| Organisatie | Kampen |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Nota Grondprijzen 2016 |
| Citeertitel | Nota Grondprijzen 2016 |
| Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
| Onderwerp | financiën en economie |
| Eigen onderwerp | financiën en economie |
Deze Nota vervangt de Nota grondprijzen 2015.
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 09-06-2016 | 06-04-2017 | nieuwe regeling | 23-02-2016 Gemeenteblad 2016, 72943 | 16ADV00066 |
De Nota Grondprijzen is een beleidsnota die we jaarlijks door het college van B&W laten vaststellen. Deze beleidsnota is gebaseerd op de door de raad vastgestelde kaders uit de Nota Grondbeleid 2015 (d.d. 31-03-2015). We maken met deze nota inzichtelijk tegen welke prijzen we vanaf 1 januari 2016 de gronden ten behoeve van bebouwing uitgeven en hoe we deze grondprijzen bepalen.
Deze nota is een openbaar beleidsdocument. Door deze jaarlijks opnieuw vast te stellen, informeert het college van B&W de gemeenteraad en belanghebbenden op transparante wijze over het actuele gemeentelijk grondprijzenbeleid. We willen hiermee in een vroegtijdig stadium van de planontwikkeling op transparante wijze marktconforme financiële afspraken maken met potentiële afnemers van gronden.
De eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling, team Grondzaken en planeconomie, is binnen de gemeente Kampen belast met de uitvoering van de Nota Grondprijzen. Deze beleidsnota is kaderstellend voor de wijze waarop we de grondprijzen berekenen en we gebruiken de nota als input voor de te actualiseren of nieuw op te stellen grondexploitaties. Daarnaast is deze nota kaderstellend voor grondprijsberekeningen in het kader van het kostenverhaal via het privaatrechtelijke en publiekrechtelijke spoor.
De gemeente Kampen hanteert als belangrijkste beleidsuitgangspunt de reële marktwaarde bij de vaststelling van de grondprijzen. Door het toepassen van marktconforme grondprijzen leggen we een zo reëel mogelijk beslag op de gemeentelijke financiële middelen voor de uitvoering van de ruimtelijke ontwikkelingen.
De overige basisuitgangspunten met betrekking tot het hierna volgende grondprijsbeleid zijn:
Aan de inhoud van deze nota is door de gemeente uiterste zorg besteed. We aanvaarden echter geen enkele aansprakelijkheid voor eventuele typefouten.
Voor nadere informatie over de inhoud van de Nota Grondprijzen 2016 en over de grondprijzen voor specifieke ontwikkelingen dient u zich te wenden tot de verantwoordelijke ambtelijke eenheid van de gemeente Kampen (team Grondzaken en Planeconomie, eenheid Ruimtelijke Ontwikkeling).
De opbouw van deze nota is als volgt:
2. Methoden van grondprijsbepaling
2.1 Methoden van grondprijsbepaling bij grondverkoop en anterieure overeenkomst
Ruimtelijke ontwikkelingen zijn steeds meer “maatwerk”, ook als het gaat om het type vastgoed dat we realiseren. Het is bijvoorbeeld bijna onmogelijk om per woningbouwcategorie een gestandaardiseerde indeling naar prijsklasse, kavelgrootte en woonoppervlak te maken, die de lading van alle projecten dekt.
Ook in de gemeente Kampen zien we die trend. De grote woningbouwontwikkelingen Het Onderdijks, Het Meer en Stationskwartier zijn qua woonmilieu en -typologie zo divers, dat we niet meer kunnen spreken van bijvoorbeeld één gemiddeld kaveloppervlak voor een vrijstaande woning of één gemiddeld woonoppervlak van een rijwoning.
Om deze reden hanteren we bij grondverkopen en anterieure overeenkomsten als uitgangspunt de residuele grondwaardeberekening. Deze waardebepaling gaat uit van daadwerkelijk te realiseren specifiek vastgoed, met de bijbehorende marktprijs en bouwkosten, en is daarmee in alle gevallen marktconform. Een grondprijsberekening is daarmee (in de anterieure fase) maatwerk voor elk plan. Niet voor elke type vastgoed is de residuele grondwaardebepaling een geschikte methode om de grondprijzen vast te stellen. Ook is niet in elke (onderhandelings)situatie het hanteren van deze methode wenselijk. Om in elke situatie de best mogelijke en meest gewenste grondprijsmethode te kunnen hanteren, geven we in onderstaande tabel weer welke grondprijsmethoden per type vastgoed we kunnen toepassen. In de hoofdstukken 3, 4 en 5 wordt dit per vastgoedtype nader uitgewerkt.
Tabel 1 : Methoden van grondprijsberekening bij anterieure overeenkomst
2.2 Methoden van grondprijsbepaling bij posterieure overeenkomst (exploitatieplan)
We stellen gemiddelde grondprijzen per m2 of per eenheid vast. Deze prijzen zijn noodzakelijk wanneer we een exploitatieplan moeten opstellen en gelden tevens als indicatie voor de op te stellen en te actualiseren grondexploitaties. Deze (m2-) prijzen bepalen we op basis van de gemiddelde residuele waardes van het te realiseren vastgoed. Hierbij rekenen we met de actuele marktsituatie (gebaseerd op geïndexeerde recent gerealiseerde vastgoedtransacties) en de regionale grondmarkt.
In onderstaande tabel geven we per type vastgoed weer welke grondprijsmethode we hanteren bij het vaststellen van een exploitatieplan en het vaststellen en actualiseren van de gemeentelijke grondexploitaties.
Tabel 2 : Methode van grondprijsberekening bij exploitatieplan
3. Grondprijzen ten behoeve van woningbouw
De zogenaamde sociale woningbouw kenmerkt zich door het beschikbaar stellen van woningen voor doelgroepen, die onder een volledige marktwerking niet in staat zouden zijn om zelfstandig een aanvaardbare woonruimte te verkrijgen. De overheid rekent het tot één van haar taken om voor deze doelgroepen kwantitatieve en kwalitatieve woonruimte beschikbaar te stellen.
Voor de grondprijs onder sociale huurwoningen hanteren we in de gemeente Kampen een vaste kavelprijs, onafhankelijk van de exacte VON-prijs van de desbetreffende woning (zolang deze binnen de vastgestelde prijsmarge voor bedoelde types ligt). Deze is ten opzichte van 2015 gelijk gebleven, zie onderstaande tabel. Voor de meergezinswoningen binnen de sociale huur is de grondprijs gedifferentieerd naar het aantal bouwlagen van het appartementencomplex.
Tabel 3 : Grondprijzen sociale woningbouw 2016
NB.: De VON-prijs van huurwoningen wordt getaxeerd conform de waarde in het economische verkeer, in onverhuurde staat.
Meergezinswoningen sociale huurwoningen
Tabel 4 : Grondprijzen exclusief btw, gestapelde woningbouw sociale huursector 2016
De grondprijs voor sociale koopwoningen bepalen we in de gemeente Kampen op basis van vaste grondprijzen, zoals weergegeven in paragraaf 3.2.
3.2 Sociale koop en vrije sector woningbouw (projectmatig)
De grondprijs voor de woningen vallend in de categorie ’vrije sector’ stellen we in principe vast op basis van de residuele grondwaardemethode. Ten behoeve van de vast te stellen gemeentelijke grondexploitaties en/of eventuele exploitatieplannen hebben we op basis daarvan een marktconforme grondprijs per woningtype vastgesteld. Dit resulteert in een bandbreedte in VON-prijzen en in een bandbreedte in de grondprijzen (uitgedrukt in een prijs per kavel). Deze marktconforme grondprijs is vorig jaar bepaald op basis van verkochte woningen in de diverse projecten in Kampen (gegevens uit Kadaster). Deze prijzen zijn geïndexeerd met de NVM-indexcijfers voor woningen over de periode van transactiedatum tot peildatum (1 november 2015). Daarnaast zijn de bouwkosten van een aantal referentiewoningen bepaald. Het residu van de daadwerkelijke gerealiseerde (gecorrigeerde) transactieprijzen en de ingeschatte bouwkosten levert de kavelprijs per woning.
De ervaring in 2015 met de indeling van zeven categorieën projectmatige woningbouw is dat de categorieën niet goed aansluiten met de type woningen die gerealiseerd worden. Door het aantal categorieën te verkleinen en de bandbreedte van VON-prijzen groter te maken, sluit deze indeling beter aan bij de praktijk. De grondprijs per kavel gebruiken we als uitgangspunt bij de uitgifte van bouwkavels. Voor de grondprijs per project blijft maatwerk mogelijk. Uitgangspunt daarbij is altijd de reële marktwaarde van de grond.
Tabel 5: Grondprijzen exclusief btw, grondgebonden woningbouw sociale koop en vrije sector 2016
De vrije kavels vormen een apart hoofdstuk in de grondprijzennota. Hier hanteren we al een aantal jaren een m2-prijs die gebaseerd is op de comparatieve methode. Deze methode houdt in dat we naar de prijzen in omliggende gemeenten kijken. Op basis van deze methode kunnen we concluderen dat we de prijzen van 2015 kunnen handhaven. Net als in 2015, gaan wij in 2016 prijsdifferentiatie toepassen. Dit betekent dat de m2-prijs voor kavels ook in een bandbreedte zitten. De bandbreedte loopt van:
€ 250,-- t/m € 350,-- p/ m2 (excl. btw).
Door de bandbreedte in de grondprijs per m2 is het mogelijk om de kwaliteit van de bouwkavel (o.a. ligging van de kavel en locatie van de kavel) in de prijs tot uiting te laten komen. Het prijsniveau voor de individuele kavels per locatie wordt separaat door het college vastgesteld (afwijkingen op de bovenstaande bandbreedte zijn mogelijk) en daarna wordt dit bekend gemaakt op de website van het betreffende project.
Wanneer er sprake is van CPO-woningen gaan we uit van dezelfde grondprijssystematiek als bij de vrije kavels.
Voor de kleine kernen geldt eveneens dezelfde bandbreedte.
4. Grondprijzen ten behoeve van commercieel vastgoed
De aantrekkelijkheid van een kantorenlocatie wordt door een groot aantal factoren bepaald. Hierbij kunnen we denken aan de ligging, de bereikbaarheid met zowel auto als openbaar vervoer, de parkeermogelijkheden en de algehele uitstraling van de locatie. Het is daarmee onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor kantoren te bepalen. De grondprijs voor kantoorlocaties bepalen we in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie.
Voor bedrijventerreinen is een vaste prijs per m2 vastgesteld, met een beperkte differentiatie. De ligging van een kavel binnen het bedrijventerrein veroorzaakt die differentiatie (bijvoorbeeld een zichtlocatie en eventuele specifieke omstandigheden welke van invloed kunnen zijn op de waardering van de kavel).
Als een kavel groter is dan 3.000 m2 bepalen we de grondprijs per m2 via een staffel in de grondprijs (zie kader en de tabellen). Op deze manier is de afnemende waarde van een extra m2 grond verwerkt in de grondprijs. Voor 2016 gaan we uit van een gelijke grondprijs als in 2014-2015. Zie onderstaande tabellen voor de prijzen gedifferentieerd naar locatie en plek op het bedrijventerrein.
Tabel 7: Grondprijzen per m² exclusief btw Rijksweg 50 2015-2016
Bij de verkoop van een kavel van 4.000 m2 op een zichtlocatie op bedrijventerrein Rijksweg 50 is de minimale grondprijs:
3.000 m2 x € 123,-- = € 369.000,--
1.000 m2 x € 113,-- = € 113.000,--
Tabel 8: Grondprijzen per m² exclusief btw Haatland 2015-2016
Tabel 9: Grondprijzen per m² exclusief btw locatie uitbreiding Spoorlanden 2016
Tabel 10: Grondprijzen per m² exclusief btw bedrijventerrein Koekoekspolder 2015-2016
Een groot aantal factoren bepaalt de aantrekkelijkheid van een locatie voor winkels en horeca. Gezien de grote differentiatie tussen locaties en ontwikkelingen berekenen we voor iedere ontwikkeling separaat de grondprijs. Het is namelijk onmogelijk om een locatieonafhankelijke grondprijs voor winkels en horeca te bepalen. De grondprijs voor winkel- en horecalocaties stellen we in de gemeente Kampen daarom op basis van de “residuele” waardebepaling per specifieke locatie vast. Voor winkels in de hoofdwijkwinkelcentra ligt de prijs tussen € 650,-- en € 999,- (excl. btw) per m2 bvo.
Aangezien dit een heel specifiek object betreft geldt hiervoor dat bij de bepaling van de grondwaarde wordt uitgegaan van de “landelijke taxatiewijzer Motorbrandstofverkooppunten”.De uiteindelijke grondwaarde zal via een taxatie worden bepaald.
Voor de ontwikkeling van glastuinbouw geldt een vaste grondprijs per m2. Standaard hanteren we een grondprijs tussen de € 20,00 (excl. btw) per m2 t/m € 25,00 (excl. btw) per m2 voor glastuinbouw. De hoogte van de grondprijs is afhankelijk van de ligging, grootte, en bouwmogelijkheden van het kavel. De bandbreedte is tot stand gekomen op basis van vergelijking met andere (vergelijkbare) glastuinbouwgebieden en advies van de makelaars. Deze prijs geldt voor de marktconforme kavels die qua formaat voldoen. Rechthoekige, efficiënt te bebouwen kavels genieten daarbij de voorkeur. Een (front-)breedte of diepte van circa 250 – 300 meter is hierbij het meest geschikt. In verband met schaalvergroting van glastuinbouwbedrijven is daarnaast een minimale kavelgrootte van circa 5 hectare benodigd. Daar waar sprake is van minder courante kavels, behoort een afslag op de m2-prijs tot de mogelijkheden.
5. Grondprijzen ten behoeve van maatschappelijke voorzieningen
5.1 Niet-commerciële voorzieningen
Onder deze categorie scharen we uitgifte van grond die een ideële en/of publieke functie dient en waarbij bedrijfsvoering zonder winstoogmerk plaatsvindt. Het gaat daarbij onder andere om de uitgifte van grond ten behoeve van scholen, kerken, politiebureaus, brandweerkazernes en welzijnsvoorzieningen. Ook niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties vallen hieronder.
Een groeiend aantal maatschappelijke voorzieningen wordt echter, onder meer als gevolg van de toenemende marktwerking in de zorg, commercieel geëxploiteerd. Voor dergelijke ondernemingen hanteren we het grondprijsbeleid zoals is beschreven voor specifiek commercieel onroerend goed (paragraaf 5.2).
Bij een mix van maatschappelijke en andere functies zal op basis van het aandeel naar rato van het bruto vloeroppervlak van de desbetreffende functies de grondprijs worden bepaald. Maatschappelijke voorzieningen die zelf kiezen voor een locatie bestemd voor commerciële voorzieningen of woningbouw, betalen een marktconforme grondprijs voor die betreffende locatie. Indien zich een project aandient dat niet kan vallen binnen de hiervoor beschreven situaties, dan zal gekozen worden voor een maatwerkoplossing die tegemoet kan komen aan de specifieke projecteisen.
De gemeente Kampen hanteert voor maatschappelijke voorzieningen een grondprijs van € 170,-- (excl. btw) per m2. We hebben gekozen voor handhaving van de prijzen.
Voor de niet-commercieel geëxploiteerde sportaccommodaties wordt afgeweken van de hierboven vermelde prijs, vanwege hun specifieke verhouding tussen bebouwde en onbebouwde gronden. Voor deze accommodaties geldt in 2016 een grondprijs van € 35,-- (excl. btw) per m2 (was in 2014-2015 eveneens € 35,--) onbebouwde grond en € 170,-- (excl. btw) per m2 (was in 2014-2015) eveneens € 170,--) te bebouwen grond.
5.2 (Semi)-maatschappelijk vastgoed
Onder (semi) maatschappelijk vastgoed verstaan we vastgoed voor een (semi) commerciële onderneming die gevestigd is in bebouwing die veelal specifiek geschikt is voor de betreffende functie. Onder meer kinderdagverblijven, praktijken voor fysiotherapie en apotheken vallen onder dit vastgoedsegment.
De grondprijs voor dergelijke functies bepalen we aan de hand van de residuele methode met een minimale prijs van € 170,-- per m2 (excl. btw). De grondprijs is derhalve afhankelijk van de toekomstige bestemming c.q. functie die wordt opgericht en geëxploiteerd.
Voor de nutsvoorzieningen geldt een vaste prijs van € 170,-- (excl. btw) per m2. Om de kosten van de betreffende grondtransactie te kunnen dekken, hanteren we een minimumprijs van € 1.000,-- (excl. btw) per transactie. Indien de benodigde grond is gelabeld als uit te geven grond, dan kan de grondprijs worden vastgesteld op de m2-prijs conform de grondprijs die geldt voor particuliere kavels (prijsstelling is per locatie verschillend).
In voorkomende gevallen geven we de grond niet in eigendom uit aan het nutsbedrijf, maar vestigen we een beperkt zakelijk recht ten behoeve van het nutsbedrijf. Daarbij valt te denken aan het vestigen van een recht van opstal. Ook in die gevallen geldt de genoemde uitgifteprijs.
5.4 Interne Gemeentelijke grondtransacties
Bij gronduitgifte waarbij de grond in gebruik wordt genomen door een gemeentelijke dienst, wordt de prijs van de grond vastgesteld op basis van een vaste grondprijs per m2 conform het tarief van de maatschappelijke voorzieningen.
6. Overige grondprijzen, huren en pachten
Openbaar groen kunnen we alleen verkopen indien aan een aantal criteria wordt voldaan (zie hiervoor de Groenstructuurvisie). De grondwaarde van openbaar groen waarop bebouwing mogelijk is, is vastgesteld op € 300,-- per m2 (excl. btw of overdrachtsbelasting). De grondwaarde voor overig openbaar groen, waar alleen de bestemming tuin op ligt, is vastgesteld op € 75,-- (excl. overdrachtsbelasting) per m2. Bij verkoop vanaf 150 m2 wordt de waarde bepaald door een taxatie van een makelaar. De gemeente houdt te allen tijde de vrijheid om, ook al wordt aan alle voorwaarden voldaan, openbaar groen niet te verkopen om haar moverende redenen.
Voor het parkeren hanteren we als uitgangspunt de bepalingen inzake parkeren in de bouwverordening, alsmede de voorgestane parkeeroplossing vanuit het vigerende bestemmingsplan of de stedenbouwkundige randvoorwaarden. De exacte vorm waarin we het parkeren oplossen, varieert hierdoor (gebouwd/ongebouwd, op maaiveld/half verdiept/ondergronds).
Uitgangspunt voor het parkeerbeleid in de gemeente Kampen is dat het parkeren bij nieuwbouwontwikkelingen zoveel mogelijk op eigen (uit te geven) terrein opgelost moet worden.
Voor de binnenstad van Kampen, het gebied tussen de IJsselkade en de Ebbingestraten, geldt het parkeerfonds. In dit gebied komt, door het realiseren van nieuwe wooneenheden een steeds grotere druk op de bestaande parkeervoorzieningen. Ook voor dit gebied geldt dat de parkeervoorzieningen zoveel mogelijk op eigen erf moeten worden gerealiseerd. Het college kan vrijstelling van deze verplichting verlenen door het opleggen van betalingsverplichtingen aan de bouwer/ontwikkelaar.
De afkoopsommen zijn € 8.544,-- (prijspeil 1 januari 2016 tot 1 januari 2018) voor de binnenstad en
€ 6.308,-- (prijspeil 1 januari 2016 tot 1 januari 2018) voor de binnenstad plus. De afkoopsommen zijn per 1 januari 2016 geïndexeerd met de consumentenprijsindex huishoudens (CPI). De gemeente krijgt daarmee de verplichting binnen 10 jaar in een straal van 1 kilometer van het bewuste pand openbare parkeergelegenheid aan te leggen. De afkoopsommen voor parkeren actualiseren we eens per twee jaar.
Grondprijzen parkeren projectmatige woningbouw
Voor uitgifte ten behoeve van projectmatige woningbouw (eengezins- en meergezinswoningen) in de vrije sector wordt het parkeren verdisconteerd in de VON-prijs c.q. de uitgifteprijs van de grond.
Bij meergezinswoningen met parkeren op eigen terrein moet in de uitgiftecontracten privaatrechtelijk de voorwaarde worden gesteld dat de parkeervoorziening niet afzonderlijk van de woning mag worden vervreemd. Hiermee vermijden we dat er een tekort aan parkeerplaatsen ontstaat. Ook bieden we op deze manier de afnemer van grond zekerheid dat de gerealiseerde parkeerplaatsen kunnen worden afgezet.
Een alternatief voor verkoop van bouwgrond is het instrument van uitgifte in erfpacht. Uitgangspunt bij het bepalen van de hoogte van huur en erfpacht is de reële marktwaarde van de grond (waarde in het economisch verkeer) vermenigvuldigd met 4% (rente en beheer- en administratiekosten).
Per overeenkomst geldt een minimale prijs van € 50,-- (rente en beheer- en administratiekosten).
6.4. Verkoopwaarde bepaling gemeentelijk panden in verhuurde staat
In geval de gemeente haar panden in verhuurde staat wil verkopen, zal de marktwaarde van het pand in verhuurde staat tussen de 60% en 100% van de WOZ-waarde liggen.
Er zal een taxatierapport worden opgesteld om de marktwaarde van het pand in verhuurde staat te bepalen.
7. Vaststelling nota grondprijzen 2016
In de vergadering van het college van B&W op 23 februari 2016 heeft het college van B&W de nota Grondprijzen 2016 vastgesteld.