De raad van de Gemeente Zaanstad,gelezen het voorstel van
Burgemeester en Wethouders,
kennis genomen hebbende van de punten uit de voorbereidende
vergadering op 10 september 2015
kennis genomen hebbende van de toezeggingen van de wethouder in de
voorbereidende vergadering.
Besluit:
- 1.
vast te stellen de Verordening Maatwerklening
Funderingsherstel.
Artikel 1 Begripsbepalingen
In deze verordening wordt verstaan onder:
- 1.
Bouwkrediet: de hypotheeksom die op het moment van afsluiting van de
maatwerklening voor het gehele bedrag minus de financieringskosten
in depot wordt gezet en waaruit de declaraties worden betaald.
- 2.
Bouwkundige eenheid: de woningen in een bouwblok, die constructief
onlosmakelijk aan elkaar verbonden zijn en/of een gezamenlijke
fundering hebben.
- 3.
College: het College van burgemeester en wethouders van de gemeente
Zaanstad.
- 4.
Draagkrachttoets: een toets, zoals beschreven in de SVn
Informatiemap, door het Stimuleringsfonds om op basis van het
inkomen en het vermogen van de eigenaar de financieringsruimte vast
te stellen en hoe de financieringsruimte zich naar verwachting in de
toekomst zal ontwikkelen.
- 5.
Eigenaar: bewoner van een particuliere woning die het meest
omvattende zakelijk recht op de woning heeft alsmede:
- -
degene die het recht van erfpacht heeft.
- -
de houder van het recht van opstal.
- -
de gerechtigde tot een appartementsrecht.
- 6.
Financieringsruimte: de financiële ruimte die de eigenaar heeft voor
het betalen van de rente en aflossing van de lening, zoals
beschreven in de SVn Informatiemap.
- 7.
Funderingsherstel: het geheel van maatregelen dat leidt tot het
volledig opheffen van bouwtechnische gebreken aan de fundering van
een woning en de gevolgschade aan de woning die hiermee direct
samenhangt.
- 8.
Jaarannuïteit: het jaarlijks te betalen bedrag bestaande uit een
rente- en een aflossingsdeel.
- 9.
Kosten van funderingsherstel: het totaal van de door het College
goedgekeurde kosten waarvoor een maatwerklening kan worden
toegekend.
- 10.
Kredietbeoordeling: het oordeel van het Stimuleringsfonds of de
hypotheek verstrekt kan worden, op basis van o.a. de
draagkrachttoets, het raadplegen van het BKR (Bureau Krediet
Registratie) en de beoordeling van het resterende budget in het
revolverend fonds.
- 11.
Maatwerklening: een lening op basis van een hypotheekrecht op de
woning voor funderingsherstel, die feitelijk door het
Stimuleringsfonds wordt verstrekt ten laste van het gemeentelijke
revolverend fonds.
- 12.
Marktrente: het rentepercentage dat SVn, op het moment van ontvangst
van de volledige aanvraag bij de gemeente, hanteert voor
hypothecaire leningen met een rentevaste periode van 15 jaar.
- 13.
Particuliere woning: een woning of een deel van een bouwkundige
eenheid, die in hoofdzaak bestemd en in gebruik is voor zelfstandige
permanente bewoning door de eigenaar.
- 14.
Revolverend fonds: het geheel van de fondsdelen waaruit het College,
op grond van de deelnemingsovereenkomst met het Stimuleringsfonds,
maatwerkleningen kan toekennen, en waarin de rente en de aflossingen
over deze leningen worden teruggestort.
- 15.
Stimuleringsfonds: de Stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting
Nederlandse Gemeenten te Hoevelaken (SVn).
- 16.
Taxatierapport: het rapport waaruit de marktwaarde vrij van huur en
gebruik van een bestaande woning blijkt voor en na
funderingsherstel, waarbij een uitsplitsing gemaakt is tussen
grondwaarde en opstalwaarde en opgesteld door een gecertificeerd
taxateur.
- 17.
Uitvoeringsregels: de werkwijze, zoals opgenomen in de SVn
Informatiemap, die het Stimuleringsfonds toepast bij het beoordelen
van de draagkracht en de vaststelling van de hoogte en voorwaarden
voor de maatwerklening.
- 18.
Voldoende overwaarde: de WOZ waarde of de in het taxatierapport
vermelde waarde voor en na het funderingsherstel, welke waarde
voldoende dekking biedt voor de maatwerklening en de reeds bestaande
hypotheek (loan tot value).
- 19.
Voortoets voldoende overwaarde: de gemeentelijke toets of de WOZ
waarde voldoende dekking biedt voor de bestaande hypotheek.
- 20.
Woning: woonruimte die in hoofdzaak bestemd is en in gebruik voor
zelfstandige permanente bewoning.
Artikel 2 Reikwijdte van de verordening
De verordening is van toepassing op de aanvragen voor maatwerkleningen van
eigenaren van particuliere woningen gebouwd voor 1970, gelegen binnen de
grenzen van de gemeente, die over onvoldoende eigen middelen kunnen
beschikken en geen lening bij een commerciële instelling kunnen krijgen,
voor de kosten voor het opheffen van bouwtechnische gebreken aan de houten
fundering of een zogenaamde fundering op staal en de gevolgschade aan de
woning die hiermee direct samenhangt.
Artikel 3 Maximaal beschikbare budget
- 1.
Het maximale budget dat ter beschikking wordt gesteld in het revolving
fonds voor de verstrekking van maatwerkleningen bedraagt € 250.000.
- 2.
Het bereiken van het maximale budget wordt vastgesteld aan de hand van
de toekenningen als bedoeld in artikel 11.
- 3.
Het College kan nadere voorwaarden en beperkingen stellen om te bereiken
dat het budget gedurende de looptijd van de verordening op een afgewogen
wijze ingezet wordt.
- 4.
Het College kan de hoogte van de bedragen genoemd in artikel 4 lid 6 en
artikel 5 lid 1 van deze verordening wijzigen.
- 5.
Op de maatwerklening zijn, naast deze verordening, van toepassing de
uitvoeringsregels zoals die op het moment van toewijzing zijn opgenomen
in de dan geldende Svn Informatiemap, die deel uitmaakt van de
deelnemingsovereenkomst tussen de gemeente Zaanstad en het
Stimuleringsfonds.
Artikel 4 Criteria maatwerklening
- 1.
Het College kan een maatwerklening verstrekken indien de financiële
draagkracht van de eigenaar onvoldoende is om in aanmerking te komen
voor een hypotheek/lening bij een commerciële instelling en het
huishouden niet over voldoende vermogen, eigen geld of inkomen beschikt
voor de kosten van het funderingsherstel.
- 2.
De maatwerklening kan worden verstrekt aan de eigenaar van een
particuliere woning, wiens woning aantoonbaar voldoende overwaarde heeft
om herstel te rechtvaardigen.
- 3.
De maatwerklening wordt verstrekt op hypothecaire basis op basis van
jaarannuïteiten met een looptijd van maximaal 30 jaar.
- 4.
Het rentepercentage en de aflossing worden afgestemd op de financiële
draagkracht van de aanvrager op basis van de uitvoeringsregels en kunnen
periodiek worden getoetst en eventueel bijgesteld.
- 5.
Voor de maatwerklening wordt als uitgangspunt de marktrente gehanteerd,
deze wordt vooraf bij de toekenning van de maatwerklening
vastgesteld.
- 6.
Het College stelt de hoogte van de maatwerklening vast. De
maatwerklening bedraagt maximaal € 40.000 per woning.
- 7.
Het College baseert zijn beslissing mede op het advies van het
Stimuleringsfonds, tenzij uit de overgelegde gegevens al een
weigeringsgrond blijkt.
Artikel 5 Declarabele kosten van funderingsherstel
- 1.
De volgende kosten kunnen in aanmerking komen voor de
maatwerklening:
- a.
De aanneemsom voor de bouwtechnische voorzieningen.
- b.
De kosten voor eventuele tijdelijke huisvesting tot een maximum
van € 1.500.
- c.
- d.
De leges voor de vereiste vergunningen.
- e.
De netto verschuldigde omzetbelasting.
- f.
De kosten voor het afsluiten van de maatwerklening.
- g.
De kosten voor de taxatie van de woning.
- h.
De kosten in verband met bodem- en milieuwetgeving.
- i.
De kosten voor begeleiding en directievoering
- 2.
De bouwtechnische voorzieningen en de sobere en doelmatige kosten
daarvan dienen gespecificeerd en vooraf goedgekeurd te worden door het
College.
Artikel 6 Bouwtechnische voorzieningen
Onder bouwtechnische voorzieningen vallen in ieder geval de volgende
onderdelen:
- 1.
Het realiseren van een nieuwe fundering op palen, waaronder wordt
verstaan:
- o
het slopen van de begane grondvloer.
- o
het ontgraven van de kruipruimte.
- o
het trillingsvrij aanbrengen van nieuwe palen.
- o
het maken van inkassingen.
- o
het aanbrengen van beton/stalen balken en/of begane grond
vloer van beton.
- o
het aanhelen van funderingsmetselwerk.
- 2.
Het herstel van gevels en dragende muren, waaronder wordt verstaan
het noodzakelijk vervangen of repareren van steens of halfsteens
metselwerk of spouwmuur of vergelijkbare dragende constructies.
- 3.
Het herstel van de nutsvoorzieningen, waaronder wordt verstaan:
- o
het aanbrengen of herstellen van de riolering
- o
het aanbrengen of herstellen van de waterleiding en de
leidingen voor de warmtevoorziening.
- o
het aanbrengen of herstellen van de elektra leidingen.
- o
het aanbrengen of herstellen van de meterkast inclusief
installaties.
- 4.
Het herstel van schade aan onderdelen van de woning, die direct
samenhangt met of noodzakelijkerwijs voortvloeit uit het uitvoeren
van de bouwtechnische voorzieningen als bedoeld onder 1, 2 en
3.
Artikel 7 Voorwaarden en verplichtingen
- 1.
Het funderingsherstel dient binnen 12 maanden na het openen van het
bouwkrediet te worden voltooid.
- 2.
De aannemer die het funderingsherstel uitvoert, dient hiervoor een CAR
verzekering te hebben.
- 3.
De eigenaar zal, op verzoek, de met bouwcontrole belaste
ambtenaren:
- a.
Toegang verlenen tot de woning.
- b.
Inzage verlenen in de op het treffen van de bouwtechnische
voorzieningen betrekking hebbende stukken en tekeningen.
- c.
De gelegenheid geven tot het controleren van de op het treffen
van de bouwtechnische voorzieningen betrekking hebbende
gegevens.
- 4.
De eigenaar is verplicht de stukken en gegevens die nodig zijn voor de
juiste toepassing van deze verordening te verstrekken.
- 5.
Bij verkoop van de woning of bij het einde van de looptijd van de
maatwerklening is de eigenaar verplicht om het schuldrestant van de
maatwerklening direct af te lossen.
- 6.
De eigenaar geeft toestemming voor het plaatsen van de
funderingsgegevens van de woning op de website van de gemeente
Zaanstad.
Artikel 8 Aanvraagprocedure maatwerklening
- 1.
Een aanvraag voor een maatwerklening wordt schriftelijk ingediend
bij het College middels hetdaarvoor (digitaal) beschikbaar gestelde
aanvraagformulier. Bij de aanvraag dienen tevens de voor de
beoordeling van de aanvraag relevante bijlagen te worden overgelegd,
waaronder:
- •
Een aannemingsovereenkomst, getekend door minimaal de
eigenaar.
- •
Een gespecificeerde begroting (specificatie conform de
artikelen 5 en 6) van de kosten van de bouwtechnische
voorzieningen en de andere declarabele kosten van
funderingsherstel.
- •
Bewijs van eigendom, indien het pand de laatste drie maanden
van eigenaar is gewijzigd.
- •
Verklaring van de huidige hypotheekverstrekkers dat zij geen
lening voor funderingsherstel willen verschaffen inclusief
een motivatie van de grond van weigering.
- •
Hypotheekoverzicht(en) van de woning waar het
funderingsherstel moet plaatsvinden.
- •
Een taxatierapport, indien aanvrager van oordeel is dat de
vastgestelde WOZ waarde niet representatief is.
- 2.
De aanvraag wordt door of namens de eigenaar van de particuliere
woning ingediend.
- 3.
Het College kan van de aanvrager nadere gegevens verlangen, voor
zover dat ter beoordeling van de aanvraag nodig is.
Artikel 9 Volgorde behandeling en rangorde aanvragen
- 1.
Aanvragen worden in volgorde van ontvangst in behandeling genomen met
dien verstande dat aanvragen voor woningen in een bouwkundige eenheid
voorrang hebben op vrijstaande woningen, dat woningen in een gebied waar
binnen 5 jaar werken in de openbare ruimte uitgevoerd worden voorrang
hebben op woningen buiten deze gebieden en dat woningen waarvoor een
handhavingsbeschikking is afgegeven voorrang hebben op woningen waarvoor
geen handhavingsbeschikking is afgegeven. Het College beslist bij
samenloop van deze omstandigheden over de rangorde.
- 2.
Alleen volledige aanvragen worden in behandeling genomen.
- 3.
Het College kan besluiten af te wijken van de in lid 1 genoemde volgorde
of rangorde indien er sprake is van urgente gevallen of bijzondere
omstandigheden of als toepassing van de genoemde volgorde of rangorde
leidt tot onevenredige benadeling van aanvrager.
- 4.
Aanvragen worden niet in behandeling genomen indien het maximale budget
van € 250.000 is bereikt totdat het revolving fonds naar het oordeel van
het college weer over voldoende middelen beschikt.
- 5.
Het college maakt vervolgens bekend wanneer aanvragen weer kunnen worden
ingediend en welk bedrag op dat moment maximaal beschikbaar is in het
revolving fonds en waarboven geen maatwerkleningen meer zullen worden
verstrekt.
Artikel 10 Weigeringsgronden
- 1.
In aanvulling op het bepaalde in artikel 4:25 en artikel 4:35 van de
Algemene wet bestuursrecht wordt de maatwerklening geweigerd
indien:
- a.
Uit de draagkrachttoets blijkt dat aanvrager niet in aanmerking
komt voor de maatwerklening.
- b.
De voortoets voldoende overwaarde negatief is.
- c.
Met het funderingsherstel is begonnen voordat de akte van
hypotheekverstrekking bij de notaris is gepasseerd.
- d.
De woning in eigendom is van een woningcorporatie, een bedrijf
of een verhuurder.
- e.
Niet bij alle woningen in dezelfde bouwkundige eenheid de
fundering wordt hersteld.
- f.
De woning naar verwachting van het College binnen een periode
van tien jaar zal worden afgebroken.
- g.
De woning na het treffen van de bouwtechnische voorzieningen
niet voldoet aan wettelijke eisen van constructieve veiligheid
en stabiliteit.
- h.
De aanvraag bouwtechnische voorzieningen betreffen die niet als
sober en doelmatig worden gezien.
- i.
De kosten van de bouwtechnische voorzieningen niet in verhouding
staan tot de waarde van de woning.
- j.
Niet voldaan is aan het bepaalde in deze verordening.
- k.
Het maximale bedrag dat voor de verstrekking van de
maatwerkleningen ter beschikking wordt gesteld bereikt is.
- l.
Met voorliggende aanvraag het maximale budget van € 250.000
overschreden zal worden voor het gedeelte van de overschrijding.
- m.
de eigenaar de hypotheek recentelijk heeft verhoogd zonder dit
te besteden aan onderhoud en woningverbetering.
- 2.
Het College kan op verzoek in urgente gevallen afwijken van het bepaalde
in lid 1 onder c.
Artikel 11 (Voorlopige) toekenning maatwerklening
- 1.
De beschikking tot voorlopige toekenning van de maatwerklening wordt
onder voorwaarden verleend. Naast de voorwaarden genoemd in artikel 7
geldt als ontbindende voorwaarde dat het Stimuleringsfonds een positief
advies afgeeft op basis van de draagkrachttoets.
- 2.
De voorlopige beschikking tot toekenning van een maatwerklening wordt
pas genomen nadat alle eigenaren van woningen in dezelfde bouwkundige
eenheid het voornemen hebben de fundering te herstellen.
- 3.
De eigenaar kan met de voorlopige toekenning en het aanvraagformulier,
welke bij de voorlopige toekenning als bijlage is verstrekt, bij het
Stimuleringsfonds een offerte voor een maatwerklening aanvragen.
- 4.
Het Stimuleringsfonds doet een draagkrachttoets en bepaalt of er
voldoende overwaarde is en brengt aan de gemeente een advies uit. Het
Stimuleringsfonds maakt hierbij gebruik van haar uitvoeringsregels.
- 5.
Het College neemt op basis van het advies een besluit tot toekenning van
de maatwerklening of tot intrekking van de voorlopige toekenning van de
maatwerklening.
- 6.
Het Stimuleringsfonds brengt aan de eigenaar een offerte inclusief een
betalingsschema uit voor de maatwerklening.
- 7.
Na het tekenen van de offerte wordt een notariële akte opgesteld tussen
de eigenaar en het Stimuleringsfonds voor het vestigen van een
hypotheek. De eigenaar sluit derhalve de feitelijke maatwerklening af
bij het Stimuleringsfonds.
- 8.
Het geleende geldbedrag wordt, samen met eventuele eigen middelen,
gestort in een bij het Stimuleringsfonds te openen bouwkrediet.
Artikel 12 Beslistermijn toekenning maatwerklening
- 1.
Het College neemt binnen 9 weken na ontvangst van de aanvraag en na
ontvangst van het advies van het Stimuleringsfonds een besluit als
bedoeld in artikel 11 lid 1 en lid 5.
- 2.
Het College kan beslissen de termijn eenmaal met ten hoogste 9 weken
verlengen.
Artikel 13 Uitvoering van de werkzaamheden.
Het bouwkrediet wordt geleidelijk beschikbaar gesteld op basis van de
goedgekeurde declaraties.
Artikel 14 Toestemming voor meerwerk
- 1.
Het College kan, tijdens het funderingsherstel, op verzoek van de
eigenaar, toestemming geven om af te wijken van de goedgekeurde
bouwtechnische voorzieningen.
- 2.
Die toestemming wordt slechts verleend indien:
- a.
De toestemming wordt gevraagd voordat de wijziging is
uitgevoerd.
- b.
De afwijking naar het oordeel van het College noodzakelijk
is.
- c.
Een gespecificeerde begroting van de kosten van de afwijking is
ingediend.
- d.
Er voldoende overwaarde op de woning zit.
- e.
Het subsidieplafond het toelaat.
- f.
Door de afwijking geen strijd ontstaat met enige bepaling in
deze verordening, of met de bouwregelgeving.
- 3.
Indien toestemming tot afwijking wordt verleend, ontvangt de eigenaar
een aangepaste beschikking en lening.
- 4.
Indien de wijziging niet noodzakelijk is, zijn de kosten van de
herziening voor rekening van de eigenaar.
Artikel 15 Wijzigen toewijzingsbeschikking maatwerklening
- 1.
Op verzoek van de eigenaar kan het College de beschikking tot
(voorlopige) toekenning van de maatwerklening wijzigen indien het
noodzakelijk is om de voorwaarden waaronder de maatwerklening is
toegekend te herzien.
- 2.
Indien de wijziging niet noodzakelijk is, zijn de kosten van de
herziening voor rekening van de eigenaar.
Artikel 16 Verantwoording
- 1.
Alle rekeningen en betalingsbewijzen met betrekking tot het
funderingsherstel worden met een declaratieformulier ter goedkeuring
ingediend bij de gemeente die deze ter goedkeuring en uitbetaling door
stuurt naar het Stimuleringsfonds.
- 2.
De eigenaar meldt bij het indienen van het laatste declaratieformulier,
dat het funderingsherstel gereed is en verzoekt om vaststelling van de
beschikking.
- 3.
Het laatste declaratieformulier dient uiterlijk 14 maanden na het openen
van het bouwkrediet te zijn ingediend.
Artikel 17 Vaststelling maatwerklening
- 1.
Het College beslist over de vaststelling van de toegekende
maatwerklening binnen 9 weken na ontvangst van de in artikel 16 bedoelde
gegevens.
- 2.
Het college kan de beslissingstermijn eenmaal met ten hoogste 9 weken
verlengen.
- 3.
De eigenaar moet hebben voldaan aan de gestelde voorwaarden en
verplichtingen in deze verordening en in de beschikking (voorlopige)
toekenning.
- 4.
De hoogte van de vast te stellen maatwerklening wordt berekend op basis
van de ingediende rekeningen en betalingsbewijzen voor de bij verlening
aanvaarde kosten van de bouwtechnische voorzieningen op basis van de
werkelijke kosten van de bouwtechnische voorzieningen.
- 5.
De vastgestelde maatwerklening bedraagt niet meer dan het toegekende
leningsbedrag.
- 6.
In het bouwkrediet overblijvende middelen worden afgeboekt op de lening.
De overeengekomen maandlasten blijven hierbij gehandhaafd. De looptijd
van de lening wordt hierdoor korter.
- 7.
Het College kan op eigen initiatief de maatwerklening vaststellen indien
14 maanden na het openen van het bouwkrediet nog geen
vaststellingsverzoek is gedaan.
Artikel 18 Intrekking
- 1.
Het College kan de beschikking tot voorlopige toekenning of vaststelling
van de maatwerklening geheel of gedeeltelijk intrekken als:
- a.
Er niet is voldaan aan de bij of krachtens deze verordening
gestelde verplichtingen.
- b.
Het Stimuleringsfonds een negatieve kredietbeoordeling geeft.
- c.
De lening is toegekend of vastgesteld op grond van onjuiste
gegevens.
- d.
De omgevingsvergunning is geweigerd.
- e.
Er binnen 14 maanden na de toekenning geen gebruik van is
gemaakt.
- 2.
Het College trekt de beschikking in ieder geval in als de eigenaar meldt
dat hij afziet van het treffen van bouwtechnische voorzieningen of
gedurende het treffen van bouwtechnische voorzieningen de werkzaamheden
staakt.
- 3.
Bij de intrekking kan het College de verstrekte maatwerklening geheel of
gedeeltelijk opeisen, eventueel met de mogelijkheid van
beslaglegging.
- 4.
De ontvanger is verplicht om binnen 30 dagen na de schriftelijke
mededeling van de gemeente te voldoen aan de vordering zoals gesteld in
lid 3.
Artikel 19 Hardheidsclausule
Het College kan, in bijzondere gevallen, afwijken van het bepaalde in deze
verordening, indien een strikte toepassing daarvan zal leiden tot een
onevenredige benadeling van de aanvrager.
Artikel 20 Citeertitel
Deze verordening kan worden aangehaald als “Verordening Maatwerkleningen
Funderingsherstel”.
Artikel 21 Inwerkingtreding
- 1.
Deze verordening treedt in werking 1 oktober 2015.