Organisatie | Apeldoorn |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Verordening stimuleringsleningen 2007 |
Citeertitel | Verordening stimuleringsleningen |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
deze verordening vervangt de Verordening stimuleringsleningen 2004, vastgesteld d.d. 2003-12-18
Notitie parameters Verordening stimuleringsleningen in 2007
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
12-05-2007 | 01-07-2010 | nieuwe regeling | 26-04-2007 Weekend Totaal, 2007-05-04 | raadsvoorstel 42-2007 |
De raad van de gemeente Apeldoorn;
gelezen het voorstel van het college van 15 februari 2007, nr. 42-2007;
gelet op Titel 4.2 Subsidies van de Algemene wet bestuursrecht, het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten en de artikelen 147 en 149 van de Gemeentewet;
vast te stellen de navolgende Verordening stimuleringsleningen 2007.
Hoofdstuk 2 Programma en budget
Voor de uitvoering van deze verordening in het eerstvolgende kalenderjaar stelt het college jaarlijks vóór 1 december de volgende bedragen vast:
Artikel 8 Indienen aanvraag om VROM-starterslening
De aanvraag om een VROM-starterslening wordt schriftelijk ingediend bij het SVn met gebruikmaking van een door het SVn beschikbaar gesteld formulier, dat verkrijgbaar is bij de gemeente.
Hoofdstuk 4 VROM-startersleningen
Op VROM-startersleningen van het SVn zijn van toepassing de SVn documenten Algemene bepalingen voor geldleningen, Productspecificaties VROM-starterslening en Procedures en Gemeentelijke Uitvoeringsregels VROM-starterslening, zoals deze documenten aanwezig zijn in de SVn informatiemap, die deel uitmaakt van de deelnemingsovereenkomst.
Artikel 15 Voorwaarden gemeente
Het college geeft slechts toepassing aan artikel 14 indien het deelbudget voor het programmaonderdeel een eigen woning voor starters toereikend is om een aanvraag om verstrekking van een VROM-starterslening te honoreren, en voorts op de voorwaarden, dat:
Hoofdstuk 5 Stimuleringsleningen
Op stimuleringsleningen van het SVn zijn van toepassing de SVn documenten Algemene bepalingen voor geldleningen en de Productspecificaties van stimuleringsleningen zoals deze documenten aanwezig zijn in de SVn informatiemap, die deel uitmaakt van de deelnemingsovereenkomst.
Artikel 18 Stimuleringsleningen
Het college kan een aanvrager bij het SVn voordragen voor een stimuleringslening ten laste van één van de deelbudgetten voor de programmaonderdelen als bedoeld in artikel 3, eerste lid, sub b tot en met g.
Artikel 19 Rente van stimuleringsleningen
Indien De Nederlandse Bank op het tijdstip dat het college besluit tot voordracht voor de in het vorige lid bedoelde maand nog geen gemiddeld rendement heeft gepubliceerd, wordt in afwijking van het tweede lid voor de toepassing van het eerste lid het laatst gepubliceerde gemiddelde maandrendement gehanteerd.
Paragraaf 2 Collectief particulier opdrachtgeverschap
Indien een aanvraag om voordracht betrekking heeft op het programmaonderdeel collectief particulier opdrachtgeverschap geeft het college slechts toepassing aan artikel 18 als het betreffende deelbudget toereikend is om de aanvraag om verstrekking van de stimuleringslening te honoreren, en voorts op de voorwaarden dat:
Paragraaf 3 Woningen van verenigingen van eigenaren
Indien een aanvraag om voordracht betrekking heeft op het programmaonderdeel woningen van een vereniging van eigenaren geeft het college slechts toepassing aan artikel 18 indien het deelbudget voor dat programmaonderdeel toereikend is om een aanvraag om verstrekking van een stimuleringslening te honoreren, en voorts op de voorwaarden dat:
Artikel 24 Kenmerken stimuleringslening
De hoofdsom van de stimuleringslening, die na een voordracht als bedoeld in artikel 23 bij het SVn kan worden aangevraagd is gelijk aan:
met dien verstande, dat de berekende hoofdsom niet meer bedraagt dan de maximale hoofdsom per woning en dat geen stimuleringslening wordt verstrekt als de berekende hoofdsom minder bedraagt dan de minimale hoofdsom per woning.
Paragraaf 4 Wonen boven winkels
Indien een aanvraag om voordracht betrekking heeft op het programmaonderdeel wonen boven winkels geeft het college slechts toepassing aan artikel 18 indien het deelbudget voor dat programmaonderdeel toereikend is om een aanvraag om verstrekking van de stimuleringslening te honoreren, en voorts op de voorwaarde dat aanvrager de eigenaar-bewoner of de eigenaar-verhuurder is van de te realiseren woningen.
Indien een aanvraag om voordracht betrekking heeft op het programmaonderdeel opplussen geeft het college slechts toepassing aan artikel 18 indien het deelbudget voor dat programmaonderdeel toereikend is om een aanvraag om verstrekking van de stimuleringslening te honoreren, en voorts op de voorwaarden dat:
het woongebouw en de woningen waaraan de voorzieningen worden getroffen na het treffen van de voorzieningen voldoen aan Pakket A Woongebouw, collectieve delen, respectievelijk Pakket B Woning, zoals deze zijn opgenomen in de Handleiding Opplussen van de Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting.
Artikel 28 Kenmerken stimuleringslening
De hoofdsom van de stimuleringslening, die na een voordracht als bedoeld in artikel 27 bij het SVn kan worden aangevraagd, is gelijk aan het bedrag van de door het college aanvaarde kosten per woning, met dien verstande dat de berekende hoofdsom niet meer bedraagt dan het maximum per woning en dat geen stimuleringslening wordt verstrekt als de berekende hoofdsom minder bedraagt dan het minimum bedrag per woning.
Paragraaf 6 Woningen voor specifieke zorgafhankelijke woongroepen
Indien een aanvraag om voordracht betrekking heeft op het programmaonderdeel woningen voor specifieke zorgafhankelijke woongroepen geeft het college slechts toepassing aan artikel 18 indien het deelbudget voor dat programmaonderdeel toereikend is om een aanvraag om verstrekking van de stimuleringslening te honoreren, en voorts op de voorwaarden dat:
Artikel 30 Kenmerken stimuleringslening
De hoofdsom van de stimuleringslening, die na een voordracht als bedoeld in artikel 29 bij het SVn kan worden aangevraagd is gelijk aan het van toepassing zijnde normbedrag als bedoeld in artikel 4, sub a, vermenigvuldigd met het aantal woningen dat bestemd is voor de huisvesting van de woongroep, welk aantal wordt vermeerderd met één als het bouwplan tevens een of meer verblijfsruimten voor administratief of verzorgend personeel bevat.
Het college mandateert de hun krachtens de artikelen 9 tot en met 33 toekomende bevoegdheden aan de directeur van de dienst Ruimtelijke Ontwikkeling.
Indien vanwege bijzondere omstandigheden een strikte toepassing van deze verordening naar het oordeel van het college zou leiden tot een onredelijke beslissing, kan het college afwijken van het bepaalde in deze verordening.
Aldus vastgesteld in de openbare vergadering d.d. 26 april 2007
Gepubliceerd in Weekend Totaal d.d. 4 mei 2007
Inwerking getreden d.d. 12 mei 2007
Toelichting Verordening stimuleringsleningen 2007
Hoofdstuk 1 Algemene inleiding
1.1 Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten (SVn)
Apeldoorn is deelnemer aan het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse Gemeenten, kortweg aangeduid met SVn. Het SVn werkt als volgt. Deelnemers storten geld in de vorm van renteloze leningen. Het SVn verstrekt vervolgens op voordracht van de gemeente uit de gestorte middelen zogenaamde “zachte leningen”: stimuleringsleningen en startersleningen.
Stimuleringsleningen zijn leningen met een zeer gunstige rente. Startersleningen zijn leningen met marktconforme rente en aflossing, waarover de eerste drie jaren geen rente en aflossing betaald hoeft te worden. Op verzoek van aanvrager kunnen rente en aflossing na de eerste drie jaren worden aangepast aan de draagkracht van de geldlener.
Het verstrekken van stimulerings- en startersleningen is voor een gemeente een aantrekkelijke vorm van het verlenen van geldelijke steun. Het Stimuleringsfonds is namelijk revolverend. Rente en aflossing van de leningen worden rechtstreeks teruggesluisd naar het budget. Deze middelen komen dan opnieuw beschikbaar voor nieuwe initiatieven. Zo kunnen subsidiemiddelen vaker dan één keer worden uitgeven. Bovendien is de gemeente er zeker van dat de geldstroom niet opdroogt. Het Stimuleringsfonds is daarmee een duurzame financieringsbron.
De gemeente verstrekt zelf géén leningen. Wel regelt de gemeente wie een lening bij het SVn kan aanvragen en voor welk bedrag. Er is daarom sprake van een gelaagde aanvraagprocedure: de aanvraag om voordracht, die bij de gemeente wordt ingediend, en, ná honorering van de aanvraag om voordracht de aanvraag om verstrekking die bij het SVn wordt ingediend. In de Verordening stimuleringsleningen 2007 is vastgelegd hoe de gemeente omgaat met de aanvraag om voordracht. De werkwijze van het SVn en de voorwaarden die het SVn stelt aan het verstrekken van een lening liggen vast in de Gemeentelijke uitvoeringsregels Starterslening en in productbeschrijvingen van het SVn.
Bij het opstellen van de gemeentelijke verordening is aansluiting gezocht bij Titel 4.2 Subsidies van de Algemene wet bestuursrecht. Immers, met een voordracht bij het SVn erkent de gemeente de aanspraak die aanvrager maakt op financiële middelen die de gemeente beschikbaar stelt met het oog op bepaalde activiteiten van de aanvrager, anders dan voor geleverde diensten (Awb, art. 4:21.1). Daarom bevat de gemeentelijke verordening bepalingen m.b.t. de beschikbare middelen, de verdeling van die middelen, de voordracht bij het SVn, de verplichtingen van de aanvrager, de vaststelling van de hoofdsom van de lening, intrekkings- en afwijzingsgronden en de betaalbaarstelling.
De Verordening stimuleringsleningen 2007 is een stimuleringsregeling. Met het (door tussenkomst van het SVn) aanbieden van financieel aantrekkelijke leningen wil Apeldoorn met name particulieren stimuleren initiatieven te ontplooien, die een gunstige invloed hebben op de kwaliteit van het wonen en de stedelijke vernieuwing in Apeldoorn. De verordening treedt niet in de eigen verantwoordelijkheid van de aanvragers voor wat betreft de (financiële) haalbaarheid van de initiatieven. Hij is dus niet ontworpen voor het leveren van maatwerk.
Hoofdstuk 2 Programmering, budgetten en normbedragen
Apeldoorn heeft vanaf 1996 regelmatig stortingen op de rekening courant van het SVn (stimuleringsrekening) verricht, gelijk aan de jaarlijkse dividenden van de aandelen Bouwfonds Nederlandse Gemeenten. Naast deze incidentele voedingen wordt de stimuleringsrekening structureel gevoed met rente en aflossingen (annuïteiten) van eerder verstrekte leningen. Ook wordt het fonds gevoed met baten die de Regio Stedendriehoek genereert bij het budgetbeheer BWS. Die baten zijn met name het gevolg van inkomenstoetsen en verkopen van eigen woningen, waardoor verleende subsidies vervallen of lager worden vastgesteld. Tenslotte zij vermeld dat de gemeente met het storten van de dividenden aandelen Bouwfonds en een deel van de verkoopopbrengst van de aandelen trekkingsrechten op renteloze leningen van Bouwfonds en ABN-AMRO verwierf.
In de woonvisie "Wonen in Apeldoorn 2010" schetst de gemeente haar visie op Apeldoorn als woonstad. Er zij drie beleidsdoelen geformuleerd: het aansluiten van het aanbod op de kwalitatieve vraag; het vergroten van de keuzevrijheid en het formuleren en implementeren van een modern en sociaal woonbeleid. Deze doelen zijn vervolgens vertaald in operationele doelstellingen, waaraan de volgende programmaonderdelen voor een stimuleringsprogramma zijn ontleend:
Het college stelt jaarlijks vóór 1 december met een stimuleringsprogramma zijn ambities voor het komende kalenderjaar vast. Het college heeft tevens de mogelijkheid een meerjarenstimuleringsprogramma vast te stellen.
2.3 meerjarenbudget, jaarbudget, deelbudget en normbedrag
Tegelijk met het stimuleringsprogramma maakt het college het jaarbudget bekend: het bedrag dat het komende jaar voor de uitvoering van het programma beschikbaar is.
Het jaarbudget is onderverdeeld in deelbudgetten per programmaonderdeel. Met uitzondering van het programmaonderdeel overige aanvragen om voordracht is elk deelbudget gelijk aan het product van aantal (volgens het jaarprogramma) en normbedrag.
De normbedragen per programmaonderdeel stelt het college gelijk aan de verwachte gemiddelde starters- of stimuleringslening in het volgende kalenderjaar. Voor het deelbudget overige aanvragen om voordracht stelt het college rechtstreeks een bedrag vast. De zeven deelbudgetten tezamen vormen het door burgemeester en wethouders beschikbaar gestelde jaarbudget.
2.4 onderuitputting en herverdeling
De verordening voorziet in een periodieke herverdeling. Als de vraag naar goedkope leningen op bepaalde programmaonderdelen groter is dan verwacht, terwijl er op een of meer andere programmaonderdelen sprake is van onderuitputting, voert het college een herverdeling van de beschikbare middelen over de programmaonderdelen uit. Daartoe zal telkens op 1 oktober de stand van zaken worden opgemaakt.
In de Woonvisie worden eigenwoningbezit en keuzevrijheid van de woonconsument sterk benadrukt. Deze accenten komen terug in de programmering, de budgettering en in de herverdeling. Bij herverdeling zullen bij voorkeur aangehouden aanvragen om voordracht worden gehonoreerd, met dien verstande dat steeds voorrang zal worden gegeven aan de aan het eigen woningbezit gerelateerde programmaonderdelen een eigen woning voor starters, het treffen van voorzieningen door een vereniging van eigenaren em collectief particulier opdrachtgeverschap.
Als gevolg van de gekozen budgetteringssystematiek kan het voorkomen dat het budget voor startersleningen reeds in het voorjaar of in de zomer is uitgeput. Het aanhouden van aanvragen om voordracht voor een starterslening is niet zinvol omdat zo’n actie niet aansluit bij de praktijk. In dat geval zullen de aanvragen om voordracht wegens uitputting van het beschikbare budget worden afgewezen.
Hoofdstuk 3 Aanvragen om voordracht
Zoals in hoofdstuk 1 al is aangegeven is er sprake van een gelaagde aanvraagprocedure: de aanvraag om voordracht wordt bij de gemeente ingediend en de aanvraag om verstrekking bij het SVn. Het aanvragen van de voordracht geschiedt schriftelijk op een daartoe beschikbaar gesteld formulier. Behalve in de verordening staat ook op dit formulier vermeld welke gegevens aanvrager moet leveren alvorens zijn verzoek in behandeling wordt genomen.
3.1.1 aanvraag om verstrekking van een starterslening
De starter die een eigen woning koopt, ontvangt van de betrokken makelaar of financier of gemeente een aanvraagformulier. Aanvrager stuurt het ingevulde aanvraagformulier met bijlagen naar het SVn, die bij ontvangst de rente bepaalt en bij het Bemiddelend Orgaan een draagkrachtadvies aanvraagt. De draagkrachttoets door het Bemiddelend Orgaan resulteert in een advies aan de gemeente over de omvang van de starterslening en de rente en aflossing met ingang van het vierde jaar. (De bezitter van een starterslening is vrijgesteld van het betalen van rente en aflossing in de eerste drie jaren.) Op basis van dit advies stelt de gemeente een toewijzingsbesluit aan aanvrager op. Het toewijzingsbesluit heeft een geldigheid van vier weken. Aanvrager vraagt nu bij een financieringsinstelling naar keuze een passende offerte voor de eerste lening en zendt deze binnen genoemde vier weken aan het SVn. Als het SVn oordeelt dat nu aan alle voorwaarden is voldaan en de financiering van de aankoop is verzekerd, dan verstrekt het SVn een passende offerte voor de tweede lening, de starterslening. Bij acceptatie door aanvrager kunnen beide leningen worden gepasseerd. De financiële instelling die de eerste lening verstrekt, heeft zich verplicht beide leningen bij het Waarborgfonds Eigen Woningen aan te melden voor Nationale Hypotheek Garantie.
3.1.2 aanvraag om voordracht stimuleringslening
De gemeente toetst een complete aanvraag om voordracht voor een stimuleringslening per programmaonderdeel in volgorde van binnenkomst aan het beschikbare budget. Is er geen budget (meer), dan wordt de aanvraag om voordracht aangehouden tot de herverdeling. Aanvrager wordt daarvan schriftelijk in kennis gesteld.
Als er budget is en de aanvraag voldoet ook overigens aan de in de verordening gestelde voorwaarden, dan zendt de gemeente aanvrager een besluit tot voordracht respectievelijk een toewijzingsbesluit en een op naam gesteld aanvraagformulier. Aanvrager kan nu de lening aanvragen bij het SVn.
Het kan voorkomen dat er twijfel bestaat aan de kredietwaardigheid van de aanvrager. In dat geval heeft de gemeente de mogelijkheid vooraf een kredietwaardigheidtoets aan te vragen bij het Bemiddelend Orgaan. In welke mate hiervan gebruik zal worden gemaakt zal ondermeer afhangen van de hoogte van de lening en van de mogelijkheden om leningen te borgen bij reguliere borginstellingen, zoals Waarborgfonds Sociale Woningbouw (WSW) en Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW) met de Nationale Hypotheek Garantie. Voor stimuleringsleningen op basis van het programmaonderdeel wonen boven winkels zal altijd hypothecaire zekerheid worden verlangd.
3.3 bezwaar- en beroepschriften
Tegen de weigering van burgemeester en wethouders om een aanvrager bij het SVn voor te dragen voor een stimuleringslening staat beroep open.
Het formulier aanvraag om voordracht bestaat uit een algemeen inlichtingenformulier, met voor elk programmaonderdeel een afzonderlijke bijlage. Op deze wijze worden aanvragers geen vragen gesteld die niet relevant zijn voor de afdoening van hun verzoek om voordracht.
Hoofdstuk 4 VROM-Startersleningen
4.1 wat is een VROM-starterslening?
De VROM-starterslening is een hypothecaire lening van het SVn, bedoeld voor de aankoop van een bestaande of een nieuw te bouwen koopwoning. Looptijd, rente én aflossing worden marktconform vastgesteld. Bijzonder is, dat er in de eerste drie jaren géén rente en aflossing worden betaald. Als de financiële draagkracht van aanvrager na drie jaren (nog steeds) niet voldoende ruimte biedt om de overeengekomen rente en aflossing te betalen kan aanvrager schriftelijk verzoeken om afstemming van rente en aflossing voor de komende jaren op de wél aanwezige financiële draagkracht. Die draagkrachtberekeningen zullen dan met toepassing van de vigerende NHG-normen worden uitgevoerd. Zo’n verzoek kan er toe leiden dat tijdelijk minder rente in rekening wordt gebracht dan oorspronkelijk is overeengekomen. Een verzoek om afstemming van rente en aflossing op de financiële draagkracht kan worden ingediend in het 3e, 6e, 10e en 15e jaar van bewoning. Als het inkomen na verloop van tijd voldoende is gestegen worden de termijnen voor rente en aflossing op basis van de restant looptijd en het vooraf bepaalde rentepercentage vastgesteld.
4.2 verruiming keuzevrijheid voor lage inkomens
De VROM-starterslening mag dan een product van het SVn zijn, als medeleverancier van de financiële middelen neemt de gemeente een belangrijke positie in. De raad bepaalt of het SVn het instrument in Apeldoorn mag toepassen. Bovendien stelt de gemeente de randvoorwaarden vast.
Door buitenproportionele prijsontwikkelingen is de bereikbaarheid van een koopwoning de laatste jaren aanzienlijk afgenomen. Als gevolg daarvan is de doorstroming van huurwoningen naar koopwoningen nagenoeg tot stilstand gekomen. De woningmarkt zit op slot. Met name de lagere inkomens hebben nauwelijks keuzevrijheid. De gemeente ziet in de VROM-starterslening een instrument waarmee de keuzevrijheid van de woonconsument kan worden verruimd.
Als medeleverancier van de middelen bepaalt de gemeente welk budget voor VROM-startersleningen beschikbaar wordt gesteld, voor welke doelgroep en marktsegment de lening bestemd is, en welke voorwaarden en bepalingen er verder van kracht zijn.
Wie komen er in Apeldoorn voor een VROM-starterslening in aanmerking? In de verordening heeft de raad vastgelegd dat een starterslening alleen wordt verstrekt aan natuurlijke personen, die ouder zijn dan 17 jaar (meerderjarig). Bovendien geldt als voorwaarde dat aanvrager nog geen woningeigenaar is en dat ook niet eerder is geweest. In het algemeen wordt onder starters verstaan kopers, die van een huurwoning naar een koopwoning doorstromen en zij die (bijv. vanuit de ouderlijke woning of een studentenkamer) voor het eerst zelfstandig gaan wonen. Ook huurders die hun huurwoning kopen komen in beginsel voor een VROM-starterslening in aanmerking. Het maakt daarbij niet uit of zij hun woning met een korting op de koopsom verwerven.
De VROM-starterslening is altijd een tweede hypothecaire lening met een draagkrachtafhankelijke rente en aflossing. Hij is dan ook vooral bedoeld voor kopers met beperkte financiële draagkracht.
Apeldoorn past het instrument van de VROM-starterslening toe als een generieke regeling. De te kopen woning kan daarom zowel een nieuwbouwwoning als een bestaande woning zijn. Ook kan het gaan om een huurwoning, die de verhuurder aan de huurder verkoopt. De belangrijkste voorwaarden zijn dat de koper de woning als eigenaar gaat bewonen en dat de kosten van het in eigendom verkrijgen niet meer bedragen dan een door het college te bepalen kostengrens.
Voor de definitie van de kostengrens sluit de verordening aan bij de definitie die voor de NHG wordt gehanteerd. Als gevolg daarvan worden meerwerk, verbeteringskosten en dergelijke net als de bijkomende kosten, zoals notariskosten, overdrachtsbelasting en makelaarskosten tot de kosten van het verkrijgen in eigendom gerekend. Deze kosten zijn bij het aangaan van de koopovereenkomst meestal niet precies bekend. Om potentiële gegadigden voor een VROM-starterslening toch in de gelegenheid te stellen zelf vooraf vast te stellen of de overeengekomen koopsom past binnen de gestelde kostengrens werkt de gemeente net als de NHG met een genormeerde opslag op de koopsom. Bij bestaande woningen wordt gewerkt met een opslag van 12%. Bij een nieuwe woning geldt een opslagpercentage van 8. Eigen woningen waarvan kosten van het verkrijgen in eigendom de kostengrens overschrijden zijn van de regeling uitgesloten, net als vakantie- en recreatiewoningen en zogenaamde tweede woningen.
4.4 hoogte van de VROM-starterslening
De gemeente bepaalt de hoogte van de individuele VROM-starterslening en conformeert zich daarbij aan het verplicht gestelde advies door het Bemiddelend Orgaan (BO). Dit instituut stelt een onderzoek in naar de draagkracht van aanvrager en berekent met de normen van de NHG welk bedrag aanvrager onder eerste hypotheek mét NHG maximaal kan lenen. Als blijkt dat aanvrager voldoende kan lenen om de aankoop van de woning te financieren adviseert het BO géén starterslening te verstrekken. Aanvrager heeft in dat geval namelijk geen starterslening nodig. Blijkt daarentegen dat de draagkracht van aanvrager niet voldoende is om de benodigde lening onder eerste hypotheek mét NHG te kunnen afsluiten, dan berekent het BO welk bedrag onder tweede hypotheek nodig is om de financiering van de woning sluitend te maken. Het BO zal de gemeente adviseren dit bedrag als VROM-starterslening vast te stellen.
De VROM-starterslening is bedoeld om de woonlasten van aanvragers met name in de beginperiode te matigen. Daarom is er de vrijstelling van rente en aflossing gedurende de eerste drie jaren en de mogelijkheid van afstemming van rente en aflossing op de aanwezige draagkracht in de daarop volgende jaren. Het uiteindelijke doel blijft echter dat aanvrager de woonlasten op termijn voor eigen rekening kan nemen. Daarom wordt een bovengrens gesteld aan de verruiming van de leencapaciteit van aanvrager. Deze grens is vastgesteld op 20% van de kosten van het verkrijgen in eigendom.
Om te voorkomen dat de administratieve lasten van een VROM-starterslening niet meer in een evenwichtige verhouding staan tot het te bereiken effect is er ook een ondergrens. Er wordt geen VROM-starterslening verstrekt als het BO berekent dat een eventueel benodigde tweede hypotheek minder bedraagt dan € 2.400,-.
Het SVn stelt een VROM-starterslening voor de aankoop van een bestaande woning beschikbaar bij de eigendomsoverdracht van de woning. Een VROM-starterslening voor de aankoop van een nieuwe woning wordt in beginsel door middel van een bouwkrediet beschikbaar gesteld. Ter beperking van de rentelasten van aanvrager wordt het aanvrager toegestaan als eerste de starterslening aan te wenden voor het voldoen van betalingstermijnen, voordat uit de duurdere eerste hypotheek wordt geput. In de praktijk zal deze handelwijze veelal betekenen dat de VROM-starterslening meteen bij de levering van de grond beschikbaar komt.
Hoofdstuk 5 Stimuleringsleningen
Met uitzondering van het programmaonderdeel een eigen woning voor starters bedient de gemeente alle andere programmaonderdelen met stimuleringsleningen. Het meest in het oogspringende kenmerk van een stimuleringslening is de lage rente, die meteen voor de hele looptijd wordt vastgesteld. Bij de voordracht van een aanvrager bij het SVn stelt de gemeente behalve de rente ook looptijd en omvang van de stimuleringslening vast. Tezamen met de rente bepalen deze factoren het financiële voordeel dat de eigenaar dankzij de stimuleringslening geniet. Dat voordeel moet voldoende prikkels uitzenden om de lening te begeren. Maar er moet ook evenwicht zijn in de wervingskracht van de lening en het revolverend vermogen van het Stimuleringsfonds. Anders wordt de duurzaamheid van de financieringsbron aangetast.
5.2 rentepercentage stimuleringslening
Het rentepercentage wordt voor alle stimuleringsleningen op dezelfde wijze vastgesteld. In de Verordening stimuleringsleningen 2007 is vastgelegd dat het rentepercentage van de stimuleringslening de ontwikkelingen op de kapitaalmarkt volgt. Daalt of stijgt de marktrente, dan zal het rentepercentage voor nieuwe stimuleringsleningen eveneens dalen resp. stijgen. Hieraan is vorm gegeven door het rendement van nieuwe stimuleringsleningen te koppelen aan het maandgemiddelde rendement van 10-jaars staatsleningen in het eurogebied. Het maandgemiddelde rendement wordt gepubliceerd door De Nederlandse Bank. Het rendement van de nieuwe stimuleringslening wordt bepaald op genoemd maandgemiddelde, gedeeld door twee, en de uitkomst van die deling wordt vervolgens naar boven afgerond op één decimaal. Wijzigingen in de marktrente vormen geen aanleiding om de rente van reeds verstrekte leningen aan te passen.
Hoofdstuk 6 Collectief particulier opdrachtgeverschap
De gemeente wil kansrijke initiatieven voor collectief particulier opdrachtgeverschap voor eigen woningen stimuleren door tijdelijk een substantieel werkbudget vrij van rente ter beschikking te stellen. Initiatiefnemers krijgen daarmee vooruitlopend op de financiering van de bouwplannen middelen ter beschikking, waarmee deskundige proces- en projectbegeleiding kan worden ingehuurd en de planontwikkeling ter hand kan worden genomen.
6.2 wat is collectief particulier opdrachtgeverschap?
Van collectief particulier opdrachtgeverschap is sprake als een groep gelijkgestemde particulieren besluit samen een bouwlocatie te verwerven om vervolgens naar eigen inzicht een woonproject voor eigen gebruik te realiseren. Het kan gaan om de nieuwbouw van rijwoningen, een appartementencomplex of een woonwerkgebouw, maar bijvoorbeeld ook om de herontwikkeling van een oude school, pakhuis, klooster of kerk. De groep bepaalt zelf met welke partijen de doelstelling gerealiseerd wordt en treedt op als opdrachtgever. Het voordeel van collectief particulier opdrachtgeverschap is dat het project naar de wensen van de groep en tegen relatief lage kosten en financiële risico’s gerealiseerd kan worden. Omdat koopprojecten zowel dure als goedkope woningen kunnen bevatten wordt geen onderscheid gemaakt naar prijsklasse. Beloond wordt het collectieve optrekken.
Denkbaar is dat CPO zich voordoet in de combinatie van huur- met eigenwoningen. In zo’n geval stelt de gemeente de voorwaarde dat het werkbudget ter beschikking staat van de toekomstige eigenaren van de koopwoningen. Het consumentgericht bouwen door project-ontwikkelaars en verhuurders wordt niet met geldelijke steun van de gemeente gestimuleerd. De gemeente is van oordeel dat verhuurders commerciële belangen hebben bij consumentgericht bouwen en dat zij daarom zelf moeten investeren in consumentgericht bouwen.
Onder achtervang wordt verstaan een bedrijf (projectontwikkelaar of woningcorporatie) dat zich bereid heeft verklaard het bouwinitiatief gedeeltelijk of geheel over te nemen als een of meer oorspronkelijke initiatiefnemers tijdens het proces afhaken. Uitgangpunt blijft dat alleen koopprojecten voor een werkbudget in aanmerking komen. Het werkbudget wordt daarom op aanvraag alleen verleend aan verenigingen van initiatiefnemers die voor eigen bewoning ontwikkelen. In de leningsovereenkomst zal echter geregeld worden dat een achtervanger het werkbudget kan overnemen, als oorspronkelijke initiatiefnemers afhaken. De achtervanger treedt dan in de rechten en plichten van de oorspronkelijke begunstigde(n). In zo’n situatie wordt van de achtervanger niet geëist dat het project wordt voortgezet als koopwoningen. Voor gedeeltelijke kwijtschelding van het werkbudget (zie hierna onder 6.4 werkbudget CPO) wordt van de achtervanger wel verlangd dat het project een koopproject blijft.
De geldelijke steun voor CPO wordt verleend in de vorm van een rentevrij werkbudget, met een gedeeltelijke kwijtschelding van terugbetaling onder de voorwaarde dat de groep deskundige begeleiding inhuurt.
Een werkbudget bedraagt € 1.500,= per te realiseren woning, doch niet meer dan € 15.000,= per project. Het werkbudget wordt op aanvraag verstrekt aan een groep van tenminste vijf particulieren, die een bouwlocatie verwerft met het doel daarop eigenwoningen ten behoeve van de leden van de groep te ontwikkelen en te realiseren. Bij de aanvraag verklaart de groep dat het werkbudget wordt terugbetaald zodra de financiering van het bouwproject is geregeld en de hypothecaire lening bij de notaris passeert. In de regel is hiervan sprake als de grond in eigendom wordt verkregen. De maximale looptijd voor een werkbudget is 36 maanden.
Niet iedere groep die zich bij de gemeente meldt komt voor het werkbudget in aanmerking. De gemeente toetst eerst het realiteitsgehalte van het initiatief van de aanvrager. Alleen initiatieven die de gemeente realiseerbaar acht worden voor een werkbudget in aanmerking gebracht.
Als een groep deskundige begeleiding inhuurt bij de ontwikkeling van zijn project en het project ook werkelijk wordt gerealiseerd, wordt eenderde deel van het werkbudget kwijtgescholden. In dat geval vordert de gemeente dus slechts tweederde van het werkbudget terug. Uitgaande van het maximale werkbudget van € 15.000,= moet er dan € 10.000,= worden terugbetaald en wordt € 5.000,= kwijtgescholden. Kwijtschelding geldt niet voor deskundigheid die al bij de leden van de groep aanwezig is, omdat ervan uitgegaan mag worden dat in zo’n geval geen extra kosten voor externe begeleiding zullen worden gemaakt.
Hoofdstuk 7 Woningen van een vereniging van eigenaren
Het programmaonderdeel woningen van een vereniging van eigenaren is toegespitst op de oudere appartementen van verenigingen van eigenaren.
Oudere woongebouwen kampen nogal eens met een slechte tot zeer slechte toegankelijkheid: de entree vormt een vaak moeilijk te nemen hindernis, drempels zijn te hoog, (galerij)vloeren te glad. Een aantal woongebouwen ontbeert zelfs een lift. In sommige gevallen laat ook de staat van onderhoud van het woongebouw (ernstig) te wensen over. Deze problemen vinden dikwijls hun oorzaak in het feit dat de vereniging “slapende” is, waardoor niet alleen kwaliteitsverbetering maar ook het noodzakelijk onderhoud achterwege blijven. Dat is jammer, want op deze manier sluit het woningaanbod bepaald niet aan op de woningbehoefte. De gemeente zou dan ook graag zien dat de staat van onderhoud van de woongebouwen - waar dat nodig is - op niveau wordt gebracht. Bovendien is er Apeldoorn veel aan gelegen dat de woningen up-to-date worden gemaakt. Daarom worden de goedkope stimuleringsleningen ook beschikbaar gesteld voor verenigingen van eigenaren, die collectief voorzieningen treffen, gericht op
Behalve deze voorzieningen kunnen ook andere voorgenomen verbeteringen, zoals bijv. het vernieuwen of vervangen van de gemeenschappelijke verwarmingsinstallatie, in het bouwplan worden meegenomen. Ook individuele voorzieningen, die collectief worden getroffen, mogen in het plan worden opgenomen. Met deze benadering wil de gemeente de aantrekkingskracht van de stimuleringslening vergroten, waardoor verenigingen van eigenaren extra worden geprikkeld collectief te investeren in het toekomstbestendig maken van de woningen. Wel stelt de gemeente als voorwaarde dat de individuele voorzieningen in tenminste 75% van de woningen moeten worden getroffen.
Aan het voordragen bij het SVn van een vereniging van eigenaren (VvE) voor het verstrekken van een stimuleringslening zijn de volgende voorwaarden verbonden:
het woongebouw is vóór 1980 in gebruik genomen. Met deze voorwaarde wordt beoogd vooral de oudere appartementsgebouwen te bereiken. Deze hebben de grootste onderhoudsachterstand en een zwakke marktpositie. Vaak behoren deze woningen tot het onderste koopsegment. Veel starters zijn op dat koopsegment aangewezen. Daarom is het belangrijk dat de kwaliteit van die woningen op een aanvaardbaar niveau wordt gebracht.
De stimuleringslening is vooral bedoeld voor de minder draagkrachtige woningeigenaar. Een inkomenstoets ligt dan voor de hand. Echter, het toepassen van een inkomenstoets op alle leden van een VvE is niet alleen erg arbeidsintensief, het uitsluiten van de meer bemiddelde woningeigenaren kan contraproductief zijn voor de beoogde kwaliteitsverbetering. De gemeente stelt de verkoopwaarde van de appartementen vast op de vrije verkeerswaarde van de appartementen op 1 januari van het jaar waarin een aanvraag wordt gedaan.
als sprake is van individuele voorzieningen neemt tenminste 75% van de leden van de vereniging deel. Het afbreukrisico als gevolg van negatieve individuele beslissingen dient beperkt te blijven. Daarom wordt geëist, dat tenminste 75% van de eigenaren meedoet aan het treffen van de individuele voorzieningen. De aantrekkelijk geprijsde stimuleringslening kan er toe bijdragen dat zoveel mogelijk woningeigenaren meedoen.
de kosten van de voorzieningen bedragen gemiddeld méér dan een door het college bepaald minimumbedrag per woning. Om te voorkomen dat een beroep op de regeling wordt gedaan voor het treffen van reguliere onderhoudsmaatregelen (bijv. voor een periodieke schilderbeurt) of voor andere relatief beperkte ingrepen wordt een minimum investeringsbedrag gehanteerd.
Het onderhoudsplan mag niet ouder zijn dan 3 jaren, moet het gehele gebouw betreffen en moet zijn opgesteld door een onafhankelijk bouwkundig bureau. Het plan dient verder een rapportage te bevatten over de technische staat van het gebouw, met foto’s die de rapportage ondersteunen. De onderhoudsplanning bevat per casco-onderdeel een beschrijving van de te verrichten werkzaamheden, alsmede een gespecificeerde kostenraming per casco-onderdeel, gesplitst naar arbeidsloon, materialen en onderaannemers.
De omvang van de stimuleringslening is afhankelijk van drie factoren:
De door het college aanvaarde kosten van de investering zijn in beginsel gelijk aan de ingediende kostenraming. Het college heeft echter de mogelijkheid om voorzieningen die zij op goede gronden niet wenselijk achten buiten de stimuleringslening te houden. Aanvragers hebben de mogelijkheid van vooroverleg met de gemeente, zodat ze niet verrast worden door de opstelling van de gemeente.
Verenigingen van eigenaren moeten sparen voor periodiek onderhoud en woningverbetering. De gemeente gaat er vanuit dat deze spaarpot, behoudens een bedrag van € 500,= per woning, beschikbaar is voor de financiering van de werkzaamheden.
De aanvaarde investeringskosten, verminderd met de spaarpot en vervolgens gedeeld door het aantal woningen in het woongebouw levert de gemiddelde lening per woning op. Als de berekening hoger uitkomt dan het bedrag van de maximale stimuleringslening per woning wordt de berekende stimuleringslening afgetopt tot het maximumbedrag per woning.
Tenslotte wordt de gemiddelde lening vermenigvuldigd met het aantal leden van de vereniging die meedoen aan de goedkope financiering. Daarbij tellen leden die hun aandeel in de kosten op andere wijze financieren niet mee.
Als de aanvaarde kosten van het treffen van de voorzieningen minder bedragen dan het door het college bepaalde minimumbedrag per appartement wordt geen stimuleringslening verstrekt.
Het SVn sluit de stimuleringslening af met de vereniging van eigenaren.
De vereniging dient er zorg voor te dragen dat de leden het bestuur mandaat geven om de lening aan te vragen en te aanvaarden. De notulen van het overleg waarin de leden de wijze van financiering fiatteren moeten bij de aanvraag om verstrekking van de lening worden overgelegd.
Afhankelijk van de omvang van de lening kan de gemeente besluiten een kredietwaardigheidtoets aan te vragen alvorens tot voordracht over te gaan.
De looptijd van de stimuleringslening voor een VvE is 10 jaren.
Hoofdstuk 8 Wonen boven winkels
Doel van dit programmaonderdeel is de leefbaarheid en de bewoonbaarheid van de binnenstad van Apeldoorn te bevorderen door middel van het voor bewoning geschikt makenvan boven winkels gelegen leegstaande etages. Daarom stelt de gemeente de stimuleringslening ook beschikbaar voor het voor bewoning geschikt maken van boven winkels in de binnenstad gelegen leegstaande etages.
Per te realiseren woning is een stimuleringslening beschikbaar die gelijk is aan het bedrag van de kosten, met een maximum van € 45.000,=. De looptijd van de lening is 10 jaar.
Onder opplussen wordt verstaan het projectmatig geschikt maken van de bestaande voorraad huurwoningen voor ouder wordende bewoners en bewoners met functiestoornissen. Met het opplussen zorgen eigenaren-verhuurders, die bedrijfsmatig huurwoningen exploiteren voor de noodzakelijke aansluiting van het aanbod op de vraag.
Er dreigt een groot te kort aan huurwoningen voor ouderen als een flink deel van de bestaande voorraad niet spoedig wordt opgeplust. Daarom stelt de gemeente de stimuleringslening ook beschikbaar voor het opplussen. Professionele woningverhuurders kunnen hiervan gebruik maken.
Aan het verstrekken van stimuleringsleningen voor het opplussen is de voorwaarde verbonden dat zowel de collectieve delen van het woongebouw als de individuele woningen na het treffen van de voorzieningen voldoen aan Pakket A Woongebouw, collectieve delen, respectievelijk Pakket B Woning, zoals deze zijn opgenomen in de Handleiding Opplussen van de Stichting Stuurgroep Experimenten Volkshuisvesting.
De stimuleringslening voor het opplussen is gelijk aan het bedrag van de door het college aanvaarde kosten. Wel stelt het college jaarlijks een maximumbedrag per woning vast. Als het opplussen gepaard gaat met het plaatsen van een lift wordt per woning een toeslag toegepast. Ook deze toeslag wordt jaarlijks vastgesteld.
Om te voorkomen dat voor het opplussen van huurwoningen een groot aantal kleine leningen moet worden verstrekt en de administratieve last de voordelen van stimuleringsleningen verdringt, worden uitsluitend aanvragen in behandeling genomen die tenminste 25 huurwoningen omvatten én waarvan de kosten per woning meer bedragen dan een vooraf bepaald minimum. De 25 woningen hoeven niet deel uit te maken van hetzelfde woongebouw. De looptijd van de stimuleringslening voor opplussen is altijd 10 jaren.
Hoofdstuk 10 Specifieke zorgafhankelijke woongroepen
De vermaatschappelijking van de zorg stagneert door geringe huisvestingsmogelijkheden. Het kunnen beschikken over adequate zelfstandige woonruimte is een absolute vereiste om de vermaatschappelijking echt van de grond te krijgen. Extramuralisering en deconcentratie door zorginstellingen leiden ertoe dat naar verwachting, op basis van een ingeschatte latente vraag, de komende tien jaren circa 100 sociale huur- of koopwoningen per jaar extra nodig zijn voor de totale doelgroep zorgvragers. Hiervan zijn er ongeveer 15 geschikt voor specifieke zorgafhankelijke woongroepen, onderdeel van het gemeentelijk beleid inzake de vermaatschappelijking van de zorg. Denk hierbij aan de huisvesting van mensen met geestelijke en/of lichamelijke beperkingen, ex-verslaafden, dak- en thuislozen, vrouwen in nood, probleemjeugd, e.d. Ouderen die als gevolg van hun ouderdom niet langer zelfstandig wonen en zijn aangewezen op huisvesting in een tehuis voor ouderen worden voor deze verordening niet gerekend tot de specifieke zorgafhankelijke woongroepen.
Hoewel de gemeente geen autonome financiële verplichting heeft ten behoeve van de realisatie van de woningen voor specifieke zorgafhankelijke woongroepen is er behoefte om met een financiële impuls marktpartijen te bewegen in deze beleidsmatig gewenste woonvorm te voorzien. Verwacht wordt dat goedkope financieringsmiddelen ter gedeeltelijke bestrijding van de extra onrendabele top bij dit soort woningen woningcorporaties en andere initiatiefnemers makkelijker kunnen doen besluiten mee te werken aan de realisering van bijzondere woonvormen. Daarom zijn de woningen, die bestemd zijn voor de huisvesting van specifieke zorgafhankelijke woongroepen benoemd tot een afzonderlijk programmaonderdeel, dat in aanmerking komt voor een stimuleringslening. Bovendien is een beperkte faciliteit in de regeling opgenomen ten behoeve van de huisvesting van benodigd administratie- en zorgpersoneel, mits die huisvesting in het hetzelfde bouwplan is opgenomen en aan de woongroep is gelieerd.
Het college stelt jaarlijks het bedrag van de stimuleringslening vast voor woningen die geschikt en bestemd zijn voor de huisvesting van specifieke zorgafhankelijke woongroepen. Voor 2007 heeft het college het bedrag bepaald op € 75.000,= per woning. Voor een specifieke zorgafhankelijke woongroep is de stimuleringslening dan gelijk is aan het product van het aantal woningen en € 75.000,=. Voorziet het bouwplan tevens in extra ruimte voor de huisvesting van personeel (voor zorgdiensten en/of administratie), dan worden alle extra ruimtes tezamen, ongeacht hun afmetingen, voor de berekening van de stimuleringslening gewaardeerd als één extra woning.
10.4 gemeentelijke voorwaarden
Om voor de stimuleringslening in aanmerking te komen moet de aanvraag aan de volgende voorwaarden voldoen:
Toelichting op de gemeentelijke voorwaarden
Ad a.: indienen van aanvraag vóórdat het plan wordt uitgevoerd.
Deze voorwaarde beoogt bouwplannen uit te sluiten die voor hun realisatie niet zijn aangewezen op goedkope financiering. Het instrument van de stimuleringslening kan in die gevallen effectiever worden toegepast voor beleidsmatig gewenste initiatieven die niet zonder stimuleringslening van de grond komen.
Ad b.: de woningen worden afgestemd op de specifieke wooneisen van de individuele leden.
Er is een verscheidenheid aan woongroepen denkbaar. Genoemd zijn al mensen met geestelijke en/of lichamelijke beperkingen, ex-verslaafden, dak- en thuislozen, vrouwen in nood en probleemjeugd. De opsomming is niet limitatief. Voor toepassing van deze regeling komt in aanmerking:
Waar het gaat om de huisvesting van gehandicapten zijn de leden van de woongroep bij de planontwikkeling in beginsel bekend, net als de belemmeringen die zij in het zelfstandig wonen ondervinden. De op het persoonlijk functioneren van de individuele bewoners gerichte voorzieningen vallen dan onder de Wet voorzieningen gehandicapten. De kosten kunnen met toepassing van genoemde wet worden gefinancierd.
Waar de woongroep voorziet in tijdelijke huisvesting en reïntegratie zijn er dikwijls geen specifieke wooneisen van individuele leden. Niettemin kunnen ook deze bouwplannen in aanmerking komen voor een stimuleringslening, ook als het gaat om onzelfstandige wooneenheden.
Ad c.: Er is sprake van uitbreiding van de voorraad woningen.
Resultaat van een gehonoreerde aanvraag moet zijn dat er (specifieke) woningen worden toegevoegd aan de woningvoorraad. Daarvan is géén sprake wanneer een cluster van bestaande woningen wordt aangepast ten behoeve van het zorgafhankelijke groepswonen. In dat geval zijn WVG -middelen en de Algemene Wet Bijzondere Ziektekosten (AWBZ) zogenaamde voorliggende voorzieningen die in de kosten kunnen voorzien.
Het verbouwen van onzelfstandige woningen, bijvoorbeeld door samenvoeging, tot zelfstandige woningen valt wel onder de werking van de regeling. De voorwaarde van uitbreiding van de voorraad zelfstandige woningen wordt niet gesteld aan nieuwe wooneenheden, die geschikt en bestemd zijn voor de tijdelijke huisvesting van zorgvragers, die voor een beperkte duur zijn aangewezen op opvang in een zorgafhankelijke woongroep. Bedoeld wordt o.a. ex-verslaafden, dak- en thuislozen en vrouwen in nood.
Ad d.: aanvrager is een woningcorporatie, een niet winstbeogende instelling op het gebied van zorgverlening of de zorgafhankelijke woongroep zelf.
Voor deelneming van de gemeente geldt de voorwaarde dat zowel de huisvesting als de zorg op lange termijn moeten zijn gewaarborgd. Daarvan is naar het oordeel van de gemeente sprake als het project eigendom wordt van een woningcorporatie of van een algemeen erkende niet winstbeogende instelling op het gebied van de zorg. Het is echter denkbaar dat de leden van een zorgafhankelijke woongroep of hun wettelijke vertegenwoordigers (veelal de ouders) tezamen optreden als opdrachtgever en eigenaar van een nieuw woon/ zorgproject. Door bundeling van persoonsgebonden budgetten kunnen er namelijk vernieuwende projecten op maat ontstaan. Met deze regeling wil de gemeente dat soort ontwikkelingen stimuleren.
Ad e.: de huurprijzen zijn niet hoger dan de aftoppingsgrens voor een alleenstaande
Het is de bedoeling dat de huurder in beginsel gebruik kan maken van de Wet huurtoeslag. De beoogde bewoners zijn voor hun levensonderhoud dikwijls afhankelijk van een WAO - uitkering. Zij behoren dan ook meestal tot de minima. Daarom geldt als uitgangspunt dat de huurprijs van de woning niet hoger mag zijn dan de aftoppingshuur voor een meerderjarige alleenstaande.
Hoofdstuk 11 Overige aanvragen om voordracht
Het programmaonderdeel overige aanvragen om voordracht is bedoeld om de stimuleringslening ook open te stellen voor nieuwe of alternatieve woonvormen, die naar het oordeel van de gemeente bijdragen aan het realiseren van de in de woonvisie geformuleerde beleidsdoelen:
aansluiten van het aanbod op de kwalitatieve vraag, het vergroten van de keuzevrijheid, en het (formuleren en) implementeren van een modern en sociaal woonbeleid.
Het college zal bij aanvragen ten laste van dit deelbudget in vooroverleg treden met de aanvrager. Omdat vooraf niet valt te voorspellen om welke aanvragen het zal gaan, worden de van gemeentewege te stellen voorwaarden ná het vooroverleg geformuleerd. Daarbij wordt uiteraard grote zorgvuldigheid betracht.