CVDR373220_1Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015nlregelingDelft2017-11-06DelftGemeenteblad, d.d. 20-07-2015, nr. 65607Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015art. 4 Huisvestingswet, art.5 Huisvestingswet, art. 149 Gemeentewetgemeenteraadvolkshuisvesting en woningbouw2015-07-02De tekst in dit document is vrij van auteursrecht en
databankrecht2015-07-212015-07-012017-11-04nieuwe regelingOnbekendGeenEr is sprake van overgangsrecht.Nieuwe Huisvestingsverordening Delft 2015De raad van de gemeente Delft;gezien het voorstel van het college van Burgemeester en Wethouders van Delft
d.d. 19 mei 2015; gelet op artikel 2 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de
Gemeentewet;Overwegende
dat in de provinciale Visie Ruimte en mobiliteit (VR Mobiliteit
(2014) en de gemeentelijke Woonvisie (2008) en Uitvoeringsagenda
(2012) en de gemeentelijke prestatieafspraken (2014-2018) met de
woningcorporatie(s) Vestia, Woonbron, Duwo en Vidomes de voornaamste
doelstellingen en beleidskeuzen voor het beleidsterrein Wonen zijn
weergeven, waarbij aanbod van voldoende sociale woningbouw een van
de hoofdthema’s is;
dat gemeenten en woningcorporaties vanuit hun expertise en
gezamenlijke analyse in de Regionale Prestatieafspraken 2015-2018
vaststellen dat sprake is van schaarste in het sociale huursegment
tot € 710;
dat onder meer verbetering van de aansluiting van het
woningmarktaanbod op de huidige en toekomstige vraag belangrijke
doelstellingen zijn, waarbij de gemeente met haar woonbeleid werkt
aan een betere aansluiting van vraag en aanbod;
dat in de Regionale Prestatieafspraken het belang van een ongedeelde
regio Haaglanden is vastgesteld, omdat de woningmarkt in belangrijke
mate regionaal is en dat de gemeenten in de regio op uniforme wijze
sturing willen geven aan verdeling van schaarste en voorkomen van
verdringing op de woningmarkt. Waarbij zij rekening houden met
lokale karakteristieken en regionale maatschappelijke opgaven, zoals
huisvesting van de onderste segmenten van de woningmarkt, onder
andere via het lokaal maatwerk in deze verordening;
dat het behoud van sociale samenhang in de gemeente een belangrijk
aandachtspunt is;
dat de sociaaleconomische versterking van de stedelijke kwaliteit en
het tegengaan van de ruimtelijke tweedeling qua inkomensverdeling en
aard en omvang van de woningvoorraad binnen de stad, tussen de stad
en de kernen rondom en tussen de grote stad en andere gemeenten
belangrijke doelstellingen zijn;
dat hiervoor onder meer het vergroten van de keuzemogelijkheden van
de EU-doelgroep van rijksbeleid op de woningmarkt en het behoud van
voldoende betaalbare huisvestingsmogelijkheden voor deze groep
beleidskeuzen zijn;
dat er een inhaalslag gemaakt dient te worden ten behoeve van een
meer evenwichtige ruimtelijke spreiding van de financiële doelgroep
van rijksbeleid in de regio;
de Huisvestingswet 2014 bepaalt dat regels over woonruimteverdeling
alleen bij verordening mogelijk zijn;
dat de verordening na ingaan per 1 juli 2015 een geldigheid
heeft van maximaal vier jaar, dus tot uiterlijk 1 juli 2019.
Tussentijds is een evaluatie van de verordening
voorzien.
BESLUITvast te stellen de volgende verordening:Nieuwe Huisvestingsverordening Gemeente
Delft2015 1. ALGEMENE BEPALINGEN1:DefinitiesIn deze verordening en de daarop rustende bepalingen wordt verstaan
onder:
actiegebied: gebied dat
burgemeester en wethouders hebben aangewezen met het doel de
daarin gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat
sloop en/of verbetering van woonruimte kan plaatsvinden;
ambtshalveinschrijving:
het zonder formele aanvraag opnemen van huishoudens, woonachtig
op te deconcentreren of op te heffen woonwagenlocaties, als
standplaatszoekenden in het Register;
burgemeesterenwethouders:
burgemeester en wethouders van de gemeente Delft;
doorstromer:
woningzoekende die op de dag dat het woningaanbod wordt
gepubliceerd over zelfstandige woonruimte in Nederland beschikt
en deze leeg achterlaat voor verkoop of verhuur; onder
doorstromer wordt mede begrepen iemand die (aantoonbaar met in
Nederland erkende documenten) na beëindiging van een duurzame
gemeenschappelijke huishouding samen met andere gezinsleden uit
dit huishouden op zoek is naar zelfstandige woonruimte en met de
zorg voor zijn of haar minderjarige kind(eren) is of wordt
belast;
duurzaam gemeenschappelijk
huishouding:
vaste groep van personen tussen wie een band
bestaat die het enkel gezamenlijk bewonen van een bepaalde
woonruimte te boven gaat en die de bedoeling hebben om bestendig
voor onbepaalde tijd een huishouden te vormen. Er dient sprake
te zijn van een samenlevingswens tussen de personen die niet
overwegend wordt bepaald door de beslissing om de betrokken
woonruimte te delen;
economischebinding:
binding aan de regio overeenkomstig het in artikel 14, lid 3
onder a, van de Huisvestingswet 2014 (Stb. 2014, 248) bepaalde,
alsmede het duurzaam volgen van een dagopleiding in de
regio;
eigenaar: de eigenaar is diegene
die bevoegd is tot het in gebruik geven van de woonruimte of het
gebouw, alsmede de erfpachter, vruchtgebruiker, gerechtigde tot
een appartementsrecht als bedoeld in art. 106 van Boek 5 van het
Burgerlijk Wetboek, of degene aan wie door een rechtspersoon het
gebruiksrecht van een woonruimte is verleend;
Oppervlakte van vertrekken:
hiermee wordt bedoeld het totaal van de oppervlakten van
vertrekken, zoals gedefinieerd in het Woning Waardering Stelsel.
Vertrekken: woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte,
slaapkamer(s), zolderkamer indien bereikbaar via vaste trap en
met ruime mate van daglichtaanwezigheid. Overige ruimtes:
kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde
kasten groter dan 2 m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en
verkeersruimten worden niet meegeteld;
gemeenteraad: de gemeenteraad van
de gemeente Delft;
gepubliceerdwoningaanbod:
het periodiek openbaar gemaakt aanbod van voor verhuur
beschikbaar komende woonruimte, waarop elke woningzoekende op
eigen initiatief kan reageren;
herstructureringskandidaat: een
woningzoekende die op het moment van een actiegebied
aanwijzing:
ingeschreven staat in de basisregistratie personen (BRP) op het
adres en;
met toestemming van de eigenaar als hoofdbewoner/huurder
woonachtig is in een in het betreffende actiegebied gelegen
zelfstandige woonruimte; of
aantoonbaar tenminste anderhalf jaar inwonend is in een in het
betreffende actiegebied gelegen woonruimte die met toestemming
van de eigenaar door de hoofdbewoner/huurder wordt bewoond;
huishouden: een alleenstaande, dan
wel twee of meer personen die een duurzaam gemeenschappelijke
huishouding voeren of willen voeren;
huisvestingsvergunning: de
vergunning, bedoeld in artikel 1 lid 1 onder b van de
Huisvestingswet 2014;
huurprijs: het daaromtrent in
artikel 1, lid 1, onder a, van de Huisvestingswet 2014
bepaalde;
huurprijsgrens: de
huurtoeslaggrens als bedoeld in artikel 13 lid 1 onder a van de
Wet op de Huurtoeslag;
huurwoning: een woonruimte
waarvoor de gebruiker een vergoeding verschuldigd is aan de
zakelijk gerechtigde, of ten aanzien waarvan de gebruiker een
huurovereenkomst is aangegaan;
indicatie: een
door een onafhankelijke, ter zake deskundig persoon of orgaan
opgesteld document waaruit de specifieke fysieke of andere
beperkingen van een woningzoekende blijken en waarin is of op
basis waarvan kan worden bepaald hoe de huisvesting van de
woningzoekende daarop dient te worden afgestemd;
ingezetene: degene die opgenomen
is in de basisadministratie van een gemeente in de regio en
feitelijk in de regio hoofdverblijf heeft in een voor permanente
bewoning aangewezen woonruimte;
inkomen: onder inkomen wordt
verstaan het gezamenlijke verzamelinkomen als bedoeld in artikel
2.3 van de Wet Inkomstenbelasting 2001 van de bewoners van een
woongelegenheid, met uitzondering van kinderen in de zin van
artikel 4 van de Wet Awir, met dien verstande dat in het eerste
lid van dat artikel voor ‘belanghebbende’ telkens moet worden
gelezen ‘huurder’.
inschrijfduur: periode
dat een woningzoekende aaneensluitend is ingeschreven bij een
woningcorporatie als bedoeld in artikel 21;
inwoning: het bewonen van een deel
van een woonruimte die door een ander huishouden als
hoofdbewoner in gebruik is genomen;
kamer: hetgeen in artikel 1.1 van
het Bouwbesluit 2012 wordt verstaan onder verblijfsruimte;
klachtencommissie: een
klachtencommissie spreekt zicht uit over klachten van
individuele burgers over de uitvoering van de
woonruimteverdeling in de gemeente Delft;
leegstand:
het niet of niet krachtens een zakelijk of persoonlijk recht in
gebruik zijn, alsmede een gebruik dat de kennelijke strekking
heeft afbreuk te doen aan de werking van de verordening;
maatschappelijkebinding:
het daaromtrent in artikel 14, lid 3 onder b van de
Huisvestingswet 2014 bepaalde;
mantelzorg: zorg die niet in het
kader van een hulpverlenend beroep wordt gegeven aan een
hulpbehoevende door iemand uit diens directe omgeving, waarbij
de zorgverlening direct voortvloeit uit de sociale relatie;
mantelzorgrelatie: de expliciete
of stilzwijgende afspraak tussen de ontvanger en de verlener
over de te verlenen mantelzorg;
ondersteuning: hulp bij
huishoudelijke taken, vervoer, ondersteuning bij administratie
en contacten met organisaties, persoonlijke verzorging,
onplanbare hulp bij angst en verwardheid of valincidenten, hulp
bij medicijngebruik en gebruik van hulpmiddelen, toezicht houden
en gezelschap houden;
ondersteuningsvraag: een ernstige
beperking in de zelfredzaamheid die het gevolg is van een
lichamelijke of verstandelijke beperking, een chronische ziekte
of psychische problemen;
onttrekkingsvergunning: de
vergunning als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet
2014;
onzelfstandigewoonruimte:
woonruimte, niet zijnde woonruimte bestemd voor inwoning, welke
geen eigen toegang heeft en welke niet door een huishouden kan
worden bewoond, zonder dat dit daarbij afhankelijk is van
wezenlijke voorzieningen buiten die woonruimte;
regio:
samenhangend woningmarktgebied bestaande uit de
gemeenten Delft, Den Haag, Leidschendam-Voorburg,
Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp, Rijswijk, Wassenaar,
Westland en Zoetermeer;
register: het regionaal register
van woningzoekenden, als bedoeld in artikel 13 van deze
verordening;
register van standplaatszoekenden:
lokaal register van
standplaatszoekenden;
splitsingsvergunning: de
vergunning als bedoeld in artikel 22 van de Huisvestingswet
2014;
standplaats: een kavel, bestemd
voor het plaatsen van een woonwagen, waarop voorzieningen
aanwezig zijn die op het leidingnet van de openbare
nutsbedrijven, andere instellingen of van de gemeente kunnen
worden aangesloten;
standplaatszoekende: degene die in
het register van standplaatszoekenden is ingeschreven;
starter: een woningzoekende die op
dag dat het woningaanbod wordt gepubliceerd geen zelfstandige
woonruimte leeg achterlaat voor verkoop of verhuur;
SVH: vereniging Sociale
Verhuurders Haaglanden;
toetsingscommissie: de door
burgemeester en wethouders in te stellen commissie die
burgemeester en wethouders adviseert ter zake van de uitvoering
van artikel 32;
woningcorporatie: toegelaten
instelling ex artikel 70, lid 1 van de Woningwet;
woningzoekende:
huishouden dat staat ingeschreven in het
register van woningzoekenden;
woningvorming: het verbouwen tot twee of meer
woonruimten als bedoeld in artikel 21 van de Huisvestingswet
2014;
woonduur: de onafgebroken periode
gedurende welke een woningzoekende de huidige woonruimte in
Nederland zelfstandig bewoont conform de gegevens van de
basisregistratie personen;
woonruimte: woonruimte als bedoeld
in artikel 1, eerste lid, onder i van de Huisvestingswet
2014;
zelfstandige woonruimte:
woonruimte, welke een eigen toegang heeft en/of welke door een
huishouden kan worden bewoond, zonder dat dit daarbij
afhankelijk is van wezenlijke voorzieningen buiten de
woonruimte.
2:WerkingsgebiedHet bepaalde in deze verordening is van toepassing op woonruimten
gelegen in de gemeente Delft.3:ActiegebiedBurgemeester en wethouders kunnen in het kader van herstructurering of
wijkverbetering gebieden aanwijzen met het doel de daarin gelegen
woonruimten vrij van bewoning te maken, zodat sloop- en/of verbetering
van woonruimte kan plaatsvinden.2. VERDELING VAN WOONRUIMTE2.1 Algemeen4:Reikwijdte1.Het bepaalde in dit hoofdstuk is uitsluitend van toepassing op
woonruimten met een huurprijs beneden de huurprijsgrens;2.In afwijking van lid 1 is het bepaalde in dit hoofdstuk niet van
toepassing op:
woonruimten, bestemd voor inwoning;
onzelfstandige woonruimten;
ligplaatsen voor een woonschip;
standplaatsen en woonwagens;
woonruimte die verhuurd is of wordt op basis van de
Leegstandswet;
door toegelaten instellingen verhuurde woonruimten bestemd
voor studenten.
Het is verboden zonder een huisvestingsvergunning een
woonruimte, aangewezen in artikel 4, lid 1 in gebruik te nemen
voor bewoning.
Het is verboden de in het vorige lid bedoelde woonruimte voor
bewoning in gebruik te geven aan een huishouden, dat niet
beschikt over een huisvestingsvergunning.
6Vervallen.7:Aanvragen huisvestingsvergunning1.De aanvraag van een huisvestingsvergunning wordt ingediend bij
burgemeester en wethouders door middel van een daartoe door de
gemeente beschikbaar te stellen en door het college vast te stellen
en door de aanvrager in te vullen formulier, waarop is aangegeven
welke documenten dienen te worden overlegd.2.Indien de aanvraag een huisvestingsvergunning voor een huurwoning
betreft, dient de aanvrager een schriftelijke verklaring van de
eigenaar over te leggen, waaruit blijkt dat deze bereid is de
woonruimte in gebruik te geven.3.Burgemeester en wethouders besluiten de aanvraag niet verder te
behandelen indien de aanvrager niet aannemelijk kan maken dat hij,
indien hij een huisvestingsvergunning krijgt voor de in de aanvraag
aangegeven woonruimte zijnde een huurwoning, die woonruimte ook
daadwerkelijk in gebruik zal kunnen nemen.8:Verlenen huisvestingsvergunning1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 7, eerste lid,
bedoelde aanvraag binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag en
brengen de beslissing schriftelijk ter kennis van de aanvrager.2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het
eerste lid voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt
schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.3.In de huisvestingsvergunning wordt in ieder geval vermeld:
de aanduiding van de woonruimte waarop zij betrekking
heeft;
de naam van de persoon of personen aan wie de
huisvestingsvergunning is verleend;
het aantal personen dat de woonruimte in gebruik neemt;
de mededeling dat binnen de, in de vergunning genoemde,
termijn de woonruimte in gebruik dient te worden
genomen.
9:Intrekken huisvestingsvergunningBurgemeesters en wethouders kunnen een huisvestingsvergunning intrekken,
conform de voorwaarden als genoemd in artikel 18 van de Huisvestingswet
2014.2.3 Criteria voor vergunningverlening en passendheidsnormen10:In aanmerking komen voor huisvestingsvergunning1.Onverminderd in het bepaalde in artikel 10, lid 2 van de
Huisvestingswet 2014 komen voor een huisvestingsvergunning in
aanmerking degenen die aan de volgende voorwaarden hebben
voldaan:
de aanvrager is 18 jaar of ouder;
de woonruimte wordt met toepassing van het bepaalde in
artikelen 11 en 12 passend geacht voor het huishouden van de
aanvrager van de huisvestingsvergunning;
er is voor de woonruimte geen andere gegadigde, die op grond
van artikel 21 en 22 ten opzichte van de aanvrager van de
vergunning een voorrangspositie heeft;
de leden van het huishouden bezitten de Nederlandse
nationaliteit dan wel beschikken over een geldige
verblijfstitel in Nederland.
2.Het in het eerste lid, onder c, bepaalde blijft buiten toepassing,
indien een huisvestingsvergunning wordt aangevraagd:
door de medehuurder, volgens artikel 266 eerste lid of
artikel 267 eerste lid, van Boek 7 van het Burgerlijk
Wetboek, die doordat de huurder de woning verlaat huurder
wordt;
met het oog op een voorgenomen ruil van woonruimte.
3.De huisvestingsvergunning kan worden geweigerd indien het een
woonruimte betreft waarvoor gezien de fysieke inrichting en/of de
ruimtelijke positie van de woonruimte door burgemeester en
wethouders is bepaald dat hiervoor een door burgemeester en
wethouders op advies van een door hen aangewezen instantie te
verstrekken specifieke indicatie noodzakelijk is en de aanvrager
niet over de daartoe vereiste indicatie beschikt. 4.De huisvestingsvergunning wordt geweigerd indien het verlenen van de
vergunning het in gebruik hebben door de aanvrager van meer dan één
woonruimte tot gevolg heeft.5.Het bepaalde in het vierde lid is niet van toepassing ten aanzien
van degene die vanwege aan- of verkoop van een woonruimte tijdelijk
twee woonruimten in gebruik heeft, wanneer ten genoegen van
burgemeester en wethouders kan worden aangetoond, dat slechts één
woonruimte feitelijk wordt bewoond.6.In afwijking van het bepaalde in het eerste lid, onder b en c, wordt
de vergunning altijd verleend, indien de woonruimte door de eigenaar
op een wijze als bedoeld in artikel 17, gedurende 13 weken
vruchteloos is aangeboden aan woningzoekenden die ingevolge het
eerste lid voor die woonruimte in aanmerking komen.7.Burgemeester en wethouders kunnen de vergunning weigeren indien de
woonruimte is gelegen in een actiegebied.11:Passend toewijzen1.Het inkomen van het huishouden moet in een naar het oordeel van
burgemeester en wethouders redelijke verhouding staan tot de
huurprijs van de woonruimte:
Huishoudens met een inkomen van 1,5 maal het norminkomen
voor meerpersoonshuishoudens volgens artikel 14 van de Wet
op de huurtoeslag kunnen een woonruimte tot de
huurprijsgrens huren;
Het inkomen van de huurprijsgrens wordt geïndexeerd in
overeenstemming met de indexeringsmethode van de
doelgroepgrens in de Wet op de huurtoeslag.
2.Voor de bepaling van het inkomen gelden de volgende
uitvoeringsregels:
Bij de bepaling van het rekeninkomen kan gebruik gemaakt
worden van het meest recente inkomen van de
woningzoekende;
De aanvrager kan worden verzocht een inkomensverklaring van
de Belastingdienst met betrekking tot het meest recente
kalenderjaar te overleggen, ter verificatie van het
opgegeven inkomen.
3.De grootte van het huishouden moet in een naar het oordeel van
Burgemeester en Wethouders redelijke verhouding staan tot de grootte
van de woonruimte
woningen met een oppervlakte als bedoeld in artikel 1, sub h
van deze verordening vanaf 80 m² worden toegewezen aan
huishoudens met minimaal drie leden;
De norm genoemd onder a geldt niet voor woningen met een
hoge mate van toegankelijkheid, conform bijlage I, zoals
rolstoelwoningen voor mensen met een fysieke beperking en
woonruimte bedoeld voor huishoudens die van deze voorraad
afhankelijk zijn.
4.De functiebeperking van het huishouden, vanuit gemeentelijke
indicatiestelling op basis van de Wet maatschappelijke
ondersteuning, moet in een naar het oordeel van Burgemeester en
Wethouders moet in redelijke verhouding staan tot de
toegankelijkheid van de woonruimte.12:Nadere regels passendheid1.In aanvulling op artikel 11 kunnen burgemeester en wethouders, na
overleg met de woningcorporaties nadere regels stellen ten aanzien
van het inkomen in relatie tot de hoogte van de huur, ten aanzien
van de grootte van het huishouden in relatie tot de grootte van de
woonruimte en de verhouding tussen functiebeperking en de
toegankelijkheid van de woonruimte;2.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over
de wijze waarop lid 1 wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de
realisatie van de toewijzing.13:Inschrijving als woningzoekende1.Huishoudens die in aanmerking willen komen voor een huurwoning van
een woningcorporatie schrijven zich in het register bijde
samenwerkende woningcorporaties in de regio.2.Huishoudens worden op hun verzoek ingeschreven indien:-de aanvrager 18 jaar of ouder is;-de leden van het huishouden de Nederlandse nationaliteit bezitten of
over een geldige verblijfstitel in Nederland beschikken.3.In afwijking van het tweede lid wordt een aanvrager die nog geen 18
jaar of ouder is op zijn verzoek ingeschreven indien:-de aanvrager een kind heeft of-beide ouders van de aanvrager zijn overleden en het verzoek wordt
ondersteund met een advies van een erkende voorziening voor
hulpverlening of voogd of-de aanvrager is getrouwd of getrouwd geweest of-de aanvrager is geregistreerd partner of geregistreerd partner
geweest of-er sprake is van handlichting (als bedoeld in artikel 235 van boek 1
van het Burgerlijk Wetboek).4.Woningcorporaties hanteren een register en stellen ten aanzien van
inschrijving in het register een protocol op. 5.Het in lid 4 genoemde protocol dient ten minste aan de volgende
uitgangspunten te voldoen:
woningcorporaties hanteren een uniform protocol;
het protocol wordt openbaar bekend gemaakt;
onderdeel van de inschrijving is de registratie van een
eventuele urgentieverklaring;
woningcorporaties stemmen het te hanteren protocol af met
Burgemeester en Wethouders van de gemeenten waar zij
werkzaam zijn;
Indien het protocol naar het oordeel van Burgemeester en
Wethouders onvoldoende voldoet aan de uitgangspunten onder
sub a tot en met c, treden zij binnen zes weken in
overleg;
6.Woningcorporaties halen een inschrijving door indien:
de woningzoekende een woning heeft aanvaard;
de woningzoekende niet meer aan de vereisten voor
inschrijving voldoet;
de woningzoekende 3 keer niet reageert op een verzoek tot
actualisatie van de noodzakelijke gegevens;
de woningzoekende daarom verzoekt;
De woningzoekende is overleden;
De woningzoekende het inschrijfgeld niet binnen de
betalingstermijn heeft voldaan;
De woningzoekende doelbewust fraudeert met zijn inschrijving
om hierdoor een voorrangspositie te krijgen op andere
woningzoekenden.
7.In afwijking van het gestelde in het zesde lid, onder a, wordt een
inschrijving niet doorgehaald indien:
de woningzoekende tijdelijk in een wisselwoning verblijft of
tijdelijke woonruimte huurt;
de woningzoekende die een andere woning accepteert op basis
van een tijdelijke huurovereenkomst daarom verzoekt;
de woningzoekende die na inschrijving op een ander woonadres
in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens niet
over zelfstandige woonruimte beschikt daarom verzoekt.
2.4 Ter beschikking komen van woonruimte 14Vervallen.15Vervallen. 16:Beschikbaar komen voor verhuur1.Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van een woonruimte als
bedoeld in artikel 4, lid 1 verplichten het ter beschikking komen
van die woonruimte onverwijld aan burgemeester en wethouders te
melden.2.Een woonruimte wordt geacht ter beschikking te zijn gekomen,
wanneer:
degene die de woonruimte in gebruik heeft aan de eigenaar
het gebruik daarvan heeft opgezegd;
de woonruimte is ontruimd;
de woonruimte als zodanig niet langer in gebruik is, tenzij
aannemelijk wordt gemaakt dat dit slechts korte tijd het
geval is;
op enigerlei andere wijze is gebleken dat de woonruimte te
huur is.
3.Indien de eigenaar aan een in het eerste lid bedoelde woonruimte
onderhouds- en/of verbeteringswerkzaamheden wil uitvoeren, ten
gevolge waarvan de woonruimte enige tijd niet bewoond kan worden, is
de eigenaar verplicht dit gelijktijdig met de in het eerste lid
bedoelde melding te berichten. En is daarbij tevens verplicht opgave
te doen van de geplande tijdsduur die met deze werkzaamheden zal
zijn gemoeid, alsmede tot het melden van de beëindiging van de
werkzaamheden.4.De eigenaar dient de door burgemeester en wethouders aan te wijzen
ambtenaren in de gelegenheid te stellen de woonruimte te inspecteren
ter vaststelling van de in de vorige leden genoemde gegevens.17:Publicatie vrijkomende woonruimte1.Woningcorporaties bieden hun voor verhuur vrijkomende woonruimte aan
in een uniform medium. 2.Bij de publicatie hanteren de woningcorporaties een regionaal
uniforme typering van woningtypologie, conform de typologie in
bijlage I. 3.Bij de publicatie geven de woningcorporaties inzicht in de
toegankelijkheid van de woning, zoals opgenomen in bijlage I,
aansluitend bij de werkwijze vanuit de Wet Maatschappelijke
Ondersteuning. 4.Woonruimte waar conform artikel 22, of conform een specifieke
taakstelling vanuit artikel 16 van de Huisvestingswet 2014, een
voordracht tot verhuring voor wordt gedaan, hoeven niet te worden
gepubliceerd, maar moeten wel achteraf worden verantwoord. 2.5 Toewijzing van woonruimte18:Toepassing toewijzingsregelsParagraaf 2.5 is uitsluitend van toepassing op woonruimte die wordt
verhuurd door een woningcorporatie.19:Rangordecriteria1.Voor een starter geldt bij de toewijzing van woonruimte de
inschrijfduur als criterium.2.Voor een doorstromer geldt bij de toewijzing van woonruimte de
inschrijfduur en het aantal jaren aan woonduur op het moment van
inschrijving, met een maximum van 5 jaar, als criterium.20:Regionale binding en lokaal maatwerk1.Van de in artikel 4 aangewezen categorie woonruimte kan maximaal 50%
van het aanbod met voorrang worden toegewezen aan woningzoekenden
die economisch of maatschappelijk gebonden zijn aan de regio.2.Maximaal de helft van de woonruimte uit lid 1 (= 25%) kan met
voorrang worden toegewezen aan Delftse woningzoekenden ten behoeve
van het oplossen van, in afstemming met betrokken partijen, te
benoemen lokale categorieën knelpunten op de woningmarkt.3.Burgemeester en wethouders geven nadere invulling aan de onder lid 2
genoemde categorieën, waarbij zij als uitgangspunten hanteren:
De regels moeten transparant en inzichtelijk zijn voor
woningzoekenden;
Er is aantoonbaar sprake van schaarste en verdringing in de
benoemde categorieën, binnen de uitgangspunten van artikel 2
van de Huisvestingswet 2014.
4.De lokale categorieën worden benoemd in bijlage VI van deze
verordening.5.Burgemeester en wethouders worden gedelegeerd om bijlage VI van de
verordening aan te passen.6.Burgemeester en wethouders informeren de gemeenten in de regio over
de wijze waarop lid 2 wordt ingevuld en monitoren jaarlijks de
realisatie van toewijzing conform lid 2.21:Volgordebepaling woningzoekenden1.Woningcorporaties dienen de woningzoekende die voor een
overeenkomstig artikel 17 aangeboden woonruimte in aanmerking komt
te selecteren uit de woningzoekenden die op de betreffende te huur
aangeboden woonruimte hebben gereageerd en aan de in artikelen 11 en
12, bedoelde voorwaarden voldoen. Zij nemen daarbij de volgende
rangorde in acht:
woningzoekenden waarvoor Burgemeester en Wethouders op grond
van een wettelijke taakstelling, volgens artikel 16 van de
Huisvestingswet 2014, verantwoordelijkheid dragen;
woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in
artikel 32, lid 2;
woningzoekenden met een urgentieverklaring als bedoeld in
artikel 32, lid 4;
woningzoekenden conform artikel 20, lid 2;
overige woningzoekenden.
2.Met in achtneming van de rangorde in categorieën woningzoekenden als
bepaald in het eerste lid wordt de volgorde van belangstellenden als
volgt nader vastgesteld:
In de gevallen waarin meerdere woningzoekenden hebben
gereageerd, gaat de woningzoekende met de langste
inschrijvingsduur of inschrijvingsduur plus het aantal jaren
aan woonduur met een maximum van 5 jaar voor.
In de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een
urgentieverklaring hebben gereageerd gaat de woningzoekende
met een verlengde urgentieverklaring voor op degene die een
eerste urgentieverklaring heeft.
In de gevallen waarin meerdere woningzoekenden met een
urgentieverklaring hebben gereageerd gaat de woningzoekende
van wie de urgentieverklaring het eerst eindigt voor;
In het geval dat meerdere woningzoekenden reageren met een
gelijk aflopende urgentieverklaring is voor de onderlinge
volgorde de langste woonduur bepalend.
In afwijking van het gestelde onder d. gaat in het geval dat
meerdere woningzoekenden een gelijk aflopende
urgentieverklaring hebben, degene met een woonkostentoeslag
voorrang voor op degene met een
herstructureringsvoorrang.
In afwijking van het gestelde onder d. gaat in het geval dat
twee kandidaten met herstructureringsvoorrang een
urgentieverklaring met gelijke vervaldatum hebben, de
kandidaat waarvan de (CBS-)wijkcode van het huidig adres
gelijk is aan de (CBS-)wijkcode van de geadverteerde woning
voor.
In het geval dat er meerdere kandidaten met een
herstructureringsvoorrang zijn waarvan de (CBS-) wijkcode
van het huidige adres gelijk is aan de (CBS-) wijkcode van
de geadverteerde woning, is voor de onderlinge volgorde de
langste woonduur bepalend.
22:Afwijking volgordebepalingIn afwijking van artikel 21 kan een andere wijze van volgordebepaling
worden gehanteerd.
Een woningcorporatie kan op basis van een besluit van het
bestuur in zwaarwegende gevallen en in overleg met de gemeente
een ter beschikking gekomen woonruimte voor verhuur
aanbieden.
Voor opname op de in het eerste lid bedoelde besluit komen in
aanmerking de woningzoekenden met een zeer hoge mate van
urgentie.
Burgemeester en wethouders kunnen aanvullende
doorstroombevorderende maatregelen inzetten om zeer schaarse
woningen voor verhuur beschikbaar te krijgen.
Een woningcorporatie kan op basis van verhuurresultaten na
overleg met burgemeester en wethouders alternatieve
voorrangsbepalingen hanteren.
23:Verantwoording toewijzing woonruimteWoningcorporaties dienen openbaar bekend te maken:
De inschrijvingsduur of de duur van de urgentieverklaring van de
woningzoekende waaraan het gepubliceerde woningaanbod
uiteindelijk is toegewezen;
De woningen die niet overeenkomstig artikel 17 zijn toegewezen.
2.6 Verdeling van woonruimte: klachten24:Afhandelen klachten1.Voor klachten ten aanzien van het toepassen en de uitvoering van
regels volgens deze verordening, niet zijnde gericht tegen een
beschikking, kunnen burgemeester en wethouders een klachtencommissie
instellen.2.Burgemeester en wethouders kunnen de afhandeling van klachten
mandateren aan de woningcorporaties. Woningcorporaties dragen zorg
voor een protocol ten aanzien van de klachtafhandeling. Zij stemmen
de klachtencommissie en het protocol af met de gemeenten.3.De in lid 1 genoemde klachtencommissie dient ten minste aan de
volgende uitgangspunten te voldoen:
in heel de regio wordt een uniform klachtenprotocol
gehanteerd;
de mogelijkheid voor indienen van klachten wordt openbaar
bekend gemaakt;
de klachtencommissie functioneert onafhankelijk van de
woningcorporatie;
jaarlijks per uiterlijk 1 maart rapporteren de
woningcorporaties over ingediende klachten en
klachtafhandeling.
4.De afdoening van klachten door de klachtencommissie is bindend.
5.Verhuurders overleggen alle noodzakelijke gegevens voor beoordeling
van bezwaarschriften aan het college van burgemeester en
wethouders.3. INSCHRIJVING STANDPLAATSZOEKENDEN25:Register standplaatszoekenden1.Burgemeester en wethouders kunnen zorgdragen voor het aanleggen en
bijhouden van een register van standplaatszoekenden.2.In het register van standplaatszoekenden worden op hun verzoek als
standplaatszoekenden ingeschreven de huishoudens die voldoen aan de
volgende voorwaarden:
De aanvrager is 18 jaar of ouder;
De leden van het huishouden bezitten de Nederlandse
nationaliteit, dan wel beschikken over een geldige
verblijfstitel in Nederland;
Het inschrijvingsformulier is correct en volledig ingevuld,
inclusief de daarin gevraagde bijlagen.
3.Het register vermeldt de standplaatszoekenden met inschrijvingsduur
en herstructureringsvoorrang.4.Inschrijvingen in/uit het (vervallen) regionaal register van
standplaatszoekenden worden met behoud van opgebouwde rechten
overgeschreven naar het lokale register van
standplaatszoekenden.5.Verdeling van standplaatsen vindt plaats op volgorde van
inschrijving of herstructurering26:Inschrijving1.Het verzoek om in de gemeente als standplaatszoekende te worden
ingeschreven in het register van standplaatszoekenden wordt gericht
aan op een door burgemeester en wethouders opgesteld
inschrijvingsformulier en gaat vergezeld van:-een uittreksel uit de Basisadministratie Personen, indien de
inschrijving plaatsvindt in een andere gemeente dan de huidige
woonplaats;-zo nodig andere bescheiden die door burgemeester en wethouders voor
beoordeling van de aanvraag nodig geoordeeld worden.2.Het inschrijvingsformulier bevat minimaal de volgende gegevens:
de naam, burgerlijke staat en personalia van de aanvrager en
van de eventueel tot het huishouden behorende personen;
het huidige woonadres.
4.Burgemeester en wethouders bepalen of de standplaatszoekende voldoet
aan de voorwaarden in artikel 26, eerste en tweede lid, en gaat over
tot inschrijving in het gemeentelijk register indien aan deze
voorwaarden is voldaan.5.Inschrijving als standplaatszoekende kan ook ambtshalve
plaatsvinden.6.Burgemeester en wethouders dragen in ieder geval zorg voor het laten
registreren van de standplaatszoekenden waaraan ambtshalve
herstructureringsvoorrang is toegekend. Bij gewijzigde
omstandigheden kan de toegekende herstructureringsvoorrang
ambtshalve komen te vervallen.27:Bewijs van inschrijving1.Burgemeester en wethouders verstrekken aan standplaatszoekenden die
(ambtshalve) zijn ingeschreven een bewijs van inschrijving waarop de
volgende gegevens worden vermeld:-naam van de aanvrager en het aantal meeverhuizende personen;-adresgegevens;-inschrijvingsdatum;-voorranggegevens indien van toepassing.2.Als datum van inschrijving geldt de datum waarop aan de voorwaarden
in artikel 26, eerste en tweede lid, is voldaan.3.Als datum van een ambtshalve inschrijving geldt de datum waarop de
standplaatszoekende aan de voorwaarden in artikel 26, tweede lid,
voldoet en burgemeester en wethouders de standplaatszoekende heeft
ingeschreven. 28:Geldigheidsduur van inschrijving in het register1.De inschrijving in het register van standplaatszoekenden blijft
behoudens het gestelde in artikel 30 twee jaar geldig.2.De inschrijving wordt telkens na twee jaar ambtshalve met twee jaar
verlengd tenzij de standplaatszoekende niet heeft gereageerd op een
aanschrijving van het college aangaande de inschrijving in het
gemeentelijk register, binnen vier weken na de datum van de
aanschrijving.29:Wijziging van inschrijving in het register1.In het geval van bijschrijving in verband met een bestaand(e) dan
wel voorgenomen huwelijk c.q. samenwoning, kan de inschrijving op
naam van de beide partners worden gesteld.2.Wordt de relatie als bedoeld in het vorige lid beëindigd, anders dan
bij overlijden, dan kunnen de beide partners zich afzonderlijk laten
inschrijven. De hoofdinschrijver behoudt de registratieduur van de
inschrijving. Voor de partner die geen hoofdinschrijver is, geldt
het moment van bijschrijven bij de hoofdinschrijver of indien de
partner al voorafgaand aan de bijschrijving inschrijftijd had
opgebouwd, het moment van de oorspronkelijke inschrijving van de
partner, als registratieduur. 3.Wordt de relatie beëindigd door overlijden van een van de partners
dan blijft de inschrijving van de nog levende overgebleven partner
zijn geldigheid behouden.4.Wordt de relatie beëindigd en is er sprake van een ambtshalve
inschrijving, dan beslissen burgemeester en wethouders of beide
partners apart worden ingeschreven.5.De ingeschrevenen als bedoeld in het eerste lid worden door
burgemeester en wethouders van de wijziging van inschrijving
schriftelijk in kennis gesteld.30:Doorhaling van inschrijving1.Burgemeester en wethouders halen een inschrijving door in het
register van standplaatszoekenden indien de
standplaatszoekende::a)naar het oordeel van burgemeester en wethouders niet meer aan de
vereisten voor inschrijving voldoet;b)daarom verzoekt, met uitzondering van de ambtshalve
ingeschrevenen;c)komt te overlijden;d)een standplaats in Nederland krijgt toegewezen en deze
accepteert;e)een standplaats achterlaat bij toewijzing en acceptatie van een
woning;f)al dan niet opzettelijk foutieve gegevens verstrekt heeft bij de
inschrijving of verzuimd heeft belangrijke wijzigingen bijtijds door
te geven;g)niet reageert op een aanschrijving van burgemeester en wethouders
aangaande de inschrijving of bedoeld als een controle op de
inschrijving in het gemeentelijke register, binnen vier weken na de
datum van de aanschrijving.2.Voor zover mogelijk worden ingeschrevenen als bedoeld in het eerste
lid door burgemeester en wethouders van de doorhaling van
inschrijving schriftelijk in kennis gesteld.31Vervallen.4. URGENTIEVERKLARING32:Verkrijgen urgentieverklaring1.Voor het verkrijgen van een urgentieverklaring dient een verzoek
overeenkomstig artikel 32 te worden ingediend bij burgemeester en
wethouders. Een urgentieverklaring wordt verleend indien de
indieners: a.18 jaar of ouder zijn;b.gedurende de termijn van minimaal één jaar ingezetene zijn, ofwel
beschikken over een economische of maatschappelijke binding, dan wel
in de positie verkeren als bedoeld in artikel 12 lid 3, van de
Huisvestingswet 2014 enc.de Nederlandse nationaliteit bezitten dan wel beschikken over een
geldige verblijfstitel in Nederland en d.buiten eigen schuld en toedoen in een dusdanige situatie verkeren
dat zij binnen 3 maanden andere woonruimte behoeven ene.naar verwachting bij toepassing van de in artikel 21, eerste lid,
bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte
zullen krijgen enf.hun betreffende situatie niet op een andere wijze kunnen
oplossen.2.Onverminderd het bepaalde in artikel 12, lid 3 van de
Huisvestingswet 2014 wordt een urgentieverklaring volgens lid 1
verleend:a.indien een woonsituatie naar het oordeel van burgemeester en
wethouders door sociale en/of medische omstandigheden zodanig is
verstoord dat levensgevaar voor één of meer leden van het huishouden
dreigt dan wel dat één of meer leden van het huishouden zodanig
geestelijk, emotioneel en/of lichamelijk belast is, dat volledige
ontwrichting uit het geheel waar betrokkene deel van uitmaakt,
optreedt en zelf niet in staat is dit op te lossen; b.indien een woningzoekende een woonkostentoeslag ontvangt die
structureel is en noodzaakt tot verhuizing.c.indien bij een huurder die mantelzorg ontvangt of verleent door
verhuizing de afstand tussen de woningen van de ontvanger en
verlener van mantelzorg wordt verminderd tot een als redelijk te
kwalificeren loop- en / of fietsafstand. De toepassing van dit
artikel geldt ter beoordeling aan de toetsingscommissie, op basis
van een advies van het WMO-loket in een afgegeven
mantelzorgverklaring ten aanzien van een mantelzorgrelatie. De
inhoud van dit advies is afgestemd op het format in bijlage II.3.De onder lid 1 bedoelde urgentieverklaring is geldig in de gemeente
Delft. Urgentieverklaringen van de gemeenten Den Haag,
Leidschendam-Voorburg, Midden-Delfland, Pijnacker-Nootdorp,
Rijswijk, Wassenaar, Westland en Zoetermeer worden geaccepteerd in
Delft als ware het een urgentieverklaring van de gemeente Delft,
tenzij anders is vermeld op de urgentieverklaring.4.Een urgentieverklaring wordt eveneens verleend aan
herstructureringskandidaten die woonachtig zijn in een binnen 24
maanden te slopen of ingrijpend te verbeteren woonruimte en die naar
verwachting bij toepassing van de in artikel 21, eerste lid,
bedoelde volgordecriteria niet binnen die termijn andere woonruimte
zullen of kunnen krijgen.5.De in het eerste en vierde lid bedoelde urgentieverklaring geldt
alleen voor de door burgemeester en wethouders aan te geven
categorieën woonruimte waarmee enkel de situatie van de
woningzoekende die aanleiding is voor een urgentieverklaring binnen
drie respectievelijk twaalf maanden kan worden opgelost.6.Burgemeester en wethouders kunnen nadere uitvoeringsregels
vaststellen voor het verlenen van een urgentieverklaring aan
woningzoekenden en stemmen deze af in de regio.7.De bevoegdheden in het vijfde en zesde lid worden gedelegeerd naar
burgemeester en wethouders.33:Geldigheidstermijn urgentieverklaring1.De in artikel 32, lid 2 bedoelde urgentieverklaring geldt alleen
voor een termijn van drie maanden vanaf het besluit.2.De in artikel 32, lid 4 bedoelde urgentieverklaring geldt alleen
voor een termijn van ten hoogste twaalf maanden vanaf het
besluit.3.Indien de woningzoekende kan aantonen dat de urgentieverklaring niet
binnen de termijn waarvoor de urgentieverklaring geldt kon worden
benut én er niet sprake is van een (of meer) weigeringen van een
passende woningaanbieding, kan na advies van de toetsingscommissie
de duur van de urgentieverklaring ten hoogste één maal worden
verlengd. Bij de verlenging kunnen burgemeester en wethouders de op
grond van het artikel 32, vijfde lid aangegeven woonruimte
wijzigen.4.Een verzoek tot verlenging als bedoeld in het derde lid dient door
de woningzoekende binnen twee weken na afloop van de
geldigheidstermijn van de urgentieverklaring te worden
aangevraagd.34:Aanvraag urgentieverklaring1.Om in aanmerking te komen voor een urgentieverklaring als bedoeld in
artikel 32, eerste en vierde lid, moet een woningzoekende deze
aanvragen bij burgemeester en wethouders van de gemeente waarin de
woningzoekende woonachtig is door middel van een daartoe door de
gemeente beschikbaar te stellen en door het college vast te stellen
en door de aanvrager in te vullen formulier.2.In afwijking van het bepaalde in het eerste lid dienen
woningzoekenden die niet woonachtig zijn in de gemeente de
urgentieverklaring aan te vragen bij burgemeester en wethouders van
één van de gemeenten waarin zij een woning zoeken.3.De aanvrager van de urgentieverklaring dient op het
aanvraagformulier als bedoeld in het eerste lid gemotiveerd aan te
geven tot welke categorie woningzoekenden bedoeld in artikel 32,
eerste en vierde lid, hij behoort en daartoe strekkende
bewijsstukken, rapportages en andere bescheiden over te leggen.4.Burgemeester en wethouders kunnen de onder het eerste en tweede lid
genoemde bevoegdheden mandateren aan de woningcorporaties.35:Beslissing over urgentieverklaring1.Burgemeester en wethouders beslissen op de in artikel 34, eerste
lid, bedoelde aanvraag binnen 8 weken na ontvangst van de aanvraag
en de daarbij over te leggen bescheiden en brengen de beslissing ter
kennis van de aanvrager.2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het
eerste lid voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt
schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.3.Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het
eerste en tweede lid mandateren aan een toetsingscommissie. In dat
geval blijft het vierde lid buiten toepassing.4.Burgemeester en wethouders beslissen slechts op de aanvraag nadat de
toetsingscommissie ter zake een advies heeft uitgebracht.5.Indien het advies van de toetsingscommissie betrekking heeft op een
woningzoekende die buiten eigen schuld of toedoen tenminste 3
maanden verblijft in een van gemeentewege erkend (te)huis voor
noodopvang betrekt de toetsingscommissie daarbij het advies van de
instantie op wiens advies de woningzoekende is opgenomen in het
(te)huis voor noodopvang.6.Een urgentieverklaring bevat in ieder geval:a.de datum waarop de voorrangspositie van kracht wordt;b.de termijn waarvoor de urgentieverklaring geldig is;c.de soort woonruimte waarvoor de urgentieverklaring geldig is.d.de naam van de gemeenten waar de urgentieverklaring geldig is.36:Bezwaar tegen besluit aanvraag urgentieverklaringHet indienen van bezwaar tegen het besluit van burgemeester en
wethouders inzake de aanvraag van een urgentieverklaring als bedoeld in
artikel 32, eerste lid, juncto artikel 33 lid 1, schorst de werking van
het betreffende besluit.37:Wijziging en beëindiging urgentieverklaring1.Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders na
advies van de toetsingscommissie, al dan niet op verzoek van de
woningzoekende, besluiten de inhoud van de afgegeven
urgentieverklaring te wijzigen. Op de termijnen voor beslissing tot
en mededeling van een wijziging is het bepaalde in artikel 35 van
overeenkomstige toepassing.2.Burgemeester en wethouders kunnen een urgentieverklaring intrekken,
indien:a.aan de vereisten voor het verkrijgen van een urgentieverklaring niet
meer wordt voldaan;b.de urgentieverklaring is verstrekt op grond van gegevens waarvan de
houder van de urgentieverklaring wist of redelijkerwijs kon
vermoeden dat zij onjuist of onvolledig waren;c.indien de houder van de urgentieverklaring na de afgifte van de
urgentieverklaring zelfstandige woonruimte in gebruik genomen
heeft;3.De urgentieverklaring vervalt van rechtswege als de termijn waarvoor
zij geldig is afloopt.5. WIJZIGING SAMENSTELLING VAN DE WOONRUIMTEVOORRAAD 5.1 Splitsing in appartementen38:Toepassing categorieën woonruimteBurgemeester en wethouders kunnen besluiten dat het verbod als bedoeld
in artikel 22 van de Huisvestingswet 2014 uitsluitend van toepassing is
op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage III
van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte. 39:Aanvraag splitsingsvergunning1.Voor het verkrijgen van een splitsingsvergunning moet een aanvraag
worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een
daartoe door de gemeente beschikbaar te stellen en door het college
vast te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier. 2.De aanvraag moet inhouden:a.naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager;b.indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en
correspondentieadres in Nederland;c.straat en huisnummer; de kadastrale ligging en het jaar van het tot
stand komen van het gebouw waarop de aanvraag betrekking heeft;d.de aard en het huidige gebruik van het gebouw waarop de aanvraag
betrekking heeft;e.de namen en de adressen van de bewoners van het gebouw waarop de
aanvraag betrekking heeft.3.Bij de aanvraag moet worden een splitsingsplan dat voldoet aan de
vereisten als neergelegd in artikel 109 van boek 5 van het
Burgerlijk Wetboek en het krachtens dat artikel vastgestelde besluit
betreffende splitsing in appartementsrechten.4.Indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, dient te worden
overlegd een taxatierapport betreffende het gebouw en de tot
afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten van het gebouw,
opgemaakt door een beëdigd taxateur.5.Indien burgemeester en wethouders daartoe verzoeken, dient te worden
overlegd een beschrijving en een beoordeling van de
onderhoudstoestand van het gebouw en de maximale huurprijzen van de
tot afzonderlijke woonruimte bestemde gedeelten.40:Beslissing over aanvraag1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een
splitsingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de
aanvraag.2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het
eerste lid eenmalig voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de
verdaging wordt schriftelijk mededeling gedaan aan de
aanvrager.41:Weigeringsgronden splitsingsvergunning1.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning
weigeren, indien:a.het gebouw of het gedeelte van een gebouw waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft één of meer woonruimten bevat
die verhuurd worden of laatstelijk verhuurd zijn geweest, enb.de huurprijs van één of meer van die woonruimten of voormalige
woonruimten lager is dan de huurprijsgrens, enc.niet gewaarborgd is dat die woonruimte of woonruimten na de
voorgenomen splitsing bestemd blijven voor verhuur ter bewoning,
end.het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet
opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad,
voor zover die voor verhuur is bestemd.2.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning
eveneens weigeren, indien:a.het gebouw of het gedeelte van het gebouw waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, voor zover het geheel of
gedeeltelijk verhuurd is geweest voor bewoning, in strijd met de
voorschriften van een bestemmingsplan als bedoeld in artikel 3.1 dan
wel een inpassingsplan als bedoeld in artikel 3.26 of 3.28 van de
Wet ruimtelijke ordening (Stb. 2006, 566) of met enig wettelijk
voorschrift geheel of gedeeltelijk voor een ander doel dan voor
bewoning in gebruik is genomen, enb.de huurprijs van één of meer van die voormalige woonruimte(n) lager
is dan de huurprijsgrens, enc.niet gewaarborgd is dat de voormalige woonruimte of woonruimten na
de voorgenomen splitsing opnieuw bestemd zullen worden voor verhuur
te bewoning, end.het belang dat de vergunningaanvrager bij splitsing heeft, niet
opweegt tegen het belang van het behoud van de woonruimtevoorraad,
voor zover die voor verhuur is bestemd.3.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning
eveneens weigeren, indien:a.voor het gebied waarin het gebouw is gelegen waarop de
vergunningaanvraag betrekking heeft, een bestemmingsplan als bedoeld
in artikel 3.5 van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is, dan
wel een ontwerp voor zodanig plan of voor een herziening daarvan in
procedure is,b.het ontwerp voor dat plan, dan wel voor de herziening daarvan ter
inzage is gelegd voordat de aanvraag om vergunning is ingediend, dan
wel, indien de aanvraag krachtens het tweede lid is aangehouden,
voordat die aanhouding is geëindigd, c.de voorgenomen splitsing nadelige gevolgen kan hebben voor de met
het plan nagestreefde of na te streven doeleinden, en d.het belang dat de vergunningsaanvrager bij splitsing heeft, niet
opweegt tegen het belang van het voorkomen van belemmering van de
modernisering of vervanging. 4.Burgemeester en wethouders kunnen de gevraagde splitsingsvergunning
ten slotte weigeren, indien:a.de toestand van het gebouw waarop de vergunningaanvraag betrekking
heeft, zich uit een oogpunt van indeling of de staat van onderhoud
geheel of ten dele tegen splitsing verzet, enb.de desbetreffende gebreken niet door het treffen van voorzieningen
of het aanbrengen van verbeteringen kunnen worden opgeheven, dan wel
onvoldoende verzekerd is, dat die gebreken zullen worden
opgeheven.5.Van gebreken als bedoeld in het vierde lid is in ieder geval sprake,
indien burgemeester en wethouders ingevolge artikel 1 b en/of
artikel 13 van de Woningwet een aanschrijving hebben uitgevaardigd
en nog niet aan deze aanschrijving is voldaan of een aanschrijving
kunnen uitvaardigen.42:Aanhouden aanvraag om splitsingsvergunning1.Burgemeester en wethouders houden de beslissing op de aanvraag om
een splitsingsvergunning aan indien:a.voor de datum van indiening van de vergunningaanvraag voor het
gebied waarin het gebouw, waarop de vergunningaanvraag betrekking
heeft, is gelegen een voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 3.7
van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is geworden met het oog
op de voorbereiding van een herstructureringsplan of van herziening
daarvan;b.redelijkerwijs verwacht mag worden dat de in het
herstructureringsplan op te nemen maatregelen nadelig kunnen worden
beïnvloed door de voorgenomen splitsing.c.naar het oordeel van burgemeester en wethouders redelijkerwijs
verwacht mag worden dat het belang dat de vergunningaanvrager bij
splitsing heeft, niet opweegt tegen het belang van het voorkomen van
belemmering van de herstructurering.2.De aanhouding als bedoeld in het eerste lid duurt tot het moment dat
het voorbereidingsbesluit ingevolge artikel 21 van de Wet
ruimtelijke ordening is vervallen.3.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing op de aanvraag om
een splitsingsvergunning tevens aanhouden indien de aanvrager
aannemelijk kan maken dat hij binnen een redelijke termijn de
gebreken als bedoeld in artikel 41, vierde lid, met het oog op de
voorgenomen splitsing zal opheffen.4.Indien burgemeester en wethouders de beslissing op een aanvraag om
een splitsingsvergunning op grond van het derde lid aanhouden,
vermelden zij in het besluit tot aanhouding welke gebreken met het
oog op de voorgenomen splitsing moeten worden hersteld en binnen
welke termijn zij dit redelijk achten. Indien de in het besluit tot
aanhouding vermelde gebreken zijn hersteld binnen de in datzelfde
besluit aangegeven termijn wordt de vergunning verleend.43:Geldigheidsduur afgegeven splitsingsvergunningEen door burgemeester en wethouders afgegeven splitsingsvergunning heeft
een geldigheidsduur van 1 jaar, tenzij op de splitsingsvergunning een
andere geldigheidsduur is vermeld. 44:Overschrijven splitsingsvergunningBurgemeester en wethouders kunnen de splitsingsvergunning op verzoek van
degene op wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld of van zijn
rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op
wiens naam de splitsingsvergunning is gesteld.5.2Onttrekkingen, samenvoeging en omzetting45:Toepassing categorieën woonruimteBurgemeester en wethouders kunnen besluiten dat het verbod als bedoeld
in artikel 21 van de Huisvestingswet 2014 is uitsluitend van toepassing
is op gebouwen, bevattende woonruimte, die behoren tot de in bijlage IV
van deze verordening opgenomen categorieën woonruimte.46:Aanvraag onttrekkingsvergunning1.Voor het verkrijgen van een onttrekkingsvergunning moet een aanvraag
worden ingediend bij burgemeester en wethouders door middel van een
daartoe door de gemeente beschikbaar te stellen en door het college
vast te stellen en door de aanvrager in te vullen formulier.2.De aanvraag moet inhouden:a.naam en correspondentieadres in Nederland van de aanvrager en tevens
van de eigenaar indien deze niet de aanvrager is;b.indien een gemachtigde is aangewezen, diens naam en
correspondentieadres in Nederland;c.gegevens over de huidige situatie:-het adres van de woning;-de huur- of koopprijs;-het aantal kamers;-de gebruiksoppervlakte;-de staat van onderhoud;d.gegevens over de beoogde situatie:-de bestemming;- de bouwtekening / de bouwvergunning;- het compensatievoorstel;- de gronden waarop de aanvraag berust.e.gegevens bij voorgenomen samenvoeging:-de verwachte huur- of koopprijs;-de naam van de toekomstige bewoner;-de omvang van het huishouden van de toekomstige bewoner.47:Beslissing over aanvraag1.Burgemeester en wethouders beslissen op de aanvraag om een
onttrekkingsvergunning binnen 8 weken na ontvangst van de
aanvraag.2.Burgemeester en wethouders kunnen de beslissing als bedoeld in het
eerste lid voor ten hoogste 6 weken verdagen. Van de verdaging wordt
schriftelijk mededeling gedaan aan de aanvrager.3.Indien de onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de
uitoefening van een bedrijf dan kunnen burgemeester en wethouders
advies inwinnen bij de Kamer van Koophandel.4.Indien de onttrekkingsvergunning wordt gevraagd ten behoeve van de
praktijkuitoefening door officieel erkende medici of paramedici dan
kunnen burgemeester en wethouders advies inwinnen bij de
Adviescommissie Huisvesting Beoefenaars van Medische en Paramedische
Beroepen.48:Verlenen onttrekkingsvergunning1.Burgemeester en wethouders verlenen of weigeren de
onttrekkingsvergunning met inachtneming van artikel 21 van de
Huisvestingswet 2014.2.Burgemeester en wethouders verlenen de onttrekkingsvergunning indien
naar het oordeel van burgemeester en wethouders het met de
onttrekking, samenvoeging of omzetting gediende belang groter is dan
het belang van het behoud of de samenstelling van de
woonruimtevoorraad en/of het belang van de leefbaarheid.49:Vervallen.50:Tijdelijke woonruimteonttrekking1.Burgemeester en wethouders kunnen voor tijdelijke
woonruimteonttrekking alleen een onttrekkingsvergunning verlenen
indien de aanvrager aantoont dat een situatie bestaat die een
tijdelijke woonruimteonttrekking rechtvaardigt en waarbij vast staat
dat die woonruimteonttrekking niet langer dan vijf jaar zal
duren.2.Burgemeester en wethouders nemen in de vergunning een termijn op,
waarna de onttrekking moet zijn beëindigd. Deze termijn bedraagt ook
na verlenging niet meer dan vijf jaar.51:Gebruik zonder onttrekkingsvergunningIndien sprake is van het gebruik van woonruimte zonder
onttrekkingsvergunning anders dan voor permanente bewoning of kantoor of
praktijkruimte door de eigenaar, kunnen burgemeester en wethouders de
woonruimte verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven op het moment
dat de woonruimte in gebruik wordt genomen voor bewoning, of dat de
woonruimte door verhuur of verkoop opnieuw voor bewoning wordt bestemd,
of indien alsnog een onttrekkingsvergunning wordt verleend.52:Overschrijven onttrekkingsvergunningBurgemeester en wethouders kunnen de toestemming tot onttrekking op
verzoek van degene op wiens naam de toestemming is gesteld of van zijn
rechtverkrijgende, overschrijven op naam van een ander dan degene op
wiens naam de toestemming is gesteld.6. OVERIGE BEPALINGENVerslaglegging en monitoring53:Verslaglegging door eigenaren van woonruimte1.Burgemeester en wethouders en eigenaren van woonruimten zorgen
jaarlijks voor een monitor van de huisvesting van nader aan te geven
categorieën woningzoekenden. Jaarlijks vóór 1 april brengen
eigenaren van woonruimten hiertoe verslag uit aan burgemeester en
wethouders. 2.In aanvulling op lid 1 leveren eigenaren van woonruimten vóór 1
april tevens de voorraadgegevens en aanbodgegevens aan burgemeester
en wethouders, overeenkomstig de in een overeenkomst vastgelegde
afspraken.3.Op basis van de verslaglegging evalueren burgemeester en wethouders,
samen met woningcorporaties, vóór 1 juli van het jaar de werking van
de woonruimteverdeling. Op grond van de evaluatie besluiten zij over
eventuele aanpassing van de verordening.6.2 Handhaving en sancties 54:Handhaving bij overtredingOvertreding van het bepaalde in artikel 16 en 38 kan worden gestraft met
een geldboete van de eerste of vierde categorie, zoals bedoeld in
artikel 23, vierde lid, van het Wetboek van Strafrecht.55:Bestuurlijke boete1.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het opleggen van een
bestuurlijke boete.2.Overtredingen van artikel 5 en artikel 45 kunnen worden beboet met
een bestuurlijke boete.3.Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor
overtreding van artikel 5, tweede lid of artikel 45 en binnen vijf
jaar opnieuw dezelfde overtreding is geconstateerd wordt de
overtreding beboet met een hogere bestuurlijke boete.4.Indien aan de overtreder een bestuurlijke boete is opgelegd voor
overtreding van artikel 5 tweede lid of artikel 45 en de overtreding
vanuit een bedrijfsmatige exploitatie van woonruimte is
geconstateerd, wordt de overtreding beboet met een hogere
bestuurlijke boete.5.Bij de toepassing van het gestelde in voorgaande leden hanteren
burgemeester en wethouders de boetes als vermeld in Bijlage V van
deze verordening. 56:HandhavingsambtenarenMet het toezicht op de naleving van het bij of krachtens deze
verordening bepaalde zijn belast de daartoe door burgemeester en
wethouders aangewezen ambtenaren.6.3 Restbepalingen57:HardheidsclausuleBurgemeester en wethouders zijn bevoegd in gevallen waarin de toepassing
van deze verordening naar hun oordeel leidt tot een onbillijkheid van
overwegende aard, ten gunste van de aanvrager af te wijken van deze
verordening.58:Onvoorziene omstandigheden en experimenten1.In de gevallen waarin deze verordening niet voorziet beslissen
burgemeester en wethouders, waarbij hij zich uitsluitend zal laten
leiden door overwegingen betrekking hebbend op de evenwichtige en
rechtvaardige verdeling van schaarse woonruimte.2.Burgemeester en wethouders kunnen van het bepaalde in deze
verordening afwijken of een afwijking daarvan toestaan ten behoeve
van experimenten die in het belang zijn van de
volkshuisvesting:
Deze experimenten moeten passen binnen de kaders van de
Huisvestingswet 2014;
Een experiment kan een maximale geldigheidsduur van twee
jaar hebben.
59:Mandatering1.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van
bevoegdheden krachtens deze verordening te mandateren aan door hen
daartoe speciaal aan te wijzen ambtenaren.2.Burgemeester en wethouders zijn bevoegd de uitoefening van
bevoegdheden krachtens artikel 7 tot en met 10 van deze verordening
te mandateren aan eigenaren van woonruimte. 3.Mandatering wordt in ruime mate bekend gemaakt aan de ingezetenen
van de gemeente en aan andere belanghebbenden.7. OVERGANGS- EN SLOTBEPALINGEN60:Overgangsbepaling bezwaar en beroepOp procedures inzake bezwaar en beroep die zijn ingesteld voor het
tijdstip van inwerkingtreding van deze verordening en voor zover daarop
bij inwerkingtreding van deze verordening nog niet is beslist, blijft
het recht zoals het gold voor die dag van toepassing.61:Overgangsbepaling voorrangverklaring, huisvestings-, splitsings-
of onttrekkingsvergunning1.Aanvragen van woningzoekenden om vaststelling van de urgentie of een
urgentieverklaring of om verlening van een huisvestingsvergunning
welke vóór of op de dag van inwerkingtreding van deze verordening
zijn ingediend worden behandeld volgens het voordien geldende recht,
indien dit voor de belanghebbende gunstiger is.2.Aanvragen om verlening van een onttrekkingsvergunning of een
splitsingsvergunning, welke vóór of op de dag van inwerkingtreding
van deze verordening zijn ingediend worden behandeld volgens het
voordien geldende recht, indien dit voor de belanghebbende gunstiger
is.62:TitelDeze verordening kan worden aangehaald als Nieuwe
Huisvestingsverordening Delft 2015.63:In werking tredenDeze verordening treedt in werking met ingang van 1 juli 2015 en vervalt
uiterlijk op 1 juli 2019.Aldus vastgesteld in de openbare raadsvergadering van 2 juli 2015.mr. drs. G.A.A. Verkerk ,burgemeester.drs. R.G.R. Jeene ,griffier.IBegripsomschrijvingen als bedoeld in artikel 17
(woningtypen)
eengezinswoning: woonruimte met minimaal twee
woonlagen zonder woonruimte er boven, met een tuin en met een
voordeur aan de straat;
benedenwoning: gelijkvloerse woonruimte met
de voordeur aan de straat;
bovenwoning: woonruimte op de eerste en/of
tweede, tevens bovenste woonlaag en niet gelegen in een
flatgebouw;
portiekwoning: gelijkvloerse woonruimte met
de voordeur in een portiek, gelegen in een gebouw met maximaal
vier woonlagen;
flat zonder lift: gelijkvloerse woonruimte
aan een galerij in een gebouw met maximaal vier woonlagen.
flat met lift: gelijkvloerse woonruimte aan
een galerij, portiek of corridor in een gebouw met meerdere
woonlagen en een lift;
benedenmaisonnette: woonruimte met eigen
toegang op de begane grond en bestaande uit minimaal twee door
een inwendige trap verbonden woonlagen, waarvan één op de begane
grond;
bovenmaisonnette: woonruimte met een eigen
toegang en bestaande uit minimaal twee door een inwendige trap
verbonden woonlagen, waarvan geen op de begane grond;
HAT-eenheid (Huisvesting voor alleenstaanden
en tweepersoonshuishoudens): kleine woonruimte met 1 of 2
kamers, meestal met een keukenblok in de (woon)kamer en dikwijls
gebouwd in speciaal voor deze woongroep ontworpen panden of in
bestaande aangepaste gebouwen; een
zelfstandige HAT-eenheid heeft een eigen
voordeur, keuken, douche en wc; een
onzelfstandige HAT-eenheid deelt deze
voorzieningen met andere HAT-eenheden.Woningen naar mate van toegankelijkheid
Gelijkvloerse woning (*)
Gelijkvloerse woning op de begane grond of bereikbaar
via een lift.
Bereikbaar zonder treden.
Drempels zijn terug te brengen tot maximaal 2 cm.
Rollatorwoning (**)
Drempels maximaal 2 cm.
Breedte van toegangspaden, gangen etc. naar de woning is
minimaal 1.20 m.
met een maximale helling van 1:12 (geldt tot 25 cm
hoogteverschil).
Toegangsdeuren van het gebouw en liftdeuren openen
automatisch.
Vrije doorgang van de complexdeur, tussendeuren en de
voordeur is minimaal 85 cm.
De doorgang van deuren in de woning is minimaal 0,75
m.
De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 1,35 m. en heeft
een leuning.
Rolstoelwoning (***)
Bedieningselementen bevinden zich tussen 0,90 en 1,20 m.
boven de vloer
en 0,50 m. horizontaal uit een inwendige hoek.
Alle binnendeuren hebben een vrije doorgang van meer dan
0,85 m.
Alle gangen zijn breder dan 1,10 m.
De lift meet inwendig minimaal 1,05 x 2,05 m. en heeft
een leuning.
Opstelruimte voor en achter de deur minimaal 0,90 bij
1.10 cm.
De vrije opstelruimte naast de voordeur is minimaal 0,35
cm.
Toegankelijke badkamer zonder douchebak, met toilet,
douchevloer en wastafel. Minimale maat: 2,15 bij 2,15 m.
of 1,70 bij 2,70 m.
De draaicirkel in de keuken is 1,50 m. en de afstand
tussen de wand achter het aanrecht en de
tegenoverliggende wand is minimaal 1,80 m.
Extra ruime rolstoelwoning
(****)
De afmeting van de hoofdslaapkamer is minimaal 15 m2 en
de breedte is minimaal 3,0 m.
De afmeting van de woonkamer is minimaal 24 m2, bij een
minimale breedte van 3,0 m.
IIFormat mantelzorgverklaring voor urgentieverklaring als bedoeld in
artikel 32 lid 2cIn de mantelzorgverklaring van het Wmo-loket wordt ten minste ten
aanzien van de volgende onderwerpen een uitspraak gedaan:
er sprake is van een ondersteuningsvraag zoals bedoeld in
artikel 1, onder bb;
er sprake is van een mantelzorgrelatie als bedoeld in artikel 1,
onder z;
de mantelzorger besteedt minimaal 8 uur in de week, gedurende
minimaal drie aaneengesloten maanden, aan het bieden van
mantelzorg aan de andere indiener;
er sprake is van een langdurige ondersteuningsvraag, waarbij de
verwachting bestaat dat de mantelzorgrelatie gedurende minimaal
drie maanden na de verklaring in stand blijft;
een verhuizing als oplossing kan worden aangemerkt als
goedkoopst compenserende voorziening.
IIICategorieën gebouwen als bedoeld in artikel 38 (splitsing)Alle gebouwen , bevattende woonruimte onder huurprijsgrens.IVCategorieën woonruimten als bedoeld in artikel 45 (onttrekkingen,
samenvoeging en omzetting)Alle gebouwen bevattende woonruimten met uitzondering van
standplaatsen voor woonwagens en ligplaatsen voor
woonschepen,
woonruimten van toegelaten instellingen die ten behoeve van
herstructurering gesloopt zullen worden en
samen te voegen woonruimten en
gebouwen waarvoor de woningeigenaar met de gemeente vooraf
overeenstemming heeft bereikt in het kader van ontwikkel-, verkoop- of
prestatieafspraken, zijn vergunning plichtig maar tegen
vergunningverlening zullen geen volkshuisvestelijke argumenten worden
tegengeworpen.VBestuurlijke boetes als bedoeld in artikel 55, vijfde lid
Overtreding1e
keerRecidiveArt. 5, eerste lid€ 340€ 340Art. 5, tweede lid ·niet-bedrijfsmatige exploitatie·bedrijfsmatige exploitatie€ 5.000€ 7.500€ 10.000€ 18.500Art. 45, eerste lid:·niet-bedrijfsmatige exploitatie·bedrijfsmatige exploitatie€ 7.500€ 12.500€ 12.500€ 18.500
ToelichtingRecidiveVan recidive is sprake indien binnen vijf jaar na beëindiging van een
overtreding van een bepaald artikel opnieuw dezelfde overtreding van hetzelfde
artikel wordt begaan.Onderscheid niet-bedrijfsmatige exploitatie en bedrijfsmatige
exploitatieVan een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:
De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang
van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich
bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te
kennen.
De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent
huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder
geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en
kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met
huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de
exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de
overtreder.
Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig
karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit
aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig
gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die
omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te
zijn van de overige regelgeving.
Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit
commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren
van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een
logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een
hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te
beschouwen.
Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de
overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie
van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval:
vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en
bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen
werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort
uit e aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.
Algemene toelichting De Huisvestingswet 2014, die op 1 januari 2015 in werking is getreden, bepaalt
dat gemeenten, indien zij daarvoor kiezen, per 1 juli 2015 een nieuwe
huisvestingsverordening moeten vaststellen ter vervanging van hun bestaande
huisvestingsverordening. Bestaande verordeningen vervallen op die datum van
rechtswege. De nieuwe huisvestingsverordening moet voldoen aan de nieuwe
Huisvestingswet 2014 (2014, stb. 248). De gemeente heeft daarom, in samenwerking
en afstemming met de acht andere voormalige Haaglanden-gemeenten, een nieuwe
lokale Huisvestingsverordening opgesteld, de Nieuwe Huisvestingsverordening
Delft 2015 die de huidige regionaal afgestemde lokale huisvestingsverordening
moet vervangen. De nieuwe huisvestingsverordening is aangepast conform de nieuwe Huisvestingswet
2014. De belangrijkste wijzigingen zijn samengevat:
Het in te zetten instrumentarium beperkt zich tot alle goedkope
huurwoningen (huur tot liberalisatiegrens, € 710,68 per 2015). Dus zowel
woningen van woningcorporaties als particulieren;
De lokale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat het
verdelingsinstrument huisvestingsverordening wordt ingezet om het
schaarse deel van de woningvoorraad te verdelen;
Het maximum huishoudinkomen voor het huren van een woonruimte met een
huur tot de huurprijsgrens wordt gesteld op 1,5 maal het norminkomen
voor meerpersoonshuishoudens volgens artikel 14 van de Wet op de
huurtoeslag. Het norminkomen is € 29.800 (prijspeil 2015);
Alle artikelen over de koopsector zijn verwijderd;
Leeftijd mag niet meer als criterium worden gehanteerd;
De standplaatsen voor woonwagens vallen niet meer onder de definitie van
woonruimte, woonwagens zijn ‘normale’ woonruimte die onder de reguliere
woonruimteverdeling vallen;
In het kader van de deregulering is een aantal uitvoeringsregels
vervangen door uitgangspunten. De uitvoerende partijen werken een
regionaal uniforme uitvoeringspraktijk uit op basis van de gegeven
uitgangspunten, onder toezicht van de publiekrechtelijke
verantwoordelijke overheid;
Een aantal artikelen is vereenvoudigd;
Een aantal artikelen is transparanter gemaakt;
De regionale schaarste is aangetoond en rechtvaardigt dat 50% van het
vrijkomend aanbod wordt toegewezen aan regionale woningzoekenden;
Eventueel lokaal maatwerk mag wettelijk bestaan uit maximaal de helft
van de regionale toewijzingen. Per gemeente dus maximaal 25% van alle
toewijzingen. Hiervoor zijn nadere regels gesteld op basis van melding
vooraf en verantwoording achteraf. Dit moet worden onderbouwd op niveau
van gemeente, kern of wijk;
Er is voor gekozen de grens voor het lokaal maatwerk te stellen op 25%.
Burgemeester en wethouders kunnen hiervoor nadere regels opstellen, in
afstemming met de andere regiogemeenten en op basis van verantwoording
achteraf aan de andere gemeenten. Dit biedt de gemeente meer ruimte om
te sturen op de lokale knelpunten.
De volgordebepaling bij woningtoewijzing is aangepast aan de vereisten
in de wet: 1. Statushouders en andere groepen waarvoor een wettelijke
taakstelling geldt; 2. urgenten; 3. Herhuisvesters; 4. lokaal maatwerk;
5. gewone woningzoekenden;
Ten aanzien van bepalingen over de veranderingen in samenstelling van de
woningvoorraad (hoofdstuk 5 van de verordening) zijn nagenoeg geen
veranderingen geweest, omdat hier de verordening al passend was bij de
nieuwe wet. Wel zijn alle artikelen en verwijzingen naar compensatie in
de verordening vervallen, omdat dit van de Huisvestingswet 2014 niet
meer mag. Het gaat met name om het oude artikel 49;
Een splitsingsvergunning is vereist voor gebouwen met woonruimte met een
huur onder de liberalisatiegrens (€ 710,68, prijspeil 2015);
Een woningonttrekkingsvergunning blijft vereist voor alle woonruimte in
Delft, bij onttrekking, samenvoeging en omzetting van woonruimte.
De wettelijke beperking tot de huursector geldt niet voor de splitsings-
en woningonttrekkingsvergunningen;
Belangrijkste bepalingen en uitgangspunten Huisvestingswet
2014Schaarste: De wetgever stelt aan lokale sturing een flink aantal
voorwaarden. De gemeenteraad zal enerzijds moeten aantonen dat er schaarste is
en anderzijds dat de inzet van het instrumentarium van de Huisvestingswet 2014
in de concrete situatie geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en
onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste kan alleen
betreffen: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan
woonruimte met specifieke voorzieningen en schaarste aan goedkope huurwoningen
voor de huidige inwoners van een gemeente.Leefbaarheid: Het is niet toegestaan om in het kader van
woonruimteverdeling eisen te stellen aan woningzoekenden met het oog op de
bevordering van de leefbaarheid. Werkingsduur: De nieuwe Huisvestingswet 2014 beperkt ook de
werkingsduur van een Huisvestingsverordening tot ten hoogste vier jaar. Deze
termijn hangt onder meer samen met het feit dat woonruimteverdeling alleen de
onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van schaarste mitigeert, maar niet de
schaarste zelf wegwerkt. De inzet van een Huisvestingsverordening moet ingebed
zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele
oplossing.Categorieën goedkope woonruimte: De regels kunnen ook alleen worden
opgesteld voor goedkope huurwoningen, van particuliere verhuurders en / of
woningcorporaties, die zijn aangewezen als schaarse woonruimte. De wetgever
geeft eveneens aan dat het niet is toegestaan om buiten de
Huisvestingsverordening andere of aanvullende afspraken te maken over de
verdeling van woningen. Prestatieafspraken tussen gemeenten en woningcorporaties
kunnen wel worden gemaakt, maar mogen geen elementen bevatten op het gebied van
woonruimteverdeling, maar bijv. wel over wat men als schaars of groepen in de
knel opvat. Ook de beschikbaarheid van woningen is bij uitstek een onderwerp van
prestatieafspraken, mede in het licht van Herzieningswet toegelaten instellingen
volkshuisvesting die voor vaststelling voorligt aan de Eerste Kamer.Huisvestingsvergunning: Overeenkomstig de nieuwe Huisvestingswet 2014
dient de gemeenteraad de goedkope woonruimte aan te wijzen waarvoor een
huisvestingsvergunning moet worden verleend. Uitsluitend dat deel waar de
schaarste betrekking op heeft kan als vergunningsplichtig worden
aangewezen.Urgentieregeling: De Huisvestingswet 2014 biedt net als voorheen de
mogelijkheid om een urgentieregeling in te stellen. De wetgever heeft bepaald
dat tenminste drie categorieën woningzoekenden moeten worden opgenomen in een
urgentieregeling. Het gaat hierbij om:
woningzoekenden die verblijven in een voorziening voor tijdelijke opvang
voor personen die hun woning hebben moeten verlaten in verband met
relationele problemen of geweld;
vergunninghouders;
woningzoekenden die mantelzorg verlenen of ontvangen.
Maatschappelijke en economische binding: Bij de woningtoewijzing kan
voorrang worden gegeven aan personen met een maatschappelijke of economische
binding. Als er geen beperkingen zijn die voortvloeien uit de Wet ruimtelijke
ordening, waarbij er slechts geringe of geen uitbreidingsmogelijkheden zijn, kan
maximaal de helft van de aangewezen categorieën woonruimte met voorrang worden
toegewezen aan regionaal gebondenen en maximaal de helft daarvan aan lokaal
gebondenen. Echter bij het huisvesten van woningzoekenden die verblijven in een
voorziening voor tijdelijke opvang voor personen die hun woning hebben moeten
verlaten in verband met relationele problemen of geweld en bij
vergunninghouders mogen deze bindingsvoorwaarden niet gesteld worden. Het geven
van voorrang aan woningzoekenden met een economische of maatschappelijke binding
mag niet tot gevolg hebben dat er geen reële huisvestingsmogelijkheden meer zijn
voor woningzoekenden zonder binding. Daarnaast heeft de wetgever gedefinieerd
wat onder economische en maatschappelijke binding mag worden verstaan, alsmede
wat er niet onder mag worden verstaan.Wijzigingen in de woonruimtevoorraad: Ook bij wijzigingen in de
woonruimtevoorraad is nadrukkelijker de koppeling met schaarste gemaakt.
Leefbaarheid mag wel een afgeleide, secundaire overweging zijn bij het al dan
niet verlenen van een vergunning (bijv. wanneer het verlenen van de vergunning
zou kunnen leiden tot een onaanvaardbare inbreuk op een geordend woon- en
leefmilieu in de omgeving van het betreffende pand). Nieuw is dat de
vergunningsplicht niet van toepassing is bij het samenvoegen van woonruimte
indien de eigenaar dit doet ten behoeve van eigen bewoning of bij onttrekken van
woonruimte voor gebruik van die woonruimte als kantoor of praktijkruimte door
de eigenaar. Nieuw is ook dat op grond van de gewijzigde Rotterdamwet (Wet
uitbreiding Wet bijzondere maatregelen grootstedelijke problematiek 9 april
2014) een vergunning tot woningvorming aan de Huisvestingswet 2014 is
toegevoegd.Bibob-onderzoek: Eveneens wordt het mogelijk vanaf de
inwerkingtreding van de Huisvestingswet 2014 een Bibob-onderzoek in te stellen
bij het verlenen van een vergunning om op het gebied van kamerverhuur te kunnen
voorkomen dat criminele ondernemers daarmee anderen duperen.Onderbouwing schaarsteOm de nieuwe verordening te mogen vaststellen zal moeten worden aangetoond dat
binnen de lokale en regionale woningvoorraad sprake is van schaarste. Hieronder
wordt aangetoond dat sprake is van schaarste in de sociale huurvoorraad van
woningen met een huur tot de liberalisatiegrens (€ 710,68). Een doelmatige,
rechtvaardige en evenwichtige verdeling van de woningvoorraad staat hiermee
onder druk en overheidsingrijpen is daarmee vereist. Dit is in het bijzonder het
geval voor mensen die een urgente huisvestingsbehoefte hebben. Daarnaast zien we
dat specifieke groepen woningzoekenden om bijzondere aandacht vragen in de
woonruimtebemiddeling; denk bijvoorbeeld aan personen die uit een instelling
weer in een zelfstandige woning gaan wonen. De gemeente Delft heeft vrijheid van vestiging van woningzoekenden en een open
regionale woningmarkt hoog in het vaandel staan. Niettemin legitimeren de
aanwezigheid van groepen in de knel en de aanwezigheid van specifieke groepen
woningzoekenden dat er door de gemeente Delft en de andere gemeenten in de regio
Haaglanden tijdelijk wordt (bij-)gestuurd. Dit alles met het besef dat de meer
structurele oplossing van het vraagstuk in de ontwikkeling van de woningvoorraad
(zowel kwantitatief als kwalitatief) in brede zin ligt en niet in de verdeling
er van. Met het oog op het voorgaande is het tevens gelegitimeerd om via een
vergunningstelsel voor splitsing, onttrekking, samenvoeging en omzetting grip te
houden op aanpassingen of wijzigingen in de gehele woningvoorraad.De verordening is hét geëigende instrument om te dienen als kader voor zowel
sturingsinstrumentarium als het vergunningstelsel. Met de verordening kan
geborgd worden dat het aanbieden en toewijzen van woningen op een evenwichtige,
rechtvaardige en op een transparante wijze gebeurt en dat wijzigingen in de
woningvoorraad weloverwogen plaatsvinden. Doordat de verordening een
publiekrechtelijke basis kent en bestuurlijk wordt vastgesteld, is bovendien
geborgd dat de bepalingen omtrent het sturingsinstrumentarium alsmede het
vergunningstelsel democratisch gelegitimeerd zijn.Lokale schaarsteDe nieuwe Huisvestingswet 2014 verplicht de gemeente om aan te tonen dat er
sprake is van schaarste in de woningvoorraad, voordat het instrument
huisvestingsverordening in het schaars bevonden deel van de woningvoorraad mag
worden ingezet.De lokale vraag naar sociale huurwoningen overstijgt het aanbod ruim. De
volgende ontwikkelingen en feiten tonen dit aan:
Sinds het uitbreken van de economische crisis in 2008 is het gemiddelde
inkomen van Nederlandse huishoudens aanzienlijk gedaald. In Delft is dit
niet anders. Het is aannemelijk dat het inkomensniveau gedurende langere
tijd niet meer het niveau van vóór de crisis zal halen;
Verkoop van sociale huurwoningen door toegelaten instellingen, stijgende
huurprijzen en een slinkende investeringscapaciteit van de
woningcorporaties zet de sociale huursector lokaal in de toekomst onder
druk. In het maximale scenario kan de sociale huurvoorraad op termijn
met ongeveer 4.000woningen afnemen in Delft.
In Delft zijn ongeveer 22.600 zelfstandige huurwoningen van de vier
lokale woningcorporaties. Ongeveer 20.900 daarvan hebben een huur onder
de liberalisatiegrens en zijn dus bereikbaar voor de huishoudens met een
inkomen onder de € 34.678.
In Delft zijn ongeveer 5.400 huishoudens actief op zoek naar een woning.
Zij reageren op het vrijkomend aanbod.
Jaarlijks komt ongeveer 6% van de 20.900 gereguleerde woningen vrij. Dit
betekent ongeveer 1.250 woningen per jaar.
Het aantal reacties op de aangeboden woningen lag in 2014 op gemiddeld
bijna 100 reacties per woning in Delft.
De instroom van arbeids-, asiel- , studie- en kennismigranten in
Nederland is onevenredig naar de provincie Zuid-Holland en (onder meer
de gemeente) Delft. De provincie heeft in een brief (PZH-2015-5150513829
dd. 17 maart 2015) aangegeven wat de verwachte effecten van deze
immigratie op de voorspelde woningbehoefte is. In de afgelopen jaren
blijkt de feitelijke instroom groter te zijn dan verondersteld ten tijde
van het opstellen van de Visie Ruimte en Mobiliteit. Voor Delft betekent
het een extra migratiesaldo (2012-2014) van 483 meer dan verwacht. Voor
de regio als totaliteit prognotiseert de provincie een stijging van de
vraag (extra inwoners) door deze migratie van ca. 4.000 ten opzichte van
de eerdere provinciale raming. Deze extra-groei verhoogt de vraag naar
met name sociale woningen, vooral in de steden.
Uit bovenstaande kan worden geconcludeerd dat er duidelijk sprake is van
schaarste op de Delftse woningmarkt in het sociale huursegment. Deze schaarste
zal in de toekomst ook niet toenemen, eerder zal Delft tot de hogedrukgebieden
behoren vanwege de toestroom van de asiel-, studie- en kennismigranten zoals de
provincie becijfert. De inzet van het verdelingsinstrument huisvestingsverordening is daarmee
gelegitimeerd. De BTIV2015-proof gemaakte Delftse woonvisie, de
Uitvoeringsagenda, de Wonen/Zorg-agenda, de prestatieafspraken en de nieuwe
verordening vormen een eenheid in het realiseren van de doelen voor de Delftse
woningmarkt.Regionale schaarsteDe Huisvestingswet 2014 stelt dat gemeenten binnen de regio hun
huisvestingsverordeningen op elkaar afstemmen. De provincie Zuid-Holland stelt
daarbij ook dat de schaarste regionaal moet worden aangetoond. In de Visie
Ruimte en Mobiliteit (VRM) uit 2014 stelt de provincie tevens dat er sprake moet
zijn van een voldoende aanbod van sociale woningbouw. De huisvestingsverordening
is een instrument om schaarste te verdelen. Gemeenten moeten maatregelen nemen,
gedurende de vier jaar dat de verordening geldig is, om de schaarste te beperken
en als het kan te doen verdwijnen. De negen voormalige Haaglanden gemeenten doen
dit door het maken van prestatieafspraken met de corporaties, op regionaal
niveau en per gemeente. De gemeentelijke woonvisies en de VRM bieden de basis
voor deze prestatieafspraken. De nieuwe huisvestingsverordening, de
prestatieafspraken en de gemeentelijke en provinciale woonvisie vormen
gezamenlijk de basis voor de aanpak van de schaarste en om te zorgen voor
voldoende aanbod aan sociale woningbouw.In de (vroegere) regio Haaglanden is een schaarste aan goedkope huurwoningen
(huur tot € 710,68). De huisvestingsvergunningplicht in de verordening geldt
daarom voor sociale huurwoningen tot € 710,68. Het is binnen dat deel van de
regionale voorraad dat zich de onevenwichtige en onrechtvaardige gevolgen
voordoen. De samenwerkende gemeenten hebben er voor gekozen het schaarstebegrip voor de
hele regio te definiëren. Op gemeentelijke niveau zou het wel mogelijk kunnen
zijn dat sommige categorieën woonruimte met een huur onder de liberalisatiegrens
minder schaars zijn dan andere, maar nog steeds schaars. Dit kan echter per
gemeente verschillen. Dit zou er toe kunnen leiden dat sommige groepen
huishoudens in de ene gemeente van de regio wel in aanmerking komen voor een
bepaalde categorie woonruimte en in een andere gemeente niet. Dit is
tegenstrijdig aan het principe van een ongedeelde woningmarktregio, die
toegankelijk is voor alle huishoudens uit de doelgroep, uit alle gemeenten. Om
de woningmarktregio zo open en toegankelijk te houden voor de doelgroep is er
daarom voor gekozen om het schaarste begrip niet verder te definiëren. Ook hier
speelt het samenhangende stelsel van Prestatieafspraken én
Huisvestingsverordening: in de lokale prestatieafspraken kunnen we heel
nauwkeurig met het early warning systeem zien welke groepen
mogelijk in de knel komen en daarop dynamisch (en op microniveau) (bij-)sturen.
Het is een systeem van macro naar micro, immers andersom zou tot nadelige
waterbed-effecten of verdringingseffecten in de regio gaan leiden. De vraag in de regio naar sociale huurwoningen overschrijdt het aanbod ieder
jaar in ruime mate. Enkele feiten van de huidige situatie onderbouwen dit:
In de regio staan bijna 160.000 zelfstandige huurwoningen van de
woningcorporaties. Ongeveer 10.000 daarvan hebben een huur van boven de
liberalisatiegrens. Er zijn dus ongeveer 150.000 woningen van de
woningcorporaties bereikbaar voor de huishoudens met een inkomen van
onder de € 34.678.
In regio Haaglanden staan bijna 115.000 huishoudens ingeschreven voor
een sociale huurwoning. Daarvan zijn ruim 52.000 huishoudens actief
woningzoekende (zij reageren op vrijkomend aanbod).
Jaarlijks komt ongeveer 7% á 8% van de 150.000 gereguleerde woningen
vrij. Dit betekent tussen de 10.000 en 12.000 woningen per jaar.
Het aantal reacties op aangeboden woningen lag in het eerste half jaar
van 2014 op gemiddeld 120 reactie per woning, hetgeen kan worden
gekenmerkt als een woningmarktsituatie waarin sprake is van schaarste.
Tevens is de druk zo groot dat zonder nadere regels verdringing zou
plaatsvinden in vrijwel alle deelsegmenten binnen het sociale
segment.
Een blik in de (nabije) toekomst leert ons dat de situatie niet op korte termijn
verbetert:
In het onderzoek WoON2012 zijn woonwensen geïnventariseerd. Deze
woonwensen zijn met de regionale huishoudensprognoses gecombineerd. Dit
leidt tot een indicatie van de schaarste per type woning. Op basis van
de woonwensen zal de schaarste in de huursector in de regio zich in alle
segmenten voordoen, maar vooral ontstaan bij de eengezinswoningen, met
name de goedkopere.
Ook inkomensgegevens en woonsituatie van inwoners van de regio (op basis
van regionaal inkomensonderzoek –RIO- van het CBS) zijn geanalyseerd, in
combinatie met de huishoudensprognose. Op basis van een beperkte
welvaartsgroei en een gelijkblijvende scheefheid kan een indicatie
worden gegeven van de benodigde huurvoorraad. Hieruit blijkt dat de
voorraad huurwoningen (van woningcorporaties met circa 9.000 en van
andere verhuurders met circa 8.000) in de regio netto (dus nieuwbouw
minus onttrekkingen door sloop of verkoop) moet toenemen tot in ieder
geval 2024 met 17.000 woningen en dat dus de schaarste zal toenemen
indien dit niet wordt gerealiseerd.
De al eerder genoemde instroom van arbeids-, asiel- , studie- en
kennismigranten waarvan de provincie geraamd heeft dat dit leidt tot een
extra druk van 4.000 huishoudens.
In het kader van de regionale prestatieafspraken werkt de gemeente aan
het verminderen van de schaarste door toevoeging van sociale
huurwoningen, dan wel door het verminderen van scheefheid.
De verordening als onderdeel van een samenhangend stelselDe verordening staat niet op zichzelf maar maakt nadrukkelijk onderdeel uit van
een breder stelsel. Hieronder wordt per onderdeel van dat stelsel een
toelichting gegeven op de inhoud en functie.WoonvisieDe basis voor de gemeentelijke invulling van zowel de verordening als de
prestatieafspraken met de woningcorporaties ligt in de lokale woonvisie en de
provinciale visie op Ruimte en Mobiliteit. Hierin wordt uitgestippeld wat het
woonbeleid is voor de langere termijn en wordt benoemd of en waar het knelt op
de woningmarkt, welke groepen effecten van schaarste ondervinden en hoe de
gemeente wil sturen op het verminderen van de schaarste. Daarbij worden
uitspraken gedaan over de gewenste ontwikkeling in de beschikbaarheid van de
sociale voorraad, als basis voor nadere prestatieafspraken.PrestatieafsprakenIn de prestatieafspraken worden tussen de gemeenten en de woningcorporaties
afspraken gemaakt over de uitvoering van het woonbeleid. Dit gebeurt zowel op
lokaal als op regionaal niveau. De prestatieafspraken zijn daarmee dé plek waar
gemeente en woningcorporatie(s) met elkaar vaststellen wie er specifiek tot de
doelgroep van het woonbeleid behoort, welke groepen door schaarste in de knel
komen en welke inspanningen gemeente en woningcorporatie(s) leveren om dit aan
te pakken. De prestatieafspraken gaan onder meer over huurprijsbeleid en
woningvoorraadontwikkeling, factoren die sterk bepalend zijn voor het ontstaan
van schaarste. Dit is ook precies de reden waarom rijk en provincie veel waarde hechten aan de
congruentie tussen de huisvestingsverordening en de prestatieafspraken: het
ondersteunt de gedachte van een brede en samenhangende inzet van de
instrumentenkoffer voor het oplossen van de schaarsteproblematiek.Prestatieafspraken of convenanten over woonruimtebemiddeling en
woonruimteverdeling zijn niet meer toegestaan in de nieuwe Huisvestingswet 2014.
Als een gemeente hierop wil sturen kan dit uitsluitend via een verordening. Door
in de prestatieafspraken met de woningcorporaties wel op te nemen welke
doelgroepen centraal staan in het woonbeleid en welke groepen door schaarste in
de knel komen, ontstaat er voor zowel de gemeente als de woningcorporaties een
duidelijk gemeenschappelijk handelingskader.VerordeningDe verordening bevat uitsluitend een set regels en bepalingen, te weten:
Algemene regels ten aanzien van woonruimteverdeling en verlening
huisvestingsvergunning;
Voorrangsregels bij woonruimtebemiddeling / verlening
huisvestingsvergunning, inclusief regionale urgentieregeling;
Bepalingen t.a.v. wijzigingen in de voorraad (splitsing, samenvoeging,
onttrekking, enz.);
Bepalingen t.a.v. monitoring.
De huisvestingsverordening is dus een uitvoeringsinstrument voor het verdelen
van de jaarlijks vrijkomende, schaarse, sociale huurwoningen. In de
prestatieafspraken staat het (beleidsmatig) kader.De huisvestingsverordening stelt gemeenten in staat om ter bestrijding van
specifieke gevolgen van schaarste voorrangsregels in te zetten. Het kan daarbij
gaan om voorrangsregels gelet op de aard, grootte en prijs van woonruimte, maar
in ieder geval om voorrangsregels voor urgent woningzoekenden. De
huisvestingsverordening stelt gemeenten daarnaast in staat ter bestrijding van
de gevolgen van schaarste ook een vergunningstelsel voor wijzigingen in de
voorraad in te zetten (dat wil zeggen voor splitsing, samenvoeging en
onttrekking van woningen).InschrijvingWoningzoekenden moeten zich inschrijven om te kunnen reageren op een aangeboden
woning. Na betaling van het inschrijfgeld kunnen woningzoekenden reageren en
inschrijvingsduur opbouwen. Verhuurders houden hiertoe een inschrijfregister
aan. In dit register zijn urgentieverklaringen en ook
herstructureringsverklaringen aangetekend. De uitvoering van inschrijving is de
verantwoordelijkheid van de verhuurders. Zij stellen hiertoe, in afstemming met
de gemeenten waar zij werkzaam zijn, een protocol op.Er wordt in het systeem voor woningzoekenden geen onderscheid gemaakt tussen
starters en doorstromers. Woningzoekenden worden op inschrijvingsduur, en bij
doorstromers inclusief woonduur, geselecteerd. Deze keuze beoogt dat
zoekactiviteit wordt beloond. Starters bouwen inschrijvingsduur op vanaf het
moment van inschrijving. Doorstromers krijgen maximaal 5 jaar woonduur opgeteld
bij hun inschrijvingsduur. Jaarlijks vindt een aanschrijving plaats om het
bestand van woningzoekenden te schonen.Passendheidscriteriaa.Verhouding huur-inkomenUitgangspunt in het systeem van woonruimteverdeling is dat de woningzoekende zo
min mogelijk wordt beperkt in zijn woonkeuze. Woningzoekenden die, gelet op hun
inkomen, in het bijzonder zijn aangewezen op woonruimten met een
verhoudingsgewijs lage prijs, mogen echter niet in de knel komen. Anders dan bij
de vorige verordening kan dit nu niet geborgd worden in afzonderlijke
overeenkomsten met de woningcorporaties, maar moet dit een plek krijgen in de
verordening. In artikel 11 en 12 van de Huisvestingsverordening zijn daarom
uitgangspunten geformuleerd ten aanzien van een evenwichtige en rechtvaardige
verdeling van woonruimte en het beperken van de afhankelijkheid van huurtoeslag. b.Verhouding grootte huishouden en grootte van de woningOok hier is het uitgangspunt om zo veel mogelijk keuzevrijheid te bieden voor de
woningzoekenden. Het is dus zaak om uitsluitend om reden van schaarste en
evenwichtige verdeling van de vrijkomende woningen label-eisen te formuleren bij
verhuur van woningen. Om overbewoning tegen te gaan is in het Bouwbesluit 2012
bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor één persoon tenminste 12 m² moet
bedragen. Voor de grootste woningen, met een woonoppervlak van minimaal 80 m²,
wordt, vanwege de schaarste aan grote (eengezins-)woningen, voorgesteld dat deze
woningen met voorrang bij grotere huishoudens terecht komen. Daarom wordt
voorgesteld dat zij worden toegewezen aan huishoudens met minimaal drie
leden.Lokaal maatwerkIn het woonruimteverdeelsysteem is het opnemen van lokale voorrangsregels
mogelijk, zij het wezenlijk anders dan tot 2015 onder de vervallen
huisvestingswet mogelijk was. Het gaat om lokale knelpunten waar sprake is van
schaarste en verdringing, maar niet om leefbaarheidsaspecten. De gemeenten benutten de ruimte binnen de Huisvestingswet 2014 voor lokaal
maatwerk. Daarbij hebben zij in onderling overleg een aantal categorieën
woningzoekenden bepaald waar lokaal maatwerk op van toepassing is. In eerste
instantie zijn dat doorstromers uit bestaande uiterst schaarse huurwoningen.
Daarnaast zijn er op lokaal niveau specifieke vraagstukken die vragen om lokaal
maatwerk. In Delft wordt aan de volgende categorieën gedacht:
Bevordering beschikbaarheid grote woningen en toewijzing aan grote
huishoudens;
Bevordering van langer zelfstandig wonen van Delftse senioren met een
indicatie in daartoe passende woningen;
Bevorderen Delftse binding van woningzoekenden in complexen;
Bevorderen binden kenniswerkers.
KoopwoningenVolgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 mag een huisvestingsverordening geen
regels voor woonruimteverdeling en toewijzing meer bevatten met betrekking tot
koopwoningen. In de nieuwe huisvestingsverordening worden daarom alleen nog
regels gesteld ten aanzien van koopwoningen met betrekking tot de voorraad, dat
wil zeggen voor splitsings- en onttrekkingsvergunningen.Doorstroming bij echtscheidingIn de oude verordening bestaat de mogelijkheid bij echtscheiding, wanneer de
andere partner blijft wonen in de huidige woning, om als doorstromer te reageren
op vrijkomend aanbod (waarbij er dus geen vrijkomende woning wordt
achtergelaten). Hierdoor kan de uithuizende partner in deze situatie
gemakkelijker een andere woning vinden. In de NHV wordt deze mogelijkheid
ingeperkt tot uithuizende partners met minderjarige kinderen. Voor hen is het
vanwege de grootte van het huishouden en de sociale situatie voor de kinderen
noodzakelijk om als doorstromer te kunnen blijven reageren op vrijkomende
woningen. Gezien het teruglopende jaarlijkse aanbod aan vrijkomende woningen en
de grote omvang van de groep doorstromers op basis van echtscheiding is er voor
gekozen om uithuizende partners zonder kinderen geen doorstroomstatus meer te
geven. Zij zullen net als andere starters moeten reageren op vrijkomend aanbod
en daarnaast inschrijfduur moeten opbouwen.KlachtencommissieIn de verordening wordt de mogelijkheid opgenomen om een klachtencommissie in te
stellen, door de gemeente, dan wel dit te laten doen door de woningcorporaties,
voor klachten aangaande de woonruimteverdeling. De gemeenten en
woningcorporaties streven ernaar om één gezamenlijke klachtencommissie in te
stellen voor de regio. Daarnaast blijft het mogelijk voor bewoners om bezwaar
en/of beroep in te dienen bij de gemeentelijke bezwaarcommissie, naar aanleiding
van besluiten die op basis van de verordening genomen zijn, bijvoorbeeld over
urgenties. Het betreft hier besluiten van een overheidsorgaan, waartegen bezwaar
moet kunnen worden gemaakt. Dit kan niet via de klachtencommissie worden
geregeld, maar moet via de eigen commissie bezwaar- en beroep van de
gemeente.UrgentiesDe mogelijkheid om urgentie aan te vragen om met voorrang een woning te kunnen
vinden wordt uitgebreid met de zogenaamde mantelzorgurgentie. Onder bepaalde
voorwaarden kunnen bewoners die mantelzorg geven of mantelzorg ontvangen een
urgentie aanvragen, waarmee zij met voorrang een woning kunnen huren in de buurt
van de mantelzorger, dan wel degene die de mantelzorg ontvangt. Een nadere
toelichting hierop is te vinden in bijlage II van deze verordening.Bepalingen ten aanzien van de woningvoorraadDe artikelen omtrent splitsing en woningonttrekking zijn nauwelijks veranderd
ten opzichte van de huidige verordening. Wel zijn de artikelen met betrekking op
compensatie geschrapt. Deze mogelijkheid is geschrapt uit de Huisvestingswet
2014 en daarmee niet meer wettelijk toegestaan. In de bijlage IV en V is
opgenomen op welke delen van de woningvoorraad de regels in de NHV van
toepassing zijn. Een splitsingsvergunning is alleen benodigd voor gebouwen,
bevattende woonruimte onder huurprijsgrens. De woningonttrekkingsregels zijn van
toepassing op alle woonruimte in Delft. Dit laatste is gedaan omdat op basis van
deze regels ook illegale hennepteelt in de gemeente te bestrijden en de gemeente
de aanpak hiervan mogelijk te kunnen maken in de gehele woningvoorraad. Artikelsgewijze toelichtingHoofdstuk 1: Algemene bepalingenArtikel 1In artikel 1 is een aantal begrippen die in de huisvestingsverordening voorkomen
nader omschreven. Hoewel in het nieuwe systeem van woonruimteverdeling geen
onderscheid wordt gemaakt tussen doorstromer en starter, blijven deze begrippen
bij het monitoren van ontwikkelingen van belang. Deze begrippen zijn daarom in
de Huisvestingsverordening opgenomen.De definitie onder d. (doorstromer): Doorstromer is iedereen die een zelfstandige woonruimte achterlaat in Nederland.
Voor de verdeling van woonruimte geldt “inschrijvingsduur” als
volgordecriterium. Voor starters geldt dat zij inschrijvingsduur opbouwen vanaf
het moment van inschrijving. Voor doorstromers wordt bij eerste inschrijving als
woningzoekende maximaal 5 jaar opgebouwde woonduur meegeteld als extra
inschrijvingsduur.Ook woningzoekenden na echtscheiding of na het verbreken van een andere duurzame
samenlevingsvorm worden als doorstromer aangemerkt, mits zij zorgdragen voor een
minderjarig kind(eren) of co-ouderschap hebben. Voor doorstromers is met een
langere inschrijvingsduur de kans op het verkrijgen van andere woonruimte
groter. Om in aanmerking te komen voor extra inschrijvingsduur moet bij eerste
inschrijving als woningzoekende de beëindiging van de duurzame
gemeenschappelijke huishouding met documenten worden aangetoond, inclusief de
zorg / co-ouderschap over en inwoning van een minderjarig kind. In geval van
echtscheiding of scheiding van tafel en bed of beëindiging van geregistreerd
partnerschap kunnen dit schriftelijke stukken van de juridische procedure zijn.
In overige gevallen kunnen bijvoorbeeld als bewijsstukken dienen:
via een notaris verkregen document inzake beëindiging van een
samenlevingscontract,
een bewijs van inschrijving op een ander (tijdelijk) adres,
een bewijs van beëindiging van een gezamenlijke verzekering,
een testament, waarin de partner is geschrapt als begunstigde,
een bewijs van beëindiging van een en/of spaar- of betaalrekening,
een bewijs van beëindiging van een gezamenlijk
krediet(-faciliteit).
De definitie onder r (inkomen):Voor het begrip inkomen wordt aangesloten bij de definitie die Europa gebruikt
bij de hantering van de Europanorm voor woonruimteverdeling. Het hierin
gehanteerde inkomensbegrip is nagenoeg hetzelfde als in de Wet Awir, op de
inkomens van de kinderen na. De woningcorporaties gebruiken
ook deze definitie bij het verhuren van sociale huurwoningen. Hiermee heeft het
publiekrechtelijke inkomensbegrip dezelfde grondslag als de woningcorporaties
voor het gehele huursegment.De definitie onder w (leegstaan)Deze bepaling is in overeenstemming met de tekst in de leegstandswet, waar de
crisis- en herstelwet ook naar verwijst.Ten aanzien van definities onder y, z, aa en bb (mantelzorg en
ondersteuning):De definitie van mantelzorg, verzorger en ontvanger, zijn herleid van de
nationale definities die de Nationale Raad voor de Volksgezondheid hanteert.
Deze definities zijn van belang voor het bepalen van de voorrangsverlening aan
categorieën mantelzorgverleners en –ontvangers, conform artikel 32 lid 2 onder
c.Ten aanzien van de definitie onder mm. (toetsingscommissie):Overeenkomstig artikel 35, vierde lid beslissen burgemeester en wethouders
slechts op de aanvraag om een urgentieverklaring nadat de (lokale)
toetsingscommissie ter zake een advies heeft uitgebracht. Deze
toetsingscommissie wordt conform artikel 1, sub mm ingesteld door burgemeester
en wethouders. De uitvoering van artikel 32 en de toepassing van de - conform
artikel 32, zesde lid - vastgestelde uitvoeringsregels moeten onafhankelijk
worden uitgevoerd. Er mag ook geen twijfel bestaan over de onafhankelijkheid van
de toetsingscommissie. Burgemeester en wethouders dienen de nodige aandacht te
besteden aan de onafhankelijkheid en samenstelling van de toetsingscommissie.
Daartoe kunnen burgemeester en wethouders in een reglement criteria stellen om
deze onafhankelijkheid te waarborgen.Artikel 3Burgemeester en wethouders kunnen in het kader van stadsvernieuwing,
herstructurering of wijkverbetering, gebieden aanwijzen met het doel de daarin
gelegen woonruimte vrij van bewoning te maken, zodat er sloop en/of verbetering
plaats kan vinden. In het belang van de bewoners en uit bestuurlijke
zorgvuldigheid kan dan aan deze bewoners een voorrangspositie toegekend worden
bij toewijzing van woonruimte: de herstructureringsvoorrang. Ook kunnen in een
sociaal plan afspraken worden vastgelegd over terugkeer naar de nieuwe dan wel
verbeterde woonruimte in het betreffende gebied.Hoofdstuk 2: verdeling van woonruimteArtikel 4In het eerste lid is overeenkomstig de Huisvestingswet 2014 de reikwijdte van
hoofdstuk 2 beperkt tot woonruimte met een huurprijs beneden de huurprijsgrens.
Bewust is gekozen voor alle woningen, omdat de schaarste dermate omvangrijk is
dat kwantitatief alle woningen noodzakelijk zijn. Dit laat onverlet dat er
woningen zijn die minder goed verhuren via de algemeen gangbare werkwijze, maar
door andere wijze van aanbieden wel verhuurd worden.In het tweede lid zijn woonruimten opgenomen waarop hoofdstuk 2 van de
verordening niet van toepassing is. Dit betreft onzelfstandige woonruimten,
standplaatsen of woonwagens en ligplaatsen. Daarnaast geldt dit niet voor
woningen die toegelaten instellingen verhuren aan studenten, want:
De woningmarkt voor studenten is wezenlijk anders dan de reguliere
woningmarkt. De woonruimte is tijdelijk, want zodra een huurder niet
meer ingeschreven staat aan een onderwijsinstelling, moet hij het
huurcontract opzeggen. Dit wordt jaarlijks gecontroleerd.
Bij studentenhuisvesting is er geen sprake van een regionale markt. Het
is meer gekoppeld aan het werkingsgebied van de
onderwijsinstelling.
Het aanwijzen van complexen waar het campuscontract van toepassing is,
gebeurt met instemming van de gemeente.
Ook de voor woonruimte die valt onder de Leegstandwet gelden aparte regels,
daarom is deze categorie woonruimte ook opgenomen in het tweede lid van dit
artikel.Artikel 5Voor het in gebruik nemen van woonruimte met een huurprijs beneden de
huurprijsgrens is een huisvestingsvergunning vereist. In principe geldt dit ook
voor huur en verhuur van woonruimte die bestemd is voor afbraak of voor
vernieuwbouw. Burgemeester en wethouders kunnen de eigenaar van woonruimte een vergunning
verlenen voor het aangaan van een overeenkomst voor tijdelijke verhuur indien
onder andere:
van de eigenaar in redelijkheid niet kan worden gevergd dat hij de
leegstaande woonruimte op een andere wijze dan door het aangaan van een
of meer huurovereenkomsten, dienstbaar maakt aan de volkshuisvesting
en
aantoont dat de vernieuwbouw van ingrijpende aard zal zijn en voorts dat
de afbraak of de vernieuwbouw binnen een redelijke termijn zal
plaatsvinden.
Aangezien burgemeester en wethouders en wethouders door het verlenen van een
vergunning voor tijdelijke verhuur op de hoogte zijn van het handelen van de
eigenaar, kan de afgifte van een huisvestingsvergunning achterwege blijven. Artikel 10In artikel 10, eerste lid, onder a. tot en met d., worden de voorwaarden
aangegeven op basis waarvan burgemeester en wethouders de huisvestingsvergunning
verlenen. In het zesde lid wordt in afwijking van deze voorwaarden de vergunning
verleend als de betreffende woonruimte al 13 weken vruchteloos is aangeboden
door de eigenaar. Deze afwijking dient genuanceerd te worden, in die zin dat de
voorwaarden onder a. (de aanvrager is 18 jaar of ouder) en onder d. (de leden
van het huishouden bezitten de Nederlandse nationaliteit of een geldige
verblijfstitel) altijd gesteld dienen te worden. Het is beleidsmatig niet
wenselijk afwijking hiervan toe te staan.Artikel 11 en 12Volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014 is het uitgangspunt ‘keuzevrijheid voor
de woningzoekende vergroten’ en mag er alleen gestuurd worden via een
verordening als er sprake is van schaarste en onrechtvaardige en onevenwichtige
effecten van schaarste. Sturing op woonruimteverdeling blijft noodzakelijk en
wenselijk in verband met schaarste in de open woningmarkt in de voormalige regio
Haaglanden. Dit wordt ondersteund door de jaarrapportages over
woonruimteverdeling.Verhouding huurprijs-inkomenIn artikel 11 is bepaald dat het inkomen van het huishouden in redelijke
verhouding moet staan tot de huurprijs. Voor de bepaling of het inkomen in
redelijke verhouding staat tot de huurprijs, staat de inkomensgrens in het
tweede lid van dit artikel. Het inkomen van de huurprijsgrens wordt geïndexeerd
overeenkomstig de indexeringsmethode van de doelgroepgrens in de Wet op de
huurtoeslag. Voor de woningcorporaties geldt de Europaregel (90% toewijzen aan
woningzoekenden met een maximum inkomen van 34.678 euro, normbedrag 2014) en de
aanvullende huur-inkomenstabel die zij, na overleg met burgemeester en
wethouders, conform artikel 12 mogen opstellen. Voor deze tabel geldt een aantal
voorwaarden, zoals beperking afhankelijkheid huurtoeslag, regionaal uniforme
aanpak, transparantie en afstemming met de gemeente. De SVH maakt gebruik van
deze mogelijkheid en hanteert eigen tabellen die de SVH publiceert uit het
oogpunt van transparantie en duidelijkheid. Overigens gelden algemene criteria niet alleen voor woningcorporaties, maar ook
voor particuliere eigenaren van woonruimte. De aanvullende tabellen op grond van
artikel 12 gelden wel alleen voor woningcorporaties.Maximum inkomenAls gevolg van de nieuwe Huisvestingwet 2014 mag de gemeente alleen nog een
maximum grens stellen aan het inkomen waarmee huishoudens in aanmerking kunnen
komen voor een sociale huurwoning. Het huishoudinkomen moet daarbij in redelijke
verhouding staan tot de huurprijs van de woonruimte. In artikel 11 wordt deze
grens gesteld op 1,5 maal het inkomen dat iemand maximaal mag hebben om recht te
hebben op huurtoeslag. In 2014 was deze grens 1,5 x € 29.800 is € 44.700,-. Door
deze grens te stellen op € 44.700,- wordt ruimte gegeven aan de lage
middeninkomens. Hierdoor kunnen huishoudens met een inkomen tussen € 34.678 en €
44.700,- ook in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Wettelijk mogen
woningcorporaties 10% van de woningen met een huur onder de liberalisatiegrens
(€ 710,68, prijspeil 2015) verhuren aan huishoudens met een inkomen boven €
34.678. De verordening geeft hier op deze wijze ruimte voor. Zo kunnen
huishoudens met een relatief hoger inkomen, maar met bijvoorbeeld twee of meer
kinderen, ook in aanmerking komen voor een sociale huurwoning. Deze groep is qua
budget vooral aangewezen op de sociale huurvoorraad en vindt moeilijk een woning
in de vrije sector of op de koopmarkt. De bovengrens voor de lage middeninkomens
is in het voorstel voor de NHV verlaagt van € 50.000 naar eerder genoemde €
44.700,-. Huishoudens in de hogere inkomensgroep kunnen net iets makkelijker een
woning vinden op de koopmarkt en door de schaarste in de sociale huurvoorraad is
het noodzakelijk de toegang tot die voorraad te beperken tot die inkomensgroepen
die het echt nodig hebben.Verhouding grootte huishouden-grootte woningNet als ten aanzien van prijsstelling geldt ook dat naar grootte de meest
schaarse woningen gestuurd worden. De omvang en samenstelling van het huishouden
moet passend zijn bij de grootte van de woonruimte. Om overbewoning (een te
groot aantal personen gelet op de gebruiks- dan wel gebruiksoppervlakte van de
woning) op het moment van verlenen van de huisvestingsvergunning tegen te gaan
is in het Bouwbesluit bepaald dat de gebruiksoppervlakte voor 1 persoon
tenminste 12 m² moet bedragen. In artikel 8, tweede lid, onder a, ad 5°, van de Woningwet is bepaald dat
gemeenteraden in hun Bouwverordening voorschriften kunnen vastleggen omtrent het
aantal personen dat in een woning mag wonen om overbevolking van woningen te
voorkomen. Lokale omstandigheden kunnen voor een gemeenteraad aanleiding vormen
tot het opnemen van een afwijkende normstelling in zijn bouwverordening. Wanneer
in strijd met de bouwverordening wordt gehandeld kunnen burgemeester en
wethouders handhavend optreden. Dit maakt het ook mogelijk voor verhuurders om
met instemming van burgemeester en wethouders in bijzondere situaties af te
wijken van de normstelling en afspraken te maken over bijvoorbeeld het (al dan
niet tijdelijk) huisvesten van grote gezinnen.In verband met het oplossen van knelpunten van schaarste blijft het stellen van
ruimtelijke passendheidseisen nodig, maar alleen voor de grote woningen vanaf 80
m2. Het is niet wenselijk dat hier 1- of 2-persoonshuishoudens in gaan wonen.
Als voorwaarde wordt gesteld dat in deze woningen minimaal 3 personen gaan
wonen. Hiermee wordt de aandacht voor en slaagkansen van gezinnen groter. Met
gebruiksoppervlakte wordt bedoeld: het totaal van de oppervlakten van
vertrekken, zoals gedefinieerd in het Woning Waardering Stelsel. Vertrekken:
woonkamer, keuken, badkamer/doucheruimte, slaapkamer(s), zolderkamer indien
bereikbaar via vaste trap en met ruimte mate van daglichtaanwezigheid. Overige
ruimtes: kelder, bijkeuken, wasruimte, bergruimte/schuur, ingebouwde kasten
groter dan 2m², garage, zolder niet zijnde vertrek, en verkeersruimten worden
niet meegeteld.Voor de passendheid naar grootte kan in beginsel geen maximum gesteld worden,
tenzij dit zou leiden tot overbewoning op basis van de norm van 12 m2
per lid van het huishouden, dan wel in situaties waarin een woning weinig kamers
heeft.Verhouding geschiktheid woning en (zorg)indicatie huishoudenEen derde vorm van passendheid (artikel 11, lid 4) is dat de meest toegankelijke
woningen met voorrang terecht komen bij mensen met een indicatie voor zorg
vanuit de Wet Langdurige Zorg (Centraal Indicatieorgaan Zorg) of voor specifieke
ondersteuning vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning, voor zover de
aangepaste woonsituatie een bijdrage levert aan deze ondersteuning. Het
sterrensysteem is hierbij aan de ‘woningkant’ de gestelde norm, zie voor
toelichting hierop Bijlage I.Leeftijd was in de oude verordening een belangrijk criterium in relatie tot de
toegankelijkheid van een woning. Omdat volgens de nieuwe Huisvestingswet 2014
leeftijd niet meer is toegestaan als criterium moet nu een andere manier
gevonden worden om de schaarse toegankelijke woningen toe te kunnen wijzen aan
hen die ze het hardst nodig hebben. Er is voor gekozen om de functiebeperking
van de kandidaat als uitgangspunt te nemen voor de toewijzing. Deze
functiebeperking moet in redelijke verhouding staan tot de toegankelijkheid van
de woning. De nadere uitwerking van dit artikel wordt overgelaten aan de
woningcorporaties, na overleg met het college.Artikel 13Om in aanmerking te komen voor woonruimte van een woningcorporatie moet de
belanghebbende 18 jaar of ouder zijn om zich te kunnen laten inschrijven als
woningzoekende. Ook minderjarige tienermoeders kunnen zich inschrijven, zodat
zij inschrijvingsduur kunnen opbouwen waarmee zij een grotere kans hebben om
woonruimte toegewezen te krijgen zodra zij 18 jaar zijn en in aanmerking komen
voor een huisvestingsvergunning.Lid 6Voor het beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van
inschrijfduur) is de verhuisdatum leidend, dat wil zeggen de inschrijving in de
Basisregistratie Personen (BRP) op het nieuwe woonadres. Bij de jaarlijkse
herinschrijving is wijziging van het adres kenbaar. Deze bepaling geldt niet
alleen voor verhuizing naar een woning van een sociale verhuurder, maar ook bij
verhuizing naar een woning van een particuliere verhuurder. Op grond van dit lid wordt een inschrijving doorgehaald wanneer een
woningzoekende een woning heeft aanvaard. Aangezien inschrijving als
woningzoekende slechts aan de orde is bij woonruimte van woningcorporaties zal
een inschrijving kunnen worden doorgehaald bij aanvaarding van een door één van
de bij de SVH aangesloten woningcorporaties aangeboden woning. Indien
ingeschreven woningzoekenden echter een woning in de particuliere sector gaan
huren is het mogelijk dat zij hun inschrijving voor een woningcorporatiewoning
handhaven en daarmee hun inschrijfduur behouden. Hierdoor komen huurders die een
woningcorporatiewoning accepteren in een nadeliger positie te verkeren. Voor het
beëindigen van de inschrijving (en het opnieuw opbouwen van inschrijfduur) is de
verhuisdatum leidend. De verhuisdatum wordt vastgesteld aan de hand van de
inschrijving op het nieuwe woonadres in de gemeentelijke basisadministratie
persoonsgegevens. Lid 7Bepaalde categorieën woningzoekenden kunnen hun inschrijvingsduur behouden bij
het aanvaarden van een aangeboden woning en inschrijving op het nieuwe woonadres
in de gemeentelijke basisadministratie persoonsgegevens. De mogelijkheid om de inschrijvingsduur te behouden is ook van belang voor
bewoners die wegens herstructurering hun woning moeten verlaten. Dit zal in het
sociaal plan bij herstructurering geregeld moeten worden. Woningzoekenden die andere woonruimte accepteren op basis van een tijdelijke
huurovereenkomst (categorie onder b) of niet over zelfstandige woonruimte
beschikken (categorie onder c), moeten voor het behoud van hun inschrijving zelf
het initiatief nemen en daarbij aantonen dat er sprake is van tijdelijke huur of
van onzelfstandige woonruimte. Met deze regeling is mogelijk dat personen in
echtscheiding hun inschrijvingsduur behouden, wanneer ze tijdelijk bij
vrienden/familie opvang vinden.Artikel 17Woningcorporaties dienen het vrijkomende aanbod op een voor alle woningzoekenden
geschikte wijze te publiceren. Het vrijkomende aanbod kan via diverse
interactieve media en de website www.woonnet-haaglanden.nl worden gepubliceerd.
Van belang is dat de wijze waarop het aanbod wordt gepubliceerd, is afgestemd op
de categorieën woningzoekenden waarvoor het aanbod is bedoeld. Niet iedereen
beschikt bijvoorbeeld over internet en ouderen kunnen lang niet altijd met
interactieve media omgaan of hebben daar hulp bij nodig. Artikel 19Het huidige criterium bij toewijzing van woonruimte is inschrijvingsduur. Er
wordt geen onderscheid gemaakt tussen starters en doorstromers. Voor starters
wordt alleen de inschrijvingsduur gehanteerd en voor doorstromers geldt dat de
inschrijvingsduur plus het woonduur op moment van inschrijving met max. 5
jaar.Artikel 20Het uitgangspunt bij de bestrijding van knelpunten in de woonruimteverdeling
blijft: ‘Generiek oplossen waar mogelijk en lokaal oplossen indien
noodzakelijk’. Voor het oplossen van lokale knelpunten kunnen gemeenten
besluiten om in overleg met de woningcorporaties toe te staan dat
woningcorporaties gemotiveerd maximaal 25 % gericht lokaal toewijzen.Bij de onderbouwing geldt dat gemeenten het vooraf aan elkaar melden, en
achteraf verantwoorden, zodat de 25% niet wordt overschreden en ook
daadwerkelijk sprake is van schaarste en verdringing. Hiervan moet vooraf een
realistische inschatting gemaakt moeten worden, op basis van beschikbare
regiorapportages.Artikel 21In dit artikel wordt de rangorde bepaald bij toewijzing aangegeven, indien
meerdere woningzoekenden reageren op het aanbod. De verwijzingen in het artikel
en de groepen waarvoor urgentie mogelijk is, zijn aangepast aan de nieuwe
Huisvestingswet 2014. De rangorde is als volgt:
Statushouders en andere groepen van rijkswege aangemerkt;
Sociale / medische urgenten / urgenten met een woonkostentoeslag
(financiële urgentie) / mantelzorgurgenten;
Herstructureringsurgenten;
Lokaal maatwerk als bedoeld in artikel 20;
Overige woningzoekenden, waarbij geldt dat de langste inschrijvingsduur
(starter) of langste inschrijfduur + max 5 jaar woonduur (doorstromer),
voorgaat.
Sub b en cIn deze rangorde gaan woningzoekenden met sociaal/medische/mantelzorg
urgentieverklaring voor op alle andere woningzoekenden omdat sprake is van een
noodsituatie die binnen drie maanden moet worden opgelost.
Herstructureringskandidaten hebben de gelegenheid om binnen twaalf maanden
andere woonruimte te zoeken. Bovendien kunnen in een sociaal plan afspraken
worden vastgelegd over herhuisvesting van herstructureringskandidaten in het
geherstructureerde gebied. Afhankelijk van de gemaakte afspraken in een sociaal
plan kan van de volgordecriteria bij toewijzing van woonruimte worden afgeweken.
Indien in een herstructureringsgebied nieuwe woningen worden gebouwd waarvoor
meerdere herstructureringskandidaten uit eenzelfde aangrenzend actiegebied
belangstelling hebben, is een derde criterium nodig om de rangorde te bepalen
bij urgentieverklaringen met een gelijke vervaldatum.Sub d Deze bepaling heeft als doel om specifieke maatregelen te regelen onder andere
met het oog op:
Lokale knelpunten in het woonruimteverdelingsysteem op te lossen en
Meer dynamiek op de woningmarkt tot stand te brengen
Deze bepalingen stimuleren tot investeringen in (ver)nieuwbouw. Gemeenten zien
zich voor het dilemma geplaatst dat zij investeringen doen voor de lokale
bevolking en de eigen woningzoekenden daar dan ook baat bij moeten hebben.Met deze wijziging wordt duidelijker dat alleen (lokaal) voorrang wordt verleend
indien de achter te laten woning voor verhuur beschikbaar komt. Woningzoekenden
die een woning achterlaten omdat ze gaan scheiden, maar waarvan de partner en
eventuele kinderen in de achtergelaten woning blijven wonen, krijgen geen
voorrang. Sub eIn het woonruimteverdelingsysteem wordt de inschrijvingsduur (voor starter) en
inschrijvingsduur en max. 5 jaar woonduur (voor doorstromer) als
volgordecriterium gebruikt. Ingeval een woningzoekende gebruik maakt van een
urgentieverklaring om in aanmerking te komen voor een aangeboden woonruimte, dan
is de datum waarop de termijn van de urgentieverklaring eindigt, bepalend voor
de volgorde. Artikel 22Zowel door Burgemeester en Wethouders als door een toegelaten instelling kan in
zwaarwegende gevallen, met hoge urgentie, een voordracht voor verhuur worden
gedaan. Mits in goed overleg en uiterst terughoudend toegepast. Hierbij gaat het ook om vooraf te bepalen categorieën woningzoekenden, waarbij
gedacht kan worden aan mensen die vanuit een instelling geplaatst worden in de
wijk, huisvesting van ex-gedetineerden etc. Het doel van de verordening is om de schaarse, vrijkomende voorraad zo
transparant mogelijk en op rechtvaardige wijze toe te wijzen aan
woningzoekenden. De regels in de verordening zorgen gezamenlijk voor een
rechtvaardig toewijzingsmodel en via Woonnet Haaglanden worden deze woningen
aangeboden. Dit zorgt voor transparantie. In een aantal situaties is het
mogelijk en noodzakelijk om af te kunnen wijken van dit zogenaamde aanbodmodel.
Er kan sprake zijn van een zodanige noodsituatie dat woningen direct via een
directiebesluit van de woningcorporaties of op aanwijzing van het college van
Burgemeester en Wethouders moeten worden toegewezen. Dit wordt geregeld in
artikel 22. Daarnaast geeft artikel 22 de woningcorporaties de ruimte om af te
wijken, onder voorwaarden, van het in de NHVO vastgelegde aanbodmodel. Dit doen
zij wanneer zij op basis van de verhuurresultaten via het vastgelegde model
denken betere en rechtvaardige verhuurresultaten te bereiken via een alternatief
model. Op die manier wordt geregeld dat woningcorporaties ook woningen kunnen
aanbieden in vormen als ‘Direct te huur’ of via loting of woningruil. Dit
artikel biedt de ruimte om in beperkte mate andere volgordecriteria (bepalingen)
te kiezen. Dat kan nodig zijn in situaties waar de reguliere verhuurmethoden
(aanbodmodel) niet tot een voldoende aantal potentiële kandidaten leidt. Hierbij
kunnen we ook denken aan 1-kamerwoningen en inzet daarvan voor specifieke
noodsituaties. Ook specifieke zorgwoningen worden via artikel 22 toegewezen. Het gaat dan onder
andere over toewijzingen aan stichtingen en zorg- en welzijnsinstellingen.Ook inzet van toewijzingsmethoden om zeer schaarse woningen vrij te krijgen voor
meer passende huishoudens kan eveneens via artikel 22. Met name met deze
‘voorstroom’maatregelen kunnen lokale woningzoekenden een extra steuntje in de
rug krijgen. Daarmee kunnen toewijzingen conform dit artikel toegerekend worden
aan Lokaal Maatwerk. Die situaties zullen handmatig bijgehouden moeten worden,
zodat zicht blijft bestaan op de maximum 25% lokaal maatwerk. Deze methoden voldoen aan de volgende voorwaarden:
De bepalingen ontnemen woningzoekenden niet de mogelijkheid om op te
huur aangeboden woonruimte te reageren;
De bepalingen dienen uitsluitend aan de hand van objectieve en
rechtmatige criteria de volgorde te bepalen;
De bepalingen zijn transparant;
De bepalingen worden vooraf afgestemd met de gemeente en worden
terughoudend gehanteerd.
Artikel 23Alle toegewezen woningen worden verantwoord, ook woningen die niet gepubliceerd
zijn.Artikel 24Tegen beschikkingen als (weigering van) inschrijving, (weigering van) toewijzing
of (weigering van) urgentieverklaring staat bezwaar open conform de Algemene Wet
Bestuursrecht.Voor klachten samenhangend met de woonruimteverdeling moet het mogelijk zijn die
in te dienen bij een onafhankelijke klachtencommissie. Burgemeester en wethouders kunnen een klachtencommissie instellen en dit
eventueel mandateren naar de woningcorporaties. De commissie staat open voor
klachten over toepassing en uitvoering van de regels voor woonruimteverdeling en
de diverse protocollen. Woningcorporaties rapporteren jaarlijks over ingediende
klachten.Voorbeelden van bezwaar (beschikkingen)
Hoofdstuk 3: inschrijving standplaatszoekendenHet regionale register gaat over in 9 lokale registers met elk dezelfde
standplaatszoekenden. Na 1-1-2017 moeten ingeschrevenen zelf initiatief nemen om
op een lokale lijst te komen. Elke gemeente zal de standplaatszoekenden daarover
voor die tijd aanschrijven.Artikel 25 tot en met 31Tot de opheffing van Stadsgewest Haaglanden hanteerden de gemeenten een
regionaal register van belangstellenden voor standplaatsen, bijgehouden door het
stadsgewest. In verband met de opheffing van het stadsgewest is besloten om het
regionale register om te vormen tot lokale registers; deze worden beheerd door
de individuele gemeenten. In de Huisvestingswet 2014 is de verdeling van
standplaatsen geschrapt door aanpassing van het begrip ‘woonruimte’. Woonwagens
worden wel beschouwd als woonruimte. Door het voormalige register van
standplaatszoekenden om te zetten in een register van woonwagenzoekenden
behouden ingeschreven belangstellenden voor standplaatsen c.q. woonwagens hun
rechten. Nieuwe belangstellenden kunnen zich in meerdere lokale registers
inschrijven en moeten voor elk register afzonderlijk voldoen aan de voorwaarden,
zoals betaling van inschrijfgeld.Hoofdstuk 4: VoorrangsverklaringArtikel 32Binnen het woonruimteverdelingsysteem wordt gestreefd naar een beperking van
voorrangsposities tot woningzoekenden die in een dusdanige situatie verkeren dat
zij op korte termijn (3 maanden) andere passende woonruimte behoeven en die niet
tijdig op eigen kracht kunnen krijgen of op andere wijze hun noodsituatie kunnen
oplossen. Een voorrangspositie dient in principe alleen gericht te zijn op de
oplossing van de noodsituatie en niet op het anderszins maken van een stap in de
wooncarrière. Artikel 32 bevat derhalve de mogelijkheden om:
op grond van een individuele beoordeling de noodzaak van een
voorrangspositie te bepalen,
de voorrangspositie te beperken tot categorieën woonruimte waarmee enkel
de noodsituatie kan worden opgelost, en
een strikte beperking van verlengingsmogelijkheden tot die situaties
waarin de woningzoekende gezien het woningaanbod zijn voorrangspositie
niet heeft kunnen benutten.
De op grond van artikel 32 verleende voorrangsposities zijn geldig in de gehele
regio Haaglanden.Lid 1De mogelijkheid van het aanvragen van een urgentieverklaring en de leeftijd
waarop een huisvestingsvergunning kan worden verleend. De mogelijkheid om zich als woningzoekende in te schrijven als de aanvrager nog
geen 18 jaar is, is uitsluitend bedoeld om deze categorieën personen enigszins
een voorsprong te geven bij het reguliere zoekgedrag, zodra zij 18 jaar zijn.
Zie ook de toelichting bij artikel 13, derde lid. Voor het aanvragen van een urgentieverklaring moet sprake zijn van een
noodsituatie en de woningzoekende moet binnen het reguliere systeem geen
mogelijkheid hebben om deze situatie binnen drie maanden zelf op te lossen. Lid 2Sociale en/of medische omstandigheden en / of vergemakkelijken van de
mantelzorgrelatie kunnen aanleiding zijn om voor een voorrangspositie in
aanmerking te komen. Het gaat daarbij om de situatie die op het moment van de
beoordeling van de aanvraag voor een voorrangspositie actueel is. Van
anticipatie op een toekomstige situatie kan alleen sprake zijn indien vaststaat
dat medische omstandigheid van de aanvrager zich dusdanig zal ontwikkelen dat
deze op korte termijn zeker zal leiden tot een voorrangspositie. Het advies van
de met de medische indicering belaste instantie dient daarover helderheid te
verstrekken. Bij de anticipatie op een situatie die op korte termijn gaat
ontstaan gaat het er om dat wordt voorkomen dat op korte termijn een nieuwe
medische keuring zal moeten plaats vinden. Het apart opnemen van deze categorie zou betekenen dat een andere
adviesinstantie dan de toetsingscommissie bepalend is voor een voorrangspositie
bij de toewijzing van woonruimte. In de verordening is in artikel 35, vierde
lid, bepaald dat de toetsingscommissie adviseert ter zake van het verlenen van
voorrangspositie. In artikel 35, vijfde lid, is vastgelegd dat het advies van de
instantie die indiceert voor de noodopvang zal worden betrokken bij het advies
van de toetsingscommissie. In het advies van die instantie moet dan wel worden
aangeven of de noodopvang moet leiden tot andere woonruimte of tot andere
oplossingen. Overigens zullen de instanties die adviseren over de noodopvang
worden betrokken bij het afstemmingsoverleg met de lokale toetsingscommissies.
Ook ten aanzien van een huishouden met kinderen beneden de leeftijd 18 jaar,
waarvan een of meer gezinsleden in het buitenland moet(en) verblijven omdat de
huidige woning te klein is om deze te laten overkomen geldt dat er alleen sprake
kan zijn van een voorrangspositie indien de sociale en/of medische
omstandigheden daartoe aanleiding geven. Er is dus geen sprake van het
automatisch verlenen van voorrang.Een woonkostentoeslag wordt verstrekt voor drie maanden. Voor zover het
vervallen van een woonkostentoeslag niet wordt gecompenseerd door een (hogere)
huurtoeslag dienen gemeenten betrokkenen in staat te stellen te verhuizen naar
woonruimte die qua woonlasten beter past bij het inkomen. In verband daarmee
worden woningzoekenden met een woonkostentoeslag die qua bedrag hoger is dan het
maximaal toegestane bedrag van de huurtoeslag in aanmerking gebracht voor een
voorrangspositie. Indien van de voorrangspositie geen gebruik wordt gemaakt kan
de woonkostentoeslag wel worden ingetrokken. Een derde categorie voorrangskandidaten betreft mensen die structureel
mantelzorg ontvangen of verlenen. Hun onderlinge afhankelijkheid noodzaakt tot
het nabij elkaar wonen. Indien een van beide, of ontvanger of verlener, een
woning nabij de ander kan krijgen, verdient hij voorrang. Hiermee wordt namelijk
de last van de mantelzorgverlener verlicht, en kan de gemeente een economisch
voordeliger oplossing vinden voor de zorgvraag. Nabijheid is een rekkelijk
begrip dat wordt beoordeeld door de urgentiecommissie, op basis van een advies
van het WMO-loket. Als richting voor nabijheid kunnen we denken aan een afstand
van 10 minuten lopen of fietsen. Lid 4Aan herstructurerings-/stadsvernieuwingskandidaten, dat wil zeggen
woningzoekenden die met toestemming van de eigenaar woonachtig zijn in
woonruimte die gelegen is in een actiegebied en die binnen een termijn van 24
maanden moeten worden ontruimd vanwege de voorgenomen sloop of ingrijpende
verbetering, wordt een voorrangspositie verleend, althans voor zover zij niet
anderszins tijdig andere woonruimte kunnen verkrijgen. Ten aanzien van de
herstructureringskandidaten is er sprake van een bijzondere verantwoordelijkheid
van de betreffende gemeenten en verhuurder(s). Het belang van hen bij een goede
voortgang van het proces is dusdanig, dat verwacht mag worden zij zich in zullen
spannen om de herhuisvesting tijdig te laten plaats vinden, zowel voor wat
betreft de in hun eigen gemeente te herhuisvesten kandidaten als de in andere
gemeenten te herhuisvesten kandidaten. Veel te herhuisvesten woningzoekenden
zullen echter in de eigen buurt, wijk of stad gehuisvest willen worden.Over het aantal in enig jaar aan herstructureringskandidaten te verstrekken
voorrangsposities moet overleg tussen de gemeenten plaatsvinden. Ten behoeve
daarvan dienen gemeenten een overzicht te verstrekken van hun
stadsvernieuwingsactiviteiten en het aantal daarbij betrokken
herstructureringskandidaten. Indien uit de prognose blijkt het aantal
herstructureringskandidaten waarvoor een beroep zal worden gedaan op de diverse
gemeenten te groot is of in geval uit rapportages blijkt dat er sprake is van
een overstijging van de prognose van de elders te huisvesten
herstructureringskandidaten of van een onevenwichtig aandeel daarin van
individuele gemeenten, zullen gemeenten onderling afspraken moeten maken inzake
het maximale aantal per gemeente te huisvesten stadsvernieuwingskandidaten met
voorrangspositie. Hiervoor kan artikel 32, zesde lid, worden gebruikt.De combinatie van de begripsbepalingen ‘inwoning’ en
‘herstructureringskandidaat’ maakt dat onder inwonenden alleen inwonenden vallen
die als zodanig een zelfstandig huishouden voeren. Inwonende kinderen die geen
zelfstandig huishouden voeren, komen derhalve niet in aanmerking voor een
afzonderlijke voorrangspositie. Alleen in uitzonderlijke situaties kan gebruik worden gemaakt van de
hardheidsclausule.Lid 5Een voorrangspositie is niet bedoeld voor het maken van een stap in de
wooncarrière. In de urgentieverklaring wordt derhalve een zoekprofiel opgenomen
waaruit blijkt voor welke woningcategorieën de urgentieverklaring wel of niet
kan worden benut. Het soort en het aantal aangewezen of uitgezonderde
categorieën moet dusdanig zijn dat er, in samenhang met de specifieke eisen, een
gerede kans is dat de woningzoekende zijn voorrangspositie ook daadwerkelijk
binnen 3 maanden kan benutten. In hoeverre daarmee de regionale of de
(sub)lokale markt als maatstaf wordt gehanteerd hangt af van de eventuele
sociale noodzaak dat de betreffende woningzoekende in een bepaald territoir zou
moeten wonen.Artikel 33De voorrangspositie geldt in principe voor een termijn van drie maanden vanaf
moment van toekenning. Alleen voor stadsvernieuwingskandidaten geldt een termijn
van twaalf maanden. Deze langere termijn voor stadsvernieuwingskandidaten zou er
toe kunnen leiden dat andere woningzoekenden met een voorrangspositie in een
zeer nadelige positie worden gebracht, terwijl zij juist in een voorrangspositie
zijn gebracht in verband met een noodsituatie. In verband daarmee is in artikel
21, tweede lid, ten aanzien van onderlinge volgorde van woningzoekenden onder c
bepaald dat degene wiens voorrangspositie het eerste eindigt de meeste voorrang
heeft. De woningzoekende die een voorrangspositie heeft kan binnen de voorrangsmaanden
een woningaanbieding weigeren. Vervalt de urgentieverklaring van rechtswege dan
zijn daarmee de kansen van de woningzoekende om met voorrang geholpen te worden
verkeken. Indien daarna verlenging van de urgentieverklaring wordt gevraagd, dan
zullen eerdere weigeringen bij de beoordeling worden betrokken. Wanneer woningen
geweigerd zijn die passend zijn conform de passendheidscriteria van de
verordening en voldoen aan het eventuele advies van de toetsingscommissie als
bedoeld in artikel 35, vierde lid, omtrent de (medisch noodzakelijke fysieke)
bereikbaarheid van de woningen, dan zal de urgentieverklaring
niet worden verlengd. De verlenging van de urgentieverklaring dient aangevraagd te worden binnen twee
weken nadat deze is verlopen. Een daarna aangevraagde verlenging wordt beschouwd
als een nieuwe aanvraag.Uitgangspunt bij het toekennen van de urgentieverklaring is dat er sprake is van
een zodanig ernstige woonsituatie dat binnen drie maanden andere passende
woonruimte beschikbaar dient te komen. Om die reden zal degene met een verlengde
voorrangspositie voor moeten gaan op degene die een eerste voorrangspositie
heeft. Dit betekent dat er een koppeling wordt gemaakt tussen een eerste en een
verlengde voorrangstermijn.Een advies van de lokale toetsingscommissie is niet alleen nodig bij de
verlening van een urgentieverklaring, maar is ook wenselijk bij de verlenging
van de urgentieverklaring.Om aanvragen van een urgentieverklaring op uniforme wijze te beoordelen en
onrechtmatigheden als gevolg van verschillen van interpretatie van de
huisvestingsverordening te voorkomen kunnen burgemeester en wethouders nadere
regels stellen. Artikel 34De voorrangspositie dient in principe te worden aangevraagd bij burgemeester en
wethouders van de gemeente waarin de aanvrager woont. Weliswaar wordt op grond
van artikel 32, eerste lid, alleen aan ingezetenen een voorrangspositie
verstrekt, maar woningzoekenden van elders moeten wel de mogelijkheid hebben om
een voorrangspositie aan te vragen, met name ook omdat hun noodsituatie alleen
binnen één of meer gemeenten van het voormalige stadsgewest kan worden opgelost.
In het tweede lid is bepaald dat woningzoekenden van elders een
urgentieverklaring dienen aan te vragen bij burgemeester en wethouders van één
van de gemeenten.Artikel 35In het vierde lid is bepaald dat burgemeester en wethouders slechts kunnen
beslissen op een aanvraag voor een voorrangspositie nadat de toetsingscommissie
een advies heeft uitgebracht. Er zal in de gemeente een toetsingscommissie
moeten worden ingesteld. Lid 3Burgemeester en wethouders kunnen hun bevoegdheid als bedoeld in het eerste en
tweede lid mandateren aan een toetsingscommissie. In dat geval blijft het vierde
lid buiten toepassing.Lid 6Dat de verleende urgentieverklaring ook geldig is in de andere bij naam genoemde
gemeenten van het voormalige Stadsgewest Haaglanden, wordt vermeld in de
urgentieverklaring.Artikel 36 Artikel 6:16 van de Algemene wet bestuursrecht stelt dat het indienen van een
bezwaar of beroep de werking van het besluit waartegen het is gericht niet
schorst tenzij bij of krachtens wettelijk voorschrift anders is bepaald. In
artikel 36 is bepaald dat het indienen van een bezwaar het besluit waartegen het
is gericht wel schorst. Indien een woningzoekende bezwaar maakt tegen het
zoekprofiel bij de afgegeven urgentieverklaring op sociale en/of medische
gronden, zal het bezwaarschrift in het algemeen niet behandeld zijn vóórdat de
voorrangstermijn van 3 maanden is verstreken. Door te bepalen dat het indienen
van een bezwaar tegen besluiten over aanvragen voor een urgentieverklaring op
medische en/of sociale gronden wordt de uitvoering van een besluit, i.c. het
toekennen van een urgentieverklaring die drie maanden geldig is, geschorst tot
de beslissing over het primaire besluit. De schorsende werking geldt
nadrukkelijk niet bij bezwaar tegen toegekende urgentieverklaringen op grond van
herstructurering waarbij een urgentieverklaring wordt verkregen die 12 maanden
geldig is.Artikel 37Lid 1Bij gewijzigde omstandigheden kunnen burgemeester en wethouders de
urgentieverklaring wijzigen. De gewijzigde omstandigheden kunnen zowel de
situatie van de woningzoekende als de woningmarktsituatie betreffen. Dit laatste
is met name van belang indien het in de verklaring opgenomen zoekprofiel het
niet mogelijk maakt om binnen drie maanden andere passende woonruimte te
verkrijgen. In artikel 35 is reeds bepaald dat ook bij verlenging van een
voorrangspositie de aangegeven woonruimte kan worden gewijzigd.Hoofdstuk 5: wijziging samenstelling van de
woonruimtevoorraadBij wijziging in samenstelling van de voorraad is het belangrijk onderscheid te
maken tussen splitsingsvergunningen en splitsingsakte. Bij splitsingsvergunning
(rechtspersonenrecht) gaat het om de toestemming die nodig is om een woning te
kunnen opdelen. Bij de splitsingsakte (vastgoedrecht) is sprake van een "notariële akte met een
nauwkeurige omschrijving van te splitsen erfpacht of appartementsrecht, zoals
het appartementsgebouw, de omschrijving van de afzonderlijke appartementen en de
onderdelen van het Modelreglement waarvan wordt afgeweken. Bij de Splitsingsakte
hoort de splitsingstekening, met daarop exact de grenzen tussen de verschillende
appartementen onderling en die van de gemeenschappelijke ruimten." Voor
splitsing van enkel een appartementsrecht is derhalve geen splitsingsvergunning
nodig. Indien dit vergezeld gaat van splitsing van een woning, is dit wel
noodzakelijk.Artikel 41Dit artikel bevat bepalingen die betrekking hebben op de verschillende
afwijzingsgronden, genoemd in het Huisvestingsbesluit, namelijk de samenstelling
van de woonruimtevoorraad, belemmering van de stadsvernieuwing en bepalingen uit
een oogpunt van indeling of staat van onderhoud.De toepassing van het eerste tot en met het vierde lid vergt een zorgvuldige
afweging van belangen. Teneinde deze afweging te kunnen maken dient de aanvrager
voldoende informatie te verstrekken bij het indienen van de aanvraag.Artikel 42Dit artikel bevat de mogelijkheid om, op grond van dreigende belemmering van de
stadsvernieuwing, een aanvraag om splitsingsvergunning aan te houden indien voor
het gebied waarin het gebouw waarop de aanvraag om splitsingsvergunning
betrekking heeft, is gelegen, reeds een voorbereidingsbesluit als bedoeld in
artikel 21, van de Wet ruimtelijke ordening van kracht is.Artikel 45De Huisvestingswet 2014 biedt de mogelijkheid om voor alle woningen bij
onttrekking, samenvoeging en/of omzetting een vergunningplicht in te stellen.
Onder het verbod om woonruimte ‘aan de bestemming te onttrekken’ (zie artikel 21
van de Huisvestingswet 2014) zonder de daartoe vereiste vergunning valt zowel
slopen als elk gebruik voor een ander doel dan (zelfstandige) bewoning. Omdat de
vergunningplicht alleen geldt indien de onttrekking tot gevolg heeft dat die
woonruimte niet langer geschikt is voor de bewoning door een huishouden van
dezelfde omvang als waarvoor deze zonder zodanige onttrekking geschikt is, kan
niet elke geringe onttrekking van een gedeelte van een woonruimte gebonden
worden aan een vergunning.In de praktijk zal per geval moeten worden vastgesteld of al dan niet sprake is
van onttrekken in de zin van artikel 21 van de Huisvestingswet 2014. Als
vuistregel kan gehanteerd worden dat geen vergunning nodig zal zijn voor zover
de te onttrekken woonruimte minder dan 20% bedraagt van de gebruiksoppervlakte
van de oorspronkelijk gebouwde woonruimte. Dit percentage kan uiteraard nog iets
hoger liggen als het een zeer groot pand betreft. Voorwaarde hierbij is dat de
woonfunctie niet wordt aangetast, d.w.z. dat de eigen opgang en wezenlijke
voorzieningen van de woning gehandhaafd moeten worden. Door te spreken over
permanente bewoning is, ingeval van het niet houden van het hoofdverblijf in de
onderhavige woonruimte, een onttrekkingsvergunning vereist. Hiermee is het
mogelijk om het gebruik van woonruimte als tweede woning te reguleren.Eveneens is een vergunning verplicht indien de woonruimte feitelijk anders
gebruikt wordt dan voor zelfstandige bewoning (bijvoorbeeld onzelfstandige
bewoning), ook al is de woning bouwkundig nog geschikt voor zelfstandige
bewoning. Op die manier kan onder andere ook kamer- of beddenverhuur in woningen
die in beginsel geschikt zijn voor zelfstandige bewoning worden
gereguleerd.Artikel 46, lid 2Indien de woning langer dan 1 jaar in het bezit is van de huidige eigenaar dan
moet voor het bepalen van de onder sub c. bedoelde koopprijs een taxatie worden
overgelegd van een beëdigd taxateur. Is de huidige eigenaar korter dan een jaar
eigenaar, dan kan volstaan worden met het overleggen van een kopie van de
koopakte.Artikel 47In het derde en vierde lid wordt de mogelijkheid geboden om aanvullende
informatie in te winnen, waarmee de belangenafweging beter kan
plaatsvinden.Artikel 48, lid 4Bij de hier genoemde voorwaarden en voorschriften kan gedacht worden aan de
voorwaarde van tijdelijkheid bij omzetting in onzelfstandige woonruimte of
onttrekking voor een tijdelijke praktijkruimte van een huisarts.Weigeren mag alleen indien het belang van de gemeente groter is dan het belang
van de eigenaar van woonruimte (en dus niet even groot) én door de eigenaar van
woonruimte niet kan worden voldaan aan de gestelde voorwaarden en voorschriften.
De gemeenteraad stelt in de Huisvestingsverordening de voorwaarden die
burgemeester en wethouders aan een vergunning mogen verbinden. Artikel 44, lid 1Onder a. wordt met het toevoegen van andere, vervangende woonruimte aan de
woningvoorraad bedoeld: woonruimte die buiten alle reeds vastgelegde
nieuwbouwplannen om, extra aan het bestand wordt toegevoegd ter compensatie van
de door onttrekking verloren gegane woonruimte.Artikel 50, lid 1Bij toekenning van een tijdelijke onttrekking (maximale periode van 5 jaar)
moeten de noodzaak en de tijdelijkheid door de aanvrager concreet worden
aangetoond.Artikel 51Permanente bewoning van daartoe aangewezen woonruimte houdt in dat de huurder of
eigenaar er permanent hoofdverblijf houdt, hetgeen blijkt uit een inschrijving
in het bevolkingsregister. Indien niet aan dit vereiste wordt voldaan, is een
onttrekkingsvergunning noodzakelijk.Wanneer blijkt dat de huurder of eigenaar de woonruimte niet permanent of
bijvoorbeeld minder dan 180 dagen in een aaneengesloten periode van 360 dagen
bewoont, vervalt het recht op inschrijving in het bevolkingsregister. In deze
situatie is een onttrekkingsvergunning vereist, tenzij kan worden aangetoond dat
er wel sprake is van permanente bewoning. Wanneer die niet afdoende kan worden
aangetoond, kunnen burgemeester en wethouders, behalve het opleggen van een
boete, de woonruimte doen verzegelen. Deze verzegeling wordt opgeheven als de
woonruimte wordt verkocht of verhuurd aan iemand die de woonruimte wel als
permanent hoofdverblijf gaat gebruiken, de eigenaar/gebruiker er alsnog
permanent gaat wonen, of indien er alsnog een vergunning wordt verleend.Hoofdstuk 6: overige bepalingenArtikel 53Verslaglegging is voorzien vóór 1 april van elk jaar. Daarmee loopt de
verslaglegging vooruit op het bod dat woningcorporaties op basis van de
Herzieningswet jaarlijks vóór 1 juli doen. Door 1 april als datum te kiezen,
krijgen gemeenten de gelegenheid om tijdig te anticiperen op het bod en te
kunnen bepalen wat in redelijkheid de bijdrage van woningcorporaties moet
zijn.Artikel 55derde lid: RecidiveDe bestuurlijke boete is hoger indien binnen vijf jaar opnieuw dezelfde
overtreding wordt begaan. Na een eerste overtreding wordt de overtreder immers
geacht te weten dat overtreding van het bepaalde artikel beboet kan worden. Er kan niet tweemaal een boete worden opgelegd voor hetzelfde feit, maar wel
indien hetzelfde feit zich tweemaal voordoet. Wanneer is sprake van “opnieuw
dezelfde overtreding”?
De eerste overtreding moet beëindigd zijn, wanneer het gaat om dezelfde
woonruimte. Wordt bij dezelfde woonruimte opnieuw dezelfde overtreding
begaan, nadat er sprake is geweest van een beëindiging van de eerste
overtreding, dan geldt dit als “opnieuw dezelfde overtreding”.
Wordt eenzelfde overtreding begaan met betrekking tot een andere
woonruimte, dan is sprake van “opnieuw dezelfde overtreding”. Een
overtreder overtreedt immers tweemaal hetzelfde artikel en de daarin
beschermde norm.
Van “opnieuw dezelfde overtreding” is sprake indien het een overtreding
betreft van hetzelfde artikel.
Termijn van vijf jaar: De bestuurlijke boete kan niet worden
losgezien van het bestuurlijke traject dat naast de boete zelf gevoerd wordt.
Voor lichtere overtredingen gelden lange begunstigingstermijnen om de
overtredingen te beëindigen. Wanneer er bezwaar- en beroepsprocedures worden
gevoerd dan wordt de begunstigingstermijn opgeschort tot zes weken na beslissing
op bezwaar/ beroep. Een termijn van vijf jaar voorkomt dat procedures volgen,
enkel en alleen om de beëindiging van de overtreding zolang mogelijk op te
schorten, lonend wordt. Een boete kan immers niet twee keer voor hetzelfde feit
worden opgelegd. De overtreding moet beëindigd zijn geweest om een hogere boete
op te kunnen leggen. De termijn van vijf jaar sluit aan bij de verjaringstermijn voor het opleggen
van een bestuurlijke boete en de bewaartermijn van (justitiële) gegevens over
overtredingen. vierde lidVan een bedrijfsmatige exploitatie is in de volgende gevallen sprake:
De overtreder verhuurt aantoonbaar meerdere woonruimten. Uit de omvang
van de exploitatie blijkt het bedrijfsmatige aspect. Iemand die zich
bedrijfsmatig bezig houdt met exploitatie behoort de regelgeving te
kennen.
De overtreder houdt zich beroepsmatig bezig met regelgeving omtrent
huisvesting en exploitatie van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder
geval: vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en
kamerbemiddelingsbureaus en bedrijven die zich bezig houden met
huisvesting van hun eigen werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de
exploitatie vloeit voort uit de aard van het bedrijf of beroep van de
overtreder.
Uit de omvang van onzelfstandige bewoning kan ook een bedrijfsmatig
karakter van de exploitatie blijken: bij meer dan vier personen, kan dit
aangemerkt worden als kamerverhuur in de zin van het Besluit brandveilig
gebruik bouwwerken. De exploitant dient bij een exploitatie van die
omvang ook te zorgen voor een brandveilig gebruik en op de hoogte te
zijn van de overige regelgeving.
Onttrekking van woonruimte is enkel bedrijfsmatig indien dit vanuit
commercieel oogpunt plaatsvindt. Onttrekking in het kader van het voeren
van een bedrijf (opslag supermarkt, meelsilo voor een bakkerij, of een
logiesfunctie), maar ook het in gebruik hebben van woonruimte met een
hennepkwekerij, is als een onttrekking vanuit commercieel oogpunt te
beschouwen.
Samenvoeging van een woonruimte is niet bedrijfsmatig, tenzij de
overtreder zich beroepsmatig bezig houdt met huisvesting en exploitatie
van onroerend goed. Hieronder vallen in ieder geval:
vastgoedontwikkelaars, makelaars, woning- en kamerbemiddelingsbureaus en
bedrijven die zich bezig houden met huisvesting van hun eigen
werknemers. Het bedrijfsmatige aspect van de exploitatie vloeit voort
uit de aard van het bedrijf of beroep van de overtreder.
vijfde lidIngevolge artikel 5:46, tweede lid, van de Awb moet de hoogte van de
bestuurlijke boete worden afgestemd op de mate van verwijtbaarheid, de ernst van
de gedraging en de persoonlijke omstandigheden van de betrokkene. De maximaal op te leggen boete is vastgelegd in artikel 35 van de
Huisvestingswet 2014. Differentiatie in de hoogte van de bestuurlijke boete is
ter wille van de overzichtelijkheid in een tabel aangegeven, die als Bijlage V
is opgenomen. Bij wijziging van de bedragen in artikel 35 van de Huisvestingswet
2014 kan deze tabel overeenkomstig worden aangepast door de gemeente. De gemeenteraad is bevoegd de hoogte van de boetes vast te stellen binnen de
door de Huisvestingswet 2014 aangegeven maximale bedragen. Artikel 59Mandatering is mogelijk van bevoegdheden aan de verhuurders, dan gaat het om
verlenen en intrekken van huisvestingsvergunning. Daarnaast biedt dit artikel de
mogelijkheid om diverse taken aan de woningcorporatie te delegeren, met name ten
aanzien van de uitvoering van de verordening. Artikel 63De inwerkingtredingsdatum van deze verordening is 1 juli 2015.