Organisatie | Baarn |
---|---|
Organisatietype | Gemeente |
Officiële naam regeling | Huisvestingsverordening Baarn 2015 |
Citeertitel | Huisvestingsverordening Baarn 2015 |
Vastgesteld door | gemeenteraad |
Onderwerp | volkshuisvesting en woningbouw |
Eigen onderwerp |
Geen
Geen
Datum inwerkingtreding | Terugwerkende kracht tot en met | Datum uitwerkingtreding | Betreft | Datum ondertekening Bron bekendmaking | Kenmerk voorstel |
---|---|---|---|---|---|
25-06-2019 | 10-12-2019 | Huisvestingsverordening 2015 verlenging 2019 Baarn | 29-05-2019 | ||
01-11-2016 | 25-06-2019 | artikel 17 lid 5 sub g toegevoegd | 28-09-2016 | 16RV000044 | |
01-07-2015 | 25-06-2019 | nieuwe regeling | 24-06-2015 | 15RV000039 |
De raad van de gemeente Baarn,
gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 mei 2015;
gelet op de artikelen 4, eerste lid, aanhef en onder a, 5, 7, 9 tot en met 14, 17, 20 en artikel 35 van de Huisvestingswet 2014;
Overwegende dat het gewenst is regels te stellen om tot een evenwichtige en rechtvaardige verdeling van de beschikbare woonruimte in de gemeente Baarn te komen,
Vast te stellen de volgende verordening, houdende regels omtrent de verdeling van woonruimte in de gemeente Baarn.
HOOFDSTUK 1 ALGEMENE BEPALINGEN
In deze verordening wordt verstaan onder:
maatschappelijke binding: binding van een persoon aan de woningmarktregio of de kern en is daarin gelegen dat die persoon een redelijk met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich in de woningmarktregio of de kern te vestigen. Een maatschappelijke binding wordt in ieder geval aangenomen ten aanzien van:
HOOFDSTUK 2 VERDELING VAN WOONRUIMTE
Om toegelaten te worden tot de in artikel 2 aangewezen woonruimten gelden de volgende voorwaarden:
PARAGRAAF 4 AANBIEDING EN RANGORDE
Artikel 10 Methodes voor woningaanbieding
Artikel 11 Labeling bij woningaanbieding
1.Woonruimte kan bij aanbieding overeenkomstig de tabel worden gelabeld voor aangewezen doelgroepen.
Artikel 13 Rangorde woningzoekenden bij toewijzing en verlening huisvestingsvergunning bij het aanbodmodel
Woningzoekenden die beschikken over een geldige urgentieverklaring als bedoeld in artikel 17 worden ten opzichte van elkaar als volgt gerangschikt
Artikel 15 Vruchteloze aanbieding
1.Als de woonruimte door de verhuurder tenminste 1 maal, gedurende 5 dagen vruchteloos is aangeboden overeenkomstig paragraaf 4, kan de huisvestingsvergunning worden verleend aan een andere woningzoekende dan die ingevolge artikel 4, 11, 12 en 13, voor die woonruimte in aanmerking komen.
Indien een woningzoekende dringend behoefte heeft aan een (andere) woonruimte, kan hij aan burgemeester en wethouders verzoeken hem een urgentieverklaring te verstrekken, mits er sprake is van een dusdanige noodsituatie van de woningzoekende dat - in afwijking van de reguliere wachttijd - een snellere oplossing van het huisvestingsprobleem noodzakelijk is.
Artikel 17 Urgent woningzoekenden
Een urgentie op grond van een sociale indicatie wordt ook verstrekt aan ingezetenen van de gemeente die in verband met sociale problemen in combinatie met omstandigheden in de huidige in de gemeente gelegen woning dringend op korte termijn een andere woning nodig hebben. Alleen onder de navolgende genoemde omstandigheden wordt een sociale indicatie verleend:
Voor gevallen van “samenleving” worden de vermelde criteria, voor zover mogelijk, analoog toegepast. In deze situatie dient in plaats van een beschikking of voorlopige voorziening een convenant beëindiging samenleving te worden opgesteld door de notaris. Dit convenant moet zijn ondertekend door de notaris en beide ex-partners.
b. Financiële problemen in relatie tot het wonen in de gemeente Baarn
Door vermindering van inkomen is aanvrager niet (meer) in staat zijn huidige huur- of koopwoning in de gemeente Baarn te betalen. Aanvrager is aangewezen op schuldhulpverlening, of dreigt daarop aangewezen te raken indien er niet kan worden bezuinigd op de woonlasten. Aanvrager dient dit aan te tonen door inzicht te geven in zijn financiële situatie. Er moet een redelijke kans zijn dat door het toekennen van urgentie een goedkopere woonruimte kan worden gevonden.
c. Misdrijven in relatie tot wonen in de gemeente Baarn
Door misdrijven die in relatie staan tot wonen in de gemeente Baarn, zoals bedreiging of erger door ex-partner of buurtbewoners. De aanvrager heeft van het misdrijf melding en/of aangifte gedaan bij de politie en kan dit aantonen met kopieën van de aangifte, of een verklaring van de politie.
Woningzoekenden die na een opname weer een nieuwe start willen maken en die in verband met de opname in het verleden een zelfstandige woonruimte in de gemeente Baarn hebben vrijgemaakt. De aanvrager dient zelf aan te tonen dat hij/zij opgenomen is geweest in een psychiatrisch ziekenhuis, gevangenis of alcohol- en drugsverslavingskliniek.
Indien na het overlijden kinderen in de zelfstandige woonruimte achterblijven en hierdoor een niet passende situatie in de zin van paragraaf 4 ontstaat.
Indien een woningzoekende dringend behoefte heeft aan andere woonruimte in geval van dakloosheid door plotselinge overmacht. Onder dakloosheid door plotselinge overmacht wordt verstaan; dakloosheid doordat de woning ernstig beschadigd is als gevolg van een calamiteit en daardoor onbewoonbaar is geraakt.
Indien op advies van een door burgemeester en wethouders in te schakelen onafhankelijk deskundige, blijkt dat:
1. in afwijking van artikel 17 lid 1 sub d, de aanvrager bij het bepalen van zijn huidige woonsituatie niet de consequenties heeft kunnen overzien waardoor nu andere huisvesting noodzakelijk is;
2. Er sprake is van meervoudige problematiek (combinatie van bijvoorbeeld financiele, psychische, sociale problemen) waarbij andere woonruimte een voorwaarde is voor het oplossen van de problematiek;
3. Er sprake is van een ernstige ontwrichting van een duurzaam te voeren huishouden of van een situatie waarbij kinderen ernstig in hun ontwikkeling worden belemmerd;
4. Er aantoonbaar hulpverlening en begeleiding is geaccepteerd om de problematiek op te lossen.
Een urgentie op grond van een medische indicatie wordt verstrekt in de volgende gevallen:
indien, op advies van een door burgemeester en wethouders in te schakelen onafhankelijk medisch adviesorgaan, is vastgesteld dat een oplossing van het huisvestingsprobleem uit medisch oogpunt binnen zes maanden noodzakelijk is, waarbij een relatie dient te bestaan tussen de medische problematiek en de huidige woonsituatie en er naar het oordeel van burgemeester en wethouders geen andere mogelijkheid bestaat om het woonruimteprobleem op te lossen.
Een urgentie op grond van volkshuisvestelijke indicatie wordt verstrekt in de volgende gevallen:
Burgemeester en wethouders kunnen bij verlening van de urgentie bepalen dat de betrokken bewoners na voltooiing van de werken eenmalig een vooraf te bepalen passend aanbod krijgen tot terugkeer in het ingrijpend verbeterde of nieuwgebouwde complex. Bewoners aan wie geen passend aanbod als bedoeld in paragraaf 4 kan worden geboden in het ingrijpend verbeterde dan wel nieuwgebouwde complex, krijgen een urgentieverklaring.
Artikel 18 Aanvraag urgentieverklaring
De urgentieverklaring op grond van een sociale en medische indicatie houdt in:
dat indien aanvrager binnen twee maanden na afloop van de geldigheidsduur van de urgentieverklaring kan aantonen dat gedurende de geldigheidsduur van de urgentieverklaring geen passende woonruimte voor hem beschikbaar is gekomen, door burgemeester en wethouders eenmalig een passend aanbod wordt gedaan.
8.De urgentieverklaring op volkshuisvestelijke gronden houdt in:
in afwijking van het achtste lid, sub b worden de eisen van passendheid, zoals bedoeld in paragraaf 4, buiten werking gesteld indien het huishouden met een volkshuisvestelijke urgentie daardoor een woning zou moeten accepteren van een ander type of met minder slaapkamers dan zijn huidige woonruimte.
Artikel 19 Wijziging en intrekking
Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders, al dan niet op verzoek van de woningzoekende, besluiten de afgegeven urgentieverklaring te wijzigen. De woningzoekende ontvangt een gewijzigde urgentieverklaring. Toepassing van dit lid heeft geen invloed op de termijn waarbinnen de urgentie verloopt.
PARAGRAAF 6 AFWIJKENDE BEPALINGEN VOOR BIJZONDERE WOONVORMEN
Artikel 20 Standplaatsen voor een woonwagen
In afwijking van het bepaalde in paragrafen 1 tot en met zijn 5 voor de aanbieding en toewijzing van standplaatsen voor woonwagens de regels van kracht zoals weergegeven in artikel 21 tot en met 26.
Deze paragraaf is van toepassing op de in de gemeente Baarn gerealiseerde en nog te realiseren standplaatsen van woonwagens.
Artikel 22 Voorwaarden voor vergunningverlening
Om voor een huisvestingsvergunning in aanmerking te kunnen komen moet de standplaatszoekende voldoen aan de criteria zoals benoemd in artikel 3 en artikel 25.
Artikel 24 Vervallen van inschrijving
De inschrijving als gegadigde voor een standplaats vervalt indien:
HOOFDSTUK 3 VERDERE BEPALINGEN
Burgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing van deze verordening naar hun oordeel tot een bijzondere hardheid leidt, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze verordening. Bij hun oordeel zullen zij zich uitsluitend laten leiden door overwegingen betrekking hebbende op de evenwichtige en rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.
HOOFDSTUK 4 OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN
Aanvragen van huisvestingsvergunningen, urgentieverklaringen en verzoeken tot inschrijving als woningzoekende of standplaatszoekende die zijn ingediend voor het in werking treden van de verordening en waarop ten tijde van het in werking treden van deze verordening nog niet is beslist worden behandeld op grond van de in deze verordening vervatte criteria, tenzij het voordien geldende recht voor de aanvrager gunstiger is.
Bij de behandeling van bezwaar- en beroepschriften op grond van de Algemene wet bestuursrecht (Awb) waarop ten tijde van het inwerkingtreden van deze verordening nog niet is beslist, gericht tegen enige beschikking die is genomen voor het tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening vindt het bepaalde in het eerste lid van dit artikel overeenkomstige toepassing.
Toelichting Huisvestingsverordening Baarn
Op 1 januari 2015 is de Huisvestingswet 2014 in werking getreden. De Huisvestingswet 2014 biedt gemeenten instrumenten om te sturen bij de woonruimteverdeling en bij wijzigingen in de samenstelling van de woningvoorraad. Een huisvestingsverordening kan bestaan uit drie onderdelen: toewijzingsregels, urgentieregels en regels voor wijzigingen in samenstelling van de voorraad.
De belangrijkste punten uit de nieuwe wet zijn:
De provinciale bindingseisen vervallen. Met een verordening kan bij een deel van de vrijkomende voorraad wel voorrang worden gegeven aan mensen met een regionale of lokale binding. De wet maakt het mogelijk dat maximaal 50% van de vergunningplichtige woonruimte met voorrang kan worden aangeboden aan huishoudens met binding aan de regio en maximaal de helft daarvan met voorrang aan huishoudens met binding aan de gemeente of de kern.
Een urgentieregeling kan ook worden opgesteld als er geen sprake is van schaarste. Gemeenten zijn vrij om urgentiecategorieën te bepalen, maar áls de gemeente een urgentieregeling hanteert, dan zijn drie urgentiecategorieën verplicht: woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of geweld, woningzoekenden die mantelzorg ontvangen of verlenen en vergunninghouders (‘statushouders’).
In de gemeente Baarn is sprake van schaarste aan goedkope huurwoningen. Er is meer vraag dan aanbod aan goedkope woonruimte. Onder goedkope woonruimte wordt verstaan woningen met een huurprijs tot de huurtoeslaggrens.
Dit onderbouwen wij als volgt:
De huisvestingsverordening geeft geen bepalingen voor de samenstelling van de woningvoorraad.
De begrippen mantelzorg, mantelzorgontvanger en mantelzorgverstrekker zijn nieuw opgenomen. Mantelzorgontvangers en -verstrekkers zijn een in de Huisvestingswet erkende urgentiedoelgroep. De wet sluit aan bij het begrip mantelzorg uit de Wet maatschappelijke ondersteuning (Wmo), dat als volgt is gedefinieerd: hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie, beschermd wonen, opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en die niet wordt verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.
De Huisvestingwet laat toe dat regulering van standplaatsen voor woonwagens kan plaats vinden. Er is in de wet geen definitie opgenomen. Voor de duidelijkheid is standplaats in de verordening wel gedefinieerd.
Werkingsgebied (artikel 2 t/m 4)
De verordening heeft betrekking op alle zelfstandige huurwoningen onder de huurtoeslaggrens, alsmede op standplaatsen voor woonwagens. Koopwoningen mogen niet meer onder een verordening vallen.
Met de huisvestingsvergunning wordt geregeld dat huurwoningen onder de huurtoeslaggrens terecht komen bij doelgroepen met een inkomen onder de voor woningcorporaties geldende inkomensgrens. Deze inkomensgrens geldt niet voor professionele verhuurders die ook woonruimte verhuren onder de huurtoeslaggrens. Deze bovengrens geldt ook niet voor woningzoekenden met een urgentieverklaring. Verder moeten woningzoekenden Nederlander zijn of beschikken over een geldige verblijfstitel.
Inschrijving (artikel 5 t/m 7)
Burgemeester en wethouders blijven verantwoordelijk voor het inschrijfsysteem. Woningzoekenden moeten bij inschrijving voldoen aan artikel 3. Daarin is aangegeven dat één van de volwassen leden van het huishouden meerderjarig moet zijn. Daarnaast moet één van de volwassen leden van het huishouden Nederlander zijn of moet volgens de wet zo worden behandeld, of moet beschikken over een geldige verblijfstitel.
Procedure huisvestingsvergunning (artikel 8, 9)
In artikel 8 is bepaald hoe de aanvraag van de huisvestingsvergunning moet plaatsvinden.
Artikel 9 geeft aan wanneer een huisvestingsvergunning kan worden ingetrokken.
Aanbieding en rangorde (artikel 10 t/m 15)
Woonruimte wordt aangeboden via het aanbodmodel. Bemiddeling vindt plaats in bijzondere gevallen, die in de verordening zijn genoemd.
Tevens is bepaald dat maximaal 2% van het vrijkomende woningaanbod door de corporaties mag worden bemiddeld voor zittende huurders. Artikel 11 (passendheid en labeling) is daarbij van toepassing.
In artikel 11 is opgenomen dat indien een woning voor een specifieke doelgroep na minimaal 1 keer en maximaal 3 keer adverteren geen kandidaat heeft opgeleverd, de woning op basis van andere criteria kan worden aangeboden. Bijvoorbeeld indien er geen 65-plusser heeft gereageerd op een seniorenwoning, kan de woning worden aangeboden met een aangepaste leeftijdsgrens van 55-plus.
In artikel 12 is geregeld dat voor ten hoogste 50% van het woningaanbod voorrang kan worden gegeven aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de woningmarktregio. Dit gebied omvat de gemeenten Amersfoort, Baarn, Bunschoten, Eemnes, Leusden, Nijkerk, Soest en Woudenberg. Daarbinnen kan bij ten hoogste de helft van het woningaanbod voorrang worden gegeven aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding aan de kernen Baarn of Lage Vuursche, die zijn gelegen in de gemeente Baarn. Binding wil zeggen in de kern Baarn of de kern Lage Vuursche wonen of gewoond hebben, werken of studeren. Vrijkomende woonruimte onder de € 710 kan niet 100% exclusief worden gereserveerd voor (voormalige) inwoners van de kern Baarn of de kern Lage Vuursche (maatschappelijke binding) of voor woningzoekenden die daar een economische binding hebben of studeren. Dit is niet toegestaan omdat er geen van rijks- of provinciewege bouwbeperking is opgelegd voor de kernen Baarn en Lage Vuursche.
De overige helft van de vrijkomende woonruimte in de kernen Baarn en Lage Vuursche moet op grond van de Huisvestingswet zonder bindingseisen worden aangeboden.
Voorts zijn in artikel 13 en 14 rangorderegels geformuleerd waarmee de volgorde van de woningzoekenden dan wel urgenten wordt bepaald.
Urgenten gaan voor op de andere woningzoekenden. Zij hebben de hoogste prioriteit. Daarnaast is de inschrijfduur van een woningzoekende bepalend voor de volgorde, al dan niet in combinatie met het voldoen aan de regionale of kern bindingseis. De bindingseisen zijn geen absoluut toelatingscriterium meer voor de huisvestingsvergunning maar een rangordecriterium.
In artikel 14 is de rangorde tussen de urgenten geregeld. De rangorde tussen urgent woningzoekenden vindt plaats op basis van het type urgentie. Woningzoekenden met een volkshuisvestelijke urgentie gaan voor op woningzoekenden met een sociale of medische urgentie. Binnen de groepen urgenten geldt de datum van afgifte van de urgentieverklaring. Mochten er binnen deze groepen verklaringen zijn afgegeven op dezelfde datum, dan is inschrijfduur bepalend voor de volgorde.
Artikel 15 bevat de vruchteloze aanbiedingsprocedure, waarbij na 5 dagen vruchteloos adverteren de woning kan worden toegewezen waarbij van de doelgroepbepaling (artikel 11) en van de rangordebepalingen (artikel 12 en 13) kan worden afgeweken.
Woningzoekenden kunnen een urgentieverklaring aanvragen bij burgemeester en wethouders. In artikel 16 is geregeld onder welke omstandigheden en voor welke groepen urgentie kan worden verleend. Er zijn drie soorten urgentie: een sociale, een medische en een volkshuisvestelijke.
In de eerste categorie vallen in ieder geval de vergunninghouders, de mantelzorgontvangers en mantelzorgverstrekkers en de cliënten die verblijven in (hulpverlenings-)organisaties en die hun woning hebben moeten verlaten in verband met relationele problemen of huiselijk geweld. Verder kunnen woningzoekenden die gaan scheiden, financiële problemen hebben in relatie tot het wonen, dreiging ondervinden van een misdrijf, een inrichting verlaten en weer zelfstandig willen gaan wonen, achterblijven na overlijden van de huurder of noodopvang nodig hebben, onder een sociale indicatie vallen. De verordening geeft aan welke gronden daarvoor gelden.
Een medische indicatie kan worden verstrekt na een advies van een onafhankelijk adviesorgaan, waaruit blijkt dat verhuizing binnen zes maanden noodzakelijk is. Ook een verhuisindicatie primaat verhuizen op grond van de Wet maatschappelijke ondersteuning leidt tot urgentie.
Een volkshuisvestelijke indicatie wordt verstrekt aan woningzoekenden (huurders of eigenaar bewoners) die hun woonruimte in het belang van de volkshuisvesting, of ter uitvoering van openbare werken in het algemeen moeten verlaten, omdat deze woningen worden gesloopt dan wel ingrijpend moeten worden verbeterd.
Urgentie kan alleen worden aangevraagd door ingezetenen van de gemeente Baarn. Deze beperking geldt op grond van de wet niet voor vergunninghouders, mantelzorgers en – ontvangers en cliënten uit een opvanghuis.
Urgenten kunnen een zoekprofiel meekrijgen. Daarmee kan een urgentieverklaring geldig worden verklaard voor een bepaald type woonruimte. Ook kan bij het woningaanbod worden aangegeven dat een urgentieverklaring niet geldig is voor de rangordebepaling. De betreffende woningzoekende kan voor zo’n woning wel reageren op basis van zijn inschrijfduur. Hierdoor worden de kansen voor woningzoekenden zonder urgentie op een schaarse eengezinswoning vergroot en wordt voorkomen dat het grootste deel van deze schaarse woningen naar urgenten gaat.
Standplaatsen(artikel 20 t/m 26)
In deze artikelen is de procedure voor het toewijzen van standplaatsen opgenomen. De toewijzing van standplaatsen vindt plaats op andere wijze als de toewijzing van huurwoningen onder de huurtoeslaggrens. Burgemeester en wethouders houden een inschrijflijst bij. De standplaatsen worden toegewezen op datum inschrijfduur. De kandidaten moeten voor een huisvestingsvergunning voldoen aan artikel 3.
In dit artikel is bepaald dat burgemeester en wethouders de uitoefening van bepaalde bevoegdheden kunnen mandateren aan corporaties en eigenaren van particuliere huurwoningen.
Hardheidsclausule (artikel 28)
De hardheidsclausule maakt het voor burgemeester en wethouders mogelijk om in het voordeel van de aanvrager af te wijken van de verordening in gevallen waar de verordening naar hun oordeel tot bijzondere hardheid leidt.
Bestuurlijke boete (artikel 29)
Dit artikel regelt dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd en hoe hoog de boete is. Er kan een boete worden opgelegd als een huurder de woonruimte zonder een huisvestingsvergunning in gebruik neemt. Ook kan een boete worden opgelegd aan de verhuurder die woonruimte zonder vergunning in gebruik geeft. De boete voor de huurder is lager dan die voor de verhuurder. Verder is bepaald dat een hogere boete mogelijk is als de overtreding binnen 3 jaar na de eerste keer wordt herhaald.
Overleg bij wijziging (artikel 30)
In dit artikel wordt bepaald dat burgemeester en wethouders bij het voorbereiden van vaststelling of wijziging van deze verordening overleg plegen met de relevante partijen en deze afstemmen met andere gemeenten uit de woningmarktregio.
Overgangsregeling (artikel 31)
In de overgangsregeling is bepaald dat aanvragen voor urgentie of voor de huisvestingsvergunningen die zijn gedaan vóór 1 juli 2015, worden behandeld volgens de regels in de nieuwe verordening, tenzij de oude verordening gunstiger is voor de aanvrager.
Deze verordening wordt genoemd “Huisvestingsverordening Baarn 2015”.
In dit artikel is opgenomen dat de verordening 1 dag na publicatie in werking treedt.