanpassingen, bedoeld in artikel 13b, vierde lid.
∘ 6. De beheerder draagt de door hem geïnde huurpenningen slechts af aan degene tot wie het in artikel 13b, tweede lid bedoelde besluit is gericht, voor zover geen geldschulden, bedoeld in het derde lid, open staan.
Artikel 17 (sluitingsbevoegdheid bij herhaaldelijke overtreding en gevaarstelling)
∘ 1. Indien herhaaldelijke overtreding van artikel 1a of artikel 1b naar het oordeel van het bevoegd gezag gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of de veiligheid, kan het bevoegd gezag besluiten dat gebouw, open erf of terrein te sluiten. Het bevoegd gezag kan van de overtreder de ingevolge artikel 5:25 van de Algemene wet bestuursrecht verschuldigde kosten invorderen bij dwangbevel.
∘ 2. Het bevoegd gezag bepaalt in het besluit, bedoeld in het eerste lid, de duur van de sluiting.
Artikel 92A (bevoegdheid opleggen bestuurlijke boete)
∘ Het bevoegd gezag kan een bestuurlijke boete opleggen ter zake van een overtreding van het verbod van artikel 1b, indien de overtreder minder dan twee jaar voorafgaande aan die overtreding een overtreding van artikel 1b heeft begaan.
∘ 2. De bestuurlijke boete, bedoeld in het eerste lid, bedraagt ten hoogste het bedrag dat is vastgesteld voor de derde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht.
∘ 3. Indien de overtreding, bedoeld in het eerste lid, gepaard gaat met een bedreiging van de leefbaarheid of een gevaar voor de gezondheid of veiligheid kan het bevoegd gezag de bestuurlijke boete verhogen tot ten hoogste het bedrag dat is vastgesteld voor de vierde categorie, bedoeld in artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht.
∘ 4. Bij algemene maatregel van bestuur kunnen nadere voorschriften worden gegeven over de hoogte van de bestuurlijke boete.