| Organisatie | Hulst |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Beheersverordening Graauw en Paal |
| Citeertitel | Beheersverordening Graauw en Paal |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp | Ruimtelijke ordening |
De bijlagen bij deze regeling zijn door terinzageleging in de gemeentewinkel te Hulst bekendgemaakt van 2 maart tot en met 25 mei 2016
Wet ruimtelijke ordening, art. 3.38
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 03-03-2016 | Nieuwe regeling | 18-02-2016 Elektronisch Gemeenteblad, NUMMER GVOP-2016- | Rb2016/04 |
gelet op het bepaalde in artikel 3:38 van de Wet ruimtelijke ordening;
gezien het voorstel van het college van burgemeester en wethouders betreffende het vaststellen van de Beheersverordening Graauw en Paal;
Gehoord de commissie Ruimte in haar vergadering van 2 februari 2016.
Dit besluit werd in de raadsvergadering van 18 februari 2016 aangenomen
1.1 Actualiseringsopgave bestemmingsplannen
Voor de kernen Graauw en Paal wordt een ruimtelijk plan vastgesteld in de vorm van een beheersverordening. Het vorige bestemmingsplan dateert uit 2006 (met een herziening uit 2008). Volgens de wettelijke regelingen is het nodig na tien jaar opnieuw een bestemmingsplan of een beheersverordening vast te stellen. Voor Graauw en Paal is gekozen voor het instrument beheersverordening. In hoofdstuk 4 is de onderbouwing van de keuze voor de beheersverordening beschreven.
1.2 Bestemmingsplan Graauw en Paal (2006)
Opzet bestemmingsplan Graauw en Paal (2006)
Het bestemmingsplan Graauw en Paal uit 2006 kent een opzet die destijds heel gebruikelijk was.
Het plan bood ruimte voor nieuwe ontwikkelingen. Hiervoor kon het bestemmingsplan voor uiteenlopende ontwikkelingen en deelgebieden worden uitgewerkt of gewijzigd. Tevens waren afwijkingen mogelijk. Dit zou via afzonderlijke procedures verlopen in combinatie met het voortijdig verrichten van onderzoek en toetsing aan specifieke regels.
De delen van het bebouwd gebied en aangrenzende gronden die voor agrarisch, recreatie of natuur in gebruik zijn, maakten deel uit van het plangebied (zie figuur 1.1 en 1.2).
Figuur 1.1 Kaart bestemmingen Graauw uit het bestemmingsplan Graauw en Paal (2006)
Figuur 1.2. Kaart bestemmingen Paal uit het bestemmingsplan Graauw en Paal (2006)
Het verordeningsgebied omvat de beide kernen Graauw en Paal, zoals weergegeven op de verbeeldingen en de figuren 1.3 en 1.4, met uitzondering van het adres Meloweg 2a in Graauw, waarvoor inmiddels een afzonderlijk bestemmingsplan geldt. Ook de Zandbergsestraat 1 in Graauw is buiten de verordening gehouden in verband met concrete plannen voor dit perceel. De wijzigingsboevoegdheden voor de aangewezen wijzigingsgebieden vervallen, omdat deze niet passen binnen het kader van een beheersverordening. Deze verordening gaat voornamelijk uit van behoud van de bestaande situatie. Ook is er bij de 1e herziening van het bestemmingsplan Graauw en Paal een aanpassing van de bestemming doorgevoerd voor Dorpsplein 7 in Graauw. Voor deze verordening zijn de genoemde aanpassingen verwerkt in de oorspronkelijke plankaarten behorende bij het bestemmingsplan Graauw en Paal (bijlage 1 en 2 bij de regels van deze verordening).
Figuur 1.3. Verordeningsgebied - besluitvlak Graauw
Figuur 1.4. Verordeningsgebied - besluitvlak Paal
In het verordeningsgebied zijn de volgende planologische regelingen van toepassing.
Deze toelichting op de beheersverordening is als volgt opgebouwd.
Hoofdstuk 2 De beheersverordening als instrument
Dit hoofdstuk bevat een beschrijving van de beheersverordening als instrument. Ook wordt aandacht besteed aan de instrumenten waarmee – naast de beheersverordening – het ruimtelijk beheer van het verordeningsgebied kan worden ingevuld.
Noodzaak: actualiseringsverplichting Wro
Op basis van artikel 3.1 van de Wro dient de gemeenteraad voor het gehele grondgebied van de gemeente een of meer bestemmingsplannen vast te stellen, waarbij ten behoeve van een goede ruimtelijke ordening de bestemming van de in het plan begrepen grond wordt aangewezen en met het oog op die bestemming regels worden gegeven. Deze regels betreffen in elk geval regels omtrent het gebruik van de grond en van de zich daar bevindende bouwwerken. Deze regels kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen.
De gemeenteraad kan in afwijking van artikel 3.1 voor die delen van het grondgebied van de gemeente waar geen ruimtelijke ontwikkeling wordt voorzien, in plaats van een bestemmingsplan een beheersverordening vaststellen waarin het beheer van dat gebied overeenkomstig het bestaande gebruik wordt geregeld. De kennisgeving van een besluit tot vaststelling van een beheersverordening geschiedt tevens langs elektronische weg.
Bestanddelen beheersverordening
De beheersverordening bevat regels voor het beheer van het verordeningsgebied en voor het vastleggen van de bestaande situatie. De beheersverordening wordt digitaal opgesteld en voldoet daarmee aan de wettelijke verplichting van de Besluit ruimtelijke ordening. Hierdoor kent de beheersverordening de volgende bestanddelen.
De beheersverordening bevat tevens een toelichting waarin de gemaakte keuzen zijn onderbouwd.
De beheersverordening is een vormvrij instrument. De Wet ruimtelijke ordening bepaalt wel dat de beheersverordening de volgende elementen kan bevatten:
Voor Graauw en Paal bevat de beheersverordening regels voor het gebruik, het bouwen en het afwijken met een omgevingsvergunning alsmede voor het uitvoeren van werken en werkzaamheden zonder omgevingsvergunning. Voorheen werd dit als aanlegvergunningplicht aangeduid. Het betreft hier gronden met een te beschermen waarde, zoals landschap of archeologie.
Een beheersverordening is een beheersregeling voor het bestaand gebruik voor een gebied met een lage dynamiek waarin geen ruimtelijke ontwikkelingen zijn voorzien binnen de planperiode van de verordening (tien jaar). Het begrip 'bestaand' kan zowel 'eng' als 'ruim' worden uitgelegd.
Bestaand gebruik in 'enge zin'
Bij bestaand gebruik in 'enge zin' worden alleen de bestaande feitelijk aanwezige functies en bebouwing vastgelegd. Het gaat daarbij om gebruik en bouwen inclusief hetgeen dat op basis van verleende vergunningen is toegestaan, maar nog niet is gerealiseerd.
Bestaand gebruik in 'ruime zin'
Bij gebruik in 'ruime zin' wordt het vigerende bestemmingsplan als uitgangspunt genomen. Gebruik in 'ruime zin' kan weer worden onderscheiden in een beperkte en een brede variant.
In de beperkte variant wordt uitgegaan van het bestaande gebruik met de bijbehorende bouwwerken en passend en vastgelegd in het bestemmingsplan waarin nog beperkte uitbreidingsmogelijkheden zijn die al dan niet zijn gerealiseerd. Het gaat dan bijvoorbeeld om de erfbebouwing en beperkte uitbreidingen van het hoofdgebouw.
Keuze beheersverordening Graauw en Paal
Voor de voorliggende beheersverordening Graauw en Paal is gekozen voor de ruime uitleg van bestaand gebruik. In het verordeningsgebied zijn daarom naast het feitelijke bestaande toegestane gebruik ook onbenutte juridisch-planologische gebruiks- en bouwmogelijkheden uit de geldende bestemmingsplannen betrokken en vastgelegd.
De beheersverordening is een gemeentelijke verordening.
Aangezien de beheersverordening de bestaande mogelijkheden uit het bestemmingsplan Graauw en Paal overneemt, is er geen sprake van nieuw beleid of van nieuwe inzichten. Vandaar dat gekozen is voor het direct vaststellen van de beheersverordening door de gemeenteraad.
Keuze beheersverordening Graauw en Paal
De beheersverordening is voor de actualiseringsverplichting het geschikte instrument, omdat het juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ruimtelijke veranderingen mogelijk blijven, voor zover passend bij een gebied met lage dynamiek.
Voorts zet de gemeente aanvullende instrumenten in om een gebied niet op slot te zetten en binnen het beheer van het gebied aanvaardbare, niet ingrijpende ontwikkelingen mogelijk te maken.
2.3 Aanvullende ruimtelijke instrumenten
Beheersverordening en andere instrumenten
De beheersverordening is één van de beschikbare instrumenten voor het ruimtelijk beheer van Graauw en Paal en kan niet los worden gezien van de andere instrumenten die ook voor het beheer kunnen worden benut. Het gaat daarbij om het volgende.
In bijlage II van het Besluit omgevingsrecht (Bor) zijn gebruiks- en bouwactiviteiten opgenomen waarvoor geen omgevingsvergunning nodig is. Daarbij is onderscheid gemaakt tussen twee categorieën van vergunningvrije activiteiten:
de geheel vergunningvrije activiteiten uit artikel 2 van Bijlage II, die niet binnen een bestemmingsplan of beheersverordening hoeven te passen, zoals aan- of uitbouwen, bijgebouwen en overkappingen, zonnepanelen, vlaggenmasten, erfafscheidingen, nutsgebouwtjes, dakkapellen, antenne-installaties, straatmeubilair, containers voor huisvuil en installaties voor het regelen van het verkeer;
de activiteiten uit artikel 3 van bijlage II, die alleen vergunningvrij zijn als zij passen binnen een bestemmingsplan of beheersverordening, zoals bouwwerken op het achtererf die hoger zijn dan 5 m, zwembaden bij woningen, openbare speeltoestellen en onder omstandigheden veranderingen aan bouwwerken.
Voor beide categorieën gelden de volgende uitzonderingen:
Voor de vergunningvrije activiteiten is logischerwijs geen procedure van toepassing. Deze kunnen zonder meer worden uitgevoerd.
In bijlage II van het Bor zijn ook de zogenaamde planologische kruimelgevallen opgenomen. Het gaat om zogenaamde bijbehorende bouwwerken, die groter zijn dan de vergunningsvrije bouwwerken, infrastructurele en nutsvoorzieningen, antennes tot 40 m, duurzame energie-installaties, evenementen en gebruiksveranderingen binnen de bebouwde kom, inclusief inpandige bouwactiviteiten en toename van woningen in bestaande gebouwen.
De kernen Graauw en Paal zijn op basis van de definitie zoals opgenomen in artikel 1.1.1 onder h van het Bro beide bestaand stedelijk gebied. Voor bestaand stedelijk gebied biedt de kruimelgevallen-
regeling aanzienlijk meer mogelijkheden voor het bouwen en gebruiksverandering dan voor het buitengebied.
Voor de activiteiten die via de kruimelgevallenregeling mogelijk kunnen worden gemaakt geldt de reguliere voorbereidingsprocedure van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Dit betekent dat er een beslistermijn van 8 weken geldt na ontvangst van de aanvraag. Nadat de vergunning is verleend staat tegen de vergunning bezwaar en beroep open.
Met de kruimelgevallenregeling kan voor meer gevallen een omgevingsvergunning worden verleend. In bestaande gebouwen kunnen bijvoorbeeld ook extra woningen worden toegestaan. De regeling kan ook worden ingezet voor uitbreiding van een bestaand hoofdgebouw. Voorbeelden zijn de vergroting van een supermarkt, bedrijfsgebouw of kantoor. Inmiddels wordt deze regeling vaker toegepast. Het gebruik van gebouwen kan ook worden aangepast, zoals de verandering van een kantoor in een woning of voor de huisvesting van arbeidsmigranten. Daarnaast kunnen tijdelijke ruimtelijke situaties, zoals een school of zelfs een winkelruimte voor een periode van tien jaar worden toegestaan.
Bijlage II is per 9 september 2015 verruimd voor bouwwerken met een bouwdeel van ondergeschikte aard of voorzieningen gericht op het isoleren van een gebouw (artikel 4, lid 4). Het gebruik van een gebouw kan al worden gewijzigd voor arbeidsmigranten, sinds de genoemde datum ook voor de opvang van asielzoekers of andere categorieën vreemdelingen.
Omgevingsvergunning voor het afwijken van de beheersverordening
Voor - de op dit moment - onvoorziene ontwikkelingen, die niet met de voorgaande instrumenten zijn in te passen, biedt de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) de mogelijkheid van de beheersverordening af te wijken indien wordt aangetoond dat de beoogde ontwikkeling in overeenstemming is met een goede ruimtelijke ordening. Mocht zich gedurende de looptijd van een plan zodoende een situatie voordoen die niet in de beheersverordening is in te passen, noch met voorgaande instrumenten kan worden toegestaan, zal deze situatie worden beoordeeld in het kader van de gevolgen die de betreffende ontwikkeling voor de ruimtelijke kwaliteit heeft.
Voor het bouwen/gebruiken met een ruimtelijke onderbouwing geldt de uitgebreide voorbereidingsprocedure. Deze procedure omvat een termijn waarin de ontwerpvergunning ter inzage wordt gelegd en een ieder zijn of haar zienswijze kan indienen. De procedure heeft een beloop van 6 maanden. Nadat de vergunning is verleend staat hiertegen direct beroep open.
Toepassing van de instrumenten in aanvulling op de beheersverordening
Bij het opstellen van de beheersverordening is rekening gehouden met de mate waarin bovengenoemde instrumenten kunnen worden ingezet in het verordeningsgebied. Gelet op de mogelijkheden die het vergunningvrij bouwen biedt en met name ook de planologische kruimelgevallen, is ervoor gekozen bepaalde bouw- en gebruiksmogelijkheden niet in de beheersverordening op te nemen.
Bij deze keuze heeft de strekking van het instrument beheersverordening een belangrijke rol gespeeld. Zoals eerder al benoemd, is de beheersverordening bedoeld om de bestaande situatie te beheren. In paragraaf 2.2 (De beheersverordening) is nader uiteengezet op welke wijze de bestaande situatie voor Graauw en Paal is ingevuld. Op het moment dat zich een geval voordoet dat niet als passend binnen de 'bestaande situatie' kan worden beschouwd, kunnen de eerder genoemde alternatieve instrumenten worden ingezet, om die ontwikkeling eventueel mogelijk te maken of te reguleren.
Voorbeelden van activiteiten waarvan wordt verwacht dat deze in het verordeningsgebied van Graauw en Paal wellicht zullen voorkomen, zijn:
Het vergunningvrij bouwen is een wettelijk recht. De gemeente kan hier geen invloed op uitoefenen. Dit is anders voor de activiteiten uit de kruimelgevallenregeling. Deze activiteiten moet de gemeente eerst goedkeuren alvorens deze kunnen worden uitgevoerd.
Hoofdstuk 3 De beheersverordening voor Graauw en Paal
In dit hoofdstuk wordt de toepassing van deze instrumenten op Graauw en Paal uiteengezet en worden de gemaakte keuzes inzichtelijk gemaakt. Tevens is een toelichting op de regeling opgenomen met aansluitend aandacht voor handhaving.
3.2 Waarom een beheersverordening voor Graauw en Paal
Het geldende bestemmingsplan voor Graauw en Paal is tien jaar oud. Het is gewenst te voldoen aan de wettelijke verplichting een nieuw ruimtelijk plan vast te stellen. Gekozen is voor een beheersverordening, omdat er in het plangebied nauwelijks veranderingen te verwachten zijn. De beheersverordening is het geschikte instrument, omdat het juist bedoeld is om de bestaande situatie vast te leggen, terwijl kleinschalige ruimtelijke wijzigingen mogelijk blijven, voor zover passend bij een gebied met lage dynamiek.
3.3 Opzet beheersverordening Graauw en Paal
3.De beheersverordening Graauw en Paal is gebaseerd op de volgende uitgangspunten:
3.3.3.2 Behoud van het bestaand gebruik
3.In het gebied van de beheersverordening zijn uiteenlopende functies en activiteiten gevestigd. Deze worden als feitelijk bestaand gebruik aangemerkt en als zodanig in de regeling bevestigd, mits legaal tot stand gekomen en passend in de vigerende bestemmingsregeling of wanneer deze op grond van een ex artikel 19 van Wet op de Ruimtelijk Ordening (oud), een afwijkingsbesluit, of een omgevingsvergunning zijn toegestaan.
3.In artikel 1 van de beheersverordening is invulling gegeven aan de inhoud van het begrip 'bestaand'. Hier onder wordt het volgende verstaan.
3.3.3.3 Goed beheer van de bestaande situatie
3.Het beheer van de bestaande situatie is het uitgangspunt van deze beheersverordening. Dit leidt ertoe, dat de gemeente over een toetsingskader beschikt op basis waarvan omgevingsvergunningen kunnen worden verleend en handhaving kan plaatsvinden.
3.Deze verordening regelt dit uitgangspunt door te bepalen dat zowel qua gebruik als qua bouwen de bestaande legale situatie ook de toegestane situatie is. Gekozen is voor het koppelen van de vigerende plankaart en regels aan twee besluitvlakken (één voor Graauw en één voor Paal) die samen het gehele verordeningsgebied omvatten. De regels ten aanzien van zowel het bouwen als het gebruik blijven hierdoor onverkort van kracht. Op deze wijze wordt geen afbreuk gedaan aan bestaande rechten. Dit omvat dus het gebruik in ruime zin (zie paragraaf 2.2).
De bestaande situatie kan, qua bouwen, worden omschreven als de gebouwen en bouwwerken, geen gebouwen zijnde, die conform de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht zijn gebouwd (ofwel vergunningvrij, ofwel op basis van een verleende vergunning), nog legaal kunnen worden gebouwd (op grond van een nog niet benutte vergunning) of die nog vergund kunnen worden op grond van de nog niet benutte mogelijkheden uit de vigerende bestemmingsplannen, die in de voorliggende beheersverordening zijn overgenomen.
De in het vigerende bestemmingsplan opgenomen afwijkingsbevoegdheden blijven van kracht in tegenstelling tot de wijzigingsbevoegdheden. In een beheersverordening is het toepassen van deze juridisch-planologische instrumenten niet mogelijk. Deze mogelijkheden zijn namelijk niet in overeenstemming met het conserverende karakter van een beheersverordening.
3.Bij de aanvraag om omgevingsvergunning en in handhavingszaken kan de bestaande situatie door middel van de volgende bronnen worden geverifieerd:
3.Door middel van het gemeentelijk archief met verleende bouw- en omgevingsvergunningen is per geval de bestaande situatie inzichtelijk.
3.Recente luchtfoto's (zie bijlage 1 en 2) van het verordeningsgebied zijn als bijlage toegevoegd, zodat inzicht bestaat in de feitelijke gebouwde situatie. Aan de hand van luchtfoto zijn verschillende waarnemingen mogelijk. Dit betreft onder meer de locatie van de bebouwing, gebruik van onbebouwde gronden en wegen.
3.3.3.4 Afstemming planologische mogelijkheden
3.In de regels zijn uitsluitend de mogelijkheden overgenomen vanuit het geldende planologische regimes. In aanvulling op de planologische regimes worden in de voorliggende beheersverordening geen besluitsubvlakken opgenomen.
3.3.3.5 Opzet van de juridische regeling
3.Onderdelen en opzet van de beheersverordening
3.De beheersverordening bestaat uit de volgende onderdelen:
3.Op de verbeelding is in de ondergrond de bestaande situatie (bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen) weergegeven. Daarbij is gebruikgemaakt van een digitaal bestand. Op deze ondergrond is op basis van de bestaande situatie een besluitvlak getekend waarmee is aangegeven voor welk gebied de verordening geldt.
3.De regels bestaan uit vier hoofdstukken.
In hoofdstuk 2 zijn de gebiedsregels ofwel de gebruiks- en bouwregels voor het besluitvlak opgenomen. In deze bepaling is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven en is een bepaling inzake het bouwen, het gebruik opgenomen. In bijlage 1 en 2 bij de regels van deze verordening zijn de kaarten uit het vigerende bestemmingsplan opgenomen met het toegestane gebruik van de gronden en bouwwerken. Hierin zijn een aantal aanpassingen gedaan: de wijzigingsbevoegdheden zijn verwijderd, de Meloweg 2a is buiten het plangebied komen te liggen en de gewijzigde bestemming voor het perceel aan het Dorpsplein is opgenomen. De bij de kaarten behorende regels zijn opgenomen in bijlage 3 bij de regels van deze verordening. De toelichting op de bij de kaarten behorende regels is opgenomen in bijlage 3 bij de toelichting van deze verordening.
3.Ook is er een toelichting opgenomen op de Staat van Bedrijfsactiviteiten en de Staat van Horeca-activiteiten (bijlage 4 en 5 bij de regels) in bijlage 4 en bijlage 5 van de toelichting)
Dit hoofdstuk omvat de resultaten van de uitgevoerde toetsing aan relevante beleids- en omgevingsaspecten (inclusief sectorale wet- en regelgeving). De conclusie is, dat deze aspecten de totstandkoming van de beheersverordening niet in de weg staan.
In het kader van deze beheersverordening is getoetst welke beleidsstukken op rijks-, provinciaal en gemeentelijk niveau relevant zijn. Gelet op de uitgangspunten van deze beheersverordening, is uitsluitend stilgestaan bij beleid dat eventuele consequenties voor de beheersverordening kan of dient te hebben. Omdat de beheersverordening toeziet op het beheer van de bestaande situaties is een uitgebreidere toetsing niet noodzakelijk.
De juridische regeling uit het geldende bestemmingsplan Graauw en Paal wordt in deze beheersverordening overgenomen. Er zijn in de kernen geen ontwikkelingen die van belang zijn op rijksniveau.
Het provinciaal beleid richt zich voornamelijk op nieuwe ontwikkelingen. In de geldende bestemmingsplannen zijn al enkele ontwikkelingen direct toegestaan. Die maken ook deel uit van deze beheersverordening. Er is dan ook geen tegenstrijdigheid met het provinciaal beleid, aangezien andere ontwikkelingen buiten het kader van deze verordening blijven.
Voor Graauw en Paal wordt in het gemeentelijk beleid het behoud van de bestaande situatie voorgestaan. Verbeteringen zijn gewenst en worden in de beheersverordening mogelijk gemaakt in navolging van de ruimte die de geldende bestemmingsregelingen bieden. Meer ingrijpende ontwikkelingen worden in de beheersverordening niet voorzien. Mochten geheel nieuwe initiatieven voor de gronden gelegen binnen de beheersverordening worden ingediend, dan kan daaraan desgewenst worden meegewerkt via toepassing van andere instrumenten, zoals de kruimelgevallenregeling of een nieuw bestemmingsplan voor een locatie.
In het kader van de beheersverordening heeft voor het verordeningsgebied een scan plaatsgevonden van relevante omgevingsaspecten in het gebied. Dit onderzoek is beperkt van aard, omdat de beheersverordening gericht is op instandhouding van de bestaande situatie met de bestaande kwaliteit. Het onderzoek richt zich erop te bepalen of in het gebied vanuit het oogpunt van milieu, natuur, verkeer of water aanleiding bestaat tot het treffen van maatregelen. Hiervoor is een toets uitgevoerd op het voldoen aan wet- en regelgeving.
Het archeologisch erfgoed in de bodem dient te worden beschermd. De kernen Graauw en Paal hebben een lage archeologische verwachtingswaarde. Bovendien richt de beheersverordening zich op behoud van de bestaande situatie en worden nieuwe ontwikkelingen slechts zeer beperkt mogelijk gemaakt. Archeologie vormt daarmee geen relevant aspect voor het opstellen van de beheersverordening.
Inzake bodemkwaliteit zijn er geen knelpunten bekend.
Behoud van karakteristieke panden is gewenst uit cultuurhistorisch oogpunt en vanwege de belevingswaarde van het dorpsbeeld. In Graauw zijn diverse cultuurhistorisch waardevolle panden aanwezig, waaronder de Rooms Katholieke kerk (geregistreerd als beschermd monument) met pastorie en enige langsgevelwoningen uit de jaren twintig van de vorige eeuw met onder andere expressionistische kenmerken en het voormalige gemeentehuis in eclectische stijl. In het bestemmingsplan uit 2006 werd concludeerd dat de waarden echter niet zodanig zijn dat een specifieke bescherming in het bestemmingsplan noodzakelijk is. Cultuurhistorie is daarmee geen relevant aspect voor de beheersverordening.
De ruimte die de geldende bestemmingsplannen bieden, is beperkt. Er zijn geen ontwikkelingen die relevant en nadelig zijn voor de natuurwaarden in het gebied en in de directe omgeving. Nader onderzoek is dan ook niet nodig.
Er zijn geen zaken van externe veiligheid aan de orde.
Nieuwbouw van woningen anders dan toegestaan volgens de geldende regelingen is niet voorzien. Vandaar dat onderzoek in het kader van de Wet geluidhinder achterwege kan worden gelaten. Er zijn ook geen specifieke akoestische knelpuntsituaties bekend die zodanig actueel zouden zijn dat maatregelen in het kader van de beheersverordening vereist zijn.
Uit andere onderzoeken blijkt dat de luchtkwaliteit in Graauw en Paal zodanig is dat het woon- en leefklimaat goed is. Nieuwe ontwikkelingen zijn niet voorzien. Onderzoek kan achterwege blijven.
De kernen Graauw en Paal huisvesten enkele bedrijven. Deze zijn reeds lange tijd gevestigd en vergroeid met het dorp. Ter plaatse zijn geen milieuknelpunten aan de orde.
Het huidige wegenstelsel is toereikend voor de afwikkeling van het verkeer in Graauw en Paal. Er bestaan geen plannen voor aanpassing hiervan.
Ook op parkeergebied doen zich geen tekortkomingen voor. Nieuwe functies zijn in de beheersverordening niet voorzien.
De beheersverordening maakt geen ontwikkelingen mogelijk die relevant zijn voor de waterhuishouding.
Onderzoek naar wegverkeerslawaai blijft achterwege. Er worden geen nieuwe geluidsgevoelige functies geprojecteerd.
Bijlage 3 Toelichting op de regeling Graauw en Paal
De volgende tekstpassages zijn ontleend aan de toelichting van het bestemmingsplan Graauw en Paal uit 2006 en de bijbehorende herziening.
In paragraaf 2.1. zijn eerst de uitgangspunten vermeld die voor het bestemmingsplan zijn gehanteerd. In paragraaf 2.2. wordt inzicht gegeven in de systematiek van de juridische regeling (kaart en regels). De regels worden in paragraaf 2.3. toegelicht. Van belang is het verschil tussen de termen verbeelding, plankaart en kaart. Met verbeelding wordt bedoeld het grijze besluitvlak van de beheersverordening zelf, zoals weergegeven op ruimtelijkeplannen.nl. De oorspronkelijke plankaart uit het vigerende bestemmingsplan is als één van de bijlagen bij de regels in deze beheersverordening opgenomen. Vandaar dat gekozen is voor de term 'kaart'.
2.1. Gehanteerde beleidsuitgangspunten
De gemeentelijke hoofdlijnen van beleid vormen het uitgangspunt voor de op de kaart geprojecteerde bestemmingen en begrenzingen, alsmede voor de regels. Voor de bestemmingsregeling zijn de volgende algemene uitgangspunten van belang.
Uit oogpunt van uniformiteit en praktische overwegingen (toetsing bouwaanvragen) is gekozen voor een vrij traditionele en gedetailleerde bestemmingsregeling (samenspel van kaart en regels). Wel is gestreefd naar een zo flexibel mogelijke bestemmingsregeling waardoor functiewijzigingen, binnen de door het plan aangegeven grenzen, eenvoudig en snel kunnen worden gerealiseerd.
De aanwezige situatie wordt geconsolideerd / bevestigd waarbij, voorzover planologisch aanvaardbaar en ruimtelijk mogelijk, veranderings- en / of ontwikkelingsmogelijkheden voor aanwezige gebruiksvormen in de vorm van uitbreidingsmogelijkheden worden geboden. De uitbreidingsmogelijkheden worden echter beperkt door mogelijke conflicten met ruimtelijke kwaliteit of beperkt door potentiële conflicten, strijdigheden en onverenigbaarheid met gebruiksmogelijkheden van aangrenzende percelen.
De bestemmingsregeling bestaat uit de volgende onderdelen:
Op de kaart met bestemmingen (bijlage 1 en 2 van de regels bij deze beheersverordening) is de bestaande situatie, wat betreft bebouwing en kadastrale eigendomsgrenzen, in de ondergrond weergegeven. Daarop zijn vlakken getekend waarin door middel van een aanduiding is aangegeven welke bestemming ter plaatse geldt. Deze bestemmingen zijn per perceel of voor enkele percelen gezamenlijk met een letter aangeduid of met een combinatie van letters.
Voorts geven de aangebrachte cijfers de toelaatbare hoogtemaat aan. Tenzij op de kaart anders is bepaald, is in de regels geregeld dat de maximum bouwhoogte (nokhoogte) hiervan ten hoogste 4 meter mag afwijken.
De betekenis van de aanduidingen (cijfers en letters tussen haakjes) wordt verklaard in het renvooi (legenda kaart). Dit overzicht is opgesplitst in bestemmingen (zoals "Woondoeleinden"), in subbestemmingen (bijvoorbeeld bij de Bedrijvenbestemming) en nadere aanwijzingen (zoals (b) voor "bedrijfswoning toegestaan").
De "bestemmingen" corresponderen met afzonderlijke artikelen in hoofdstuk II (Bestemmingen) van de regels. Een aantal percelen is voorzien van een medebestemming (bijvoorbeeld Primair waterkeringsdoeleinden), die is aangeduid met een arcering. Dit betekent dat de regels uit beide bestemmingen van toepassing zijn. Enkele van de genoemde "overige aanduidingen" zijn eveneens in de regels verwerkt, enkele aanduidingen zijn alleen in het renvooi aangegeven (bijvoorbeeld de plangrens).
Voor een beoordeling van de gebruiks- en bouwmogelijkheden ter plaatse van een perceel dient derhalve op de kaart de aangebrachte aanduiding te worden bekeken, het renvooi te worden geraadpleegd voor het kiezen van het juiste bestemmingsartikel in de regels, waarna het bijbehorende artikel dient te worden gelezen. Deze volgorde is de meest doelmatige wijze om inzicht te krijgen in de mogelijkheden die het bestemmingsplan biedt voor het gebruik en bebouwing van een perceel.
In het navolgende wordt nader ingegaan op de opzet en indeling van de regels.
De regels zijn als volgt opgezet:
Hoofdstuk I van de regels bevat inleidende regels als begripsbepalingen (artikel 1) en regels voor de wijze van meten (artikel 2). Deze regels zijn noodzakelijk voor een juiste interpretatie van de bestemmingsregeling. Bij het bepalen van hoogtematen van gebouwen en andere bouwwerken is van belang dat gemeten moet worden vanaf de hoogte van de weg of de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte maaiveld. In dit hoofdstuk is ook de zogenaamde Beschrijving in Hoofdlijnen opgenomen.
In hoofdstuk II zijn de afzonderlijke bestemmingen opgenomen die voor het plangebied van toepassing zijn. In het algemeen geldt dat de bestemmingen die op de kaart het meest in het oog springen als eerste worden genoemd. In deze regels is het toelaatbare gebruik van gronden en bouwwerken aangegeven (doeleindenomschrijving) en zijn diverse bepalingen inzake het bouwen opgenomen. Bedacht moet worden dat deze bouwregels niet van toepassing zijn op de categorie zogeheten "vergunningsvrije bouwwerken". Van een aantal bouwregels kan afgeweken worden. Deze afwijkingsbevoegdheden zijn eveneens opgenomen in de bestemmingsartikelen. Er is voor gekozen bij de bestemmingen die samenvallen met een medebestemming zoals Primair Waterkeringsdoeleinden niet te verwijzen naar die medebestemming. Uit de kaart vloeit namelijk voort dat de bestemmingen met elkaar samenvallen. Daarnaast maakt het voortdurend verwijzen de zaak gecompliceerd en wordt daarmee de kans op fouten vergroot.
Deze algemene bepalingen zijn van belang voor een juiste interpretatie van de bestemmingsbepalingen. Omdat het bestemmingsplan onder andere betrekking heeft op een bestaand verstedelijkt gebied en dus verschillen kunnen voorkomen tussen regeling en feitelijke situatie, is een artikel "Bestaande afstanden en andere maten" opgenomen. Daarnaast is in dit hoofdstuk een algemene afwijkingsbevoegdheid opgenomen die ruimte biedt om van de bepalingen die in de voorafgaande hoofdstukken zijn opgenomen, af te wijken.
2.3 Toelichting op de regeling
In deze paragraaf wordt een toelichting gegeven op de gehanteerde bestemmingen en wat binnen deze bestemmingen is toegestaan (gebruik en bouwen).
Woondoeleinden (W) (artikel 3)
Toelaatbaar gebruik van de gronden
De gronden met de bestemming "Woondoeleinden" zijn bestemd voor het wonen en alles wat daarbij hoort (bebouwing, erven, voortuinen, toegangs- en achterpaden, parkeervoorzieningen op eigen terrein, etc.). In de doeleindenomschrijving is expliciet aangegeven dat zogenaamde aan-huis-gebonden beroepen binnen de woonbestemming zijn toegestaan. In het verleden werden dit de zogenaamde "vrije beroepen" genoemd.
In paragraaf 2.3 is aangegeven dat op het percelen Paalseweg 6 (bebouwingsconcentratie Paal) een atelier met bijbehorende pottenbakkerij is gevestigd. De activiteiten zijn door middel van een subbestemming planologisch-juridisch geregeld (bestemming Wa).
Er zijn vormen van bedrijvigheid denkbaar, waarbij bewoners verzoeken bedrijvigheid in woningen toe te staan, terwijl deze formeel gezien niet onder het begrip voor aan-huisgebonden-beroepen vallen.
Daarbij kan worden gedacht aan kap- en schoonheidssalons en pedicures, maar ook aan activiteiten met een meer bedrijfsmatig karakter, zoals de reparatie van radio's en tv's. Indien wordt gekeken naar de ruimtelijke uitstraling van deze bedrijvigheid op de omgeving, passen deze activiteiten echter vaak prima in een woonomgeving. Voor deze activiteiten is derhalve een afwijkingsbevoegdheid opgenomen. Voor de toepassing van de afwijkingsbevoegdheid dient aan een aantal voorwaarden te worden voldaan. Zo dient het gebruik ondergeschikt te blijven aan de woonfunctie. Voor een volledige onttrekking is immers bestemmingswijziging noodzakelijk.
Een bijgebouw, in de begripsbepalingen gedefinieerd als een "vrijstaand gebouw behorende bij een op hetzelfde bouwperceel gelegen hoofdgebouw", mag uitsluitend worden gebruikt als erfbebouwing bij de woning (garage, berging, etc.). Een directe woon- of kantoorfunctie (bijvoorbeeld bij een beroep aan huis) is niet toegestaan. Aan- of uitbouwen op gronden mogen daarentegen wel in gebruik worden genomen als woonruimten (ook op gronden waar feitelijk een erfbestemming van kracht is (gronden met de nadere aanwijzing (e)).
Situering hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen
Binnen de woonbestemming is door middel van de nadere aanwijzing voortuin (vt), het aanwijzen van een bouwvlak waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan en door middel van de nadere aanwijzing "erven" (e) de indeling van het woonperceel op de kaart tot uitdrukking gebracht. Woningen behoeven niet geheel binnen bouwvlakken voor hoofdgebouwen te worden gebouwd. Ook op het erfbouwvlak mogen aan- of uitbouwen in gebruik worden genomen als woonruimten.
De gronden met de nadere aanwijzing "voortuin" (vt) betreft de gronden vóór de voorgevel van hoofdgebouwen (woningen). Op deze gronden zijn geen gebouwen en overkappingen toegestaan. In gevallen waarbij sprake is van twee voorgevelrooilijnen (hoekpercelen) is aan twee zijden de nadere aanwijzing voortuin gelegd. Dit is gedaan omdat aan- en uitbouwen en bijgebouwen in de voortuin de kwaliteit van de openbare ruimte onder druk kunnen zetten (achterkantsituaties aan de voorzijde van woningen). Kleinschalige aan- of uitbouwen vóór de voorgevellijn – zoals erkers – zijn wel mogelijk (via artikel 23; overschrijden bouwgrenzen).
Uit oogpunt van flexibiliteit is de maximumdiepte van de bouwvlakken waarbinnen hoofdgebouwen zijn toegestaan zoveel mogelijk vastgelegd op 12 meter, meestal enkele meters meer dan de bestaande diepte van het hoofdgebouw. In theorie is het mogelijk dat een bestaand hoofdgebouw, dat een diepte heeft van 10 meter, over de volle breedte in twee bouwlagen 2 meter naar achteren wordt gebouwd. In de praktijk zal dit niet of nauwelijks voorkomen. In de meeste gevallen zal de uitbreiding beperkt blijven tot één bouwlaag.
In een aantal situaties wordt in de bouwregels de afstand van gebouwen en overkappingen geregeld ten opzichte van perceelsgrenzen. Los van specifieke situaties geldt als algemeen uitgangspunt dat deze bouwwerken worden gebouwd óf in de perceelsgrens óf op ten minste 1 meter uit de perceelsgrens. Bij bouwen op een zijerf, dat direct grenst aan een structurele groenvoorziening (die als zodanig is bestemd) of openbaar gebied is binnen een afstand van 1 meter geen gebouw of overkapping gewenst.
De bouwvlakken waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd met gebouwen. Wel dienen de in de bouwregels opgenomen minimumafstandsmaten tussen gebouwen op hetzelfde bouwperceel in acht te worden genomen. De afstanden worden gemeten tot hoofdgebouwen, aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Om te voorkomen dat te ruime bouwmogelijkheden en extra bouwcapaciteit wordt gecreëerd, is de breedte van de bouwvlakken voor hoofdgebouwen zoveel mogelijk afgestemd op de bestaande situatie.
De tot W(e) bestemde gronden mogen voor ten hoogste 40% en 60 m² worden bebouwd met aan- of uitbouwen en bijgebouwen. Omdat overkappingen vrijwel dezelfde ruimtelijke uitstraling hebben als genoemde gebouwen, worden overkappingen voor het bepalen van de bebouwingsmogelijkheden meegerekend. Voor kleinere percelen, waar op grond van deze maxima minder dan 20 m² erfbebouwing mag worden opgericht, is maximaal 50% en 20 m² toegestaan.
Gelet op het uitgangspunt van consoliderend bestemmen, is de bestaande bouwwijze van woningen in planmatig opgezette woongebieden met behulp van nadere aanwijzingen (letters tussen haakjes) zoveel mogelijk vastgelegd. Voor gebieden / straten met een van oudsher gevarieerde woonbebouwing (Dorpsstraat) is de bouwwijze in beginsel vrijgelaten. De volgende nadere aanwijzingen zijn gehanteerd:
(t): voor woningen die vrijstaand of met een maximum van twee-aaneen zijn gebouwd. Zowel de vrijstaande als de twee-onder-een-kapwoningen kunnen (in rijen) worden geschakeld, door aan- of uitbouwen. Deze aan- of uitbouwen dienen 3 meter achter de voorgevel te worden gebouwd en dienen in verhouding tot de hoofdgebouwen een duidelijk ondergeschikt karakter te krijgen. Uitgangspunt is ten hoogste één bouwlaag met een platte afdekking of desgewenst met een kap.
(ng): voor woningen die vrijstaand of met een maximum van twee-aaneen zijn gebouwd. Schakeling van woningen zodat wandvorming plaatsvindt, is niet toegestaan.
Detailhandelsdoeleinden en Horecadoeleinden beide in combinatie met Woondoeleinden (WD, WH) (artikel 4 en 5)
Alle bestaande winkels en horecavestigingen zijn als zodanig bestemd. Omdat de bouwregelingen voor winkels en horecavoorzieningen overeenkomen, is gekozen voor één artikel. De gronden waar hoofdgebouwen zijn toegestaan, mogen volledig worden bebouwd en de bijbehorende erven (gronden met de nadere aanwijzing (e)) voor ten hoogste 40% en 60 m². Aangenomen wordt dat hiermee in beginsel voldoende ontwikkelingsmogelijkheden worden geboden. Voor situaties waarbij het maximumoppervlak van 60 m² als te beperkend wordt ervaren, is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen tot en met een oppervlak van 75 m². Het maximumbebouwingspercentage van 40% dient daarbij te worden gehandhaafd. De toelaatbaarheid van de genoemde functies is overigens beperkt tot de begane grond.
De combinatie met de bestemming Woondoeleinden is gekozen omdat in een woonkern zoals Paal of Graauw de detailhandels- en horecavoorzieningen vaak al gecombineerd zijn met wonen en omdat wonen in de woonkern als een passende bestemming wordt aangemerkt.
Om eventuele hinder van horecabedrijven zo veel mogelijk te voorkomen, is de toelaatbaarheid van dergelijke bedrijven in de regels gekoppeld aan een Staat van Horeca-activiteiten. Op gronden met de bestemming Woon- en Horecadoeleinden zijn ten hoogste horecabedrijven uit de categorie I van de Staat van Horecabedrijven toegestaan.
Horecadoeleinden (H) (artikel 6)
Eén horecavestiging In het plangebied is bestemd tot uitsluitend Horecadoeleinden. Ter plaatse is namelijk geen woning aanwezig. Het betreft het café aan de Zeedijk van de Van Alsteinpolder nummer 20. Ook aan deze bestemming is de Staat van Horecadoeleinden gekoppeld. Omdat een café wordt ingeschaald als een horecabedrijf uit categorie II van de Staat, is aan het bedrijf een subbestemming toegekend. Dit betekent dat na bedrijfsbeëindiging zich hier uitsluitend een ander café kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf uit categorie I van genoemde Staat.
Bedrijfsdoeleinden (B) (artikel 7)
Alle legaal aanwezige niet-agrarische bedrijven in het plangebied zijn bestemd tot Bedrijfsdoeleinden. Dit houdt in dat de huidige activiteiten kunnen worden voortgezet en de bestaande bebouwing kan worden gehandhaafd. Het transportbedrijf in de Havenstraat (Paal) kan vanwege de ligging in een woonstraat, de milieuhinder die dit bedrijf veroorzaakt en het gemeentelijk en provinciaal locatiebeleid ten aanzien van dergelijke bedrijven niet positief worden bestemd. Voor dit perceel wordt de (vigerende) woonbestemming derhalve gehandhaafd. Binnen de bestemming Bedrijfsdoeleinden zijn geen detailhandelsbedrijven toegestaan die thuishoren in centrumgebieden van woonkernen. Evenmin kunnen geluidshinderlijke bedrijven (hiervan is in artikel 1 een begripsbepaling opgenomen) toegelaten.
Ter voorkoming van overmatige hinder is de toelaatbaarheid van (nieuwe) bedrijven gekoppeld aan de Staat van Bedrijfsactiviteiten. Alleen bedrijven die voorkomen in categorie 1 en 2 van de bij de regels behorende Staat van Bedrijfsactiviteiten kunnen worden toegestaan (zie ook bijlage 4 bij de toelichting en bijlage 5 bij de regels van deze verordening).
Bestaande bedrijven die door hun aard en invloed op de woonomgeving zijn ingeschaald in een hogere categorie dan toelaatbaar, zijn voorzien van een specifieke subbestemming. Evenals de subbestemming bij Horecadoeleinden betekent dit dat na bedrijfsbeeindiging zich hier uitsluitend een bedrijf kan vestigen met dezelfde bedrijfsactiviteiten, dan wel een bedrijf dat wel past binnen de in het plan aangegeven toelaatbare categorieën van bedrijfsactiviteiten. Met betrekking tot de Staat van Bedrijfsactiviteiten is nog een aantal specifieke afwijkingsbepalingen opgenomen.
Naast het regelen van het toegestane gebruik, zijn in het bestemmingsplan regels opgenomen voor het bouwen. Het betreft onder andere regels met betrekking tot de volgende aspecten.
Een maximaal toelaatbare oppervlakte van bebouwing per perceel: tenzij op de kaart anders is bepaald, geldt een algemeen bebouwingspercentage van 75%. Het percentage waarborgt onder meer de gewenste open stedenbouwkundige structuur op het bedrijventerrein alsmede het vrijhouden van bebouwing op een deel van het bedrijfsperceel voor parkeer- en manoeuvreerruimte voor voertuigen. Bedrijven welke niet passen binnen het algemene toelatingsbeleid (milieuzonering) hebben minder of vrijwel geen uitbreidingsmogelijkheden voor bebouwing gekregen (circa 15%).
Maatschappelijke doeleinden (M) (artikel 8)
Voor de aanwezige maatschappelijke voorzieningen is een globale, niet gespecificeerde bestemmingsregeling opgenomen, met uitzondering van de begraafplaats in Graauw en nutsvoorzieningen.
Havendoeleinden (HA) (artikel 10)
Vanwege de ruimtelijk-functionele samenhang zijn de jachthaven in Paal en de bijbehorende kade waarop de gebouwen van de watersportvereniging zijn gebouwd en waarop botenopslag plaatsvindt ondergebracht in één bestemming Havendoeleinden. In verband met de buitendijkse ligging en de nabijheid van het Verdronken Land van Saeftinghe worden geen mogelijkheden voor uitbreiding van de bebouwing geboden.
Agrarische doeleinden (A) (artikel 11)
De juridisch-planologische regeling voor de in het plangebied gelegen agrarische percelen is zoveel mogelijk afgestemd op de regeling in het bestemmingsplan Buitengebied. Binnen de bestemming Agrarische doeleinden is daarom de subbestemming Ar onderscheiden, hetgeen betekent dat op deze agrarische gronden, gelegen direct tegen of in de woonkern, rekening moet worden gehouden met de aanwezigheid van de woonfunctie. Op grond van provinciaal ruimtelijk beleid en op grond van de Wet milieubeheer kunnen niet alle agrarische activiteiten in het plangebied worden toegelaten. In de regels is daarom bepaald dat de gronden in beginsel uitsluitend mogen worden gebruikt voor grondgebonden agrarische bedrijven. De uitoefening van niet aan de grond gebonden agrarische bedrijfsactiviteiten is als neventak tot een bepaald maximumoppervlak toelaatbaar, met uitzondering van intensieve veehouderij.
De oppervlakte van gebouwen ten behoeve van intensieve tuinbouw in gebouwen is beperkt tot ten hoogste 2.000 m² per bouwvlak. Het stellen van een maximum aan bijvoorbeeld champignonkwekerijen is vanwege de ligging van de agrarische percelen tegen de kernen. Fruitteelt binnen een afstand van 50 meter tot woonpercelen in de kernrand is alleen toegestaan met behulp van een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden.
Gebouwen en silo's moeten worden gebouwd binnen de op de kaart aangegeven bouwvlakken. Slechts de bouw van schuilgelegenheden mag buiten een bouwvlak worden opgericht (tot een oppervlakte van ten hoogste 50 m² en een maximumgoothoogte van 3 meter). Per bedrijf is in principe ten hoogste één bedrijfswoning toegestaan. De situering van deze reeds bestaande woningen is uit milieuhygiënische overwegingen (met name wegverkeerslawaai) op de kaart met de nadere aanwijzing (b) vastgelegd. Het maximumoppervlak van een bestaande bedrijfswoning is begrensd op 200 m².
Dagrecreatieve doeleinden (dR) (artikel 12)
Het sportcomplex aan de Zandbergsestraat en de volkstuinen aan de oostzijde van de Meloweg zijn bestemd tot "Dagrecreatieve doeleinden". Omdat uitwisseling van gebruik relevante ruimtelijke effecten kan hebben, zijn de recreatievoorzieningen specifiek bestemd.
Garages en bergplaatsen (G) (artikel 13)
De bestaande (complexen) garageboxen zijn als zodanig bestemd. In het betreffende artikel is het gebruik hiervan als opslagruimte voor (detail)handelsgoederen uitgesloten.
De bestemming Tuinen is gegeven aan min of meer zelfstandig gelegen onbebouwde gronden, zoals aan het driehoekig binnenterrein achter de woningen aan de Havenstraat / Zeestraat / Duivenhoeksestraat (Paal) en aan vrijwel onbebouwde gronden aan de achterzijde van zeer diepe woonpercelen (bijvoorbeeld oostzijde van de Dorpsstraat in Graauw). Op de gronden is met behulp van de nadere aanwijzing (n) één klein gebouw toegestaan (oppervlak van ten hoogste 6 m²).
Groenvoorzieningen (GR) (artikel 15) en Verkeersdoeleinden (V) (artikel 17)
Al het bestaande structurele groen is bestemd tot Groenvoorzieningen. De openbare wegen, voet- en fietspaden in het plangebied zijn bestemd tot Verkeersdoeleinden. Binnen deze bestemming zijn tevens groenvoorzieningen en afvalophaalvoorzieningen toegestaan. In de doeleindenomschrijving van beide bestemmingen is voorts bepaald dat de bestemmingen ook mogen worden gebruikt voor jongerenontmoetingsplaatsen, ondergrondse bergbezinkbassins en geluidwerende voorzieningen.
Hoewel binnen de bestemming Groenvoorzieningen tevens water is toegestaan, zijn de belangrijkste structurele waterpartijen en waterlopen omwille van de duidelijkheid bestemd tot water (met uitzondering van de haven, waar een ruimer gebruik is toegestaan).
Overeenkomstig de bestemmingsplannen Buitengebied is destijds voor het buitendijkse schorrengebied een natuurbestemming met een subbestemming "estuarium" opgenomen. De aanwezige natuurwaarden worden door deze bestemming en de daaraan gekoppelde bouw- en aanlegregels optimaal beschermd.
Primair waterkeringsdoeleinden (artikel 20) en beschermingszone waterkeringen (artikel 27)
De bestemming Primair waterkeringsdoeleinden is opgenomen voor de zeewering tussen Paal en de jachthaven. De bestemming is als het ware als een laag over de andere, onderliggende (secundaire) bestemmingen gelegd. De breedte van de bestemming Primair Waterkeringsdoeleinden is afgestemd op de kernzone. Binnen deze bestemming is bouwen ten behoeve van de waterkering of ten behoeve van de andere bestemmingen alleen toegestaan met toestemming van burgemeester en wethouders. Deze afwijkingsbevoegdheid kan alleen worden toegepast indien de belangen van de waterkering daarmee niet onevenredig worden geschaad. Uit oogpunt van het voorkomen van dubbele wetgeving (met de Keur) wordt het opnemen van een omgevingsvergunning voor werken, geen bouwwerken zijnde, en werkzaamheden niet noodzakelijk geacht. Voor de overige zones (de beschermingszone en de buitenbeschermingszone) in het niet nodig de bepalingen van de Keur ook in het bestemmingsplan op te nemen. Wel is voor bouwactiviteiten en dergelijke in de beschermingszone ontheffing van het Waterschap nodig. In geval van aanvragen omgevingsvergunning voor bouwen als bedoeld in de Wabo binnen de beschermingszone zal de gemeente aan de initiatiefnemer en het Waterschap Zeeuws-Vlaanderen signaleren dat overleg met het Waterschap Scheldestromen noodzakelijk is. Deze zone is aangeduid op een voorschriftenkaart, die gekoppeld is aan artikel 27 van de regels bestemmingen Graauw en Paal.
De belangrijkste flexibiliteitsbepalingen zijn hierna aangegeven.
Afwijkingsbevoegdheden voor verhoging van de hoogtematen en geringe afwijkingen van het plan. In toenemende mate bestaat behoefte aan het realiseren van gebouwtjes voor jongerenontmoetingsplaatsen. In de praktijk blijken de plaatsen waar jongeren bij elkaar komen nog al eens van plaats te veranderen. Veelal gaat het dus om tijdelijke voorziening. De gebouwtjes dienen nu eens op gronden met een verkeersbestemming en dan eens op gronden met een groenbestemming te worden geplaatst. Om de ontwikkelingen te kunnen sturen, is gekozen voor een afwijkingsconstructie. Dit betekent dat alvorens een omgevingsvergunning voor bouwen kan worden verleend een nadere planologische afweging dient te worden gemaakt.
Afwijkingsbevoegdheden voor de vestiging van nieuwe bedrijven of nieuwe horecabedrijven die niet of in één categorie hoger van de Staat van Bedrijfsactiviteiten, respectievelijk Staat van Horeca-activiteiten voorkomen. Voorwaarde voor afwijking is dat deze gelet op de aard en invloed op de omgeving kan worden gelijkgesteld aan de toelaatbare categorieën van bedrijven. In verband met het specifieke karakter van deze materie zijn de flexibiliteitsbepalingen in het betreffende bestemmingsartikel ondergebracht.
de beheersverordening Graauw en Paal overeenkomstig de geometrisch bepaalde planobjecten als vervat in het GML-bestand NL.IMRO.0677.bvgraauwpaal-000V met bijbehorende bestanden.
de geometrisch bepaalde planobjecten met de bijbehorende regels en de daarbij behorende bijlagen.
een geometrisch bepaald vlak of figuur, waarmee gronden zijn aangeduid, waarvoor ingevolge deze verordening regels worden gesteld ten aanzien van het gebruik en/of het bebouwen van deze gronden.
bevoegd gezag zoals bedoeld in de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.
het plaatsen, het geheel of gedeeltelijk oprichten, vernieuwen of veranderen en het vergroten van een bouwwerk.
elke constructie van enige omvang van hout, steen, metaal of ander materiaal, die hetzij direct hetzij indirect met de grond is verbonden, hetzij direct of indirect steun vindt in of op de grond.
2.2 Aanvulling op lid 2.1 ten aanzien van het BOUWEN en GEBRUIK
In aanvulling op lid 2.1 gelden ten aanzien van het bouwen en gebruik de 'Kaart bestemmingen Graauw' en 'Kaart bestemmingen Paal' zoals opgenomen in bijlage 1 en 2 en de 'Regels bestemmingen Graauw en Paal' zoals opgenomen in bijlage 3.
Hoofdstuk 4 Overgangs- en slotregels
Voor bouwwerken luidt het overgangsrecht als volgt:
Voor gebruik luidt het overgangsrecht als volgt:
Deze regels worden aangehaald als:
Regels van de beheersverordening Graauw en Paal.
Bijlage 1 Kaart bestemmingen Graauw
Bijlage 2 Kaart bestemmingen Paal
Bijlage 3 Regels bestemmingen Graauw en Paal
Bijlage 4 Staat van Horeca-activiteiten
Bijlage 5 Staat van Bedrijfsactiviteiten