Organisatie | Rhenen |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening 2015 gemeente Rhenen |
Citeertitel | Huisvestingsverordening 2015 gemeente Rhenen |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp | Geen |
Huisvestingsverordening Rhenen 2013 wordt ingetrokken.
Artikelen 4, eerste lid, sub a en b, 5, 7, 9 tot en met 14, 17 en 20 van de Huisvestingswet 2014
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-07-2015 | 03-11-2016 | Nieuwe regeling | 30-06-2015 | 2015 bis/205 |
HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen
In de verordening wordt verstaan onder:
Economische binding: de binding van een persoon aan de regio FoodValley, de gemeente Rhenen of kleine kern, daarin gelegen dat die persoon, met het oog op de voorziening in het bestaan, is aangewezen op het verrichten van arbeid binnen of vanuit deze gemeente of deze regio. Hier is sprake van als de betreffende persoon:
Herstructureringsurgentie: een urgentie voor zittende huurders van een toegelaten instelling wiens woning wordt gesloopt of ingrijpend gerenoveerd. De betreffende toegelaten instelling besluit of iemand voor een herstructureringsindicatie in aanmerking komt en draagt zorg voor registratie van de betreffende woningzoekende als herstructureringskandidaat;
Maatschappelijke binding: de binding van een persoon aan de gemeente Rhenen of de regio FoodValley daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dit gebied te vestigen. Een maatschappelijke binding wordt in elk geval aangenomen ten aanzien van personen die de afgelopen 6 jaar onafgebroken ingezetene zijn geweest, dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar ingezetene zijn geweest van de gemeente Rhenen of de regio FoodValley;
Optiemodel: model waarbij woonruimte te huur wordt aangeboden aan woningzoekenden die hebben aangegeven in aanmerking te willen komen voor woonruimte van een bepaalde groep woningen en waarbij de toewijzing plaatsvindt aan de hand van de inschrijvingsduur bij Huiswaarts.nu voor de betreffende groep woningen;
Hoofdstuk 2 De vergunningplichtige voorraad
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
De volgende categorieën goedkope woonruimte mogen enkel voor bewoning in gebruik worden gegeven als daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend:
1.Zelfstandige woonruimten in eigendom van toegelaten instellingen met een huurprijs beneden de huurliberalisatiegrens zoals verwoord in de MG-Circulaire.
Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestigingsvergunning in aanmerking:
Hoofdstuk 3. Woonruimteverdeling
Artikel 6. Aanbod van huurwoningen
Woonruimten die voor verhuur beschikbaar komen, worden door de toegelaten instelling aan woningzoekenden aangeboden door middel van een aanbodmodel, een lotingmodel en/of een optiemodel.
Artikel 7. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs
Bij de toewijzing van woonruimte van een bepaalde huurprijs hanteert de toegelaten instelling de wet- en regelgeving zoals die door het Rijk in dezen wordt opgelegd en jaarlijks geïndexeerd met bijpassende huurinkomenstabel van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties (de MG-circulaire).
De toegelaten instelling zal zich eerst op het in het eerste lid bedoelde beding beroepen indien een nieuwe persoon met beperkingen voor de woning beschikbaar is en de zittende bewoner een passende vervangende woning kan worden aangeboden. De zittende bewoner kan een beroep doen op de urgentieregeling.
Artikel 10. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde omvang
Eengezinswoningen met vier slaapkamers of meer kunnen met voorrang worden verhuurd aan huishoudens van ten minste vijf personen.
Artikel 13. Regionale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Van de in artikel 2 aangewezen woonruimte kan maximaal 50%van hetaanbod met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de Regio FoodValley.
Artikel 14. Lokale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Van de in het vorige artikel aangewezen woonruimte kan maximaal 50% van het aanbod met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de kernen Achterberg of Elst.
Artikel 15. Rangorde woningzoekenden
Voor het verkrijgen van huurwoningen komen achtereenvolgens onderstaande categorieën in aanmerking:
1. Wettelijke urgenten, zoals genoemd in artikel 18;
2. Lokale urgenten, zoals genoemd in artikel 25;
3. Herstructureringskandidaten, zoals genoemd in artikel 12;
4. Voorrang bij woonruimte van bepaalde aard (mits aangegeven op Huiswaarts.nu);
5. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde omvang (mits aangegeven op Huiswaarts.nu);
6. Voorrang bij lokale binding;
Artikel 16 Vruchteloze aanbieding
In overeenstemming met artikel 17 van de Wet wordt in afwijking van het in artikel 15 bepaalde de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende één week vruchteloos is aangeboden aan de woningzoekenden die ingevolge artikel 3 voor die woonruimte in aanmerking komen.
Artikel 17. Experimentbepaling
1.B&W kan, indien de toegelaten instelling daarom verzoekt, tijdelijk ontheffing verlenen van de toewijzingscriteria in deze verordening voor een beperkt deel van de woningvoorraad;
2.De in het vorige lid genoemde afwijkingsmogelijkheid kan worden toegepast voor het uitvoeren van experimenten of het passend huisvesten (bemiddelen) van bijzondere doelgroepen;
3.In de tijdelijke ontheffing, zoals genoemd in lid 1 van dit artikel, worden heldere voorwaarden gesteld aan het experiment met betrekking tot de aard, inhoud, toepassingsgebied, looptijd, rapportage en evaluatie.
HOOFDSTUK 4. Wettelijke urgentie
Artikel 18. Urgentiecategorieën
In aansluiting op het bepaalde in de Wet zijn er drie verplichte urgentiecategorieën:
Artikel 19. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie voor vergunninghouders
Woningzoekenden die verkeren in opvangcentra of op gemeentelijke opvangplaatsen en een verblijfsvergunning hebben ontvangen, komen in aanmerking voor wettelijke urgentie, op grond van de halfjaarlijkse rijkstaakstelling voor de gemeente Rhenen.
Artikel 20. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie op basis van een verblijf in een tijdelijke opvangvoorziening
Artikel 21. Aanvullende bepalingen met betrekking tot het ontvangen/verlenen van mantelzorg
Woningzoekenden die als (ontvanger van) mantelzorg(er), ook als deze niet aan de wettelijke toelatingseisen van de regio voldoen, in verband met mantelzorg als bedoeld in art. 1, lid. 18, dringend woonruimte nodig hebben, kunnen in aanmerking komen voor urgentie, indien een gefundeerd Wmo-advies daartoe aanleiding geeft;
Degene die dringend behoefte heeft aan (andere) woonruimte, verder te noemen aanvrager, kan B&W verzoeken hem een urgentie te verstrekken.
Artikel 25. Urgentiecategorieën
Naast de drie wettelijk verplichte urgentiecategorieën, zoals omschreven in hoofdstuk 4, kent de Woningmarktregio de volgende urgentiecategorieën:
Om voor lokale urgentie in aanmerking te komen, moet de aanvrager in ieder geval aan de volgende criteria voldoen:
Voor het in behandeling nemen van een aanvraag voor een urgentie op grond van artikel 25 worden leges geheven.
Artikel 29. Algemene bepalingen over urgenties
Bij de behandeling van de aanvraag moet het volgende worden vastgesteld:
Artikel 31. Aanvullende bepalingen met betrekking tot sociale urgentie
Er is sprake van een sociale urgentie in het geval een woningzoekende in verband met ernstige psychische en/of sociale problematiek permanent ernstige hinder en/of schade, belemmering of verslechtering ondervindt in combinatie met de huidige zelfstandige woonsituatie.
Artikel 32. Aanvullende bepalingen met betrekking tot de financiële urgentie
Er is sprake van een financiële urgentie in het geval een woningzoekende aantoonbaar:
Artikel 34. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie ten gevolge van echtscheiding
Er wordt bij echtscheiding, verbreking samenwoning of verbreking geregistreerd partnerschap geen urgentie verleend, tenzij:
Bovendien kan slechts één van de scheidende partijen in aanmerking komen voor urgentie.
Artikel 36. Inkomen en vermogen
Er geldt geen inkomens en vermogensgrens voor de aanvraag urgentieverlening, maar wel bij de toewijzing van woningen door de toegelaten instelling.
Artikel 37. Procedure toewijzing woningen
Bij de vaststelling van een medische urgentie dient duidelijk naar voren te komen waaraan de toe te wijzen woning in verband met de medische urgentie moet voldoen. Medische urgenten krijgen zo snel mogelijk, in ieder geval binnen zes maanden na bekendmaking van het besluit een passende woning aangeboden. Dit is de eerst beschikbare passende woning;
Indien binnen zes maanden geen woning is toegewezen die aan de eisen voldoet, of wanneer na drie maanden al voorzienbaar is dat dit niet zal lukken, vindt overleg plaats tussen de toegelaten instelling, de aanvrager en de commissie om te komen tot een voorlopige oplossing dan wel dat gekozen wordt voor uitstel;
In deze artikelsgewijze toelichting worden enkel die bepalingen die nadere toelichting behoeven behandeld.
Voor de definities is zoveel mogelijk aangesloten bij de in de Huisvestingswet en Huisvestingsverordening genoemde begrippen. De in Rhenen werkzame toegelaten instellingen zijn gemandateerd om de Huisvestingsverordening uit te voeren.
Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 7 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen huisvestingsvergunning is verleend. In het eerste lid is aangegeven tot welke huurprijsgrens de huisvestingsvergunning verplicht is en dat deze vergunningplicht alleen van toepassing is op woningen van toegelaten instellingen. Hiermee wordt de werking van de verordening beperkt tot dat specifieke deel van de woningmarkt waarop de schaarste en verdringing zich met name voordoet.
De gemeente Rhenen heeft de keuze gemaakt om woonruimten met een huur boven de sociale huurliberalisatiegrens en/of woonruimte in eigendom van particuliere verhuurders (niet zijnde toegelaten instellingen) zonder vergunningplicht te verhuren. Dit sluit aan bij de bestaande situatie en biedt woningzoekenden in de gemeente Rhenen een mogelijkheid om snel een woning te kunnen huren.
Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Deze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de wet waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan artikel 7 van de wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de wet waarin in het belang van de transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een huisvestingsvergunning. In het tweede lid van artikel 10 van de wet is bepaald dat voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking komen woningzoekenden die de Nederlandse nationaliteit bezitten of op grond van een wettelijke bepaling als Nederlander worden behandeld, of vreemdeling zijn en rechtmatig verblijf in Nederland hebben als bedoeld in artikel 8, onderdelen a tot en met e en l, van de Vreemdelingenwet 2000.
Woningzoekenden die niet aan deze wettelijke criteria voldoen komen in geen geval in aanmerking voor een huisvestingsvergunning.
De gemeente Rhenen sluit aan op de toewijzingsregels zoals die door het rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-circulaire van het Ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijkrelaties.
Opgemerkt wordt dat de in dit artikel genoemde MG-circulaire op het grootste gedeelte van de woningtoewijzingen van toepassing is. De huidige rijkswetgeving beoogt hiermee dat 80% van de woningen moet worden toegewezen aan huishoudens die recht hebben op huurtoeslag (i.c. huishoudens met een inkomen dat lager is dan 34.911 euro; prijspijl per 1 juli 2015). Gedurende 5,5 jaar mag 10% van de woningen worden verhuurd aan huishoudens met een inkomen tussen de 34.911 en 38.950 euro. Met betrekking tot de laatste 10% vrije toewijzingsruimte geldt dat er prioriteit gegeven moet worden aan specifieke doelgroepen (met psychische of lichamelijke beperkingen). Deze 10% valt niet onder de reikwijdte van deze verordening en richt zich voornamelijk op de huisvesting van bijzondere groepen en het ‘laatste kansbeleid’.
De inkomensgrenzen gelden niet voor woningen die worden toegewezen op grond van de AWBZ en waar sprake is van een integrale levering van wonen en zorg. Voor zorgbehoevenden met een zorgindicatie geldt dus geen inkomenstoets. Dit type woningen is ondergebracht in artikel 11 van deze verordening.
De bovenstaande wet- en regelgeving zijn aan verandering onderhevig. In de toekomst moeten woningcorporaties hun huren meer afstemmen op de inkomensniveaus van de doelgroep. Uiterlijk 31 december 2018 (binnen de looptijd van deze verordening) moeten corporaties aan tenminste 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag een woning toewijzen met een huurprijs onder de aftoppingsgrens.
Aanvullend aan de bepalingen in de Wet eist de gemeente Rhenen dat iemand, om in aanmerking te komen voor woonruimte, meerderjarig moet zijn. Hiermee wordt aangesloten bij de bestaande situatie.
Artikel 4. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 19 van de wet. Daarin is bepaald dat Burgemeester en wethouders gebruik kunnen maken van de bevoegdheden krachtens artikel 15 van de wet (dit artikel is in deze verordening uitgewerkt door middel artikel 2) door mandaat te verlenen aan eigenaren van woonruimte voor zover het die woonruimte betreft.
De gemeente Rhenen mandateert, door vaststelling van deze verordening, de vergunningverlening aan de toegelaten instellingen die werkzaam zijn in de gemeente Rhenen.
Het niet voldoen aan de voorwaarden zoals deze verwoord zijn in deze verordening leidt tot het weigeren van een Huisvestingvergunning door B&W. Een dergelijke besluit moet altijd schriftelijke kenbaar worden gemaakt. Tegen dit besluit kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn op deze besluiten van toepassing.
Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Rhenen. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan B&W en die neemt vervolgens een beslissing.
Er kunnen privaatrechtelijk ook redenen zijn op basis waarvan een woningcorporatie de keuze maakt een aanbieding van de woning in te trekken. Redenen kunnen zijn (niet uitputtend): het hebben van een huurschuld of het exploiteren van een hennepkwekerij in de vorige woning. Een dergelijke keuze vindt geen grondslag in de Huisvestingswet en staat dus niet open voor bezwaar en beroep. Wél staat een rechtsgang open naar een civiele rechter.
Artikel 5. Inschrijfsysteem van woningzoekenden
Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de wet. Het hanteren van eenzelfde woonruimteverdeelsysteem bevordert de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger.
De gemeente Rhenen sluit met deze formulering aan op de huidige werkwijze van de toegelaten instellingen in Rhenen. Dit is de werkwijze zoals deze door vrijwel alle toegelaten instellingen in FoodValley-verband wordt gehanteerd. De werkwijze komt tot uiting via het digitale platform Huiswaarts.nu.
Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimte
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen beschikbare woonruimte.
Artikel 7 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad In de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de prijs van die woonruimte voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.
De gemeente Rhenen verwijst in deze naar artikel 3 van deze verordening waar aansluiting wordt gezocht op de toewijzingsregels zoals die door het Rijk worden opgelegd aan toegelaten instellingen en zijn verwoord in de MG-Circulaire.
Artikel 8. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 11 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad In de huisvestingsverordening kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in verband met de aard van die woonruimte bij het verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de wet (artikel 3 van de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden.
Deze bepaling komt voort uit de noodzaak om de Wmo betaalbaar te houden. De regeling houdt in dat een toegelaten instelling een vrijkomende MiVa-woning meldt, zodra de huuropzegging ontvangen is. De corporatie houdt de MiVa-woningen buiten de reguliere woningtoewijzing gedurende een periode van zes maanden. De toegelaten instelling verhuurt de MiVa woningen ofwel aan een kandidaat die door de gemeente is voorgedragen ofwel aan een kandidaat waar de gemeente een verklaring van geen bezwaar voor heeft afgegeven. De gemeente heeft besloten om in voorkomende gevallen de (kale)huur bij leegstand gedurende deze periode te betalen.
Hierbij moet gedacht worden aan situaties waarbij de geïndiceerde persoon is overleden of is verhuisd naar een verpleeghuis en de niet geïndiceerde partner/echtgenoot/ouder(s) in de aangepaste woning achterblijft (de in deze regel genoemde voorbeelden zijn niet limitatief). Gezien de inbreuk die een dergelijke bepaling kan opleveren voor het woongenot van de huurder(s) zal deze bepaling uitsluitend worden ingezet als er sprake is van ‘dringend eigen gebruik’ door de gemeente Rhenen. De huurder die op grond van deze bepaling de woning moet verlaten kan gebruik maken van de urgentieregeling en komt in aanmerking voor een wettelijke vergoeding.
Artikel 10 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde omvang
Een toegelaten instelling kan bij woonruimte met meer dan vier slaapkamers de aanvullende eis opnemen dat huishoudens van tenminste vijf personen voorrang krijgen.
Artikel 11. Woonzorginstellingen – woongroepen
De Rhenense Woningstichting heeft met de zorginstellingen Charim en Quarijn privaatrechtelijke afspraken gemaakt over de verhuur van dit vastgoed. De betreffende instellingen hanteren over het algemeen hun eigen wachtlijsten waarbij de hoogte van de zorgvraag volgordecriterium is. Dit houdt mede verband met de kwetsbaarheid van de doelgroep. Het is niet wenselijk dat de Huisvestingsverordening die afspraken doorkruist.
Artikel 12. Voorrang op basis van herstructurering
Een toegelaten instelling kan bij sloop of ingrijpende renovatie van een woning of complex van woningen besluiten om de zittende huurders een herstructureringsindicatie toe te kennen. De betreffende toegelaten instelling draagt zorg voor registratie van de betreffende woningzoekende als herstructureringskandidaat. De rangorde van herstructureringskandidaten onderling wordt bepaald door de woonduur herstructureringsindicatie (oudste datum gaat voor). De herstructureringsindicatie vervalt bij definitieve huisvesting van de betreffende herstructureringskandidaat. Dit geldt dus niet voor het huisvesten in een wisselwoning.
Herstructuringskandidaten zijn zelf verantwoordelijk voor het vinden van geschikte woonruimte via het digitale platform Huiswaarts.nu. Indien deze zoektocht niet tot gewenste resultaten leidt, kan de toegelaten instelling de keuze maken voor directe bemiddeling. Dit is ter beoordeling van de toegelaten instelling. Als de toegelaten instelling kan aantonen dat de woningzoekende onvoldoende initiatieven heeft ontplooid om via het digitale platform Huiswaarts.nu vervangende woonruimte te zoeken en geen medewerking wil verlenen het tijdig verhuizen (door onterecht woningen te weigeren bij de actieve bemiddeling) staat de toegelaten instelling een gang naar de rechter vrij.
Artikel 13. Regionale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de Regio FoodValley voor één of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte.
Deze voorrangsregel kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat als er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.
Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Dit impliceert dat 50% van de woningen bij het aanbieden van de woonruimte ‘gelabeld’ kan worden voor het stellen van bindingseisen. Maximaal 25% van die 50% is beschikbaar voor personen met regionale binding. Het labellen van een woning geschiedt bij de aanbieding.
Artikel 14. Lokale voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente behorende kern voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte. Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de wet).
Deze voorrangsregel kan bijvoorbeeld ertoe leiden dat als er meer dan een gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of maatschappelijk gebonden is aan het in de verordening aangewezen deel van de gemeente als eerste in aanmerking komt voor de aangeboden woonruimte.
Deze voorrang kan niet onbeperkt worden verleend, maar tot het maximum van het in de verordening genoemde percentage van het aanbod (artikel 14, eerste en tweede lid, van de wet). Dit impliceert dat 50% van de woningen bij het aanbieden van de woonruimte ‘gelabeld’ kan worden voor het stellen van bindingseisen. Maximaal 25% van die 50% is beschikbaar voor personen met binding aan één van de kernen Achterberg of Elst. Het labellen van een woning geschiedt bij de aanbieding.
Artikel 15. Rangorde woningzoekenden
In deze bepaling wordt, in aansluiting op de voorrangsregels van deze verordening, een rangorde voor de toewijzing van woonruimte gegeven. Het artikel treedt in werking bij situaties waarin er meer dan één gegadigde is voor een bepaalde woning.
Het artikel dient als volgt gelezen te worden. Alle gegadigde (zowel de voorrangskandidaten als de personen die op basis van inschrijftijd in aanmerking zouden kunnen komen voor een woning) dienen te voldoen aan de bepalingen zoals die zijn verwoord met betrekking tot het inkomen in de artikelen 3 en 7. Het inkomen is dus altijd leidend.
Daarnaast wordt opmerkt wordt dat de voorrangsbepalingen alleen gehanteerd kunnen worden als deze kenbaar zijn gemaakt bij aanbieding van de woning op het digitale platform ‘Huiswaarts.nu’. Uitzondering hierop is het criterium ‘herstructuring’. Er kunnen meerder voorrangsbepalingen tegelijkertijd gehanteerd worden, waarbij de in dit artikel gekozen volgorde leidend is.
Artikel 16. Vruchteloze aanbieding
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 17 van de Wet, waarin wordt bepaald dat als woningzoekenden met economische of maatschappelijke binding te lang stilzitten, hun aanspraak op voorrang verdwijnt. Om frictieleegstand (en daarmee inkomstenderving) zo veel als mogelijk te voorkomen is ervoor gekozen om woningen gedurende één week aan te bieden. Dit sluit aan bij de huidige werkwijze van de toegelaten instellingen.
Artikel 17. Experimentbepaling
Nieuwe inzichten of nieuwe technische mogelijkheden kunnen er toe leiden dat er andere systemen van woningtoewijzing worden ontwikkeld dan waarop deze huisvestingsverordening is gebaseerd (eventueel voor specifieke woonruimte). Dit artikel maakt het mogelijk om te experimenteren met dergelijke systemen zonder de hele verordening aan te hoeven aanpassen. Ook kan geëxperimenteerd worden met regels waarvan de gevolgen niet geheel voorspelbaar zijn, waarna (bij gebleken succes) een dergelijke regeling via aanpassing van de verordening formeel kan worden ingevoerd.
Artikel 18. Urgentiecategorieën
De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid een urgentieregeling op te stellen. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen. Echter, als een gemeente ervoor kiest een urgentieregeling te hanteren, dan schrijft dit artikel de genoemde verplichte urgentiecategerieën voor.
Artikel 19. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie voor vergunninghouders
Gemeenten krijgen op basis van hun grootte per jaar een taakstelling van het Rijk om een bepaald aantal statushouders te huisvesten (art. 60 e.v. van de Woningwet). Statushouders mogen niet zelf beslissen waar ze gaan wonen. Op basis van een informatieprofiel van het Centraal Orgaan Asielzoekers zoekt de gemeente geschikte woonruimte.
Artikel 20. Aanvullende bepalingen met betrekking tot urgentie op basis van een verblijf in een tijdelijke opvangvoorziening
Dit artikel geldt voor personen die verblijven in een tijdelijke opvangvoorziening. Zij krijgen conform de regionaal gemaakte afspraken met zorgaanbieders voorrang bij het verkrijgen van woonruimte. Om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring dient de betrokkene gedurende een bepaalde tijd te zijn begeleid of behandeld door een in de regio werkzame hulp- en dienstverleningsinstelling.
Artikel 21. Aanvullende bepalingen met betrekking tot het ontvangen/verlenen van mantelzorg
De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat mantelzorgverleners en – ontvangers in aanmerking kunnen komen voor een urgentieverklaring. Urgentie kan alleen aangevraagd worden door meerderjarige personen.
De door de Huisvestingswet 2014 aangewezen urgentiecategorieën zijn vrijgesteld van het betalen van leges omdat het hier een wettelijke verplichting betreft.
Artikel 25. Urgentiecategorieën
Naast deze drie verplichte urgentiecategorieën kent de Woningmarktregio vier lokale urgentiecategorieën:
Omdat urgenten hiermee een sterke positie krijgen op de woningmarkt wordt getracht het aantal urgentiebeschikkingen te beperken tot een minimum. Noodsituaties kunnen verschillend zijn in beleving, daarom zijn de noodsituaties beschreven in de Huisvestingsverordening.
Dit artikel geeft door middel van enkele hoofdregels aan wie er een beroep kunnen doen op urgentie. Wanneer niet aan deze eisen wordt voldoend, wordt er (behoudens mogelijke toepassing van de hardheidsclausule) geen urgentie verleend.
Alleen aanvragen van meerderjarige inwoners van de gemeente Rhenen die tenminste 1 jaar aaneengesloten ingezetene zijn, worden behandeld.
Ingezetenen zijn personen die staan ingeschreven in de Basisregistratie Personen (BRP) van de gemeente Rhenen en feitelijk hoofdverblijf hebben in een voor permanente bewoning aangewezen woonruimte.
Als er sprake is van twee of meer personen die een gemeenschappelijke huishouding voeren of willen voeren en waarvan tenminste één persoon de leeftijd van 18 jaar heeft bereikt, dan kan er een aanvraag worden ingediend. Als één van de meerderjarige inwoners korter dan twee jaar aaneengesloten ingezetene is, dan is dat geen belemmering.
Om onnodige verzoeken voor urgentie te voorkomen dan wel te beperken wordt voor bepaalde vormen van urgentie (sociale urgentie, financiële urgentie en medische urgentie) gevraagd leges te betalen, voordat de behandeling wordt gestart. De leges worden vastgesteld in de tarieventabel van de legesverordening. Ook bij een herhaalde aanvraag worden leges in rekening gebracht.
De door de Huisvestingswet 2014 aangewezen urgentiecategorieën zijn vrijgesteld van het betalen van leges omdat hier een wettelijke verplichting betreft. Aanvullend wordt voor wat betreft de wettelijke urgentiecategorie “mantelzorgverleners en –ontvangers” opgemerkt dat de gemeente de verplichting heeft ervoor zorg te dragen dat mantelzorgers niet overbelast worden zodat de ambitie “langer zelfstandig wonen” in hogere mate gerealiseerd kan worden.
In dit artikel is opgenomen welke bewijsstukken de aanvrager moet meesturen bij de aanvraag. Deze bewijsstukken zijn nodig om te kunnen vaststellen hoe dringend de noodzaak is voor het verlenen van urgentie. Een vereiste is dat de aanvrager zelf actief zoekt naar een woning. De aanvrager is immers zelf verantwoordelijk voor zijn huisvesting. Een bewijs daarvan kan o.a. bestaan uit een overzicht van woningen waarop is gereageerd. Dit overzicht kan de woningzoekende zelf via internet uitdraaien of de woningstichting kan daarvan een overzicht verstrekken. Een periode van maximaal 6 maanden voorafgaand aan het besluit op aanvraag wordt meegenomen in het onderzoek in hoeverre de aanvrager zelf actief heeft gezocht naar een woning.
Met betrekking tot verbreking van een samenlevingsvorm dient de aanvrager de officiële bewijsstukken van de rechtbank en/of notaris te overleggen, zoals:
bij niet geregistreerde samenwoning moet worden aangetoond dat sprake is van een gemeenschappelijke huishouding van tenminste één jaar door middel van inschrijving bij de BRP/Publiekszaken en dat sprake is van het verbreken van deze gemeenschappelijke huishouding. Dit is vastgelegd in een vaststellingsovereenkomst met daarin opgenomen: aanvangsdatum samenwonen, datum van relatiebeëindiging, regeling betreffende hoofdverblijfplaats van de kinderen of ouderschapsplan en bij een huurwoning, een officiële beschikking van de rechtbank met betrekking tot het claimen van de woning.
Het inkomen en het vermogen zijn nodig wanneer er urgentie wordt verleend. De toegelaten instelling heeft deze gegevens nodig voor het toewijzen van een passende woning. De gemeente draagt ervoor zorg dat de bewijsstukken worden aangeleverd bij de urgentiecommissie.
Artikel 30. Behandeling aanvraag urgentie
Voor het beoordelen van de mate van financiële, sociale en medische urgentie en urgentie op grond van echtscheiding kan een urgentiecommissie ingesteld worden die besluiten neemt met betrekking tot de toepasselijkheid van artikel 31, 32, 33, 34, 35 en indien gewenst over 21.
Artikel 31. Aanvullende bepalingen met betrekking tot sociale urgentie
De huisvestingssituatie moet onhoudbaar zijn (woonnoodsituatie) en moet binnen een half jaar (acuut) worden opgelost. De sociale problematiek dient bekend te zijn bij een op dat gebied werkzame instantie, die de problematiek onderschrijft. De omstandigheden moeten een duidelijke relatie hebben met de woonsituatie. Hiervoor kan schriftelijk advies van een externe deskundige gevraagd worden. Ook kan advies gevraagd worden aan andere (hulpverlenende) instanties.
Artikel 32. Aanvullende bepalingen met betrekking tot de financiële urgentie
Het kan zijn dat de aanvrager om financiële redenen in een noodsituatie verkeert. Er kan dan reden zijn om urgentie te verlenen. Van financiële omstandigheden, op grond waarvan urgentie kan worden toegekend, kan sprake zijn indien de aanvrager, buiten eigen schuld om, als gevolg van plotseling optredend ernstig inkomstenverlies of faillissement, de lasten van zijn bestaande woonruimte redelijkerwijs niet meer kan dragen. Onvrijwillig werklozen of arbeidsongeschikten kunnen hiertoe behoren.
Artikel 33. Aanvullende bepalingen met betrekking tot de medische urgentie
Centraal staat dat hier sprake is van een vastgestelde medische aandoening. Psychische- en/of psychiatrische aandoeningen kunnen ook leiden tot een medische urgentie. Dit wordt beoordeeld door B&W. Er kan bij een onafhankelijke externe deskundig advies worden gevraagd over de noodzaak tot verhuizing in relatie tot de medische aandoening en de woonsituatie.
Verbreking van een samenlevingsvorm is geen reden voor urgentie. Als het huisvestingsprobleem primair is ontstaan door het verbreken van een samenlevingsvorm, is het in de eerste plaats de verantwoordelijkheid van de aanvrager om zelf in andere huisvesting te voorzien. De ouder die de zorg heeft voor de kinderen zal over het algemeen de woning toegewezen krijgen wanneer hij of zij de rechter daarom vraagt. De ander kan meestal zelfstandig in huisvesting voorzien. Het is van belang dat de partners gezamenlijk hun zaken goed regelen of dit via de rechter afdwingen. Iemand die zelf vrijwillig met de kinderen de woning verlaat, kan de ontstane huisvestingsproblematiek niet afwentelen op de gemeente/toegelaten instelling. Om deze reden zijn de aanvullende eisen opgenomen. Nadrukkelijk moet er eerst sprake zijn van een onhoudbare situatie en daarna wordt pas beoordeeld of er wordt voldaan aan de aanvullende voorwaarden.
Vanzelfsprekend moet de aanvrager al het mogelijke hebben gedaan om het woonrecht in de oude woning te behouden, tenzij dit aantoonbaar op juridische- en/of financiële gronden niet haalbaar is gebleken.
In geval van co-ouderschap kan slechts één partij in aanmerking komen voor urgentie. Dit betekent dat in het geval beide ouders in gelijke mate de zorg voor een kind hebben en beide de gezamenlijke woning verlaten door henzelf een aantoonbare keus moet worden gemaakt wie de aanvraag indient. Zo nodig moet dit formeel worden vastgelegd in een convenant. Hiermee wordt voorkomen dat beide partners een huurwoning kunnen claimen.
Als er bij co-ouderschap een eigen plek voor het kind/de kinderen beschikbaar is bij één van de ouders dan is woonurgentie voor de andere ouder uitgesloten.
Een toegekende urgentieverklaring treedt in werking zodra de huurwoning is geclaimd of de koopwoning is verkocht.
In dit artikel worden praktijksituaties gegeven waarvoor zondermeer geen urgentie wordt verleend. Een combinatie van factoren die hier genoemd worden, kan wel weer aanleiding zijn voor een urgentie. B&W kan hiervoor advies opvragen bij het adviesorgaan.
Artikel 36. Inkomen en vermogen
Er geldt geen inkomens- en/of vermogensgrens voor urgentieverlening. De hoogte van het inkomen en vermogen zijn echter wel van belang bij de toewijzing omdat door de toegelaten instelling wordt gekeken naar de huur van de woning (passendheidstoets). Het inkomen en vermogen worden daarom wel gevraagd op het aanvraagformulier voor urgentie. Mogelijk leidt een hoog inkomen of vermogen tot oordeel dat de aanvrager zelf in woonruimte kan voorzien.
Artikel 37. Procedure toewijzing woningen
Binnen zes maanden na besluitvorming vindt toewijzing van een woning plaats door de toegelaten instelling. Als dit niet mogelijk is binnen deze periode, dan vindt er overleg plaats.
Omdat men als urgent woningzoekende wordt aangemerkt, moet de aanvrager de eerst beschikbaar komende passende woning aanvaarden. Met de woonwensen wordt zo mogelijk rekening gehouden.
Toewijzing vindt plaats op basis van het zoekprofiel. Dat wil zeggen welke woning past, in verband met de urgentie, het beste bij de aanvrager. De commissie besluit over deze eisen. De eisen dienen daarom zodanig geformuleerd te worden dat dit voor alle betrokkenen probleemloos helder is. Urgent woningzoekenden kunnen vervolgens zelf reageren op woningen uit het vastgestelde zoekprofiel. Dit is het minimaal passende woningaanbod met de kortste wachttijden.
Artikel 38. Intrekken of vervallen van de urgentie.
In dit artikel is bepaald wanneer een urgentie wordt ingetrokken of komt te vervallen. Intrekking van de urgentie in de situaties genoemd in het eerste lid wordt de aanvrager schriftelijk en met redenen omkleed medegedeeld.
Tegen dit besluit van B&W kan binnen zes weken na dagtekening bezwaar worden gemaakt. De bepalingen van de Algemene wet bestuursrecht zijn op deze besluiten van toepassing.
Een bezwaarschrift wordt mondeling behandeld in een zitting van de bezwaarschriftencommissie gemeente Rhenen. Deze commissie geeft vervolgens een advies aan B&W en die neemt vervolgens een beslissing.
Het vervallen van de urgentie in de situaties genoemd in het tweede lid gebeurt van rechtswege.
De Huisvestingsverordening Rhenen 2013 vervalt van rechtswege per 1 juli 2015 en de nieuwe Huisvestingsverordening Rhenen 2015 vervangt deze. De Huisvestingswet 2014 schrijft voor dat een huisvestingsverordening een tijdelijk karakter heeft van maximaal 4 jaar, waarna opnieuw schaarste en verdringing moet worden aangetoond. De Huisvestingsverordening Rhenen 2015 geldt daarom van rechtswege tot 1 juli 2019.
Op grond van artikel 11 van de Huisvestingsverordening Rhenen 2015 zijn de volgende instellingen/woongroepen niet verplicht vrijgekomen woonruimte aan te bieden via het digitale platform “Huiswaarts.nu”:
Zorggroep Charim, daar waar het gaat om de zorgwoningen bij “De Tollekamp” in Rhenen;
Stichting Quarijn, daar waar het gaat om de zorgwoningen bij “De Tabakshof”in Els.