| Organisatie | Dinkelland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Rood voor Rood beleid Dinkelland 2015 |
| Citeertitel | Rood voor Rood beleid Dinkelland 2015 |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | ruimtelijke ordening, verkeer en vervoer |
| Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 16-10-2015 | Nieuwe regeling | 06-10-2015 | 14 |
Aldus besloten in de openbare vergadering van 6 oktober 2015
de griffier, de voorzitter,
mr. O.J.R.J. Huitema, mr. R.S. Cazemier
Bijlage 1: Beeldkwaliteitsprincipes
De laatste jaren komt het steeds vaker voor dat agrarische bedrijven willen veranderen naar een hobbymatig bedrijf of volledig stoppen met hun agrarische activiteit. Het gevolg hiervan is een toename van leegstaande landschapsontsierende bedrijfsgebouwen. Middels Rood voor Rood is het mogelijk om deze gebouwen te slopen en er een woning voor terug te bouwen.
In dit Rood voor Rood beleid Dinkelland 2015 staat ruimtelijke kwaliteitsverbetering centraal. De initiatiefnemer levert alle gegevens aan, bestaande uit informatie over de te slopen bebouwing, gewenste locatie voor de herbouwwoning en een erfplan voor iedere locatie. De gemeente toetst de aangeleverde informatie en de erfplannen en stuurt hiermee op ruimtelijke kwaliteit. Initiatiefnemer hoeft geen taxaties, berekeningen en offertes aan te leveren en de gemeente beoordeelt alleen of er voldoende sloopoppervlakte is, of de locaties geschikt zijn en of de erfplannen (met kostenoverzicht) voldoende bijdragen aan het realiseren van ruimtelijke kwaliteit.
Rood voor Rood houdt in het kort in dat de initiatiefnemer minimaal 850m² landschapsontsierende gebouwen of 4500m² kassen sloopt en als tegenprestatie een bouwkavel voor een woning mag realiseren. Initiatiefnemer ontwikkelt een erfplan waarin hij investeert in de ruimtelijke kwaliteit van de locatie en de omgeving. Wanneer de gemeente het erfplan goedkeurt, kan het bestemmingsplan worden herzien. Alle kosten zijn voor eigen rekening van initiatiefnemer. In sommige gevallen kan een vervolgfunctie aan gebouwen gegeven worden op basis van het VAB beleid (voormalige agrarische bebouwing).
Rood voor Rood draagt bij aan ruimtelijke kwaliteitsverbetering op één locatie, maar kan ook bijdragen aan ruimtelijke kwaliteitsverbetering op meerdere locaties. Bijvoorbeeld wanneer het niet wenselijk is om de compensatiekavel op dezelfde locatie als de slooplocatie te realiseren of bij sloop op meerdere locaties. In deze gevallen dient voor iedere locatie een erfplan te worden opgesteld en uitgevoerd.
Daarnaast biedt Rood voor Rood de mogelijkheid om bij sloop van een veelvoud van de vereiste 850m² landschapsontsierende gebouwen of 4500m² kassen een extra kavel te realiseren. Ook kan de sloop van gebouwen en kassen gecombineerd worden. Bij deze combinatie geldt de volgende verhouding: 1m² bebouwing staat tot 5,3 m² kassen. Bij deze verhouding dient te worden voldaan aan de minimale eis van 850m² sloop van bebouwing.
Om te waarborgen dat het erfplan en de uitvoering daarvan landschappelijk ruimtelijke kwaliteitsverbetering oplevert, wordt het erfplan uitgewerkt op basis van het landschapsontwikkelingsplan (LOP), het Cascobeleid, Kwaliteitskader Gebiedskenmerken van de gemeente (een uitwerking van de gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie Overijssel) en de beeldkwaliteitsprincipes (zie bijlage). Daarnaast adviseert het kwaliteitsteam van de gemeente de initiatiefnemer bij de uitwerking van het erfplan.
In deze nota is het beleid voor Rood voor Rood vastgelegd. Niet uitgesloten kan worden dat strikte toepassing van het beleid in onvoorziene gevallen kan leiden tot een onredelijke situatie. In deze, uitzonderlijke, gevallen is ruimtelijke kwaliteit belangrijker dan strikte toepassing van het beleid. Op basis van artikel 4.84 van de Algemene wet bestuursrecht kan op basis van maatwerk een specifieke afweging gemaakt worden.
De provincie Overijssel heeft in haar Omgevingsvisie randvoorwaarden opgenomen voor Rood voor Rood beleid. Het hoofddoel is verbetering van ruimtelijke kwaliteit door sloop van landschapsontsierende (voormalige) bedrijfsbebouwing. Als tegenprestatie kan dan een compensatiewoning gebouwd worden. Daarnaast richt Rood voor Rood zich op het behoud van de sociale en economische vitaliteit van het landelijk gebied. De provincie verlangt dat gemeentelijke beleidskaders de begrippen ruimtelijke kwaliteit, landschapsontsierend, karakteristieke en/of beeldbepalende gebouwen aangeven en omschrijven hoe met deze begrippen wordt omgegaan. Het uitgangspunt van Rood voor Rood is de sloop van tenminste 850m² landschapsontsierende bebouwing of 4500m² kassen.
Het Rood voor Rood beleid van de gemeente Dinkelland bestaat uit de voorwaarden die de provincie Overijssel stelt, verder geoptimaliseerd voor de gemeente Dinkelland, met als doel een voor de initiatiefnemer hanteerbaar en duidelijk beleid.
Ruimtelijke kwaliteit is een veelzijdig begrip met drie bouwstenen: gebruikswaarde (functioneel), belevingswaarde (ruimtelijk aspect), en toekomstwaarde (duurzaamheid). Beeldkwaliteit als belevingswaarde is één aspect van de ruimtelijke kwaliteit. Richtlijnen en criteria die de beeldkwaliteit aangaan kunnen direct gevolg hebben voor de gebruikswaarde of de toekomstwaarde van een gebied en omgekeerd.
Plan voor de realisatie van een Rood voor Rood project. Bevat onder andere een erfplan voor elke locatie en een overzicht per locatie waarin weergeven wordt welke bebouwing wordt behouden en welke bebouwing wordt gesloopt.
Ruimtelijk plan voor een erf dat leidt tot kwaliteitsverbetering. Hierin staan de inrichting van het erf en landschap aangegeven. Dit plan dient een kostenoverzicht te bevatten, zodat beoordeeld kan worden of de uitvoering van het plan realistisch is. Het plan wordt uitgewerkt op basis van de beeldkwaliteitsprincipes Rood voor Rood, landschapsontwikkelingsplan (LOP), het Cascobeleid, Kwaliteitskader Gebiedskenmerken van de gemeente (een uitwerking van de gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie Overijssel) en de beeldkwaliteitsprincipes (zie bijlage). Een erfplan wordt voorgelegd aan het Kwaliteitsteam van de gemeente voor een advies.
De kavel die wordt verkregen als tegenprestatie voor de sloop van minimaal 850m² landschapsontsierende bebouwing of 4500m² kassen.
Het bestemmingsvlak van het (voormalige) agrarische bedrijf waarop landschapsontsierende gebouwen en/of kassen staan, die op basis van de Rood voor Rood regeling worden gesloopt.
Karakteristieke, beeldbepalende of cultuurhistorische bebouwing die volgens de gemeente niet als landschapsontsierend kan worden aangemerkt.
Maatwerk is het aanpassen van de functionele wens aan de mogelijkheden van de locatie, waarbij afwegingen worden gemaakt.
Na afloop van het Rood voor Rood project wordt met een bestemmingsplanherziening de slooplocatie bestemd als Wonen of eventueel VAB (voormalige agrarische bebouwing, zie hieronder bij 3), tenzij de slooplocatie reeds bestemd was als Wonen of VAB. Een uitzondering is een agrarisch bedrijf, waarbij de intensieve tak stopt en de grondgebonden tak blijft bestaan (zie hieronder bij 10), de bestemming blijft dan Agrarisch.
Er dient een oppervlakte van minimaal 850m² landschapsontsierende bebouwing of 4500m² kassen te worden gesloopt voordat een compensatiekavel kan worden verkregen. Een combinatie van de sloop van landschapsontsierende bebouwing en kassen is mogelijk, hiervoor geldt de volgende verhouding: 1m² bebouwing staat tot 5,3 m² kas. Er dient dan voldaan te worden aan de minimale eis van 850m² sloop van bebouwing.
De gemeente beoordeelt of de bebouwing landschapsontsierend is. Hierbij is behalve de uiterlijke staat ook de locatie op het erf van belang. Gebouwen die niet als landschapsontsierend worden aangemerkt, kunnen als bijgebouw bij de bestemming Wonen worden gebruikt of een vervolgfunctie krijgen volgens de bestemming VAB (voormalige agrarische bebouwing). Hiervoor gelden de regels van het bestemmingsplan ‘Buitengebied’.
Alle aanwezige landschapsontsierende bebouwing op de slooplocatie dient gesloopt te worden. Silo’s, kuilvoerplaten en dergelijke dienen wel gesloopt te worden, maar tellen niet mee met de sloopoppervlakte.
A.Gebouwen die in eerste instantie landschapsontsierend zijn, maar die op het erf ingepast kunnen worden en waarvoor een goede vervolgfunctie in beeld is, kunnen worden uitgezonderd van de sloopverplichting. Hierbij kunnen eisen worden gesteld aan het verbeteren van het gebouw.
De te slopen bebouwing is in gebruik of in gebruik geweest voor agrarische doeleinden. Bebouwing met andere doeleinden kan worden ingebracht in een Rood voor Rood project, wanneer de gemeente dat goedkeurt. Hiervoor gelden soortgelijke uitgangspunten ten aanzien van sloopoppervlakten, erfplan en dergelijke.
Wanneer een veelvoud van 850m² landschapsontsierende bebouwing of 4500m² kassen wordt gesloopt, kan naar rato van de sloopnorm extra compensatiewoningen worden gerealiseerd.
Als op basis van de sloopnorm meerdere compensatiewoningen kunnen worden gebouwd, terwijl nog niet voor iedere compensatiewoning een locatie beschikbaar is, dan kan overeengekomen worden dat de compensatiewoning later gebouwd wordt. Deze dient binnen 5 jaar na het sluiten van de overeenkomst in een bestemmingsplan bestemd te zijn (ontwerp bestemmingsplan ter inzage). Als de compensatiewoning niet binnen 5 jaar bestemd is, dan vervalt het recht hierop.
Indien een agrarisch bedrijf bestaat uit zowel een intensieve tak als een grondgebonden tak en men wil middels een Rood voor Rood project de intensieve tak beëindigen, dan bestaat de mogelijkheid dat de grondgebonden tak wordt voortgezet. Als het gebouw of de gebouwen waarin de grondgebonden tak wordt voortgezet landschapsontsierende kenmerken heeft, dan kan deze toch worden uitgezonderd van de sloopverplichting. Hier is sprake van maatwerk.
De sloop van de te slopen bebouwing en de uitvoering van het erfplan worden middels een voorwaardelijke verplichting in het bestemmingsplan verzekerd. De te slopen bebouwing dient gesloopt te worden na afronding van het bestemmingsplan, eventuele milieuvergunningen voor agrarische activiteiten worden ingetrokken.
De compensatiekavel wordt op de slooplocatie of één van de slooplocaties gerealiseerd.
Wanneer sprake is of kan zijn van belemmering van de plaatselijke bedrijvigheid bij het realiseren van een woonbestemming, kan, na toestemming van de gemeente, de compensatiewoning bestemd worden als bedrijfswoning. De bedrijfswoning moet bij het bedrijf horen en iemand huisvesten waarvan het vanwege het bedrijf noodzakelijk is dat die daar woont.
Het realiseren van de Rood voor Rood woning op een locatie met een bestemming “recreatiewoning” is mogelijk, als het gaat om een solitaire recreatiewoning (dus niet op recreatieparken/-terreinen). De recreatiebestemming vervalt dan en wordt gewijzigd in een woonbestemming.
i.De gemeente beoordeelt of een positief bestemde solitaire recreatiewoning geschikt is voor wijziging in een reguliere woning (maatwerk). Voorbeelden van afwegingen hierbij kunnen zijn ligging in of direct naast (omvangrijke) bos- en natuurgebieden, Ecologische Hoofdstructuur (EHS) of Natura2000-gebieden.
Het erfplan komt tot stand op basis van de beeldkwaliteitsprincipes Rood voor Rood, het landschapsontwikkelingsplan (LOP), het Cascobeleid en Kwaliteitskader Gebiedskenmerken van de gemeente (een uitwerking van de gebiedskenmerken uit de Omgevingsvisie Overijssel). Het kwaliteitsteam buitengebied geeft tussentijds middels een advies aan waar het Rood voor Rood plan aan moet voldoen. De gemeente besluit over het erfplan.
Het proces van een Rood voor Rood project kent 3 fases. De eerste fase is het indienen van een principeverzoek door de initiatiefnemer, wanneer de gemeente het verzoek goedkeurt resulteert dit in een principebesluit. Hierop volgt de tweede fase, deze fase behelst de uitwerking van het erfplan door de initiatiefnemer. Goedkeuring van het erfplan door de gemeente resulteert in een Rood voor Rood overeenkomst. In de laatste fase wordt het bestemmingsplan in procedure gebracht, hierbij levert de initiatiefnemer een bestemmingsplan aan. Daarna start de bestemmingsplanprocedure. De laatste fase sluit af met de mogelijkheid voor de aanvraag van een omgevingsvergunning zodat gestart kan worden met de uitvoering van het erfplan en de bouw van de compensatiewoning.