Exploitatieverordening Terneuzen 2004

Artikel 1. Algemene bepalingen

• a.

  In deze verordening wordt verstaan onder:

  • -

    afstand van de gronden van de gemeente: eigendomsoverdracht van gronden aan de gemeente.

  • -

    Exploitant: de eigenaar of rechthebbende wiens in het exploitatiegebied gelegen onroerende zaak in exploitatie wordt gebracht.

  • -

    Exploitatiegebied: het als zodanig door de gemeenteraad aangewezen gebied, waarvan de exploitanten op basis van de regels van deze verordening bijdragen aan de ten behoeve van dat gebied te treffen voorzieningen van openbaar nut.

  • -

    Exploitatieopzet: het vanwege de gemeente te stellen overzicht van de kosten en baten van het exploitatiegebied teneinde de mogelijkheid van het (volledig) verhaal van de gemeentelijke kosten op de exploitanten te beoordelen.

  • -

    Exploitatieovereenkomst: de overeenkomst als bedoeld in artikel 5 van deze verordening.

  • -

    (medewerking verlenen aan) in exploitatie brengen: het (medewerking verlenen aan het) treffen van voorzieningen van openbaar nut en anderszins, waardoor onroerende zaken die in het exploitatiegebied liggen gebaat worden, dat wil zeggen geschikt of beter geschikt voor bebouwing worden, dan wel anderszins in een voordeliger positie komen te verkeren.

  • -

    (treffen van) voorzieningen van openbaar nut: (het verrichten van) onder andere de in lid b vermelde werken en werkzaamheden binnen een exploitatiegebied, alsmede het verrichten daarvan buiten het exploitatiegebied voor zover door deze werken en werkzaamheden de binnen het exploitatiegebeid liggende onroerende zaken direct dan wel indirect gebaat zijn.

• b.

  De volgende werken en werkzaamheden worden tenminste beschouwd al voorzieningen van openbaar nut in de zin van deze verordening:

  • -

    het dempen van sloten en verrichten van grondwerk met inbegrip van het egaliseren, ophogen en afgraven van percelen;

  • -

    de aanleg, vernieuwing en wijziging van riolering, met inbegrip van het realiseren van de daarbij behorende werken, alsmede waterhuishoudkundige werken zoals drainage;

  • -

    het realiseren van alle weg- en waterbouwkundige werken, waaronder wegen, parkeervoorzieningen, pleinen, trottoirs, voet- en rijwielpaden, straatmeubilair, alsmede waterpartijen, watergangen, drainages, bruggen, tunnels viaducten en alle andere rechtstreeks met de aanleg daarvan verband houdende werken;

  • -

    de aanleg van plantsoenen en andere groenvoorzieningen, waaronder begrepen de aanleg en inrichting van openbare speelplaatsen en speelweiden alsmede de sierende elementen welke rechtstreeks voortvloeien uit een juiste uitvoering van een verzorgd bestemmingsplan;

  • -

    de aanleg van openbare verlichting, verkeers- en andere borden, verkeersregelinstallaties en brandkranen met de nodige aansluitingen;

  • -

    het verrichten van bodemonderzoek en – sanering van de ondergrond van openbare voorzieningen, voor zover die niet op andere wijze verhaald of gesubsidieerd kunnen worden;

  • -

    het treffen van milieutechnisch en ecologisch noodzakelijke maatregelen en voorzieningen ter uitvoering van een bestemmingsplan, zoals geluidsvoorzieningen en noodzakelijke verplaatsing van milieuhinderlijke bedrijven buiten het exploitatiegebied;

  • -

    de verwerving van de ondergrond van openbare voorzieningen;

  • -

    het slopen van opstallen op, in of boven de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut;

  • -

    alle overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor een doeltreffende aanleg van voorzieningen van openbaar nut.

• c.

  Voorzieningen van openbaar nut worden door de gemeente aangelegd, tenzij de aanleg behoort tot de taken van een ander overheidslichaam, of het college van burgemeester en wethouders uitdrukkelijk heeft ingestemd met gehele of gedeeltelijke aanleg door de exploitant. Het college van burgemeester en wethouders neemt geen besluit om aanleg door de exploitant toe te staan dan nadat gebleken is, dat een kwalitatief goede uitvoering zowel feitelijk als financieel is gewaarborgd, daartoe voldoende garantie is gesteld en ook overigens geen zwaarwegende of beleidsmatige belemmeringen voor een zodanige werkwijze bestaan.

Artikel 2. Kosten van exploitatie

Voor de berekening van kosten en de vaststelling van exploitatiebijdragen, wordt onder kosten van in exploitatie brengen begrepen:

a.de inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van de gemeente, bestaande uit:

• 1.

  de waarde van de grond;

• 2.

  de waarde van de opstallen die voor de verwezenlijking van de bestemming niet gehandhaafd kunnen worden;

• 3.

  de kosten van het vrijmaken van de gronden van opstallen;

• 4.

  de kosten van verwijdering van zich in de grond bevindende funderingen, leidingen, kabels e.d.;

De waarden bedoeld in sub 1 en 2 worden vastgesteld op basis van marktwaardeberekening doch niet lager dan het totaal van de gemeentelijke kosten van verwerving, beheer inclusief renteverliezen terzake van die gronden en opstallen.

• b.

  De inbrengwaarde van de binnen het exploitatiegebied gelegen gronden van derden, voorzover die inbrengwaarde ten behoeve van een redelijke en evenredige toerekening van kosten in de exploitatieopzet wordt betrokken.

• c.

  De kosten van aanleg of uitvoering door de gemeente van de onder artikel 1, lid b omschreven voorzieningen van openbaar nut binnen het exploitatiegebied.

• d.

  De kosten van aanleg van voorzieningen van openbaar nut buiten het exploitatiegebied voor zover de binnen het exploitatiegebied liggende onroerende zaken door deze voorzieningen direct dan wel indirect gebaat zijn, waaronder voorzieningen zoals bedoeld in artikel 1, lid b en artikel 2, sub a.

• e.

  Alle geldelijke gevolgen voor de gemeente van overige werkzaamheden die noodzakelijk zijn voor het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, in ieder geval:

  • 1.

    de kosten van planontwikkeling, planvoorbereiding, planbeheer en plantoezicht. Onder deze kosten wordt tenminste verstaan; de kosten verband houdende met het opstellen of vervaardigen van structuurplannen, bestemmingsplannen, planmatige uitwerkingen of – wijzigingen, besluiten tot het verlenen van vrijstelling van een bestemmingsplan en van overige planologische maatregelen voor zover deze nodig zijn voor het in exploitatie brengen.

  • 2.

    de kosten verband houdende met onderzoeken, voorbereidingen en toezicht ten behoeve van de voorzieningen van openbaar nut voor zover deze verband houden met in exploitatie brengen van gronden binnen het exploitatiegebied.

  • 3.

    de kosten van het gemeentelijke apparaat en van ingeschakelde externe adviseurs, voor zover die rechtstreeks aan het in exploitatie brengen van gronden kunnen worden toegerekend.

  • 4.

    de rente van geïnvesteerde kapitalen en overige lasten, verminderd met rente-opbrengsten.

  • 5.

    de kosten van tijdelijk beheer van de ondergrond van openbare voorzieningen en van onderhoud van deze voorzieningen gedurende een door het college van burgemeester en wethouders vast te stellen eerste gebruiksperiode.

  • 6.

    bijdragen aan fondsen, overeenkomstig het bepaalde in artikel 4, lid d.

  • 7.

    overige kosten die in beginsel ten laste van de grondexploitatie behoren te worden gebracht.

Artikel 3. Wijze van toerekening

• a.

  Ingeval er sprake is van een enkele exploitant in het exploitatiegebied wordt de bijdrage van de exploitant vastgesteld op het totaal van de op grond van de bepalingen van deze verordening door de gemeente in rekening te brengen kosten, vergoedingen en bijdragen. Ingeval er sprake is van meer exploitanten in hetzelfde exploitatiegebied wordt voor de berekening van ieders bijdrage een verdeelsleutel vastgesteld rekeninghoudende met de veronderstelde opbrengstcapaciteit (marktwaarde) van de gronden van de respectieve exploitanten na realisering, zoals geraamd in een vanwege de gemeente op te stellen exploitatieopzet. De exploitanten dragen bij in de totale kosten van het exploitatiegebied naar/rato van de opbrengstcapaciteit van hun gronden.

• b.

  Indien eigendomsoverdracht plaatsvindt van gronden van de gemeente aan exploitant ten behoeve van de exploitatie, is exploitant terzake tevens een vergoeding verschuldigd, vast te stellen op basis van marktwaarde van die gronden, vermeerderd met de kosten terzake van de overdracht.

• c.

  Indien op de in dit artikel onder a beschreven wijze de verschillen in profijt van de van gemeentewege getroffen voorzieningen van openbaar nut niet voldoende te uitdrukking komen in de wijze van toerekening, geschiedt de toerekening op basis van een nader door de gemeenteraad te bepalen grondslag die beter uitdrukking geeft aan de aanwezige verschillen in profijt.

Artikel 4. Vaststelling exploitatiebijdrage

• a.

  De exploitant betaalt als bijdrage in de kosten, verband houdende met het verlenen van medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden, het bedrag dat volgens de voorgaande bepalingen aan zijn onroerende zaak wordt toegerekend, vermeerderd met de kosten op de afstand van de gronden bestemd voor de aanleg en/of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut vallende en de kosten van kadastrale uitmeting. Indien en voorzover artikel 2, onder b c.q. artikel 5b sub 4 van toepassing is – wordt de exploitatiebijdrage verminderd met de inbrengwaarde van de bij de exploitant in eigendom zijnde en voor exploitatie bedoelde gronden en van de gronden die zijn bestemd voor het treffen van voorzieningen van openbaar nut door exploitant aan de gemeente worden afgestaan.

• b.

  De waarde van de in lid a, tweede volzin, bedoelde grond die dor de exploitant is ingebracht, wordt door de gemeente en de exploitant gezamenlijk door middel van taxatie vastgesteld. Indien hierover geen overeenstemming kan worden bereikt, wordt deze waarde vastgesteld door een commissie van drie deskundigen, van wie één aan te wijzen door de gemeente, één door de exploitant en een derde door de beide reeds aangewezen deskundigen of, indien zij het daarover niet eens kunnen worden, door de ter zake bevoegde kantonrechter.

• c.

  Indien en voorzover de exploitant zelf conform artikel 5, lid b sub 5 voorzieningen van openbaar nut aanlegt wordt bij het bepalen van de exploitatiebijdrage rekening gehouden met de kosten van de door exploitanten uit te voeren werkzaamheden.

• d.

  Van de exploitant kan een bijdrage worden verlangd in vanwege de raad ingestelde fondsen ten behoeve van buiten het exploitatiegebied aanwezige en/of te realiseren voorzieningen van openbaar nut dan wel ten behoeve van verrekening met exploitatiegebieden met eventuele tekorten in de exploitatie. De raad stelt de hoogte van de bijdragen aan dergelijke fondsen periodiek vast.

Artikel 5. Inhoud exploitatieovereenkomst

• a.

  De voorwaarden waaronder de gemeente medewerking verleent aan het in bouwexploitatie brengen van gronden worden vastgelegd in een door of vanwege de gemeente op te stellen exploitatieovereenkomst.

• b.

  De exploitatieovereenkomst bevat bepalingen over:

  • 1.

    de aard, omvang en kwaliteit van de door de gemeente of exploitant aan te leggen voorzieningen van openbaar nut;

  • 2.

    het tijdvak waarbinnen deze voorzieningen worden uitgevoerd;

  • 3.

    de ten laste van de exploitant komende bijdrage alsmede een sluitende waarborg voor tijdige betaling daarvan;

  • 4.

    in voorkomende gevallen de afstand van gronden aan de gemeente, voor zover die gronden zijn bestemd voor de aanleg of aanpassing van voorzieningen van openbaar nut, en in deze gevallen het verrichten van onderzoek naar bodemverontreiniging op kosten van de exploitant;

  • 5.

    in gevallen waarbij het college van burgemeester en wethouders besluit de gehele of gedeeltelijke uitvoering van de door de gemeente aan te leggen voorzieningen van openbaar nut aan de exploitant op te dragen: de opdracht of aanlegverplichting en sluitende waarborgen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering en voor de nakoming van de financiële verplichtingen van de exploitant;

  • 6.

    een betalingregeling;

  • 7.

    in voorkomende gevallen een taakverdeling;

  • 8.

    in voorkomende gevallen een regeling voor gewijzigde omstandigheden, wanprestatie, aansprakelijkheid en faillissement;

  • 9.

    de overeengekomen prijs voor de inbreng van gronden door exploitant c.q. de gemeente;

  • 10.

    aanvullende voorwaarden ter waarborging van een goede en tijdige uitvoering van de bouwwerkzaamheden en van de door de raad vastgestelde beleidsdoeleinden met betrekking tot het gebruik, de exploitatie en het beheer van het exploitatiegebied.

Artikel 6. Aanvraag voor medewerking

• a.

  Op een schriftelijk bij Burgemeester en Wethouders ingediende aanvraag voor medewerking in de zin van deze verordening gelden de bepalingen van dit artikel. Deze dient in ieder geval te worden vergezeld van:

  • 1.

    een nauwkeurige omschrijving van de in exploitatie te brengen onroerende zaken;

  • 2.

    gegevens, waaruit blijkt dat de belanghebbende de eigendom van of het erfpachtsrecht op de in exploitatie te brengen onroerende zaken heeft verkregen of kan verkrijgen;

  • 3.

    gegevens omtrent de door belanghebbende te treffen (bouw)werkzaamheden;

  • 4.

    gegevens waaruit blijkt dat de belanghebbende financieel in staat is tot exploitatie over te gaan en de benodigde zekerheden te stellen.

• b.

  Burgemeester en Wethouders reageren op een schriftelijke aanvraag om medewerking bedoeld in lid a van dit artikel, hetzij met een weigering hetzij met de aanbieding van een conceptovereenkomst, binnen 6 maanden na de dag waarop de aanvraag is ontvangen. Deze termijn kan onder vermelding van de redenen daarvoor door Burgemeester en Wethouders worden verlengd met een maximum van nogmaals 6 maanden.

• c.

  De reactie op de aanvraag kan in ieder geval worden aangehouden:

• a.

  indien de procedure tot goedkeuring of herziening van het bestemmingsplan dat van toepassing is nog niet is afgerond, tot vier weken na het onherroepelijk worden van dat bestemmingsplan of de herziening daarvan;

• b.

  ingeval voorzienbaar is dat de in artikel 7 genoemde belemmeringen op korte termijn zullen kunnen worden weggenomen, tot vier weken nadat deze belemmeringen zijn weggenomen.

• d.

  Ingeval door Burgemeester en Wethouders een aanvraag voor een bouwvergunning, eventueel in combinatie met een aanvraag voor vrijstelling, wordt ontvangen, waarbij in geval van verlening van de vrijstelling en/of bouwvergunning van gemeentewege voorzieningen van openbaar nut moeten worden getroffen of anderszins overeenkomstig deze verordening medewerking dient te worden verleend, wordt hiervan zo spoedig mogelijk, doch in ieder geval voor de beslissing op de aanvraag mededeling gedaan aan de aanvrager. Daarbij zal een zo nauwkeurig mogelijke raming van de voor rekening van de exploitant komende exploitatiebijdrage worden verstrekt.

Artikel 7. Weigeringsgronden voor een exploitatieovereenkomst

De medewerking aan het in exploitatie brengen van gronden behoeft onder meer niet te worden verleend indien:

• a.

  de in exploitatie te brengen grond is gelegen in een gebied waarvoor geen bestemmingsplan geldt;

• b.

  de door de exploitant aangegeven (bouw)werkzaamheden of de daartoe benodigde voorzieningen van openbaar nut zouden leiden tot strijd met het bestemmingsplan, de Woningwet of strijd met andere wet- of regelgeving;

• c.

  het treffen van de voorzieningen, hoewel overeenkomstig een bestemmingsplan, anderszins zou leiden tot strijd met belangen van een doeltreffende uitbreiding van bebouwing of herinrichting;

• d.

  het in bouwexploitatie brengen van grond anderszins zou leiden tot ten laste van de gemeente blijvende kosten van voorzieningen van openbaar nut of tot bezwaren ten aanzien van het doeltreffend voorzien in watervoorziening, openbare verlichting, riolering en andere voorzieningen van openbaar nut;

• e.

  de exploitant niet bereid of in staat is om sluitende waarborgen te stellen voor tijdige en kwalitatief goede uitvoering c.q. nakoming van zijn feitelijke en financiële verplichtingen;

• f.

  exploitant geen afstand wil doen van gronden ten behoeve van aanleg van voorzieningen van openbaar nut;

• g.

  exploitant de ondergrond van voorzieningen van openbaar nut niet wil onderzoeken op de aanwezigheid van bodemverontreiniging dan wel de bodem niet wil saneren wanneer dat noodzakelijk is;

• h.

  de exploitant niet bereid is voorzieningen van openbaar nut door de gemeente te laten aanleggen, behoudens in het geval van een verkregen opdracht als bedoeld in artikel 5, lid b onder 5.

Artikel 8. Relatie baatbelasting

In een gebied waarvoor een bekostigingsbesluit is genomen ten behoeve van een eventuele heffing van baatbelasting, zal, indien de exploitant een exploitatieovereenkomst aangaat, in de overeenkomst worden bepaald dat, met betrekking tot de uitvoering van de in deze overeenkomst genoemde voorzieningen van openbaar nut, geen aanvullende kostenverhaal op basis van baatbelasting ten laste van de betreffende onroerende zaak zal plaatsvinden.

Artikel 9. Voorzieningen van ondergeschikt belang

De artikelen 4 en 5 van deze verordening zijn niet van toepassing ingeval de medewerking uitsluitend wordt gevraagd voor voorzieningen van openbaar nut van ondergeschikt belang. In dergelijke gevallen besluit het college van burgemeester en wethouders onder welke voorwaarden deze voorzieningen van openbaar nut door of met medewerking van de gemeente zullen worden aangelegd.

Artikel 10. Specifieke overeenkomsten

In de gevallen, waarin de gemeentelijke betrokkenheid bij de (her)ontwikkeling van gebieden zodanig groot is dat daarvoor specifieke projectontwikkelingsovereenkomsten met grondeigenaren dienen te worden aangegaan en de letterlijke toepassing van deze verordening daarvoor belemmeringen opwerpt, kan de raad besluiten in de met deze partijen te sluiten overeenkomsten af te wijken van de bepalingen in deze verordening. De raad geeft alsdan de redenen aan welke tot toepassing van dit artikel leiden en stelt de specifieke voorwaarden vast voor de te sluiten projectontwikkelingsovereenkomsten, zoals deze voortvloeien uit het door de raad geformuleerde beleidsdoelstellingen voor de ontwikkeling van het exploitatiegebied.

Artikel 11. Overgangsbepalingen

Ten aanzien van exploitatiegebieden waarvoor geldt dat op het moment van inwerkingtreding van deze verordening een bekostigingsbesluit is genomen, een exploitatieovereenkomst is afgesloten of de voorzieningen van openbaar nut reeds in uitvoering zijn, vinden de bepalingen in deze verordening voor dat exploitatiegebied, voor zover nodig, op een aan die situatie aangepaste wijze toepassing.

Artikel 12. Inwerkingtreding

Deze verordening treedt in werking zeven weken, volgende op de dag waarop de bekendmaking van de verordening heeft plaatsgevonden.

Op dat zelfde tijdstip vervallen de “Exploitatieverordening 1995 vastgesteld bij besluit van de Raad van de gemeente Axel van 23 februari 1995 en gewijzigd bij besluit van de Raad van de gemeente Axel van 29 mei 1997, de “Exploitatieverordening 1995 vastgesteld bij besluit van de Raad van de gemeente Sas van Gent van 14 december 1995”.

Artikel 13. Citeertitel

Deze verordening kan worden aangehaald als “Exploitatieverordening Terneuzen 2004”.

Besloten in de openbare vergadering van de gemeenteraad d.d. 21 oktober 2004.

Griffier, mr. A.W. de Feijter

Voorzitter, J.A.H. Lonink