Organisatie | Bloemendaal |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Bloemendaal 2016 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Bloemendaal 2016 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Huisvestingswet 2014
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
01-01-2016 | 20-07-2017 | Onbekend | 28-10-2015 Weekblad Kennemerland-Zuid | 2015054077 |
HOOFDSTUK 1. Algemene bepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
huishouden: persoon of groep personen die een huishouding voert, waarbij sprake is van onderlinge verbondenheid en continuïteit in de samenstelling. Vanaf 24 weken zwangerschap telt het ongeboren kind als thuiswonend kind. Een ouder met kind wordt gerekend als gezin. In het geval van co-ouderschap behoort het kind tot twee huishoudens. De plaats van het hoofdverblijf van het kind is de plaats waar het kind in de basisregistratie personen is opgenomen;
inkomen: gezamenlijke verzamelinkomen als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de Inkomstenbelasting 2001 van de aanvragers van de huisvestingsvergunning voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor “belanghebbende” telkens wordt gelezen “aanvrager”;
HOOFDSTUK 2. De huisvestingsvergunning
Artikel 3. Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Onverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de wet, komen voor een huisvestingsvergunning in aanmerking:
Artikel 4. Inschrijving van woningzoekenden voor woningen van woningcorporaties
1. De woningcorporaties dragen in het kader van deze verordening zorg voor het aanleggen en bijhouden van een zo veel mogelijk uniform inschrijfsysteem voor woningzoekenden.
2. Zij stellen regels op over de wijze van inschrijving, registratie van gegevens, opschorting en einde van de inschrijving.
Artikel 5. Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
1. Bij de aanvraag om een huisvestingsvergunning worden de volgende gegevens verstrekt:
a. naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, de verblijfstitel van de aanvrager en de eventuele mede-aanvrager;
b. omvang van en het aantal thuiswonende kinderen behorend tot het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat betrekken;
d. adres, naam van de verhuurder en huurprijs van de te betrekken woonruimte;
e. beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;
f. indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor een woonruimte met een specifieke voorziening, en
g. indien van toepassing, de urgentiecategorie waartoe de aanvrager behoort.
2. De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:
a. een aanduiding van de woonruimte waarop de vergunning betrekking heeft;
b. aan wie de vergunning is verleend;
c. het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt, en
d. de voorwaarde dat de vergunninghouder de woonruimte enkel binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik kan nemen.
Artikel 6. Bekendmaking aanbod van woonruimte
Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte in het bezit van de woningcorporaties wordt, na aftrek van de woningen die via een direct aanbod aan urgentie-categorieën uit artikel 9, negende en tiende lid, worden toebedeeld, voor tenminste 75% openbaar bekend gemaakt door publicatie op een digitaal platform.
Artikel 9. Voorrang bij urgentie, van toepassing voor de gemeenten in Zuid-Kennemerland
Bij het verlenen van huisvestingsvergunningen wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden voor wie de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. In dat geval kunnen burgemeester en wethouders een schriftelijke urgentieverklaring verlenen. Onverminderd artikel 12, derde lid van de wet, kan de voorrang slechts worden verleend aan ingezetenen van Zuid-Kennemerland.
Bezitters van een urgentieverklaring, met uitzondering van:
de woningzoekenden die in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein woonachtig zijn, zoals genoemd in het vierde lid, onder d, kunnen 26 weken (vanaf de datum van afgifte) met voorrang en met een toegewezen zoekprofiel boven andere woningzoekenden in aanmerking komen voor een vergunning. Het zoekprofiel is gebaseerd op een vergelijkbare situatie als de huidige woonsituatie met dien verstande dat het leidt tot de meest sobere oplossing voor de urgente woonsituatie, waarbij in beginsel geen recht op een eengezinswoning wordt verkregen. De termijn kan eenmalig met 26 weken worden verlengd als nog geen passende woonruimte is vrijgekomen.
De voorrangsregels van artikel 7 zijn van toepassing op woningzoekenden met een urgentieverklaring, met dien verstande dat een kind slechts kan behoren tot het huishouden waar het zijn hoofdverblijf heeft. In het geval van co-ouderschap worden bij de beoordeling van de urgentieaanvraag kinderen tot één huishouden toegerekend. Wanneer de urgentie wordt toegekend, kan in het geval van co-ouderschap het kind wel bij de vaststelling van het zoekprofiel tot het huishouden worden gerekend.
Bezitters van een urgentieverklaring die in een instelling op sociaal, maatschappelijk of medisch terrein woonachtig zijn zoals genoemd in het vierde lid, sub d, krijgen een aanbieding voor passende woonruimte. Deze eerste aanbieding kan worden geweigerd. Bij weigering van de tweede aanbieding vervalt de urgentie.
Aan woningzoekenden met kinderen die een verzoek om indeling in een urgentiecategorie als bedoeld in het tweede lid hebben gedaan, maar daarvoor niet in aanmerking komen, en al eerder zelfstandig hebben gewoond, kunnen burgemeester en wethouders een inschrijftijdverlenging verlenen in de gemeenten in Zuid-Kennemerland. Met dien verstande dat de inschrijftijdverlenging leidt tot de meest sobere oplossing voor de woonsituatie, waarbij geen recht op een eengezinswoning wordt verkregen. Deze verlenging van de inschrijftijd is maximaal één jaar geldig.
Artikel 10. Verzoek om indeling in een urgentiecategorie
Het verzoek om te worden ingedeeld in een urgentiecategorie gaat vergezeld van de volgende gegevens:
Artikel 11. Intrekken of wijzigen indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijdverlenging
1.Burgemeester en wethouders kunnen de beschikking tot indeling in een urgentiecategorie of toewijzing inschrijftijdverlenging intrekken als de woningzoekende:
a.niet langer als woningzoekende als bedoeld in artikel 9, tweede lid, is aan te merken;
b.bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt, waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren;
c.een aanbod voor een passende woning heeft geweigerd, onverminderd artikel 9, negende en tiende lid; of
d.niet binnen een termijn van 26 weken (bij urgentieverklaring) dan wel 52 weken (bij inschrijftijdverlenging) op aangeboden passende woonruimte heeft gereageerd.
2.Een woningzoekende kan, al dan niet op zijn verzoek, in een andere urgentiecategorie worden ingedeeld wanneer gewijzigde omstandigheden daartoe aanleiding geven.
3.Als de woningzoekende in een andere urgentiecategorie wordt ingedeeld, vervalt de urgentiebeschikking en wordt aan hem een nieuwe beschikking verstrekt.
Artikel 13. Huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats
Als er meerdere kandidaten zijn binnen dezelfde prioriteitscategorie zoals bepaald in het eerste lid, dan geldt dat kandidaten met een huisvestingsvergunning voor een standplaats voorrang krijgen boven de onzelfstandig wonende kinderen. Vervolgens gaan kandidaten met de langste inschrijftijd voor. Indien er op grond van inschrijftijd geen voorrang tussen de kandidaten bestaat, wordt de huisvestingsvergunning door middel van loting toegewezen aan een van de woningzoekenden.
Artikel 14. Vruchteloze aanbieding
1.In overeenstemming met artikel 17 van de wet wordt de huisvestingsvergunning verleend als de woonruimte door de eigenaar overeenkomstig de in het tweede en derde lid weergegeven procedure gedurende maximaal acht weken vruchteloos is aangeboden.
2.De eigenaar moet de woonruimte in de in het vorige lid genoemde termijn ten minste eenmaal op een digitaal platform hebben aangeboden.
3.De in het eerste lid genoemde termijn begint te lopen op de datum van de eerste publicatie.
4.Als de eigenaar aan burgemeester en wethouders aannemelijk kan maken dat hij de woonruimte op andere, gelijkwaardige wijze vruchteloos heeft aangeboden wordt eveneens toepassing gegeven aan het in het eerste lid bepaalde.
HOOFDSTUK 3. Wijzigingen in de woonruimtevoorraad
Artikel 15. Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen
1.Gebouwen bevattende woonruimte mogen niet zonder vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet gesplitst worden in appartementsrechten als bedoeld in artikel 106, eerste en vierde lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek als een of meer appartementsrechten de bevoegdheid omvatten tot het gebruik van een of meer gedeelten van het gebouw als woonruimte en die gelegen zijn in de in bijlage 1 aangegeven delen van de gemeente.
2.Het eerste lid is niet van toepassing op gebouwen die:
a.uitsluitend onzelfstandige woonruimten bevatten;
b.eigendom zijn van een woningcorporatie waarmee burgemeester en wethouders prestatieafspraken hebben gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen.
Artikel 16. Aanvraag vergunning
1.Een aanvraag om een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet wordt ingediend door gebruikmaking van een door burgemeester en wethouders vastgesteld formulier.
2.Bij de aanvraag worden de volgende gegevens verstrekt:
a.een tekening als bedoeld in artikel 109, tweede lid, van Boek 5 van het Burgerlijk Wetboek, en
b.een door een beëdigd taxateur opgemaakt taxatierapport betreffende het gebouw en de tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw, dat in ieder geval omvat een beschrijving en een beoordeling van de staat van onderhoud.
Artikel 17. Voorwaarden en voorschriften
Aan een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kunnen burgemeester en wethouders in bijzondere gevallen aanvullende voorwaarden en voorschriften aan de vergunning verbinden.
Een vergunning als bedoeld in artikel 22 van de wet kan worden geweigerd als:
a.naar het oordeel van burgemeester en wethouders het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad groter is dan het met de splitsing gediende belang;
b.het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende gebouw;
c.de splitsing zou leiden tot woningen met een oppervlakte van minder dan 50m2 BVO (NEN 2580) per woning;
d.de splitsing zou leiden tot woningen die niet voldoen aan de voorwaarden en bepalingen uit het Bouwbesluit;
e.de toestand van het gebouw zich uit het oogpunt van indeling of staat van onderhoud geheel of gedeeltelijk tegen splitsen verzet;
f.de onder a en b genoemde belangen niet voldoende kunnen worden gediend door het stellen van voorwaarden en voorschriften aan de splitsingsvergunning.
Artikel 19. Bestuurlijke boete
1.Overtreding van de verboden, bedoeld in de artikelen 8 of 22 van de wet, of het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet, kan worden beboet met een bestuurlijke boete.
2.De boete voor overtreding van:
a.het verbod, bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de wet bedraagt:
I.voor de eerste overtreding: € 340;
II.voor herhaalde overtredingen: € 400;
b.het verbod, bedoeld in artikel 8, tweede lid, van de wet bedraagt:
I.voor de eerste overtreding: € 4.000 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 7.500 voor bedrijfsmatige exploitatie;
II.voor herhaalde overtredingen: € 10.000 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 20.000 voor bedrijfsmatige exploitatie;
c.de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet bedraagt:
I.voor de eerste overtreding: € 7.500 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 12.500 voor bedrijfsmatige exploitatie;
II.voor herhaalde overtredingen: € 15.000 voor niet-bedrijfsmatige exploitatie en € 20.000 voor bedrijfsmatige exploitatie;
Burgemeester en wethouders kunnen na consultatie van de raad in het belang van de volkshuisvesting tijdelijk afwijken van deze verordening om een experiment uit te kunnen voeren.
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening.
Toelichting bij de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Bloemendaal 2016
Op 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet (hierna: wet) in werking getreden. Op grond van deze wet kunnen gemeenten een huisvestingsverordening vaststellen, indien sprake is van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. In deze verordening mogen regels opgenomen worden met betrekking tot de woonruimteverdeling en desamenstelling van de woningvoorraad. Op grond van drie onderzoeken – ‘Wonen in de regio’ (Gemeente Amsterdam, Bureau O+S), de Woonruimteverdeling, ‘Jaarverslag 2013’ (Woonservice Zuid-Kennemerland) en de rapportage ‘Verschuivende woningbehoefte?’, gevolgen van rijksbeleid in IJmond/ Zuid-Kennemerland (RIGO Research en Advies) – is gebleken dat in Zuid-Kennemerland en IJmond sprake zal zijn van toenemende druk op de sociale huurwoningvoorraad.
De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond hebben daarom afgesproken dat zij allemaal een huisvestingsverordening vaststellen. Het vaststellen van een huisvestingsverordening biedt de mogelijkheid de schaarse voorraad goedkope huurwoningen in de regio te beschermen en verdringingseffecten bij het verkrijgen van goedkope woonruimte tegen te gaan.
Verdeling van sociale huurwoningen
Op het gebied van woonbeleid werken de acht gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland en IJmond (hierna: de regio) samen. Deze verordening is daarom in samenwerking met de gemeenten in deze regio tot stand gekomen. De gemeenten hebben een zoveel mogelijk gelijkluidende verordening opgesteld met op onderdelen lokaal maatwerk. De regio kent geen gemeenschappelijk bestuursorgaan dat de verordening vast kan stellen. Dit is de bevoegdheid van de afzonderlijke raden. Iedere gemeente stelt daarom zijn eigen verordening vast.
De verordening van Bloemendaal wijkt op één punt af: in Bloemendaal wordt maximaal 25 % van het vrijkomende aanbod (na aftrek van toewijzing aan urgenten en vrije bemiddeling) toegewezen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan tot de gemeente Bloemendaal behorende kern.
Uit bovenstaande onderzoeken is gebleken dat in deze regio de goedkope huurwoning een schaars goed is. Dit zijn alle huurwoningen met een huurprijs tot € 710,68 (prijspeil 2015). Voor het leeuwendeel zijn deze in eigendom en beheer bij woningcorporaties. Voor een deel is sprake van particuliere verhuur. Bij alle corporaties is een lange inschrijftijd benodigd om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning en is een trend waarneembaar dat deze verder op zal lopen. Deze trend wordt onder meer versterkt doordat urgenten, onder wie verblijfsgerechtigden, voorgaan op ingeschreven woningzoekenden en de doorstroming van ouderen uit de sociale huur naar de verzorgingshuizen sterk afneemt. Daarnaast wordt er een toename verwacht van de behoefte aan sociale huurwoningen. Dit heeft onder meer de volgende oorzaken:
Bron: RIGO rapport ‘Verschuivende woningbehoefte. September 2013’
Sturing in woonruimteverdeling vindt plaats via een vergunningenstelsel
Sturing in de woonruimteverdeling vindt plaats door middel van een huisvestingsvergunningssysteem voor het schaarse segment van de huurvoorraad. De wet verbiedt het zonder of in afwijking van een huisvestingsvergunning in gebruik nemen of geven van de aangewezen woonruimte. Het voordeel van dit regionale stelsel is dat de corporaties op basis daarvan een uniform verdeelsysteem kunnen (gaan) hanteren. Het stelsel zorgt er voor dat betaalbare woningen behouden blijven voor de doelgroep.
Daarnaast reguleert de verordening de regels voor het verlenen van urgentie aan woningzoekenden die dringend een woning nodig hebben.
Omdat er verschillen zijn tussen werkwijze en afspraken met instellingen rond de toekenning van urgenties tussen gemeenten in Zuid-Kennemerland en gemeenten in IJmond is een urgentieverklaring niet geldig op het niveau van de regio, maar op niveau van Zuid-Kennemerland en IJmond afzonderlijk. In het geval van de statushouders als bedoeld in artikel 28 van de wet – gebeurt de toewijzing op gemeentelijk niveau. Gemeenten streven naar een zo veel mogelijk samenhangend woonruimteverdeelsysteem.
De samenstelling van de woningvoorraad
Het deel van de verordening over aanpassingen in de woningvoorraad (onttrekken, samenvoegen en splitsen) is niet in regionaal verband tot stand gekomen, omdat daarvoor de verschillen tussen de gemeenten te aanzienlijk zijn. Iedere gemeente heeft zijn eigen regels als het gaat om aanpassingen in de woningvoorraad. Hoofdstuk 3 van de verordening heeft daarom alleen betrekking op de gemeente Bloemendaal.
In de huidige verordening is het omzetten van een particuliere woning door onttrekking en woningvorming gebonden aan een vergunning. Op grond van de wet is het samenvoegen en onttrekken van woningen voor eigen gebruik door de eigenaar vergunningvrij geworden, evenals het vestigen van kantoor- of praktijkruimte aan huis. Voor de andere vormen van onttrekking en samenvoegen van woningen is geen vergunningsplicht meer in de verordening opgenomen, omdat vergunningaanvragen voor het samenvoegen van woningen in Bloemendaal vrijwel uitsluitend worden gedaan voor het onttrekken van woningen voor eigen gebruik.
Splitsen in appartementsrechten
In hoofdstuk 3 van de verordening wordt voor een deel van de particuliere voorraad een vergunningsplicht voor splitsen ingevoerd. De wet biedt gemeenten de mogelijkheid te bepalen dat voor het splitsen van een gebouw in appartementsrechten een vergunning nodig is. Deze verplichting mag alleen gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt.
Op dit moment kent de Bloemendaalse huisvestingsverordening geen splitsingsvergunningenstelsel. Het bouwkundig splitsen van woningen (van één naar meerdere woningen) wordt via het bestemmingsplan gereguleerd. Het is dus niet nodig om dit in de huisvestingsverordening te reguleren.
Het juridisch splitsen van woningen (omzetten van huur- naar koopwoningen) kan echter alleen via de huisvestingsverordening worden gereguleerd. Met een splitsingsvergunningenstelsel is het mogelijk om te een limiet te stellen aan het aantal woningen dat jaarlijks van huur- naar koop wordt omgezet. Tevens is het mogelijk om bouwkundige eisen te stellen aan de te splitsen woningen. In de praktijk gebeurt het bovendien regelmatig dat verhuurders woningen in een slechte onderhoudsstaat afstoten om daarmee de kosten voor groot onderhoud uit te sparen. Met een splitsingsvergunningenstelsel kan worden voorkomen dat er aan de onderkant van de woningmarkt een voorraad goedkope, slecht onderhouden woningen ontstaat die bewoond worden door huishoudens die de kosten voor het onderhoud niet kunnen betalen.
In artikel 15 lid 2 is bepaald dat de splitsingsvergunning niet nodig is voor het omzetten van sociale huurwoningen naar koopwoningen, als het college met de betreffende corporaties prestatieafspraken heeft gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen. Deze bepaling vormt een waarborg waarop het college kan terugvallen indien het er niet in slaagt om met een corporatie prestatieafspraken te maken over de verkoop van sociale huurwoningen. Op deze manier kan worden voorkomen dat corporaties waarmee het college geen prestatieafspraken heeft gemaakt ongelimiteerd sociale huurwoningen verkopen waardoor de schaarste aan sociale huurwoningen onnodig toeneemt.
Dit artikel bevat de begripsbepalingen, die relevant zijn voor de verordening. Begrippen die al in de wet zijn opgenomen, zoals mantelzorg, huisvestingsvergunning, huishoudinkomen en binding zijn hier niet herhaald. Toegevoegd is het voor de woonruimteverdeling belangrijke begrip ‘huishouden’ en ‘gezin’. Voor het berekenen van de samenstelling daarvan hebben de aspecten aankomend- en co-ouderschap een plek gekregen. Standplaatsen (van woonwagens) vallen onder het begrip woonruimte en vallen daarmee ook onder de werking van de verordening. Daarnaast is een definitie van het begrip studentenwoning toegevoegd.
Artikel 2 Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte
Huurwoningen van corporaties met een huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68 per maand in 2015) mogen niet zonder vergunning worden betrokken. De bevoegdheid om te beslissen op een aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt bij afzonderlijk besluit gemandateerd aan de corporatie voor de eigen woningvoorraad. De corporatie legt hierover verantwoording af. Voor de woningzoekende staat een bezwaarprocedure tegen de weigering van een huisvestingsvergunning of een urgentieverklaring open bij de gemeente.
Woonruimte die in het kader van de leegstandswet tijdelijk kan worden verhuurd (omdat de woning op korte termijn ingrijpend wordt gerenoveerd of gesloopt) valt buiten de werking van de verordening, omdat dit type verhuur slechts beperkt voorkomt en van tijdelijke aard is.
Ook onzelfstandige woonruimte en bedrijfswoningen behoren, gelet op hun beperkt voorkomen, specifieke karakter en doelgroep, niet tot de vergunningplichtige voorraad. Tot slot vallen studentenwoningen, zoals gedefinieerd in artikel 1, die via een zogenaamd campuscontract tijdelijk aan studenten verhuurd worden en door burgemeester en wethouders als zodanig zijn aangewezen, niet onder de vergunningplichtige woonruimte.
De wet biedt de mogelijkheid om het huisvestingsvergunningenstelsel ook van toepassing te verklaren op de verhuur van particuliere huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. De raad heeft hier echter niet voor gekozen. In Bloemendaal bestaat minder dan 1 % van de woningvoorraad uit particuliere huurwoningen met een huur onder de liberalisatiegrens. De mogelijkheden om bij particuliere huurwoningen te handhaven op het vergunningenstelsel zijn beperkt. Indien een huurder niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning, kan hij/zij niet uit de woning worden gezet, omdat de huurbescherming boven de huisvestingsverordening gaat. De wet geeft het college wel de mogelijkheid om de verhuurder sanctioneren voor het verhuren van een woning aan een huishouden dat niet in aanmerking komt voor een huisvestingsvergunning, maar daar is in de regio nog geen ervaring mee opgedaan.
Een deel van de goedkope particuliere voorraad is eigendom van particulieren. Een particulier heeft er een groot belang bij om zelf te kunnen bepalen aan wie hij zijn woning verhuurt, omdat hij, in tegenstelling tot een corporatie of institutionele belegger, het risico van een problematische huurder niet kan dragen. Particuliere verhuurders worden door een vergunningenstelsel beperkt in hun mogelijkheden om zelf een geschikte en betrouwbare huurder te vinden voor hun woning.
Artikel 3 Criteria voor verlening huisvestingsvergunning
Volgens de wet komen voor een huisvestingsvergunning slechts in aanmerking woningzoekenden:
De verordening bepaalt aanvullend dat de woningzoekendemeerderjarig moet zijn (>18 jaar);
Meerderjarigheid wordt voorgeschreven omdat minderjarigen in het algemeen nog deel uit maken van een gezin of in studentenhuisvesting of op kamers wonen.
Artikel 4 Inschrijving van woningzoekenden
Overeenkomstig de huidige praktijk stelt dit artikel de corporaties verantwoordelijk voor het in stand houden en beheren van een verdeelsysteem voor huurwoonruimte van corporatiewoningen. Zij kiezen de leverancier, schaffen het systeem aan en bepalen op welke manier de uitvoering plaats vindt binnen het kader van de verordening. De wet geeft de mogelijkheid om in de verordening de manier van toedelen (bijvoorbeeld via aanbodmodel of optiemodel of loting) vast te leggen. Deze verordening doet dat niet. In de regio wordt met verschillende modellen en aanbieders gewerkt. Gemeenten en corporaties streven naar een samenhangend en uniform verdeelsysteem.
Artikel 5 Aanvraag en inhoud huisvestingsvergunning
De aanvraag voor een huisvestingsvergunning voor een corporatiewoning is onderdeel van de inschrijving voor een sociale huurwoning. Deze vergunning, bedoeld in het 2e lid, wordt na de inkomenstoets in mandaat afgegeven door de corporatie. Wanneer een woningzoekende voldoet aan de criteria van deze verordening en voldoende inschrijftijd heeft opgebouwd is noch de woningzoekende, noch de corporatie vanzelfsprekend gehouden om een huurovereenkomst aan te gaan. Wanneer wilsovereenstemming tussen partijen ontbreekt kan geen overeenkomst tot stand komen. Dit kan te maken hebben met woonwensen van de woningzoekende of een verleden van overlast of huurschuld, waardoor de corporatie het te risicovol vindt een overeenkomst aan te gaan.
Artikel 6 Bekendmaking aanbod van woonruimte
Dit artikel bepaalt dat de corporatie minimaal 75% van de beschikbare woningen, na aftrek van de woningen die via een direct aanbod aan urgenten worden toebedeeld, openbaar moet aanbieden aan ingeschreven woningzoekenden. Zij kunnen binnen het systeem reageren. De maximaal 25% vrije ruimte is bedoeld om maatwerk te kunnen leveren. Het maximum geldt voor woningen die normaliter openbaar zou worden aangeboden. Woningzoekenden en woningen die voor een aanbod in de ‘’vrije ruimte’’ in aanmerking komen, kunnen vallen in de volgende categorieën:
Woningen bestemd voor groepswonen waarbij onder groepswonen wordt verstaan personen die een woongemeenschap vormen op basis van een gemeenschappelijke levensvisie en met elkaar afzonderlijke woonruimtes bewonen in één daarvoor bestemd pand en bij het vrijkomen van een afzonderlijke woonruimte zeggenschap hebben over de toewijzing van deze woonruimte aan een woningzoekende.
De toewijzing van deze woningen met bovengenoemde categorie wordt geregistreerd door de corporatie (en in een jaarlijkse rapportage opgenomen).
Artikel 7 Voorrang bij woonruimte van een bepaalde aard of grootte
Dit artikel is de basis voor de mogelijkheid corporatiewoningen in eerste aanleg voor een doelgroep te bestemmen. Als zij reageren hebben zij voorrang. Op deze manier kunnen woningen passend worden toegewezen. Wanneer in de doelgroep geen kandidaten beschikbaar zijn, wordt de woning aan een andere kandidaat die gereageerd heeft toegewezen.
Op grond van dit artikel kunnen grotere woningen worden voorbestemd voor gezinnen. De wijze waarop dit zal gebeuren is afhankelijk van de opbouw van de woning, met dien verstande dat aan een woning met vier kamers voorrang kan worden verleend aan een huishouden van minstens twee personen.
Bij op kosten van de WMO aangepaste woningen en woningen die onderdeel uitmaken van een zorgcomplex gaan huishoudens met een indicatie voor. De corporatie kan nultredenwoningen aanwijzen als seniorenwoning en op basis daarvan voorrang verlenen aan huishoudens ouder dan 65 jaar.
Corporaties zijn wettelijk verplicht om tenminste 90 % van hun bezit beneden de huurprijsgrens toe te wijzen aan een doelgroep beneden de EU-norm (34.678,-, prijspeil 2015). Daarnaast heeft het Rijk via een AmvB in het kader van de Woningwet 2015 vastgelegd dat corporaties bepaalde categorieën woningen aan bepaalde inkomensgroepen moeten toewijzen om het beroep op de huurtoeslag te beperken. Om aan deze verplichting te kunnen voldoen zullen corporaties zeer waarschijnlijk in aanvulling op de voorrangsregels van artikel 7 ook op grond van passendheid van inkomen voorrang verlenen aan woningzoekenden met een bepaald inkomen voor specifieke typen woningen. Aangezien dit een verplichting is van de corporaties richting het rijk op grond van de Woningwet 2015 wordt inkomen in de verordening niet nader uitgewerkt als voorrangsregel.
Artikel 8 Voorrang bij economische of maatschappelijke binding
Lid 1 van dit artikel geeft burgemeester en wethouders de bevoegdheid om te besluiten maximaal de helft van de woningvoorraad bij voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de regio.
Dit artikel schept de mogelijkheid om regels te stellen, maar stelt deze niet vooraf. Omdat de verdeling van woonruimte voor het merendeel plaatsvindt op basis van inschrijftijd wordt aangenomen dat (gelet op de benodigde zoektijd) het merendeel van de vrijkomende woningen de komende jaren toegewezen zal worden aan woningzoekenden met een binding aan de regio. De afgelopen jaren is er immers sprake geweest van een regionale bindingseis voor alle vrijkomende woningen. Er zal door corporaties gemonitord worden of er sprake is van binding bij de toewijzing van woningen. Mocht hieruit blijken dat er sprake is dat het merendeel van het vrijkomend aanbod aan mensen zonder binding wordt toegewezen dan kan er voorrang worden gegeven aan mensen met een binding. Ook voor bijzondere categorieën is er de mogelijkheid om het voorrangsartikel toe te passen, bijvoorbeeld in geval van een project met specifieke ouderenwoningen.
In lid 2 van dit artikel is bepaald dat het college een kwart van de woningvoorraad bij voorrang toewijst aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente Bloemendaal behorende kern.
De gemeenteraad van Bloemendaal heeft besloten dat het college maximaal 25 % van de vrijgekomen woningen met voorrang dient toe te wijzen aan woningzoekenden die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan een tot de gemeente Bloemendaal behorende kern, omdat er naast regionale schaarste ook sprake is van lokale schaarste. Circa 25 % van de Bloemendaalse huishoudens heeft een inkomen beneden modaal, terwijl slechts 17 % van de woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat. Ter vergelijking: circa 35 % van de inwoners van de regio heeft een inkomen beneden modaal, terwijl 32 % van de regionale woningvoorraad uit sociale huurwoningen bestaat.
Inwoners uit Bloemendaal, met name starters, hebben nu al moeite om aan een sociale huurwoning te komen. Nu als gevolg van de nieuwe wet meer groepen huishoudens recht krijgen op een urgentieverklaring en huishoudens zonder binding aan de regio ook in aanmerking kunnen komen voor een sociale huurwoning in Bloemendaal, maken eigen inwoners nog minder kans op een sociale huurwoning. Door 25 % van de vrijgekomen woningen met voorrang toe te wijzen aan woningzoekenden uit Bloemendaal, maken eigen inwoners weer iets meer kans op toewijzing van een sociale huurwoning in een van de Bloemendaalse woonkernen.
Artikelen 9 en 10 Voorrang bij urgentie
In deze artikelen wordt de voorrang bij urgentie op corporatiewoningen geregeld. De voorwaarde dat de woonruimte dringend noodzakelijk is, geformuleerd in artikel 9, tweede lid, geldt voor alle categorieën urgenten van artikel 9.
De wet bepaalt dat drie groepen woningzoekenden urgent zijn en daarom voorrang krijgen. Dit zijn:
Voor de huisvesting van verblijfsgerechtigde vergunninghouders wordt door het Rijk eens per half jaar een taakstelling opgelegd, waarbij het aantal verwachte verblijfsgerechtigden wordt gerelateerd aan het aantal inwoners van de gemeente. De Wet Revitalisering Generiek Toezicht bepaalt dat de provincie in de plaats kan treden bij taakverwaarlozing door de gemeente.
De verordening bepaalt dat hiernaast in aanmerking komen voor een urgentieverklaring:
In Zuid-Kennemerland worden urgentie-aanvragen getoetst door een regionale urgentiecommissie die op basis van een reglement regionale urgentiecommissie is ingesteld. Het reglement is een bevoegdheid van burgemeester en wethouders en wordt separaat vastgesteld.
Urgenten kunnen op basis van een persoonlijk zoekprofiel voorrang krijgen boven andere woningzoekenden als zij reageren op een woning die past in het persoonlijk zoekprofiel. Personen in tijdelijke opvang krijgen in de eerste 26 weken een aanbod. Indien in die periode geen woning is gevonden wordt de periode van urgentie verlengd en kunnen zij zelf reageren en komen zij met voorrang in aanmerking voor een woning. De datum van verstrekken van de urgentie is bepalend wanneer meerdere urgenten met een passend zoekprofiel reageren op een woning.
In lid 5 is bepaald dat woningzoekenden die zelf verantwoordelijk kunnen worden gesteld voor de ontstane woonproblematiek in aanmerking komen voor een urgentieverklaring. Hieronder vallen onder meer huishoudens met kinderen die hun woning als gevolg van een scheiding moeten verlaten en hierdoor bij een ander huishouden inwonen. Voor deze groepen kan het college inschrijftijdverlenging hanteren. Dit betekent dat een woningzoekende die nog geen inschrijftijd van vier jaar heeft, een verlenging van zijn inschrijftijd tot maximaal vier jaar krijgt, zodat het huishouden in principe voldoende kans maakt om binnen een jaar een sociale huurwoning in de regio te vinden.
Artikel 11 Intrekken of aanpassen urgentieverklaring
Dit artikel geeft aan in welke gevallen het college de beschikking waarbij urgentie wordt verleend kan intrekken of wijzigen op basis van omstandigheden, die de aanvrager betreffen. De positie van de aanvrager kan gewijzigd zijn of er komen feiten aan het licht, die verwijtbaar zijn.
Artikel 12 Rangorde woningzoekenden
Dit artikel van de verordening geeft regels voor de rangorde tussen woningzoekenden die op dezelfde corporatiewoning reageren. Op grond van dit artikel geldt in het geval meerdere woningzoekenden voor een huisvestingsvergunning in aanmerking komen de volgende rangorde:
Mochten er op grond van deze rangorde nog steeds meerdere woningzoekende in aanmerking komen, komt op grond van het tweede lid degene met de oudste urgentieverklaring en/of langste inschrijftijd in aanmerking.Mochten er dan nog altijd meerdere woningzoekende in aanmerking komen, dan wordt ingevolge het derde lid op grond van loting bepaald wie in aanmerking komt.
Artikel 13 Huisvestingsvergunning voor een woonwagenstandplaats
Woonwagenstandplaatsen vallen onder de definitie woonruimte en zijn daarmee op grond van artikel 2 vergunningplichtig. Voor woonwagenstandplaatsen geldt een andere voorrangsregeling dan voor corporatiewoningen zoals geformuleerd in artikel 7. Daarnaast zijn woonwagenstandplaatsen ook geen onderdeel van de urgentieregeling van artikel 9.
Bewoning van huurwoonwagens is niet vergunningplichtig in de verordening. De woningcorporaties hebben met de huurders specifieke toewijzingsregels opgesteld die ook de komende jaren van kracht blijven. De verordening heeft hier geen sturende rol.
Artikel 14 Vruchteloze aanbieding
Dit artikel biedt de uitweg wanneer zich binnen acht weken na het aanbieden van de woonruimte geen kandidaat meldt die voldoet aan de voorwaarden die gesteld zijn om in aanmerking te komen voor een woning. In dat geval wordt de vergunning altijd verleend.
Artikel 15 Aanwijzing vergunningplichtige gebouwen
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 22 van de wet. Voor het in appartementsrechten splitsen van een gebouw dat woonruimte bevat en dat behoort tot een in het eerste lid aangewezen categorie is een vergunning van burgemeester en wethouders nodig. Deze aanwijzing is in overeenstemming met wat noodzakelijk en geschikt wordt geacht voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte (zie artikel 2, eerste lid, van de wet). Hiermee wordt greep gehouden op de hoeveelheid goedkope woonruimte in de vorm van appartementen. Het in appartementsrechten splitsen van een appartementencomplex is noodzakelijk om de appartementen te kunnen verkopen. De verkoop van die appartementen kan ongewenst zijn in het licht van het behoud van de voorraad betaalbare huurappartementen en een onaanvaardbare inbreuk betekenen op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand.
De wet geeft gemeenten de bevoegdheid te bepalen dat voor het splitsen van een gebouw in appartementsrechten een vergunning nodig is. Deze verplichting mag alleen gericht zijn op het voorkomen van schaarste in het goedkope deel van de woningmarkt.
Op dit moment kent de Bloemendaalse huisvestingsverordening geen splitsingsvergunningenstelsel. Het bouwkundig splitsen van woningen (van één naar meerdere woningen) wordt via het bestemmingsplan gereguleerd. Het is dus niet nodig om dit in de huisvestingsverordening te reguleren.
Het juridisch splitsen van woningen (omzetten van huur- naar koopwoningen) kan echter alleen via de huisvestingsverordening worden gereguleerd. Met een splitsingsvergunningenstelsel is het mogelijk om te een limiet te stellen aan het aantal woningen dat jaarlijks van huur- naar koop wordt omgezet. Tevens is het mogelijk om bouwkundige eisen te stellen aan de te splitsen woningen. In de praktijk gebeurt het bovendien regelmatig dat verhuurders woningen in een slechte onderhoudsstaat afstoten om daarmee de kosten voor groot onderhoud uit te sparen. Met een splitsingsvergunningenstelsel kan worden voorkomen dat er aan de onderkant van de woningmarkt een voorraad goedkope, slecht onderhouden woningen ontstaat die bewoond worden door huishoudens die de kosten voor het onderhoud niet kunnen betalen.
In artikel 15 lid 2 is bepaald dat de splitsingsvergunning niet nodig is voor het omzetten van sociale huurwoningen naar koopwoningen, als het college met de betreffende corporaties prestatieafspraken heeft gemaakt over de verkoop van sociale huurwoningen. Deze bepaling vormt een waarborg waarop het college kan terugvallen indien het er niet in slaagt om met een corporatie prestatieafspraken te maken over de verkoop van sociale huurwoningen. Op deze manier kan worden voorkomen dat corporaties waarmee het college geen prestatieafspraken heeft gemaakt ongelimiteerd sociale huurwoningen verkopen waardoor de schaarste aan sociale huurwoningen onnodig toeneemt.
Artikel 17 Voorwaarden en voorschriften
De voorwaarden en voorschriften kunnen bijvoorbeeld betrekking hebben op aanvullende maatregelen in artikel 18, onder g.
In artikel 26 van de wet zijn de intrekkingsgronden opgenomen. Deze gelden rechtstreeks en zijn in de verordening niet herhaald.
Een weigeringsgrond is slechts aan de orde als door het stellen van voorwaarden en voorschriften het belang van behoud of samenstelling van de woonruimtevoorraad onvoldoende kan worden gewaarborgd. Onder het belang van het behoud of de samenstelling van de woonruimtevoorraad kan naast schaarste ook worden gedacht aan andere belangen, zoals wanneer het verlenen van de vergunning zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en leefmilieu in de omgeving van het desbetreffende pand.
Verder kan een vergunning worden geweigerd als de voorgenomen splitsing strijd oplevert met het vigerend bestemmingsplan en/of de voorwaarden en bepalingen van het Bouwbesluit. Het is niet gewenst dat een gebouw wordt gesplitst, terwijl de kwaliteit van de appartementen te wensen overlaat of als er zelf sprake is van een onbewoonbaarverklaring op basis van de Woningwet.
De woningen die gesplitst separaat worden verkocht/gebruikt zijn vaak klein. Dit type woning zal (enigszins afhankelijk van de locatie), bij ontspanning van de woningmarkt minder gewild en daarmee lastig verkoopbaar worden , als gevolg van verminderde vraag. Daarom is als weigeringsgrond opgenomen dat de woonruimte na splitsing niet kleiner mag zijn dan 50m2 BVO (= bruto vloeroppervlakte).
Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de verordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in artikel 8 van de wet. De in de verordening genoemde bedragen zijn gefixeerde bedragen. Het betreft hier geen maximale bedragen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.
In de wet en het Wetboek van Strafrecht zijn de maximale hoogtes van de boetes vastgesteld. Uit artikel 5:53 van de Algemene wet bestuursrecht volgt dat voor boetes hoger dan € 340 een rapport of proces-verbaal moet worden opgemaakt en de overtreder in staat moet worden gesteld zijn zienswijze naar voren te brengen. De bedragen zijn vastgesteld op basis van de ernst en het karakter van de overtreding (bedrijfsmatig of niet-bedrijfsmatig).
Het is mogelijk dat het gewenst is in het belang van de volkshuisvesting een pilotproject uit te proberen. Dit artikel is opgenomen om te voorkomen dat de verordening deze mogelijkheid belemmert. Wanneer het college dit overweegt zal de raad hier vooraf over worden geconsulteerd.
In de verordening is een hardheidsclausule opgenomen om van de verordening af te kunnen wijken in het geval dit voor een aanvrager gelet op het belang van de huisvesting tot een zeer onbillijke of harde situatie zou leiden. De toepassing van de hardheidsclausule dient beperkt te blijven tot individuele gevallen. Zodra de toepassing van een hardheidsclausule voor bepaalde gevallen voldoende is uitgekristalliseerd en daardoor een bestendig karakter heeft gekregen, dient dit beleid in de verordening of in een uitvoeringsregeling te worden neergelegd. Indien het college gebruik maakt van de hardheidsclausule wordt dit gemotiveerd in de betreffende besluitvorming.
Artikel 22 Intrekken oude verordening / inwerkingtreding
De geldigheidsduur van een verordening is op grond van de wet maximaal vier jaar. Dat maakt dat binnen vier jaar de noodzaak voor het stellen van deze regels en de situatie op de woningmarkt opnieuw zal worden getoetst.