| Organisatie | Wormerland |
|---|---|
| Organisatietype | Gemeente |
| Officiële naam regeling | Verordening VROM Starterslening |
| Citeertitel | Verordening VROM Starterslening gemeente Wormerland |
| Vastgesteld door | gemeenteraad |
| Onderwerp | maatschappelijke zorg en welzijn |
| Eigen onderwerp |
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
|---|---|---|---|---|---|
| 09-04-2009 | nieuwe regeling | 24-03-2009 | Onbekend |
Hoofdstuk 1 – Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder :
Gemeenterekening VROM Starterslening : de rekening die de gemeente bij SVn aanhoudt en waaruit op grond van de deelnemingsovereenkomst met SVn, VROM Startersleningen kunnen worden toegekend en waarin, voor wat betreft het gemeentelijk leningdeel, rente en de aflossingen over deze leningen worden teruggestort;
Huishouden : de aanvrager dan wel de aanvrager en zijn niet duurzaam gescheiden levende echtgenoot of geregistreerd partner die een gezamenlijke huishouding zal dan wel zullen gaan voeren in de aan te kopen woning, niet zijnde kinderen of pleegkinderen; er kunnen niet meer dan twee personen tot het aldus gedefinieerde huishouden behoren;
Hoofdstuk 2 – Algemene bepalingen
Op deze verordening is de deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Wormerland en de SVn van toepassing.
Hoofdstuk 3 – Toepassingsbereik
Deze verordening is uitsluitend van toepassing op leningsaanvragen:
van studerende kinderen van in de gemeente Wormerland woonachtigeverblijfsgerechtigde ouders, die zich na vertrek vanwege de studie zich opnieuw in de gemeente Wormerland willen vestigen en voorafgaande aan de studie tenminste 3 aaneengesloten jaren stonden ingeschreven in de Gemeentelijke Basisadministratie van de gemeente Wormerland;
Hoofdstuk 4 – Aanvraag, toekennen en verstrekken Starterslening
Hoofdstuk 6 – Hardheidsclausules, slot- en overgangsbepalingen
Indien bij overtreding van de bepalingen in deze verordening de aanvrager verschoonbaar is, kan het college besluiten de bovengenoemde sancties geheel of gedeeltelijk achterwege te laten.
Het college is bevoegd in gevallen, waarin de toepassing van deze verordening naar haar oordeel leidt tot een bijzondere hardheid, onbillijkheid en/of onredelijkheid ten opzichte van de aanvrager, af te wijken van deze verordening ten gunste van de aanvrager.
Aldus besloten in de openbare vergadering
van de Raad van de gemeente Wormerland,
gehouden op 24 maart 2009
de griffier, de voorzitter,
Achtergronden Wormerlandse VROM Startersregeling
In deze bijlage wordt de startersregeling nader toegelicht. Allereerst wordt de keuze voor deelname
aan de startersregeling van de Stichting Stimuleringsfonds Nederlandse Gemeenten uitgelegd.
Ver volgens worden de specifiek voor gemeente Wormer land voorgestelde uitgangspunten
beargumenteerd. Daarna is de effectiviteit van de startersregeling aangegeven. Tot slot volgt een
voorbeeldberekening en de samenvatting.
1. Waarom SVn-startersregeling?
2. Ui tgangspunten SVn-startersregeling
3. Effectivi tei t startersregeling
b. Ontvangsten ui t rente en af lossing
c. Bewaking en eventuele bi jstelling
4. Voorbeeldberekening starterslening
1. Waarom SVn-startersregeling?
De Stichting Stimuleringsfonds Volkshuis vesting Nederlandse gemeenten (SVn) beheert voor
deelnemende gemeenten verschillende fondsen. Ook de gemeente Wormerland is een deelnemer van
de SVn. Eén van deze fondsen is voor het verstrekken van Startersleningen. Het gaat hier om een
landelijke regeling, waarbi j de ui tvoering en de voorwaarden per gemeente verschillen. Gemeenten
openen een fonds bi j SVn voor startersleningen. SVn verst rekt namens de gemeente de
De Star terslening overbrugt het verschi l tussen de verwervingskosten van de woning en het bedrag ,
dat de star ter maximaal kan lenen volgende de normen van de Nat ionale Hypotheek Garant ie (NHG) .
Het is een tweede hypotheek; een annuï tei tenlening met een loopt i jd van 30 jaar. Zi j is de eerste dr ie
jaar af lossings vr i j en renteloos. Na dr ie jaar wordt eventuele inkomensruimte gebruikt om rente en
af lossing te voldoen. Rente en af lossing vloeien terug in het fonds, zodat de gelden weer opnieuw
ingezet kunnen worden. Voor de ui tvoer ing betaal t de gemeente aan SVn 0,5% per jaar over het
totaalbedrag dat aan schulden uitstaat .
De gemeente opent een fonds bi j het SVn en stor t het benodigde bedrag in di t fonds. Het fonds bl i j f t
eigendom van de gemeente. Zover gelden niet ui tgezet zi jn voor leningen, kan de gemeente het
budget op ieder moment weer opnemen. De gemeente bepaal t zel f de voorwaarden waaronder een
star ter een lening kan aanvragen, zoals doelgroep, maximale kooppri js, woningcategorie etc.
Vanaf 1 januar i 2007 is de Star tersregel ing van SVn aantrekkel i jker voor gemeenten geworden doordat
het Minister ie van VROM bi jdraagt in de kosten van de startersleningen. VROM neemt vanaf deze
datum de hel f t van de benodigde invester ing voor haar rekening bi j het afgeven van een star terslening
met als voorwaarde, dat de lening maximaal 20% bedraagt van de totale verwervingskosten. Voor de
medef inancier ing vanui t VROM is 40 mi l joen beschi kbaar gesteld. Mocht di t bedrag ui tgeput zi jn,
worden leningen voor 100% ui t het gemeentel i jke fonds betaald. Zolang VROM leningen meef inanciert
kunnen voor eenzel fde gemeentel i jke bi jdrage tweemaal zoveel star tersleningen worden aangeboden
ten opzichte van de si tuat ie van voor 1 januar i 2007.
Voordelen SVn-star terslening:
- Door medef inancier ing van VROM verdubbel t de gemeentel i jke invester ing.
- Landel i jke bekende regel ing.
- Gemeente loopt nauwel i jk s tot geen f inanciële r isico’s door de verpl ichte onderbrenging van de
Star terslening onder Nat ionale Hypotheek Garant ie.
- Rente (met ui tzonder ing van de eerste dr ie jaar van de lening) en af lossing vloeien al t i jd weer
terug naar de gemeente. Ui ter l i jk na 30 jaar ont vangt de gemeente het gehele bedrag weer
terug. Ervar ing van SVn in de afgelopen jaren is dat na 3 jaar ca. 50% van de leningen
vol ledig worden afgelost en zodoende opnieuw door de gemeente kan worden ingezet .
- Bedrag dat star ters gaan lenen, dient vooraf door de gemeente gestor t te worden.
2. Uitgangspunten SVn-startersregeling
Een gemeente die deelneemt aan de SVn-star tersregel ing kan zel f een aantal ui tgangspunten voor
star tersleningen kiezen. Hieronder worden de speci f iek voorgestelde ui tgangspunten en voorwaarden
voor de SVn-star tersregel ing in gemeente Wormer land beschreven. Achtereenvolgens worden
behandeld: woningen, star terslening en doelgroep. Al le genoemde ui tgangspunten zi jn in over leg met
de SVn speci f iek voor de Wormer landse si tuat ie besproken. SVn kan geheel instemmen met de
voorgestelde gemeentel i jke ui tgangspunten.
Voorgesteld wordt om star tersleningen al leen beschikbaar te stel l ing voor de koop van woningen met
een kooppr i js ( incl . kosten koper ) tussen de maximale hypotheek zoals vastgelegd in de wet
Bevorder ing Eigen Woningbezi t (BEW+, vanaf 1 januar i 2009 € 176.715) en € 265.000. Zowel
bestaande woningen als nieuwbouwkoopwoningen komen hier voor in aanmerk ing. Achtergronden van
deze voorwaarden worden hieronder toegel icht .
Ondergrens kooppr i js ( inclusief k.k. ) gel i jk aan maximum hypotheek BEW
Voorgesteld wordt om geen star tersleningen beschikbaar te stel len voor woningen met een kooppr i js
( inclusief k.k. ) lager dan de maximale hypotheek, zoals vastgelegd in de wet Bevorder ing Eigen
Woningbezi t (€ 176.715 vanaf 1 januar i 2009) . Voor woningen tot deze grens kan gebruik worden
gemaakt van een r i jkssubsidie, vastgelegd in de wet Bevorder ing Eigen Woningbezi t (BEW+) . De BEWregel
ing is een maandel i jkse subsidie van het Ri jk aan huishoudens die voor het eerst een woning
kopen. De subsidie bestaat ui t een maandel i jkse bi jdrage in de hypotheeklas ten. Per 1 januar i 2009 is
deze regel ing ver ruimd, de maximale hypotheek mag vanaf deze datum niet meer dan € 176.715, de
koopsom van de woning mag niet meer bedragen dan € 163.625. De voorgestelde SVn-star tersregel ing
slui t naadloos aan op de BEW- regel ing, ook na eventuele wi jziging van de maximale hypotheek BEW.
Bovengrens € 265.000 ( inclusief k.k. )
De keuze van de bovengrens wordt bepaald door het bedrag dat de NHG ten hoogste hanteer t , te
weten het bedrag van € 265.000. Di t is met inbegr ip van de zgn. bi jkomende kosten
(verwervingskosten) een vr i j fors bedrag voor een star terswoning. Di t bedrag val t onder verwi jzing
naar de woonvisie in de categor ie ‘middelduur ’ . Hierdoor wordt het mogel i jk om ook een ruimere
eengezinskoopwoning te verwerven. Di t kan een posi t ief ef fect opleveren vanui t het oogpunt van
bevorder ing van de doorst roming (vanui t een huurwoning) .
Zowel nieuwbouw- als bestaande koopwoningen
Gezien het ( toekomst ig) aanbod van nieuwbouwkoopwoningen en het huidige aanwezige ruime aanbod
van bestaande koopwoningen is het niet raadzaam enkel nieuwbouwkoopwoningen in aanmerking te
Voorgesteld wordt om het maximale bedrag dat geleend kan worden op € 39.750 vast te stel len.
Hiermee kan maximaal 15% van de maximale verwervingskosten worden gef inancierd. Di t percentage
voldoet ruim aan de norm welke VROM hanteer t (maximaal 20%) als voorwaarde voor
medef inancier ing van de lening. Met een maximale lening van € 39.750 is de star terslening voldoende
groot om het aanbod subs tant ieel beter bereikbaar te maken voor star ters.
Ui t er var ing met de SVn-star tersregel ing bi j andere gemeenten bl i jkt dat gemiddeld tegen de 90% van
het maximale lening wordt geleend. In het Wormer landse voorstel betekent di t dat de gemiddelde
groot te van de lening ca. € 35.000 zal bedragen. Di t is ook het gemiddelde bedrag, dat de SVn als
star terslening verst rekt . De gemeente f inancier t hiervan € 17.500 als gevolg van de bi jdrage van het
Aan de doelgroep die van de Wormer landse star ter sregel ing gebruik kan gaan maken, worden de
volgende voorwaarden voorgesteld:
- Star ters, welke minimaal een jaar in deze gemeente woonacht ig zi jn en niet eerder een
koopwoning in eigendom hebben gehad;
- naar Wormer land terugkerende studerende kinderen, waarvan ouders hier nog wonen en
voorafgaande aan de studie tenminste 3 aaneengesloten jaren in Wormer land woonacht ig zi jn
In totaal kan met het star tend budget van € 500.000 voor zien worden in ca. 25 tot 30 star tersleningen,
Ingeschat wordt , dat di t voldoende zal zi jn tot de evaluat ie in de loop van volgende jaar . In 2010 zal
beoordeeld kunnen worden of het budget voldoende is. Dat is ook het moment om een reële
inschat t ing te maken van het totaal beschikbaar te stel len gemeentel i jk budget voor de star terslening.
Er zal een maximale hoogte gesteld dienen te worden aan de Gemeenterekening VROM Star terslening
Hierna worden de inkomsten ui t rente en af lossing toegel icht en tot slot wordt de bewaking en
eventuele bi jstel l ing van de regel ing behandeld.
Bovenstaande berekening gaat ui t van 50% meebetal ing door VROM. Mocht het VROM-budget ui tgeput
raken, dient de gemeente voor 100% de kosten van de star terslening te dragen. SVn verwacht dat het
VROM-budget (€ 40 mln. ) , zeker voor de eerstkomende jaren, voldoende zal zi jn.
3b. Ontvangsten uit rente en af lossing
In de eerste dr ie jaar van een star terslening zi jn inkomsten ui t rente en af lossing niet te verwachten,
omdat de lening in deze jaren voor de star ter geheel renteloos en af lossings vr i j is. Na deze dr ie jaar
vindt een inkomenstoets plaats, waarna afhankel i jk van de draagkracht rente en af lossing worden
betaald. Er var ing van SVn in de afgelopen jaren is dat ongeveer de hel f t van de leningen na dr ie jaar
geheel wordt afgelost . Hierbi j moet opgemerkt worden dat de verwacht ing van SVn mede het gevolg i s
van de dalende renteontwikkel ing in de afgelopen jaren. Door deze renteontwikkel ing kozen veel
star ters ervoor de star ter slening in zi jn geheel af te lossen en onder te brengen bi j een andere
De ui tgezet te leningen ontvangt de gemeente al t i jd (ui ter l i jk na 30 jaar ) weer terug. Bi j verkoop van de
woning wordt de restants chuld in zi jn geheel afgelost . Ook een eventuele restantschuld na 30 jaar
wordt in één keer vol ledig afgelost . Zekerheid van af lossing voor de gemeente bestaat doordat de
lening verpl icht onder Nat ionale Hypotheek Garant ie bi j het Waarborgfonds Eigen Woningen val t .
Inkomsten ui t rente en af lossing kunnen opnieuw worden ingezet voor star tersleningen. Hierdoor kan
met het invester ingsbudget samen met de bi jdrage van VROM de regel ing voor langere t i jd worden
3c. Bewaking en eventuele bijstel ling
Om de star tersleningen daadwerkel i jk beschikbaar te stel len dient de gemeente vooraf het benodigde
geld in het gemeentel i jke fonds bi j SVn te stor ten. Voorgesteld wordt om voor het komende jaar een
bedrag van € 500.000 bes chikbaar te stel len voor het SVn- fonds Star tersregel ing. Ener zi jds door het
aanwezige saldo van € 264.263 te stor ten en ander zi jds door een vr i jval van € 235.737 ui t de
gemeentel i jke Reser ve fonds volkshuisvest ing. Star tersleningen kunnen dan worden aangeboden zover
het saldo op de gemeenterekening bi j SVn toelaat . Er kan niet meer geld geleend worden dan dat er
beschikbaar is in het fonds van de gemeente Wormer land bi j SVn. De aanvragen voor star tersleningen
worden in volgorde van indieningsdatum behandeld .
De noodzakel i jke beheerskosten die SVn in rekening brengt bedraagt 0,5% over het totale budget van
ui tgezet te leningen. Deze beheerskosten worden jaar l i jks in minder ing gebracht op de
gemeenterekening bi j SVn. Over het saldo op de gemeenterekening bi j SVn wordt rente bi jgeschreven
overeenkomst ig de rente van de maand kasgeld deposi to BNG.
Star ters kunnen bi j gemeente, makelaars, banken of andere tussenpersonen informat ie verkr i jgen over
de star tersregel ing. Daarnaast wordt de regel ing regelmat ig bekend gemaak t door publ icat ies etc. .
Aanvragen worden ingediend bi j SVn. Al le ui t voerende werk zaamheden zoal s cont role
inkomensgegevens worden door SVn ui tgevoerd. De gemeente onder tekent en verstuur t al leen de
toewi jzingsbr ief per star terslening. SVn houdt de gemeente op de hoogte van de voor tgang van het
In 2010, ui ter l i jk een jaar na invoer ing van de Star tersregel ing zal een evaluat ie plaatsvinden. Naar
aanleiding van de opgedane er var ingen kan eventueel bi jstel l ing van de regel ing plaatsvinden.
Belangr i jk is daarbi j het vaststel len van het totaal beschikbaar te stel len budget voor de
4. Voorbeeldberekening Starterslening SVn
Een tweepersoonshuishouden voldoet aan de cr i ter ia, zoals vastgelegd in de verordening VROM
star terslening voor gemeente Wormer land. Het gezamenl i jke inkomen bedraagt € 38.000 en het
beschikbare eigen vermogen is € 0. Zi j kopen een nieuwbouwwoning van € 190.000 v.o.n. Bi jkomende
kosten: 8%. De totale koop/aanneemsom komt op € 205.200.
Bi j een rente van 5% kan di t huishouden – volgens de NHG (mei 2007) – maximaal € 178.737 lenen bi j
de 1e geldgever . Het vers chi l tussen de maximale 1e hypotheek en de totale koop/aanneemsom van de
woning bedraagt € 26.463. Di t is het bedrag van de Star terslening.
Deze star terslening wordt voor 50% gef inancierd vanui t de Gemeenterekening bi j SVn (waar het
jaarbudget door gemeente Wormer land vooraf is gestor t ) . De over ige 50% wordt door VROM betaald.
· Inkomen huishouden: € 38.000
· Eigen beschikbare vermogen: € 0
· Koopsom nieuwbouwwoning: € 190.000
· Bi jkomende kosten 8%: € 15.200
A. Totale koop/aanneemsom: € 205.200
B. Maximale 1e hypotheek: € 178.737
· A minus B = Star terslening: € 26.463
· 50% ten laste van gemeenterekening bi j SVn: € 13.231,50
Voorgesteld wordt een regel ing voor star tersleningen met de volgende ui tgangspunten:
· Een star tbudget van € 500.000 beschikbaar gesteld voor de SVn-star tersregel ing.
· Beschikbaar voor bestaande koopwoningen en nieuwbouwkoopwoningen met een kooppr i js
( incl . k.k. ) tussen maximale hypotheek van BEW ( in 2009: € 176.715) en € 265.000;
· Maximale star terslening: € 39.750;
· Doelgroep: star ters welke aan elk van de volgende voorwaarden voldoen:
o Niet eerder eigenaar van een koopwoning en minimaal een jaar inwoner van gemeente
o terugkerend na een studie, ouders in Wormer land woonacht ig en voorafgaande aan de
studie 3 aaneengesloten jaar hier woonacht ig geweest . ;
· In 2010 een evaluat ie van de startersregeling, waarna zo nodig aanpassingen van de uitgangspunten plaatsvindt .