Ziet u een fout in deze regeling? Meld het ons op regelgeving@overheid.nl!

Dronten

verordening houdende voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden

Wetstechnische informatie

Gegevens van de regeling
Organisatie	Dronten
Organisatietype	Gemeente
Officiële naam regeling	verordening houdende voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden
Citeertitel	Exploitatieverordening gemeente Dronten 1999
Vastgesteld door	gemeenteraad
Onderwerp	ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer
Eigen onderwerp	ruimtelijke ordening en volkshuisvesting

Opmerkingen met betrekking tot de regeling

Geen.

Wettelijke grondslag(en) of bevoegdheid waarop de regeling is gebaseerd

Wet op de Ruimtelijke Ordening, art. 42
Gemeentewet, art. 222
Algemene wet bestuursrecht

Regelgeving die op deze regeling is gebaseerd (gedelegeerde regelgeving)

1.Geen.

Overzicht van in de tekst verwerkte wijzigingen
Datum inwerkingtreding	Terugwerkende kracht tot en met	Datum uitwerkingtreding	Betreft	Datum ondertekening Bron bekendmaking	Kenmerk voorstel
20-11-1999			nieuwe regeling	30-09-1999 Gemeenteblad 1999, nr. 9	610149

Tekst van de regeling

Intitulé

verordening houdende voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden

De raad van de gemeente Dronten,

gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders, d.d. 16 augustus 1999, no. 610149GH.R;

gelet op het advies van de Commissie "Financiën, Ruimtelijke Ordening en Welzijn" d.d.

13 september 1999;

B E S L U I T:

gelet op artikel 42 van de Wet op de Ruimtelijke Ordening, artikel 222 Gemeentewet en de Algemene wet bestuursrecht;

vast te stellen de volgende verordening houdende de voorwaarden waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan het in exploitatie brengen van gronden.

ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1. Algemene begripsbepalingen en uitgangspunten

a.
In deze verordening wordt verstaan onder:
- 1.
  Afstand van de gronden aan de gemeente:
  Eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.
- 2.
  Exploitant:
  De eigenaar of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht.
- 3.
  Exploitatiegebied:
  Het als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, waarvan de exploitanten op basis van de regels van deze verordening bijdragen aan de ten behoeve van dat gebied te treffen voorzieningen van openbaar nut.
- 4.
  Exploitatie-opzet:
  Het vanwege de gemeente op te stellen overzicht van de kosten en baten van het exploitatiegebied teneinde de mogelijkheid van het (volledig) verhaal van de gemeentelijke kosten op de exploitanten te beoordelen.
- 5.
  Exploitatie-overeenkomst:
  De overeenkomst als bedoeld in artikel 5 van deze verordening.
- 6.
  (Medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen:
  Het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut en anderszins, waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen, gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren.
- 7.
  (Treffen van) voorzieningen van openbaar nut:
  Het verrichten van onder andere de in lid b vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover door deze werken en werkzaamheden de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken direct dan wel indirect gebaat zijn.
b.
De volgende werken en werkzaamheden worden ten minste beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:
- 1.
  Het dempen van sloten en het verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen.
- 2.
  De aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbijbehorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage.
- 3.
  Het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels, viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken.
- 4.
  De aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen die rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan.
- 5.
  De plaatsing van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen.
- 6.
  Het verrichten van bodemonderzoek en -sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen.
- 7.
  Het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan, zoals geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied.
- 8.
  De verwerving van de ondergrond van openbare voorzieningen.
- 9.
  Het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut.
- 10.
  Alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.
c.
Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam of de gemeenteraad uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. De gemeenteraad neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

Artikel 2. Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen wordt onder kosten van in exploitatie brengen, begrepen:

a.
De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied door de gemeente in te brengen gronden, bestaande uit:
- 1.
  De waarde van de grond.
- 2.
  De waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden.
- 3.
  De kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen.
- 4.
  De kosten van verwijdering van zich in de grond bevindende funderingen, leidingen, kabels e.d..
- 5.
  De kosten van schadevergoedingen en schadeloosstellingen en van het teniet doen gaan van persoonlijke en zakelijke rechten en lasten.
De waarden zoals bedoeld onder sub 1. en 2. worden vastgesteld op basis van marktwaardeberekeningen, doch niet lager dan het totaal van de gemeentelijke kosten van verwerving en beheer, inclusief renteverliezen, ter zake van die gronden en opstallen.
b.
De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van derden, voor zover die inbrengwaarde ten behoeve van een redelijke en evenredige toerekening van kosten in de exploitatie-opzet wordt betrokken.
c.
De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid b., omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.
d.
De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid b., alsmede de inbrengwaarde van de buiten het exploitatiegebied gelegen gronden ten behoeve van die voorzieningen, te berekenen op de wijze als bepaald onder a. van dit artikel.
e.
Alle geldelijke gevolgen voor de gemeente van overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:
- 1.
  De kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt ten minste verstaan de kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of wijzigingen, het vervaardigen van besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan en van overige planologische maatregelen voorzover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen, alsmede toe te kennen planschadevergoedingen ex artikel 49 WRO.
- 2.
  De kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voorzover deze verband houden met het in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied.
- 3.
  De kosten van het gemeentelijk apparaat en van ingeschakelde externe adviseurs, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend.
- 4.
  De rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten.
- 5.
  De kosten van tijdelijk beheer van gronden en van onderhoud van (her)aangelegde openbare voorzieningen gedurende een door de raad vast te stellen eerste gebruiksperiode.
- 6.
  Bijdragen aan fondsen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4, lid d.
- 7.
  Overige kosten die in beginsel ten laste van de exploitatie behoren te worden gebracht.

Artikel 3. Wijze van toerekening

a.
Ingeval er sprake is van een enkele exploitant in hetzelfde exploitatiegebied wordt de bijdrage van de exploitant vastgesteld op het totaal van de op grond van de bepalingen van deze verordening door de gemeente in rekening te brengen kosten, vergoedingen en bijdragen.
Ingeval er sprake is van meerdere exploitanten in hetzelfde exploitatiegebied wordt voor de berekening van ieders bijdrage een verdeelsleutel vastgesteld rekening houdende met de veronderstelde opbrengstcapaciteit (marktwaarde) van de gronden van de respectievelijke exploitanten na realisering, zoals geraamd in een vanwege de gemeente op te stellen exploitatie-opzet.
De exploitanten dragen bij in de totale kosten van het exploitatiegebied naar rato van de opbrengstcapaciteit van hun gronden.
b.
Indien eigendomsoverdracht plaatsvindt van gronden van de gemeente aan de exploitant ten behoeve van de exploitatie, is exploitant ter zake tevens een vergoeding verschuldigd, vast te stellen op basis van de marktwaarde van die gronden, vermeerderd met de kosten ter zake van de overdracht.
c.
Indien op de in dit artikel onder a. beschreven wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende tot uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door de gemeenteraad te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 4. Vaststelling exploitatiebijdrage

a.
De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens de voorgaande bepalingen aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting.
Indien en voor zover artikel 2, onder b. c.q. artikel 5b, sub 4 van toepassing is, wordt de exploitatiebijdrage verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut en door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.
b.
De waarde van de in lid a, tweede volzin, bedoelde grond die door de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.
c.
Indien en voor zover de exploitant zelf conform artikel 5, lid b., sub 5, voorzieningen van openbaar nut aanlegt, wordt bij het bepalen van de exploitatiebijdrage rekening gehouden met de kosten van de door exploitant uit te voeren werkzaamheden.
d.
Van de exploitant(en) kan een bijdrage worden verlangd in vanwege de raad ingestelde fondsen ten behoeve van buiten het exploitatiegebied aanwezige en/of te realiseren voorzieningen van openbaar nut dan wel ten behoeve van verrekening met exploitatiegebieden met eventuele tekorten in de exploitatie. De raad stelt de hoogte van de bijdragen aan dergelijke fondsen periodiek vast.

Artikel 5. Inhoud exploitatie-overeenkomst

a.
De voorwaarden waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van gronden worden vastgelegd in een door of vanwege de gemeente op te stellen exploitatie-overeenkomst.
b.
De exploitatie-overeenkomst bevat - voor zover van toepassing - onder meer bepalingen inzake:
- 1.
  De aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut.
- 2.
  Het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd.
- 3.
  De ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waarborg voor tijdige betaling daarvan.
- 4.
  In voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant.
- 5.
  In gevallen waarbij de gemeenteraad besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen:
  de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant.
- 6.
  Een betalingsregeling.
- 7.
  In voorkomende gevallen een taakverdeling.
- 8.
  In voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement.
- 9.
  De overeengekomen prijs voor de inbreng van gronden door exploitant c.q. de gemeente.
  Aanvullende voorwaarden ter waarborging van een goede en tijdige uitvoering van de bouwwerkzaamheden en van de door de raad vastgestelde beleidsdoeleinden met betrekking tot het gebruik, de exploitatie en het beheer van het exploitatiegebied.

Artikel 6. Verzoek voor medewerking

a.
Op een schriftelijk bij burgemeester en wethouders ingediend verzoek voor medewerking in de zin van deze verordening gelden de bepalingen van dit artikel.
Dit verzoek dient in ieder geval te worden vergezeld van:
- 1.
  Een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken.
- 2.
  Gegevens, waaruit blijkt dat de belanghebbende genothebbende de eigendom van of het erfpachtrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen.
- 3.
  Gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden.
- 4.
  Gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.
b.
Het college van burgemeester en wethouders reageren op een schriftelijke verzoek om medewerking in lid 1. van dit artikel, hetzij met een weigering hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen zes maanden na de dag waarop het verzoek is ontvangen.
Deze termijn kan onder vermelding van de redenen daarvoor door burgemeester en wethouders worden verlengd met een maximum van nogmaals zes maanden.
c.
De reactie op het verzoek kan in ieder geval worden aangehouden:
- 1.
  Indien de procedure tot goedkeuring of herziening van het bestemmingsplan dat van toepassing is nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van dat bestemmingsplan of de herziening daarvan.
- 2.
  Ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 7 genoemde belemmeringen op korte termijn zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.
d.
Ingeval door burgemeester en wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen of anderszins overeenkomstig deze verordening medewerking dient te worden verleend, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende exploitatie-bijdrage worden verstrekt.

Artikel 7. Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

a.
De in exploitatie te brengen grond is gelegen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt.
b.
De door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving.
c.
Het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting.
d.
Het in bouwexploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut.
e.
De exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering c.q. nakoming van zijn feitelijke en financiële verplichtingen.
f.
Exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut.
g.
Exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is.
h.
De exploitant niet bereid is de voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen, behoudens in het geval van een verkregen opdracht als bedoeld in artikel 5, lid b., onder 5.

Artikel 8. Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen ten behoeve van een eventuele heffing van baatbelasting zal, indien de exploitant een exploitatie-overeenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullend kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 9. Voorzieningen van ondergeschikt belang

De artikelen 4 en 5 van deze verordening zijn niet van toepassing ingeval de medewerking uitsluitend wordt gevraagd voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang. In dergelijke gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.

Artikel 10. Specifieke overeenkomsten

In de gevallen, waarin de gemeentelijke betrokkenheid bij de (her-)ontwikkeling van gebieden zodanig groot is dat daarvoor specifieke projectontwikkelingsovereenkomsten met grondeigenaren dienen te worden aangegaan en de letterlijke toepassing van deze verordening daarvoor belemmeringen opwerpt, kan de raad besluiten in de met deze partijen te sluiten overeenkomsten af te wijken van de bepalingen van deze verordening.

De raad geeft alsdan de redenen aan welke tot toepassing van dit artikel leiden en stelt de specifieke voorwaarden vast voor de te sluiten projectontwikkelingsovereenkomsten, zoals deze voortvloeien uit de door de raad geformuleerde beleidsdoelstellingen voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied.

Artikel 11. Overgangsbepalingen

Ingeval vóór het moment van inwerkingtreding van deze verordening een aangevuld bekostigingsbesluit is genomen dan wel een aanvraag als bedoeld in artikel 7 is ingediend, kan de exploitatie-overeenkomst worden gebaseerd op de ........

Artikel 12. Inwerkingtreding

1.
Deze verordening treedt in werking met ingang van de achtste dag na die van bekendmaking op de wijze als bedoelt in artikel 139 Gemeentewet.

Artikel 13. Citeerartikel

Deze verordening kan worden aangehaald als "Exploitatieverordening gemeente Dronten 1999".

Dronten, 30 september 1999.

De raad van Dronten,

voorzitter

secretaris

TOELICHTING N.A.V."EXPLOITATIEVERORDENING GEMEENTE DRONTEN 1999"

ALGEMEEN

Deze verordening legt ingevolge artikel 42 Wet op de Ruimtelijke Ordening de voorwaarden vast, waaronder de gemeente medewerking zal verlenen aan de exploitatie van gronden, die in de naaste toekomst voor bebouwing in aanmerking komen.

De verordening ziet vooral op het verhaal van door de gemeente te treffen kosten van voorzieningen van openbaar nut, voor zover die niet op andere wijze (bijvoorbeeld via gronduitgifte of door het heffen van baatbelasting) zijn of worden verhaald op de exploitant.

De verordening heeft het karakter van algemene voorwaarden, welke van toepassing zullen zijn op het sluiten van overeenkomsten met exploitanten. In die overeenkomsten vinden specifieke, op de situatie toegesneden, uitwerkingen plaats.

Uit recente jurisprudentie valt af te leiden dat alle overeenkomsten tot kostenverhaal, welke niet als gronduitgifte-overeenkomsten kunnen worden aangemerkt, op de exploitatie-verordening is gebaseerd.

De in deze verordening gegeven regels voor kostenverhaal geven een adequate basis voor de gevallen waarin een grondeigenaar de medewerking verzoekt voor de ontwikkeling en uitvoering van bouwplannen op zijn grond.

De gemeente zal die medewerking in beginsel verlenen indien het betreffende bouwplan past in het gemeentelijk, ruimtelijk en/of volkshuisvestingsbeleid en de exploitant tevens bereid is om de door de gemeente te maken kosten voor voorzieningen van openbaar nut aan haar te vergoeden.

De algemene regels voor het kostenverhaal van de verordening zijn niet toegesneden op stedelijke ontwikkelingen, welke slechts in een gestructureerd samenwerkingsverband tussen de gemeente en de ontwikkelende partij(en) tot stand kunnen worden gebracht.

Voor een dergelijk samenwerkingsverband is een nauwgezette fasegewijze contractering nodig, welke van geval tot geval zal verschillen. De financiële betrokkenheid van de gemeente (zowel wat betreft de te maken kosten als het nemen van risico's) bij dergelijke PPS-projecten laten zich niet in een verordening regelen. In dergelijke gevallen zal de raad dan ook van geval tot geval moeten kunnen beslissen.

De verordening biedt ook de mogelijkheid om voorwaarden te stellen met het oog op de effectuering van andere doelstellingen van grondbeleid. Hierbij valt bijvoorbeeld te denken aan volkshuisvestingsdoeleinden, welke vertaald worden in voorgeschreven woningdifferentiaties en prijs-/kwaliteitsverhoudingen.

In exploitatiegebieden, waarin de grondeigendomsverhoudingen zodanig is dat de mogelijkheid bestaat dat de gemeente via gronduitgifte en exploitatie-overeenkomsten niet tot volledig kostenverhaal kan komen, is het van belang om tijdig een bekostigingsbesluit te doen nemen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 222 van de Gemeentewet. Op die wijze kan tijdig kostenverhaal via baatbelasting worden voorbereid.

Artikel 1. Algemene bepalingen

In artikel 1 worden allereerst de begripsbepalingen gegeven en wordt verder aangegeven welke werken ten minste worden beschouwd als voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening.

Deze verordening is alleen van toepassing, als medewerking wordt verleend aan het in exploitatie brengen van gronden die niet in eigendom zijn van de gemeente. De daartoe opgenomen definitie strookt met de terminologie die ook de wetgever hanteert in artikel 222 van de Gemeentewet.

Onder deze definitie vallen ook gebouwde onroerende zaken. In de verordening behoeft de exploitatie-opzet niet als een automatisme door de raad voor de totstandkoming van de exploitatie-overeenkomst vastgesteld te zijn.

Dat is enerzijds niet nodig in gevallen, waarin het exploitatiegebied geheel in handen is van één exploitant, die dus alle gemeentelijke kosten voor zijn rekening moet nemen.

Anderzijds is, met name bij PPS-projecten, de exploitatie-opzet een resultaat van het tussen de gemeente en de exploitant(en) contractueel overeengekomen samenwerkingsproces.

Artikel 2. Kosten van exploitatie

In artikel 2 wordt aangegeven wat wordt begrepen onder de kosten van in exploitatie brengen. Dat betreft zowel de kosten van voorzieningen binnen als van voorzieningen buiten het plan. De laatste worden wel aangeduid als kosten voor bovenwijkse voorzieningen. Indien dat wenselijk wordt geacht, kunnen de kosten voor bovenwijkse voorzieningen worden doorberekend via een fondsopslag, maar dat vereist wel een beleidsmatige onderbouwing daarvan alsmede een consequente toepassing van dat beleid.

De beleidsmatige onderbouwing kan plaatsvinden bij de vaststelling van een structuurplan of op basis van een afzonderlijke beleidsnota, liefst vastgesteld overeenkomstig de regels in de derde tranche van de Algemene wet bestuursrecht; dat wil zeggen algemeen kenbaar en goed onderbouwd.

In principe legt de gemeente de openbare voorzieningen zelf aan, maar indien de raad uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant is in deze verordening ook een garantie opgenomen voor de kwaliteit en de financiële borging van de exploitant. In de praktijk is gebleken dat deze bepaling een goed bruikbaar extra instrument biedt.

Artikel 3. Wijze van toerekening

In dit artikel is aangegeven op welke basis kan worden gekomen tot een verantwoorde omslag van de baat over de gebate percelen indien er meerdere exploitanten zijn. De verdeelsleutel ligt in de opbrengstcapaciteit (marktwaarde) van de gronden, rekening houdend met de toekomstige bestemming en objectieve gebruiksmogelijkheid.

In geval er op deze wijze geen billijke omslag kan worden vastgesteld, biedt de bepaling de mogelijkheid om dat op andere wijze te doen.

Artikel 4. Vaststelling exploitatiebijdrage

In artikel 4 is de berekeningswijze aangegeven van de exploitatiebijdrage die de exploitant krachtens de exploitatie-overeenkomst zal moeten betalen. In geval strijd ontstaat over de berekening van de inbrengwaarde van de gronden kan een commissie van deskundigen uitkomst bieden.

Artikel 5. Inhoud exploitatie-overeenkomst

Dit artikel bevat de regeling inzake de inhoud van de exploitatie-overeenkomst. Komt een overeenkomst tot stand, dan dient die in overeenstemming te zijn met de exploitatie-verordening en de daartoe met name gegeven elementen te bevatten.

Artikel 6. Verzoek voor medewerking

Artikel 6 bevat de voorwaarden waaraan een exploitant moet voldoen, die een schriftelijk verzoek indient tot het sluiten van een exploitatie-overeenkomst. In de praktijk werden overeenkomsten gesloten zonder dat een dergelijke schriftelijk verzoek aanwezig was, hetgeen aanleiding heeft gegeven tot veel jurisprudentie, waarbij overwegend de gemeenten in het ongelijk werden gesteld

Artikel 7. Weigeringsgronden voor een exploitatie-overeenkomst.

De weigeringsgronden worden genoemd in dit artikel, maar zijn niet uitputtend aangegeven. De rechtszekerheid vereist echter bij weigering een goede motivatie. De weigeringsgronden moeten worden gezien als een ondersteuning bij die motiveringseis.

Als medewerking aan het sluiten van een exploitatie-overeenkomst wordt geweigerd, kan ook geen medewerking worden verleend aan het treffen van voorzieningen van openbaar nut binnen het eigendomsgebied van de exploitant.

Artikel 8. Relatie baatbelasting

In dit artikel wordt voldaan aan de eis van de wet, dat geen baatbelasting mag worden geheven, als er sprake is van kostenverhaal op andere wijze via de gronduitgifte of een exploitatie-overeenkomst. Een betrokkene kan dus nooit twee keer voor hetzelfde een bijdrage betalen.

De exploitatieverordening geeft ruimere mogelijkheden tot kostenverhaal dan baatbelasting. Deze belasting zal altijd het sluitstuk moeten zijn voor de gevallen waarin een exploitatiebijdrage ontoereikend blijkt voor het gemeentelijk kostenverhaal.

Artikel 9. Voorzieningen van ondergeschikt belang

Er wordt in dit artikel een afwijkingsmogelijkheid geboden voor gevallen waarin sprake is van de aanleg van voorzieningen van ondergeschikt belang.

Artikel 10. Specifieke overeenkomsten

Dit artikel ziet toe op de gevallen waarin de gemeentelijke betrokkenheid bij de ontwikkeling zodanig is, dat zij PPS-overeenkomsten aangaat met grondeigenaren c.q. ontwikkelende partijen. In die gevallen is er een dermate grote betrokkenheid van de gemeente, dat dit de kostenverhaalsregeling van de verordening overtreft. De wijze waarop partijen met elkaar samenwerken om tot ontwikkeling van projecten te komen, de eigenheid van hun specifieke belangen en hun taakverdeling in het ontwikkelingsproces maakt, dat de exploitatie-verordening niet voor die situatie is opgesteld. Met het oog op jurisprudentie is evenwel gekozen voor de benadering dat in de exploitatieverordening de PPS wel als zodanig wordt betrokken, maar dat die situatie per geval via afzonderlijke raadsbesluiten (PPS-contracten) afwijkend van de bepalingen van de exploitatieverordening kan worden geregeld. De raad besluit in die gevallen op basis van een specifiek contract af te wijken van de bepalingen van de verordening. De afwijkingen zullen hun grondslag moeten vinden in door de raad geformuleerd beleid ten aanzien van die ontwikkeling.