Beleidsregel gebruik onzelfstandige woonruimte Velsen 2015

Het college van burgemeester en wethouders van de gemeente Velsen

Gelet op het bepaalde in titel 4.3 van de Algemene wet bestuursrecht

Besluit:

Tot het vaststellen van beleid met betrekking tot het gebruik van zijn bevoegdheid om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan ten aanzien het gebruik van panden als onzelfstandige woonruimte.

Inleiding

Woningen zijn bestemd voor bewoning door één huishouden. Bedrijfsruimten zijn bestemd voor bedrijfsmatige activiteiten en niet bestemd om in te wonen of de nacht door te brengen.

Dat is het principe, juridisch geborgd in door de raad vastgestelde bestemmingsplannen.

In de praktijk van alle dag bestaat de behoefte aan het kamergewijze gebruiken van panden als woonruimte. Het is op grond van artikel 2.12, lid 1, onder a, sub 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht juncto artikel 4, lid 9, Bijlage II, van het Besluit omgevingsrecht een collegebevoegdheid om door middel van een omgevingsvergunning voor een woning of voor een bedrijfspand afwijking toe te staan van de bepalingen van het bestemmingsplan.

In zijn vergadering van 24 april 2012 stelde het college al eerder beleid vast inzake het gebruik van dezelfde bevoegdheid. Het gebruik van panden voor het kamergewijze beschikbaar stellen van woonruimte komt in dit beleid echter niet voor. Dit beleid is dus aanvullend op het Wabo afwijkingenbeleid 2012.

Woonvormen

Zoals aangegeven laat de praktijk woonvormen zien die vallen onder het begrip onzelfstandige woonruimte, zoals:

Hotel en Logies: (nacht)verblijf bieden aan personen die niet in de gemeente wonen, maar elders hun hoofdverblijf hebben.

Kamerverhuur: (nacht)verblijf bieden aan personen die in Velsen het hoofdverblijf hebben.

Hospitaverhuur:kamers aanbieden in de woning , waar iemand ook zelf woont.

Woongroep: samen een huis bewonen op basis van een gemeenschappelijk belang.

Airbnb:kamers en woningen online aanbieden voor boeking en verhuur voor een toeristisch verblijf.

Bed & breakfast:Kamers aanbieden in de eigen woning voor een toeristisch verblijf in combinatie met het serveren van een ontbijt.

Gezinsvervangend tehuis:

Onzelfstandig verblijf met begeleiding voor jongeren met een beperking.

Doelgroepen

Vraag naar kamerbewoning bestaat bij een diverse groep, bijvoorbeeld:

Buitenlandse werknemers: onder meer Europese arbeidsmigranten

Tijdelijk aangetrokken deskundigen: zoals interim-managers en expats

Studenten:bijv. studenten van het Maritiem College

Toeristen:

Jongeren:bijv. wanneer zij op zichzelf willen gaan wonen

Mensen die urgentonderdak nodig hebben:bijv. na een brand of na een relatiebreuk

Naast deze vragers zijn aan de aanbodkant meerdere partijen belanghebbend, zoals:

De ondernemers die arbeidsmigranten in dienst hebben

Uitzendbureaus die tijdelijke werknemers aanbieden

Eigenaren van panden waar kamers te huur worden aangeboden

Particulieren die kamers verhuren

Partijen die bemiddelen tussen de vraag naar en het aanbod van kamers

Omwonenden van een logiespand.

Beleidsuitgangspunt

Het college staat op het standpunt dat het gebruik van onzelfstandige woonruimte mogelijk moet zijn omdat er maatschappelijk behoefte aan bestaat. Maar dat het alleen wordt toegelaten op plaatsen waar dat ruimtelijk inpasbaar is. Ruimtelijke inpasbaarheid omvat tevens een toets op leefbaarheid van de woonomgeving. Bewoning van een woning door meerdere huishoudens heeft immers andere effecten op de omgeving dan bewoning door een gezin. Denk aan de parkeerdruk en het veelvuldig in- en uitverhuizen. Bewoning van panden op een bedrijventerrein kan beperkingen opleveren voor bedrijven in de buurt en de geïsoleerde ligging kan ongunstig zijn voor de kamerbewoners. En ook hier spelen aspecten als veiligheid en leefbaarheid een rol. Al deze afwegingen zijn van belang bij het toelaten van onzelfstandige woonruimte.

Belangenafweging

Bij de behandeling van een aanvraag maakt de gemeente een belangenafweging. Daarbij weegt het college van b&w het belang van de aanvrager af tegen het belang van behoud van de woning als zelfstandige woonruimte. Ook de leefbaarheid in de straat of de buurt wordt meegenomen in de afweging (leefbaarheidstoets). Daarnaast beoordeelt de gemeente de beoogde inrichting van het pand en de situatie in de straat. De toetsingscriteria en de vergunningvoorwaarden zijn vastgelegd in onderstaande beleidsregels.

Artikel 1 Begripsbepalingen

In deze beleidsregel wordt verstaan onder:

• a.

  Onzelfstandige woonruimte: woonruimte die niet door een persoon of een huishouden kan worden bewoond, zonder daarbij afhankelijk te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte, die gedeeld worden met anderen, zoals een keuken, toilet, badkamer, etc.

• b.

  Huishouden: een verzameling van één of meer personen die een zelfstandige huishouding voeren, waarbij sprake is van continuïteit in samenstelling en onderlinge verbondenheid.

• c.

  Woning: gebouw of een gedeelte daarvan, bestaande uit een complex van ruimten, uitsluitend bedoeld voor de huisvesting van één afzonderlijk huishouden.

• d.

  Logiespand: gebouw of deel van een gebouw waarin onzelfstandige woonruimte wordt verleend aan meer dan één huishouden, naast de eventuele hoofdbewoner (eigenaar/huurder).

• e.

  Afwijking: een omgevingsvergunning waarbij wordt afgeweken van het bestemmingsplan zoals omschreven in artikel 2.12, eerste lid, onder a, sub 2, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht.

• f.

  Gebruiksoppervlakte wonen: de bewoonbare oppervlakte achter de voordeur van het kamerverhuurpand, exclusief opslagruimten, op basis van de “Meetinstructie bepalen gebruiksoppervlakte woningen volgen NEN 2580”.

Artikel 2 Werking van de beleidsregel

Deze beleidsregels hebben betrekking op een omgevingsvergunning die tot doel heeft het realiseren van (onzelfstandige) kamerverhuur. Op grond van artikel 2.12, lid 1, sub a, onder 2, Wabo juncto artikel 4 van bijlage II Bor, wordt door het college alleen medewerking verleend als het verzoek passend is binnen dit beleid.

Artikel 3 Weigeringsgronden

• 1.

  Een afwijking van het bestemmingsplan voor onzelfstandige woonruimte wordt geweigerd indien:

  • a.

    op het moment van de aanvraag binnen een straal van 40 meter vanuit het midden van het aangevraagde object een (vergund) logiespand aanwezig is;

  • b.

    de afwijking wordt aangevraagd voor onzelfstandige woonruimtes in een gebouw met een woonbestemming met een gebruiksoppervlakte wonen van in totaal kleiner dan 85 m²;

  • c.

    de afwijking wordt aangevraagd voor onzelfstandige woonruimtes voor meer dan vier personen als de gebruiksoppervlakte wonen kleiner is dan 100 m²;

  • d.

    de afwijking wordt aangevraagd voor onzelfstandige woonruimtes voor panden met een gebruiksoppervlakte wonen van meer dan 100 m², indien er per bewoner minder dan 25 m² gebruiksoppervlakte wonen beschikbaar is;

  • e.

    vaststaat of redelijkerwijs moet worden aangenomen dat verlening van de afwijking zou leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid of gezondheid, dan wel een verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw of deel van een gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;

  • f.

    blijkt dat de hoofdtoegang tot het gebouw niet gericht is op de openbare weg;

  • g.

    er uiterlijke aanpassingen aan het gebouw of deel van het gebouw plaats vinden of plaats moeten vinden vanwege de onzelfstandige bewoning, zoals extra brand- en/of vluchttrappen;

  • h.

    belemmeringen ontstaan voor de (uitbreiding van) omliggende functies die mogelijk zijn binnen het geldende bestemmingsplan;

  • i.

    de afwijking niet past binnen het geldende parkeernormenbeleid.

• 2.

  Een afwijking van de regels van het bestemmingsplan voor onzelfstandige bewoning kan worden geweigerd indien het belang dat de aanvrager bij de afwijking niet opweegt tegen het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad. Bij de beoordeling van het belang van het behoud of de samenstelling van de woningvoorraad worden mede betrokken de ligging en de te verwachten vraag naar het type woonruimte waarop de aanvraag betrekking heeft.

Artikel 4 Voorwaarden bij vergunningverlening

• 1.

  Bij het gebruik van de bevoegdheid om af te wijken van de regels van het bestemmingsplan om onzelfstandige woonruimte mogelijk te maken wordt als voorwaarde gesteld dat de eigenaar een planschadeovereenkomst ondertekent, zodat eventuele planschade voor rekening van de aanvrager komt.

• 2.

  Als voorwaarde bij de omgevingsvergunning wordt in ieder geval opgenomen:

  • a.

    dat de afwijking van de regels niet mag leiden tot een verstoring van de openbare orde, veiligheid en gezondheid, dan wel verstoring van een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het gebouw waarop de afwijking betrekking heeft;

  • b.

    dat wanneer er geen hoofdbewoner in het pand aanwezig is de verhuurder zorgt voor een vast aanspreekpunt voor omwonenden;

  • c.

    dat een beheerder bekend is en dat deze een nachtregister bijhoudt, overeenkomstig afdeling 9 van de Algemene plaatselijke verordening en artikel 9 van de Verordening Toeristenbelasting 2015.

• 3.

  Het college kan het besluit intrekken wanneer de voorwaarden niet worden nageleefd.

Artikel 5 Inwerkingtreding en citeertitel

Deze beleidsregel treedt in werking op de dag na publicatie.

De citeertitel titel van de beleidsregel is 'Beleidsregel onzelfstandige woonruimte’.

Aldus vastgesteld in de vergadering van 01 december 2015.

Bijlage 1