CVDR373750_1Beleidsregels nieuwe landgoederennlregelingHulst2015-07-30HulstElektronisch Gemeenteblad GVOP-2015-69667 Beleidsregels nieuwe landgoederenVerordening ruimte provincie Zeeland; Algemene wet bestuursrecht, art. 4:81college van burgemeester en wethoudersruimtelijke ordening, verkeer en vervoer2014-12-02De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2015-07-302026-01-01Nieuwe regelingBesluitenlijst B&W d.d. 02-12-2014GeenGeenBeleidsregels nieuwe landgoederenGemeente HulstBeleidsregels nieuwe landgoederenStatus: vastgesteldB&W: 2 december 14Om de landschappelijke kwaliteit te behouden is zowel
provinciaal als gemeentelijk beleid er op gericht om geen
woningen in het buitengebied toe te voegen. Wanneer de
landschappelijke kwaliteit en beleving per saldo meer verbetert,
dan de bestaande situatie kan hier van afgeweken worden. Zowel
de Ruimte voor Ruimte regeling als de landgoederen regeling van
de Provincie Zeeland zijn mogelijkheden om te bouwen in het
buitengebied waarbij in de uiteindelijke situatie de kwaliteit
van het landschap en de ecologie verbeterd is ten opzichte van
de bestaande situatie. De gemeente Hulst is een gemeente met een grote landschappelijke
diversiteit. Het grootste gedeelte van de gemeente bestaat uit
jonge zeekleipolders, waarbinnen weer gebieden met oude
zeekleipolders zijn gelegen. Kenmerkend voor deze gebieden zijn
de weidsheid en de openheid van het landschap. Aan de rijksgrens
liggen hoger gelegen zandgronden, het landschap is hier
kleinschaliger en er is relatief veel bebossing. In met name de
zeekleipolders komen historisch gezien zelden landgoederen voor.
In heel de provincie Zeeland komen om die reden landgoederen
vrijwel uitsluitend voor in het duinlandschap. Toch heeft de
provincie Zeeland in haar ruimtelijk beleid de kaders gesteld
voor de ontwikkeling van nieuwe landgoederen. In de vastgestelde
“Provinciale Ruimtelijke Verordening, 2012-2018” is dit op
hoofdlijnen verder uitgewerkt.De provinciale beleidskaders voor nieuwe landgoederen biedt
particulieren de kans om onder voorwaarden een nieuw landgoed te
ontwikkelen. Naast het bouwen van een landhuis moet een
investering in het landschap plaats vinden, voornamelijk door
het aanleggen van nieuw groen dat openbaar toegankelijk is. Het
provinciaal beleid beperkt zich tot de hoofdlijnen. In de
praktijk is gebleken dat het moeilijk is om alleen op basis
hiervan een goede afweging te maken. Deze beleidsnota geeft een
nadere uitwerking van het provinciaal beleid en kan worden
ingezet bij de toetsing van verzoeken om een nieuw landgoed te
stichten binnen de gemeente Hulst.Hoofdstuk 2 bevat het beleidskader waar het landgoederenbeleid
op is gebaseerd. In hoofdstuk 3 vindt een landschappelijke
afweging plaats en in hoofdstuk 4 een gebiedsafweging. Hoofdstuk
5 bevat de algemene voorwaarden voor een landgoed en tot slot
worden in hoofdstuk 6 de overige zaken besproken.De Natuurschoonwet is een Nederlandse belastingwet die fiscale
voordelen regelt aan eigenaars, vruchtgebruikers en erfpachters
van landgoederen. De Natuurschoonwet is in de jaren twintig van
de vorige eeuw ontstaan op initiatief van de
volksvertegenwoordiging naar aanleiding van de driegende veiling
van vele landgoederen en de massale kap van bomen. De
achtergrond van het verdwijnen van de landgoederen was gelegen
in de Eerste Wereldoorlog die het nodig had gemaakt de
belastingen in Nederland fors te verhogen. Landgoedeigenaren
werden sindsdien getroffen door hogere aanslagen in de
vermogensbelasting en zwaardere successierechten. Om die te
kunnen betalen deden zij hun landgoed perceelsgewijs in de
verkoop en veilden zij ook de waardevolle grote bomen. Onder
druk van parlement en publieke opinie zette de regering diverse
commissies aan het werk om met voorstellen te komen die de
belastingdruk voor de landgoedeigenaars konden verlichten. Hun
werk resulteerde in de Natuurschoonwet die met unanieme steun
van het parlement in 1928 in werking trad.De wet richtte zich voornamelijk op het beschermen van bossen en
lanen met mooie bomen. De kern van de wet was, dat de fiscus
voor het vaststellen van de waarde van landgoederen en
buitenplaatsen niet meer uitging van de verkoopwaarde maar van
de bestemmingswaarde. Dit wil zeggen: de waarde van het landgoed
wanneer het voor de duur van ongeveer een generatie (25 jaar)
als landgoed intact bleef en als zodanig werd geëxploiteerd. Het
landgoed moest intact blijven, er mochten geen gebouwen op het
landgoed verrijzen, en ook geen pretparken. Voor het kappen van
bomen golden strenge restricties en bos en bomen moesten
fatsoenlijk worden onderhouden. Als de eigenaar zijn landgoed
voor een klein bedrag openstelde voor het wandelende publiek,
vergrootte dat zijn belastingvoordeel. Die openstelling van
landgoederen en buitenplaatsen voor wandelaars was een lang
gekoesterde wens van het parlement en was in feite de
tegenprestatie van de eigenaar voor zijn belastingvoordeel.In de praktijk bleek de Natuurschoonwet goed te werken. De
bestemmingswaarde van de meeste landgoederen kwam op 50 á 75%
van de verkoopwaarde te liggen wat dus leidde tot een
interessante verlaging van de belastingaanslag. Tot de Tweede
Wereldoorlog, dus in ruim 10 jaar tijd, kwamen er meer dan 400
landgoederen en buitenplaatsen met een gezamenlijke omvang van
ruim 55.000 hectare onder de wet. Hiervan was ongeveer 70%
opengesteld voor het wandelende publiek. Na de Tweede
Wereldoorlog zou de groei doorzetten tot 100.000 hectare in
1951. Dat was toen ongeveer twee derde van het particulier
bosbezit in Nederland. In 1989 beschermde de NSW nog steeds
ca.100.000 hectare, maar het aantal beschermde landgoederen
steeg tot ongeveer 1.000. Aan de ene kant kwamen er weliswaar
steeds meer kleinere landgoederen onder de wet, maar aan de
andere kant werden veel grote historische landgoederen aan de
wet onttrokken. Zij vielen toe aan stichtingen en
natuurbeschermingsorganisaties voor wie de wet nauwelijks
praktische betekenis had.In de decennia daarna zouden de belastingvoordelen voor
landgoederen steeds gunstiger worden. In 1995 werd de
Natuurschoonwet grondig herzien en werd het voor particulieren
aantrekkelijker natuurschoon te beschermen. Dit had tot gevolg
dat het aantal hectare onder de wet in 2007 was toegenomen tot
meer dan 117.000.Een landgoed kan onder deze wet gerangschikt
worden als een aaneengesloten gebied van minstens 5 ha omvat en
voor minstens 30% uit bos of andere natuur bestaat. Een
historische buitenplaats kan worden gerangschikt als zij meer
dan 1 ha. groot is.Op een landgoed dat onder de Natuurschoonwet valt moet per ha bos 50
m wandelpad en per ha overig terrein 25 m wandelpad voor het publiek
open staan. Een opengesteld landgoed moet het gehele jaar elke dag
van zonsopkomst tot zonsondergang toegankelijk zijn voor wandelaars.
De provincie Zeeland heeft de voorwaarden voor de realisatie van
nieuwe landgoederen vastgelegd in haar Omgevingsplan en in
artikel 2.3 van de Verordening Ruimte (VR). De voorwaarden van
nieuwe landgoederen en buitenplaatsen staan in de bij artikel
2.3 behorende bijlage 3. Bij vaststelling van de VR in 2012 zijn
de uitgangspunten versoepeld. Uitgangspunt vormt de door de
particuliere sector en zonder subsidie betaalde aaneengesloten
natuur- en/of landschapsontwikkeling. De minimale omvang van een
landgoed bedraagt 1,5 ha., waarbij een maximaal bouwvolume van
1.350 m3 is toegestaan, de maximale omvang bedraagt 5
ha. waarbij de bebouwing verhoudingsgewijs maximaal 4.500
m3 mag bedragen. Tachtig procent van het landgoed
dient openbaar toegankelijk te zijn.
2.3.1 Structuurvisie Hulst
In de Structuurvisie Hulst zijn twee gebieden aangeduid die
in aanmerking komen voor de realisatie van een landgoed, nl.
de ‘Tuin van Hulst’ en de ‘Tuin van Sint Jansteen’. In de
structuurvisie staat dat er gezocht moet worden naar een
nieuwe economische drager die de kwaliteit van de gebieden
moet verbeteren. De realisatie van landgoederen kan de
landschappelijke en recreatieve waarde van het gebied
verbeteren en kan een schakel tussen de bebouwde omgeving en
de bebossing in het grensgebied vormen.Afb. 2.1 ‘Tuin van Sint-Jansteen’ en ‘Tuin van Hulst’ (bron:
Structuurvisie Hulst)
2.3.2 Bestemmingsplan Buitengebied
De zoekgebieden voor landgoederen zijn altijd gelegen binnen
de werking van het in 2013 vastgestelde bestemmingsplan
‘Buitengebied’. Dit bestemmingsplan kent geen regels, of
voorschriften die het gebruik van een perceel als landgoed
toestaan. Dit houdt in dat er altijd een nieuw
bestemmingsplan voor de ontwikkeling dient te worden
opgesteld.In de op 15 mei 2012 door de gemeenteraad van Hulst vastgestelde
structuurvisie zijn de landschapskwaliteiten beschreven. Omdat
een landschapsbeschrijving een vaststaand gegeven is, wordt in
dit beleidskader verwezen naar deze beschrijving en het daarbij
horend structuurbeeld (afb. 3.1).afb. 3.1: duurzaam ruimtelijk structuurbeeld gemeente Hulst
(bron: Structuurvisie Hulst)In de gemeente Hulst worden op basis van de gebiedsvisie vier
landschappen onderscheiden. Het kleinschalig kleilandschap, het
grootschalig kleilandschap, het kleinschalig landschap in de
overgang zand-klei en het coulissenlandschap. Daarnaast liggen
nog de bosgebieden en de buitendijkse gebieden, waar geen
bebouwing is toegestaan. Bovenop deze landschappen valt nog het
linielandschap te onderscheiden. In deze paragraaf wordt beschreven in welk landschapstype de
oprichting van een nieuw landgoed een gewenst ontwikkeling
is.
a.Kleinschalig kleilandschap
Ingepolderd voor 1650. Infrastructuur over de dijken,
bebouwing aan de binnendijken. Overwegend agrarisch karakter
met grootschalige boerderijen en dito bebouwing. In dit
landschap vormen met name de binnendijken en de kreken de
natuurlijke eenheden. Deze natuurtypen lenen zich niet voor
landgoederen om bij aan te sluiten, omdat kreken
voornamelijk bebouwingsvrij zijn. Weinig recreatieve
routes.
b.Grootschalig kleilandschap
Relatief jonge polders, ingepolderd tot in de vroeg
20e eeuw. Ontginningsassen in het midden van de
polder, rationeel verkavelingspatroon. Bebouwing aan de
ontginningsassen. Amper losse burgerbebouwing in het
buitengebied en amper kernen in dit landschapstype. Grote
boerderijen, met grootschalige agrarische bebouwing. Ook
hier vormen met name de binnendijken en de kreken de
natuurlijke eenheden. Deze natuurtypen lenen zich niet voor
landgoederen om bij aan te sluiten. Aansluiting met een
landgoed bij buitendijkse natuurgebieden versterkt elkaar
niet en voegt landschappelijk en recreatief niets toe.
c.Kleinschalig landschap in de overgang zand-klei
Overgangsgebied tussen zand en klei met een bijzondere
ontginningsgeschiedenis, veelal als gevolg van de militaire
strijd in de 16e, 17e en
18e eeuw. Gebieden hebben het karakter van een
polder. Relatief veel kreken in dit gebied. Realisatie van
landgoederen aansluitend bij kreken is vanuit
landschappelijk oogpunt niet gewenst, omdat de kreekzones
veelal bebouwingsvrij zijn. Hoewel deze gebieden nog een
landschappelijke en recreatieve impuls kunnen gebruiken,
ligt het niet voor de hand om dit door middel van
landgoederen te realiseren, omdat zowel de recreatieve-,
landschaps- en natuurontwikkeling dan te veel een solitair
karakter krijgt.
d.Coulissenlandschap
Zandige ondergrond zoals die ook in Vlaanderen voorkomt.
Bosrijk, kleinschalig landschap, veelal slingerende wegen
met historische bebouwingslinten. Relatief hoog gelegen,
oudere kernen, geen grote boerderijtypen, on-Zeeuws
karakter. Hoewel hier van oorsprong geen landgoederen
aanwezig waren, komen deze in een soortgelijk landschap aan
de Belgische zijde van de grens wel voor, zoals in Beveren,
Stekene, Klein Sinaai, Moerbeke-Waas en Wachtebeke.
Recreatieve mogelijkheden beperken zich nu veelal tot de
bosgebieden en kunnen nog beter worden benut. Nieuwe
landgoederen met landschaps- en natuurontwikkeling kunnen
eenvoudig aansluiten op bestaande natuur- en bosgebieden en
op bestaande recreatieve paden. Zowel vanuit
landschappelijk, als recreatief oogpunt kunnen landgoederen
een meerwaarde opleveren.In hoofdstuk 4 wordt de begrenzing van de zoekgebieden voor
de oprichting van nieuwe landgoederen nader gespecificeerd.
Hoewel uit paragraaf 3.2 blijkt dat in beginsel het
coulissenlandschap geschikt is voor de realisatie van nieuwe
landgoederen binnen de gemeente Hulst, blijft onder voorwaarden
vestiging in andere gebieden mogelijk. Dit wordt uitsluitend
toegestaan wanneer landgoederen onderdeel (en kostendrager) zijn
van een door de overheid geregisseerde grootschalige
landschappelijke en/of recreatieve ontwikkeling. Te denken valt
onder andere aan de aanleg van ecologische verbindingszones, een
vaarroutenetwerk, herstel cultuurhistorisch landschap, of de
aanleg van een golfbaan. Deze maatwerk oplossingen vallen niet
onder de reikwijdte van deze beleidsnotitie.In het vorige hoofdstuk is beschreven dat in beginsel het
coulissenlandschap binnen de gemeente Hulst in aanmerking komt voor
de vestiging van nieuwe landgoederen. Het coulissenlandschap komt in
onze gemeente voor rondom de kern Clinge, ten zuiden van de lijn
Sint-Jansteen – Heikant en ten noorden van de kern Hulst tussen de
Zandstraat, de Liniedijk, het buurtschap Schuddebeurs en
woonwagencentrum ‘De Rape’.Nieuwe landgoederen dienen aan te sluiten op bestaande recreatieve
routes, een toevoeging op deze recreatiepaden te zijn en zowel
landschappelijk, als ecologisch een meerwaarde hebben.Als een schiereiland tussen de zeeklei ligt ten noorden van de
kern Hulst een gebied met een zanderige ondergrond. Vanuit Hulst
lopen twee bebouwingslinten, Zandstraat en Zeildijk, het
buitengebied in. Ten noorden van de unieke Liniedijk bevindt
zich amper bebouwing, maar vooral bospercelen met daartussen
weilanden. Deze open weilanden zijn een belangrijke
karakteristiek van dit gebied en dienen onbebouwd te blijven. Recreatieve paden zijn geconcentreerd rondom de Liniedijk.
Rondom de Zeildijk en de Zandstraat bevinden zich geen
recreatieve paden. Een landgoed in dit gebied levert geen
recreatieve meerwaarde op.Conclusie: het
coulissenlandschap ten
noorden van Hulst is ongeschikt voor het toevoegen van
nieuwe landgoederen.Dit gebied grenst aan de kern Clinge en bestaat vanuit
landschappelijk oogpunt uit een noordelijk en zuidelijk deel. De
Woestijnestraat is de scheidslijn tussen beide landschapstypen.
Vanuit de kern zijn in het deel ten zuiden van de
Woestijnestraat al op verschillende plaatsen onverharde
recreatieve paden richting dit gebied. Een landgoed kan voor de
verdere recreatieve ontsluiting een meerwaarde opleveren.
Echter, het landschap in het gebied is momenteel volledig
onbebouwd en met uitzondering van de aanwezigheid van enkele
landschapselementen heeft het gebied een kenmerkende openheid.
Het toevoegen van bebouwing zou dit open karakter van het deel
ten zuiden van de Woestijnestraat te veel verstoren. Ten noorden van de Woestijnestraat is het landschap minder
waardevol dan het zuidelijk deel. Er loopt één onverhard
wandelpad die aan de noordzijde niet aansluit op een recreatief
netwerk. In het gebied ligt een geslechte Liniedijk. Herstel van
deze dijk en recreatieve ontsluiting kan leiden tot een
verbinding tussen ‘de Witte Bergen’ en de solitaire bossen nabij
Het Zeegat. Herstel van deze historische verbinding is een must
bij de ontwikkeling van een landgoed. Verder herstel van de
overige Staats-Spaanse Linies (afgegraven forten en dijken) ten
noorden van het zoekgebied is beslist een pré. Vanuit
landschappelijk oogpunt dient aangesloten te worden bij de
bestaande bebouwing in het gebied. Waterberging is een aspect
dat in de ontwikkeling van een landgoed meegenomen dient te
worden.Conclusie: het
coulissenlandschap ten
oosten van
Clinge is
ten zuiden van de
Woestijnestraatongeschikt
voor het toevoegen van nieuwe
landgoederen. Ten noorden van de
Woestijnestraat is
onder voorwaarden de realisatie van een nieuw landgoed
mogelijk.Afb 4.1 Zoekgebied ten oosten van ClingeBebouwing: aan randen van gebied ten noorden van Woestijnestraat,
modern ontwerp wordt toegestaan.Recreatief medegebruik: Uitsluitend doorgaande recreatieve
verbindingen. Schakel tussen bossen Zeegat en ‘Witte Bergen, herstel
en toegankelijk maken afgegraven Liniedijk, herstel overige
elementen Staats-Spaanse Linies buiten zoekgebied, realisatie
ommetjes. Inrichting: Landschappelijke afronding en inpassing kern Clinge,
herstel Liniedijk, waterberging, heggenlandschap, bloemrijk
grasland.Ten westen van de kern Clinge, strekt de Clingepolder zich uit
vanaf de Clingse Bossen aan de zuidkant en de Liniedijk aan de
noordkant. De westelijke begrenzing vormen de bossen van de
Zoetevaart. In het gebied ligt de woonwijk Groote Kreek. In het
noorden van het gebied ligt het schootsveld van de Liniedijk,
het toevoegen van bebouwing in dit gebied is vanwege dit
historische schootsveld uitgesloten. Verder liggen er in het
noordelijke deel enkel jonge bossen die bij de ruilverkaveling
zijn aangeplant. In deze bossen liggen enkele solitaire
onverharde wandelpaden die geen logisch onderdeel vormen van een
recreatieve route. In de toekomst worden in dit gebied mogelijk
nieuwe recreatieve routes aangelegd op of rondom de Liniedijk en
de watergang die door dit gebied loopt (Inrichtingsplan
Moerschans). Vanuit recreatief oogpunt zou een nieuw landgoed
een katalysator en kostendrager kunnen zijn voor de realisatie
van dit inrichtingsplan. Echter vanuit historisch oogpunt, maar
ook vanwege de openheid van het gebied en het ontbreken van
bebouwing is een landgoed in het noorden en midden van de
Clingepolder ongewenst.In het uiterst zuidelijke deel van de Clingepolder wordt het
landschap kleinschaliger en bosrijker. De Molenstraat kent een
lang en historisch bebouwingslint. In de Clingse bossen en de
bossen van de Zoetevaart zijn recreatieve paden aanwezig.
Aansluitend aan het bebouwingslint van de Molenstraat kan een
nieuw landgoed voor verbinding zorgen tussen de kern Clinge, de
Papaverweg, de Clingse Bossen en de Bossen van de
Zoetevaart.Afb 4.2 Zoekgebied ten westen van ClingeBebouwing: gesitueerd richting bebouwingslint Molenstraat,
uitsluitend aan noordzijde Molenstraat, eyecatcher, geen
traditionele vormgeving.Recreatief medegebruik: Uitsluitend doorgaande recreatieve
verbindingen. Schakel tussen Clingse Bossen, bossen Zoetevaart, Kern
Clinge en Papaverweg. Inrichting: o.a. coulissenlandschap, amfibiëenpoel, bloemrijk
grasland, weiland.Deze polder wordt aan de noord-, oost- en westzijde vrijwel
geheel omsloten door lintbebouwing. Aan de zuidzijde is het
natuur- en waterwingebied ‘de Schommeling’. ‘De Schommeling’
kent een vrij intensief netwerk van recreatiepaden. Het gebied
is echter vanuit Nederland enkel vanaf het waterpompstation bij
Kapellebrug en vanaf de Ellestraat in Heikant te betreden. Het
hart van de Sint-Jansteenpolder is vrij van bebouwing. Aan de
noordzijde van de polder aan de Warandastraat is relatief veel
bebouwing, bestaande uit burgerwoningen en agrarische bedrijven,
waaronder een aantal vlasbedrijven. Het toevoegen van
landgoederen past landschappelijk gezien het beste in dit deel
van de polder. Medewerking wordt enkel verleend wanneer er
recreatieve routes over het landgoed worden aangelegd welke een
verbinding vormen tussen de kern Sint-Jansteen en het gebied ‘de
Schommeling’.Afb 4.3 zoekgebied Sint-JansteenpolderVoorwaarden:Bebouwing: landschappelijk ingepast, bouwwerken met allure,
beeldkwaliteit aansluitend op landgoederen aan de
HeerstraatRecreatief medegebruik: Schakel tussen kern Sint Jansteen /
bossen De Schommeling / Landgoederen Heerstraat / Ellestraat /
Vlasstraat. Doorgaande recreatieve routes verplicht. Een
landgoed ten noorden van de Wilhelminastraat mag worden
aangelegd op voorwaarde dat de aanleg van recreatieve routes aan
de zuidzijde van de Wilhelminastraat plaats vindt.Inrichting: o.a. coulissenlandschap, veedrinkputten, bloemrijk
grasland, natuurvriendelijke oevers, historisch kleinschalig
agrarisch landschap.Tussen de kern Heikant en de grens met Stekene is een gebied met
relatief veel natuur- en landschapselementen. Centraal in het
gebied ligt het natuurgebied ‘de Wildelanden’. In het oosten
ligt het waterwingebied ‘de Schommeling’, aan de westzijde
liggen op Belgisch grondgebied relatief grootschalige bossen. De
samenhang tussen de natuurgebieden is op dit moment vanuit
recreatief oogpunt onvoldoende en de toegang tot de Wildelanden
niet uitnodigend. Karakteristiek in het gebied is de
lintbebouwing met afwisselend kleine en grote kavels. Nieuwe
landgoederen kunnen bijdragen tot een koppeling van de
Wildelanden met de kern Heikant, of een verbinding leggen tussen
de Wildelanden en de Schommeling. Afb 4.4 Zoekgebied ten zuiden van HeikantVoorwaarden Landgoederen Heikant:Bebouwing: maximaal twee landgoederen, binnen de aangegeven
vlakken. Landschappelijk ingepast, bouwwerken met allure,
beeldkwaliteit aansluitend op bestaande landgoederen aan de
Heerstraat.Recreatief medegebruik: Schakel tussen kern Heikant,
natuurgebied de Wildelanden, verbinding tussen de Wildelanden en
de Schommeling, aansluiting op bestaande recreatieve routes,
mogelijkheden voor ommetjes vanuit kern Heikant, combinaties met
bruggetjes, overstapjes. Inrichting: Coulissenlandschap, veedrinkputten, amfibieënpoelen,
klein (hakhout)bosje, struweelhagen, bomenrij, knotbomen, bloem-
en kruidenrijk grasland, natuuroevers, hollebollig weiland.Landschappelijke kwaliteitsverbetering is het uitgangspunt van de
realisatie van nieuwe landgoederen. Om deze landschappelijke
investering te borgen en in stand te houden is het belangrijk om
hier eisen aan te stellen en dit aan de voorzijde van het project
goed te regelen. Dit hoofdstuk gaat hier nader op in.
5.1.1 Procedure
Voor ieder nieuw landgoed dient een wijziging van het
gemeentelijk bestemmingsplan plaats te vinden, waarbij zowel
het woongedeelte (het landhuis) als het groenblauwe deel een
daartoe passende bestemming dienen te krijgen.Een ontvankelijke aanvraag voor een bestemmingsplan dient te
bestaan uit een plantoelichting, planregels, plankaart, een
door een natuur- en landschapsdeskundige opgesteld
inrichtingsplan met toelichting, een schetsplan van de
bebouwing, een toelichting op de openbaarheid en de
recreatieve meerwaarde van het plan.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om nadere eisen te
stellen voor zowel de architectonische vormgeving, als het
groenblauwe deel met openbare toegankelijkheid. Zaken die
niet in een bestemmingsplan kunnen worden geregeld, worden
vooraf door middel van een anterieure overeenkomst
vastgelegd.
5.1.2 Locatie landgoed
Stichting van nieuwe landgoederen is alleen mogelijk in de
in deze beleidsnotitie aangegeven zoekgebieden en
uitsluitend ter versterking van landschap, recreatief
medegebruik en ecologische aspecten. Een nieuw landgoed mag
niet worden gesticht in de Ecologische Hoofdstructuur,
Vogel- en Habitatrichtlijngebieden en in andere in het
geldende Omgevingsplan aangewezen gebieden van grote
cultuurhistorische of archeologische waarde.
5.1.3 Bebouwing landgoed
het landgoed wordt ten minste 1,5 hectare groot, het
maximale bouwvolume bedraagt bij deze omvang 1.350
m3. Als een qua oppervlak groter landgoed
wordt gerealiseerd neemt de maximale oppervlakte van
de bebouwing verhoudingsgewijs toe;
Een woning van 4.500 m3 mag drie
wooneenheden bevatten (uitsluitend Sint
Jansteenpolder), een woning van tenminste 3.000
m3 mag twee wooneenheden bevatten. Een
wooneenheid is een zelfstandige woning;
Indien wordt gekozen om meerdere wooneenheden in
hetzelfde gebouw te realiseren, dan dient het gebouw
het uiterlijk van één woning te hebben;
op een landgoed kunnen meerdere gebouwen worden
gerealiseerd. Het maximale bebouwingspercentage
bedraagt 3% van de totale oppervlakte;
Bijgebouwen worden geclusterd en zo dicht mogelijk
nabij het hoofdgebouw opgericht. Tennisbanen,
zwembaden etc. mogen uitsluitend binnen 50 meter van
het hoofdgebouw worden opgericht;
de beeldkwaliteit van de bebouwing dient de allure
en uniciteit van een landgoedwoning te hebben. De
bebouwing dient een hoogwaardige architectonische
kwaliteit te hebben;
Het landhuis en de bijgebouwen mogen uitsluitend als
woning worden gebruikt. Werkfuncties zijn
uitgesloten, uitgezonderd kleinschalige beroeps- en
bedrijfsmatige activiteiten.
5.1.4 Openbare toegankelijkheid en recreatief medegebruik
Maximaal 20% van de totale oppervlakte van het
landgoed mag aan de openbaarheid worden
onttrokken;
Op het landgoed dienen openbare recreatieve paden te
worden aangelegd, welke aansluiten op bestaande
recreatieve routes. De kaarten in dit beleidskader
geven aan welke verbindingen tenminste gelegd moeten
worden;
De recreatieve functies dienen een extensief
karakter te hebben, met uitzondering van de
activiteit schaatsen op natuurijs;
Over het landgoed dienen altijd wandelpaden te
worden aangelegd. Ook fiets-, ruiter- en MTB-paden
zijn toegestaan. Voor alle type paden op het
landgoed geldt dat ze aan dienen te sluiten op
bestaande recreatieve routes;
Eigenaren van het landgoed dragen zorg voor openbare
toegankelijkheid, onderhoud en instandhouding van de
paden en routes. Enkel bij zonsondergang mogen paden
worden afgesloten;
Het bevoegd gezag kan nadere eisen stellen aan de
aard, omvang en situering van het padenstelsel;
Indien het recreatieve padenstelsel naar de mening
van initiatiefnemer is gemaximaliseerd, maar wanneer
dit in verhouding onvoldoende wordt geacht kan het
bevoegd gezag nadere eisen stellen over andere
vormen van verevening en recreatief medegebruik. Te
denken valt aan bijvoorbeeld picknickplaatsen,
bruggetjes, steigers, etc., realisatie routes buiten
het landgoed, of een financiële bijdrage aan de
aanleg van recreatieve routes binnen het grondgebied
van de gemeente Hulst.
Om aansluiting op bestaande recreatieve routes te
garanderen, dienen initiatiefnemers zorg te dragen
voor deze aansluiting vanaf het landgoed, tot het
bestaande recreatieve pad, dit kan dus ook inhouden
de aanleg van een pad buiten het landgoed;
Recreatieve paden die enkel een lus over het
landgoed vormen, zonder aan bestaande routes te zijn
gekoppeld, worden niet toegestaan (zie afb.
5.1);
het inrichtingsplan bevat ook een paragraaf inzake
uitvoering en beheer, waarin de continuïteit van het
beheer in de beoogde vorm wordt gegarandeerd. De
paragraaf inzake uitvoering en beheer bevat een
exploitatieopzet en inzicht in de juridische
structuur, waarbij een kettingbeding van belang is.
Om de exploitatie en het beheer te verzekeren wordt
een privaatrechtelijke overeenkomst gesloten.
Afb. 5.1 Voorbeeld van een nieuw landgoed met recreatieve
paden die een lus vormen. Deze zijn niet toegestaan in de
gemeente Hulst
5.1.5 Inrichtingsvoorwaarden
het nieuwe landgoed dient aaneengesloten te zijn;
80% van het nieuwe landgoed is openbaar
toegankelijk;
het landgoed heeft groene en blauwe functies die
voldoen aan de voor het gebied gewenste
landschapstype, waardoor gebiedsgerichte
differentiatie mogelijk is;
Landbouwkundig gebruik van deze gronden is alleen
toegestaan als beheersmaatregel voor instandhouding
van de natuur- en landschapsdoeltypen;
Bestaande natuur- en landschapselementen dienen te
worden behouden en verder te worden ontwikkeld.
Bovendien mogen bestaande natuur- en
landschapselementen niet mogen meegeteld in de
oppervlakte berekening voor de nieuwe
landschapsinrichting. Een stuk land van 1,0 ha. dat
tot landgoed wordt omgevormd met een
landschapselement van 0,2 ha. draagt dus 0,8 ha. bij
aan de landgoedontwikkeling.
Vanzelfsprekend zijn deze voorwaarden niet uitputtend en
dient er sprake te zijn van maatwerk, waarbij de eerder
genoemde uitgangspunten het kader vormen. Gemeenten kunnen
in hun bestemmingsplan nadere voorwaarden stellen, voor
zover deze niet strijdig zijn met de genoemde
uitgangspunten.Het provinciaal beleidskader vermeldt aan welke voorwaarden een
aanvraag moet voldoen. Op gemeentelijk niveau kan hierbij worden
aangesloten, waarbij tevens alle genoemde voorwaarden en
zoeklocaties uit deze beleidsnotitie van toepassing zijn.De aanvraag door een initiatiefnemer voor een nieuw landgoed
dient in ieder geval te voorzien in:Een bouwplan voor het woongebouw met een
beeldkwaliteitsbeschrijving, een inrichtingsplan voor de tuin en
het overige terrein, een beeldkwaliteitsplan voor het landgoed,
een document waarin de juridische vormgeving en een
exploitatieopzet is opgenomen voor onderhoud en beheer van het
gehele landgoed, tevens dient de recreatieve en landschappelijke
meerwaarde te zijn opgenomen. Alle stukken worden door de
aanvrager opgesteld en aangeleverd. Kosten voor het opstellen
van de gevraagde stukken komen altijd voor rekening van de
aanvrager. De gemeente is bevoegd eisen te stellen aan de
kwaliteit van de stukken.
6.2.1 Anterieure overeenkomst
Alvorens de procedure wordt opgestart, dient met
initiatiefnemers eerst een anterieure overeenkomst worden
afgesloten. De gemeente draagt zorg voor het opstellen van
deze overeenkomst. In de overeenkomst wordt in ieder geval
vastgelegd het inrichtingsplan, de openbare
toegankelijkheid, de exploitatie en instandhouding van het
landschap en recreatieve routes en de beeldkwaliteit van de
bebouwing. Iedere anterieure overeenkomst is maatwerk.
6.2.2 Planologische procedure
Medewerking kan slechts worden verleend door middel van een
herziening van het ter plaatse geldende bestemmingsplan.
B&W nemen een besluit over het opstarten van de
procedure. De gemeenteraad stelt het herziene
bestemmingsplan vast.Na een periode van drie jaar zal worden bezien of de
doelstellingen van het voorgestelde beleid worden gehaald en of
bijstelling noodzakelijk of gewenst is. Deze beleidsregels treden in werking de dag na bekendmaking,
derhalve met ingang van 30 juli 2015Deze beleidsregels worden aangehaald als: ‘Beleidsregels nieuwe
landgoederen’. Aldus besloten in de vergadering van burgemeester en wethouders
van 2 december 2014
Burgemeester en wethouders van de gemeente Hulst,
De secretaris, De burgemeester,