CVDR373294_3Huisvestingsverordening Almere 2015nlregelingAlmere2017-02-23AlmereGemeenteblad Almere, nr. 750, datum 06-07-2017Huisvestingsverordening Almere 2015Huisvestingswet 2014gemeenteraadvolkshuisvesting en woningbouw2017-06-22De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2017-07-072019-07-01wijziging diverse artikelenRV-39/2017GeenHuisvestingsverordening Almere 2015De raad van de gemeente Almere;gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 21 april 2015;gelet op de Huisvestingswet 2014;besluit vast te stellen de Huisvestingsverordening Almere 20151.Algemene bepalingen1.BegripsbepalingenIn deze verordening wordt verstaan onder:
binding (aan de woningmarktregio): economisch of maatschappelijk
gebonden als bedoeld in artikel 14, derde lid, van de Wet;
bouwgroep: groep van particulieren, verenigd in een
rechtspersoon zonder winstoogmerk, die - al dan niet in
samenwerking met een professionele partij – gezamenlijk een
woningbouwproject ontwikkelt met als doel om daarin als
woongroep te gaan wonen;
economische binding en economisch gebonden: hetgeen daaronder
wordt verstaan in artikel 14, derde lid aanhef en onder a, van
de Wet;
huishouden: - een alleenstaande die een woonruimte bewoont of wil bewonen,
of- twee of meer personen die samen een woonruimte (willen)
bewonen en daarin gemeenschaqppelijk, duurzaam en
niet-bedrijfsmatig (willen) voorzien in hun dagelijkse
levensbehoeften;
huishoudinkomen: hetgeen daaronder wordt verstaan in de Wet;
huisvestingsvergunning: hetgeen daaronder wordt verstaan in de
Wet;
huurprijs: hetgeen daaronder wordt verstaan in de Wet;
kwaliteitskortingsgrens: de grens als bedoeld in artikel 20,
eerste lid, van de Wet op de Huurtoeslag;
maatschappelijke binding en maatschappelijk gebonden: hetgeen
daaronder wordt verstaan in artikel 14, derde lid aanhef en
onder b, van de Wet;
recht op huurtoeslag: de tegemoetkoming van het Rijk in de
kosten van het huren van woonruimte, als bedoeld in de Wet op de
Huurtoeslag;
tweede aftoppingsgrens: de grens als bedoeld in artikel 20,
tweede lid onder a, van de Wet op de Huurtoeslag;
urgent woningzoekende: de woningzoekende die beschikt over een
urgentieverklaring;
urgentieverklaring: de schriftelijke verklaring dat voorziening
in de behoefte aan woonruimte voor de woningzoekende dringend
noodzakelijk is;
Wet: Huisvestingswet 2014, tenzij anders is aangegeven;
woningmarktregio:hetgeen daaronder wordt verstaan in
de Wet, voor deze verordening nader te definiëren als: de
gemeenten in de provincie Flevoland;
woongroep: groep van ten minste drie particulieren, verenigd in
een rechtspersoon zonder winstoogmerk, die samen een complex van
zelfstandige woonruimten bewonen en beheren of voornemens zijn
dat te gaan doen, waarin zij een of meer wezenlijke elementen
met elkaar delen.
woonruimte: hetgeen daaronder wordt verstaan in de Wet;
zelfstandige woonruimte: woonruimte die een eigen toegang heeft
en die door een huishouden kan worden bewoond zonder afhankelijk
te zijn van wezenlijke voorzieningen buiten de
woonruimte.
2.De huisvestingsvergunning2.Aanwijzing vergunningplichtige woonruimte1.Voor verhuur bestemde zelfstandige woonruimten met een huurprijs
beneden de huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid,
onder a, van de Wet op de huurtoeslag, mogen enkel voor bewoning in
gebruik worden genomen of gegeven als daarvoor een
huisvestingsvergunning als bedoeld in artikel 8 van de Wet is
verleend.2.Het eerste lid is niet van toepassing op: a. woonwagens en standplaatsen voor woonwagens; b. woonschepen en ligplaatsen voor woonschepen; c. woonruimten waarvan de eigenaar maximaal drie woningen verhuurt.
3.Wie komen in aanmerkingOnverminderd het bepaalde in artikel 10, tweede lid, van de Wet, komen
voor een huisvestingsvergunning in aanmerking meerderjarige
woningzoekenden met een huishoudinkomen tot de inkomensgrens bedoeld in
artikel 48, eerste lid, van de Woningwet. In afwijking van het
voorgaande komt een meerderjarige woningzoekende met een huishoudinkomen
tot maximaal € 46.000 in aanmerking voor een huisvestingsvergunning
indien hij beschikt over een urgentieverklaring. Dit bedrag kan
jaarlijks op 1 januari worden gewijzigd op basis van de
Consumentenprijsindex Alle Huishoudens.4.Register van woningzoekenden
Burgemeester en wethouders dragen er zorg voor dat een register
van woningzoekenden wordt aangelegd en bijgehouden.
In het register worden op hun verzoek woningzoekenden
ingeschreven die in aanmerking willen komen voor woonruimte in
het inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 5 en die voldoen
aan de in artikel 3 genoemde voorwaarden.
NB: Met ingang van 1 januari 2018 komt artikel
4, tweede lid, als volgt te luiden:
"In het register worden op hun verzoek
woningzoekenden ingeschreven die in aanmerking
willen komen voor woonruimte en die voldoen aan de
in artikel 3 genoemde voorwaarden."
Bij het verzoek om inschrijving verstrekt de woningzoekende in
elk geval de volgende gegevens: naam, omvang van het huishouden,
adresgegevens, inkomensgegevens, geboortedatum, nationaliteit of
verblijfstitel en indien van toepassing of sprake is van
economische dan wel maatschappelijke binding aan de
woningmarktregio of aan de gemeente Almere.
De woningzoekende ontvangt na inschrijving een bewijs van
inschrijving, waarop in elk geval worden vermeld de in het derde
lid genoemde gegevens alsmede de datum van inschrijving. Het
bewijs van inschrijving is een jaar geldig, na ommekomst waarvan
de woningzoekende zijn registratie jaarlijks kan verlengen.
Ingeschreven woningzoekenden kunnen blijk geven van hun
belangstelling voor woonruimte in het lotingssegment en het
inschrijfduursegment als bedoeld in artikel 5.
Een woningzoekende kan binnen één jaar maximaal twee maal een
aangeboden woning weigeren. Onder weigeren wordt verstaan het
niet accepteren van een aanbod van de woning waarvoor
woningzoekende blijk heeft gegeven van zijn belangstelling.
Indien een woningzoekende het maximum aantal weigeringen heeft
bereikt, wordt de mogelijkheid om blijk te geven van
belangstelling voor woonruimte in het inschrijfduursegment dan
wel om deel te nemen aan een loting in het lotingsegment
opgeschort met een periode van 6 maanden.
De inschrijving kan worden doorgehaald indien de woningzoekende:
a. als huurder of medehuurder zelfstandige woonruimte heeft
geaccepteerd; b. niet meer aan de vereisten voor inschrijving
voldoet; c. zijn jaarlijkse inschrijving niet heeft verlengd; d.
de verschuldigde leges niet of niet tijdig heeft voldaan; e.
daarom verzoekt.
In afwijking van het bepaalde in het zevende lid onder a blijft
de inschrijving gehandhaafd indien een woningzoekende
zelfstandige woonruimte bestemd voor studentenhuisvesting
accepteert.
5.Inschrijfduursegment en lotingssegment1.Beschikbaar komende woonruimte als bedoeld in artikel 2 wordt op
volgorde van aanmelding van beschikbaar komen om en om verdeeld in
een lotingssegment en een inschrijfduursegment. In afwijking van het
voorgaande wordt gelabelde woonruimte als bedoeld in artikel 9,
tweede lid onder a tot en met c alsmede e, uitsluitend in het
inschrijfduursegment ingedeeld.2.Onverminderd het bepaalde in artikel 3 kunnen voor woonruimte in het
inschrijfduursegment alleen woningzoekenden in aanmerking komen die
zijn ingeschreven in het register van woningzoekenden bedoeld in
artikel 4.
NB: Met ingang van 1 januari 2018 komt artikel 5,
tweede lid, als volgt te luiden:
"Onverminderd het bepaalde in artikel 3 kunnen voor
woonruimte in het inschrijfduursegment en in het
lotingssegment alleen woningzoekenden in aanmerking
komen die zijn ingeschreven in het register van
woningzoekenden bedoeld in artikel 4."
3.Onverminderd het bepaalde in artikel 3 kunnen voor woonruimte in het
lotingssegment zowel woningzoekenden in aanmerking komen die zijn
ingeschreven in het register van woningzoekenden als bedoeld in
artikel 4 als woningzoekenden die niet in dat register zijn
ingeschreven.
NB: Met ingang van 1 januari 2018 komt artikel 5,
derde lid, te vervallen.
4.Om voor een woonruimte in het inschrijfduursegment of het
lotingssegment in aanmerking te worden gebracht, maakt de
woningzoekende zijn belangstelling voor die woonruimte kenbaar via
het platform als bedoeld in artikel 8.
NB: Met ingang van 1 januari 2018 wordt het vierde
lid genummerd tot derde lid.
6.Aanvraag huisvestingsvergunning1.De aanvraag om een huisvestingsvergunning gaat vergezeld van de
volgende gegevens en stukken:
naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien
van toepassing, de verblijfstitel van de
woningzoekende;
omvang van het huishouden dat de nieuwe woonruimte gaat
betrekken;
huishoudinkomen, blijkende uit een inkomensverklaring van de
Belastingdienst dan wel, indien het meest actuele
huishoudinkomen afwijkt van deze verklaring, de drie laatste
loon-of betaalstroken van de werkgever(s) en/of
uitkeringsinstantie(s) of een recente werkgeversverklaring,
dan wel - ingeval woningzoekende zelfstandig ondernemer is -
de verlies en winstrekening en de belastingaangifte van het
voorgaand jaar, in combinatie met de voorlopige
belastingaanslag van het lopende jaar;
adres, naam van de eigenaar en huurprijs van de te betrekken
woonruimte;
beoogde datum van het betrekken van de woonruimte;
indien van toepassing, een afschrift van de indicatie voor
een woonruimte met een specifieke voorziening;
indien van toepassing, de urgentiecategorie waartoe de
woningzoekende behoort, en
een uittreksel niet ouder dan drie maanden uit de
Basisregistratie Personen van de woonplaats van de
woningzoekende indien de woningzoekende niet in Almere
woonachtig is.
2.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd nadere gegevens te vragen,
nodig om de aanvraag te beoordelen.3.Indien de huurprijs voor de desbetreffende woonruimte hoger is dan
het bedrag genoemd in artikel 20, tweede lid onder b, van de Wet op
de Huurtoeslag (tweede aftoppingsgrens), rekent de verhuurder aan de
woningzoekende voor welk deel van de huurprijs de huurder na aftrek
van de huurtoeslag geheel en al zelf dient te betalen.7.Gegevens op de huisvestingsvergunning1.De huisvestingsvergunning vermeldt in ieder geval:
het adres van de woonruimte waarop de vergunning betrekking
heeft;
aan wie de vergunning is verleend;
het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt;
de voorwaarde dat de vergunninghouder de woonruimte enkel
binnen de in de vergunning genoemde termijn in gebruik kan
nemen.
2.Indien de huisvestingsvergunning met voorrang is verstrekt met het
oog op de omvang van het huishouden als bedoeld in artikel 9, eerste
lid, onder c of d wordt in de vergunning de voorwaarde opgenomen dat
de huisvestingsvergunning slechts geldig is indien het gehele
huishouden waarvoor de vergunning is verleend de woonruimte betrekt.
8.Bekendmaking aanbod van woonruimte1.Het aanbod van de in artikel 2 aangewezen woonruimte wordt in ieder
geval bekendgemaakt door publicatie op een door burgemeester en
wethouders erkend gemeenschappelijk digitaal platform.2.De termijn bedoeld in artikel 17 van de Wet (vruchteloze aanbieding)
bedraagt minimaal 8 weken vanaf de eerste publicatiedatum.3.De bekendmaking bevat in ieder geval:
het adres en de huurprijs van de woonruimte;
de mededeling dat de woonruimte niet voor bewoning in
gebruik genomen mag worden indien daarvoor geen
huisvestingsvergunning is verleend, en
indien van toepassing, de criteria en voorrangsregels voor
het verlenen van de benodigde huisvestingsvergunning.
3.Voorrangsbepalingen9.Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs of grootte en bij
gelabelde woonruimte1.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor:
woonruimte met een huurprijs tot en met de tweede
aftoppingsgrens wordt voorrang gegeven aan woningzoekenden
met een huishoudinkomen dat recht geeft op huurtoeslag;
woonruimte met een huurprijs tot en met de
kwaliteitskortingsgrens wordt voorrang gegeven
aanwoningzoekenden met een huishouden zonder kinderen
waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar en met een
huishoudinkomen dat recht geeft op huurtoeslag;
woonruimte met vier kamers wordt voorrang gegeven aan
huishoudens van ten minste twee personen;
woonruimte met vijf of meer kamers wordt voorrang gegeven
aan huishoudens van ten minste vijf personen.
2.Bij het verlenen van een huisvestingsvergunning voor de volgende
categorieën woonruimte wordt voorrang gegeven aan de daarbij
aangeduide categorie woningzoekenden:
woonruimte met zorg in de nabijheid: huishoudens waarvan een
van de leden beschikt over een daartoe strekkende
indicatie;
woonruimte die is aangepast in het kader van de Wet
Maatschappelijke Ondersteuning: huishoudens waarvan een van
de leden beschikt over een daartoe strekkende
indicatie;
woonruimte in een wooncomplex bestemd voor 55-plussers:
huishoudens waarvan een van de leden tenminste 55 jaar of
ouder is;
woonruimte bestemd voor jongeren: huishoudens zonder
kinderen waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar;
woonruimte bestemd voor studenten: woningzoekenden die
studerend zijn aan een instelling voor middelbaar of hoger
beroepsonderwijs of universitair onderwijs;
3.De criteria en voorwaarden waaronder woonruimte onder de
voorrangsregels bedoeld in het tweede lid kan worden gebracht, de
voorwaarden om met voorrang voor een aldus gelabelde woonruimte in
aanmerking te komen en de rangorde van toewijzing van gelabelde
woonruimte zijn uitgewerkt in Bijlage I bij deze verordening.4.De in het tweede lid bedoelde woonruimten worden via het platform
als bedoeld in artikel 8 aan de specifieke doelgroep aangeboden.
10.Voorrang bij economische of maatschappelijke binding1.Woonruimten die op grond van artikel 5 zijn ingedeeld in het
lotingssegment worden bij voorrang toegewezen aan woningzoekenden
die overeenkomstig artikel 14, derde lid, van de Wet economisch of
maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio.2.Woonruimten die op grond van artikel 5 zijn ingedeeld in het
inschrijfduursegment en onderdeel zijn van een daartoe door
burgemeester en wethouders aangewezen nieuwbouwcomplex binnen het
bestaand stedelijk gebied kunnen met voorrang worden toegewezen aan
woningzoekenden die
ten minste 6 jaar onafgebroken ingezetene zijn van een door
burgemeester en wethouders aangewezen woongebied, of
gedurende de voorafgaande tien jaar tenminste 6 jaar
onafgebroken ingezetene zijn geweest van een door
burgemeester en wethouders aangewezen woongebied.
11.Voorrang bij urgentie
Bij het verlenen van huisvestingsvergunningen wordt voorrang
gegeven aan woningzoekenden voor wie voorziening in de behoefte
aan woonruimte dringend noodzakelijk is en aan wie burgemeester
en wethouders een urgentieverklaring hebben afgegeven.
De behoefte aan woonruimte wordt dringend noodzakelijk geacht en
een urgentieverklaring wordt verleend indien, ter beoordeling
van burgemeester en wethouders:
de woningzoekende behoort tot een van de in artikel 12,
derde lid, van de Wet bedoelde categorieën; of
de woningzoekende in een acute noodsituatie verkeert;
of
de woningzoekende op grond van medische of sociale
redenen dringend moet omzien naar andere woonruimte;
of
de woningzoekende moet omzien naar woonruimte na een
verblijf in een instelling voor opvang als bedoeld in
artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke
ondersteuning 2015, een psychiatrische instelling of een
erkende hulp- of dienstverleningsinstelling; of
de woningzoekende woonruimte nodig heeft in verband met
de sloop of ingrijpende renovatie van de huidige
woonruimte of bij herstructurering van het gebied waarin
deze woonruimte is gelegen; of
sprake is van calamiteiten, crisisopvang, overlast en
betalingsproblemen die slechts kunnen worden opgelost
met het aanbieden van een passende woning elders; of
de woningzoekende voor de eerste maal moet omzien naar
woonruimte na gedetineerd te zijn geweest en door het
Veiligheidshuis Almere wordt voorgedragen; of
de woningzoekende een vergunninghouder is als bedoeld in
artikel 28 van de Wet, voor wie niet op andere wijze in
huisvesting kan worden voorzien dan door middel van
woonruimte als bedoeld in deze verordening.
De in het tweede lid genoemde urgentiecategorieën en de
voorwaarden om voor een urgentieverklaring in aanmerking te
komen zijn uitgewerkt in Bijlage II bij deze verordening. Tevens
regelt Bijlage II voor welke woonruimtecategorieën
woningzoekenden als bedoeld in het eerste lid bij voorrang voor
een huisvestingsvergunning in aanmerking gebracht kunnen
worden.
Om voor een urgentieverklaring in aanmerking te komen, moet de
woningzoekende aan de volgende voorwaarden voldoen:
De woningzoekende is op het moment van indienen van een
verzoek om een urgentieverklaring minimaal twee jaar
onafgebroken ingezetene van de gemeente Almere. Deze
voorwaarde is niet van toepassing indien de
woningzoekende behoort tot een van de categorieën
bedoeld in artikel 12, derde lid, van de Wet en het
tweede lid onder g van dit artikel 11.
De woningzoekende staat ingeschreven in de
Basisregistratie personen op het adres waar hij of zij
feitelijk woont, tenzij hij of zij beschikt over een
briefadres.
De woningzoekende – met uitzondering van de
vergunninghouder als bedoeld in artikel 28 van de Wet -
staat geregistreerd als woningzoekende in Almere en kan
gezien zijn of haar inschrijfduur binnen een jaar geen
passende woning krijgen.
De woningzoekende heeft het afgelopen jaar geen sociale
huurwoning geweigerd.
De woningzoekende heeft de afgelopen twee jaar niet voor
een zelfde soort problematiek een urgentieverklaring
ontvangen.
De woningzoekende heeft er alles aan gedaan om het
probleem op te lossen; andere oplossingen zijn niet
mogelijk of zijn uitgeput.
De woningzoekende heeft de situatie niet zelf
veroorzaakt of had deze niet kunnen voorkomen.
De woningzoekende is in staat om een zelfstandig
huishouden te voeren. Voor de eventueel aanwezige
schulden (huurschulden uitgezonderd) heeft de
woningzoekende de afbetaling voldoende geregeld:
de woningzoekende moet aantonen dat er op de
datum van urgentieaanvraag een minnelijke
schuldregeling via de gemeentelijke schuldregelaar
of een wettelijke schuldregeling loopt, of
de woningzoekende moet aantonen dat er op de
datum van urgentie-aanvraag een ondersteuning
schuldstabilisatietraject (OSS) loopt via de
gezamenlijke zorgpartners en dat hij beschikt over
een budgetbeheerrekening bij de gemeentelijke
schuldregelaar.
Indien de woningzoekende alleen een huurschuld
heeft, moet hij aantonen dat een adequate
betalingsregeling is getroffen met de oude
verhuurder waarbij rekening is gehouden met de
beslagvrije voet.
De woningzoekende levert bij het verzoek de gegevens en
stukken als bedoeld in artikel 12 volledig en juist
aan.
12.Verzoek om een urgentieverklaring1.Een verzoek om een urgentieverklaring gaat vergezeld van de volgende
gegevens en documenten:
naam, contactgegevens, leeftijd, nationaliteit en, indien
van toepassing, de verblijfstitel van de verzoeker;
een uittreksel uit de Basisregistratie personen;
omvang van het huishouden van de verzoeker;
aanduiding en motivering van de urgentiecategorie, en
overige gegevens en documenten die nodig zijn om het verzoek
te kunnen toetsen of aan de vereisten van artikel 11 wordt
voldaan.
2.In Bijlage II zijn per urgentiecategorie bedoeld in artikel 11,
tweede lid, waar nodig aanvullende voorwaarden gesteld met
betrekking tot de over te leggen gegevens en documenten.13.Urgentiecommissie1.Bij de beoordeling van het verzoek om een urgentieverklaring laten
burgemeester en wethouders zich adviseren door een door hen in te
stellen urgentiecommissie. Het voorgaande is niet van toepassing
indien de woningzoekende vergunninghouder is als bedoeld in artikel
28 van de Wet, dan wel indien de urgentie wordt aangevraagd op grond
van artikel 11, tweede lid onder f of g. De urgentiecommissie
adviseert schriftelijk en deugdelijk gemotiveerd. 2.De urgentiecommissie bestaat uit ten minste drie onafhankelijke
leden, die geen deel uitmaken van of werkzaam zijn onder
verantwoordelijkheid van een bestuursorgaan van de gemeente Almere
of een verhuurder van woonruimte als bedoeld in deze
verordening.3.De voorzitter en leden van de urgentiecommissie worden door
burgemeester en wethouders benoemd. Eén lid wordt benoemd op
gezamenlijke voordracht van de verhuurders van woonruimte als
bedoeld in deze verordening, één lid op voordracht van de Zorggroep
Almere dan wel diens rechtsopvolger. 4.De voorzitter en de leden worden benoemd voor een termijn van vier
jaar. Zij kunnen ten hoogste tweemaal worden herbenoemd.5.De voorzitter en de leden kunnen op elk moment ontslag nemen. Zij
doen daarvan schriftelijk mededeling aan burgemeester en wethouders.
De aftredende of ontslag nemende voorzitter of leden van de
commissie blijven hun functie vervullen totdat in de opvolging is
voorzien.6.De urgentiecommissie doet jaarlijks aan burgemeester en wethouders
verslag van haar werkzaamheden.14.Urgentieverklaring1.Burgemeester en wethouders besluiten op een verzoek om een
urgentieverklaring op basis van het advies van de urgentiecommissie
als bedoeld in artikel 13, eerste lid, en delen dit besluit mee aan
de woningzoekende.2.De urgentieverklaring vermeldt in ieder geval:
de naam en adres van de woningzoekende;
de geboortedatum van de woningzoekende;
de samenstelling van het huishouden van de
woningzoekende;
het zoekprofiel, zijnde een beschrijving van de categorie of
categorieën woonruimte die voor de woningzoekende gelet op
artikel 16 passend wordt of worden geacht, waarbij worden
vermeld: indien van toepassing de maximale huur, het
maximale aantal kamers en eventuele andere noodzakelijke
kenmerken van de woonruimte;
de datum van het verzoek als bedoeld in het eerste lid,
en
de datum van verstrekking.
3.De woningzoekende die in het bezit is van een urgentieverklaring
dient het eerste aanbod van een woning die voldoet aan het
zoekprofiel als bedoeld in het tweede lid onder d te
accepteren.4.Het besluit tot indeling in een urgentiecategorie is geldig voor ten
hoogste 6 maanden. Burgemeester en wethouders kunnen de
geldigheidsduur verlengen indien de woningzoekende in de genoemde
periode telkens heeft gereageerd op geadverteerde woonruimte en
nooit nummer één heeft gestaan voor een woonruimte.15.Verval van rechtswege, intrekking en wijziging
urgentieverklaring1.Een urgentieverklaring vervalt van rechtswege:
nadat de geldigheidsduur als bedoeld in artikel 14, vierde
lid, is verstreken,
de woningzoekende een woonruimte toegewezen heeft gekregen
en daarvoor een huisvestingsvergunning is verleend.
2.Burgemeester en wethouders kunnen de urgentieverklaring intrekken
indien:
de woningzoekende naar hun oordeel niet langer als urgent
woningzoekende als bedoeld in artikel 11, eerste lid, is aan
te merken,
de woningzoekende bij zijn aanvraag gegevens heeft verstrekt
waarvan hij wist of kon vermoeden dat deze onjuist of
onvolledig waren,
de woningzoekende een aanbod van een woning heeft geweigerd
die naar het oordeel van burgemeester en wethouders voldoet
aan het zoekprofiel als bedoeld in artikel 14, tweede lid
onder d,
de feitelijke omstandigheden niet overeenstemmen met de
beschrijving van die omstandigheden in de gemeentelijke
basisadministratie,
de woningzoekende daarom verzoekt.
16.Passendheid bij urgentie1.Een urgent woningzoekende komt met voorrang in aanmerking voor
woonruimte die passend is gelet op de verhouding tussen de omvang
van het huishouden van de woningzoekende en het aantal kamers. De
passendheidscriteria zijn uitgewerkt in Bijlage II bij deze
verordening.2.Indien een urgent woningzoekende een of meer schulden heeft, komt
hij slechts met voorrang op grond van urgentie in aanmerking voor
woonruimte met een huurprijs tot en met het bedrag genoemd in
artikel 20, tweede lid onder b, van de Wet op de Huurtoeslag (tweede
aftoppingsgrens). Indien een urgent woningzoekende met een
huishouden waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar schulden
heeft, komt hij slechts met voorrang op grond van urgentie in
aanmerking voor woonruimte met een huurprijs tot en met het bedrag
genoemd in artikel 20, eerste lid, van de Wet op de Huurtoeslag
(kwaliteitskortingsgrens). 3.Een urgent woningzoekende komt slechts met voorrang op grond van
urgentie in aanmerking voor gelabelde woonruimte als bedoeld in
artikel 9, tweede lid, indien hij voldoet aan de aldaar per
categorie genoemde criteria.3A.Rangordebepalingen17Rangorde inschrijfduursegmentIndien op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden in
aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte in het
inschrijfduursegment, bedoeld in artikel 5, wordt de rangorde bepaald
als geregeld in de artikelen 17a tot en met 17c.17a.Rangorde bij huur t/m 2e aftoppingsgrens en kandidaten met recht
op huurtoeslag1.Voor woonruimte met een huurprijs die niet hoger is dan de tweede
aftoppingsgrens komen als eerste in aanmerking woningzoekenden
met recht op huurtoeslag. Voor woonruimte met
een huur die niet hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens komen als
eerste in aanmerking woningzoekenden met een huishouden zonder
kinderen waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar en met een
huishoudinkomen dat recht geeft op huurtoeslag.2.Indien:
op grond van het eerste lid meerdere woningzoekenden voor de
woonruimte in aanmerking komen en
de woonruimte als bedoeld in artikel 10, tweede
lid, dan komen de in artikel 10, tweede lid,
genoemde woningzoekenden als eerste in aanmerking.
3.
Indien:
op grond van het eerste lid meerdere woningzoekenden
voor de woonruimte in aanmerking komen en
meerdere van deze óf geen van deze behoren tot de in
artikel 10, tweede lid, bedoelde categorie
woningzoekenden òf het geen woonruimte betreft als
bedoeld in artikel 10, tweede lid, dan komen als eerste in aanmerking woningzoekenden
die beschikken over een
urgentieverklaring, mits de
woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring
opgenomen zoekprofiel als bedoeld in artikel 14,
tweede lid onder d.
Komen meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring
voor de woonruimte in aanmerking, dan:
gaan woningzoekenden met een eerder
afgegeven urgentieverklaring voor op
woningzoekenden met een later afgegeven
urgentieverklaring. Indien de urgentieverklaring van
meerdere woningzoekenden op dezelfde datum is
afgegeven,
gaat de woningzoekende met de langste
inschrijvingsduur in het register van
woningzoekenden voor.
4.Indien:
op grond van het eerste lid meerdere woningzoekenden voor de
woonruimte in aanmerking komen en
meerdere woningzoekenden behoren tot de in artikel 10,
tweede lid, bedoelde categorie woningzoekenden, òf de
woonruimte niet is aangewezen voor voorrang als bedoeld in
artikel 10, tweede lid
en geen van de in aanmerking komende woningzoekenden over
een urgentieverklaring beschikt, dan komen vervolgens als
eerste in aanmerking de woningzoekenden van wie de
omvang van het huishouden passend is
gelet op het aantal kamers, als bedoeld in artikel 9, eerste
lid onder c of d (bij woonruimte met vier kamers voorrang
voor huishoudens van ten minste twee personen; bij vijf of
meer kamers voorrang voor huishoudens van ten minste vijf
personen).
5.Komen op basis van toepassing van de voorgaande leden nog steeds
meerdere woningzoekenden voor de woonruimte in aanmerking, of is er
sprake van een woning met minder dan vier kamers, dan komt als
eerste in aanmerking de woningzoekende met de langste
inschrijvingsduur in het register van woningzoekenden.
17bRangorde bij huur t/m 2e aftoppingsgrens en geen kandidaten met
recht op huurtoeslag1.Indien voor woonruimte met een huurprijs die niet hoger is dan de
tweede aftoppingsgrens en die met toepassing van artikel
10, tweede lid, is aangewezen voor voorrang geen
woningzoekenden in aanmerking komen die recht hebben op huurtoeslag,
dan komen de in artikel 10, tweede lid, genoemde woningzoekenden in
aanmerking die geen recht hebben op huurtoeslag.2.Indien:
op grond van het eerste lid meerdere woningzoekenden voor de
woonruimte in aanmerking komen, òf
meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor woonruimte
met een huurprijs bedoeld in het eerste lid maar daaronder
zich geen woningzoekenden bevinden als bedoeld in artikel
10, tweede lid, dan wel de woonruimte niet is aangewezen
voor voorrang als bedoeld in artikel 10, tweede lid, dan
komen als eerste in aanmerking woningzoekenden die
beschikken over een urgentieverklaring,
mits de woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring
opgenomen zoekprofiel als bedoeld in artikel 14, tweede lid
onder d.
3.Artikel 17a, de leden 3 onder b, 4 en 5, zijn van overeenkomstige
toepassing.17cRangorde bij huur boven tweede aftoppingsgrensVoor woonruimte met een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens,
die is aangewezen voor voorrang in een woongebied als bedoeld in
artikel 10, tweede lid komen als eerste in aanmerking de in artikel
10, tweede lid, genoemde woningzoekenden. Het bepaalde in artikel
17b, tweede en derde lid, is van overeenkomstige toepassing voor
huishoudens met en zonder recht op huurtoeslag. 18 Rangorde gelabelde woonruimteIndien op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden in
aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte als
bedoeld in artikel 9, tweede lid onder a tot en met d (gelabelde
woonruimte), wordt de rangorde bepaald als geregeld in artikelen 18a tot
en met 18c.18aGelabelde woonruimte - bij huur t/m 2e aftoppingsgrens en
kandidaten met recht op huurtoeslag1.Voor gelabelde woonruimte met een huurprijs die niet hoger is dan de
tweede aftoppingsgrens komen als eerste in aanmerking
woningzoekenden die beschikken over de op grond van artikel 9,
tweede lid onder a tot en met d, vereiste indicatie of leeftijd en
recht hebben op huurtoeslag. Voor woonruimte met een huur die niet
hoger is dan de kwaliteitskortingsgrens, komen als eerste in
aanmerking woningzoekenden met de op grond van artikel 9, tweede lid
onder a tot en met d, vereiste indicatie of leeftijd, die een
huishouden zonder kinderen hebben waarvan alle leden jonger zijn dan
23 jaar en recht hebben op huurtoeslag.2.Het bepaalde in artikel 17a, de leden 2 tot en met 5, is van
overeenkomstige toepassing. 3.Indien voor de woonruimte geen woningzoekenden met de vereiste
indicatie of leeftijd in aanmerking komen, dan komen woningzoekenden
zonder de vereiste leeftijd of
indicatie in aanmerking en is artikel 17a van
toepassing.18bGelabelde woonruimte - bij huur t/m 2e aftoppingsgrens en geen
kandidaten met recht op huurtoeslag1.Indien voor gelabelde woonruimte met een huurprijs die niet hoger is
dan de tweede aftoppingsgrens en die is aangewezen voor
voorrang in een woongebied
als bedoeld in artikel 10, tweede lid,
geen woningzoekenden in aanmerking komen die recht hebben op
huurtoeslag, dan komen de in artikel 10, tweede lid, genoemde
woningzoekenden in aanmerking die geen recht hebben op huurtoeslag,
mits zij beschikken over de vereiste indicatie of
leeftijd.2.Indien:
op grond van het eerste lid meerdere woningzoekenden voor de
woonruimte in aanmerking komen, òf
meerdere woningzoekenden in aanmerking komen voor woonruimte
met een huurprijs bedoeld in het eerste lid maar daaronder
zich geen woningzoekenden bevinden als bedoeld in artikel
10, tweede lid, dan wel de woonruimte niet is aangewezen
voor voorrang als bedoeld in artikel 10, tweede lid, dan
komen als eerste in aanmerking woningzoekenden met de
vereiste indicatie of leeftijd die beschikken over een
urgentieverklaring, mits de
woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring
opgenomen zoekprofiel als bedoeld in artikel 14, tweede lid
onder d.
3.Het bepaalde in artikel 17a, de leden 3 onder b, 4 en 5 is van
overeenkomstige toepassing.4.Indien voor de woonruimte geen woningzoekenden met de vereiste
indicatie of leeftijd in aanmerking komen, dan komen woningzoekenden
zonder de vereiste leeftijd of
indicatie in aanmerking en is artikel 17b van
toepassing.18cGelabelde woonruimte - bij huur boven tweede
aftoppingsgrensVoor gelabelde woonruimte met een huurprijs boven de tweede
aftoppingsgrens, die is aangewezen voor
voorrang als bedoeld in artikel 10,
tweede lid,komen als eerste in aanmerking de in artikel
10, tweede lid, genoemde woningzoekenden met de vereiste
indicatie of leeftijd. Het bepaalde in artikel
18b, tweede tot en met vierde lid, is op deze woonruimte van
overeenkomstige toepassing voor huishoudens met en zonder recht op
huurtoeslag.19Rangorde lotingssegmentIndien op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden in
aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte in het
lotingssegment, bedoeld in artikel 5, wordt de rangorde bepaald als
geregeld in de artikelen 19a tot en met 19c.19aRangorde bij huur t/m 2e aftoppingsgrens en kandidaten met recht
op huurtoeslag1.Voor woonruimten die op grond van artikel 5 zijn ingedeeld in het
lotingssegment komen als eerste woningzoekenden in aanmerking met
binding aan de woningmarktregio.2.Indien meerdere woningzoekenden met binding aan de woningmarktregio
voor de woonruimte in aanmerking komen, wordt:
voor woonruimte met een huurprijs die niet hoger is dan de
tweede aftoppingsgrens voorrang gegeven aan woningzoekenden
die recht hebben op huurtoeslag;
voor woonruimte met een huurprijs die niet hoger is dan de
kwaliteitskortingsgrens voorrang gegeven aan woningzoekenden
met een huishouden zonder kinderen waarvan alle leden jonger
zijn dan 23 jaar en met een huishoudinkomen dat recht geeft
op huurtoeslag.
3.
Indien meerdere woningzoekenden op grond van het tweede lid
in aanmerking komen voor de woonruimte, wordt voorrang
gegeven aan woningzoekenden die beschikken over een
urgentieverklaring, mits de
woonruimte voldoet aan het in de urgentieverklaring
opgenomen zoekprofiel als bedoeld in artikel 14, tweede lid
onder d.
Komen meerdere woningzoekenden met een urgentieverklaring
voor de woonruimte in aanmerking, dan gaan woningzoekenden
met een eerder afgegeven
urgentieverklaring voor op woningzoekenden met
een later afgegeven urgentieverklaring.
Indien de urgentieverklaring van meerdere
woningzoekenden op dezelfde datum is afgegeven en
het betreft woonruimte met minder dan vier kamers,
dan wordt de rangorde door loting bepaald.
Bij woonruimte met 4 of meer kamers gaat de
woningzoekende voor die in Almere woonruimte beneden
de huurslaggrens vrijmaakt
(doorstromer). Komen op deze
grond meerdere woningzoekenden voor de
huisvestingsvergunning in aanmerking, dan wordt de
rangorde door loting bepaald.
4.
Indien meerdere woningzoekenden op grond van het tweede lid
in aanmerking komen voor woonruimte met minder dan vier
kamers, en geen van hen over een urgentieverklaring
beschikt, wordt de rangorde door loting bepaald.
Indien meerdere woningzoekenden op grond van het tweede lid
in aanmerking komen voor woonruimte met vier of meer kamers,
en geen van hen over een urgentieverklaring beschikt, komen
als eerste in aanmerking de woningzoekenden van wie de
omvang van het huishouden passend is
gelet op het aantal kamers, als bedoeld in artikel 9, eerste
lid onder c of d (bij woonruimte met vier kamers voorrang
voor huishoudens van ten minste twee personen; bij vijf of
meer kamers voorrang voor huishoudens van ten minste vijf
personen).
Indien meerdere woningzoekenden op deze grond in aanmerking
komen voor de woonruimte, dan gaat de woningzoekende voor
die in Almere woonruimte beneden de huurtoeslaggrens
vrijmaakt (doorstromer).
5.Indien meerdere of geen woningzoekenden op grond van het vierde lid
onder b in aanmerking komen voor de woonruimte, dan wordt de
rangorde door loting bepaald.6.Bij ontbreken van woningzoekenden met binding zijn de leden 2 tot en
met 5 van overeenkomstige toepassing.19bRangorde bij huur t/m 2e aftoppingsgrens en geen kandidaten met
recht op huurtoeslag1.Indien voor woonruimte met een huurprijs die niet hoger is dan de
tweede aftoppingsgrens geen woningzoekenden met binding aan de
woningmarktregio in aanmerking komen die recht hebben op
huurtoeslag, komen de woningzoekenden in aanmerking die wel deze
binding hebben maar geen recht hebben op
huurtoeslag.2.Het bepaalde in artikel 19a, de leden 3 tot en met 5, is van
overeenkomstige toepassing.3.Bij ontbreken van woningzoekenden met binding zijn van artikel 19a
de leden 3 tot en met 5 van overeenkomstige toepassing voor
huishoudens zonder recht op huurtoeslag.19cRangorde bij huur boven tweede aftoppingsgrens1.Voor woonruimte met een huurprijs boven de tweede aftoppingsgrens
komen woningzoekenden met binding aan de
woningmarktregio als eerste in aanmerking, ongeacht of zij recht
hebben op huurtoeslag.2.Het bepaalde in artikel 19a, de leden 3 tot en met 5, is van
overeenkomstige toepassing.3.Bij het ontbreken van woningzoekenden met binding zijn van artikel
19a de leden 3 tot en met 5 van overeenkomstige toepassing voor
huishoudens met en zonder huurtoeslag.20.Rangorde van toewijzing studentenwoningenIndien op grond van deze verordening meerdere woningzoekenden in
aanmerking komen voor een huisvestingsvergunning voor woonruimte voor
studenten, bedoeld in artikel 9, tweede lid onder e, wordt de volgende
rangorde gehanteerd:
woningzoekenden die als student zijn ingeschreven bij een
instelling voor hoger beroepsonderwijs of universitair onderwijs
in Almere, in volgorde van de datum van inschrijving in het
register van woningzoekenden bedoeld in artikel 4;
woningzoekenden die ingezetene zijn van Almere en die als
student zijn ingeschreven bij een instelling voor hoger
beroepsonderwijs of universitair onderwijs elders in Nederland,
in volgorde van de datum van inschrijving in het register van
woningzoekenden bedoeld in artikel 4.
woningzoekenden die onderwijs volgen aan een instelling voor
middelbaar beroepsonderwijs in Almere, in volgorde van de datum
van inschrijving in het register van woningzoekenden bedoeld in
artikel 4.
3BBouw- en Woongroepen, omzettingsvergunning21.Bouwgroepen en woongroepenBurgemeester en wethouders zijn bevoegd om in afwijking van de
toewijzingsregels van deze verordening bij de verlening van
huisvestingsvergunningen voor woonruimten als bedoeld in artikel 2
voorrang te geven aan door een bouwgroep of woongroep voorgedragen
kandidaten, mits deze voldoen aan het bepaalde in artikel 10, tweede
lid, van de Wet en artikel 3 van deze verordening, en voorts met
inachtneming van het bepaalde in Bijlage III bij deze verordening. 21aWoningen met zorgbestemmingBurgemeester en wethouders zijn bevoegd om, in afwijking van de
toewijzingsregels van deze verordening, bij de verlening van
huisvestingsvergunningen voor woonruimten die worden toegewezen door
instellingen voor opvang als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van
de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015, een psychiatrische
instelling of een erkende hulp- of dienstverleningsinstelling in Almere,
voorrang te geven aan woningzoekenden die door die instelling worden
voorgedragen. 22.Woningruil1.Burgemeester en wethouders kunnen ingeval van ruil van woonruimte
bedoeld in artikel 2 een huisvestingsvergunning verlenen
indien:
het huishouden voldoet aan het bepaalde in artikel 10,
tweede lid, van de Wet en artikel 3 van deze verordening,
en
op voorhand niet te voorzien is dat ingebruikneming van de
woonruimte door een van de partijen van beperkte duur zal
zijn.
2.Indien het gelabelde woonruimte betreft als vermeld in artikel 9,
tweede lid, wordt de huisvestingsvergunning slechts verleend indien
het huishouden voor een dergelijke woonruimte in aanmerking komt.
4.Overige bepalingen27.HardheidsclausuleIn gevallen, waarin strikte naleving van deze verordening tot
onbillijkheid van overwegende aard zou leiden, kunnen burgemeester en
wethouders ten gunste van de woningzoekende afwijken van deze
verordening.28.ExperimentenBurgemeester en wethouders kunnen voor een beperkte en bepaalde periode
van (onderdelen van) het bepaalde in deze verordening afwijken of
afwijkingen daarvan toestaan ten behoeve van experimenten die in het
belang zijn van de volkshuisvesting, mits niet in strijd met de Wet.
29.Bestuurlijke boete1.Bij overtreding van het verbod, bedoeld in artikel 8 van de Wet
kunnen
burgemeester en wethouders een bestuurlijke boete opleggen.
2. De boete voor overtreding van:
het verbod, bedoeld in artikel 8, eerste lid, van de Wet
bedraagt € 405;
het verbod, bedoeld in artikel 8, tweede lid, van de Wet
bedraagt € 20.250.
5.Overgangs- en slotbepalingen30.Intrekking oude verordening en overgangsrecht1.De Huisvestingsverordening Almere 2012 wordt ingetrokken.2.Een inschrijving als woningzoekende die is gedaan voor het tijdstip
van inwerkingtreding van deze verordening wordt, met behoud van de
opgebouwde inschrijfduur, gelijkgesteld met een inschrijving gedaan
onder deze verordening.3.Een urgentieverklaring als bedoeld in de artikel 19 van de
Huisvestingsverordening Almere 2012 die is verleend voor het
tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening, wordt
gelijkgesteld met een urgentieverklaring als bedoeld in deze
verordening.31.Inwerkingtreding en citeertitel1.Deze verordening treedt in werking op 1 juli 2015 en vervalt op 1
juli 2019.2.Deze verordening wordt aangehaald als: Huisvestingsverordening
Almere 2015.Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 2 juli
2015.De voorzitter, De griffier,Bijlage I Uitwerking voorrangsregels gelabelde woningen als bedoeld in
artikel 9 derde lid Deze bijlage bevat de criteria en voorwaarden waaronder eigenaars van
woonruimte, vallend onder de werking van deze Verordening, woonruimte kunnen
labelen voor specifieke doelgroepen onder de woningzoekenden. Daarnaast wordt
geregeld onder welke voorwaarden een woningzoekende met voorrang voor een
gelabelde woning in aanmerking kan komen en in welke rangorde de toewijzing
plaatsvindt. 1.Woonruimten met zorg in de nabijheid, bedoeld
artikel 9, tweede lid onder
a.Criteria en voorwaarden voor labeling Er is 24-uurs oproepbare zorg binnen een straal van 200 meter.Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen De woningzoekende beschikt over een geldig indicatiebesluit met
zorgzwaartepakket 1, 2, 3 of 4.Toewijzing en volgordecriteriaWoningzoekenden zoeken zelf in het aanbod. De rangorde van woningzoekenden die
hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis
van de datum op het indicatiebesluit.2. Woonruimten met WMO-aanpassingen, bedoeld artikel 9, tweede lid onder
ba. Rolstoelgeschikte woonruimten Criteria en voorwaarden voor labeling
De woning of het wooncomplex is toegankelijk met een rolstoel,
bijvoorbeeld door middel van een elektrische deuropener op voordeur van
het complex.
De woning is gelijkvloers of te bereiken met een lift.
De doorgangen zijn voldoende breed: buitendeuren 80/90 cm, hal/gang
minimaal 1,10 m breed met op één punt mogelijkheid voor een draaicirkel
van 1,50 m, andere deuren minimaal 90 cm.
Er is een toilet in de natte cel.
De natte cel heeft een vloer op afschot, de minimale oppervlakte van de
natte cel is 6 m2.
De slaapkamer heeft een oppervlakte van minimaal 10 tot 12 m2 en is in
de breedte minimaal 2,5 meter. Deze maten zijn van toepassing indien de
slaapkamer door één rolstoelgebruiker wordt gebruikt (alleenstaande of
kind). Voor een echtpaar, waarvan een persoon een rolstoel gebruikt is
een oppervlakte van 15 m2 noodzakelijk en een minimale breedte van 3,90
m.
Indien de woning uit meerdere verdiepingen bestaat moeten de
verdiepingen toegankelijk zijn met een woonhuislift, plateaulift of
zweeflift.
Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te
komenDe woningzoekende beschikt over een geldig WMO-indicatiebesluit met in het
programma van eisen ‘rolstoeltoe- en doorgankelijke woning’. Toewijzing en volgordecriteriaWoningzoekenden zoeken zelf in het aanbod. De rangorde van woningzoekenden die
hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt, wordt opgemaakt op basis
van de datum op het WMO-indicatiebesluit. b.Woonruimten met WMO-aanpassingen anders
dan voor rolstoelgeschiktheidCriteria en voorwaarden voor labeling De woning wordt gelabeld als woning met WMO-voorzieningen:
indien het om grotere woningaanpassingen gaat, waarbij de waarde van de
aanpassingen minimaal € 2.000 bedraagt,
of indien in de woning meerdere kleine woningaanpassingen aanwezig zijn
waarvan de gezamenlijke waarde meer dan € 2.000 bedraagt.
Onder ‘waarde van de aanpassingen’ wordt verstaan de waarde van de voorziening
zelf tezamen met de totale kosten van realiseren of plaatsen van de voorziening,
e.e.a. overeenkomstig opgave van burgemeester en wethouders. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de onder a. en b. genoemde bedragen
periodiek aan te passen.Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen De woningzoekende beschikt over een geldig WMO-indicatiebesluit met passend
Programma van Eisen. Toewijzing en volgordecriteriaWoningzoekenden zoeken zelf in het woningaanbod met een WMO-label. De rangorde
van woningzoekenden die hun interesse voor de woning kenbaar hebben gemaakt,
wordt opgemaakt op basis van inschrijfduur.In de woningadvertentie worden de aanwezige voorzieningen benoemd, zodat de
woningzoekende weet waar hij op reageert. Indien het een nultredenwoning betreft
wordt dit in de advertentie aangegeven.3.Woonruimten bestemd voor 55-plussers, bedoeld
artikel 9, tweede lid onder cCriteria en voorwaarden voor labeling Het label heeft betrekking op de sociale kenmerken van de woning en het complex.
Senioren wordt ‘een woonomgeving met gelijkgestemden’ aangeboden. Het kan gaan
om gelijkvloerse woningen of eengezinswoningen waarbij alle essentiële
woonfuncties zich op de begane grond bevinden. Woningen die aan deze criteria voldoen maar die ook rolstoeltoegankelijk en
rolstoeldoorgankelijk zijn worden niet als seniorenwoning
gelabeld, maar als rolstoeltoe- en doorgankelijke woning of
indien dat van toepassing is wonen met zorg in de
nabijheid.Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen Woningzoekenden van 55 jaar en ouder.Toewijzing en volgordecriteriaDe woningen worden verdeeld via inschrijfduur.4.Woonruimten bestemd voor jongeren, bedoeld artikel
9, tweede lid onder dCriteria en voorwaarden voor labeling De woonruimte heeft een huur beneden kwaliteitskortingsgrens. Voorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen Huishoudens zonder kinderen waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar.Toewijzing en volgordecriteriaDe woningen worden verdeeld via loting of inschrijfduur, afhankelijk van het
segment waarin de woning wordt aangeboden.5.Woonruimten bestemd voor studenten, bedoeld artikel
9, tweede lid onder eCriteria en voorwaarden voor labeling Woonruimte bestemd voor studenten wordt door of namens burgemeester en
wethouders na overleg met de eigenaar van de woning aangewezenVoorwaarden om met voorrang voor deze woonruimte in aanmerking te komen Woningzoekenden die studeren aan een instelling voor MBO, HBO of
universiteit.Toewijzing en volgordecriteriaHierop is artikel 20 van toepassingHuisvestingsverordening Almere 2015Bijlage II Uitwerking urgentieregelsI. Uitwerking urgentieregels als bedoeld in artikel 11,
derde lid en artikel 12, tweede lid.1. Wettelijk aangewezen categorieën (artikel
11 tweede lid onder a)Artikel 12, derde lid, van de Wet wijst de volgende
categorieën aan:
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang
van personen, die in verband met problemen van relationele aard of
geweld hun woonruimte hebben verlaten,
woningzoekenden die mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid,
van de Wet maatschappelijke ondersteuning 2015 verlenen of ontvangen,
Woningzoekenden bedoeld onder a. dienen bij de aanvraag om urgentie het
verblijf in de opvangvoorziening aan te tonen met een rechtsgeldig ondertekende
verklaring van directie van de opvangvoorziening.Woningzoekenden bedoeld onder b. dienen bij de aanvraag om urgentie aan te tonen
dat een woning in Almere voor mantelzorger of -ontvanger de enige manier is om
te zorgen dat mantelzorgontvanger zelfstandig kan (blijven) wonen. De
mantelzorger moet geregistreerd zijn bij de Vrijwilligers en Mantelzorg Centrale
Almere. Om voor voorrang op deze grond in aanmerking te komen dient voorts aan
de volgende voorwaarden te zijn voldaan:
Burgemeester en wethouders, eventueel op advies van een medisch
specialist, bepalen de zorgvraag en stellen vast dat in de zorgvraag kan
worden voorzien met mantelzorg.
De woningzoekende mantelzorger of –ontvanger heeft in de huidige
woonsituatie geen huurschulden en geen overlast veroorzaakt.
De reisafstand tussen het huidige woonadres van de mantelzorgverlener en
dat van de mantelzorgontvanger is meer dan vijf kilometer en wordt na
verhuizing minder dan vijf kilometer.
Er is sprake van langdurige zorg, dat wil zeggen dat de mantelzorg
noodzakelijk is over minimaal vier dagen per week en naar verwachting
nog enkele jaren moet worden verstrekt.
Per mantelzorgsituatie wordt één urgentie afgegeven.
2. Acute noodsituatie (artikel
11 tweede lid onder b)Onder een acute noodsituatie als bedoeld in artikel 11 tweede lid onder b wordt
verstaan de situatie waarin de zelfstandige woning van woningzoekende door een
calamiteit zoals brand, ernstige waterschade of explosie ongeschikt is geraakt
voor bewoning. Om voor voorrang op deze grond in aanmerking te komen dient aan
de volgende voorwaarden te zijn voldaan:
de woning is naar het oordeel van burgemeester en wethouders
onbewoonbaar;
het herstel van de woning duurt naar het oordeel van burgemeester en
wethouders langer dan vier maanden;
de hoofdbewoner woont legaal in de ongeschikt geraakte woning;
de calamiteit is niet met opzet veroorzaakt door de woningzoekende.
Indien de woonruimte volgens burgemeester en wethouders binnen vier maanden
weer bewoonbaar kan zijn, zal het huishouden van de hoofdbewoner worden
bemiddeld naar tijdelijke woonruimte en keert het huishouden na de
herstelwerkzaamheden terug naar de eigen woning. Een urgentieverklaring wordt
dan niet verleend.3.Medische en/of sociale redenen (artikel
11 tweede lid onder c)Aan het criterium genoemd in artikel 11 tweede lid onder c
wordt voldaan indien op grond van medische en/of sociale omstandigheden sprake
is van een levensontwrichtende situatie die alleen kan worden opgelost met
(andere) zelfstandige woonruimte op zeer korte termijn. De woningzoekende dient
zelf zijn levensontwrichtende woonsituatie aan te tonen en te zorgen voor
bewijsmateriaal. Tot een levensontwrichtende situatie worden uitsluitend gerekend:
ernstige medische redenen, waarbij vereist is dat
- het medisch probleem langdurig is en
- de situatie dermate ontwrichtend is dat deze alleen kan worden
opgelost met een woning op korte termijn (maximaal 3 tot 4
maanden).
De woningzoekende dient door het overleggen van verklaringen van een
arts en/of medisch specialist aan te tonen dat hij voldoet aan
voornoemde criteria om in aanmerking te komen voor een medische
urgentie.De GGD (of een vergelijkbare door burgemeester en wethouders aan te
wijzen onafhankelijke instelling) toetst of de woningzoekende in
aanmerking komt voor een medische urgentie en adviseert de
urgentiecommissie. Indien de woningzoekende reeds op een van de in
artikel 11, vierde lid, genoemde gronden niet voor een
urgentieverklaring in aanmerking komt, kan onverminderd het bepaalde in
artikel 27 voornoemde toetsing achterwege blijven.
dakloos met minderjarige kinderen door:
echtscheiding of beëindiging van samenwoning, waarbij aan de
volgende eisen moet zijn voldaan:
- aangetoond is dat in de procedure door de partner met de zorg
over de kinderen het recht is geclaimd om in de huidige woning
te blijven,
- aangetoond is dat de claim op de woning niet is
toegekend,
- de woningzoekende heeft de zorg over de kinderen en de
kinderen staan bij deze partner in de Basisregistratie Personen
geregistreerd,
- de samenwoning bestond minimaal twee jaar en
- er is sprake van een rechtstreekse relatie tussen verbreking
van de relatie en de dreigende dakloosheid met minderjarige
kinderen.
In geval van echtscheiding en ontbinding van een geregistreerd
partnerschap in de Basisregistratie Personen is een
echtscheidingsvonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit
blijkt dat de rechter heeft afgeweken van het verzoek tot
toewijzing van de woning aan de partij die de zorg van de
kinderen op zich neemt.
In geval van ontbinding van het notarieel vastgelegd
samenlevingscontract en verbreking van de samenwoning is een
vonnis of vergelijkbaar bewijs vereist waaruit blijkt dat het
niet gelukt is om de woning o.g.v. het huurrecht op naam te
krijgen van de partij die de zorg van de kinderen op zich
neemt.
In geval van gedeeld gezag over minderjarige kinderen kan
slechts aan één van de ouders een urgentie worden verleend,
namelijk aan de ouder waar de kinderen hun hoofdverblijf
hebben.
gedwongen verkoop van een eigen woning in Almere, aan te tonen
door middel van een schriftelijke verklaring van de bank of
hypotheekverstrekker. De gedwongen verkoop is niet het gevolg
van verwijtbaar (betaal)gedrag van de woningzoekende.
te hoge woonlasten van de woningzoekende. Hierbij gelden de volgende
voorwaarden:
de woningzoekende woont zelfstandig en de woning staat op zijn
naam;
de woningzoekende ontvangt een woonkostentoeslag van
burgemeester en wethouders van Almere onder de voorwaarde om te
zien naar goedkope woonruimte met verhuisverplichting;
de woonkosten zijn hoger dan de huurprijsgrens;
de slechte inkomenssituatie in relatie tot de woonlasten is
blijvend en financieel ontwrichtend.
Geweld of bedreiging, van dien aard dat de woningzoekende niet in de
oorspronkelijke woning kan of kon blijven. Het geweld of de bedreiging
heeft zich korter dan drie maanden geleden voorgedaan. De woningzoekende
dient het geweld of de bedreiging zelf aan te tonen met relevante
bewijsstukken. Dat kunnen bewijsstukken zijn van diverse instanties. Een
aangifte bij de politie kan de aanvraag ondersteunen, maar is niet in
alle gevallen voldoende bewijs dat sprake is van een levensontwrichtende
situatie.
4.Woonruimte nodig na verblijf in een instelling voor opvang
als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke
ondersteuning 2015, een psychiatrische instelling of een erkende hulp- of
dienstverleningsinstelling
Aan het criterium genoemd in artikel 11 tweede lid onder d wordt voldaan
indien de woningzoekende verblijft in een instelling voor opvang als
bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet maatschappelijke
ondersteuning 2015, een psychiatrische instelling of een erkende hulp-
of dienstverleningsinstelling en toe is aan zelfstandig wonen, al dan
niet met begeleiding. De woningzoekende kan in aanmerking komen voor
eenmalige bemiddeling naar passende woonruimte, mits overtuigend wordt
onderbouwd dat hij/zij niet zelf kan zoeken. Instellingen waarvan
cliënten in aanmerking kunnen komen voor een urgentieverklaring, moeten
aan alle volgende voorwaarden voldoen:
De instelling heeft een binding met Almere: de instelling heeft Almere
als werkgebied.
Het aanbieden van woonruimte maakt integraal onderdeel uit van de
begeleiding van de instelling.
De instelling heeft onder meer tot doel te bevorderen dat cliënten
zelfstandig wonen, zo nodig met (tijdelijke of structurele) begeleiding.
Voor het aanvragen van urgentie op grond van artikel 11 tweede lid sub d gelden
de volgende eisen:
De woningzoekende dient te verblijven in een instelling die voldoet aan
de hierboven genoemde voorwaarden
De woningzoekende vraagt zelf de urgentieverklaring aan en kan daarin
zonodig worden begeleid door de instelling
De woningzoekende dient in de urgentieaanvraag aan te geven dat het een
aanvraag op grond van artikel 11, lid 2, sub c van de
Huisvestingsverordening 2015 betreft.
De woningzoekende dient zelf relevante bewijsstukken aan te leveren dat
hij/zij toe is aan zelfstandig wonen en plaats zal maken voor een nieuwe
cliënt.
De aanvraag dient in ieder geval te worden ondersteund door een brief
van de instelling.
Uitgegaan wordt van de situatie dat de woningzoekende bij
urgentverklaring zelf een woning gaat zoeken.
De woningzoekende kan in de urgentieaanvraag aangeven dat hij/zij in
aanmerking wil komen voor eenmalige bemiddeling. In dat geval dient dit
verzoek door woningzoekende te worden voorzien van een motivatie. In de
ondersteunende brief van de instelling dient dit verzoek te worden
onderschreven.
Bij de toekenning van een urgentieverklaring worden de woningzoekende en
de instelling daarover geïnformeerd. Indien het een urgentieverklaring
voor eenmalige bemiddeling betreft als hiervoor bedoeld, wordt ook de
aangewezen verhuurder daarover geïnformeerd.
Voor de woningzoekende die een urgentieverklaring heeft gekregen, zijn
drie soorten huurcontracten mogelijk: op naam van de cliënt, op naam van
de instelling met de mogelijkheid het contract na één jaar op naam van
de cliënt te zetten of structureel op naam van de instelling.
5. Woonruimte nodig vanwege sloop of ingrijpende
renovatie van de woonruimte (artikel
11 tweede lid onder
e)Aan het criterium genoemd in artikel 11 tweede lid onder e wordt voldaan indien
het huishouden van de hoofdbewoner van een in Almere gelegen woonruimte als
bedoeld in artikel 2 deze woonruimte moet verlaten vanwege sloop of ingrijpende
renovatie van de woonruimte of vanwege herstructurering van het gebied waarin de
woonruimte is gelegen. 6. Overlastsituaties of
calamiteiten (artikel
11 tweede lid onder
f)De behoefte aan woonruimte wordt dringend noodzakelijk
geacht ingeval van calamiteiten, crisisopvang, overlast en betalingsproblemen
die slechts kunnen worden opgelost met het aanbieden van een passende woning
elders. Jaarlijks kunnen verhuurders maximaal 3% van de vrijkomende woningen
voor het oplossen van deze problematiek aanwenden. De huishoudens worden
eenmalig en zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een
passende woning. 7. Nazorg ex-gedetineerden (artikel
11 tweede lid onder
g)Burgemeester en wethouders kunnen een urgentieverklaring verlenen aan
ex-gedetineerden die voor de eerste maal na detentie zelfstandige woonruimte
zoeken en via het coördinatiepunt nazorg ex-gedetineerden in het Veiligheidshuis
Almere aan burgemeester en wethouders worden voorgedragen. Zij worden eenmalig
en zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een passende
woning. 8. Vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 van de Wet (artikel 11
tweede lid onder h)Vergunninghouders die op grond van de gemeentelijke taakstelling in Almere
moeten worden gehuisvest en voor wie niet op andere wijze in de huisvesting kan
worden voorzien dan door middel van woonruimte als bedoeld in deze verordening,
worden eenmalig zonder tussenkomst van de urgentiecommissie bemiddeld naar een
woning. Desgevraagd overleggen zij hun verblijfsvergunning. II. Uitwerking passendheidscriteria als bedoeld in artikel 16
De woningzoekende met een urgentieverklaring komt binnen het beschikbare aanbod
met voorrang in aanmerking voor een passende woning.PassendheidOm te bepalen of een woonruimte passend is, worden onderstaande regels
toegepast:Het aantal kamers van de woonruimte is als volgt gerelateerd aan de omvang van
het huishouden:
Samenstelling van het huishoudenKamertal1 persoon jonger dan 23 jaar11 persoon 23 jaar en ouder1-22 personen21 ouder* en 1 kind22 ouders* en 1 kind31 ouder* en 2 kinderen32 ouders* en 2 kinderen31 ouder* en 3 kinderen42 ouders* en 3 kinderen41 ouder* en 4 kinderen42 ouders* en 4 kinderen41 of 2 ouders* met 5 of meer kinderen of meer dan 6 personen
5 of meer
*ouder(s) of daaraan, gelet op de zorg voor de kind(eren) gelijk te stellen
perso(o)n(en) In afwijking van het bovenstaande kan een huishouden een extra kamer toegewezen
krijgen, als één of meer kinderen in de middelbare schoolleeftijd zijn, om te
voorkomen dat ouders en kinderen van ongelijk geslacht een kamer moeten
delen.Woningzoekenden met een zoekprofiel van 1, 2 of 3 kamers krijgen uitsluitend
urgentie voor een appartement.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd om, gerelateerd aan persoonlijke
omstandigheden van de woningzoekende:
bepaalde wijken of buurten als zoekgebied uit te sluiten;
van het kamertal uit bovenstaande tabel af te wijken.
Burgemeester en wethouders zijn daarnaast bevoegd om voor categorieën van
woningzoekenden tijdelijk van het kamertal af te wijken indien het (beperkte)
aanbod van woonruimte met een bepaald kamertal daartoe aanleiding geeft en
passend toewijzen daardoor te zeer wordt belemmerd (bijvoorbeeld in de situatie
dat het aanbod van één- of tweekamerwoningen te beperkt is gelet op het aantal
alleenstaande woningzoekenden).Eenmalig aanbodVoor onderstaande groepen van urgent woningzoekenden geldt dat zij niet zelf in
het woningaanbod zoeken maar een éénmalig aanbod van passende woonruimte krijgen
en dat urgentieverlening zonder tussenkomst van de urgentiecommissie
geschiedt:
vergunninghouders als bedoeld in artikel 28 juncto artikel 1, eerste lid
onder g, van de Wet (houders van een verblijfsvergunning),
woningzoekenden die verblijven in een instelling als beschreven onder I
sub 4 van deze Bijlage, en overtuigend hebben onderbouwd dat zij niet
zelf kunnen zoeken,
personen die in het kader van de onder I sub 6 van deze Bijlage bedoelde
overlast- en calamiteitenregeling moeten worden geherhuisvest,
ex-gedetineerden als bedoeld onder I sub 7 van deze Bijlage.
Huisvestingsverordening Almere 2015Bijlage III Uitwerking regels voor bouw- en woongroepen als bedoeld in
artikel 21Deze bijlage beschrijft de voorwaarden waaronder en de manier waarop bij bouw-
en woongroepen kan worden afgeweken van de reguliere toewijzingsregels van de
Huisvestingsverordening.DefinitiesIn deze bijlage wordt verstaan onder:
Zelfbouwproject: project van een bouwgroep voor de ontwikkeling van ten
minste drie woonruimten als bedoeld in artikel 2 van deze
Verordening
Zelfbeheerproject: project van een woongroep voor het bewonen en beheren
van een complex van ten minste drie woonruimten als bedoeld in artikel 2
van deze Verordening
Woonruimteverdeler: de instantie (met website en verdeelsysteem) die het
woningaanbod openbaar maakt waarop woningzoekenden kunnen reageren.
1. Algemene uitgangspuntenVoor het mogen afwijken van de Huisvestingsverordening moet een bouw- of
woongroep erkend zijn door burgemeester en wethouders. Een schriftelijke
aanvraag om te worden erkend, kan worden ingediend bij burgemeester en
wethouders.Initiatiefnemers van bouw- en woongroepen die zelf deel uitmaken van de groep,
kunnen bij de aanvraag voor erkenning ook vragen of zij zelf voor een
huisvestingsvergunning in aanmerking komen. Diegenen die bij de aanvraag kunnen
aantonen dat zij aan de voorwaarden voor een huisvestingsvergunning voldoen,
zullen in de erkenningsverklaring met naam en toenaam worden genoemd, zodat zij,
zodra het project gereed is, een huisvestingsvergunning kunnen krijgen.Initiatiefnemers van bouw- en woongroepen die zelf geen deel uitmaken van de
groep (zoals corporaties of andere ontwikkelaars) kunnen alleen voor de eerste
toewijzing worden erkend. Zodra het initiatief door een bouw- of woongroep is
overgenomen, moet deze groep zelf erkenning aanvragen voor volgende
toewijzingen.Lege woningen in een project van een bouw- of woongroep moeten worden aangeboden
via de Woonruimteverdeler als ‘woning in bouwgroep’ of ‘woning in woongroep’. Woningzoekenden die in aanmerking willen komen voor een woning in het project
van een bouw- of woongroep, moeten ingeschreven zijn bij de Woonruimteverdeler
en voldoen aan de voorwaarden voor een huisvestingsvergunning. Wanneer een lege woning in het project van een bouw- of woongroep via de
Woonruimteverdeler is aangeboden, kan de bouw- of woongroep een kandidaat kiezen
uit de eerste twintig belangstellenden die op grond van de rangordebepaling van
artikel 18 of artikel 19 van de Verordening in het woonruimteverdeelsysteem in
aanmerking komen.2.Aanvraag en erkenning Het verzoek om als bouw- of woongroep erkend te worden, moet schriftelijk te
worden ingediend bij burgemeester en wethouders.Alleen bouw- en woongroepen zelf kunnen erkend worden voor zowel de eerste
toewijzing als volgende toewijzingen. Andere initiatiefnemers kunnen alleen
erkend worden voor de eerste toewijzing. De erkenning houdt in de toestemming om
voor vrijkomende woonruimte uit de eerste twintig kandidaten een kandidaat te
selecteren volgens de criteria die de woongroep wil stellen. Deze criteria
moeten objectief zijn en niet in strijd met de wet en de goede zeden. De
erkenning vermeldt de selectiecriteria van de woongroep.De beslissing van burgemeester en wethouders inclusief de achterliggende
argumentatie wordt schriftelijk kenbaar gemaakt aan de aanvrager, zowel bij een
positieve als bij een negatieve beslissing.Burgemeester en wethouders kunnen een maximum stellen aan de grootte van het
project cq het aantal woningen waarbij afgeweken mag worden van de
Huisvestingsverordening.Toelichting: Uit diverse onderzoeken is gebleken dat groepsprojecten met
circa 30 woningen een goede kans van slagen hebben op een duurzaam
groepsverband, omdat de groep dan niet te groot (anoniem) en niet te klein
(kwetsbaar) is. Burgemeester en wethouders beslissen binnen zes weken na ontvangst van de
aanvraag een besluit. Deze termijn kan eenmalig met vier weken worden
verlengd.Indien burgemeester en wethouders de erkenning hebben verleend, wordt dat
inclusief de achterliggende argumentatie meegedeeld op de website van de
Woonruimteverdeler.3.CriteriaOm als bouwgroep erkend te worden, moet bij de aanvraag worden aangetoond dat de
toekomstige bewoners veel invloed zullen hebben op het ontwikkelproces van de
woningen en bijzonder veel tijd en energie zullen stoppen in het
ontwikkeltraject.Om als woongroep erkend te worden, moet bij de aanvraag worden aangetoond dat de
bewoners meer met elkaar zullen delen dan het enkele feit dat zij elkaars buren
(willen) zijn. Dat kunnen fysieke elementen zijn, zoals gemeenschappelijke
ruimten, maar ook sociale elementen, zoals onderlinge zorgtaken.Zowel bij bouwgroepen als bij woongroepen moet worden aangetoond dat inspraak in
de toewijzing noodzakelijk is voor het succes van het project.4.OvergangsregelingBestaande bouw- en woongroepen hebben een half jaar na inwerkingtreding van deze
verordening de tijd om erkenning aan te vragen en, als zij een wachtlijst
hebben, deze bij de aanvraag tot erkenning te voegen.Wanneer Burgemeester en Wethouders een groep erkend hebben, zorgen zij dat de
groep en, als zij een wachtlijst hebben, deze wachtlijst bij de
Woonruimteverdeler bekend wordt.Woningzoekenden die bij bouw- en woongroepen op een wachtlijst staan, hebben een
half jaar na inwerkingtreding van deze verordening de tijd om zich bij de
Woonruimteverdeler in te schrijven. Indien in een bouw- of woongroep woonruimte
vrijkomt, hebben woningzoekenden die op de erkende wachtlijst staan en
ingeschreven zijn bij de Woonruimteverdeler, voorrang. Wanneer meerdere leden
van de wachtlijst op de woning reageren, gaat het lid dat het hoogst op de
wachtlijst staat voor. Huisvestingsverordening Almere 2015 – ToelichtingAlgemeenUitgangspunten Huisvestingswet 2014De Huisvestingswet 2014 (hierna: Wet) biedt gemeenten het (uitputtende)
instrumentarium in te grijpen in de verdeling van woonruimte en de samenstelling
van de woonruimtevoorraad. Gebruikmaken van dit instrumentarium – door een
huisvestingsverordening vast te stellen – is niet vanzelfsprekend en dient
periodiek onderbouwd en getoetst te worden. Het instrumentarium bestaat uit het vaststellen van een Huisvestingsverordening,
die regels bevat met betrekking tot het in gebruik geven en nemen van goedkope
woonruimte en/of het wijzigen van de samenstelling van de woningvoorraad. Het is
niet meer mogelijk om in plaats van een verordening dergelijke regels af te
spreken met corporaties (in een convenant). Zodoende wordt de democratische
legitimiteit vergroot en de transparantie, openheid en rechtsbescherming voor
woningzoekenden bevorderd. Het uitgangspunt van de Wet is de vrijheid van vestiging. Iedereen die
rechtmatig in Nederland verblijft, heeft het recht om zich vrijelijk te
verplaatsen en te vestigen. Dit grondrecht kan alleen worden beperkt indien
noodzakelijk voor het algemeen belang in een democratische samenleving. Dat
belang kan volgens de Wet gelegen zijn in het tegengaan van de onevenwichtige en
onrechtvaardige effecten van schaarste aan goedkope woonruimte. Als hier
aantoonbaar sprake van is – en als het instrumentarium van de Wet geschikt en
proportioneel is om die effecten te bestrijden – kunnen gemeenten
verdelingsregels stellen. De schaarste kan betrekking hebben op schaarste aan
goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke
voorzieningen of schaarste aan woonruimte voor de huidige inwoners van een
gemeente. Het bestaan van schaarste op zich is onvoldoende reden om van de Wet gebruik te
maken: er moet tevens sprake zijn van verdringing van kwetsbare groepen, als
gevolg van die schaarste. Teneinde de rechten van woningzoekenden niet onnodig
te beperkten, dient ingrijpen beperkt te blijven tot die delen van de
woningmarkt waar de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste
zich voordoen. Sturing in de woonruimteverdeling beperkt zich tot de goedkope
woonruimtevoorraad die bestemd is voor verhuur. De vaste huurprijsgrens is
vervallen; gemeente wijst zelf de schaarse, goedkope voorraad aan en maakt deze
daarmee vergunningplichtig. Bemoeienis van de gemeente met de verdeling van
woonruimte boven de in de verordening genoemde prijsgrens is uitgesloten.De huisvestingsvergunningHet is verboden de in de verordening aangewezen woonruimte zonder
huisvestingsvergunning in gebruik te nemen of te geven. Woonruimteverdeling op
basis van de Wet gebeurt dus aan de hand van een vergunningensysteem.
Burgemeester en wethouders kunnen de bevoegdheid om vergunningen te verlenen
mandateren aan verhuurders, bijvoorbeeld de (samenwerkende) corporaties. Inwerkingtreding Wet, overgangsrecht, tijdelijk karakter verordening en
overlegDe Wet is in werking getreden op 1 januari 2015 en bevat overgangsrecht voor
bestaande huisvestingsverordeningen; deze vervallen op 1 juli 2015. Huisvestingsverordening in Almere noodzakelijk InleidingPer 1 januari 2015 is de nieuwe Huisvestingswet 2014 van kracht geworden. De
nieuwe wet eist van gemeenten die regels willen stellen aan de
woonruimteverdeling, dat zij aantonen dat er sprake is van schaarste aan
goedkope huurwoningen. De gemeente moet aantonen dát er schaarste is, in welke
gebieden dat zo is, bij welke woningen en bij welke doelgroepen. Ook moet de
gemeente beschrijven hoe zij met haar huisvestingsverordening denkt de negatieve
effecten van de schaarste te bestrijden. Tenslotte mag de gemeente slechts voor
vier jaar een huisvestingsverordening vaststellen en moet zij laten weten wat
zij in die vier jaar doet om het schaarsteprobleem op te lossen. In deze notitie wordt in de eerste plaats ingegaan op de schaarste in Almere als
gevolg van de afnemende aanwezigheid en beschikbaarheid van betaalbare
huurwoningen. Daarbij is met name gebruik gemaakt van het OTB-onderzoek
‘Betaalbaarheid en beschikbaarheid sociale huurwoningen in Almere’ dd 12 juli
2013 en de kwartaalrapportages van Woningnet. Ten tweede wordt beschreven hoe
Almere met de huisvestingsverordening beoogt de negatieve effecten van de
schaarste te verkleinen. Tenslotte worden de maatregelen opgesomd die de
gemeente treft om het schaarsteprobleem aan te pakken.Aanwezigheid betaalbare en bereikbare woningen in AlmereIn Almere zijn steeds minder betaalbare huurwoningen aanwezig. Terwijl het
aantal betaalbare huurwoningen afneemt, groeit de primaire doelgroep, de groep
die op de betaalbare voorraad is aangewezen. Zie de rode cijfers in onderstaande
tabel. De tabel laat ook zien dat de primaire doelgroep steeds meer woont in woningen
die feitelijk te duur voor hen zijn (bereikbare huur, vrije sector huur en
duurdere koop). Zie de blauwe cijfers. Tenslotte toont de tabel dat de (veel kleinere) secundaire doelgroep ook steeds
vaker terecht komt in duurdere woningen (vrije sector huur en duurdere koop).
Zie de groene cijfers.Voor de definities, zie onder de tabel.
Voorraad versus doelgroep in 2006Voorraad versus doelgroep in 2012Omvang voorraad 01-01-2006Omvang doelgroep 01-01-2006 Doelgroep in voorraad 01-01-2006Omvang voorraad in 01-01-2012Omvang doelgroep 01-01-2012Doelgroep in voorraad 01-01-2012Betaalbare huur20.87019.340 primaire doelgroep11.797 prim4.579 sec(16.376 doelgroep)16.88020.380primaire doelgroep9.579 prim2.323 sec. (11.902 doelgroep)Bereikbare huur 3.2908.640 secundaire doelgroep774 prim346 sec(1.120 doelgroep)7.8907.260 secundaire doelgroep3.668 prim1.016 sec(4.684 doelgroep)Bereikbare koop7.5401.934 prim1.123 sec(3.057 doelgroep)2.220204 prim726 sec(930 doelgroep)Betaalbare + bereikbare voorraad31.70027.980 primaire + secundaire doelgroep20.55326.99027.640 primaire + secundaire doelgroep17.516Vrije sector huur + duurdere koop38.3504.835 prim2.592 sec(7.427 doelgroep)49.0106.929 prim3.194 sec(10.123 doelgroep)Totaal 70.05027.98027.98076.00027.64027.640
Bron: OTB onderzoek pagina 7 en 8Definities
Betaalbare huur: tot 2e aftoppingsgrens huurtoeslag (€
596,75, prijspeil 2014)
Bereikbare huur: tussen 2e aftoppingsgrens en
huurtoeslaggrens (€ 596,75 - € 699,48, prijspeil 2014)
Bereikbare koop: tot € 150.500 (prijspeil 2011)
Vrije sector huur: vanaf huurtoeslaggrens (vanaf € 699,48, prijspeil
2014)
Duurdere koop: vanaf € 150.500 (prijspeil 2011)
Primaire doelgroep: inkomen tot inkomensgrenzen huurtoeslag (€ 21.600
voor eenpersoonshuishoudens, € 29.325 voor meerpersoonshuishoudens, €
29.400 voor meerpersoonsouderenhuishoudens, prijspeil 2014)
Secundaire doelgroep: inkomen tussen inkomensgrenzen huurtoeslag en
inkomensgrens EU (bovengenoemde grenzen tot € 34.678, prijspeil
2014)
Doelgroep: inkomen tot inkomensgrens EU (€ 34.678)
Meer huurwoningen nodig onder de 2e aftoppingsgrensDat de doelgroep verschuift naar duurdere huurwoningen komt door het huurbeleid
van de verhuurders. Zowel bij zittende als bij nieuwe huurders, wordt de huur
opgetrokken, vaak tot boven de 2e aftoppingsgrens. Soms wordt de huur
ook niet meer afgegrendeld op de huurtoeslaggrens, zodat de woning terecht komt
in de vrije sector. Dit terwijl uit Nibud-adviesprijzen voor huur blijkt dat
huren boven de 2e aftoppingsgrens voor huishoudens in de primaire
doelgroep niet betaalbaar zijn. Zij houden na aftrek van de huurlasten niet
genoeg over om van te leven. Er zouden meer huurwoningen onder de 2e
aftoppingsgrens moeten blijven. Meer betaalbare en bereikbare huurwoningen nodig
De groei van de woningvoorraad tussen 2006 en 2012 via nieuwbouw heeft
grotendeels plaats gevonden in de koopsector. Bij gebrek aan alternatieven is
daar een flink deel van de doelgroep komen te wonen. Op basis van Nibud-adviesprijzen voor koop kan gesteld worden dat de maximale
hypotheek voor de doelgroep tussen € 77.000 (voor de onderkant van de primaire
doelgroep) en € 147.000 (voor de bovenkant van de secundaire doelgroep) ligt,
allebei prijspeil 2013. Dat impliceert dat veel huishoudens uit de doelgroep in
koopwoningen, na aftrek van de hypotheeklasten, niet genoeg over houden om van
te leven. Er hadden betaalbare en bereikbare huurwoningen voor hen moeten zijn. Aanwezigheid betaalbare en bereikbare woningen in de vijf stadsdelen De trend die geldt voor de gemeente Almere als geheel, is in alle vijf
stadsdelen zichtbaar. In alle stadsdelen wonen huishoudens die tot de doelgroep
behoren steeds minder in betaalbare huurwoningen en steeds meer in duurdere
huur- en koopwoningen.
StadsdeelPercentage bereikbare huur en bereikbare
koopAlmere Buiten21%Almere Haven + Almere Hout34%Almere Poort + Pampus22%Almere Stad Oost20%Almere Stad West27%
Bron: OTB onderzoek pagina 14 De voorraad betaalbare en bereikbare huurwoningen staat voornamelijk in Almere
Stad, Almere Haven en Almere Buiten. Beschikbaarheid betaalbare en bereikbare corporatiewoningen in
AlmereEr zijn niet alleen steeds minder betaalbare huurwoningen aanwezig, ze komen ook
steeds minder beschikbaar. Zie de rode cijfers in onderstaande tabel. In 2013
lijkt de dalende trend ten einde. De daling werd veroorzaakt door de beperkte
nieuwbouw van sociale huurwoningen, de lage mutatiegraad in de sociale
huursector, het huurbeleid van de corporaties en de verkoop van leegkomende
sociale huurwoningen. Behalve de daling van het aantal betaalbare en bereikbare
huurwoningen dat beschikbaar komt, is ook hier de verschuiving te zien van
betaalbaar (90% in 2008 en 25% in 2013) naar bereikbaar (10% in 2003 en 75% in
2013). Aantal corporatiewoningen dat voor verhuur beschikbaar komt naar
prijsklasse
Bron: Kwartaalrapportage WoningNet, 4e kwartaal 2014, inclusief
jaaroverzicht, kengetallen aanbodEr stonden in 2014 48.000 woningzoekenden bij Woningnet ingeschreven. Dat zijn
er 4.500 meer dan het jaar daarvoor. Daarvan waren 8.320 woningzoekenden actief
naar woonruimte op zoek. In dat jaar kwamen slechts 1.171 woningen beschikbaar.
Slechts 14% van de actief woningzoekenden heeft dus maar een woning weten te
bemachtigen.Beschikbaarheid betaalbare en bereikbare corporatiewoningen in de vijf
stadsdelenAls in de kwartaalrapportages van Woningnet gekeken wordt naar de verdeling van
het vrijkomende aanbod over de stadsdelen, kan geconcludeerd worden dat de
meeste huurwoningen beschikbaar komen in Almere Stad. Daarna volgen Almere Haven
en Almere Buiten. In Almere Poort komen relatief weinig huurwoningen
beschikbaar. 61% Van de actief woningzoekenden uit Almere woont in Almere Stad. 70% Van hen
zoekt een andere woning in het eigen stadsdeel. 26% Van de actief woningzoekenden komt uit Almere Buiten, waarvan 38% in het
eigen stadsdeel zoekt en 52% in Almere Stad. 13% Van de actief woningzoekenden komt uit Almere Haven, waarvan 46% in het
eigen stadsdeel zoekt en 41% in Almere Stad. Beschikbaarheid betaalbare en bereikbare corporatiewoningen naar
woningtype en doelgroepAls gekeken wordt naar de woningtypes die jaarlijks beschikbaar komen, kan
geconcludeerd worden dat al jaren lang ruim 30% van de aangeboden huurwoningen
uit grondgebonden woningen bestaat en ruim 60% uit flats. Als de reacties naast deze percentages geplaatst worden, kan geconcludeerd
worden dat het aantal reacties in de loop der jaren toeneemt, zowel bij
grondgebonden woningen als bij flats. De aantallen reacties zijn hoger dan
gemiddeld bij grotere woningen (eengezinswoningen met 4 of meer kamers en flats
met 4 kamers). De schaarste is dus in zijn algemeenheid toegenomen en in het
bijzonder bij grotere woningen.Het aantal reacties bij woningen zonder label is hoger dan het gemiddelde. Bij
woningen met label is het aantal reacties lager dan het gemiddelde. De schaarste
is dus het grootst bij ‘gewone’ woningen zonder label.Betaalbare en bereikbare particuliere huurwoningenDe drie corporaties die samenwerken met Woningnet zijn verreweg de grootste
aanbieders van betaalbare en bereikbare huurwoningen in Almere: 19.955 op 1
januari 2015. Daarnaast zijn in Almere de corporaties Woonzorg Nederland en
Habion actief met 430 betaalbare en bereikbare huurwoningen. Almere telt een twintigtal particuliere verhuurders. De particuliere verhuurders
hebben naar schatting 1.135 betaalbare en bereikbare huurwoningen in eigendom en
beheer (ten opzichte van 20.385 corporatiewoningen). Vesteda is met 650
betaalbare en bereikbare woningen de grootste particuliere speler (In een
gesprek met Vesteda op 24 februari vertelde Vesteda dat zij inmiddels nog maar
500 (i.p.v. 650) woningen in het niet geliberaliseerde segment heeft. In de
afgelopen jaren is het bereikbare deel dus met bijna een kwart afgenomen. Als
dat voor alle particuliere huurwoningen in Almere geldt, telt die voorraad nog
circa 875 bereikbare woningen. Als daarvan jaarlijks 8% vrijkomt, komen
jaarlijks 70 bereikbare huurwoningen vrij, die weer gedeeltelijk geliberaliseerd
zullen worden.)Negatieve effecten van de schaarsteNegatieve effecten van de schaarste zijn:
dat huishoudens die urgent naar een betaalbare of bereikbare huurwoning
op zoek zijn, op straat komen te staan;
dat huishoudens die in financiële problemen komen, op straat komen te
staan;
Uit het OTB-onderzoek blijkt dat de huurachterstanden bij de corporaties
in de afgelopen jaren zijn gestegen. Dat geldt zowel voor het aantal
huurders met achterstand als de hoogte van de huurachterstand per
huurder.
dat huishoudens die op straat komen te staan in de maatschappelijke
opvang terecht komen;
Dat brengt hoge maatschappelijke kosten met zich mee.
dat de maatschappelijke opvang overvol of verstopt raakt, omdat niet kan
worden uitgestroomd naar betaalbare of bereikbare woningen;
Overvolle opvangvoorzieningen leiden tot onaanvaardbare
leefomstandigheden. Verstopte voorzieningen leidt tot dakloosheid of
overbewoning.
dat huishoudens te klein blijven wonen en bij elkaar gaan inwonen, zodat
overbewoning ontstaat.
Dat werkt belemmerend voor de ontplooiing van de gezinsleden en kan
overlast veroorzaken.
dat huishoudens elkaar verdringen op de woningmarkt, omdat teveel
huishoudens moeten vissen uit dezelfde kleine vijver.
Beoogde effecten van de huisvestingsverordeningDe gemeente Almere beoogt de volgende negatieve effecten van de schaarste met de
huisvestingsverordening te bestrijden:
huishoudens die urgent naar betaalbare of bereikbare huurwoningen op
zoek zijn, krijgen voorrang op niet-urgenten; dat is nodig, omdat de
wachttijden van ‘gewone’ woningzoekenden maatschappelijk onverantwoord
lang zijn voor urgenten;
huishoudens die voor huurtoeslag in aanmerking komen (primaire
doelgroep) krijgen voorrang bij de toewijzing van betaalbare
huurwoningen; ‘gewone’ huishoudens krijgen voorrang bij woningen met een
huur tot de 2e aftoppingsgrens; huishoudens zonder kinderen
waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar krijgen voorrang bij woningen
met een huur tot de kwaliteitskortingsgrens;
deze regels zijn nodig, omdat die voorraad slinkt en bij duurdere
huurwoningen de betaalbaarheid voor de primaire doelgroep onder druk
staat; de weinige betaalbare huurwoningen die beschikbaar komen, moeten
zoveel mogelijk toekomen aan de primaire doelgroep.
grotere huishoudens krijgen voorrang bij grotere huurwoningen;
4-kamerwoningen worden bij voorrang toegewezen aan huishoudens van 2 of
meer personen; 5- of meerkamerwoningen worden bij voorrang toegewezen
aan huishoudens van 5 of meer personen; deze regels zijn nodig omdat
grotere woningen minder vaak vrij komen en meer dan gemiddeld gewild
zijn; de weinige grotere woningen die beschikbaar komen, moeten zoveel
mogelijk toekomen aan grotere huishoudens.
Daarnaast worden woningen gelabeld om te bevorderen dat woningen met bijzondere
kenmerken toekomen aan de doelgroepen waarvoor ze bedoeld zijn, zoals
zorgbehoevende ouderen, lichamelijk gehandicapten, ouderen met
mobiliteitsproblemen, jongeren en studenten. De vrijkomende woningen worden voor de helft verdeeld onder
ingeschreven woningzoekenden die aan de voorwaarden voldoen en voor de helft
verloot. Om mee te kunnen loten, hoeven kandidaten niet ingeschreven te zijn. Ze
moeten wel aan de voorwaarden voldoen. Omdat de wachttijden voor ingeschrevenen zo lang zijn en starters met een korte
inschrijfduur daarvan per definitie de dupe zijn, wordt de helft van de woningen
verloot. Dat geeft starters een gelijke kans aan mensen die langer zijn
ingeschreven. De urgentieregeling is er als vangnet voor extreme huisvestingsnood.Maatregelen die de gemeente treft om het schaarsteprobleem aan te
pakkenDe gemeente twijfelt of het schaarsteprobleem in vier jaar zodanig opgelost zal
zijn en dat dan geen woonruimteverdelingsregels meer nodig zijn. Wel doet zij er
alles aan wat in haar vermogen ligt om het schaarsteprobleem aan te pakken.Ten eerste is ze met de corporaties in gesprek over:
de bouw van 1000 sociale huurwoningen in deze collegeperiode;
verruiming van het aanbod onder de 2e aftoppingsgrens en de
kwaliteitskortingsgrens;
bereik van evenwicht tussen vraag en aanbod in het betaalbare en
bereikbare segment.
Daarnaast ontwikkelt de gemeente een plan om 200 zogenaamde Goedhuur-woningen
ontwikkeld te krijgen buiten de corporaties om, met huren onder de tweede
aftoppingsgrens.Artikelsgewijze toelichtingArtikel 1. BegripsbepalingenDeze begripsbepalingen spreken voor zich. Het aantal begripsbepalingen is
beperkt aangezien de Wet (in artikel 1) al een aantal definities kent die ook
bindend zijn voor deze verordening. In de begripsbepalingen wordt dan naar de
wettelijke definitie verwezen. Voor de overzichtelijkheid zijn de belangrijkste
wettelijke definities hieronder weergegeven: b. economische binding en economisch gebonden:
artikel 14, derde lid, van de Wet bepaalt dat voor de toepassing van artikel 14,
eerste en tweede lid, een woningzoekende economisch gebonden is aan de
woningmarktregio, de gemeente of de kern indien hij met het oog op de
voorziening in het bestaan een redelijk belang heeft zich in die
woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen. c. huishoudinkomen:
gezamenlijke verzamelinkomens als bedoeld in artikel 2.3 van de Wet op de
inkomstenbelasting 2001 van de woningzoekende van een huisvestingsvergunning
voor een bij huisvestingsverordening aangewezen woonruimte, met uitzondering van
kinderen in de zin van artikel 4 van de Algemene wet inkomensafhankelijke
regelingen, met dien verstande dat in het eerste lid van dat artikel voor
«belanghebbende» telkens wordt gelezen «woningzoekende»; f. maatschappelijke binding en maatschappelijk
gebonden: artikel 14, derde lid, van de Wet bepaalt dat voor
de toepassing van artikel 14, eerste en tweede lid, een woningzoekende
maatschappelijk gebonden is aan de woningmarktregio, de gemeente of de kern
indien hij: 1°. een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend
belang heeft zich in die woningmarktregio, die gemeente of die kern te vestigen,
of 2°. ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan wel gedurende de
voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is geweest
van die woningmarktregio, die gemeente of die kern. k. woningmarktregio: gebied dat
vanuit het oogpunt van het functioneren van de woningmarkt als een geheel kan
worden beschouwd; m. woonruimte: besloten ruimte
die, al dan niet tezamen met een of meer andere ruimten, bestemd of geschikt is
voor bewoning door een huishouden. In Bijlage II (Uitwerking urgentieregels) van de verordening wordt gesproken van
mantelzorg als bedoeld in artikel 1.1.1, eerste lid, van de Wet
maatschappelijke ondersteuning 2015. In die bepaling wordt ‘mantelzorg’ als
volgt gedefinieerd:hulp ten behoeve van zelfredzaamheid, participatie,
beschermd wonen opvang, jeugdhulp, het opvoeden en opgroeien van jeugdigen en
zorg en overige diensten als bedoeld in de Zorgverzekeringswet, die rechtstreeks
voortvloeit uit een tussen personen bestaande sociale relatie en niet wordt
verleend in het kader van een hulpverlenend beroep.Artikel 2. Aanwijzing vergunningplichtige woonruimteWoonruimteverdelingsregels mogen op grond van de Huisvestingswet 2014 enkel
worden gesteld voor goedkope huurwoningen. Het wordt aan de gemeente overgelaten
wat zij onder goedkope huurwoningen verstaat en daarmee welk deel van de
goedkope huurwoningvoorraad vergunningplichtig is. De vaste huurprijsgrens zoals
die was opgenomen in de vorige Huisvestingswet is vervallen.Artikel 7 van de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat de gemeenteraad in de
huisvestingsverordening categorieën goedkope woonruimte kan aanwijzen die niet
voor bewoning in gebruik mogen worden genomen of gegeven als daarvoor geen
huisvestingsvergunning is verleend.In artikel 2 is er in het eerste lid voor gekozen aansluiting te zoeken bij de
huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op
de huurtoeslag. Hiervoor is gekozen omdat in Almere de schaarste aan
huurwoningen zich specifiek in het segment onder de huurtoeslaggrens voordoet.
Woonruimten met een huur boven de huurprijsgrens kunnen zonder
huisvestingsvergunning worden gehuurd of verhuurd. Omdat de schaarste aan
goedkope huurwoningen zich in geheel Almere voordoet, is de vergunningplicht van
toepassing op de hele gemeente. Woonruimten waarvan de eigenaar maximaal drie woningen in Almere verhuurt, zijn
uitgezonderd van de vergunningplicht. Op deze manier is het mogelijk voor
bijvoorbeeld ouders van studerende kinderen, een woning te kopen en die aan hen
te verhuren. De Verordening is ook niet van toepassing op onzelfstandige
woonruimten, zoals studentenkamers of kamers in verzorgingstehuizen. Ook is de
Verordening niet van toepassing op standplaatsen voor woonwagens, woonwagens,
ligplaatsen voor woonschepen en woonschepen. De omvang van deze categorieën
woonruimte is dermate beperkt dat regulering van de woonruimteverdeling een te
verwaarlozen bijdrage zou leveren aan het terugdringen van de schaarste aan
goedkope huurwoningen.Artikel 3. Wie komen in aanmerkingDeze bepaling is in de eerste plaats een uitwerking van artikel 9 van de Wet
waarin dwingend is bepaald dat als de gemeenteraad toepassing heeft gegeven aan
artikel 7 van de Wet, hij in de huisvestingsverordening de criteria vastlegt
voor de verlening van huisvestingsvergunningen. De gemeenteraad is vrij in het
vaststellen van die criteria. Deze bepaling is in de tweede plaats een
uitwerking van artikel 10, eerste lid, van de Wet waarin in het belang van de
transparantie van het huisvestingsvergunningstelsel is bepaald dat de
gemeenteraad in de huisvestingsverordening vastlegt welke categorieën
woningzoekenden in aanmerking komen voor het verkrijgen van een
huisvestingsvergunning. In artikel 3 is bepaald dat huurwoningen waarop deze
Verordening betrekking heeft alleen betrokken kunnen worden door woningzoekenden
met een huishoudinkomen tot het bedrag genoemd in artikel 4, eerste lid, van de
Tijdelijke regeling diensten van algemeen economisch belang, jaarlijks aan te
passen overeenkomstig artikel 4, vijfde lid, van de Tijdelijke regeling. Per 1
januari 2015 ligt deze grens op € 34.678. In afwijking hiervan is de bovengrens
voor urgent woningzoekenden gesteld op € 46.000. Woningzoekenden die niet aan de criteria van artikel 10, tweede lid, van de Wet
dan wel aan dit artikel 3 voldoen, komen in geen geval in aanmerking voor een
huisvestingsvergunning. Toelichting bij de eerste wijziging van de
verordeningArtikel 3 is gewijzigd met het oog op het vervallen van de Tijdelijke
regeling diensten van algemeen economisch belang (Tijdelijke Regeling DAEB).
De Huisvestingsverordening Almere 2015 rept in artikel 3 over de Tijdelijke
Regeling DAEB, met de inkomensgrens van € 34.911. Deze regeling is echter op
1 juli jl. vervangen door het Besluit toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015, uitgewerkt in de Regeling toegelaten instellingen
volkshuisvesting 2015. Besluit en Regeling zijn gebaseerd op artikel 48 van
de Woningwet. De tijdelijke regeling zelf is ingetrokken. De nieuwe regeling
handhaaft de inkomensgrens van € 34.911, maar voegt daar tijdelijk een
hogere inkomensgrens (€ 38.950) aan toe voor maximaal 10% van de
toewijzingen van corporaties.Artikel 4. Register van woningzoekenden Deze bepaling is gegrond op artikel 4, eerste lid, onder a, van de Wet. Het
hanteren van eenzelfde inschrijfsysteem door de betrokken verhuurders bevordert
de transparantie en vermindert de administratieve lasten voor de burger. In
artikel 27, tweede lid, is een overgangsregeling opgenomen voor inschrijvingen
onder het regime van de Huisvestingsverordening Almere 2012. Artikel 5. Inschrijfduursegment en lotingssegmentVrijkomende woonruimten worden na leegmelding om en om verdeeld over het
lotingssegment en het inschrijfduursegment. De eerste vrijkomende woonruimte
wordt verdeeld via het lotingssegment, de daarop volgende woonruimte via het
inschrijfduursegment, et cetera. De helft van de vrijkomende woonruimten valt
dus in het lotingssegment, de andere helft in het inschrijfduursegment. Daarbij
wordt geen onderscheid gemaakt naar kenmerken van de woonruimte zoals type,
prijs et cetera. Woningzoekenden kunnen in beide segmenten zoeken. Voor het lotingssegment hoeft
men zich niet in te schrijven in het register van woningzoekenden.Huishoudens in het bezit van een urgentieverklaring als bedoeld in artikel 11
kunnen reageren op woningen in beide segmenten. Zij hebben dan voorrang boven
huishoudens zonder urgentieverklaring.De regeling van de onderlinge rangorde tussen de verschillende
voorrangscategorieën is voor het inschrijfduursegment opgenomen in de artikelen
17 en 18 en voor het lotingssegment opgenomen in artikel 19. De rangorde van
woningzoekenden voor een woonruimte in het inschrijfduursegment wordt bepaald op
basis van inschrijfduur, nadat achtereenvolgens de voorrangsregels van de
artikelen 11 (urgentie) en 9 (passendheid) zijn toegepast (de voorrang voor
economisch en maatschappelijk gebondenen bedoeld in artikel 10, eerste lid,
geldt alleen in het lotingssegment). De rangorde van woningzoekenden voor een woonruimte in het lotingssegment wordt
bepaald op basis van loting, nadat achtereenvolgens de voorrangsregels van de
artikelen 11, 10, eerste lid, en 9 zijn toegepast.Toelichting bij de tweede wijziging van de
verordeningBij de tweede wijziging van de verordening zijn enkele bepalingen
aangepast om ook voor het lotingsegment betaalde inschrijving verplicht te
maken en niet langer alleen voor het inschrijfduursegment.
Deze wijzigingen treden in werking op 1 januari
2018.Het betreft artikel 4, tweede lid, en artikel 5 tweede lid. Daarnaast
is van artikel 5 het toenmalige derde lid komen te vervallen, dat bepaalde
dat in het lotingssegment zowel woningzoekenden voor woonruimte in
aanmerking kunnen komen die zijn ingeschreven als woningzoekenden die dat
niet zijn. Artikel 6. Aanvraag huisvestingsvergunningDeze bepaling is een uitwerking van artikel 5 van de Wet. Daarin is bepaald dat
de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze van
aanvragen van vergunningen en de gegevens die door de woningzoekende worden
verstrekt bij de aanvraag van een vergunning. De onder a genoemde gegevens met
betrekking tot leeftijd, nationaliteit en, indien van toepassing, verblijfstitel
zijn noodzakelijk in verband met de wettelijke eisen van artikel 10, tweede lid,
van de Wet. Zie hierover nader de toelichting onder artikel 3.In artikel 18 van de Wet zijn intrekkingsgronden voor de huisvestingvergunning
opgenomen. Zo kan de vergunning worden ingetrokken als de vergunninghouder de in
die vergunning vermelde woonruimte niet binnen de door burgemeester en
wethouders bij de verlening gestelde termijn in gebruik heeft genomen (zie het
derde lid, onder d) of als de vergunning is verleend op grond van door de
vergunninghouder verstrekte gegevens (zie het tweede lid) waarvan deze wist of
moest vermoeden dat deze onjuist of onvolledig waren. Deze intrekkingsgronden
gelden rechtstreeks op grond van de Wet en zijn in de verordening niet
herhaald.Het derde lid is opgenomen omdat teveel huurders de afgelopen jaren zijn
geplaatst in woningen met een huur boven de € 610. Die woningen zijn –
uitzonderingen daargelaten - te duur voor huurders met aanspraak op huurtoeslag.
Uit een oogpunt van preventieve schuldhulpverlening zou de huurder – voordat hij
of zij een huurcontract tekent - concreet behoren te worden geïnformeerd over
het beschikbare budget en de feitelijke kosten van het huren van een
woning.De corporatie als professionele organisatie is daartoe geëquipeerd en kan door
middel van het vroegtijdige verschaffen van concrete informatie een bijdrage
leveren aan het voorkomen van problematische schulden die het gevolg zijn van de
schaarste aan betaalbare huurwoningen.Artikel 7. Gegevens op de huisvestingsvergunningIn dit artikel is vervat welke gegevens op de huisvestingsvergunning worden
vermeld. Het tweede lid beoogt zeker te stellen dat het hele huishouden de
woning daadwerkelijk betrekt als de omvang van het huishouden doorslaggevend is
geweest om de huisvestingsvergunning met voorrang te verstrekken.Artikel 8. Bekendmaking aanbod van woonruimte Deze bepaling is een uitwerking van artikel 20 van de Wet, waarin is bepaald
dat de gemeenteraad regels kan stellen over de wijze van bekendmaking van de
beschikbaarheid van vergunningplichtige woonruimte. Transparantie in het
woningaanbod draagt voor woningzoekenden bij aan het gericht vinden van voor hen
beschikbare woonruimte (Kamerstukken II 2009/10, 32 271, nr. 3, blz. 51.Artikel 9. Voorrang bij woonruimte van een bepaalde prijs of grootte en
bij gelabelde woningenDeze bepaling, die is uitgewerkt in Bijlage I, is een uitwerking van artikel 11
van de Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening
kan bepalen dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte in
verband met de aard, grootte of prijs van die woonruimte bij het verlenen van
huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan een daarbij aangewezen
gedeelte van de overeenkomstig artikel 10, eerste lid, van de Wet (artikel 3 van
de verordening) aangewezen categorieën woningzoekenden. Teveel huurders zijn de afgelopen jaren geplaatst in woningen met een huur boven
de € 610. Diewoningen zijn – uitzonderingen daargelaten - te duur voor huurders
met aanspraak op huurtoeslag. Hetaanbod huurwoningen met een prijs onder de €
618 (2e aftoppingsgrens) is - ook na het vastleggen vannieuwe prestatieafspraken
- nog schaarser dan het totaal aan sociale huurwoningen met een prijs tot
€710.Artikel 9, eerste lid onder a tot en met d, bevordert dat goedkope
woonruimte terecht komt bij de woningzoekenden voor wie de desbetreffende
woningen qua inkomen en omvang van het huishouden bestemd zijn.In lid 2 is geregeld dat woonruimten die van een ‘label’ zijn voorzien met
voorrang worden toegewezen aan de genoemde groepen woningzoekenden. Omdat
woonruimten met specifieke kenmerken schaars zijn, worden deze voorbehouden aan
bepaalde doelgroepen. De labeling van woningen is de gezamenlijke
verantwoordelijkheid van gemeente en verhuurders. Dit vormt onderwerp van nader
overleg.Toelichting bij de eerste wijziging van de
verordeningHet eerste lid van artikel 9 is gewijzigd. Deze bepaling sloot
woningzoekenden uit van woningen onder de tweede aftoppingsgrens indien zij
gezien hun inkomen geen recht hebben op huurtoeslag. De bepaling sloot
daarnaast woningzoekenden uit indien zij een huishouden zonder kinderen
hebben waarvan alle leden jonger zijn dan 23 jaar en geen recht hebben op
huurtoeslag. Door deze uitsluitingsbepaling worden met name één- en
tweepersoonshuishoudens met een inkomen (net) boven de inkomensgrens voor
huurtoeslag gedupeerd. In het nieuwe artikel 9, eerste lid, worden deze
groepen niet langer uitgesloten, maar moeten zij wel woningzoekenden met
recht op huurtoeslag voor laten gaan. Artikel 10. Voorrang bij economische of maatschappelijke
bindingHet eerste lid van deze bepaling is een uitwerking van artikel 14 van de
Wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraadin de
huisvestingsverordening kan bepalen dat bij de verlening van
huisvestingsvergunningen voor ten hoogste 50 procent van een of meer daarbij
aangewezen categorieën woonruimte, voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden
die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de woningmarktregio. Aan
deze mogelijkheid is invulling gegeven door de woningen die o.g.v. artikel 5
zijn ingedeeld in het lotingssegment met voorrang toe te wijzen aan
woningzoekenden met de genoemde binding aan de woningmarktregio.Een woningzoekende is economisch gebonden aan het in de verordening aangewezen
gebied als hij met het oog op de voorziening in het bestaan een redelijk belang
heeft zich in dit gebied te vestigen; en hij is maatschappelijk gebonden als hij
een redelijk, met de plaatselijke samenleving verband houdend belang heeft zich
in dat gebied te vestigen, of ten minste zes jaar onafgebroken ingezetene is dan
wel gedurende de voorafgaande tien jaar ten minste zes jaar onafgebroken
ingezetene is geweest (artikel 14, derde lid, van de Wet). Deze voorrangsregel kan er bijvoorbeeld toe leiden dat als er meer dan één
gegadigde is voor een bepaalde woonruimte, degene die economisch of
maatschappelijk gebonden is aan de woningmarktregio als eerste in aanmerking
komt voor de aangeboden woonruimte. Het tweede lid regelt dat woonruimten die zijn ingedeeld in het
inschrijfduursegment in bepaalde aangewezen wijken of delen daarvan met voorrang
kunnen worden toegewezen aan ingezetenen of voormalig ingezetenen van het
desbetreffende focusgebied. Toelichting bij de tweede wijziging van de
verordeningBij de tweede wijziging van de Verordening is de zgn. Voordeelregeling,
opgenomen in het tweede lid, vervangen door de regeling ‘Bouwen voor de
buurt’. Hiermee wordt aangesloten bij de veranderde wetgeving en tegemoet
komen aan de behoeften van wijkbewoners. De regeling is beperkt tot
nieuwbouwcomplexen binnen het bestaand gebied en tegelijkertijd
uitgebreid naar meerdere delen van de
stad.Veel nieuwbouwprojecten komen voort uit een specifieke vraag vanuit
wijkbewoners en het is dan logisch om deze bewoners doorstroommogelijkheden
naar deze woningen te bieden. De doelgroep kan per nieuwbouwproject
verschillen. Bijvoorbeeld een ouder echtpaar dat de eengezinswoning wil
verlaten voor een nieuwbouwappartement of een jongere die uit huis wil maar
wel in de buurt wil blijven wonen. De oude voordeelregeling is daarvoor
geografisch beperkend (alleen focusgebieden) en in reikwijdte te groot. Het
hele focusgebied heeft voorrang, terwijl dat niet altijd nuttig en
noodzakelijk zal zijn. Om te voorkomen dat er bij de nieuwe voordeelregeling
sprake is van willekeur zijn er een aantal criteria waaraan voldaan moet
worden: - doorstroom of een wooncarrière zijn in het aangewezen gebied beperkt
mogelijk;- overeenstemming met de woningbouwcorporaties die in het gebied
actief zijn.Het college besluit per locatie of de voordeelregeling wordt toegepast
en zal altijd de raad vooraf informeren als de regeling wordt
toegepast.Artikel 11. Voorrang bij urgentieIn de huisvestingsverordening kan overeenkomstig artikel 12 van de Wet worden
bepaald dat voor een of meer daarbij aangewezen categorieën woonruimte bij het
verlenen van huisvestingsvergunningen voorrang wordt gegeven aan woningzoekenden
waarvoor de voorziening in de behoefte aan woonruimte dringend noodzakelijk is. In het tweede lid van artikel 11 zijn de criteria vastgelegd volgens welke
woningzoekenden voor een urgentieverklaring in aanmerking komen. Op grond van
artikel 12, derde lid, van de Wet behoren houders van een verblijfsvergunning,
personen die in blijf-van-mijn-lijfhuizen verblijven, en woningzoekenden die
mantelzorg verlenen of ontvangen in ieder geval tot de urgent woningzoekenden.
Deze groepen kunnen dus niet van indeling in een urgentiecategorie worden
uitgesloten. Dit geldt voor alle gemeenten, dat wil zeggen dat een
woningzoekende die valt onder deze verplichte urgentiecategorieën in elke
gemeente met urgentie moet worden behandeld.( Kamerstukken II 2009/10, 32 271,
nr. 3, blz. 47). Omwille van de leesbaarheid is de detaillering van de urgentieregeling opgenomen
in bijlage II bij de Verordening. Het vierde lid regelt aan welke vereisten de woningzoekende moet voldoen om voor
een urgentieverklaring in aanmerking te komen.Toelichting bij de eerste wijziging van de
verordeningDe Huisvestingsverordening Almere 2015 rept in artikel 11, lid 2 onder d, en
bijlage II paragraaf I onder 4 over AWBZ-erkende instellingen, terwijl die als
zodanig niet meer bestaan. Het gaat met ingang van 1 januari jl. om door de
gemeente erkende instellingen voor maatschappelijke opvang in het kader van de
Wet Maatschappelijke Ondersteuning, Wet Langdurige Zorg, Jeugdwet en
Zorgverzekeringswet. Artikel 11, lid 2 onder d, en bijlage II paragraaf I onder
4 zijn dienovereenkomstig aangepast. Toelichting bij de tweede wijziging van de
verordeningVrije toewijzingsruimteIn artikel 11, tweede lid aanhef en onder f, is bepaald dat sprake is
van urgentie ingeval van overlastsituaties of calamiteiten die slechts
kunnen worden opgelost met het aanbieden van een passende woning elders. Bij
de tweede wijziging van de verordening zijn is hieraan toegevoegd:
crisisopvang en betalingsproblemen.Daarnaast is in bijlage II paragraaf I onder 6 de vrije
toewijzingsruimte van corporaties uit te breiden van 1% naar 3%. Corporaties
hebben de bevoegdheid om in geval van calamiteiten, crisisopvang, overlast
en betalingsproblemen een passende woning elders aan te bieden. Jaarlijks
kunnen verhuurders maximaal het genoemde percentage van de vrijkomende
woningen voor het oplossen van deze problematiek aanwenden. De huishoudens
worden eenmalig en zonder tussenkomst van de
urgentiecommissie bemiddeld naar een passende woning. Het gaat dan
bijvoorbeeld om ernstige burenruzies of huurders die een ernstige
huurachterstand hebben opgelopen en waarbij urgentie geen optie (meer) is.
Met 1% konden de corporaties circa 15 huishoudens op jaarbasis aan
(vervangende) woonruimte helpen. Hierdoor bleven veel huishoudens met grote
problemen in hun woning zitten, met als gevolg dat financiële
enmaatschappelijke problematiek verergerde en/of overlast
toenam. Om deze reden is de vrije ruimte van corporaties verruimd naar 3%,
zodat corporaties tot circa 45 huishoudens op jaarbasis op deze wijze
flexibel kunnen huisvesten. Urgentiecategorie vergunninghoudersBij de tweede wijziging van de Verordening is artikel 11, tweede lid,
onder sub h uitgebreid met de urgentiecategorie die voorheen in de
Huisvestingswet 2014 was opgenomen: vergunninghouders (vergunninghouders als
bedoeld in artikel 28 van de Huisvestingswet 2014). In de Huisvestingwet is
de verplichte urgentiecategorie voor vergunninghouders in 2016 vervallen. Om
aan de door het Rijk opgelegde taakstelling voor de huisvesting van
vergunninghouders te kunnen blijven voldoen, is het handhaven van urgentie
voor bepaalde groepen vergunninghouders noodzakelijk. Daartoe is de
urgentieregeling in de verordening aangevuld. Deze urgentie wordt alleen
verleend indien niet op een andere wijze in de huisvesting kan worden
voorzien. Concreet betekent dit dat met name aan meerpersoonshuishoudens en
aan nareizigers en hun familie urgentie wordt verleend. Voor alleenstaanden
is er de mogelijkheid om hen buiten de Verordening om, onzelfstandig,
kamergewijs te huisvesten in vrije sector huurwoningen. Artikel 12. Verzoek om een urgentieverklaring Deze bepaling is een uitwerking van artikel 13 van de Wet, waarin is bepaald dat
burgemeester en wethouders beslissen over de indeling van woningzoekenden in de
urgentiecategorieën (= urgentieverklaring). Hierbij is expliciet bepaald dat
burgemeester en wethouders deze bevoegdheid kunnen mandateren. Voorts is bepaald
dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening regels stelt over de wijze
waarop woningzoekenden kunnen verzoeken om een urgentieverklaring. De
motivering, bedoeld in het eerste lid, onder e, kan bijvoorbeeld omvatten: de
aard van de persoonlijke problematiek, de relatie van deze problematiek met de
huidige woonsituatie en de argumentatie op grond waarvan verhuizing op korte
termijn absoluut noodzakelijk is. Met het hier genoemde begrip urgentiecategorie
wordt gedoeld op de gronden waarop urgentie verleend kan worden bedoeld in
artikel 11, tweede lid. Artikel 13. UrgentiecommissieVoor het beoordelen van urgentieaanvragen – met de in het eerste lid genoemde
uitzonderingen - wordt een urgentiecommissie ingesteld, samengesteld als in deze
bepaling geregeld. De urgentiecommissie kan zich op haar beurt laten adviseren.
Dit doet zich met name voor bij een verzoek om een urgentieverklaring op
medische gronden, in welk geval een medisch adviseur wordt ingeschakeld.Artikel 14. UrgentieverklaringBij het verlenen van een urgentieverklaring wordt in de beschikking vermeld voor
welk type woning de urgentie geldt. Het zoekprofiel is daarmee van groot belang.
De verlening van een urgentieverklaring is immers uitsluitend bedoeld om de
specifieke woonnoodsituatie van de aanvrager op te lossen. Hiermee geeft dit
artikel uitdrukking aan de onwenselijkheid om met behulp van een toegekende
urgentieverklaring ‘promotie’ te maken in de wooncarrière van de aanvrager. Woningzoekenden met een urgentieverklaring moeten, behoudens uitzonderingen
zoals beschreven in bijlage II, zelf zoeken naar een passende woning, op basis
van hun zoekprofiel. De passendheidscriteria bij urgentie zijn beschreven in
artikel 16 en uitgewerkt in bijlage II, paragraaf II.Artikel 15. Verval van rechtswege, intrekking en wijziging
urgentieverklaringAls een woningzoekende bijvoorbeeld langer dan zes maanden geen gebruik heeft
gemaakt van de urgentieverklaring vervalt deze. Indien de woning wordt geweigerd
kan de urgentieverklaring worden ingetrokken indien de aangeboden woning passend
is en ook verder voldoet aan het zoekprofiel.Artikel 16 Passendheid bij urgentieUrgent woningzoekenden komen slechts met voorrang in aanmerking voor een woning
die past in het zoekprofiel. Het tweede lid regelt dat urgenten met schulden
slechts met voorrang in aanmerking komen voor woningen onder tweede
aftoppingsgrens. Lid 3 bepaalt dat bij gelabelde woningen urgenten voorrang
krijgen indien zij tevens over de vereiste leeftijd of indicatie
beschikken.Toelichting bij de tweede wijziging van de
verordeningBij de tweede wijziging van de Verordening is de uitwerking van de
passendheidscriteria in bijlage II, paragraaf II zodanig aangepast dat het
college bevoegd is tijdelijk af te wijken van de passendheidscriteria voor
wat betreft het aantal kamers. Urgenten krijgen een standaard zoekprofiel
mee, waarin een maximaal aantal kamers wordt vastgesteld. Als de
persoonlijke omstandigheden hierom vragen kon dit in specifieke gevallen al
worden aangepast. De wijziging maakt het mogelijk deze aanpassing ook
generiek in te zetten, om flexibel te kunnen inspelen op veranderingen in de
sociale huurmarkt.Artikel 17 tot en met 19c. Rangorde van toewijzing
Deze bepalingen regelen de rangorde van de vergunningverlening indien meerdere
woningzoekenden in aanmerking komen voor een vrijkomende woonruimte die in het
inschrijfduursegment en het lotingsegment is ingedeeld. Deze rangorde is in
hoofdzaak gewijzigd om het inkomenscriterium hoger in de rangordening te
plaatsen. In het kort is deze rangorde als volgt:I Woningen in het inschrijfduursegmentIa woningen met huren t/m de 2e aftoppingsgrensIb woningen met huren boven de 2e aftoppingsgrensII Woningen in het lotingssegmentIIa woningen met huren t/m de 2e aftoppingsgrensIIb woningen met huren boven de 2e aftoppingsgrensIa Woningen in het inschrijfduursegment met huren t/m de
2e aftoppingsgrensIndien er gegadigden zijn met een inkomen dat recht geeft op
huurtoeslag
Voorrang voor huishoudens met een inkomen dat recht geeft op
huurtoeslag: bij woningen met een huur t/m 2e aftoppingsgrens
voorrang voor huishoudens met recht op huurtoeslag, en bij woningen met
een huur t/m kwaliteitskortingsgrens voorrang voor huishoudens met recht
op huurtoeslag zonder kinderen waarvan elk lid jonger is dan 23
jaar.
Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag en indien het een
woning betreft die is aangewezen voor de voordeelregeling, voorrang aan
een woningzoekende die al 6 jaar woont of 6 jaar gewoond heeft in het
betreffende focusgebied.
Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag én meerdere gegadigden
op basis van 2. of indien het geen woning in de voordeelregeling is,
voorrang voor urgenten.
Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste
urgentieduur.
Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, voorrang voor
het huishouden met de langste inschrijfduur.
Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag én meerdere gegadigden
op grond van 2. of indien het geen woning in de voordeelregeling is, en
indien er geen urgenten belangstelling hebben voor de woning, voorrang
voor huishoudens van wie de omvang van het huishouden passend is gelet
op het aantal kamers (bij woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer
persoons huishoudens; bij 5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer
persoons huishoudens).
Bij meerdere gegadigden met recht op huurtoeslag én geen of meerdere
kandidaten op grond van 2, 3 en/of 4, voorrang voor het huishouden met
de langste inschrijfduur.
Indien er geen gegadigden zijn met een
inkomen dat recht geeft op huurtoeslag
Bij geen gegadigden met recht op huurtoeslag en indien het een woning
betreft die is aangewezen voor de voordeelregeling, voorrang aan een
woningzoekende die al 6 jaar woont of 6 jaar gewoond heeft in het
betreffende focusgebied.
Bij meerdere gegadigden zonder recht op huurtoeslag én meerdere
gegadigden op basis van 6. of indien het geen woning in de
voordeelregeling is, voorrang voor urgenten.
Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste
urgentieduur.
Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, voorrang voor
het huishouden met de langste inschrijfduur.
Bij meerdere gegadigden zonder recht op huurtoeslag én meerdere
gegadigden op grond van 6. of indien het geen woning in de
voordeelregeling is, en indien er geen urgenten belangstelling hebben
voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het
huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4
kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer
kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).
Bij meerdere gegadigden zonder recht op huurtoeslag én geen of meerdere
kandidaten op grond van 6, 7 en/of 8, voorrang voor het huishouden met
de langste inschrijfduur.
Ib Woningen in het inschrijfduursegment met huren boven de
2e aftoppingsgrens
Indien het een woning betreft die is aangewezen voor de
voordeelregeling, voorrang aan een woningzoekende die al 6 jaar woont of
6 jaar gewoond heeft in het betreffende focusgebied.
Bij meerdere gegadigden op basis van 1. of indien het geen woning in de
voordeelregeling is, voorrang voor urgenten.
Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste
urgentieduur.
Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, voorrang voor
het huishouden met de langste inschrijfduur.
Bij meerdere gegadigden op grond van 1. of indien het geen woning in de
voordeelregeling is, en indien er geen urgenten belangstelling hebben
voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het
huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4
kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer
kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).
Bij meerdere kandidaten op grond van 1, 2 en/of 3, voorrang voor het
huishouden met de langste inschrijfduur.
IIa Woningen in het lotingssegment met huren t/m de
2e aftoppingsgrens:Indien er gegadigden zijn met een inkomen dat recht geeft op
huurtoeslag
Voorrang voor huishoudens met economische of maatschappelijke binding
aan de regio Almere.
Bij meerdere gegadigden met binding, voorrang voor huishoudens met een
inkomen dat recht geeft op huurtoeslag: bij woningen met een huur t/m
2e aftoppingsgrens voorrang voor huishoudens met recht op
huurtoeslag, en bij woningen met een huur t/m kwaliteitskortingsgrens
voorrang voor huishoudens met recht op huurtoeslag zonder kinderen
waarvan elk lid jonger is dan 23 jaar.
Bij meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag, voorrang
voor urgenten.
Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste
urgentieduur.
Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, en bij een
woning met 4 of meer kamers, voorrang voor huishoudens die een
sociale huurwoning in Almere achterlaten (doorstromers), bij
geen doorstromers of bij een woning met minder dan 4 kamers,
loting.
Bij meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag, en er zijn
geen urgenten, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het
huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4
kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer
kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).
Bij geen of meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag én
passende huishoudengrootte, voorrang aan woningzoekenden die een sociale
huurwoning (onder de maximale huurtoeslaggrens) in Almere achter laten
(doorstromers).
Bij meerdere gegadigden met binding en recht op huurtoeslag én geen of
meerdere kandidaten op grond van 3, 4 en/of 5, loting.
Bij het ontbreken van kandidaten met binding gelden dezelfde
voorrangsregels, maar dan zonder binding, als bij 2 t/m 6 voor huurders
met recht op huurtoeslag
Indien er geen gegadigden zijn met een
inkomen dat recht geeft op huurtoeslag
Bij geen gegadigden met recht op huurtoeslag en meerdere gegadigden met
binding, voorrang voor urgenten zonder recht op huurtoeslag.
Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste
urgentieduur.
Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, en bij een
woning met 4 of meer kamers, voorrang voor huishoudens die een
sociale huurwoning in Almere achterlaten (doorstromers), bij
geen doorstromers of bij een woning met minder dan 4 kamers,
loting.
Bij meerdere gegadigden met binding zonder recht op huurtoeslag, en er
zijn geen urgenten, voorrang voor huishoudens van wie de omvang van het
huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij woningen met 4
kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij 5 of meer
kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).
Bij meerdere gegadigden met binding zonder recht op huurtoeslag én
passende huishoudengrootte (geldt alleen bij woonruimte met 4 of meer
kamers): voorrang aan woningzoekenden die een sociale huurwoning (onder
de maximale huurtoeslaggrens) in Almere achter laten
(doorstromers).
Bij meerdere gegadigden met binding zonder recht op huurtoeslag én geen
of meerdere kandidaten op grond van 8 t/m 10, loting.
Bij het ontbreken van kandidaten met binding gelden dezelfde
voorrangsregels, maar dan zonder binding, als bij 8 t/m 11 voor
huishoudens zonder recht op huurtoeslag.
IIb Woningen in het lotingssegment met huren boven de
2e aftoppingsgrens:
Bij meerdere gegadigden met binding, voorrang voor urgenten.
Bij meerdere urgenten voorrang voor de urgent met de langste
urgentieduur.
Bij meerdere urgenten met dezelfde urgentieduur, en bij een
woning met 4 of meer kamers, voorrang voor huishoudens die een
sociale huurwoning in Almere achterlaten (doorstromers), bij
geen of meerdere doorstromers of bij een woning met minder dan 4
kamers, loting.
Bij meerdere gegadigden met binding, en indien er geen urgenten
belangstelling hebben voor de woning, voorrang voor huishoudens van wie
de omvang van het huishouden passend is gelet op het aantal kamers (bij
woningen met 4 kamers voorrang voor 2 of meer persoons huishoudens; bij
5 of meer kamers voorrang voor 5 of meer persoons huishoudens).
Bij meerdere gegadigden met binding én passende huishoudengrootte (geldt
alleen bij woonruimte met 4 of meer kamers), voorrang aan
woningzoekenden die een sociale huurwoning (onder de maximale
huurtoeslaggrens) in Almere achter laten (doorstromers).
Bij meerdere gegadigden met binding én geen of meerdere kandidaten op
grond van 2 en 3, loting.
Bij het ontbreken van kandidaten met binding gelden dezelfde
voorrangsregels, maar dan zonder binding als bij 1 t/m 4.
Artikel 20 Rangorde van toewijzing studentenwoningenDeze bepaling regelt de rangorde van de vergunningverlening indien meerdere
woningzoekenden in aanmerking komen voor een studentenwoning. Als eerste komen
in aanmerking studenten aan HBO of universiteit in Almere studeren, in volgorde
van inschrijfduur. Vervolgens komen in aanmerking studenten die ingezetene zijn
van Almere, in volgorde van inschrijfduur. Daarna komen in aanmerking leerlingen
aan een MBO in Almere, eveneens in volgorde van inschrijfduur.Artikel 21. Bouwgroepen en woongroepenDit artikel regelt de voorrang voor deelnemers van bouw- en woongroepen. In
Bijlage III is de regeling uitgewerkt. De gemeente stimuleert dat inwoners zelf
(mede) bepalen hoe zij willen wonen. Dat gebeurt o.a. via bouw- en woongroepen.
Bewoners realiseren daarbij gezamenlijk (al dan niet met hulp van een
ontwikkelende partij) een woningbouwproject. De tijd, geld en moeite die mensen
in het project steken verschaft de deelnemers een voorrangspositie bij de
woningtoewijzing. Voor woonruimten die gerealiseerd zijn door een bouwgroep, of
woonruimten die onderdeel zijn van een woongroep kan het college toestemming
geven om af te wijken van de reguliere toewijzingsregels van deze verordening.
De bouw- of woongroep kan een huishouden voor een huisvestingsvergunning
voordragen die behoort tot een van de eerste 20 kandidaten die in aanmerking
komen voor de leegkomende woonruimte.Toelichting bij de tweede wijziging van de
verordeningArtikel 21a. Woningen met zorgbestemmingArtikel 21a is bij de tweede wijziging van de verordening opgenomen.
Dit artikel zorgt ervoor dat woningen met een zorgbestemming die via een
zorginstelling worden verhuurd, met voorrang buiten Woningnet om mogen
worden verhuurd. Deze zorginstellingen houden een eigen wachtlijst met
potentiële bewoners bij.Woningen met een zorgbestemming zijn vaak bedoeld voor een erg
specifieke doelgroep en toewijzing via Woningnet zou ertoe kunnen leiden dat
een zorgwoning wordt verhuurd aan iemand met een niet-passend zorgprofiel.
Directe toewijzing aan zorgdoelgroepen is alleen mogelijk voor
zorginstellingen die door de gemeente zijn erkend. Tevens moeten de huurders
net als ieder ander een huisvestingsvergunning hebben.Artikel 22. Woningruil Dit artikel geeft aan hoe om te gaan met het verlenen van
huisvestingsvergunningen bij woningruil, ook in geval op de woning een label
rust.Artikelen 23 tot en met 26. OmzettingsvergunningEengezinswoningen zijn niet gebouwd voor kamerverhuur. De intensieve bewoning
van een eengezinswoning door kamerhuurders zorgt geregeld voor woonoverlast in
woonwijken.Het college heeft toegezegd om in het najaar te komen met een analyse
van de verschillendeoplossingen voor de problemen die het gevolg zijn van
ongebreidelde kamerverhuur in woonwijken. Hetcollege focust op een
paraplu-bestemmingsplan voor kamerverhuur en wil dat instrument tegen het licht
van de omzettingsvergunning houden.Almere kent flexibele bestemmingsplannen met veel ruimte. Almere kent geen
bestemmingsplannen dieniet gedetailleerd vastleggen in welke straat hoeveel
kamerverhuurbedrijven zich mogen vestigen.Voor het vaststellen van een
bestemmingsplan is het doorlopen van een langdurig en met allerhandewaarborgen
omkleed traject te doorlopen. In de tijd tussen ideevorming en de vaststelling
van eenparaplu bestemmingsplan verdampt veel water uit het Weerwater.In de gereedschapskist van de Huisvestingswet zit het instrument van de
omzettingsvergunning. Met dievergunning kan de gemeente Almere de komst van
kamerverhuurbedrijven in woonwijken reguleren.De invoering van de omzettingvergunning betekent niet dat kamerverhuur
onmogelijk wordt, wel dat deontwikkeling van het aantal kamerverhuurbedrijven in
woonwijken verantwoord kan plaatsvinden.Door die vergunning nu in de gereedschapskist van dehuisvestingsverordening op
te nemen, maar nogniet in werking te laten treden, geeft de raad het college de
ruimte om in het najaar met een doordachtepakket maatregelen te komen. Mocht dan
blijken dat de omzettingsvergunning als precisie instrumentnodig is, dan kan dat
gereedschap - sneller dan een bestemmingsplan vastgesteld kan worden –
wordeningezet om de leefbaarheid van woonwijken te beschermen.Toelichting bij de tweede wijziging van de
verordeningDe artikelen 23 tot en met 26 waren nog niet in werking getreden. In
verband met het voornemen kamerverhuur te reguleren via een
paraplu-bestemmingsplan zijn deze bepalingen bij de tweede wijziging van de
verordening vervallen, evenals van artikel 31, het oorspronkelijke tweede
lid, dat regelde dat die bepalingen op een nader door de raad te bepalen
tijdstip in werking zouden treden.Artikel 27. HardheidsclausuleDe aard en de strekking van de hardheidsclausule zijn zodanig dat deze slechts
met uiterste terughoudendheid kan worden toegepast. Er moet sprake zijn van
uitzonderlijke omstandigheden die bij het vaststellen van de verordening niet
zijn voorzien en gelet op het doel van de verordening redelijkerwijs toch een
grond voor de verlening van een urgentieverklaring zouden kunnen zijn. Bij de
toetsing van de bijzondere gevallen dient ook beoordeeld te worden of het
college in eerdere, vergelijkbare situaties heeft besloten tot toepassing van de
hardheidsclausule.Artikel 28. ExperimentenDit artikel regelt dat ruimte bestaat om in het belang van de volkshuisvesting
experimenten te starten waarbij voor een beperkte tijd kan worden afgeweken van
deze verordening. Dit kan bijvoorbeeld nodig zijn omdat de wens bestaat om
gedurende een bepaalde termijn met een andere wijze van toewijzing te
experimenteren.Artikel 29. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de Wet, waarin is
bepaald dat de gemeenteraad in de huisvestingsverordening kan bepalen dat een
bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van het
verbod bedoeld in onder meer artikel 8 van de Wet (zonder vergunning woonruimte
in gebruik nemen of geven).Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad
in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende
overtredingen kan worden opgelegd. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot
het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete.De Wet geeft alleen bestuursrechtelijke handhavingsmogelijkheden. Het gewone
strafrecht geldt daarnaast bij overtreding van de bepalingen in het Wetboek van
Strafrecht (bijvoorbeeld in geval van valsheid in geschrifte of bedreiging).
Artikel 30. Intrekking oude verordening en overgangsrecht
In artikel 51, tweede lid, van de Wet is geregeld dat de verordening op grond
van de (oude) Huisvestingswet zes maanden na de inwerkingtreding van de
Huisvestingswet 2014 vervalt. In het derde en vierde lid van artikel 51 is
overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen
worden gelijkgesteld met de vergunningen op grond van de Huisvestingswet 2014.
Ook lopende bezwaarschriften vallen onder deze overgangsregeling, omdat
bezwaarschriften altijd betrekking hebben op vergunningen of het weigeren of
intrekken van vergunningen. In artikel 51, vijfde lid, van de Wet is geregeld
dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de verordening op grond van de
(oude) Huisvestingswet, worden afgehandeld krachtens de daarop gebaseerde (oude)
verordening. In het tweede lid is aanvullend overgangsrecht opgenomen voor
bestaande inschrijvingen als woningzoekenden onder de oude verordening
(Huisvestingsverordening Almere 2012). Deze inschrijvingen worden ingevolge het
tweede lid beschouwd als inschrijvingen gedaan onder deze verordening met behoud
van de opgebouwde inschrijfduur. Het derde lid bevat eenzelfde regeling voor
urgentieverklaringen.Artikel 31. Inwerkingtreding en citeertitelBepaald is dat de verordening vervalt op 1 juli 2019. De Huisvestingswet 2014
bepaalt nl. dat de gemeenteraad een huisvestingsverordening mag vaststellen voor
maximaal 4 jaar. Wil de gemeenteraad daarna opnieuw een huisvestingsverordening
vaststellen, dan moet opnieuw de noodzaak daartoe worden aangetoond, zoals
beschreven in het hoofdstuk Algemeen van deze toelichting. De artikelen 23 e.v.
over de omzettingsvergunning treden niet op 1 juli 2015 in werking maar op een
door de gemeenteraad te bepalen tijdstip. Zie de toelichting bij deze
bepalingen.