Organisatie | Noordoostpolder |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Beleidsregel Ander woongebruik kernen in Noordoostpolder |
Citeertitel | Beleidsregel Ander woongebruik kernen in Noordoostpolder |
Vastgesteld door | college van burgemeester en wethouders |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Deze regeling is vervangen door deBeleidsregel ander woongebruik kernen in Noordoostpolder 2018.
Geen.
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
16-04-2014 | 08-11-2018 | nieuwe regeling | 07-04-2014 De Noordoostpolder, 15-04-2014 | 236509 |
Het college van burgemeester en wethouders van Noordoostpolder;
Overwegende dat in de voorschriften van bestemmingsplannen meestal is bepaald dat onder woning wordt verstaan een gebouw, dat krachtens aard en indeling geschikt en bestemd voor de huisvesting van één huishouden, of bewoordingen van gelijke strekking en betekenis;
Overwegende dat in de voorschriften van bestemmingsplannen meestal is bepaald dat onder het gebruik van gebouwen voor maatschappelijke doeleinden wordt verstaan: het verlenen van diensten in de medische, sociale, educatieve, culturele, religieuze en administratieve sfeer en andere vormen van dienstverlening, die een min of meer openbaar karakter hebben, of woorden van gelijke strekking en betekenis;
Overwegende dat in de voorschriften van bestemmingsplannen meestal is bepaald dat onder horecagebouwen wordt verstaan: een bedrijf dat is gericht op het bieden van logies of het verstrekken van maaltijden en dranken voor gebruik ter plaatse, of bewoordingen van gelijke strekking en betekenis;
Overwegende dat het gebruik van een woning door meerdere personen die onderling geen langdurige relatie hebben, zoals bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten, doorgaans in strijd is met de voorschriften van een bestemmingsplan;
Overwegende dat het gebruik als pension van maatschappelijke of horecagebouwen doorgaans in strijd is met de voorschriften van een bestemmingsplan;
Overwegende dat het wenselijk is om het beperkt mogelijk te maken om bijvoorbeeld arbeidsmigranten of studenten te huisvesten in de kernen van Noordoostpolder;
artikel 4.81, eerste lid van de Algemene wet bestuursrecht;
artikel 2.12 eerste lid onder a sub 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht, en
afdeling 3.1 van de Wet ruimtelijke ordening
gezien onder andere het door de gemeenteraad op 13 november 2012 vastgestelde Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder;
Deze beleidsregel maakt het mogelijk om woningen te gebruiken voor woonvormen waarbij meerdere personen bij elkaar wonen, waarbij er geen continuïteit en onderlinge
verbondenheid is van de desbetreffende samenstelling van personen, zoals arbeidsmigranten en studenten, en om maatschappelijke of horecagebouwen als pension te gebruiken.
Paragraaf 3 Gebruik maatschappelijk of horecagebouw als pension
Een aanvraag om een maatschappelijk of horecagebouw te gebruiken voor pension wordt getoetst aan de volgende criteria:
Voorafgaand aan het opstarten van de bestemmingsplanprocedure wordt een exploitatieovereenkomst met de aanvrager gesloten. In deze overeenkomst worden afspraken gemaakt over kosten die gemaakt worden om de aanvraag in procedure te kunnen brengen, en daarmee samenhangende kosten zoals bovenwijkse voorzieningen, waarbij in ieder geval eventuele planschade wordt verhaald op de aanvrager.
Bestaande illegale situaties van ander woongebruik mogen na inwerkingtreding van deze beleidsregel maximaal één jaar voortduren, met dien verstande dat wanneer blijkt dat dit gebruik tijdens de overgangsperiode niet voldoet aan brand- en veiligheidseisen of overlast veroorzaakt, eerder handhavend wordt opgetreden.
Aldus vastgesteld op 7 april 2014.
Het college van burgemeester en wethouders,
de secretaris, de burgemeester,
Er komen steeds meer vragen om een woning te mogen gebruiken voor woonvormen waarin bijvoorbeeld vier volwassenen bij elkaar wonen die geen onderlinge langdurige relatie met elkaar hebben en waarbij geen sprake is van continuïteit in samenstelling, zoals studenten en arbeidsmigranten. Naar verwachting zal de vraag naar deze huisvestingsvorm in de kernen voor de categorie arbeidsmigranten zich de komende jaren onverminderd blijven voordoen dan wel zich in nog versterkte mate blijven aandienen. Daarnaast komen er in de kernen maatschappelijke of horecagebouwen vrij.
Het ander woongebruik van woningen is nu in de meeste gevallen niet toegestaan in het bestemmingsplan. Een woning is primair bedoeld voor het huisvesten van één huishouden. Het uitgangspunt van de ruimtelijke/planologische kaders/plannen blijft dat wonen, in de traditionele zin van het woord, de hoofdfunctie van de woonwijk blijft. Maar de gemeente wil, zoals ook beschreven in haar ‘Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder’, de vorm van ander woongebruik van woningen wel beperkt mogelijk maken in de kernen.
Daarnaast komen maatschappelijke of horecagebouwen in de kernen leeg te staan. In het ‘Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder’ is al aangeven dat dergelijke gebouwen ook geschikt kunnen zijn als pension.
Met deze beleidsregel maken we beide vormen van ander woongebruik beperkt mogelijk in de kernen van Noordoostpolder.
Voor het ander woongebruik van een woning dient een andere procedure te worden doorlopen dan voor het gebruik van een maatschappelijk of horecagebouw als pension. Dat staat hieronder toegelicht.
Ander woongebruik van een woning
Voor het ander woongebruik van een woning dient een omgevingsvergunning te worden aangevraagd op basis van artikel 2.12 lid 1 onder a sub 2 Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo). Deze beleidsregel wordt gebruikt als toetsingskader voor het afwijken van het geldende bestemmingsplan. De indieningvereisten voor een omgevingsvergunning staan in de Regeling omgevingsrecht.
Gebruik maatschappelijk/horecagebouw
De mogelijkheid voor het gebruik van een maatschappelijk of horecagebouw als pension is niet geregeld in het bestemmingsplan. Om een dergelijke huisvesting mogelijk te kunnen maken, is een (afzonderlijke) herziening van het bestemmingsplan nodig. De eigenaar van een beoogde locatie dient hiertoe een principeverzoek in bij het college, waarin hij/zij aangeeft op welke wijze hij/zij aan de beleidsregel kan voldoen. Wanneer het college hiermee instemt, wordt een bestemmingsplan voorbereid, dat ter vaststelling aan de gemeenteraad wordt aangeboden.
De gemeenteraad is bevoegd om het bestemmingsplan vast te stellen. In het bestemmingsplan wordt aangegeven welke bestemming, ofwel functie de grond heeft. Ook staan in het bestemmingsplan regels over het gebruik van de grond en wat daarop gebouwd is/mag worden (bouwwerken). Om een keuze te kunnen maken over het gebruik, worden allerlei ruimtelijk relevante aspecten op een rij gezet en belangen afgewogen.
Dit artikel hoeft geen nadere toelichting.
Dit artikel hoeft geen nadere toelichting.
Paragraaf 2 Ander woongebruik woning
Om het ander woongebruik van een woning mogelijk te maken heeft de gemeente een aantal toetsingscriteria vastgesteld. Het minimale gebruiksoppervlak per bewoner is gebaseerd op de Bouwverordening. Daarnaast sluit het aan op de uniforme huisvestingsnorm, die behoort bij de zogeheten Nationale verklaring[1]. In de NEN (NEderlandse Norm) 2580 staat hoe het gebruiksoppervlakte berekend wordt. Bij brand dient sprake te zijn van tijdige alarmering van de bewoners. Daarom is het verplicht tot het hebben van rookmelders in iedere verblijfsruimte.
Met het vaststellen van het Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder (13 november 2012) is bepaald dat maximaal zes personen in een woning mogen worden gehuisvest. Dit betekent ook dat huiseigenaar, die zijn pand (deels) als pension wil gebruiken, maar daar zelf ook blijft wonen ook een vergunning dient aan te vragen. Daarnaast vindt de gemeente het belangrijk dat de huisvestingsmogelijkheden verspreid zijn over het buitengebied van Noordoostpolder en de kernen. Een voldoende spreiding is ook een duidelijke wens vanuit de samenleving. De gemeente wil geen concentratie van ander woongebruik van een woning op een bepaalde plek in een kern maar een mix tussen wonen en ander woongebruik van een woning, ook omdat wonen, in de traditionele zin van het woord, de hoofdfunctie van de woonwijk is en blijft. Bij het opstellen van de regels zijn we uitgegaan van een voorzichtigheidsprincipe omwille van een zorgvuldige invoering. Hiertoe is een maximumpercentage opgenomen voor het aantal woningen dat mag worden aangewend voor ander woongebruik, tevens is een spreidingsregel opgenomen.
Paragraaf 3 Gebruik maatschappelijk of horecagebouw als pension
Om het gebruik van een maatschappelijk of horecagebouw als pension zijn een aantal toetsingscriteria opgesteld. Voor het gebruiksoppervlakte is aangesloten bij de bouwverordening. In de NEN 2580 staat hoe het gebruiksoppervlakte berekend wordt.
Met het vaststellen van het Beleid Arbeidsmigranten Noordoostpolder (13 november 2012) is bepaald dat maximaal 30 personen in een maatschappelijk of horecagebouw mogen worden gehuisvest. Bij het opstellen van de regels zijn we uitgegaan van een voorzichtigheidsprincipe omwille van een zorgvuldige invoering. Het aantal maatschappelijke en horecagebouwen dat voor dit doeleinde gebruikt mag worden is daarom gemaximeerd. Een andere reden voor het maximeren is dat de gemeente een mix van verschillende functies nastreeft in de kernen. Waarbij het traditionele wonen als hoofdfunctie van de kern het uitgangspunt is. Dit is tevens de reden dat de gemeente een afweging maakt bij een aanvraag om een maatschappelijk/horecagebouw te gebruiken als pension op basis van de bestaande situatie. Stel dat er in een kern al een maatschappelijk gebouw voor een bepaalde doelgroep in gebruik is en/of een hotel aanwezig is en in gebruik, dan wordt bekeken of het gebruik van een maatschappelijk/horecagebouw als pension, de verhouding tussen inwoners en andere (tijdelijke) doelgroepen niet onevenredig groot wordt.
Om de bepaalde kwaliteit van huisvesting/pension te garanderen stelt de gemeente verplicht dat huisvestingslocaties/pensions gecertificeerd worden. Dit certificaat is SKIA (Stichting Keurmerk Internationale Arbeidsbemiddeling) of vergelijkbaar aan SKIA.
Artikel 5 Dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers
Bij een aanvraag voor het gebruik als pension van een maatschappelijk of horecagebouw wordt/worden dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers ingelicht. Zij kunnen meepraten bij de uitwerking van de plannen. Het inlichten van dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers gebeurt nadat er een positief principebesluit door het college is genomen over het initiatief en met aanvrager is afgesproken wat het moment van openbare bekendmaking wordt. Dat is ruimschoots voordat er voor het specifieke plan de benodigde bestemmingsplanprocedure wordt gestart en er door de raad een definitief besluit wordt genomen over dit initiatief. Dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers kan/kunnen zo vooraf aan de eigenlijke procedure haar wensen, zorgen en ideeën kenbaar maken. Zo kan door de gemeente en aanvrager rekening worden gehouden met wensen, zorgen en bedenkingen die worden geuit. Dit betekent uiteraard niet dat de mening van (een deel van) dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers zondermeer één op één wordt vertaald in het bestemmingsplan. De gemeente heeft de verantwoordelijkheid om alle (maatschappelijke) belangen die met het een aanvraag gemoeid zijn af te wegen. Het advies van dorpsbelang/wijkvertegenwoordigers maakt deel uit van de besluitvormingsstukken over dit initiatief voor de raad.
De gemeente zal omwonenden tijdig informeren worden over een initiatief voor huisvesting. Het informeren gebeurt schriftelijk in overleg met de aanvrager.
Bij het maken van plannen worden zowel door de aanvrager als de gemeente kosten gemaakt. Met de aanvrager wordt ten tijde van de bestemmingsplanprocedure een exploitatieovereenkomst gesloten, waarbij in ieder geval planschade en zo nodig de financiering van bovenwijkse voorzieningen door de initiatiefnemer worden gedragen.
Het college beseft dat een illegale situatie niet van de ene op de andere dag legaal is, het heeft daarom een gedoogperiode meegenomen in deze beleidsregel. Tevens wordt bij een aanvraag om een bestaande situatie (voor 1 januari 2014) te legaliseren, die niet voldoet aan het toetsingscriterium over spreiding, per geval een afweging gemaakt.
Dit artikel hoeft geen nadere toelichting
Dit artikel hoeft geen nadere toelichting.
[1] Het rijk, gemeenten, corporaties, de uitzendbranche en koepels van werkgevers en vakbonden hebben afspraken gemaakt voor meer en goede tijdelijke huisvesting voor werknemers uit de Europese Unie. Zeventien betrokken partijen hebben daartoe de zogeheten Nationale verklaring ondertekend.