Notitie toepassing anti-speculatiebeding

De huizenprijzen in Nederland zijn de laatste jaren sterk toegenomen. De overheid spant zich in om er voor te zorgen dat er voldoende betaalbare woningen worden gerealiseerd en dat deze woningen betaalbaar blijven. Een belangrijk middel om dit te bereiken is het anti-speculatiebeding.

Een anti-speculatiebeding is een beding dat opgenomen wordt in het koopcontract van nieuwbouwkoopwoningen, die worden gerealiseerd voor een specifieke doelgroep. Het betreft een kettingbeding, dus bij verkoop van de woning gaat de werking van het beding over op de nieuwe koper.

Het beding is erop gericht om de woningen voor de doelgroep bereikbaar te houden en speculatie, in de eerste jaren van bewoning, te voorkomen. Dit laatste wordt bewerkstelligd door in het koopcontract als voorwaarde op te nemen dat gedurende een bepaalde termijn de woning niet zonder toestemming van de gemeente verkocht mag worden. Indien er toestemming voor verkoop wordt gegeven, dan wordt aan de hand van een rekensom, waarbij de oorspronkelijke aankoopprijs wordt geïndexeerd en wordt vermeerderd met aantoonbare meerkosten, de maximale verkoopprijs vastgesteld. Wordt na verkoop geconstateerd dat de woning tegen een hogere prijs is verkocht, dan is de verkopende partij hierover een boete verschuldigd.

Doel

Het anti-speculatiebeding werd in het verleden om twee redenen gehanteerd. Enerzijds om de woningen te behouden voor de eigen bevolking. Anderzijds om te voorkomen dat de verkoopprijs van de woning in enkele jaren aanzienlijk zou toenemen. Daarom is in contracten onder andere vastgelegd dat een aspirant koper een binding moet hebben met de gemeente, dat de gemeente de nieuwe koper bepaald en dat de gemeente, aan de hand van vaste rekenregels, de verkoopprijs bepaalt.

Op grond van jurisprudentie is het niet meer toegestaan om te eisen dat een aspirant koper een binding met de gemeente moet hebben Ook is het niet meer toelaatbaar dat de gemeente de nieuwe koper bepaalt. Dit laatste is namelijk in strijd met de uitgangspunten van vrije vestiging. Om die reden is nu het enige effect van het beding dat de gemeente voorafgaand aan de verkoop, de prijs bepaalt.

Door als gemeente de te hanteren verkoopprijs te bepalen wordt voorkomen dat de waarde van de woning door de marktwerking en schaarste, zodanig hoog wordt waardoor de verkoopprijs voor een huishouden die tot de oorspronkelijke doelgroep behoord niet meer te betalen is.

Termijn

In het verleden werd een termijn gehanteerd van 10 of 12 jaar. Tegenwoordig is de wettelijk toegestane termijn 5 jaar. In de nieuwe contracten wordt dan ook een termijn van vijf jaar aangehouden.

Prijsklasse woningen

Tot 2007 werd in Midden-Delfland €160.000 (ieder jaar geïndexeerd) als prijsgrens gehanteerd. Juridisch gezien is het mogelijk om een beding toe te passen op alle nieuwbouwkoopwoningen. Dus ongeacht de prijsgrens. Daarom is in 2007 op basis van een extern juridisch advies besloten om voor alle nieuwbouwkoopwoningen het anti-speculatiebeding te hanteren.

Boeteclausule

Indien het huis wordt verkocht boven de door de gemeente bepaalde verkoopprijs, dan dient de verkoper een deel van de winst af te dragen aan de gemeente. Gelet op de gedachte achter het beding is dit geen middel voor de gemeente om geld te verdienen, het betreft een boetemaatregel. Op deze wijze hoop je als gemeente te stimuleren dat de verkopende partij zich houdt aan de door de gemeente vastgestelde prijs. Het vragen van een hogere verkoopprijs leidt immers niet direct tot winst, omdat een deel van deze winst aan de gemeente moet worden afgedragen.

Hardheidsclausule

In sommige situaties is de wens om de woning te verkopen niet gelegen in een volgende stap in de wooncarrière, maar de woning moet min of meer verkocht worden door persoonlijke omstandigheden waarop de verkoper geen invloed heeft. Om deze situaties niet onder de werking van het beding te laten vallen kan de hardheidsclausule toegepast worden. De centrale gedachte achter deze clausule is dat de reden van verkoop gelegen is in een situatie, die buiten de schuld van de eigenaar is ontstaan en die de eigenaar van de woning van tevoren niet had kunnen voorzien.

Over het algemeen geldt dit voor:

• ·

  Echtscheiding of verbreken van een notarieel samenlevingscontract;

• ·

  Overlijden van de partner;

• ·

  Verhuizen door veranderende werkomstandigheden of in verband met het aannemen van een andere baan.

Er is sprake van meerdere ontwikkelingen, die aanleiding geven om het beleid met betrekking tot het toepassen van het anti-speculatiebeding te heroverwegen.

Verschil in termijnen

De bewoners in Korpershoek hebben verzocht om de termijn van 10 jaar in het beding voor hun woning aan te passen, aangezien er voor nieuwe contracten een termijn wordt gehanteerd van 5 jaar. Indertijd is op verzoek van de gemeenteraad van de voormalige gemeente Schipluiden de toenmalige maximale termijn van 10 jaar gehanteerd om de aantrekkelijk nieuwbouwwoningen van Korpershoek bereikbaar te houden voor de bewoners van deze gemeente en voor de betreffende doelgroep. Zoals aangegeven onder ‘doel’ is het niet meer mogelijk om te eisen dat een aspirant koper een binding moet hebben met de gemeente. Dit probleem doet zich alleen voor in de wijk Korpershoek. Omdat voor een aanpassing van de termijn onder andere alle contracten via notariële weg aangepast moeten worden, heeft u er in eerder stadium voor gekozen om voor de wijk Korpershoek vast te houden aan de termijn uit het contract.

Financiële crisis

Op dit moment is er sprake van een wereldwijde kredietcrisis. Deze crisis heeft grote gevolgen voor de woningmarkt en de prijsontwikkeling van woningen. Mensen die vlak voor de crisis een nieuwbouwwoning hebben gekocht en nu hun huidige woning niet verkocht krijgen, hebben te maken met dubbele lasten. Daarnaast krijgen ontwikkelaars woningen steeds moeilijker verkocht en gemeenten worden geconfronteerd met leegstaande woningen in een tijd dat het voor veel mensen moeilijk is om op korte termijn een betaalbare woning te kopen of te huren. Deze kwestie doet zich vooral voor bij de woningen en bouwkavels in Look-West.

Als gevolg van de crisis wordt de prijsgrens voor woningen met een anti-speculatiebeding door ontwikkelaars ter discussie gesteld. Duurdere woningen zijn relatief moeilijk te verkopen en de kopers van deze woningen nemen in deze tijd een groter financieel risico. Om die reden accepteren kopers niet dat deze woningen worden verkocht met een anti-speculatiebeding.

Vermindering regeldruk

In het geval van een anti-speculatiebeding dienen eigenaren bij de gemeente te melden als zij hun woning te koop willen aanbieden. Daarnaast dient de eigenaar stukken aan te leveren ten behoeve van de berekening van de verkoopprijs. De gemeente bepaalt of zij de hardheidsclausule toepast en zo niet, hoe hoog de verkoopprijs dient te zijn. De gemeente heeft 8 weken de tijd om dit te doen. In de praktijk kan dit leiden tot discussie over de verkoopprijs en de gehanteerde berekeningswijze, die relatief complex is. Woningeigenaren willen zo snel mogelijk hun woning te koop kunnen zetten en moeten nu twee maanden wachten op de gemeente. Gelet op het gegeven dat er geen bindingseis meer kan worden gesteld en de verkoopprijs van nieuwbouwwoningen nu niet stijgt als gevolg van de crisis, is de vraag of er geen sprake is van onnodige administratieve handelingen en onnodige vertraging bij het te koop aanbieden van een woning, door de eigenaar.

Gelet op de genoemde ontwikkelingen, zijn er meerdere overwegingen om af te wijken van het beleid en de huidige toepassing van het anti-speculatiebeding:

• -

  De reden om het beding omwille van een bindingseis te stellen, is vervallen;

• -

  De reden om het beding omwille van een prijsstijging te stellen, is op dit moment niet aan de orde voor nieuwbouwwoningen die vlak voor de crisis zijn verkocht;

• -

  De reden om het beding omwille van de prijsstijging te hanteren, is nog steeds van belang voor de woningen uit de periode 2001-2003, omdat er wel sprake is van een waardestijging ten opzichte van de startdatum bewoning;

• -

  Het anti-speculatiebeding maakt nieuwbouwwoningen voor een ontwikkelaar moeilijker te verkopen;

• -

  Het anti-speculatiebeding en de administratieve behandeling ervan wordt als hinderlijk ervaren door woningeigenaren;

• -

  Het verschil in termijnen wordt als oneerlijk ervaren door de eigenaren van de woningen in Korpershoek.

Drie verschillende situaties

Bij de overwegingen om af te wijken is het noodzakelijk om een onderscheid te maken tussen drie verschillende situaties:

• A.

  Bestaande woningen, waarvoor een termijn geldt van 10 jaar en die langer dan 5 jaar worden bewoond. Dit betreft alleen de woningen Korpershoek.

• B.

  Woningen of bouwkavels die al zijn verkocht en die door de eigenaar te koop worden gezet, vanwege de crisis en de dubbele woonlasten. In de praktijk blijkt dit vooral in Look-West voor te komen.

• C.

  Woningen of bouwkavels die nog niet zijn verkocht door de ontwikkelaar.

Op welke wijze kan worden afgeweken

Op de volgende manieren kan van het beding worden afgeweken:

• I.

  De gemeente kan (tijdelijk) een ruimere toepassing geven aan de hardheidsclausule;

• II.

  De gemeente legt (tijdelijk) geen boete op bij overschrijding van de verkoopprijs;

• III.

  De gemeente kan de oude contracten (structureel) aanpassen qua termijn;

• IV.

  De gemeente kan er voor kiezen om de prijsgrens (structureel) aan te passen.

Risico’s

Het aanpassen van het beleid en de toepassing van het anti-speculatiebeding kent enkele risico’s. De gemeente kan willekeur worden verweten, waarbij schadeclaims worden ingediend door mensen die voor de verandering van het beleid hun woning hebben verkocht. Dit risico doet zich voor bij I, II en IV.

Het tijdelijk afwijken van het beleid kan het draagvlak verminderen voor het instrument, waardoor er weerstand ontstaat bij het opnieuw toepassen ervan. Dit geldt voor III.

Het opleggen van een anti-speculatiebeding is een privaatrechtelijke aangelegenheid. Een gemeente is echter ook in de uitvoering van haar privaatrechtelijke bevoegdheden gebonden aan de algemene beginselen van behoorlijk bestuur, waarvan in dit kader vooral het verbod op willekeur en het gelijkheidsbeginsel van belang is. Daarnaast moeten ook privaatrechtelijke beslissingen deugdelijk gemotiveerd worden. Daarom is advies gevraagd aan onze juridische Van der Feltz.

In het advies komt naar voren dat het vooral duidelijk moet zijn welke doelen de gemeente nastreeft door (tijdelijk) af te wijken van het anti-speculatiebeding en welk effect dit zal hebben op de verkoopprijzen. In het contact met Van der Feltz kwam ook naar voren dat de waardeontwikkeling van de woningen in Korpershoek anders is dan die van de bouwkavels en woningen in Look-West.

Verder wordt in het advies aangegeven dat de gestelde termijn om af te wijken van het beding arbitrair kan zijn. Gelet hierop zal deze maatregel als onrechtvaardig of willekeurig worden ervaren voor die personen die er net buiten vallen. Er is dan ook een grote kans dat hier privaatrechtelijke claims uit voort kunnen komen.

Ten aanzien van de vraag of bij die situaties waarbij het beding geldig is voor een periode van tien jaar, de werking terug te brengen naar vijf jaar, geeft Van der Feltz aan dat hier geen beletselen tegen bestaan. Wel wordt in het advies aangegeven om te overwegen deze maatregel met terugwerkende kracht te nemen.

De opmerkingen in het advies van Van der Feltz zijn meegenomen in onderstaand voorstel.

Voorstel per situatie

A. Bestaande woningen, waarvoor een termijn geldt van 10 jaar en die langer dan 5 jaar worden bewoond

Het voorstel is om het contract in stand te houden, maar om te besluiten het beding niet toe te passen indien de 5 jaren termijn is verstreken. Daarbij wordt als startdatum de eerste dag van de eerste bewoning gehanteerd. Tevens wordt voorgesteld om dit met terugwerkende kracht te doen.

Dat wil zeggen dat aan eigenaren van woningen waar in eerste instantie is medegedeeld dat zij onder de werking van het anti-speculatiebeding vallen, indien de woning nog te koop staat en een periode van vijf jaar al verstreken is, wordt medegedeeld dat op basis van de heroverweging het beding niet meer van toepassing is.

Voor die woningen die al verkocht zijn en een hogere prijs hebben gevraagd dan de prijs die door de gemeente is opgelegd zal dan besloten moeten worden om de boeteclausule niet op te leggen in het geval dat termijn van vijf jaar verstreken was ten tijde van de verkoop (notariële overdracht) van de woning.

B. Woningen of bouwkavels die al zijn verkocht en die door de eigenaar te koop worden gezet, vanwege de crisis en de dubbele woonlasten. In de praktijk blijkt dit vooral in Look-West voor te komen

Het voorstel is om de financiële crisis te hanteren als argument om de hardheidsclausule toe te passen, indien de woning of bouwkavel is gekocht voor het uitbreken van de crisis. Hierbij wordt als peildatum 1 september 2008 gehanteerd. In die maand escaleerde de crisis, omdat meerdere grote effectenbanken in Amerika dreigden om te vallen. Om die reden was de crisis vanaf dat moment voorpaginanieuws.

Mensen die na deze datum een voorlopig koopcontract hebben getekend, wisten van tevoren dat zij onder deze omstandigheden een huis kochten. Deze maatregel vervalt op het moment dat landelijk geconstateerd wordt dat de marktomstandigheden van de woningmarkt in dit deel van de Randstad niet meer negatief beïnvloed worden door de nasleep van de kredietcrisis.

C. Woningen of bouwkavels die nog niet zijn verkocht door de ontwikkelaar

Voor woningen en bouwkavels die nog niet zijn verkocht wordt de maximale prijsgrens verlaagd. Het voorstel is om de prijsgrens te relateren aan het inkomen in verhouding tot de maximale hypotheek die bij dat inkomen wordt verstrekt. Daarbij is het uitgangspunt dat het voor starters (zonder eigen woning) op de woningmarkt met twee inkomens mogelijk moet zijn om de stap te maken naar een bereikbare koopwoning. Landelijk wordt op dit moment onder betaalbare koop verstaan een prijs (vrij op naam) tussen de 174.000 en 255.000 euro. Bij de verkoop van woningen in Look-West blijkt dat deze groep mensen een woning kan kopen tot 250.000 euro. Daarboven zijn woningen alleen bereikbaar voor de groep mensen die al een woning heeft en de stap maakt naar een duurdere woning. Deze gegevens wijzen erop dat de grens ligt tussen anderhalf en twee maal modaal. Aangenomen wordt dat een bank dan maximaal 32.000 x 1,75 x 4,5 = 252.000 euro zal lenen voor een hypotheek. Gelet op de praktijk en het landelijk gehanteerde begrip ‘bereikbare koop’ wordt voorgesteld om vanaf 1 januari 2010, 250.000 euro vrij op naam als prijsgrens te hanteren. Deze prijs wordt ieder jaar geïndexeerd.